超高層建筑研究報(bào)告XX年11月A課件

超高層建筑研究報(bào)告XXXX發(fā)展有限公司拓展部2011年2月24日超高層建筑研究報(bào)告XXXX發(fā)展有限公司拓展部目錄一、高層外立面建筑形態(tài)參考案例二、經(jīng)濟(jì)高度及單層面積三、超高層節(jié)能設(shè)計(jì)及智能化四、超高層建筑施工難點(diǎn)及處理五、業(yè)態(tài)組合方式探討六、某超高層項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議（仲量聯(lián)行）七、某超高層開(kāi)發(fā)成本評(píng)估（案例）八、國(guó)內(nèi)外超高層案例研究九、佛山禪桂兩地寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析2目錄一、高層外立面建筑形態(tài)參考案例2第一章高層外立面建筑形態(tài)參考案例3第一章高層外立面建筑形態(tài)參考案例3一、按建筑形態(tài)劃分根據(jù)我部的調(diào)查研究，目前世界上比較流行的超高層外形設(shè)計(jì)，按建筑形態(tài)劃分主要可分為以下幾種典型的形式：1、矩型——比較經(jīng)典的建筑形態(tài)，從超高層的鼻祖：“芝加哥學(xué)派”發(fā)展而來(lái)的超高層建筑形態(tài)。這種建筑形態(tài)的建筑外形硬朗，有利于內(nèi)部空間布局，施工難度相對(duì)較小。4一、按建筑形態(tài)劃分根據(jù)我部的調(diào)查研究，目前世界上比較流1、矩型超高層案例：廣州中信廣場(chǎng)51、矩型超高層案例：廣州中信廣場(chǎng)5芝加哥300NorthLaSalle1、矩型超高層案例：首爾大韓生命63層高層6芝加哥300NorthLaSalle1、矩型超高層案例香港ICC1、矩型超高層案例：紐約NewSevenWorldTradeCenter7香港ICC1、矩型超高層案例：紐約NewSevenW2、圓弧型包括有豎向圓弧、橫截面圓弧、以及圓弧變形等形態(tài)，這類建筑外形圓滑現(xiàn)代感強(qiáng)，風(fēng)荷載較小，但施工難度相對(duì)較大，不利于內(nèi)部空間的布局。圓弧型超高層以橫截面圓弧形式的居多，豎向圓弧和圓弧變形比較少見(jiàn)。82、圓弧型82、圓弧型——豎向圓弧超高層案例：倫敦SwissRe-InsuranceBuilding東京新宿ConcoonBuilding92、圓弧型——豎向圓弧超高層案例：倫敦SwissRe-I2、圓弧型——橫截面圓弧超高層案例：芝加哥MarinaCity廣州國(guó)際金融中心102、圓弧型——橫截面圓弧超高層案例：芝加哥MarinaC芝加哥333WestWackerDrive2、圓弧型——橫截面圓弧超高層案例：11芝加哥333WestWackerDrive2、圓弧型2、圓弧型——圓弧變形超高層案例：芝加哥LakePointTower日本某超高層建筑122、圓弧型——圓弧變形超高層案例：芝加哥LakePoin3、多邊型這類建筑形態(tài)的超高層通常從四邊形、六變形及八邊形變化而來(lái)。多邊型的超高層外形變化豐富，避免了矩型的呆板，但施工難度也加大，同時(shí)某些多邊型超高層也不利于內(nèi)部空間的間隔。此外，也有公司反映部分多邊型外立面由于變化太多，維護(hù)相當(dāng)麻煩，以上海金茂廣場(chǎng)為例：金茂大廈的幕墻有10.18萬(wàn)平方米，據(jù)說(shuō)2架擦窗機(jī)連續(xù)工作，一年才能把所有的玻璃擦一遍，而且，由于建筑外形凹凸起伏太大，檐部又挑出很多，有的地方達(dá)3m以上，擦玻璃相當(dāng)困難。