物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算管理與成本管控課件

物業(yè)

預(yù)算管理與成本管控物業(yè)

預(yù)算管理與成本管控1物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算管理一、預(yù)算管理的意義（一）是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利的重要手段管理處的資源是有限的，預(yù)算的過程就是資源分配的過程。只有預(yù)先全面考慮、精心考慮才能將各種資源的配置達(dá)到最優(yōu)，才能使各種資源發(fā)揮最大的效益。物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算管理一、預(yù)算管理的意義2（二）是項(xiàng)目優(yōu)化物業(yè)管理過程的重要手段預(yù)算的過程是分析工作、分解工作的過程。預(yù)算就是將資源分配到管理過程的每個(gè)環(huán)節(jié)和每個(gè)細(xì)節(jié)。因此，優(yōu)化預(yù)算的前提優(yōu)化物業(yè)管理過程。（二）是項(xiàng)目優(yōu)化物業(yè)管理過程的重要手段3（三）是項(xiàng)目提升整體管理水平的重要手段

預(yù)算管理不僅僅是一個(gè)財(cái)務(wù)問題，更是一個(gè)管理問題。預(yù)算管理好的管理處，肯定管理水平也高。因此，提升預(yù)算管理水平肯定能促進(jìn)提升管理處的整體管理水平。（三）是項(xiàng)目提升整體管理水平的重要手段4二、項(xiàng)目的預(yù)算主體誰花錢，誰預(yù)算。沒有預(yù)算不給錢。強(qiáng)調(diào)全員預(yù)算或全員參與預(yù)算。要建立“項(xiàng)目經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員、工程技術(shù)人員”三位一體的預(yù)算管理小組，來領(lǐng)導(dǎo)和組織本單位預(yù)算管理工作。二、項(xiàng)目的預(yù)算主體5三、預(yù)算管理的內(nèi)容1.預(yù)算編制2.預(yù)算執(zhí)行3.預(yù)算控制4.預(yù)算調(diào)整5.預(yù)算總結(jié)6.預(yù)算獎(jiǎng)罰三、預(yù)算管理的內(nèi)容6四、預(yù)算編制的要求（支出預(yù)算）1.全預(yù)算編制應(yīng)“橫向到邊，縱向到底，中間到位”。2.細(xì)如預(yù)算人工費(fèi)，人頭要細(xì)到0.幾人（因?yàn)榭赡軒讉€(gè)人干一項(xiàng)活，也可能幾個(gè)人干一項(xiàng)活），上班時(shí)間要精細(xì)到0.幾小時(shí)。3.實(shí)預(yù)算要做實(shí)。預(yù)算編制前要進(jìn)行工作分析和工作分解。預(yù)算就是將一年、一季、一月要干的事情以貨幣形式反映出來。科學(xué)預(yù)算的基礎(chǔ)是有效的工作分析和工作分解。四、預(yù)算編制的要求（支出預(yù)算）7五、預(yù)算編制的方法1.固定預(yù)算（靜態(tài)預(yù)算）（1）以過去實(shí)際支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)的相關(guān)因素，在過去實(shí)際支出基礎(chǔ)上增加或減少一定百分比確定出的預(yù)算。（2）其假設(shè)的前提是：現(xiàn)在的業(yè)務(wù)活動(dòng)是必須的；所有的各項(xiàng)開支都是合理的；增加費(fèi)用預(yù)算是值得的。（3）主要特點(diǎn)是預(yù)算編制后，一般不作變動(dòng)或更改，具有相對固定性。五、預(yù)算編制的方法82.零基預(yù)算（1）零基預(yù)算是以零為基礎(chǔ)的預(yù)算（2）零基預(yù)算不受以往實(shí)際支出費(fèi)用水平的限制，完全根據(jù)預(yù)算期內(nèi)業(yè)務(wù)活動(dòng)的需要和各項(xiàng)業(yè)務(wù)的輕重緩急，對各支出項(xiàng)目進(jìn)行逐個(gè)分析和計(jì)量，從而確定費(fèi)用預(yù)算。（3）有助于物業(yè)管理企業(yè)提高收費(fèi)的使用效益，從而提高物業(yè)管理企業(yè)的競爭實(shí)力。2.零基預(yù)算9六、間接費(fèi)用的預(yù)算編制1.辦公費(fèi)主要包括管理處支付的辦公用品費(fèi)、電話費(fèi)、郵寄費(fèi)、發(fā)票工本費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、擺花費(fèi)等辦公費(fèi)用，對各項(xiàng)目費(fèi)用管理處要進(jìn)行分析對比，將費(fèi)用明細(xì)到各項(xiàng)目、各崗位進(jìn)行核算，定額包干到個(gè)人。2.業(yè)務(wù)費(fèi)是指管理處發(fā)生的餐費(fèi)等對外接待費(fèi)用，不包括內(nèi)部加班用餐費(fèi)用，管理處可按以前年度平均指標(biāo)進(jìn)行核算。六、間接費(fèi)用的預(yù)算編制10七、標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算內(nèi)容及公式1.人工費(fèi)用的預(yù)算（1）組織架構(gòu)的確定（2）人工費(fèi)用的預(yù)算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法律法規(guī)的要求以及公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行人工費(fèi)用預(yù)算。人工費(fèi)用包括：工資、獎(jiǎng)金及雙薪、工資附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及過節(jié)費(fèi)、其他。（3）工資的預(yù)算單位（元/月）根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行人工費(fèi)用預(yù)算。七、標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算內(nèi)容及公式11（4）獎(jiǎng)金及雙薪根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行獎(jiǎng)金雙薪的核算、發(fā)放。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行補(bǔ)貼、過節(jié)費(fèi)、上下班交通費(fèi)用的核算。（4）獎(jiǎng)金及雙薪12保安人員配備應(yīng)考慮的因素？（1）有幾個(gè)進(jìn)出口？是進(jìn)人還是進(jìn)車或是人車混進(jìn)？有沒有智能化道閘系統(tǒng)？如有，進(jìn)口和出口是否可以分開？有沒有門禁系統(tǒng)？高層有沒有值班室？（2）小區(qū)保安設(shè)施的配置情況如何？（3）小區(qū)業(yè)主的構(gòu)成情況如何？（4）車場是如何設(shè)置的？（5）商鋪是否臨街？保安人員配備應(yīng)考慮的因素？13保潔人員配置應(yīng)考慮哪些因素？（1）保潔的要求（2）保潔的范圍（3）小區(qū)的新舊程度（4）垃圾的清運(yùn)次數(shù)（5）小區(qū)的容積率保潔人員配置應(yīng)考慮哪些因素？142.行政費(fèi)用的預(yù)算（1）低值易耗品購置費(fèi)用（2）項(xiàng)目辦公用水電費(fèi)水費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目水費(fèi)使用情況（含飲用水）：使用水費(fèi)金額=使用量（立方/月）*水費(fèi)收費(fèi)單價(jià)飲用水金額=飲用水（桶/月）*桶飲用水單價(jià)電費(fèi)根據(jù)管理處照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置情況：照明電費(fèi)=辦公照明功率*每天實(shí)際使用時(shí)間*電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)辦公電器電費(fèi)負(fù)、=辦公設(shè)備功率*每天實(shí)際使用時(shí)間*電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2.行政費(fèi)用的預(yù)算15（3）辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等辦公設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi)用。（4）通訊費(fèi)物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用。包括：手機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)等。（5）公干車輛費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的需要，確定每月固定外出辦公的車輛費(fèi)用。（6）交際應(yīng)酬費(fèi)

