房地產(chǎn)講座居民購房承受能力

房地產(chǎn)講座(1)

居民購房承受能力

主講人：徐滇慶表1-1城鎮(zhèn)居民人均收入及住房面積.圖1-1城鎮(zhèn)居民住房與收入

表1-2中國人口和城鎮(zhèn)人口出生率（萬人）.doc巨大的房地產(chǎn)市場潛力（1）中國城市人口每年增加1%左右。大約1800—200萬。如果按照每個城市人口住房面積22平方米計算，需要增加4.4億平方米住宅。每年大約有950萬對新人結(jié)婚。（2）城市建設(shè)方興未艾，大量拆遷改建。（3）60-70%的居民要求改善住房條件。城鎮(zhèn)居民的平均住房面積要從當前的24平方米增加到35平方米左右?，F(xiàn)有城鎮(zhèn)住房每年的淘汰率為4%左右（農(nóng)村為2%）。每年都有大量的居民喬遷新居，從舊房子搬進新房子，從小房子搬進大房子。（4）到2020年城市化水平將達到55—60%，城鎮(zhèn)人口將要增加到8--8.5億，將有2.6億農(nóng)民從農(nóng)村遷入城市。住宅的真實需求大約每年增加5.4億平方米。表1-3人均居住面積（平方米）資料來源：建設(shè)部《2004年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》。國外數(shù)據(jù)為90年代初期的人均居住面積，中國的人均居住面積數(shù)據(jù)為2004年。高收入國家中高收入國家中等收入國家中低收入國家低收入國家46.629.320.117.68美國德國法國日本中國6038373124.97圖1-2

平均房價和銷售面積表1-4全國各省市商品房銷售額和銷售面積.doc表1-5各省市平均房價及其變化情況.doc表1-6商品房價格變化率.doc表1-7各地方房價比比較.doc要點：?圍繞著正常狀狀態(tài)的房價波波動屬于商業(yè)業(yè)周期，只有有房價和其他他指標嚴重背背離長期平均均值才可能稱稱為泡沫經(jīng)濟濟。?由于缺乏統(tǒng)一一的統(tǒng)計準則則，不能拿房房價收入比來來進行橫向國國際比較。?購租比等于業(yè)業(yè)主成本的倒倒數(shù)。利率、、稅率和對未未來的預(yù)期都都會顯著地影影響購租比。。?在許多情況下下房價收入比比和購租比不不能準確地反反映出房地產(chǎn)產(chǎn)的真實成本本，也很難據(jù)據(jù)此判斷房地地產(chǎn)是否出現(xiàn)現(xiàn)泡沫。如果果僅僅采用當當期的房價收收入比和購租租比作為指標標，即使房地地產(chǎn)市場處于于正常狀況也也可能給讓人人們誤認為過過熱。?與其橫向比較較房地產(chǎn)市場場，還不如縱縱向觀察房價價、房價收入入比和購租比比的時間序列列變遷。?房價和租金之之間應(yīng)當保持持一個比較穩(wěn)穩(wěn)定的比例。。如果這個比比例迅速增加加，說明租房房不如買房，，房地產(chǎn)市場場可能出現(xiàn)了了泡沫。在討論房價變變化規(guī)律的時時候特別要注注意兩點：房價取決于多多種因素，特特別是和住宅宅所在的地點點有關(guān)。由于于各個城市的的氣候、人口口、產(chǎn)業(yè)狀況況、就業(yè)、收收入水平、交交通、文化教教育、醫(yī)療設(shè)設(shè)施等多種因因素各不相同同，在不同城城市之間的房房價差別很大大。由于房地地產(chǎn)在位置上上的唯一性使使得人們很難難比較不同地地點的房價。。在一般的商商品市場上，，商品的流動動可以互通有有無，縮小價價格上的差別別?？墒牵糠康禺a(chǎn)是沒有有流動性的，，不可能通過過流動來拉平平房價。不能能單憑房價絕絕對值高低來來判斷是否存存在著房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫。判斷房地產(chǎn)市市場是否已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)泡沫跡跡象，最重要要的不是房價價上升了多少少，而是要考考察房價波動動是否超出了了歷史常規(guī)。。泡沫經(jīng)濟和投投機活動相關(guān)關(guān)，投機活動動的最顯著的的特點是短期期。來得快，，走得也快。。世界上沒有有任何投機活活動可以延續(xù)續(xù)很長時間。。沒有理由把長長期穩(wěn)定的趨趨勢稱為投機機活動。長期的平均房房價（10年或者20年），具有邏邏輯上的合理理性。泡沫經(jīng)濟跡象象必然表現(xiàn)為為在短時期內(nèi)內(nèi)房價和其他他指數(shù)突然背背離長期趨勢勢。因此，可可以拿房價和和其他指標的的長期平均值值作為比較基基準。圍繞著著正常狀態(tài)的的房價波動屬屬于商業(yè)周期期，只有房價價和其他指標標嚴重背離長長期平均值才才可能稱為泡泡沫經(jīng)濟。研究居民購房房的承受能力力的數(shù)學模型型中包括的變變量：當期的的收入，前期期收入，已經(jīng)經(jīng)積累的財富富，利率、通通貨膨脹率、、平均投資回回報率、居民民儲蓄率等。。各種金融衍生生工具的出現(xiàn)現(xiàn)顯著地提高高了居民購房房能力。如何何估計未來收收入成為影響響居民購房承承受能力的一一個重要指標標。（1）從聯(lián)合國人人居中心的統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)字來看看，其房價收收入比的離散散度太大，從從0.8到30，從統(tǒng)計學的的觀點來看，，由于方差太太高使得這個個房價收入比比統(tǒng)計數(shù)據(jù)幾幾乎說明不了了什么東西。。（2）如果單單考考慮房價收入入比，好像只只要收入增加加了，居民購購買住宅的能能力就隨之而而增加。其實實，對于居民民購房能力起起到?jīng)Q定性作作用的是業(yè)主主成本。房價價和居民平均均收入之間并并沒有顯著的的相關(guān)關(guān)系。。