133、多邊型133、多邊型超高層案例：上海金茂大廈臺(tái)北101大樓143、多邊型超高層案例：上海金茂大廈臺(tái)北101大樓143、多邊型超高層案例：上海環(huán)球金融中心新加坡MayBankBuilding153、多邊型超高層案例：上海環(huán)球金融中心新加坡MayBa3、多邊型超高層案例：沃斯堡ChesapeakeEnergyFortWorthTexasBarnettShaleSkyscraperBuilding雅加達(dá)DharmalaOfficeBuilding163、多邊型超高層案例：沃斯堡ChesapeakeEner4、帆船型這種形態(tài)的超高層建筑形態(tài)模仿風(fēng)帆的造型，其中以迪拜的帆船酒店最為聞名，而帆船型的超高層建筑也以迪拜為最多。174、帆船型174、帆船型超高層案例：迪拜DubaiNationalBank廣州合景國(guó)際金融廣場(chǎng)184、帆船型超高層案例：迪拜DubaiNationalB4、帆船型超高層案例：迪拜TheAddressDowntownBurjDubai迪拜帆船酒店194、帆船型超高層案例：迪拜TheAddressDown5、多塔型現(xiàn)代多塔型超高層的建筑形態(tài)主要是從二十世紀(jì)初，紐約帝國(guó)大廈的形態(tài)演變而來(lái)。目前世界第一高樓，迪拜的哈利發(fā)塔就屬于這種類型，這類超高層集中在芝加哥和迪拜。多塔型超高層由多個(gè)塔樓緊靠而組成，越向高層建筑面積越小，建筑形態(tài)上現(xiàn)代感強(qiáng)，有比較強(qiáng)烈“拔高”的視覺(jué)效果。多塔型超高層優(yōu)點(diǎn)是外觀形態(tài)穩(wěn)定硬朗，采光面多，核心筒布置靈活；但這種形態(tài)塔樓的高層部分建筑面積一般比較小，經(jīng)濟(jì)性略差。紐約帝國(guó)大廈——現(xiàn)代多塔型超高層的“鼻祖”205、多塔型紐約帝國(guó)大廈205、多塔型超高層案例：迪拜哈利發(fā)塔墨爾本EurekaTower215、多塔型超高層案例：迪拜哈利發(fā)塔墨爾本EurekaT5、多塔型超高層案例：芝加哥SearsTower芝加哥TrumpTower225、多塔型超高層案例：芝加哥SearsTower芝加哥6、創(chuàng)意型這類超高層建筑的建筑形態(tài)設(shè)計(jì)極具創(chuàng)意精神，可以說(shuō)是現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)的大膽探索結(jié)果。創(chuàng)意型超高層設(shè)計(jì)多強(qiáng)調(diào)外形設(shè)計(jì)效果，一般經(jīng)濟(jì)性較差，建筑和維護(hù)成本也高，比較少發(fā)展商愿意采用。236、創(chuàng)意型236、創(chuàng)意型超高層案例：歐洲某超高層建筑芝加哥AquaTower莫斯科某超高層建筑246、創(chuàng)意型超高層案例：歐洲某超高層建筑芝加哥AquaTo二、按幕墻形式劃分世界各地超高層的外立面以采用玻璃幕墻最為普遍，但也存在一些其他形式，按幕墻形式劃分主要有以下的類型：1、硬質(zhì)外墻型古典風(fēng)格的超高層外立面，起源于現(xiàn)代超高層建筑的發(fā)源地：芝加哥，是“芝加哥學(xué)派”建筑的標(biāo)志性元素。歐美等地建于1900-1950年期間的高層建筑，一般都采用這種外墻。近年來(lái)，有部分新建高層建筑重新采用這種復(fù)古的設(shè)計(jì)，營(yíng)造出獨(dú)特的外立面風(fēng)格。25二、按幕墻形式劃分世界各地超高層的外立面以采用玻璃幕1、硬質(zhì)外墻型高層案例（歐美古典類高層）：利物浦RoyalLiverBuilding芝加哥ElginTowerBuilding261、硬質(zhì)外墻型高層案例（歐美古典類高層）：利物浦Royal1、硬質(zhì)外墻型超高層案例（現(xiàn)代類）：廣州珠江投資大廈廣州發(fā)展中心大廈271、硬質(zhì)外墻型超高層案例（現(xiàn)代類）：廣州珠江投資大廈廣州2、純玻璃幕墻型這類外墻的建筑，在二十世紀(jì)后期非常常見(jiàn)，幾乎是超高層建筑的標(biāo)準(zhǔn)形式。