房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算土地增值稅清算與分階段財稅實

闞振芳2011年5月房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算、土地增值稅清算

與分階段財稅實務(wù)籌劃檢查

2009年上市公司平均值2009年上市公司平均值（營城教+土增+所得稅）/收入1、企業(yè)所得稅重點提示2、土地增值稅清算3、企業(yè)提問講解4、分階段財稅實務(wù)籌劃檢查串講5、現(xiàn)場問題解答目錄

33一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費、廣告宣傳費的扣除問題？●《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第四十三條企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入的5‰。第四十四條企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除?！駠惏l(fā)[2009]31號第六條“企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)……”判斷：符合以上規(guī)定？。

44二、關(guān)于租金收入、債務(wù)重組收入確認(rèn)問題“根據(jù)《實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入?！薄捌髽I(yè)發(fā)生債務(wù)重組，應(yīng)在債務(wù)重組合同或協(xié)議生效時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。”55三、關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得確認(rèn)和計算問題

企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權(quán)所可能分配的金額。★提示：先分后轉(zhuǎn)66四、從事股權(quán)投資業(yè)務(wù)的企業(yè)業(yè)務(wù)招待費計算問題

對從事股權(quán)投資業(yè)務(wù)的企業(yè)（包括集團(tuán)公司總部、創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)等），其從被投資企業(yè)所分配的股息、紅利以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，可以按規(guī)定的比例計算業(yè)務(wù)招待費扣除限額。以上二~四均摘自《關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）。77五、關(guān)于企業(yè)取得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問題

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定，現(xiàn)就企業(yè)以不同形式取得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等收入征收企業(yè)所得稅問題公告如下：一、企業(yè)取得財產(chǎn)（包括各類資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等）轉(zhuǎn)讓收入、債務(wù)重組收入、接受捐贈收入、無法償付的應(yīng)付款收入等，不論是以貨幣形式、還是非貨幣形式體現(xiàn)，除另有規(guī)定外，均應(yīng)一次性計入確認(rèn)收入的年度計算繳納企業(yè)所得稅。二、本公告自發(fā)布之日起30日后施行。2008年1月1日至本公告施行前，各地就上述收入計算的所得，已分5年平均計入各年度應(yīng)納稅所得額計算納稅的，在本公告發(fā)布后，對尚未計算納稅的應(yīng)納稅所得額，應(yīng)一次性作為本年度應(yīng)納稅所得額計算納稅。摘自《關(guān)于企業(yè)取得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第19號）。88六、關(guān)于工會經(jīng)費企業(yè)所得稅稅前扣除憑據(jù)