因管理需要訂購的資料、書籍、報(bào)刊雜志等。（3）辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)163.財(cái)務(wù)費(fèi)用的預(yù)算（1）折舊費(fèi)用項(xiàng)目正常管理需要所購置的固定資產(chǎn)按使用年限進(jìn)行折舊。固定資產(chǎn)包括：辦公設(shè)備：電話機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保險(xiǎn)柜；清潔綠化工具：除草機(jī)、洗地機(jī)、吸塵器、打蠟機(jī)、高壓清洗機(jī)折舊費(fèi)用=固定資產(chǎn)原值/固定的使用年限/12月（2）資產(chǎn)的推銷項(xiàng)目前期發(fā)生的開辦費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)管理合同合同年限進(jìn)行分?jǐn)偂＃?）固定資產(chǎn)修理費(fèi)前期購置的固定資產(chǎn)，按照固定資產(chǎn)折舊的15%計(jì)提修理費(fèi)3.財(cái)務(wù)費(fèi)用的預(yù)算174.物料消耗的預(yù)算（1）服裝費(fèi)的預(yù)算按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)偂＃?）保潔物料的消耗根據(jù)物業(yè)管理配置的保潔材料，按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷。（3）環(huán)境綠化物料消耗根據(jù)物業(yè)管理綠化面積及綠化品種，按照養(yǎng)護(hù)的需要預(yù)算材料的消耗。（4）物業(yè)維修物料的消耗根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施設(shè)備清單，按照設(shè)備每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料消耗預(yù)算。4.物料消耗的預(yù)算185.小區(qū)公共費(fèi)用的預(yù)算（1）公共用電根據(jù)小區(qū)設(shè)施設(shè)備清單，按照設(shè)備的功率，每天實(shí)際工作的時(shí)間進(jìn)行公共用電的預(yù)算。電梯系統(tǒng)電費(fèi)電梯電費(fèi)=電梯數(shù)量*電梯功率*30天*電梯每天使用時(shí)間*電費(fèi)單價(jià)電梯通風(fēng)、照明、降溫電費(fèi)=電梯數(shù)量*功率*30天*電梯每天使用時(shí)間*電費(fèi)單價(jià)公共照明系統(tǒng)電費(fèi)公共照明電費(fèi)=照明器具功率*30天*相應(yīng)照明設(shè)備每天實(shí)際使用時(shí)間的總和*電費(fèi)單價(jià)供配電系統(tǒng)電費(fèi)變壓器電費(fèi)=變壓器功率*電費(fèi)單價(jià)*30天*24小時(shí)5.小區(qū)公共費(fèi)用的預(yù)算19消防系統(tǒng)電費(fèi)消防水泵=消防水泵的數(shù)量*消防水泵的功率*電費(fèi)單價(jià)*2.5小時(shí)/3月送排煙風(fēng)機(jī)=送排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量*送排煙風(fēng)機(jī)功率*電費(fèi)單價(jià)*2.5小時(shí)/3月中央控制室電費(fèi)=中央控制室所有電器功率*30天*每天實(shí)際運(yùn)行的時(shí)間*電費(fèi)單價(jià)給排水電費(fèi)供水變頻泵、潛水泵使用的電費(fèi)=泵的功率*數(shù)量*30天*每天實(shí)際運(yùn)行的時(shí)間*電費(fèi)單價(jià)泳池系統(tǒng)電費(fèi)=循環(huán)系統(tǒng)功率*30天*每天實(shí)際運(yùn)行的時(shí)間消防系統(tǒng)電費(fèi)20（2）公共水費(fèi)綠化水費(fèi)根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（根據(jù)體系要求，每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）綠化水費(fèi)=綠化面積*0.03*50%*15天*水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）清潔用水清潔用水=估計(jì)每天用水量*30天*水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）泳池用水泳池用水=泳池容量*3次（每年換水3次）/12月*水費(fèi)單價(jià)景觀用水景觀用水=每天耗水用量*30天*水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）（2）公共水費(fèi)21物業(yè)項(xiàng)目成本管控一、要不要進(jìn)行成本管控？1.酬金制