（3）在經(jīng)濟高速速增長時期，，居民收入相相應(yīng)增加，對對住宅的需求求也隨之增加加，有可能推推動房價上升升。如果房價價上升得比收收入更快，則則房價收入比比可能下跌。。如果房價上上升沒有收入入快，則房價價收入比下降降。（4）在投機因素素集中作用的的城市內(nèi)房價價可能迅速上上升，而在一一般城市中房房價上升的速速度并不快。。在某些大城城市中房價收收入比上升，，而其他城市市，特別是在在中小城市中中房價收入比比下降。（5）在許多大城城市，大部分分購買房地產(chǎn)產(chǎn)的人并不是是當?shù)氐木用衩瘛Ｔ诮y(tǒng)計當當?shù)鼐用袷杖肴氲臅r候并不不包括這些購購房者。購房房者與領(lǐng)取收收入者來自于于貧富差距很很大的兩個不不同的組別。。不能用房價收收入比來進行行國際比較。。第一，房價的的統(tǒng)計對象選選擇不同。北美、瑞典和和澳大利亞的的民居大部分分是獨立住宅宅（SingleFamilyHouse）。日本、香港、、新加坡等地地，高層住宅宅是基本模式式，在統(tǒng)計房房價時以二居居室公寓的平平均房價作為為統(tǒng)計標準。。第二，不僅世世界各國在統(tǒng)統(tǒng)計房價時選選擇的“標的的物”不同。。英國采用調(diào)整整后的房價（Mix-adjustedhousepriceindex）。愛爾蘭使用的的是二手房銷銷售平均價格格（Secondhandhouses）。挪威采用現(xiàn)有有所有住房的的平均值(Existingdwellings)。日本使用都市市土地價格(Nationwideurbanlandpriceindex)。韓國采用的是是全國房價指指數(shù)(Nationwidehousepriceindex)。為了保持歷史史數(shù)據(jù)的一致致性，沒有足足夠的激勵機機制來促使他他們改變傳統(tǒng)統(tǒng)的統(tǒng)計方法法。第三，有些國國家在統(tǒng)計平平均房價的時時候，并不限限定某種住宅宅，而是用總總房地產(chǎn)銷售售額除以銷售售面積，得到到每平方米單單價之后再求求每套住宅的的平均價格。。究竟使用建筑筑面積還是使使用面積？附附屬于住宅的的其他建筑面面積算不算？？如果統(tǒng)一采用用住宅面積來來計量，那么么，一套住房房的面積究竟竟應(yīng)該有多大大？有人采用用50平方米，有人人采用60平方米，還有有人采用90平方米。第四，在如何何計算居民平平均年收入？？是用一個職工工的平均收入入還是使用家家庭平均收入入？如果使用家庭庭收入，那么么如何計算家家庭成員？是稅前收入還還是稅后收入入？是可支配收入入還是總收入入？由于各國的稅稅制和社會保保障制度不同同，各國的““居民收入””的定義差別別很大。購租比（Price-to-rentratio）房價收入比度度量當?shù)鼐用衩褓徺I住宅的的能力，而購購租比度量購購房和租房的的相對成本。。住宅業(yè)主擁有有住宅的年成成本（AnnualCostofOwnership）可以表達如如下：房產(chǎn)的年成本本包括有6個部分資金成本，倘若業(yè)主不購購買住宅而將將這筆資金投投資到其他地地方，例如沒沒有風險的政政府債券，可可以獲得一定定的收益。由由于業(yè)主購買買了住宅，他他就放棄了這這項機會成本本。業(yè)主在購買了了住宅之后必必須繳納固定定資產(chǎn)稅。購房之后可以以得到的減稅稅或財政補貼貼。住宅維護成本本。房地產(chǎn)預(yù)期的的增值或貶值值。房地產(chǎn)的風險險成本。通過購買房屋屋保險，這項項風險成本可可以近似簡化化為所支出的的房屋保險費費用。由于上式右側(cè)側(cè)各項都包含含房價，因此此上式可改寫寫為：在這里ut表示房地產(chǎn)的的業(yè)主成本(usercostofhousing)。購租比等于業(yè)業(yè)主成本的倒倒數(shù)。如果在過去20年內(nèi)業(yè)主成本本的平均值為為0.05，一套住房月租租金是1000元，年租金為為12000元，合理的房價應(yīng)應(yīng)當大致為24萬元。購租比的變化化趨勢如果業(yè)主成本本上升，則購購租比下降。。如果降低真實實利率，那么么就降低了業(yè)業(yè)主成本，相相應(yīng)提高了購購租比。如果果租金不變，，房價就上升升。如果人們預(yù)預(yù)期短期利利率會上升升，在土地地供給彈性性不變的情情況下，房房產(chǎn)年成本本將上升，，其結(jié)果必必然促使房房價下跌。。低利率是推推動當前房房價上漲的的一個原動動力。在最最近幾年內(nèi)內(nèi)無論是北北美還是中中國利率水水平都相當當?shù)?，這是是抬高房價價的一個重重要原因。。不同城市的的購租比相相差很遠。。目前還沒沒有證據(jù)說說將來各城城市之間購購租比的差差距會自然然縮小。一般說來，，大城市的的購租比高高。購租比比高的城市市將在相當當長的時期期內(nèi)繼續(xù)保保持在高水水平。購租比較高高的城市房房價和租金金上漲得都都比較快。。在評估房價價的時候，，應(yīng)當采用用業(yè)主成本本的長期平平均值，而而盡量避免免采用當期期業(yè)主成本本。如果房房價乘上長長期業(yè)主平平均成本之之后大大高高于類似住住宅的租金金，那么就就可以判定定房價偏高高。在許多情況況下房價收收入比和購購租比不能能準確地反反映出房地地產(chǎn)的真實實成本，也也很難據(jù)此此判斷房地地產(chǎn)是否出出現(xiàn)泡沫。。什么是空置置率？空置面積指指的是“報報告期末已已竣工的可可供銷售或或出租的商商品房屋建建筑面積中中，尚未銷銷售或出租租的商品房房屋建筑面面積，包括括以前年度度竣工和本本期竣工的的房屋面積積，但不包包括報告期期已竣工的的拆遷還建建，統(tǒng)建代代建，公共共配套建筑筑、房地產(chǎn)產(chǎn)公司自用用及周轉(zhuǎn)房房等不可銷銷售或出租租的房屋面面積?！庇腥苏f空置置面積是：：“購房者者既沒有出出租也沒有有入住的房房屋加上沒沒有賣出去去的房屋””。到底有沒有有人住應(yīng)當當怎么統(tǒng)計計？