“根據(jù)《工會法》、《中國工會章程》和財政部頒布的《工會會計制度》，以及財政票據(jù)管理的有關(guān)規(guī)定，全國總工會決定從2010年7月1日起，啟用財政部統(tǒng)一印制并套印財政部票據(jù)監(jiān)制章的《工會經(jīng)費收入專用收據(jù)》，同時廢止《工會經(jīng)費撥繳款專用收據(jù)》。為加強對工會經(jīng)費企業(yè)所得稅稅前扣除的管理，現(xiàn)就工會經(jīng)費稅前扣除憑據(jù)問題公告如下：一、自2010年7月1日起，企業(yè)撥繳的職工工會經(jīng)費，不超過工資薪金總額2%的部分，憑工會組織開具的《工會經(jīng)費收入專用收據(jù)》在企業(yè)所得稅稅前扣除。二、《國家稅務(wù)總局關(guān)于工會經(jīng)費稅前扣除問題的通知》（國稅函[2000]678號）同時廢止?！闭浴蛾P(guān)于工會經(jīng)費企業(yè)所得稅稅前扣除憑據(jù)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第24號）99七、關(guān)關(guān)于融融資性性售后后回租租業(yè)務(wù)務(wù)中承承租方方出售售資產(chǎn)產(chǎn)行為為有關(guān)關(guān)稅收收處理理融資性性售后后回租租業(yè)務(wù)務(wù)是指指承租租方以以融資資為目目的將將資產(chǎn)產(chǎn)出售售給經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)從事事融資資租賃賃業(yè)務(wù)務(wù)的企企業(yè)后后，又又將該該項資資產(chǎn)從從該融融資租租賃企企業(yè)租租回的的行為為。融融資性性售后后回租租業(yè)務(wù)務(wù)中承承租方方出售售資產(chǎn)產(chǎn)時，，資產(chǎn)產(chǎn)所有有權(quán)以以及與與資產(chǎn)產(chǎn)所有有權(quán)有有關(guān)的的全部部報酬酬和風(fēng)風(fēng)險并并未完完全轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。。一、增增值值稅和和營業(yè)業(yè)稅根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)行增增值稅稅和營營業(yè)稅稅有關(guān)關(guān)規(guī)定定，融融資性性售后后回租租業(yè)務(wù)務(wù)中承承租方方出售售資產(chǎn)產(chǎn)的行行為，，不屬屬于增增值稅稅和營營業(yè)稅稅征收收范圍圍，不不征收收增值值稅和和營業(yè)業(yè)稅。。二、企企業(yè)業(yè)所得得稅根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)行企企業(yè)所所得稅稅法及及有關(guān)關(guān)收入入確定定規(guī)定定，融融資性性售后后回租租業(yè)務(wù)務(wù)中，，承租租人出出售資資產(chǎn)的的行為為，不不確認(rèn)認(rèn)為銷銷售收收入，，對融融資性性租賃賃的資資產(chǎn)，，仍按按承租租人出出售前前原賬賬面價價值作作為計計稅基基礎(chǔ)計計提折折舊。。租賃賃期間間，承承租人人支付付的屬屬于融融資利利息的的部分分，作作為企企業(yè)財財務(wù)費費用在在稅前前扣除除。摘自《關(guān)于融融資性性售后后回租租業(yè)務(wù)務(wù)中承承租方方出售售資產(chǎn)產(chǎn)行為為有關(guān)關(guān)稅收收問題題的公公告》（國家家稅務(wù)務(wù)總局局公告告〔2010〕13號）。。1010八、關(guān)關(guān)于查查增應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得額彌彌補以以前年年度虧虧損處處理一、根根據(jù)《《中華華人民民共和和國企企業(yè)所所得稅稅法》》（以以下簡簡稱企企業(yè)所所得稅稅法））第五五條的的規(guī)定定，稅稅務(wù)機機關(guān)對對企業(yè)業(yè)以前前年度度納稅稅情況況進(jìn)行行檢查查時調(diào)調(diào)增的的應(yīng)納納稅所所得額額，凡凡企業(yè)業(yè)以前前年度度發(fā)生生虧損損、且且該虧虧損屬屬于企企業(yè)所所得稅稅法規(guī)規(guī)定允允許彌彌補的的，應(yīng)應(yīng)允許許調(diào)增增的應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得額彌彌補該該虧損損。彌彌補該該虧損損后仍仍有余余額的的，按按照企企業(yè)所所得稅稅法規(guī)規(guī)定計計算繳繳納企企業(yè)所所得稅稅。對對檢查查調(diào)增增的應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得額應(yīng)應(yīng)根據(jù)據(jù)其情情節(jié)，，依照照《中中華人人民共共和國國稅收收征收收管理理法》》有關(guān)關(guān)規(guī)定定進(jìn)行行處理理或處處罰。。二、本本規(guī)定定自2010年年12月1日開開始執(zhí)執(zhí)行。。以前前（含含2008年度度之前前）沒沒有處處理的的事項項，按按本規(guī)規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。。摘自《《關(guān)于于查增增應(yīng)納納稅所所得額額彌補補以前前年度度虧損損處理理問題題的公公告》》（國國家稅稅務(wù)總總局公公告2010年年第20號號）。。