資金-支出=結(jié)余（不足）酬金的性質(zhì)：收入？利潤？支出？成本？酬金計(jì)提的基數(shù)？為什么？酬金計(jì)提的比例？物業(yè)項(xiàng)目成本管控一、要不要進(jìn)行成本管控？222.包干制

收入-

成本

=利潤3.混合制既實(shí)行酬金制，計(jì)提管理酬金，又實(shí)行包干制，獲取利潤。后兩種方式物業(yè)管理企業(yè)都要獲取利潤，因此必須控制成本，從成本中扣利潤。2.包干制23如何進(jìn)行成本控制？1.運(yùn)用價(jià)值工程

價(jià)值工程又稱為價(jià)值分析，是對產(chǎn)品服務(wù)進(jìn)行功能分析，使目標(biāo)以最低的總成本，可靠地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品服務(wù)的必要功能，從而提高產(chǎn)品服務(wù)的價(jià)值。對于每項(xiàng)工作、每個(gè)崗位、每個(gè)環(huán)節(jié)、每樣物品，我們都要問一問，這是什么？它是干什么的？它的功能是什么？業(yè)主需要嗎？它是必須的嗎？有沒有替代的方法？有沒有改進(jìn)的空間？功能下降一些成本是否會(huì)下降一些？這一原理應(yīng)用于物業(yè)管理早期介入階段如何進(jìn)行成本控制？24價(jià)值工程的具體運(yùn)用就是在物業(yè)管理實(shí)踐中尋找“替代品”，包括：1.材料的替代品2.工具的替代品3.方法的替代品4.人的替代品動(dòng)物替代人年齡大的替代年齡小的文化低的替代文化高的形象差的替代形象好的保潔員替代保安員價(jià)值工程的具體運(yùn)用就是在物業(yè)管理實(shí)踐中尋找“替代品”，包括：25（2）低值易耗品的控制A.批量進(jìn)貨。一是保證時(shí)間，二是價(jià)格肯定要低；B.以舊換新。就是維修工要換東西或者要領(lǐng)東西，必須要以舊換新；C.局部更換。如水龍頭壞了，不要更換整個(gè)，更換局部零件就可以了；D.拆分再用。E.重復(fù)利用。油漆刷子用完之后用水浸泡，重復(fù)利用；F.修了再用。G.定期檢查。尤其是一些長期不使用的設(shè)備，要經(jīng)常去看一下，檢查并做好記錄；（2）低值易耗品的控制26（3）地下停車場的電費(fèi)，可以通過廣告牌的形式，既可以美化停車場，又可以節(jié)約電費(fèi)。（4）小區(qū)進(jìn)入口改成門禁系統(tǒng)（5）節(jié)能減耗，采用節(jié)能燈3.控制風(fēng)險(xiǎn)成本