多少天天沒有人住住才算？當前流行的的空置率計計算方法起起碼有三種種：全社會空置置房面積除除以全部住住房面積。?？罩蒙唐贩糠棵娣e除以以最近三年年內(nèi)竣工面面積?？罩蒙唐贩糠棵娣e除以以當年竣工工面積。根據(jù)建設(shè)部部數(shù)據(jù)，在在2004年底，全國國商品房空空置面積為為1.43億平方米，，其中商品品住宅空置置面積為0.83億平方米表3.1采用不同的的分母計算算出來不同同的空置率率（億平平方米）2004年數(shù)據(jù)以空置商品房計算的空置率以空置住宅計算的空置率房屋建筑面積149.060.83%0.50%住宅面積96.161.28%0.77%施工面積14.058.76%5.27%竣工面積4.2528.97%17.43%商品房銷售面積3.8232.17%19.36%數(shù)據(jù)來源：：《中國統(tǒng)計摘摘要》，2005，P62。有人說：““按照國際際通行慣例例，空置率率在5%至10%之間為合理理區(qū)；空置置率在10%至20%之間屬危險險區(qū)；空置置率在20%以上為嚴重重積壓區(qū)，，極度危險險”。有的學者引引用國家統(tǒng)統(tǒng)計局的數(shù)數(shù)據(jù)說，目目前空置率率已經(jīng)達到到26%。在沒有確定定的空置率率定義之前前就冒然聲聲稱中國的的空置率已已經(jīng)到了極極度危險的的狀態(tài)，只只能說明學學風浮燥。。如果投資主主體是國家家，那么空空置率高意意味著浪費費。關(guān)心住宅空空置率就是是關(guān)心自己己的產(chǎn)權(quán)和和福利。解決住宅空空置的關(guān)鍵鍵在于各級級政府。發(fā)發(fā)現(xiàn)空置率率高了就找找政府說話話。如果投資主主體變成市市場上的法法人，空置置并不是傳傳統(tǒng)意義上上的浪費。?？罩寐矢吡肆耍腥苏f說，反映了了消費者購購房意愿不不強。是房地產(chǎn)市市場的結(jié)構(gòu)構(gòu)有問題，，房價過高高，而不是是房地產(chǎn)市市場已經(jīng)過過剩了。有人說，空空置率高反反映出貧富富差距太大大。縮小貧富差差距的要害害在于就業(yè)業(yè)政策、稅稅收政策、、政府的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移支付政政策和健全全公平的市市場競爭環(huán)環(huán)境。如果果想通過降降低空置率率來縮小貧貧富差距，，恐怕很難難找到著力力點。空置率過高高（暫且不不論按照什什么空置率率標準），，反映出房房地產(chǎn)市場場上有些問問題。市場場上的問題題要通過市市場機制來來解決，切切切不可出出點問題就就想請出政政府來胡亂亂干預(yù)。沒有賣不出出去的房子子，只有賣賣不出去的的價格。目目前面積和和檔次適中中的住宅蓋蓋得不夠，，而高檔住住宅的房價價太高，甚甚至高到了了不合理的的程度，這這是空置率率居高不下下的原因。。房地產(chǎn)商預(yù)預(yù)期房價會會迅速上升升，推遲出出售。房價上漲的的部分足夠夠覆蓋他們們持有這些些住宅所支支付的各項項成本?？罩寐噬仙谝欢ǔ坛潭壬戏从秤沉朔康禺a(chǎn)產(chǎn)商對房價價的預(yù)期。。流動資金金的約束，，要不然停止止新建項目目，要不然然就降價出出售。資金的機會會成本，還還要支付這這些住宅的的閑置成本本、維護成成本等。等到他們支支付不起這這些成本的的時候自然然降價。倘若這些房房子沒有賣賣出去，房房地產(chǎn)商到到期不能歸歸還貸款本本息，銀行追債討討債，拍賣賣。只要房價沒沒有跌過按按揭貸款首首期的比例例，銀行的的房貸是安安全的。某些房地產(chǎn)產(chǎn)商有強硬硬后臺，銀銀行不敢催催促還貸，，更不敢將將房子拿過過來拍賣。。賺了錢就歸歸他們個人人所有，如如果虧損了了就推給國國家。拿著銀行的的錢在賭博博，堅守高高房價不肯肯讓步。一旦將房地地產(chǎn)賣了出出去，超額額利潤足以以彌補空置置成本。他們不愁流流動資金匱匱乏。再批批一筆新的的貸款就又又可以拖上上一陣。政府的作用用并不是去去直接干預(yù)預(yù)房價，而而是要針對對市場失靈靈的病灶動動手。事前，明知知房地產(chǎn)企企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)負債率太太高，銀行行為什么還還要發(fā)放貸貸款？事后，明知知貸款有風風險為什么么不敢痛下下殺手？目前空置率率過高的問問題，說到到底，癥結(jié)結(jié)在于銀行行的風險監(jiān)監(jiān)管沒有到到位。房地產(chǎn)講座座(2)房價評評估辦辦法主講人：徐徐滇慶房價的不確確定性(1)房地產(chǎn)完全全沒有流動動性。因此此，全國661個城市，沒沒有兩個城城市的房價價完全一樣樣。(2)由于房地產(chǎn)產(chǎn)的地理位位置具有唯唯一性，世世界上沒有有兩棟完全全一樣的房房子，(3)住宅結(jié)構(gòu)、、面積、朝朝向、樓層層等區(qū)別，，使得購房房者愿意支支付的價格格區(qū)別很大大(4)房地產(chǎn)商對對房價的估估算中包含含了很大的的主觀判斷斷的成分，，(5)房地產(chǎn)商在在談判中房房價的不確確定性。因為估算房房價的出發(fā)發(fā)點不同，，再加上房房價具有較較大的不確確定性，所所以不能說說某個房價價是唯一““正確”的的，也不能能說某種估估價方法是是絕對正確確的。首先要弄清清楚，是站站在什么人人的角度來來討論問題題，依據(jù)的的是哪一種種房價估算算法？市場比較法法“貨比三家家”，在價價格相等的的住宅中選選取效用最最高的，或或者在效用用相近的住住宅中選擇擇價格最便便宜的，從從中挑選出出自己最中中意的一個個。這就是是市場比較較法所依據(jù)據(jù)的替代原原理。市場比較法法的優(yōu)點是是具有很強強的現(xiàn)實性性，適用范范圍寬，簡簡單明了，，易于采用用。但是，，必須弄清清楚市場比比較法的使使用范圍。。