純玻璃幕墻型外形簡(jiǎn)潔明快，令超高層建筑有渾然一體的感覺(jué)，但由于在過(guò)去的數(shù)十年里采用類似設(shè)計(jì)的建筑太多了，外形感覺(jué)比較雷同，所以在近十年來(lái)一些標(biāo)志性超高層反倒比較少采用這種形式的外墻。282、純玻璃幕墻型282、純玻璃幕墻型超高層案例：芝加哥AMABuilding廣州中信廣場(chǎng)292、純玻璃幕墻型超高層案例：芝加哥AMABuilding芝加哥333WestWackerDrive2、純玻璃幕墻型超高層案例：紐約NewSevenWorldTradeCenter30芝加哥333WestWackerDrive2、純玻璃3、金屬骨架加玻璃幕墻型

實(shí)際上是從純玻璃幕墻型演變而來(lái)，是在玻璃幕墻外側(cè)加設(shè)金屬骨架用于裝飾。這種外墻形式改變了純玻璃幕墻型呆板單調(diào)的感覺(jué)，金屬骨架在陽(yáng)光或燈光下閃閃發(fā)亮，令人感覺(jué)整個(gè)建筑更加硬朗，金屬骨架的硬質(zhì)感和玻璃幕墻的軟質(zhì)感相互映襯，具有剛?cè)岵?jì)的效果。在我部調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)幾乎所有亞太區(qū)的地標(biāo)性超高層都是采用這一類型的外墻形式，其中包括：香港IFC、ICC；上海金茂大廈、環(huán)球金融中心；臺(tái)北101大樓、吉隆坡石油雙子塔等。313、金屬骨架加玻璃幕墻型313、金屬骨架加玻璃幕墻型超高層案例：香港ICC香港IFC323、金屬骨架加玻璃幕墻型超高層案例：香港ICC香港IFC3、金屬骨架加玻璃幕墻型超高層案例：上海金茂大廈上海環(huán)球金融中心333、金屬骨架加玻璃幕墻型超高層案例：上海金茂大廈上海環(huán)球3、金屬骨架加玻璃幕墻型超高層案例：臺(tái)北101大樓吉隆坡石油雙子塔343、金屬骨架加玻璃幕墻型超高層案例：臺(tái)北101大樓吉隆坡第二章超高層的經(jīng)濟(jì)高度和單層面積35第二章超高層的經(jīng)濟(jì)高度和單層面積35一、超高層建筑的經(jīng)濟(jì)高度就我國(guó)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有嚴(yán)格的超高層概念界定，從目前的《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》來(lái)看，一般將100米以上的高層建筑統(tǒng)稱為超高層建筑。當(dāng)然，這種分類方法是否具有充分的科學(xué)依據(jù)以及是否符合國(guó)際一般標(biāo)準(zhǔn)還有待商榷，因?yàn)槟壳俺^(guò)100米的建筑已經(jīng)越來(lái)越多。事實(shí)上，在100米的高度，建筑物無(wú)論從結(jié)構(gòu)還是設(shè)備及施工等方面均無(wú)明顯的質(zhì)的變化。在本次調(diào)查中我部對(duì)一些設(shè)計(jì)師進(jìn)行了訪談，按照專業(yè)人士提供的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，一般在150米(大約40層)左右，是超高層建筑設(shè)計(jì)的敏感高度。所謂“敏感”，是指在這一高度以上，建筑物的超長(zhǎng)尺度特性（絕對(duì)高度以及巨大規(guī)模）將引起建筑設(shè)計(jì)概念的變化，這種變化促使建筑師必須提出有效的設(shè)計(jì)對(duì)策，調(diào)整設(shè)計(jì)觀念，應(yīng)用適宜的建筑技術(shù)。