風(fēng)險(xiǎn)意識：在談判和簽訂合同中，應(yīng)盡可能把有關(guān)事項(xiàng)約定清楚，特別是涉及合同期限、雙方收益分配、責(zé)任劃分等重大問題時(shí)，一定要書面約定清楚，并考慮一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素。對小區(qū)經(jīng)營類合同的期限，原則上與物業(yè)管理合同期限保持一致；對利用小區(qū)設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的經(jīng)營收益，應(yīng)約定為管理處收益。（3）地下停車場的電費(fèi)，可以通過廣告牌的形式，既可以美化停車272.完善細(xì)節(jié)管理物業(yè)管理是從成本中摳利潤。物業(yè)管理企業(yè)成本呈現(xiàn)：“點(diǎn)多、面廣、線長”的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)要求我們更關(guān)心成本的細(xì)節(jié)，要將成本管理的重點(diǎn)細(xì)化到服務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。例如：（1）公共水電的控制

計(jì)量無遺漏—是水電精益控制的前提和基礎(chǔ)。

計(jì)量無空白—有相應(yīng)的能源使用規(guī)定，安排專人管理和控制設(shè)備運(yùn)行時(shí)間，杜絕一切可能的無管理狀態(tài)。如長明燈、夜班責(zé)任不明確或安排不當(dāng)造成無人關(guān)閉用電系統(tǒng)等情況。2.完善細(xì)節(jié)管理284.強(qiáng)化責(zé)任成本建立責(zé)任成本中心責(zé)任成本中心是物業(yè)管理企業(yè)建立責(zé)任中心機(jī)制的一種形式。成本中心是指僅僅對成本發(fā)生負(fù)責(zé)的責(zé)任中心。各管理處、各職能部門都可以成為成本責(zé)任中心。責(zé)任中心的考核是在確保品質(zhì)指標(biāo)的前提下，重點(diǎn)考核成本預(yù)算的完成情況。5.降低組織成本組織成本是影響物業(yè)管理企業(yè)成本的一個(gè)重要因素，也是物業(yè)管理企業(yè)在成本控制中所忽略的。組織成本可以分為靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩個(gè)部分，其中靜態(tài)成本就是組織結(jié)構(gòu)本身所決定的成本；動(dòng)態(tài)成本則是組織在運(yùn)作過程中，由于機(jī)制不同導(dǎo)致效率不同，從而引起的成本不同。因此，降低組織成本要從以下兩方面著手：4.強(qiáng)化責(zé)任成本29

警示意識：對小區(qū)內(nèi)一些可能影響業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的隱患要及時(shí)的清查和排除；對一些無法避免的潛在隱患，應(yīng)以醒目標(biāo)志警示業(yè)主。

溝通意識：對一些涉及業(yè)主利益的事項(xiàng)和活動(dòng)，應(yīng)及時(shí)的以適當(dāng)?shù)姆绞礁嬷w業(yè)主或有關(guān)業(yè)主。報(bào)告意識：對業(yè)主的一些違規(guī)或違法行為，及業(yè)主之間的一些侵權(quán)糾紛，如管理處無法協(xié)調(diào)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門或者業(yè)主委員會(huì)。

法律意識：要注意證據(jù)的搜集、保留，無論是費(fèi)用的追繳，還是警示、告示或者報(bào)告都應(yīng)當(dāng)保留證據(jù)。證據(jù)的載體可以是書面材料、錄音資料、錄像資料、影視資料及實(shí)物資料等等。警示意識：對小區(qū)內(nèi)一些可能影響業(yè)主人身、財(cái)301）完善組織結(jié)構(gòu)，也就是完善組織結(jié)構(gòu)的硬件部分；（1）職能部門設(shè)置要少而精（2）要考慮是內(nèi)部專業(yè)化還是外部專業(yè)化（3）管理能否采取“1+N”的模式（4）能否白天值班人員和夜班值班人員的要求不一樣，甚至考慮用業(yè)主值班頂管費(fèi)用等（5）崗位設(shè)置如何既能保證基本安全，又能減少人力成本（6）如采用“酬金制”盡可能采用兼職方式（7）一專多能等1）完善組織結(jié)構(gòu)，也就是完善組織結(jié)構(gòu)的硬件部分；316.提升科技含量（1）智能化道閘系統(tǒng)既可以大力降低人力成本，又可以增加經(jīng)營收入，還可以減少車輛風(fēng)險(xiǎn)。（2）辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（3）物料采購與管理系統(tǒng)（4）電腦收費(fèi)系統(tǒng)（5）小區(qū)保安監(jiān)控系統(tǒng)7.業(yè)務(wù)外包業(yè)務(wù)外包是指項(xiàng)目管理處將非核心業(yè)務(wù)以合同的形式交給外部服務(wù)供應(yīng)商完成，以提高資源配置效率的生產(chǎn)組織形式和戰(zhàn)略管理模式。外包的范圍包括：非核心業(yè)務(wù)，不擅長業(yè)務(wù)，成本平衡點(diǎn)之外。6.提升科技含量328.發(fā)揮集中優(yōu)勢（1）物料集中采購優(yōu)勢（2）垃圾集中清運(yùn)優(yōu)勢（3）保險(xiǎn)集中購買優(yōu)勢（4）工程集中招標(biāo)優(yōu)勢9.增加邊際收益開展房屋租賃中介垃圾對外承包經(jīng)營小區(qū)廣告經(jīng)營小區(qū)健身會(huì)所10.加強(qiáng)成本結(jié)構(gòu)分析8.發(fā)揮集中優(yōu)勢33謝謝觀賞！謝謝觀賞！341、每一個(gè)成功者都有一個(gè)開始。勇于開始，才能找到成功的路。12月-2212月-22Friday,December16,20222、成功源于不懈的努力，人生最大的敵人是自己怯懦。04:11:3104:11:3104:1112/16/20224:11:31AM3、每天只看目標(biāo)，別老想障礙。12月-2204:11:3104:11Dec-2216-Dec-224、寧愿辛苦一陣子，不要辛苦一輩子。04:11:3104:11:3104:11Friday,December16,20225、積極向上的心態(tài)，是成功者的最基本要素。12月-2212月-2204:11:3104:11:31December16,20226、生活總會(huì)給你另一個(gè)機(jī)會(huì)，這個(gè)機(jī)會(huì)叫明天。16十二月20224:11:31上午04:11:3112月-227、人生就像騎單車，想保持平衡就得往前走。十二月224:11上午12月-2204:11December16,20228、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2022/12/164:11:3104:11:3116December20229、我們必須在失敗中尋找勝利，在絕望中尋求希望。4:11:31上午4:11上午04:11:3112月-2210、一個(gè)人的夢想也許不值錢，但一個(gè)人的努力很值錢。12/16/20224:11:31AM04:11:3116-12月-2211、在真實(shí)的生命里，每樁偉業(yè)都由信心開始，并由信心跨出第一步。12/16/20224:11AM12/16/20224:11AM12月-2212月-22謝謝大家1、每一個(gè)成功者都有一個(gè)開始。勇于開始，才能找到成功的路。135物業(yè)