采用市場場比較法有有三個必要要條件：第一，需要要收集大量量、正常的的房地產(chǎn)交交易數(shù)據(jù)。。第二，在房房地產(chǎn)市場場上不存在在壟斷或者者寡頭壟斷斷。市場比比較法的使使用前提是是充分競爭爭。第三，采用用市場比較較法必須要要求房價相相對穩(wěn)定。。按照房地產(chǎn)產(chǎn)未來的收收益來估計計房價的做做法稱為收收益還原法法。收益還原法法的基礎(chǔ)是是理性預(yù)期期理論。首首先估計房房地產(chǎn)在各各個時期將將要取得的的純收益，，然后采用用適當?shù)倪€還原利率將將純收益折折算到現(xiàn)在在，各個時時期收益的的總和就是是房價。收益還原法法關(guān)注房地地產(chǎn)的未來來收益超過過其成本。。顯而易見見，收益還還原法不適適合那些沒沒有經(jīng)濟收收益的建筑筑物，例如如，政府辦辦公大樓、、學校、公公園、醫(yī)院院等。收益還原法法采用收益還還原法計算算房地產(chǎn)價價格可表達達如下：這里P為房地產(chǎn)價價格，a1,a2,……an表示各期純純收益，r1,r2,……rn表示各期的的還原利率率，n為該房地產(chǎn)產(chǎn)的使用年年限。假定定房地產(chǎn)的的純收益不不變，使用用年限無窮窮，還原利利率為常數(shù)數(shù)，上式可可以簡化為為人們一般般所熟悉的的形式：收益還原法法的困難：：（1）如何選選取合理的的還原利率率。流動性較差差的資產(chǎn)的的還原利率率應(yīng)當比較較高。房地地產(chǎn)的還原原利率理應(yīng)應(yīng)高于國庫庫券利率，，但是究竟竟應(yīng)當高多多少？通常還原利利率包括有有三個部分分：純利息息，風險補補償率和通通貨膨脹率率。投資風風險越大，，風險補償償率越高。。房地產(chǎn)項項目投資的的風險大不不相同。因此，房地地產(chǎn)還原利利率應(yīng)當考考慮風險性性、非流動動性、管理理的復(fù)雜性性和資產(chǎn)的的安全性等等多種要素素，而不能能千篇一律律地采用一一個常數(shù)。。（2）收益還原原法的第二二個困難是是如何計算算純收益。。住宅的使用用者成本取取決于三個個部分：占占有資金的的機會成本本、財產(chǎn)增增值和折舊舊。在這里，Rt表示住房資資本的年成成本，Ty表示利息稅稅率，i表示利率，，Tg表示財產(chǎn)增增值稅率，，γ表示住房價價值增長率率，δ表示折舊率率，Pt-1。表示前期期房價。最大的不確確定因素就就是住房價價值的增長長率γ。居民是買房房還是租房房？從理論論上來說，，如果租金金低于住房房使用者成成本，則應(yīng)應(yīng)當租房，，否則應(yīng)當當購房?？煽墒墙y(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)表明，，由于住房房需求的價價格彈性很很弱，住房房價格變化化對于居民民的購房或或租房的選選擇并不敏敏感。成本估價法法房地產(chǎn)的建建造成本包包括各項費費用（包括括原材料、、人工、運運輸、能耗耗等）。建建造成本加加上各項稅稅費和正常常的利潤就就是房價。。采用成本本法計算出出來的房價價亦稱“積積算房價””。第一，取得得土地的費費用。（a）征用農(nóng)地地需支付的的征地費。。（b）在城市中中取得土地地需要支付付拆遷補償償安置費。。（c）通過政府府有償出讓讓取得的土土地需要支支付地價款款。（d）通過土地地二、三級級市場有償償轉(zhuǎn)讓取得得的土地為為購買費。。第二，勘察察、設(shè)計等等專業(yè)費用用以及可行行性研究等等費用。第三，建筑筑安裝費用用。其中包包括開發(fā)土土地（三通通一平，或或者七通一一平，拆除除舊建筑等等）。建筑筑材料能源源、水電和和運輸費用用。建造建建筑物和附附屬設(shè)施的的建筑工程程費，設(shè)備備購置費，，安裝工程程費等。第四，資金金成本（投投資占用資資金的利息息）。第五，銷售售費用。包包括市場推推廣費、委委托銷售費費和銷售手手續(xù)費等。。第六，開發(fā)發(fā)商應(yīng)繳納納的稅金，，包括營業(yè)業(yè)稅，城市市維護建設(shè)設(shè)稅、教育育附加稅和和印花稅等等。第七，開發(fā)發(fā)商的利潤潤。第八，為了了打通各個個政府部門門的環(huán)節(jié)所所必須支付付的行賄成成本。假設(shè)開發(fā)法法地價=房價–建筑費用–專業(yè)費用–銷售費用–資本成本–稅費–利潤房價扣除開開發(fā)成本之之后就剩下下二大塊：：地價和利利潤。地價價高了，利利潤就降低低。如果利利潤低于某某個水平，，房地產(chǎn)商商或者放棄棄這個項目目或者改變變原來的設(shè)設(shè)計預(yù)想，，增加樓層層，改變建建筑物用途途，使得這這個項目有有利可圖。。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商都有各各自可接受受的最低利利潤標準，，如果說房房地產(chǎn)商有有什么商業(yè)業(yè)秘密的話話，最高的的商業(yè)秘密密就是他們們可接受的的利潤標準準。房價評估方方法的背后后房地產(chǎn)商偏偏愛市場比比較法。在在房地產(chǎn)市市場信息嚴嚴重不對稱稱的情況下下，使用市市場比較法法絕對有利利于房地產(chǎn)產(chǎn)商。收益還原法法傾向于購購房者的利利益。購房房者在房地地產(chǎn)市場上上永遠是弱弱小一方。。不可能收收集足夠的的信息來分分析未來各各期的收益益。假設(shè)開發(fā)法法最適合房房地產(chǎn)商的的地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)。在在有關(guān)房價價的辯論中中房地產(chǎn)商商不愿意涉涉及假設(shè)開開發(fā)法，因因為他們絕絕對不愿意意讓別人知知道他們預(yù)預(yù)期的利潤潤到底有多多少。成本估價法法也許是最最客觀的房房價評估方方法?？峙屡路康禺a(chǎn)商商最不喜歡歡的就是成成本估價法法。