第四章建筑物及在建工程評(píng)估課件

第四章建筑物及

在建工程評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估概述建筑物及其分類建筑物的評(píng)估在建工程的評(píng)估第四章建筑物及

在建工程評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估概述1房地產(chǎn)評(píng)估概述概念與特性1、概念（1）廣義——土地及土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、水和礦藏等自然資源（2）狹義（地產(chǎn)＋房產(chǎn)）——土地及土地上的永久性建筑物和由它們衍生出來的所有權(quán)；地產(chǎn)和房產(chǎn)綜合體房地產(chǎn)評(píng)估概述概念與特性2房地產(chǎn)評(píng)估概述2、特性房地產(chǎn)空間位置的固定性（區(qū)域性）——房地產(chǎn)的流動(dòng)非實(shí)體的流動(dòng)，而是房地產(chǎn)權(quán)益的流動(dòng)（交易的權(quán)益性）房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性和持續(xù)性——房屋：較長(zhǎng)的耐用年限——土地：永續(xù)利用（我國(guó)為有償有期限使用，但期限較長(zhǎng)）房地產(chǎn)評(píng)估概述2、特性3房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)地理位置（區(qū)位）的可變性房地產(chǎn)的個(gè)別性——表現(xiàn)在：自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和實(shí)體特征等方面存在或多或少的差異——定律：沒有完全一樣的兩宗房地產(chǎn)房地產(chǎn)單位價(jià)值較大房地產(chǎn)價(jià)值受政策環(huán)境等因素影響明顯房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)地理位置（區(qū)位）的可變性4房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)的保值、增值特性——來源于土地的不可再生性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口不斷增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)需求的持續(xù)擴(kuò)張之間長(zhǎng)期矛盾運(yùn)動(dòng)的結(jié)果房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)性——主要表現(xiàn)為：資金需求量巨大、位置固定用途改變不易、生產(chǎn)周期較長(zhǎng)、不可抗力影響明顯房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)的保值、增值特性5房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格的關(guān)系1、房地產(chǎn)的價(jià)值是價(jià)格形成的基礎(chǔ)，在資產(chǎn)評(píng)估中房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果即反映其價(jià)值房地產(chǎn)的價(jià)值在評(píng)估活動(dòng)中是一種專業(yè)判斷（價(jià)值判斷）結(jié)果2、房地產(chǎn)的價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映房地產(chǎn)的價(jià)格由市場(chǎng)供求狀況決定房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格的關(guān)系6房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)價(jià)格的種類1、按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)劃分（1）土地價(jià)格：在我國(guó)包括基準(zhǔn)地價(jià)——政府對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評(píng)估、測(cè)算的土地使用權(quán)平均價(jià)格，是分用途的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格標(biāo)定地價(jià)——政府根據(jù)需要評(píng)估的正常地產(chǎn)市場(chǎng)中具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)價(jià)格的種類7房地產(chǎn)評(píng)估概述（2）建筑物價(jià)格（3）房地產(chǎn)價(jià)格：即房地合一價(jià)格2、按房地產(chǎn)價(jià)格的形成方式劃分（1）市場(chǎng)交易價(jià)格：包括公平市場(chǎng)價(jià)格非公平市場(chǎng)價(jià)格（2）評(píng)估價(jià)格——對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)，對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格的模擬，包括：房地產(chǎn)評(píng)估概述（2）建筑物價(jià)格8房地產(chǎn)評(píng)估概述基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)定地價(jià)房屋重置價(jià)格：在一定的時(shí)間基準(zhǔn)點(diǎn)上，在現(xiàn)時(shí)建筑及裝修材料價(jià)格和人工費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，采用新的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造與原建筑物在結(jié