預(yù)算管理與成本管控物業(yè)

預(yù)算管理與成本管控36物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算管理一、預(yù)算管理的意義（一）是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利的重要手段管理處的資源是有限的，預(yù)算的過程就是資源分配的過程。只有預(yù)先全面考慮、精心考慮才能將各種資源的配置達(dá)到最優(yōu)，才能使各種資源發(fā)揮最大的效益。物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算管理一、預(yù)算管理的意義37（二）是項(xiàng)目優(yōu)化物業(yè)管理過程的重要手段預(yù)算的過程是分析工作、分解工作的過程。預(yù)算就是將資源分配到管理過程的每個(gè)環(huán)節(jié)和每個(gè)細(xì)節(jié)。因此，優(yōu)化預(yù)算的前提優(yōu)化物業(yè)管理過程。（二）是項(xiàng)目優(yōu)化物業(yè)管理過程的重要手段38（三）是項(xiàng)目提升整體管理水平的重要手段

預(yù)算管理不僅僅是一個(gè)財(cái)務(wù)問題，更是一個(gè)管理問題。預(yù)算管理好的管理處，肯定管理水平也高。因此，提升預(yù)算管理水平肯定能促進(jìn)提升管理處的整體管理水平。（三）是項(xiàng)目提升整體管理水平的重要手段39二、項(xiàng)目的預(yù)算主體誰花錢，誰預(yù)算。沒有預(yù)算不給錢。強(qiáng)調(diào)全員預(yù)算或全員參與預(yù)算。要建立“項(xiàng)目經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員、工程技術(shù)人員”三位一體的預(yù)算管理小組，來領(lǐng)導(dǎo)和組織本單位預(yù)算管理工作。二、項(xiàng)目的預(yù)算主體40三、預(yù)算管理的內(nèi)容1.預(yù)算編制2.預(yù)算執(zhí)行3.預(yù)算控制4.預(yù)算調(diào)整5.預(yù)算總結(jié)6.預(yù)算獎(jiǎng)罰三、預(yù)算管理的內(nèi)容41四、預(yù)算編制的要求（支出預(yù)算）1.全預(yù)算編制應(yīng)“橫向到邊，縱向到底，中間到位”。2.細(xì)如預(yù)算人工費(fèi)，人頭要細(xì)到0.幾人（因?yàn)榭赡軒讉€(gè)人干一項(xiàng)活，也可能幾個(gè)人干一項(xiàng)活），上班時(shí)間要精細(xì)到0.幾小時(shí)。3.實(shí)預(yù)算要做實(shí)。預(yù)算編制前要進(jìn)行工作分析和工作分解。預(yù)算就是將一年、一季、一月要干的事情以貨幣形式反映出來。科學(xué)預(yù)算的基礎(chǔ)是有效的工作分析和工作分解。四、預(yù)算編制的要求（支出預(yù)算）42五、預(yù)算編制的方法1.固定預(yù)算（靜態(tài)預(yù)算）（1）以過去實(shí)際支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)的相關(guān)因素，在過去實(shí)際支出基礎(chǔ)上增加或減少一定百分比確定出的預(yù)算。（2）其假設(shè)的前提是：現(xiàn)在的業(yè)務(wù)活動(dòng)是必須的；所有的各項(xiàng)開支都是合理的；增加費(fèi)用預(yù)算是值得的。（3）主要特點(diǎn)是預(yù)算編制后，一般不作變動(dòng)或更改，具有相對固定性。五、預(yù)算編制的方法432.零基預(yù)算（1）零基預(yù)算是以零為基礎(chǔ)的預(yù)算（2）零基預(yù)算不受以往實(shí)際支出費(fèi)用水平的限制，完全根據(jù)預(yù)算期內(nèi)業(yè)務(wù)活動(dòng)的需要和各項(xiàng)業(yè)務(wù)的輕重緩急，對各支出項(xiàng)目進(jìn)行逐個(gè)分析和計(jì)量，從而確定費(fèi)用預(yù)算。（3）有助于物業(yè)管理企業(yè)提高收費(fèi)的使用效益，從而提高物業(yè)管理企業(yè)的競爭實(shí)力。2.零基預(yù)算44六、間接費(fèi)用的預(yù)算編制1.辦公費(fèi)主要包括管理處支付的辦公用品費(fèi)、電話費(fèi)、郵寄費(fèi)、發(fā)票工本費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、擺花費(fèi)等辦公費(fèi)用，對各項(xiàng)目費(fèi)用管理處要進(jìn)行分析對比，將費(fèi)用明細(xì)到各項(xiàng)目、各崗位進(jìn)行核算，定額包干到個(gè)人。2.業(yè)務(wù)費(fèi)是指管理處發(fā)生的餐費(fèi)等對外接待費(fèi)用，不包括內(nèi)部加班用餐費(fèi)用，管理處可按以前年度平均指標(biāo)進(jìn)行核算。六、間接費(fèi)用的預(yù)算編制45七、標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算內(nèi)容及公式1.人工費(fèi)用的預(yù)算（1）組織架構(gòu)的確定（2）人工費(fèi)用的預(yù)算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法律法規(guī)的要求以及公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行人工費(fèi)用預(yù)算。人工費(fèi)用包括：工資、獎(jiǎng)金及雙薪、工資附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及過節(jié)費(fèi)、其他。（3）工資的預(yù)算單位（元/月）根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行人工費(fèi)用預(yù)算。七、標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算內(nèi)容及公式46（4）獎(jiǎng)金及雙薪根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行獎(jiǎng)金雙薪的核算、發(fā)放。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行補(bǔ)貼、過節(jié)費(fèi)、上下班交通費(fèi)用的核算。（4）獎(jiǎng)金及雙薪47保安人員配備應(yīng)考慮的因素？（1）有幾個(gè)進(jìn)出口？是進(jìn)人還是進(jìn)車或是人車混進(jìn)？有沒有智能化道閘系統(tǒng)？如有，進(jìn)口和出口是否可以分開？有沒有門禁系統(tǒng)？高層有沒有值班室？（2）小區(qū)保安設(shè)施的配置情況如何？（3）小區(qū)業(yè)主的構(gòu)成情況如何？（4）車場是如何設(shè)置的？（5）商鋪是否臨街？保安人員配備應(yīng)考慮的因素？48保潔人員配置應(yīng)考慮哪些因素？（1）保潔的要求（2）保潔的范圍（3）小區(qū)的新舊程度（4）垃圾的清運(yùn)次數(shù)（5）小區(qū)的容積率保潔人員配置應(yīng)考慮哪些因素？492.行政費(fèi)用的預(yù)算（1）低值易耗品購置費(fèi)用（2）項(xiàng)目辦公用水電費(fèi)水費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目水費(fèi)使用情況（含飲用水）：使用水費(fèi)金額=使用量（立方/月）*水費(fèi)收費(fèi)單價(jià)飲用水金額=飲用水（桶/月）*桶飲用水單價(jià)電費(fèi)根據(jù)管理處照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置情況：照明電費(fèi)=辦公照明功率*每天實(shí)際使用時(shí)間*電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)辦公電器電費(fèi)負(fù)、=辦公設(shè)備功率*每天實(shí)際使用時(shí)間*電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2.行政費(fèi)用的預(yù)算50（3）辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等辦公設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi)用。（4）通訊費(fèi)物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用。包括：手機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)等。（5）公干車輛費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的需要，確定每月固定外出辦公的車輛費(fèi)用。（6）交際應(yīng)酬費(fèi)