成本估估價法再好好也幫不上上平民百姓姓的忙。房價地價，，孰先孰后后房地產(chǎn)商說說，由于地地價漲得太太多了，所所以房價才才會漲。國土資源部部堅決否認認地價推高高房價。32個主要城市市的數(shù)據(jù)，，地價因素素只占商品品房成本的的23％，其中，，北京土地地成本占商商品房總成成本的22.98％，上海的的土地成本本則只占總總成本的16.15％，廣州則則更低，只只有11.4％。先有雞還是是先有蛋？？房價與地租租在房地產(chǎn)市市場上交換換和轉(zhuǎn)移的的只是所有有權(quán)、使用用權(quán)、收益益權(quán)、抵押押權(quán)等。房價所反映映的實際上上是這些無無形權(quán)益的的價格。房地產(chǎn)的實實物狀態(tài)和和它的所有有權(quán)、使用用權(quán)、收益益權(quán)、抵押押權(quán)等權(quán)益益并不完全全一致。任何一種權(quán)權(quán)益的變化化都會改變變房價。亞當?斯密指出：：“地租成成為商品價價格構(gòu)成部部分的方式式，和工資資與利潤是是不同的。。工資和利利潤的高低低，是價格格高低的原原因，而地地租的高低低，卻是價價格高低的的結(jié)果?！薄瘪R克思認為為：在房地地產(chǎn)市場上上的壟斷價價格與一般般商品市場場不一樣，，它存在的的前提不是是壟斷資本本而是對某某塊土地的的經(jīng)營壟斷斷權(quán)。這種種壟斷價格格所產(chǎn)生的的超額利潤潤與土地所所有權(quán)無關(guān)關(guān)。土地的價格格是賣方（（政府）設(shè)設(shè)定的價格格。在房價價形成的過過程中房地地產(chǎn)商根據(jù)據(jù)市場需求求（包括真真實需求和和投機需求求）來決定定房價，而而地價高低低是房地產(chǎn)產(chǎn)商決定是是否投資這這個項目的的因素之一一。土地出讓金金在本質(zhì)上上屬于地租租范疇現(xiàn)行作法是是一次性收收取未來40-70年的地租。。支付了70年的地租之之后實際上上就已經(jīng)擁擁有了這塊塊土地。一一次性收取取幾十年地地租和出售售土地在實實質(zhì)上沒有有多大區(qū)別別，保留在國家家手中的所所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)沒有太大大的意義了了。目前的土地地出讓方法法很容易使使得地方政政府的行為為短期化。。一次性收取取幾十年的的地租實際際上是允許許現(xiàn)任官員員提前動用用了他們后后面若干屆屆政府的財財源。不僅不利于于從長期觀觀點來平衡衡政府財政政，而且很很容易導(dǎo)致致過度投資資。地產(chǎn)定價的的不對稱性性從房價形成成的博弈過過程可以很很明確地肯肯定，地價價并不能決決定房價，，因此，降降低地價未未必能夠平平抑房價。。在一般商品品的價格形形成過程中中供給方和和需求方在在交易談判判中的地位位對等。雙方逐步向向中間靠攏攏，最終出出現(xiàn)一個交交集，達成成交易價格格。在房地產(chǎn)市市場上供給給方是房地地產(chǎn)公司，，需求方是是千千萬萬萬的購房者者。供給方和需需求方不僅僅在資金、、談判能力力、市場占占有比例上上嚴重不對對稱，購房房者特別在在信息上處處于劣勢。。在土地批租租市場上，，供給方是是各級地方方政府，需需求方是房房地產(chǎn)公司司。實際上上這兩個方方面也嚴重重地不對稱稱。（1）雙方的激激勵機制不不對稱。（2）雙方的決決策速度不不對稱。（3）投標過程程中的地位位不對稱。。（4）對于房價價上漲的態(tài)態(tài)度不同。。正是由于在在土地批租租市場上供供求雙方的的不對稱性性，地價和和房價不存存在著平等等的互動關(guān)關(guān)系。在投標過程程中房地產(chǎn)產(chǎn)商使用的的是假設(shè)開開發(fā)法?？墒窃诜康氐禺a(chǎn)銷售過過程中采用用市場比較較法。因為估價方方法完全不不同，地價價決定房價價的說法是是沒有根據(jù)據(jù)的。房價決定了了地價浙江的地價價比江蘇高高，但是江江蘇的房價價要比浙江江高。從統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)上上似乎看不不出地價和和房價之間間存在著必必然的相關(guān)關(guān)關(guān)系。房價高的地地方地價未未必高。反反過來，地地價高的地地方房價也也不一定高高。在購房者支支付的房價價中只有30%左右是地價價。如果是是地價決定定房價的話話，假定地地價漲10%，而其他成成本都維持持不變，那那么，房價價應(yīng)當只漲漲3%?？墒?，在2003年，房價的的飆升速度度已遠遠超超過了地價價的漲幅。。這從另一一個角度說說明，房價價的變化并并不是單純純由地價決決定的。判斷房價是是否決定地地價的最主主要的依據(jù)據(jù)來自于土土地投標過過程。如果地價果果真太高，，房地產(chǎn)商商絕對不會會投標。這個項目流流標之后，，根本就談?wù)劜簧戏績r價高低。在形式上地地價似乎登登場在前，，房價形成成在后。事實上，房房地產(chǎn)商在在政府公布布地價標底底之前早就就對未來房房價作出了了預(yù)測。之之所以高房房價可以從從一個地區(qū)區(qū)傳播到另另外一個地地區(qū)，就在在于大房地地產(chǎn)商和投投機集團的的跨地區(qū)活活動。某些房地產(chǎn)商商將房價暴漲漲的原因歸結(jié)結(jié)于地價上漲漲是顛倒了因因果。降低地價便宜宜了誰李嘉圖指出：：“地主降低低地租并不能能降低谷物的的價格，只是是將部分應(yīng)該該歸自己所有有的地租讓渡渡給了雇農(nóng)而而已。”在當前的房地地產(chǎn)市場上，，降低地價也也就是降低地地租。實際上上就是要求把把政府理應(yīng)得得到的部分地地租讓渡給房房地產(chǎn)商。北京建國門外外有塊地的地地價是每平方方米1100元，萬泉河路路有塊地每平平方米3000元。二者的物物業(yè)檔次和造造價都差不多多，最后售價價也差不多。。