1111九、關(guān)于注注銷前由于于預(yù)征土地地增值稅導(dǎo)導(dǎo)致多繳企企業(yè)所得稅稅的退稅問問題一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)（以下簡簡稱企業(yè)））按規(guī)定對對開發(fā)項目目進(jìn)行土地地增值稅清清算后，在在向稅務(wù)機機關(guān)申請辦辦理注銷稅稅務(wù)登記時時，如注銷銷當(dāng)年匯算算清繳出現(xiàn)現(xiàn)虧損，應(yīng)應(yīng)按照以下下方法計算算出其在注注銷前項目目開發(fā)各年年度多繳的的企業(yè)所得得稅稅款，，并申請退退稅：（一）企業(yè)業(yè)整個項目目繳納的土土地增值稅稅總額，應(yīng)應(yīng)按照項目目開發(fā)各年年度實現(xiàn)的的項目銷售售收入占整整個項目銷銷售收入總總額的比例例，在項目目開發(fā)各年年度進(jìn)行分分?jǐn)偅唧w體按以下公公式計算：：各年度應(yīng)分分?jǐn)偟耐恋氐卦鲋刀?土地增值稅稅總額×（項目年度度銷售收入入÷整個項目銷銷售收入總總額）本公告所稱稱銷售收入入包括視同同銷售房地地產(chǎn)的收入入,但不包括企企業(yè)銷售的的增值額未未超過扣除除項目金額額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅的銷銷售收入。。（二）項目目開發(fā)各年年度應(yīng)分?jǐn)倲偟耐恋卦鲈鲋刀悳p去去該年度已已經(jīng)稅前扣扣除的土地地增值稅后后，余額屬屬于當(dāng)年應(yīng)應(yīng)補充扣除除的土地增增值稅；企企業(yè)應(yīng)調(diào)整整當(dāng)年度的的應(yīng)納稅所所得額，并并按規(guī)定計計算當(dāng)年度度應(yīng)退的企企業(yè)所得稅稅稅款；當(dāng)當(dāng)年度已繳繳納的企業(yè)業(yè)所得稅稅稅款不足退退稅的，應(yīng)應(yīng)作為虧損損向以后年年度結(jié)轉(zhuǎn)，，并調(diào)整以以后年度的的應(yīng)納稅所所得額。（三）企業(yè)業(yè)對項目進(jìn)進(jìn)行土地增增值稅清算算的當(dāng)年，，由于按照照上述方法法進(jìn)行土地地增值稅分分?jǐn)傉{(diào)整后后，導(dǎo)致當(dāng)當(dāng)年度應(yīng)納納稅所得額額出現(xiàn)正數(shù)數(shù)的，應(yīng)按按規(guī)定計算算繳納企業(yè)業(yè)所得稅。。（四）企業(yè)業(yè)按上述方方法計算的的累計退稅稅額，不得得超過其在在項目開發(fā)發(fā)各年度累累計實際繳繳納的企業(yè)業(yè)所得稅。。1212九、關(guān)于注注銷前由于于預(yù)征土地地增值稅導(dǎo)導(dǎo)致多繳企企業(yè)所得稅稅的退稅問問題二、企業(yè)在在申請退稅稅時，應(yīng)向向主管稅務(wù)務(wù)機關(guān)提供供書面材料料證明應(yīng)退退企業(yè)所得得稅款的計計算過程，，包括企業(yè)業(yè)整個項目目繳納的土土地增值稅稅總額、整整個項目銷銷售收入總總額、項目目年度銷售售收入、各各年度應(yīng)分分?jǐn)偟耐恋氐卦鲋刀惡秃鸵呀?jīng)稅前前扣除的土土地增值稅稅、各年度度的適用稅稅率等。三、企業(yè)按按規(guī)定對開開發(fā)項目進(jìn)進(jìn)行土地增增值稅清算算后，在向向稅務(wù)機關(guān)關(guān)申請辦理理注銷稅務(wù)務(wù)登記時，，如注銷當(dāng)當(dāng)年匯算清清繳出現(xiàn)虧虧損，但土土地增值稅稅清算當(dāng)年年未出現(xiàn)虧虧損，或盡盡管土地增增值稅清算算當(dāng)年出現(xiàn)現(xiàn)虧損，但但在注銷之之前年度已已按稅法規(guī)規(guī)定彌補完完畢的，不不執(zhí)行本公公告。主管稅務(wù)機機關(guān)應(yīng)結(jié)合合企業(yè)土地地增值稅清清算年度至至注銷年度度之間的匯匯算清繳情情況，判斷斷其是否應(yīng)應(yīng)該執(zhí)行本本公告，并并對應(yīng)退企企業(yè)所得稅稅款進(jìn)行核核實。摘自《關(guān)于于房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)注注銷前有關(guān)關(guān)企業(yè)所得得稅處理問問題的公告告》（國家家稅務(wù)總局局公告2010年第第29號））。1313十、國家稅稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于企業(yè)股股權(quán)投資損損失所得稅稅處理問題題的公告（（2010年第6號）根據(jù)《中華華人民共和和國企業(yè)所所得稅法》》第八條及及其有關(guān)規(guī)規(guī)定，現(xiàn)就就企業(yè)股權(quán)權(quán)投資損失失所得稅處處理問題公公告如下：：一、企業(yè)對對外進(jìn)行權(quán)權(quán)益性（以以下簡稱股股權(quán)）投資資所發(fā)生的的損失，在在經(jīng)確認(rèn)的的損失發(fā)生生年度，作作為企業(yè)損損失在計算算企業(yè)應(yīng)納納稅所得額額時一次性性扣除。二、本規(guī)定定自2010年1月月1日起執(zhí)執(zhí)行。本規(guī)規(guī)定發(fā)布以以前，企業(yè)業(yè)發(fā)生的尚尚未處理的的股權(quán)投資資損失，按按照本規(guī)定定，準(zhǔn)予在在2010年度一次次性扣除。。1414十一、完工工的成本處處理、成本本與配套計計提31號文件件幾項目計計提（一）出包包工程未最最終辦理結(jié)結(jié)算而未取取得全額發(fā)發(fā)票的，在在證明資料料充分的前前提下，其其發(fā)票不足足金額可以以預(yù)提，但但最高不得得超過合同同總金額的的10％。。（二）公共共配套設(shè)施施尚未建造造或尚未完完工的，可可按預(yù)算造造價合理預(yù)預(yù)提建造費費用。此類類公共配套套設(shè)施必須須符合已在在售房合同同、協(xié)議或或廣告、模模型中明確確承諾建造造且不可撤撤銷，或按按照法律法法規(guī)規(guī)定必必須配套建建造的條件件。（三）應(yīng)向向政府上交交但尚未上上交的報批批報建費用用、物業(yè)完完善費用可可以按規(guī)定定預(yù)提。物物業(yè)完善費費用是指按按規(guī)定應(yīng)由由企業(yè)承擔(dān)擔(dān)的物業(yè)管管理基金、、公建維修修基金或其其他專項基基金。