這些變化包括：垂直交通壓力增加，電梯數(shù)量有可能隨之增加；由于電梯數(shù)量增加，引起核心筒面積增大，實(shí)用率減少；為減少風(fēng)荷載，塔樓面積一般會(huì)隨著高度的增加而減少；由于風(fēng)荷載以及自重增大等原因，在結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)方面需要實(shí)施特別設(shè)計(jì)，引起建筑成本增大；因此，我部在本次調(diào)查中得出以下結(jié)論：超高層建筑的經(jīng)濟(jì)高度為：150米（約40層）超過(guò)這一高度經(jīng)濟(jì)性開(kāi)始下降。36一、超高層建筑的經(jīng)濟(jì)高度就我國(guó)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有嚴(yán)格的超項(xiàng)目名稱建筑高度標(biāo)準(zhǔn)層面積建筑層數(shù)北京華茂中心167米2383平方米36北京銀泰中心（寫(xiě)字樓）186米2053平方米44北京盤古大觀191.65米2800平方米地上39層，地下5層廣州發(fā)展大廈150米2200平方米37層廣州粵海大廈（天河城）195米2270平方米45層廣州中華國(guó)際中心270米1800平方米62層廣州太古匯212米2500平方米39層廣州萬(wàn)菱匯222米2358平方米49層廣州維多利廣場(chǎng)222米1300平方米56層佛山卓遠(yuǎn)國(guó)際118米1300平方米23層佛山金海廣場(chǎng)91米1600平方米26層佛山環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)208米1800平方米51層佛山百花廣場(chǎng)254米1300平方米54層羅浮宮國(guó)際家具博覽中心二期236米2300平方米48層國(guó)內(nèi)300米高度以下高層項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層面積參數(shù)二、超高層建筑的單層面積37項(xiàng)目名稱建筑高度標(biāo)準(zhǔn)層面積建筑層數(shù)北京華茂中心167米238結(jié)論：

上述表格均按照不超過(guò)300米建筑高度的綜合型超高層建筑進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，從表格中可見(jiàn)：?jiǎn)螌咏ㄖ娣e最小的是廣州維多利廣場(chǎng)、佛山卓遠(yuǎn)國(guó)際和佛山百花廣場(chǎng)，均為1300平方米；單層面積最大的是北京盤古大觀，為2800平方米；而大多數(shù)300米以下的超高層建筑單層面積均在2200～2300平方米之間。綜合本次調(diào)查的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，我部推斷：一般高度在300米以內(nèi)的超高層建筑其單層面積普遍約為2200～2300平方米。38結(jié)論：38第三章超高層節(jié)能設(shè)計(jì)及智能化39第三章超高層節(jié)能設(shè)計(jì)及智能化39一、世界各地經(jīng)典的節(jié)能型超高層

超高層建筑由于體量巨大，而且大量采用玻璃幕墻，一向被批評(píng)為不環(huán)保的建筑形態(tài)。對(duì)于超高層的節(jié)能設(shè)計(jì)，世界各地的設(shè)計(jì)大師們一直在不斷探索中。近年來(lái)，隔熱玻璃、保溫墻體、屋面保溫層、室內(nèi)自動(dòng)溫控系統(tǒng)、變頻電機(jī)、感應(yīng)式自動(dòng)扶梯等設(shè)備方面的節(jié)能手段已經(jīng)比較成熟并陸續(xù)被大量采用。本章節(jié)主要探討超高層在建筑形態(tài)方面進(jìn)行節(jié)能的一些手段。目前已經(jīng)被應(yīng)用的建筑形態(tài)方面的節(jié)能手段主要有以下兩種形式：1、減少陽(yáng)光直射入室內(nèi)實(shí)現(xiàn)節(jié)能這種節(jié)能方式主要在熱帶氣候地區(qū)采用，設(shè)計(jì)師通過(guò)各種手段，減少陽(yáng)光對(duì)玻璃幕墻的直射，從而減少室內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)的能耗。