)構(gòu)、功能、效用上相同的建筑物所需的支出交易底價(jià)：土地使用權(quán)出讓底價(jià)、轉(zhuǎn)讓底價(jià)、抵押底價(jià)、招標(biāo)底價(jià)、拍賣底價(jià)房地產(chǎn)評(píng)估概述基準(zhǔn)地價(jià)9房地產(chǎn)評(píng)估概述房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格課稅價(jià)格：政府為課征有關(guān)房地產(chǎn)稅而評(píng)估的作為課稅基礎(chǔ)的價(jià)格3、按房地產(chǎn)的交易方式劃分（針對(duì)土地）（1）拍賣價(jià)格：適用于競(jìng)爭(zhēng)性、盈利性強(qiáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目供地（2）招標(biāo)價(jià)格：適用于重大城建項(xiàng)目用地（3）協(xié)議價(jià)格：適用于市政、公益、福利、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目供地房地產(chǎn)評(píng)估概述房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格10房地產(chǎn)評(píng)估概述4、按房地產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)劃分（1）所有權(quán)價(jià)格房?jī)r(jià)——房屋所有權(quán)價(jià)格（2）使用權(quán)價(jià)格地價(jià)——土地使用權(quán)價(jià)格（3）轉(zhuǎn)讓價(jià)格轉(zhuǎn)讓對(duì)象：所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式：包括買賣、繼承、贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓要求：房地合一原則房地產(chǎn)評(píng)估概述4、按房地產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)劃分11房地產(chǎn)評(píng)估概述（4）抵押價(jià)格：包括房地產(chǎn)抵押價(jià)格和土地使用權(quán)抵押價(jià)格（5）擔(dān)保價(jià)格（6）租賃價(jià)格：實(shí)質(zhì)上是使用權(quán)零星出讓所形成的價(jià)格5、按房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)量方式劃分（1）總價(jià)：包括房地產(chǎn)總價(jià)、土地總價(jià)、建筑物總價(jià)

房地產(chǎn)評(píng)估概述（4）抵押價(jià)格：包括房地產(chǎn)抵押價(jià)格和土地使用權(quán)12房地產(chǎn)評(píng)估概述（2）單價(jià)：包括房地單價(jià)、土地單價(jià)、建筑物單價(jià)房地產(chǎn)總價(jià)＝房地單價(jià)×建筑面積土地總價(jià)＝土地單價(jià)×

土地面積建筑物總價(jià)＝建筑物單價(jià)×建筑面積（3）樓面地價(jià)：分?jǐn)偟矫繂挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格樓面地價(jià)＝土地總價(jià)/建筑面積樓面地價(jià)＝土地單價(jià)/容積率其中：容積率＝建筑面積/土地面積房地產(chǎn)評(píng)估概述（2）單價(jià)：包括房地單價(jià)、土地單價(jià)、建筑物單價(jià)13房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估的原則1、合法原則（）產(chǎn)權(quán)合法使用合法處分（處置）合法評(píng)估結(jié)果合法、合規(guī)2、最有效使用原則——以房地產(chǎn)的最有效使用為前提合乎城市規(guī)劃要求房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估的原則合乎城市規(guī)劃要求14房地產(chǎn)評(píng)估概述3、替代原則——同一市場(chǎng)中具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的房地產(chǎn)其價(jià)格應(yīng)趨于一致4、評(píng)估期日原則——以特定時(shí)點(diǎn)所反映的市場(chǎng)狀況為據(jù)5、公平原則——站在公正、客觀的立場(chǎng)（非參與交易某一方的立場(chǎng)）上加以判斷房地產(chǎn)評(píng)估概述3、替代原則15房地產(chǎn)評(píng)估概述6、其他原則：供求原則、房地合一原則、預(yù)測(cè)原則、綜合分析原則…房地產(chǎn)評(píng)估概述6、其他原則：供求原則、房地合一原則、16建筑物及其分類建筑物的總體分類1、房屋——能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動(dòng)的場(chǎng)所2、構(gòu)筑物——人們通常不能直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的場(chǎng)所及其他人工構(gòu)筑的物體建筑物及其分類建筑物的總體分類17建筑物及其分類其他分類序號(hào)分類標(biāo)準(zhǔn)具體類型1使用功能工業(yè)建筑、民用建筑、農(nóng)業(yè)建筑2建筑高度低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑、超高層建筑3房屋結(jié)構(gòu)所使用的材料木結(jié)構(gòu)、磚石結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、索模結(jié)構(gòu)4房屋承重結(jié)構(gòu)的形式墻承重機(jī)構(gòu)、排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)5產(chǎn)權(quán)公產(chǎn)、單位產(chǎn)權(quán)、私人產(chǎn)權(quán)建筑物及其分類其他分類序號(hào)分類標(biāo)準(zhǔn)具體類型1使用功能工業(yè)建筑18建筑物的評(píng)估影響建筑物價(jià)值的因素1、基本因素——造價(jià)建筑安裝工程費(fèi)用（設(shè)備、工器具購(gòu)置費(fèi)用）工程建設(shè)其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)貸款利息固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（暫停征收）建筑物的評(píng)估影響建筑物價(jià)值的因素19建筑物的評(píng)估2、其他因素經(jīng)濟(jì)地理因素：區(qū)域、區(qū)位環(huán)境因素房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)房屋設(shè)備房屋附屬設(shè)施樓層和朝向房屋的磨損和完好程度建筑物的評(píng)估2、其他因素20建筑物的評(píng)估用途產(chǎn)權(quán)及其完整性建筑物評(píng)估的特性1、建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約多數(shù)情況下，只能以被評(píng)估建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限間的較低值為準(zhǔn)來評(píng)估建筑物的價(jià)值2、單獨(dú)評(píng)估地上建筑物一般采用成本法建筑物的評(píng)估用途21建筑物的評(píng)估3、建筑物評(píng)估應(yīng)該在適法的前提下進(jìn)行房屋建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘察預(yù)先安排勘察日程、路線、具體內(nèi)容做好勘察對(duì)象的重點(diǎn)分類攜帶建筑總平面圖及其他圖紙、文字資料，與資產(chǎn)評(píng)估登記表對(duì)照勘察做好現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄及咨詢筆錄，完善簽字、確認(rèn)手續(xù)建筑物的評(píng)估3、建筑物評(píng)估應(yīng)該在適法的前提下進(jìn)行22建筑物的評(píng)估認(rèn)真對(duì)待必需的現(xiàn)場(chǎng)丈量、檢測(cè)工作，必要時(shí)組織專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行相關(guān)鑒定工作核查并收集完整的房屋產(chǎn)權(quán)證書及其他能證明房產(chǎn)歸屬的文件資料、產(chǎn)權(quán)變更的相關(guān)材料必要時(shí)應(yīng)調(diào)閱建筑工程預(yù)（結(jié)）算資料、工程決算審計(jì)報(bào)告、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、固定資產(chǎn)移交手續(xù)等有關(guān)工程建設(shè)檔案并復(fù)印留存建筑物的評(píng)估認(rèn)真對(duì)待必需的現(xiàn)場(chǎng)丈量、檢測(cè)工作，必要時(shí)組織專業(yè)23建筑物的評(píng)估建筑物評(píng)估的成本法——通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的現(xiàn)時(shí)完全重置成本，在扣減由于各種損耗因素（有形損耗和無形損耗）造成的貶值以后，得出建筑物的評(píng)估值建筑物評(píng)估值建筑物重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值－－－＝建筑物的評(píng)估建筑物評(píng)估的成本法建筑物建筑物實(shí)體性功能性經(jīng)濟(jì)性24建筑物的評(píng)估1、建筑物重置成本的構(gòu)成（1）土地取得費(fèi)用土地出讓金征地拆遷及各種補(bǔ)償費(fèi)用（2）前期工程費(fèi)規(guī)劃和可行性研究費(fèi)測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含配套費(fèi)）建筑物的評(píng)估1、建筑物重置成本的構(gòu)成25建筑物的評(píng)估（4）建筑安裝工程費(fèi)直接工程費(fèi)：包括定額直接費(fèi)、其他直接費(fèi)和現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)間接費(fèi)：由企業(yè)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他費(fèi)用組成利潤(rùn)：計(jì)劃利潤(rùn)稅金：“兩稅一費(fèi)”及其他國(guó)家規(guī)定稅費(fèi)（5）工程附加支出（工程建設(shè)其他費(fèi)用）建筑物的評(píng)估（4）建筑安裝工程費(fèi)26建筑物的評(píng)估（6）貸款利息：建設(shè)期內(nèi)預(yù)付資本應(yīng)計(jì)（應(yīng)支付）的利息2、重置成本的測(cè)算方法（1）重編預(yù)算法——按照編制工程預(yù)算的方法，對(duì)評(píng)估對(duì)象成本構(gòu)成項(xiàng)目按現(xiàn)時(shí)價(jià)格重新計(jì)算來求得重置成本的方法基本公式建筑物的評(píng)估（6）貸款利息：建設(shè)期內(nèi)預(yù)付資本應(yīng)計(jì)（應(yīng)支付）的27建筑物的評(píng)估特點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：準(zhǔn)確度較高缺點(diǎn)：所需資料多，耗時(shí)較長(zhǎng)，工作量大適用于：建筑物更新重置成本的測(cè)算；構(gòu)造簡(jiǎn)單的建筑物評(píng)估建筑物的評(píng)估28建筑物的評(píng)估（2）預(yù)決算調(diào)整法——依據(jù)建筑物預(yù)決算資料，對(duì)建筑物預(yù)算價(jià)格及費(fèi)率用評(píng)估基準(zhǔn)日的標(biāo)準(zhǔn)取代建筑物購(gòu)建時