1515十二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)開發(fā)發(fā)品完工年年度提示開發(fā)產(chǎn)品完完工后，企企業(yè)應(yīng)及時時結(jié)算其計計稅成本并并計算此前前銷售收入入的實際毛毛利額，同同時將其實實際毛利額額與其對應(yīng)應(yīng)的預(yù)計毛毛利額之間間的差額，，計入當(dāng)年年度企業(yè)本本項目與其其他項目合合并計算的的應(yīng)納稅所所得額。在年度納稅稅申報時，，企業(yè)須出出具對該項項開發(fā)產(chǎn)品品實際毛利利額與預(yù)計計毛利額之之間差異調(diào)調(diào)整情況的的報告以及及稅務(wù)機關(guān)關(guān)需要的其其他相關(guān)資資料。有完工及未未完工填報報技巧預(yù)收收入與與基數(shù)填報報完工時間選選擇16161、企業(yè)所得稅重點提示2、土地增值稅清算（簡單介紹）3、企業(yè)提問講解4、分階段財稅實務(wù)籌劃檢查串講5、現(xiàn)場問題解答目錄1717國家稅務(wù)總總局關(guān)于加加強土地增增值稅征管管工作的通通知為了發(fā)揮土土地增值稅稅在預(yù)征階階段的調(diào)節(jié)節(jié)作用，各各地須對目目前的預(yù)征征率進(jìn)行調(diào)調(diào)整。除保保障性住房房外，東部部地區(qū)省份份預(yù)征率不不得低于2%，中部和東東北地區(qū)省省份不得低低于1.5%，西部地區(qū)區(qū)省份不得得低于1%，各地要根根據(jù)不同類類型房地產(chǎn)產(chǎn)確定適當(dāng)當(dāng)?shù)念A(yù)征率率（地區(qū)的的劃分按照照國務(wù)院有有關(guān)文件的的規(guī)定執(zhí)行行）。對尚尚未預(yù)征或或暫緩預(yù)征征的地區(qū)，，應(yīng)切實按按照稅收法法律法規(guī)開開展預(yù)征，，確保土地地增值稅在在預(yù)征階段段及時、充充分發(fā)揮調(diào)調(diào)節(jié)作用。。土地增值稅稅清算是納納稅人應(yīng)盡盡的法定義義務(wù)。組織織土地增值值稅清算工工作是實現(xiàn)現(xiàn)土地增值值稅調(diào)控功功能的關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)。各各級稅務(wù)機機關(guān)要克服服畏難情緒緒，切實加加強土地增增值稅清算算工作。要要按照《土地增值稅稅清算管理理規(guī)程》的要求，結(jié)結(jié)合本地實實際，進(jìn)一一步細(xì)化操操作辦法，，完善清算算流程，嚴(yán)嚴(yán)格審核房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的收收入和扣除除項目，提提升清算水水平。有條條件的地區(qū)區(qū)，要充分分發(fā)揮中介介機構(gòu)作用用，提高清清算效率。。各地稅務(wù)務(wù)師管理中中心要配合合當(dāng)?shù)囟悇?wù)務(wù)機關(guān)加強強對中介機機構(gòu)的管理理，對清算算中弄虛作作假的中介介機構(gòu)進(jìn)行行嚴(yán)肅懲治治。1818國家稅務(wù)總總局關(guān)于加加強土地增增值稅征管管工作的通通知各級稅務(wù)機機關(guān)要全面面開展土地地增值稅清清算審核工工作。要對對已經(jīng)達(dá)到到清算條件件的項目，，全面進(jìn)行行梳理、統(tǒng)統(tǒng)計，制定定切實可行行的工作計計劃，提出出清算進(jìn)度度的具體指指標(biāo)；要加加強土地增增值稅稅收收法規(guī)和政政策的宣傳傳輔導(dǎo)，加加強納稅服服務(wù)，要求求企業(yè)及時時依法進(jìn)行行清算，按按照《土地增值稅稅清算管理理規(guī)程》的規(guī)定和時時限進(jìn)行申申報；對未未按照稅收收法律法規(guī)規(guī)要求及時時進(jìn)行清算算的納稅人人，要依法法進(jìn)行處罰罰；對審核核中發(fā)現(xiàn)重重大疑點的的，要及時時移交稅務(wù)務(wù)稽查部門門進(jìn)行稽查查；對涉及及偷逃土地地增值稅稅稅款的重大大稽查案件件要及時向向社會公布布案件處理理情況。各級稅務(wù)機機關(guān)要將全全面推進(jìn)工工作和重點點清算審核核結(jié)合起來來，按照國國發(fā)[2010]10號文件精神神，有針對對性地選擇擇3-5個定價過高高、漲幅過過快的項目目，作為重重點清算審審核對象，，以點帶面面推動本地地區(qū)清算工工作。各地要在6月底前將本本地區(qū)的清清算工作計計劃（包括括本地區(qū)組組織企業(yè)進(jìn)進(jìn)行清算的的具體措施施和年內(nèi)完完成的目標(biāo)標(biāo)等內(nèi)容，，具體數(shù)據(jù)據(jù)見附表））和重點清清算項目名名單上報稅稅務(wù)總局，，稅務(wù)總局局將就各地地對重點項項目的清算算情況進(jìn)行行抽查。1919國家稅務(wù)總總局關(guān)于加加強土地增增值稅征管管工作的通通知規(guī)范核定征征收，堵塞塞稅收征管管漏洞核定征收必必須嚴(yán)格依依照稅收法法律法規(guī)規(guī)規(guī)定的條件件進(jìn)行，任任何單位和和個人不得得擅自擴大大核定征收收范圍，嚴(yán)嚴(yán)禁在清算算中出現(xiàn)““以核定為為主、一核核了之”、、“求快圖圖省”的做做法。凡擅擅自將核定定征收作為為本地區(qū)土土地增值稅稅清算主要要方式的，，必須立即即糾正。對對確需核定定征收的，，要嚴(yán)格按按照稅收法法律法規(guī)的的要求，從從嚴(yán)、從高高確定核定定征收率。。為了規(guī)范核核定工作，，核定征收收率原則上上不得低于于5%，各省級稅務(wù)務(wù)機關(guān)要結(jié)結(jié)合本地實實際，區(qū)分分不同房地地產(chǎn)類型制制定核定征征收率。2020國家稅務(wù)總總局關(guān)于土土地增值稅稅清算有關(guān)關(guān)問題的通通知

國稅稅函[2010]220號關(guān)于土地增增值稅清算算時收入確確認(rèn)的問題題土地增值稅稅清算時，，已全額開開具商品房房銷售發(fā)票票的，按照照發(fā)票所載載金額確認(rèn)認(rèn)收入；未未開具發(fā)票票或未全額額開具發(fā)票票的，以交交易雙方簽簽訂的銷售售合同所載載的售房金金額及其他他收益確認(rèn)認(rèn)收入。銷銷售合同所所載商品房房面積與有有關(guān)部門實實際測量面面積不一致致，在清算算前已發(fā)生生補、退房房款的，應(yīng)應(yīng)在計算土土地增值稅稅時予以調(diào)調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)未支支付的質(zhì)量量保證金，，其扣除項項目金額的的確定問題題房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在工工程竣工驗驗收后，根根據(jù)合同約約定，扣留留建筑安裝裝施工企業(yè)業(yè)一定比例例的工程款款，作為開開發(fā)項目的的質(zhì)量保證證金，在計計算土地增增值稅時，，建筑安裝裝施工企業(yè)業(yè)就質(zhì)量保保證金對房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)開具具發(fā)票的，，按發(fā)票所所載金額予予以扣除；；未開具發(fā)發(fā)票的，扣扣留的質(zhì)保保金不得計計算扣除。。2121國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于土地地增值稅稅清算有有關(guān)問題題的通知知房地產(chǎn)開開發(fā)費用用的扣除除問題（一）財財務(wù)費用用中的利利息支出出，凡能能夠按轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)項目目計算分分?jǐn)偛⑻崽峁┙鹑谌跈C構(gòu)證證明的，，允許據(jù)據(jù)實扣除除，但最最高不能能超過按按商業(yè)銀銀行同類類同期貸貸款利率率計算的的金額。。其他房房地產(chǎn)開開發(fā)費用用，在按按照“取取得土地地使用權(quán)權(quán)所支付付的金額額”與““房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本”金金額之和和的5%以內(nèi)計算算扣除。。（二）凡凡不能按按轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)項項目計算算分?jǐn)偫⒅С龀龌虿荒苣芴峁┙鸾鹑跈C構(gòu)構(gòu)證明的的，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費用在在按“取取得土地地使用權(quán)權(quán)所支付付的金額額”與““房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本”金金額之和和的10%以內(nèi)計算算扣除。。全部使用用自有資資金，沒沒有利息息支出的的，按照照以上方方法扣除除。房地產(chǎn)企企業(yè)逾期期開發(fā)繳繳納的土土地閑置置費的扣扣除問題題房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)逾期開開發(fā)繳納納的土地地閑置費費不得扣扣除。2222國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于土地地增值稅稅清算有有關(guān)問題題的通知知關(guān)于拆遷遷安置土土地增值值稅計算算問題（一）房房地產(chǎn)企企業(yè)用建建造的本本項目房房地產(chǎn)安安置回遷遷戶的，，安置用用房視同同銷售處處理，按按《國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)土土地增值值稅清算算管理有有關(guān)問題題的通知知》（國稅發(fā)發(fā)[2006]187號）第三三條第（（一）款款規(guī)定確確認(rèn)收入入，同時將此此確認(rèn)為為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目的拆拆遷補償償費。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)支付給給回遷戶戶的補差差價款，，計入拆拆遷補償償費；回回遷戶支支付給房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的補差差價款，，應(yīng)抵減減本項目目拆遷補補償費。。（二）開開發(fā)企業(yè)業(yè)采取異異地安置置，異地地安置的的房屋屬屬于自行行開發(fā)建建造的，，房屋價價值按國國稅發(fā)[2006]187號第三條條第（一一）款的的規(guī)定計計算，計計入本項項目的拆拆遷補償償費；異異地安置置的房屋屋屬于購購入的，，以實際際支付的的購房支支出計入入拆遷補補償費。。（三）貨貨幣安置置拆遷的的，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)憑憑合法有有效憑據(jù)據(jù)計入拆拆遷補償償費。土地增值值稅清算算后應(yīng)補補繳的土土地增值值稅加收收滯納金金問題納稅稅人人按按規(guī)規(guī)定定預(yù)預(yù)繳繳土土地地增增值值稅稅后后，，清清算算補補繳繳的的土土地地增增值值稅稅，，在在主主管管稅稅務(wù)務(wù)機機關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定的的期期限限內(nèi)內(nèi)補補繳繳的的，，不不加加收收滯滯納納金金。。2323一、、土土地地增增值值稅稅的的清清算算單單位位土地地增增值值稅稅以以國國家家有有關(guān)關(guān)部部門門審審批批的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目為為單單位位進(jìn)進(jìn)行行清清算算，，對對于于分分期期開開發(fā)發(fā)的的項項目目，，以以分分期期項項目目為為單單位位清清算算。。開發(fā)發(fā)項項目目中中同同時時包包含含普普通通住住宅宅和和非非普普通通住住宅宅的的，，應(yīng)應(yīng)分分別別計計算算增增值值額額。。二、、土土地地增增值值稅稅的的清清算算條條件件（一一））符符合合下下列列情情形形之之一一的的，，納納稅稅人人應(yīng)應(yīng)進(jìn)進(jìn)行行土土地地增增值值稅稅的的清清算算：：1.房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目全全部部竣竣工工、、完完成成銷銷售售的的；；2.整體體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓未未竣竣工工決決算算房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目的的；；3.