對于房地產(chǎn)產(chǎn)商來說，房房價越高越好好。只要能夠夠賣得出去，，他們絕對不不會因為地價價較低而降低低房價。按照國務(wù)院發(fā)發(fā)展研究中心心課題組的報報告，在土地地增值部分中中農(nóng)民得到其其中的5-10%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)得到15-20%，地方政府得得到20-30%，而房地產(chǎn)商商得到40-50%。房地產(chǎn)講座座（3）房價之之謎主講人：徐徐滇慶房價之謎不不在于去年年漲了多少少，也不在在于明年還還會不會漲漲，讓人們們困惑不解解的是明明明房價暴漲漲，房地產(chǎn)產(chǎn)的富豪越越來越多，，可是誰都都不認帳。。那么，老老百姓購房房時多支付付的錢究竟竟落進了誰誰的荷包？？？令人困惑的的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)2004年以來，中中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有三個個現(xiàn)象引起起了全社會會的普遍關(guān)關(guān)注。房價暴漲。。在富豪榜上上房地產(chǎn)商商的名字越越來越多。。房地產(chǎn)商再再三聲明，，他們并沒沒有發(fā)財。。如果以2003年的房價作作為基礎(chǔ)，，那么中國國的老百姓姓在2004年購買住宅宅的時候由由于房價上上漲的因素素而多支付付了1663億元。相當當于全國職職工工資總總額的11.3%。最近三年公公布的大企企業(yè)百強當當中，經(jīng)營營房地產(chǎn)的的越來越多多。在2002年是25家，2003年37家，2004年為45家。在福布斯公公布的2004年中國200名富豪當中中有64人來自于房房地產(chǎn)業(yè)，，在前20名當中，有有11人與房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)。從2004年股市公報報可見，房房地產(chǎn)公司司的業(yè)績表表現(xiàn)一塌糊糊涂。陸家嘴（600663）的全部業(yè)業(yè)務(wù)都是房房地產(chǎn)，在在2004年主營業(yè)務(wù)務(wù)收入同比比下降7.38%，利潤同比比下降19.8%。上海新梅（（600732）主營業(yè)務(wù)務(wù)利潤同比比下降10.82%。天宸股份（（600620）的主營業(yè)業(yè)務(wù)利潤下下降29.3%，埔東金橋（（600639）主營業(yè)務(wù)務(wù)利潤下降降了8.9%。房價成本是是不是房地地產(chǎn)商的隱隱私“公布商品品房成本的的行為不盡盡妥當，這這樣做涉及及開發(fā)商隱隱私、違背背市場經(jīng)濟濟規(guī)律?！薄狈康禺a(chǎn)業(yè)具具有鮮明的的寡頭壟斷斷特征。一一個或者數(shù)數(shù)個大房地地產(chǎn)企業(yè)形形成價格聯(lián)聯(lián)盟，他們們是當?shù)氐牡摹昂皟r””領(lǐng)袖，其其他中小房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)處于跟隨隨狀態(tài)。對于具有壟壟斷性企業(yè)業(yè)的價格監(jiān)監(jiān)管既不是是過度干預(yù)預(yù)企業(yè)，也也沒有侵犯犯企業(yè)的““隱私權(quán)””。這是保保護市場公公平競爭的的必要條件件，是保護護廣大購房房者的利益益所必須采采取的措施施。有的房地產(chǎn)產(chǎn)商說，如如果政府要要求開發(fā)商商公布各自自企業(yè)的開開發(fā)成本是是沒有依據(jù)據(jù)的。如果果要公開，，鑒于社會會公平的原原則，不應(yīng)應(yīng)該只是房房地產(chǎn)業(yè)公公開，社會會各個行業(yè)業(yè)都應(yīng)該公公開。為什么人們們沒有要求求生產(chǎn)雨傘傘、打火機機的廠家公公布成本，，也沒有要要求街頭巷巷尾的小餐餐館公布成成本，而單單單和房地地產(chǎn)商過不不去？由于房地產(chǎn)產(chǎn)的地域特特征，不僅僅很難和國國際市場接接軌，甚至至在距離不不遠的房地地產(chǎn)市場之之間都難以以統(tǒng)一房價價。房地產(chǎn)產(chǎn)市場至今今依然保留留著相當大大的壟斷性性。如果某些房房地產(chǎn)老板板實在不愿愿意公布自自己的成本本，他們盡盡可改行去去開餐館。。如果還想想留在房地地產(chǎn)業(yè)，那那么就只能能接受房價價監(jiān)管。政府官員對對公開房價價成本的分分歧第一類，許許多官員義義正詞嚴，，堅決支持持房價成本本信息透明明化。第二類官員員的態(tài)度曖曖昧?！啊笆虏魂P(guān)己己，高高掛掛起，明知知不對，少少說為佳””。房價飛飛漲究竟歸歸誰管呢？？在物價局局、建設(shè)部部、國土資資源部、發(fā)發(fā)改委等部部門之間踢踢皮球。第三類官員員（還包括括相當數(shù)量量的學者））對公布房房價成本大大潑冷水。。公開房價成成本并不是是一個簡單單的知識或或技術(shù)問題題，矛頭所所指是隱藏藏在房價背背后的暴利利、壟斷、、逃稅和貪貪污腐敗。。敢于喊出公公開房價的的口號并且且堅持追查查下去，首首先需要要的的不僅僅是是房地產(chǎn)專專業(yè)知識，，而是反對對貪污腐敗敗，為民請請命的勇氣氣。公開房價成成本的阻力力有些政府官官員和研究究人員反復(fù)復(fù)強調(diào)房價價的復(fù)雜性性。計算機每秒秒可以計算算幾億次，，難道連個個房價成本本還算不清清楚？不是算不清清楚，恐怕怕是不想算算。因為一一算就可能能把某些躲躲在陰暗角角落中的逃逃稅漏稅、、貪污腐敗敗算出來。。！在公開房價價成本中，，最大的障障礙來自地地方政府1998年，地方政政府的土地地出讓收入入67億元。從2001年到2003年，地方政政府的土地地出讓收入入為9100億元。