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出調(diào)整后的工程造價(jià)，再加上按評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的間接成本就得到了建筑物重置成本特點(diǎn)①以建筑物原工程量合理為前提，不需要建筑物的評(píng)估（2）預(yù)決算調(diào)整法29建筑物的評(píng)估對(duì)工程量進(jìn)行重新計(jì)算②節(jié)省了一定的時(shí)間，工作效率更高適用于：用途、結(jié)構(gòu)大致相同或相似，且數(shù)量較多的建筑物評(píng)估（3）指數(shù)調(diào)整法——依據(jù)房屋建筑物的賬面成本，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或其他有關(guān)指數(shù)計(jì)算出房屋建筑物完全重置成本的方法建筑物的評(píng)估對(duì)工程量進(jìn)行重新計(jì)算30建筑物的評(píng)估3、實(shí)體性貶值的測(cè)算（1）使用年限法難點(diǎn)；建筑物尚可使用年限的確定建筑物實(shí)體性貶值＝建筑物重置成本×1(－成新率)建筑物的評(píng)估3、實(shí)體性貶值的測(cè)算建筑物＝建筑物×1(－成新率31建筑物的評(píng)估建筑物按建筑結(jié)構(gòu)分類分等耐用年限(年)殘值率(%)非生產(chǎn)用房生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)6050350磚混結(jié)構(gòu)一等5040302二等5040302磚木結(jié)構(gòu)一等4030206二等4030204三等4030203簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)100建筑物的評(píng)估建筑物按建筑耐用年限(年)殘值率(%)非生產(chǎn)用房32建筑物的評(píng)估（2）評(píng)分法——依據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際技術(shù)狀況，結(jié)合房屋建筑物不同成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)邊勘察邊按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)部分再區(qū)分不同部位分別打分，然后按下列公式計(jì)算成新率：建筑物的評(píng)估（2）評(píng)分法33建筑物的評(píng)估上式中，G——結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)S——裝修部分的評(píng)分修正系數(shù)B——設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)——《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》不同結(jié)構(gòu)類型房屋的評(píng)分修正系數(shù)表建筑物的評(píng)估上式中，G——結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)34建筑物的評(píng)估4、功能性貶值的測(cè)算（1）由于建筑物用途與強(qiáng)度不合理造成的功能性貶值——相當(dāng)于建筑物現(xiàn)實(shí)用途與其最佳使用用途之間的價(jià)值差（2）由于建筑物的設(shè)計(jì)以及結(jié)構(gòu)上的缺陷，將導(dǎo)致建筑物不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和最大限度發(fā)揮其效用而造成的功能性貶值——通過與正常有效利用率比較后測(cè)算建筑物的評(píng)估4、功能性貶值的測(cè)算35建筑物的評(píng)估（3）由于建筑物的裝修、設(shè)備與其總體功能不協(xié)調(diào)造成的功能性貶值——以建筑物局部功能浪費(fèi)所對(duì)應(yīng)的價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)作為測(cè)算依據(jù)建筑物的評(píng)估（3）由于建筑物的裝修、設(shè)備與其總體功36建筑物的評(píng)估5、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算表現(xiàn)：利用率下降，空置率增加，出租面積減少，租金水平下降，閑置…后果：建筑物收益下降公式：Rt——建筑物第t年收益凈損失額r——建筑物還原利率n——損失持續(xù)年限建筑物的評(píng)估5、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算37建筑物的評(píng)估建筑物評(píng)估的市場(chǎng)法建筑物評(píng)估的收益法——對(duì)于能夠獲得收益的房屋建筑物，將其獲得的每年收入扣除相關(guān)稅費(fèi)后的余額按一定的折現(xiàn)率（還原率）折現(xiàn)，估算房屋建筑物評(píng)估值的方法1、房屋建筑物的收益——一般用租金凈收入表示（難點(diǎn)：如何從房地總收益中剝離）建筑物的評(píng)估建筑物評(píng)估的市場(chǎng)法38建筑物的評(píng)估2、常用公式（假定收益無期限）（1）年收益比較穩(wěn)定的房屋建筑物（2）年收益不等額的房屋建筑物A——房屋建筑物預(yù)期年金收益Rt——第t年房屋建筑物的預(yù)期年收益建筑物的評(píng)估2、常用公式（假定收益無期限）39在建工程的評(píng)估在建工程概述1、概念——指在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)尚未完工或雖已完工，但尚未交付使用的建設(shè)項(xiàng)目、建設(shè)項(xiàng)目備用材料、工程用設(shè)備等資產(chǎn)2、特點(diǎn)所涉及的資產(chǎn)種類比較多完工程度不一，時(shí)間跨度大在建工程的評(píng)估在建工程概述40在建工程的評(píng)估3、評(píng)估特點(diǎn)評(píng)估前必須清理賬目評(píng)估值受后續(xù)工程的影響決定評(píng)估值的關(guān)鍵要素是完工程度評(píng)估缺少可用于比較的參照物在建工程的評(píng)估3、評(píng)估特點(diǎn)41在建工程的評(píng)估在建工程的評(píng)估步驟（以未完工程為主）1、搜集與在建工程相關(guān)的資料2、審核資料3、現(xiàn)場(chǎng)勘察，核實(shí)施工進(jìn)度，評(píng)價(jià)工程質(zhì)量，結(jié)合工程的付款進(jìn)度確定完工程度4、根據(jù)掌握的資料，核定工程單位成本；根據(jù)完工程度和測(cè)算出的工程預(yù)算造價(jià)或單位造價(jià)，確定在建工程的評(píng)估值在建工程的評(píng)估在建工程的評(píng)估步驟（以未完工程為主）42在建工程的評(píng)估在建工程的評(píng)估方法——以成本法為主1、形象進(jìn)度法——選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的預(yù)計(jì)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度即完工程度和考慮一定風(fēng)險(xiǎn)的折扣率進(jìn)行在建工程評(píng)估的方法在建工程的評(píng)估在建工程的評(píng)估方法43在建工程的評(píng)估2、重置核算法——根據(jù)工程的實(shí)際建設(shè)情況和現(xiàn)行物價(jià)與費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，分別確定直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，并對(duì)不可預(yù)見費(fèi)用和預(yù)算外費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生數(shù)參照現(xiàn)實(shí)條件加以適當(dāng)調(diào)整方法在建工程的評(píng)估44在建工程的評(píng)估3、剩余法——將被估在建工程預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除后續(xù)的正常開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金及開發(fā)利潤(rùn)，以確定被評(píng)估在建工程價(jià)值的方法在建工程的評(píng)估45第四章建筑物及

在建工程評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估概述建筑物及其分類建筑物的評(píng)估在建工程的評(píng)估第四章建筑物及

在建工程評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估概述46房地產(chǎn)評(píng)估概述概念與特性1、概念（1）廣義——土地及土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、水和礦藏等自然資源（2）狹義（地產(chǎn)＋房產(chǎn)）——土地及土地上的永久性建筑物和由它們衍生出來的所有權(quán)；地產(chǎn)和房產(chǎn)綜合體房地產(chǎn)評(píng)估概述概念與特性47房地產(chǎn)評(píng)估概述2、特性房地產(chǎn)空間位置的固定性（區(qū)域性）——房地產(chǎn)的流動(dòng)非實(shí)體的流動(dòng)，而是房地產(chǎn)權(quán)益的流動(dòng)（交易的權(quán)益性）房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性和持續(xù)性——房屋：較長(zhǎng)的耐用年限——土地：永續(xù)利用（我國(guó)為有償有期限使用，但期限較長(zhǎng)）房地產(chǎn)評(píng)估概述2、特性48房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)地理位置（區(qū)位）的可變性房地產(chǎn)的個(gè)別性——表現(xiàn)在：自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和實(shí)體特征等方面存在或多或少的差異——定律：沒有完全一樣的兩宗房地產(chǎn)房地產(chǎn)單位價(jià)值較大房地產(chǎn)價(jià)值受政策環(huán)境等因素影響明顯房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)地理位置（區(qū)位）的可變性49房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)的保值、增值特性——來源于土地的不可再生性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口不斷增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)需求的持續(xù)擴(kuò)張之間長(zhǎng)期矛盾運(yùn)動(dòng)的結(jié)果房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)性——主要表現(xiàn)為：資金需求量巨大、位置固定用途改變不易、生產(chǎn)周期較長(zhǎng)、不可抗力影響明顯房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)的保值、增值特性50房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格的關(guān)系1、房地產(chǎn)的價(jià)值是價(jià)格形成的基礎(chǔ)，在資產(chǎn)評(píng)估中房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果即反映其價(jià)值房地產(chǎn)的價(jià)值在評(píng)估活動(dòng)中是一種專業(yè)判斷（價(jià)值判斷）結(jié)果2、房地產(chǎn)的價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映房地產(chǎn)的價(jià)格由市場(chǎng)供求狀況決定房