直接接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的。。（二二））符符合合下下列列情情形形之之一一的的，，主主管管稅稅務(wù)務(wù)機機關(guān)關(guān)可可要要求求納納稅稅人人進(jìn)進(jìn)行行土土地地增增值值稅稅清清算算1.已竣竣工工驗驗收收的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目，，已已轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)建建筑筑面面積積占占整整個個項項目目可可售售建建筑筑面面積積的的比比例例在在85%以上上，或或該該比比例例雖雖未未超超過過85%，但但剩剩余余的的可可售售建建筑筑面面積積已已經(jīng)經(jīng)出出租租或或自自用用的的；；2.取得得銷銷售售（（預(yù)預(yù)售售））許許可可證證滿滿三三年年仍仍未未銷銷售售完完畢畢的的；；3.納稅稅人人申申請請注注銷銷稅稅務(wù)務(wù)登登記記但但未未辦辦理理土土地地增增值值稅稅清清算算手手續(xù)續(xù)的的；；4.省稅稅務(wù)務(wù)機機關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定的的其其他他情情況況。。關(guān)于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)土土地地增增值值稅稅清清算算管管理理有有關(guān)關(guān)問問題題的的通通知知2424關(guān)于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)土土地地增增值值稅稅清清算算管管理理有有關(guān)關(guān)問問題題的的通通知知三、、非非直直接接銷銷售售和和自自用用房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的收收入入確確定定（一一））房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)將將開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品用用于于職職工工福福利利、、獎獎勵勵、、對對外外投投資資、、分分配配給給股股東東或或投投資資人人、、抵抵償償債債務(wù)務(wù)、、換換取取其其他他單單位位和和個個人人的的非非貨貨幣幣性性資資產(chǎn)產(chǎn)等等，，發(fā)發(fā)生生所所有有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移時時應(yīng)應(yīng)視視同同銷銷售售房房地地產(chǎn)產(chǎn),其收入入按下下列方方法和和順序序確認(rèn)認(rèn)：1.按本企企業(yè)在在同一一地區(qū)區(qū)、同同一年年度銷銷售的的同類類房地地產(chǎn)的的平均均價格格確定定；2.由主管管稅務(wù)務(wù)機關(guān)關(guān)參照照當(dāng)?shù)氐禺?dāng)年年、同同類房房地產(chǎn)產(chǎn)的市市場價價格或或評估估價值值確定定。（二））房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)將開開發(fā)的的部分分房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為企企業(yè)自自用或或用于于出租租等商商業(yè)用用途時時，如如果產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未未發(fā)生生轉(zhuǎn)移移，不不征收收土地地增值值稅，，在稅稅款清清算時時不列列收入入，不不扣除除相應(yīng)應(yīng)的成成本和和費用用。四、土土地增增值稅稅的扣扣除項項目（一）扣除取取得土地使用用權(quán)所支付的的金額、房地地產(chǎn)開發(fā)成本本、費用及與與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)稅金，，須提供合法法有效憑證；；不能提供合法法有效憑證的的，不予扣除除（二）稅務(wù)機機關(guān)可核定上上述四項開發(fā)發(fā)成本的單位位面積金額標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以以計算扣除。。具體核定方方法由省稅務(wù)務(wù)機關(guān)確定。。2525關(guān)于房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)土地地增值稅清算算管理有關(guān)問問題的通知（三）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開開發(fā)建造的與與清算項目配配套的居委會會和派出所用用房、會所、、停車場（庫庫）、物業(yè)管管理場所、變變電站、熱力力站、水廠、、文體場館、、學(xué)校、幼兒兒園、托兒所所、醫(yī)院、郵郵電通訊等公共設(shè)施，按按以下原則處處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬屬于全體業(yè)主主所有的，其其成本、費用用可以扣除；；2.建成后無償移移交給政府、、公用事業(yè)單單位用于非營營利性社會公公共事業(yè)的，，其成本、費費用可以扣除除；3.建成后有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計計算收入，并并準(zhǔn)予扣除成成本、費用。。（四）裝修費用可以以計入房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本。。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的預(yù)預(yù)提費用，除除另有規(guī)定外外，不得扣除除。（五）屬于多個房地地產(chǎn)項目共同同的成本費用用，應(yīng)按清算算項目可售建建筑面積占多多個項目可售售總建筑面積積的比例或其其他合理的方方法，計算確確定清算項目目的扣除金額額。2626土地增值稅清清算管理規(guī)程程第二十二條審審核取得土土地使用權(quán)支支付金額和土土地征用及拆拆遷補償費時時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)關(guān)注：（（一）同一宗宗土地有多個個開發(fā)項目，，是否予以分分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k辦法是否合理理、合規(guī)，具具體金額的計計算是否正確確。