因管理需要訂購的資料、書籍、報(bào)刊雜志等。（3）辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)513.財(cái)務(wù)費(fèi)用的預(yù)算（1）折舊費(fèi)用項(xiàng)目正常管理需要所購置的固定資產(chǎn)按使用年限進(jìn)行折舊。固定資產(chǎn)包括：辦公設(shè)備：電話機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保險(xiǎn)柜；清潔綠化工具：除草機(jī)、洗地機(jī)、吸塵器、打蠟機(jī)、高壓清洗機(jī)折舊費(fèi)用=固定資產(chǎn)原值/固定的使用年限/12月（2）資產(chǎn)的推銷項(xiàng)目前期發(fā)生的開辦費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)管理合同合同年限進(jìn)行分?jǐn)?。?）固定資產(chǎn)修理費(fèi)前期購置的固定資產(chǎn)，按照固定資產(chǎn)折舊的15%計(jì)提修理費(fèi)3.財(cái)務(wù)費(fèi)用的預(yù)算524.物料消耗的預(yù)算（1）服裝費(fèi)的預(yù)算按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)?。?）保潔物料的消耗根據(jù)物業(yè)管理配置的保潔材料，按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷。（3）環(huán)境綠化物料消耗根據(jù)物業(yè)管理綠化面積及綠化品種，按照養(yǎng)護(hù)的需要預(yù)算材料的消耗。（4）物業(yè)維修物料的消耗根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施設(shè)備清單，按照設(shè)備每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料消耗預(yù)算。4.物料消耗的預(yù)算535.小區(qū)公共費(fèi)用的預(yù)算（1）公共用電根據(jù)小區(qū)設(shè)施設(shè)備清單，按照設(shè)備的功率，每天實(shí)際工作的時(shí)間進(jìn)行公共用電的預(yù)算。電梯系統(tǒng)電費(fèi)電梯電費(fèi)=電梯數(shù)量*電梯功率*30天*電梯每天使用時(shí)間*電費(fèi)單價(jià)電梯通風(fēng)、照明、降溫電費(fèi)=電梯數(shù)量*功率*30天*電梯每天使用時(shí)間*電費(fèi)單價(jià)公共照明系統(tǒng)電費(fèi)公共照明電費(fèi)=照明器具功率*30天*相應(yīng)照明設(shè)備每天實(shí)際使用時(shí)間的總和*電費(fèi)單價(jià)供配電系統(tǒng)電費(fèi)變壓器電費(fèi)=變壓器功率*電費(fèi)單價(jià)*30天*24小時(shí)5.小區(qū)公共費(fèi)用的預(yù)算54消防系統(tǒng)電費(fèi)消防水泵=消防水泵的數(shù)量*消防水泵的功率*電費(fèi)單價(jià)*2.5小時(shí)/3月送排煙風(fēng)機(jī)=送排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量*送排煙風(fēng)機(jī)功率*電費(fèi)單價(jià)*2.5小時(shí)/3月中央控制室電費(fèi)=中央控制室所有電器功率*30天*每天實(shí)際運(yùn)行的時(shí)間*電費(fèi)單價(jià)給排水電費(fèi)供水變頻泵、潛水泵使用的電費(fèi)=泵的功率*數(shù)量*30天*每天實(shí)際運(yùn)行的時(shí)間*電費(fèi)單價(jià)泳池系統(tǒng)電費(fèi)=循環(huán)系統(tǒng)功率*30天*每天實(shí)際運(yùn)行的時(shí)間消防系統(tǒng)電費(fèi)55（2）公共水費(fèi)綠化水費(fèi)根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（根據(jù)體系要求，每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）綠化水費(fèi)=綠化面積*0.03*50%*15天*水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）清潔用水清潔用水=估計(jì)每天用水量*30天*水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）泳池用水泳池用水=泳池容量*3次（每年換水3次）/12月*水費(fèi)單價(jià)景觀用水景觀用水=每天耗水用量*30天*水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）（2）公共水費(fèi)56物業(yè)項(xiàng)目成本管控一、要不要進(jìn)行成本管控？1.酬金制

資金-支出=結(jié)余（不足）酬金的性質(zhì)：收入？利潤？支出？成本？酬金計(jì)提的基數(shù)？為什么？酬金計(jì)提的比例？物業(yè)項(xiàng)目成本管控一、要不要進(jìn)行成本管控？572.包干制

收入-

成本

=利潤3.混合制既實(shí)行酬金制，計(jì)提管理酬金，又實(shí)行包干制，獲取利潤。后兩種方式物業(yè)管理企業(yè)都要獲取利潤，因此必須控制成本，從成本中扣利潤。2.包干制58如何進(jìn)行成本控制？1.運(yùn)用價(jià)值工程