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格的關(guān)系51房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)價(jià)格的種類1、按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)劃分（1）土地價(jià)格：在我國(guó)包括基準(zhǔn)地價(jià)——政府對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評(píng)估、測(cè)算的土地使用權(quán)平均價(jià)格，是分用途的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格標(biāo)定地價(jià)——政府根據(jù)需要評(píng)估的正常地產(chǎn)市場(chǎng)中具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)價(jià)格的種類52房地產(chǎn)評(píng)估概述（2）建筑物價(jià)格（3）房地產(chǎn)價(jià)格：即房地合一價(jià)格2、按房地產(chǎn)價(jià)格的形成方式劃分（1）市場(chǎng)交易價(jià)格：包括公平市場(chǎng)價(jià)格非公平市場(chǎng)價(jià)格（2）評(píng)估價(jià)格——對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)，對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格的模擬，包括：房地產(chǎn)評(píng)估概述（2）建筑物價(jià)格53房地產(chǎn)評(píng)估概述基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)定地價(jià)房屋重置價(jià)格：在一定的時(shí)間基準(zhǔn)點(diǎn)上，在現(xiàn)時(shí)建筑及裝修材料價(jià)格和人工費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，采用新的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造與原建筑物在結(jié)構(gòu)、功能、效用上相同的建筑物所需的支出交易底價(jià)：土地使用權(quán)出讓底價(jià)、轉(zhuǎn)讓底價(jià)、抵押底價(jià)、招標(biāo)底價(jià)、拍賣底價(jià)房地產(chǎn)評(píng)估概述基準(zhǔn)地價(jià)54房地產(chǎn)評(píng)估概述房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格課稅價(jià)格：政府為課征有關(guān)房地產(chǎn)稅而評(píng)估的作為課稅基礎(chǔ)的價(jià)格3、按房地產(chǎn)的交易方式劃分（針對(duì)土地）（1）拍賣價(jià)格：適用于競(jìng)爭(zhēng)性、盈利性強(qiáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目供地（2）招標(biāo)價(jià)格：適用于重大城建項(xiàng)目用地（3）協(xié)議價(jià)格：適用于市政、公益、福利、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目供地房地產(chǎn)評(píng)估概述房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格55房地產(chǎn)評(píng)估概述4、按房地產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)劃分（1）所有權(quán)價(jià)格房?jī)r(jià)——房屋所有權(quán)價(jià)格（2）使用權(quán)價(jià)格地價(jià)——土地使用權(quán)價(jià)格（3）轉(zhuǎn)讓價(jià)格轉(zhuǎn)讓對(duì)象：所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式：包括買賣、繼承、贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓要求：房地合一原則房地產(chǎn)評(píng)估概述4、按房地產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)劃分56房地產(chǎn)評(píng)估概述（4）抵押價(jià)格：包括房地產(chǎn)抵押價(jià)格和土地使用權(quán)抵押價(jià)格（5）擔(dān)保價(jià)格（6）租賃價(jià)格：實(shí)質(zhì)上是使用權(quán)零星出讓所形成的價(jià)格5、按房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)量方式劃分（1）總價(jià)：包括房地產(chǎn)總價(jià)、土地總價(jià)、建筑物總價(jià)

房地產(chǎn)評(píng)估概述（4）抵押價(jià)格：包括房地產(chǎn)抵押價(jià)格和土地使用權(quán)57房地產(chǎn)評(píng)估概述（2）單價(jià)：包括房地單價(jià)、土地單價(jià)、建筑物單價(jià)房地產(chǎn)總價(jià)＝房地單價(jià)×建筑面積土地總價(jià)＝土地單價(jià)×