（二二）是否存在在將房地產(chǎn)開開發(fā)費用記入入取得土地使使用權(quán)支付金金額以及土地地征用及拆遷遷補償費的情情形。（（三）拆遷補補償費是否實實際發(fā)生，尤尤其是支付給給個人的拆遷遷補償款、拆拆遷（回遷））合同和簽收收花名冊或簽簽收憑證是否否一一對應(yīng)。。

第二十十三條審核核前期工程費費、基礎(chǔ)設(shè)施施費時應(yīng)當(dāng)重重點關(guān)注：（（一）前前期工程費、、基礎(chǔ)設(shè)施費費是否真實發(fā)發(fā)生，是否存存在虛列情形形。

（二二）是否將房房地產(chǎn)開發(fā)費費用記入前期期工程費、基基礎(chǔ)設(shè)施費。。

（三））多個（或分分期）項目共共同發(fā)生的前前期工程費、、基礎(chǔ)設(shè)施費費，是否按項項目合理分?jǐn)倲偂?727土地增值稅清清算管理規(guī)程程第二十四條審審核公共配配套設(shè)施費時時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)關(guān)注：（（一）公共共配套設(shè)施的的界定是否準(zhǔn)準(zhǔn)確，公共配配套設(shè)施費是是否真實發(fā)生生，有無預(yù)提提的公共配套套設(shè)施費情況況。（（二）是否將將房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費用記入公公共配套設(shè)施施費。（（三）多個個（或分期））項目共同發(fā)發(fā)生的公共配配套設(shè)施費，，是否按項目目合理分?jǐn)??！?/p>

第二二十五條審審核建筑安裝裝工程費時應(yīng)應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注注：（（一）發(fā)生的的費用是否與與決算報告、、審計報告、、工程結(jié)算報報告、工程施施工合同記載載的內(nèi)容相符符。（（二）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自自購建筑材料料時，自購建建材費用是否否重復(fù)計算扣扣除項目。（（三））參照當(dāng)?shù)禺?dāng)當(dāng)期同類開發(fā)發(fā)項目單位平平均建安成本本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)設(shè)部門公布的的單位定額成成本，驗證建建筑安裝工程程費支出是否否存在異常。。