政府稅、費費收入占到到房地產(chǎn)價價格的30%到40%左右。再加上占房房地產(chǎn)價格格20%到40%的土地費用用，地方政政府在房地地產(chǎn)上的收收入約占整整個房地產(chǎn)產(chǎn)價格的50%到80%。一旦和廉政政建設(shè)以及及行政體制制改革聯(lián)系系起來，公公開房價就就絕對不是是一個簡單單的經(jīng)濟或或技術(shù)問題題了。由于公開房房價涉及到到了政務(wù)，，并且有可可能導(dǎo)致某某些地區(qū)的的政治地震震，因此，，絕對不能能低估公開開房價成本本的意義和和難度。房價與造價價表7-1房屋銷售價價格和造價價.doc**************房價暴漲并并非來自于于成本推動動在房價大幅幅度上升的的過程中，，勞動成本本（主要是是建筑工人人的工資））是否顯著著上升？::::::::::::表7-2建筑業(yè)職工工平均工資資1999200020012002國有企業(yè)873495121029911231工資變化率6.9%8.9%8.3%9.0%集體企業(yè)6296687372607745工資變化率6.0%9.2%5.6%6.7%資料來源：：《中國統(tǒng)計年年鑒》，2003年，P158-162。2004年全國房價價上升了19.1%，職工工資資指數(shù)上升升14.6%。不過，城城鎮(zhèn)集體單單位的工資資指數(shù)只上上升了1.1%。由于房價遠遠遠超過了了勞動成本本上升幅度度，顯然，，把房價暴暴漲歸罪于于勞動成本本的推動是是毫無根據(jù)據(jù)的。==========房價暴漲是是否來自于于房地產(chǎn)的的物化成本本的推動？？在2004年，全國商商品零售價價格指數(shù)上上升了2.8%。其中，建建筑材料價價格上升了了4.3%，水電燃料料價格上升升了7.5%，交通運輸輸價格上升升了0.7%，建筑裝潢潢材料價格格上升4.2%，五金電料料上升2%。房價飛漲的的原因也賴賴不到房地地產(chǎn)業(yè)的物物化成本。。表7-3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)支出出概況（億億元）199920002001200220032004各項應(yīng)付款966.81106.41357.81408.216991872.3工程款595.7677.4878.3938.81119.71115.9設(shè)備材料款44.953.355.264.868.166.9資料來源:《中國統(tǒng)計摘摘要》，2005年，P62。房價暴漲與與地方財稅稅收入全國購房者者因為房價價上漲的原原因在2004年多支付了了1663億元。這筆筆巨款絕對對不會無緣緣無故地從從人間蒸發(fā)發(fā)。它只能能有二個去去處：地方方政府或房房地產(chǎn)商。。@@@@@@@@@@@@表7-4各地區(qū)財政政收入.doc$$$$$$$$$$$$$$$根據(jù)國家統(tǒng)統(tǒng)計局發(fā)布布的2004年數(shù)據(jù)，全全國地方性性稅收總收收入為11693億元。其中中城鎮(zhèn)土地地使用稅征征收了106.23億元（占全全部稅收0.192%）。耕地占占用稅120億元（占全全部稅收0.331%）。兩項合合計為226.3億元。北京征收到到的和土地地使用有關(guān)關(guān)的稅收收收入是5.11億元，，上海海收入入了5.79億元，，天津津收入入了1.94億元，，重慶慶收入入4.04億元。。如果果把房房產(chǎn)稅稅也一一并計計入，，那么么，北北京市市收入入與房房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)關(guān)的稅稅收總總和為為37.08億元，，上海海為32.87億元，，天津津為10.04億元，，重慶慶為8.69億元。。表7-52004年增收收的與與土地地有關(guān)關(guān)的稅稅收（（億億元））地方總計北京上海天津重慶2003年房產(chǎn)稅

323.8630.7922.417.204.212004年房產(chǎn)稅

366.3231.9727.088.094.652004年城鎮(zhèn)土地使用稅

106.233.272.130.871.592004年耕地占用稅

120.091.843.661.072.452004年土地稅收總和

226.315.115.791.944.042004年與房地產(chǎn)有關(guān)收入

592.6337.0832.8710.048.692004與土地相關(guān)稅增收額

268.776.2910.462.844.48資料來來源：：《中國統(tǒng)統(tǒng)計摘摘要》，2005年，P74-75。2004年由于于房價價暴漲漲使得得購房房者多多支付付了1663億元。。極而而言之之，地地方政政府不不過從從稅收收渠道道拿走走了268.77億元，，還需需要追追究其其余的的1200億元的的去向向。土地出出讓金金是地地方政政府預(yù)預(yù)算外外最主主要的的收入入來源源，根根據(jù)國國土資資源部部公布布的數(shù)數(shù)據(jù)，，2004年全國國主要要大城城市的的平均均綜合合地價價為1198元/平方米米,與2003年相比比增長長6.08%,這意味味著在在購房房者多多付的的1663億元中中，各各級政政府的的土地地收入入占了了約262.5億元，，加上上預(yù)算算內(nèi)稅稅收增增加收收入的的約269億元，，一共共才530億，還還有近近千億億的資資金流流到哪哪里去去了呢呢？究竟房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的的利潤潤有多多大？？在1997——1999年期間間，房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全全行業(yè)業(yè)虧損損。