土地面積建筑物總價(jià)＝建筑物單價(jià)×建筑面積（3）樓面地價(jià)：分?jǐn)偟矫繂挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格樓面地價(jià)＝土地總價(jià)/建筑面積樓面地價(jià)＝土地單價(jià)/容積率其中：容積率＝建筑面積/土地面積房地產(chǎn)評(píng)估概述（2）單價(jià)：包括房地單價(jià)、土地單價(jià)、建筑物單價(jià)58房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估的原則1、合法原則（）產(chǎn)權(quán)合法使用合法處分（處置）合法評(píng)估結(jié)果合法、合規(guī)2、最有效使用原則——以房地產(chǎn)的最有效使用為前提合乎城市規(guī)劃要求房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估的原則合乎城市規(guī)劃要求59房地產(chǎn)評(píng)估概述3、替代原則——同一市場(chǎng)中具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的房地產(chǎn)其價(jià)格應(yīng)趨于一致4、評(píng)估期日原則——以特定時(shí)點(diǎn)所反映的市場(chǎng)狀況為據(jù)5、公平原則——站在公正、客觀的立場(chǎng)（非參與交易某一方的立場(chǎng)）上加以判斷房地產(chǎn)評(píng)估概述3、替代原則60房地產(chǎn)評(píng)估概述6、其他原則：供求原則、房地合一原則、預(yù)測(cè)原則、綜合分析原則…房地產(chǎn)評(píng)估概述6、其他原則：供求原則、房地合一原則、61建筑物及其分類建筑物的總體分類1、房屋——能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動(dòng)的場(chǎng)所2、構(gòu)筑物——人們通常不能直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的場(chǎng)所及其他人工構(gòu)筑的物體建筑物及其分類建筑物的總體分類62建筑物及其分類其他分類序號(hào)分類標(biāo)準(zhǔn)具體類型1使用功能工業(yè)建筑、民用建筑、農(nóng)業(yè)建筑2建筑高度低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑、超高層建筑3房屋結(jié)構(gòu)所使用的材料木結(jié)構(gòu)、磚石結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、索模結(jié)構(gòu)4房屋承重結(jié)構(gòu)的形式墻承重機(jī)構(gòu)、排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)5產(chǎn)權(quán)公產(chǎn)、單位產(chǎn)權(quán)、私人產(chǎn)權(quán)建筑物及其分類其他分類序號(hào)分類標(biāo)準(zhǔn)具體類型1使用功能工業(yè)建筑63建筑物的評(píng)估影響建筑物價(jià)值的因素1、基本因素——造價(jià)建筑安裝工程費(fèi)用（設(shè)備、工器具購(gòu)置費(fèi)用）工程建設(shè)其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)貸款利息固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（暫停征收）建筑物的評(píng)估影響建筑物價(jià)值的因素64建筑物的評(píng)估2、其他因素經(jīng)濟(jì)地理因素：區(qū)域、區(qū)位環(huán)境因素房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)房屋設(shè)備房屋附屬設(shè)施樓層和朝向房屋的磨損和完好程度建筑物的評(píng)估2、其他因素65建筑物的評(píng)估用途產(chǎn)權(quán)及其完整性建筑物評(píng)估的特性1、建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約多數(shù)情況下，只能以被評(píng)估建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限間的較低值為準(zhǔn)來評(píng)估建筑物的價(jià)值2、單獨(dú)評(píng)估地上建筑物一般采用成本法建筑物的評(píng)估用途66建筑物的評(píng)估3、建筑物評(píng)估應(yīng)該在適法的前提下進(jìn)行房屋建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘察預(yù)先安排勘察日程、路線、具體內(nèi)容做好勘察對(duì)象的重點(diǎn)分類攜帶建筑總平面圖及其他圖紙、文字資料，與資產(chǎn)評(píng)估登記表對(duì)照勘察做好現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄及咨詢筆錄，完善簽字、確認(rèn)手續(xù)建筑物的評(píng)估3、建筑物評(píng)估應(yīng)該在適法的前提下進(jìn)行67建筑物的評(píng)估認(rèn)真對(duì)待必需的現(xiàn)場(chǎng)丈量、檢測(cè)工作，必要時(shí)組織專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行相關(guān)鑒定工作核查并收集完整的房屋產(chǎn)權(quán)證書及其他能證明房產(chǎn)歸屬的文件資料、產(chǎn)權(quán)變更的相關(guān)材料必要時(shí)應(yīng)調(diào)閱建筑工程預(yù)（結(jié)）算資料、工程決算審計(jì)報(bào)告、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、固定資產(chǎn)移交手續(xù)等有關(guān)工程建設(shè)檔案并復(fù)印留存建筑物的評(píng)估認(rèn)真對(duì)待必需的現(xiàn)場(chǎng)丈量、檢測(cè)工作，必要時(shí)組織專業(yè)68建筑物的評(píng)估建筑物評(píng)估的成本法——通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的現(xiàn)時(shí)完全重置成本，在扣減由于各種損耗因素（有形損耗和無形損耗）造成的貶值以后，得出建筑物的評(píng)估值建筑物評(píng)估值建筑物重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值－－－＝建筑物的評(píng)估建筑物評(píng)估的成本法建筑物建筑物實(shí)體性功能性經