（四四）房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)采用用自營方式自自行施工建設(shè)設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)當(dāng)關(guān)注有無虛虛列、多列施施工人工費、、材料費、機機械使用費等等情況。（五）建筑安安裝發(fā)票是否否在項目所在在地稅務(wù)機關(guān)關(guān)開具。2828土地增值稅清清算管理規(guī)程程第二十六條審審核開發(fā)間間接費用時應(yīng)應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注注：（（一）是否存存在將企業(yè)行行政管理部門門（總部）為為組織和管理理生產(chǎn)經(jīng)營活活動而發(fā)生的的管理費用記記入開發(fā)間接接費用的情形形。（（二）開發(fā)間間接費用是否否真實發(fā)生，，有無預(yù)提開開發(fā)間接費用用的情況，取取得的憑證是是否合法有效效。第第二十七條審審核利息支支出時應(yīng)當(dāng)重重點關(guān)注：（一）是否將將利息支出從從房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本中調(diào)整整至開發(fā)費用用。（二）分期開開發(fā)項目或者者同時開發(fā)多多個項目的，，其取得的一一般性貸款的的利息支出，，是否按照項項目合理分?jǐn)倲?。（三）利用閑閑置專項借款款對外投資取取得收益，其其收益是否沖沖減利息支出出。第二十八條代代收費用的的審核。對對于縣級級以上人民政政府要求房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)在售房時代代收的各項費費用，審核其其代收費用是是否計入房價價并向購買方方一并收?。?；當(dāng)代收費用用計入房價時時，審核有無無將代收費用用計入加計扣扣除以及房地地產(chǎn)開發(fā)費用用計算基數(shù)的的情形。2929土地增值稅清清算管理規(guī)程程第三十四條在在土地增值值稅清算中符符合以下條件件之一的，可可實行核定征征收。（（一）依照照法律、行政政法規(guī)的規(guī)定定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但但未設(shè)置賬簿簿的；（（二）擅自自銷毀賬簿或或者拒不提供供納稅資料的的；（（三）雖設(shè)置置賬簿，但賬賬目混亂或者者成本資料、、收入憑證、、費用憑證殘殘缺不全，難難以確定轉(zhuǎn)讓讓收入或扣除除項目金額的的；（（四）符合土土地增值稅清清算條件，企企業(yè)未按照規(guī)規(guī)定的期限辦辦理清算手續(xù)續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機機關(guān)責(zé)令限期期清算，逾期期仍不清算的的；（（五）申報的的計稅依據(jù)明明顯偏低，又又無正當(dāng)理由由的。第三十六條對對于分期開開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)項目，各期期清算的方式式應(yīng)保持一致致3030（200）土增鑒字號號×××××××××公司：我們接受委托托，于××××年××月××日至××年××月××日，對貴公司司××項目土地增值值稅清算稅款款申報進(jìn)行鑒鑒證審核。貴貴單位的責(zé)任任，對所提供供的與土地增增值稅清算稅稅款相關(guān)的會會計資料及證證明材料的真真實性、合法法性和完整性性負(fù)責(zé)。我們們的責(zé)任是，，按照國家法法律法規(guī)及有有關(guān)規(guī)定，對對所鑒證的土土地增值稅納納稅申報表及及其有關(guān)資料料的真實性和和準(zhǔn)確性，在在進(jìn)行職業(yè)判判斷和必要的的審核程序的的基礎(chǔ)上，出出具真實、合合法的鑒證報報告。在審核過程中中，我們本著著獨立、客觀觀、公正的原原則，依據(jù)《中華人民共和和國土地增值值稅暫行條例例》及其實施細(xì)則則、有關(guān)政策策規(guī)定，按照照《土地增值稅清清算鑒證業(yè)務(wù)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，實施施了包括抽查查會計記錄等等必要的審核核程序?，F(xiàn)將將鑒證結(jié)果報報告如下：一、土地增值值稅清算稅款款申報的審核核過程及主要要實施情況（一）簡要評評述與土地增增值稅清算稅稅款有關(guān)的內(nèi)內(nèi)部控制及其其有效性。（二）簡要評評述與土地增增值稅清算稅稅款有關(guān)的各各項內(nèi)部證據(jù)據(jù)和外部證據(jù)據(jù)的相關(guān)性和和可靠性。（三）簡要陳陳述對納稅人人提供的會計計資料及納稅稅資料等進(jìn)行行審核、驗證證、計算和進(jìn)進(jìn)行職業(yè)推斷斷的情況。土地增值稅清清算鑒證報告告3131二、鑒證結(jié)論論

經(jīng)對對貴公司（（項目））土地增值稅稅清算稅款申申報進(jìn)行審核核，我們確認(rèn)認(rèn)：1.收入總額：元元；2.扣除項目金額額：元元；3.增值額：元元；；4.增值率（增值值額與扣除金金額之比）：：%；5.適用稅率：%；6.應(yīng)繳土地增值值稅稅額：元元；7.已繳土地增值值稅稅額：元元；8.應(yīng)補（退）繳繳土地增值稅稅稅額：元元。。

清算算事項的具體體情況詳見附附件。32321、企業(yè)所得稅重點提示2、土地增值稅清算3、企業(yè)提問講解4、分階段財稅實務(wù)籌劃檢查串講5、現(xiàn)場問題解答目錄3333一、企業(yè)增加加內(nèi)容1、銷售性性房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)：（1）所有稅收政政策及相關(guān)稅稅收籌劃（見見分階段內(nèi)容容）；（2）特殊事項的的相關(guān)稅收政政策及操作，，包括：A、回遷、動遷遷涉及到的稅稅收政策；（（見分階段段內(nèi)容）B、境外設(shè)計費費及境外付匯匯涉及的稅收收政策和稅務(wù)務(wù)局對此類事事項的認(rèn)定；；C、地下車庫涉涉及到的稅收收政策及相關(guān)關(guān)的稅收籌劃劃。3434房地產(chǎn)產(chǎn)主要要稅種種一覽覽表№稅種摘要稅率1營業(yè)稅轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)5%2城建稅實際繳納營業(yè)稅的稅額7%、5%、1%3教育費附加實際繳納營業(yè)稅的稅額3%4企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額25%5土地增值稅轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額收入-扣除項目按超率累進(jìn)計算≤50%稅率30%50%~100%稅率40%100%~200％稅率50%＞200%稅率60%6契稅承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位3~5%(北京為3%)7城鎮(zhèn)土地使用稅擁有土地使用權(quán)的單位和個人年應(yīng)納稅額=∑(各級土地面積×相應(yīng)稅額)分級定額(如10、8、6、4、1、0.5元/平方米年)8印花稅各種應(yīng)稅憑證相應(yīng)稅率(如土地轉(zhuǎn)讓合同、售房均為萬分之五)9房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅原值或租金收入原值70%的1.2%或者收入12%35352、投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)（1）產(chǎn)業(yè)業(yè)樓租租賃相相關(guān)的的稅收收政策策（2）特殊殊事項項的相相關(guān)稅稅收政政策及及操作作，包包括：：免租租期、、裝修修期、、空置置期相相關(guān)的的稅收收政策策及稅稅收籌籌劃。。3、建安安業(yè)相相關(guān)的的稅收收政策策及可可操作作的稅稅收籌