價(jià)值工程又稱為價(jià)值分析，是對產(chǎn)品服務(wù)進(jìn)行功能分析，使目標(biāo)以最低的總成本，可靠地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品服務(wù)的必要功能，從而提高產(chǎn)品服務(wù)的價(jià)值。對于每項(xiàng)工作、每個(gè)崗位、每個(gè)環(huán)節(jié)、每樣物品，我們都要問一問，這是什么？它是干什么的？它的功能是什么？業(yè)主需要嗎？它是必須的嗎？有沒有替代的方法？有沒有改進(jìn)的空間？功能下降一些成本是否會(huì)下降一些？這一原理應(yīng)用于物業(yè)管理早期介入階段如何進(jìn)行成本控制？59價(jià)值工程的具體運(yùn)用就是在物業(yè)管理實(shí)踐中尋找“替代品”，包括：1.材料的替代品2.工具的替代品3.方法的替代品4.人的替代品動(dòng)物替代人年齡大的替代年齡小的文化低的替代文化高的形象差的替代形象好的保潔員替代保安員價(jià)值工程的具體運(yùn)用就是在物業(yè)管理實(shí)踐中尋找“替代品”，包括：60（2）低值易耗品的控制A.批量進(jìn)貨。一是保證時(shí)間，二是價(jià)格肯定要低；B.以舊換新。就是維修工要換東西或者要領(lǐng)東西，必須要以舊換新；C.局部更換。如水龍頭壞了，不要更換整個(gè)，更換局部零件就可以了；D.拆分再用。E.重復(fù)利用。油漆刷子用完之后用水浸泡，重復(fù)利用；F.修了再用。G.定期檢查。尤其是一些長期不使用的設(shè)備，要經(jīng)常去看一下，檢查并做好記錄；（2）低值易耗品的控制61（3）地下停車場的電費(fèi)，可以通過廣告牌的形式，既可以美化停車場，又可以節(jié)約電費(fèi)。（4）小區(qū)進(jìn)入口改成門禁系統(tǒng)（5）節(jié)能減耗，采用節(jié)能燈3.控制風(fēng)險(xiǎn)成本

風(fēng)險(xiǎn)意識：在談判和簽訂合同中，應(yīng)盡可能把有關(guān)事項(xiàng)約定清楚，特別是涉及合同期限、雙方收益分配、責(zé)任劃分等重大問題時(shí)，一定要書面約定清楚，并考慮一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素。對小區(qū)經(jīng)營類合同的期限，原則上與物業(yè)管理合同期限保持一致；對利用小區(qū)設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的經(jīng)營收益，應(yīng)約定為管理處收益。（3）地下停車場的電費(fèi)，可以通過廣告牌的形式，既可以美化停車622.完善細(xì)節(jié)管理物業(yè)管理是從成本中摳利潤。物業(yè)管理企業(yè)成本呈現(xiàn)：“點(diǎn)多、面廣、線長”的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)要求我們更關(guān)心成本的細(xì)節(jié)，要將成本管理的重點(diǎn)細(xì)化到服務(wù)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。例如：（1）公共水電的控制

計(jì)量無遺漏—是水電精益控制的前提和基礎(chǔ)。

計(jì)量無空白—有相應(yīng)的能源使用規(guī)定，安排專人管理和控制設(shè)備運(yùn)行時(shí)間，杜絕一切可能的無管理狀態(tài)。如長明燈、夜班責(zé)任不明確或安排不當(dāng)造成無人關(guān)閉用電系統(tǒng)等情況。2.完善細(xì)節(jié)管理634.強(qiáng)化責(zé)任成本建立責(zé)任成本中心責(zé)任成本中心是物業(yè)管理企業(yè)建立責(zé)任中心機(jī)制的一種形式。成本中心是指僅僅對成本發(fā)生負(fù)責(zé)的責(zé)任中心。各管理處、各職能部門都可以成為成本責(zé)任中心。責(zé)任中心的考核是在確保品質(zhì)指標(biāo)的前提下，重點(diǎn)考核成本預(yù)算的完成情況。5.降低組織成本組織成本是影響物業(yè)管理企業(yè)成本的一個(gè)重要因素，也是物業(yè)管理企業(yè)在成本控制中所忽略的。組織成本可以分為靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩個(gè)部分，其中靜態(tài)成本就是組織結(jié)構(gòu)本身所決定的成本；動(dòng)態(tài)成本則是組織在運(yùn)作過程中，由于機(jī)制不同導(dǎo)致效率不同，從而引起的成本不同。因此，降低組織成本要從以下兩方面著手：4.強(qiáng)化責(zé)任成本64

警示意識：對小區(qū)內(nèi)一些可能影響業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的隱患要及時(shí)的清查和排除；對一些無法避免的潛在隱患，應(yīng)以醒目標(biāo)志警示業(yè)主。

溝通意識：對一些涉及業(yè)主利益的事項(xiàng)和活動(dòng)，應(yīng)及時(shí)的以適當(dāng)?shù)姆绞礁嬷w業(yè)主或有關(guān)業(yè)主。報(bào)告意識：對業(yè)主的一些違規(guī)或違法行為，及業(yè)主之間的一些侵權(quán)糾紛，如管理處無法協(xié)調(diào)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門或者業(yè)主委員會(huì)。

法律意識：要注意證據(jù)的搜集、保留，無論是費(fèi)用的追繳，還是警示、告示或者報(bào)告都應(yīng)當(dāng)保留證據(jù)。證據(jù)的載體可以是書面材料、錄音資料、錄像資料、影視資料及實(shí)物資