(jīng)濟(jì)性69建筑物的評(píng)估1、建筑物重置成本的構(gòu)成（1）土地取得費(fèi)用土地出讓金征地拆遷及各種補(bǔ)償費(fèi)用（2）前期工程費(fèi)規(guī)劃和可行性研究費(fèi)測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含配套費(fèi)）建筑物的評(píng)估1、建筑物重置成本的構(gòu)成70建筑物的評(píng)估（4）建筑安裝工程費(fèi)直接工程費(fèi)：包括定額直接費(fèi)、其他直接費(fèi)和現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)間接費(fèi)：由企業(yè)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他費(fèi)用組成利潤(rùn)：計(jì)劃利潤(rùn)稅金：“兩稅一費(fèi)”及其他國(guó)家規(guī)定稅費(fèi)（5）工程附加支出（工程建設(shè)其他費(fèi)用）建筑物的評(píng)估（4）建筑安裝工程費(fèi)71建筑物的評(píng)估（6）貸款利息：建設(shè)期內(nèi)預(yù)付資本應(yīng)計(jì)（應(yīng)支付）的利息2、重置成本的測(cè)算方法（1）重編預(yù)算法——按照編制工程預(yù)算的方法，對(duì)評(píng)估對(duì)象成本構(gòu)成項(xiàng)目按現(xiàn)時(shí)價(jià)格重新計(jì)算來求得重置成本的方法基本公式建筑物的評(píng)估（6）貸款利息：建設(shè)期內(nèi)預(yù)付資本應(yīng)計(jì)（應(yīng)支付）的72建筑物的評(píng)估特點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：準(zhǔn)確度較高缺點(diǎn)：所需資料多，耗時(shí)較長(zhǎng)，工作量大適用于：建筑物更新重置成本的測(cè)算；構(gòu)造簡(jiǎn)單的建筑物評(píng)估建筑物的評(píng)估73建筑物的評(píng)估（2）預(yù)決算調(diào)整法——依據(jù)建筑物預(yù)決算資料，對(duì)建筑物預(yù)算價(jià)格及費(fèi)率用評(píng)估基準(zhǔn)日的標(biāo)準(zhǔn)取代建筑物購(gòu)建時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出調(diào)整后的工程造價(jià)，再加上按評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的間接成本就得到了建筑物重置成本特點(diǎn)①以建筑物原工程量合理為前提，不需要建筑物的評(píng)估（2）預(yù)決算調(diào)整法74建筑物的評(píng)估對(duì)工程量進(jìn)行重新計(jì)算②節(jié)省了一定的時(shí)間，工作效率更高適用于：用途、結(jié)構(gòu)大致相同或相似，且數(shù)量較多的建筑物評(píng)估（3）指數(shù)調(diào)整法——依據(jù)房屋建筑物的賬面成本，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或其他有關(guān)指數(shù)計(jì)算出房屋建筑物完全重置成本的方法建筑物的評(píng)估對(duì)工程量進(jìn)行重新計(jì)算75建筑物的評(píng)估3、實(shí)體性貶值的測(cè)算（1）使用年限法難點(diǎn)；建筑物尚可使用年限的確定建筑物實(shí)體性貶值＝建筑物重置成本×1(－成新率)建筑物的評(píng)估3、實(shí)體性貶值的測(cè)算建筑物＝建筑物×1(－成新率76建筑物的評(píng)估建筑物按建筑結(jié)構(gòu)分類分等耐用年限(年)殘值率(%)非生產(chǎn)用房生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)6050350磚混結(jié)構(gòu)一等5040302二等5040302磚木結(jié)構(gòu)一等4030206二等4030204三等4030203簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)100建筑物的評(píng)估建筑物按建筑耐用年限(年)殘值率(%)非生產(chǎn)用房77建筑物的評(píng)估（2）評(píng)分法——依據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際技術(shù)狀況，結(jié)合房屋建筑物不同成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)邊勘察邊按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)部分再區(qū)分不同部位分別打分，然后按下列公式計(jì)算成新率：建筑物的評(píng)估（2）評(píng)分法78建筑物的評(píng)估上式中，G——結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)S——裝修部分的評(píng)分修正系數(shù)B——設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)——《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》不同結(jié)構(gòu)類型房屋的評(píng)分修正系數(shù)表建筑物的評(píng)估上式中，G——結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)79建筑物的評(píng)估4、功能性貶值的測(cè)算（1）由于建筑物用途與強(qiáng)度不合理造成的功能性貶值——相當(dāng)于建筑物現(xiàn)實(shí)用途與其最佳使用用途之間的價(jià)值差（2）由于建筑物的設(shè)計(jì)以及結(jié)構(gòu)上的缺陷，將導(dǎo)致建筑物不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能和最大限度發(fā)揮其效用而造成的功能性貶值——通過與正常有效利用率比較后測(cè)算建筑物的