在在2002年房地地產(chǎn)企企業(yè)所所有者者權(quán)益益（自自有資資本））為8279億元，，營業(yè)業(yè)利潤潤253億元。。按照照這些些數(shù)據(jù)據(jù)計算算出來來的資資本利利潤率率只有有3.06%。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的利潤潤2005年12月16日，全全國經(jīng)經(jīng)濟普普查數(shù)數(shù)據(jù)第第二號號公報報宣稱稱，2004年全國國房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營行行業(yè)平平均利利潤率率7.77%。許多開開發(fā)商商馬上上表態(tài)態(tài)認同同這個個數(shù)字字。引引用國國家統(tǒng)統(tǒng)計局局2004年經(jīng)濟濟普查查報告告說，，房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)總資資產(chǎn)利利潤率率只有有1.67%。'''''''''''''''表7-7房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營情況況（億億元））資產(chǎn)總計所有者權(quán)益經(jīng)營總收入經(jīng)營稅費營業(yè)利潤利潤率19971641739022218104-10-0.27%19981952646692951139-11-0.23%19991874544813026145-35-0.78%20002518661544516215731.19%200128567713154722731251.76%200233043827970783702533.06%資料來來源：：《中國統(tǒng)統(tǒng)計年年鑒》，2003年，P249。有人說說：““沒有有25%的利潤潤，開開發(fā)商商難以以再生生存””，““業(yè)內(nèi)內(nèi)人士士聲稱稱：開開發(fā)商商資本本回報報率高高達70%”。根據(jù)2004年20家上市市房地地產(chǎn)企企業(yè)的的年報報，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的的資本本回報報率為為23.5%，凈利利潤增增長幅幅度普普遍在在30-50%。福州市市房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目的的利潤潤率平平均為為50%，最低低的超超過20%，最高高的超超過90%。而開開發(fā)商商在公公開場場合宣宣稱的的利潤潤率只只有15%。國家統(tǒng)統(tǒng)計局局所說說房地地產(chǎn)企企業(yè)的的平均均利潤潤率只只有7.77%，和福福州物物價局局統(tǒng)計計出來來的50%簡直是是天壤壤之別別。時隔半半年之之后，，國家家統(tǒng)計計局依依然堅堅持原原來的的數(shù)據(jù)據(jù)，房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的利利潤率率只有有7.77%。到底底誰錯錯了？？房地產(chǎn)產(chǎn)商的的利潤潤究竟竟有多多高，，還是是一個個謎。。在中中國有有不少少房地地產(chǎn)研研究所所，他他們都都在干干些什什么？？在房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)中的的行賄賄受賄賄無非非二種種：一種是是：““閻王王式””，另另一種種是““雁過過拔毛毛”式式。如果沒沒有高高官介介入，，房地地產(chǎn)開開發(fā)商商恐怕怕也要要支付付相當當費用用才能能逐一一打通通環(huán)節(jié)節(jié)，取取得開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的的資格格。把把一大大筆賄賄賂分分解為為幾十十筆，，每一一筆賄賄賂的的數(shù)量量可能能都不不大。。如果果這些些賄賂賂是分分多次次進行行，那那么，，每一一次的的數(shù)量量更小小一些些。雖雖然是是雁過過拔毛毛，可可是加加到一一起就就可能能駭人人聽聞聞。這可能能是房房地產(chǎn)產(chǎn)商不不敢公公開示示人的的一筆筆黑帳帳，也也是他他們有有苦說說不出出來的的地方方。究竟要要給官官員多多少賄賄賂？？吳思先先生提提出的的血酬酬定律律很有有意思思。血血酬是是流血血拼命命換來來的錢錢。血血酬定定律是是，為為了活活命，，可以以冒多多大的的死亡亡風險險。行賄受受賄大大概也也有一一個經(jīng)經(jīng)濟規(guī)規(guī)則。。對于于貪官官污吏吏來說說，為為了得得到不不義之之財，，可以以冒多多大的的被揭揭露的的風險險。對對于行行賄者者來說說，行行賄的的最大大值無無論如如何不不超過過不義義之財財。否否則豈豈不是是為人人作嫁嫁，徒徒勞無無益？？實際際上，，在許許多情情況下下，受受賄、、行賄賄雙方方大致致遵循循著黑黑社會會的潛潛規(guī)則則：見見面劈劈一半半。房價價研研究究嚴嚴重重不不足足，，究究其其原原因因，，無無非非以以下下幾幾條條：：第一一，，缺缺乏乏推推動動房房價價研研究究的的激激勵勵機機制制和和體體制制保保證證。。房價價研研究究并并不不針針對對某某個個特特定定的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目，，一一旦旦將將研研究究成成果果公公布布于于眾眾，，人人人人皆皆知知，，沒沒有有私私密密性性。。也也就就是是說說，，房房價價理理論論和和信信息息都都是是一一種種公公共共品品(PublicGoods)。在在希希望望取取得得房房價價信信息息的的人人當當中中普普遍遍存存在在著著搭搭便便車車的的傾傾向向。。許許多多人人指指望望讓讓別別人人來來做做這這項項研研究究而而坐坐享享其其成成。。迄迄今今為為止止，，還還沒沒有有一一個個有有效效的的房房價價研研究究激激勵勵機機制制，，也也沒沒