2、增加建筑物日照及通風(fēng)實(shí)現(xiàn)節(jié)能這種節(jié)能方式主要在溫帶氣候地區(qū)采用：在冬天，通過(guò)增加陽(yáng)光對(duì)建筑物內(nèi)每個(gè)房間的照射，以減少暖氣系統(tǒng)的能耗；在夏天，增加建筑物的通風(fēng)性能，起到降溫作用，減少空調(diào)能耗。40一、世界各地經(jīng)典的節(jié)能型超高層超高層建筑由于體量巨大典型節(jié)能型超高層案例1：廣州發(fā)展中心大廈節(jié)能手段：可調(diào)式外墻遮陽(yáng)板該建筑物外墻凡有開(kāi)設(shè)玻璃窗的位置均設(shè)有可調(diào)式外墻遮陽(yáng)板，這些遮陽(yáng)板實(shí)際上是表面有多個(gè)沖孔的鋁板，電腦系統(tǒng)能感應(yīng)日照和溫度的變化，自動(dòng)調(diào)節(jié)遮陽(yáng)板的開(kāi)合角度，減少陽(yáng)光對(duì)玻璃窗的照射。其缺點(diǎn)是電腦系統(tǒng)和機(jī)電系統(tǒng)維護(hù)比較麻煩，而且遮陽(yáng)板阻隔陽(yáng)光的同時(shí)，也阻隔了窗外的光線和風(fēng)景。可調(diào)式外墻遮陽(yáng)板41典型節(jié)能型超高層案例1：廣州發(fā)展中心大廈節(jié)能手段：可調(diào)式外墻典型節(jié)能型超高層案例2：雅加達(dá)DharmalaOfficeBuilding節(jié)能手段：利用屋檐設(shè)計(jì)遮擋陽(yáng)光該建筑是美國(guó)著名建筑師P.魯?shù)婪?PaulRudolph,1918-1997年)的成功作品之一。該設(shè)計(jì)通過(guò)在外立面每層都設(shè)置外飄式的屋檐，防止陽(yáng)光直射入室內(nèi)。設(shè)計(jì)師精確計(jì)算過(guò)當(dāng)?shù)厝照盏慕嵌葋?lái)確定屋檐的外飄尺寸，保證了每個(gè)窗戶都具備良好的遮陽(yáng)效果。該設(shè)計(jì)沒(méi)有依賴任何機(jī)電系統(tǒng)，不存在維護(hù)成本問(wèn)題，是非常具有前瞻性的設(shè)計(jì)思路。其缺點(diǎn)是外立面受眾多屋檐的影響較大，外形缺少現(xiàn)代感。外飄的屋檐可有效遮擋陽(yáng)光42典型節(jié)能型超高層案例2：雅加達(dá)DharmalaOffic典型節(jié)能型超高層案例3：大樓首層天花可見(jiàn)有直通到天面的通風(fēng)井空氣從各側(cè)面開(kāi)口進(jìn)入，通過(guò)建筑物內(nèi)部的通風(fēng)井在天面排出節(jié)能手段：利用通風(fēng)井及側(cè)面開(kāi)孔增加采光、通風(fēng)設(shè)計(jì)師為英國(guó)建筑師諾曼·福斯特，主樓的標(biāo)準(zhǔn)層平面呈微微弧狀的三角形，在其3個(gè)立面上各開(kāi)了3個(gè)巨形空洞，每個(gè)洞有3層高，與側(cè)面互相錯(cuò)開(kāi)，在每邊空洞的平臺(tái)上都種植有花草樹(shù)木，不僅使這座大樓采光通風(fēng)效果極佳，而且層層綠化與藍(lán)色玻璃幕墻結(jié)合，反映了典型的生態(tài)意識(shí)。其缺點(diǎn)是：增加陽(yáng)光的手段只適合于有寒冷冬天的溫帶地區(qū)，此外該設(shè)計(jì)的面積浪費(fèi)比較多，經(jīng)濟(jì)性略低。法蘭克福Commerzbank側(cè)面開(kāi)口可引入空氣和日照43典型節(jié)能型超高層案例3：大樓首層天花可見(jiàn)有直通到天面的通風(fēng)井二、超高層智能化設(shè)計(jì)案例超高層建筑屬于一個(gè)人口、設(shè)備都高度密集的復(fù)雜系統(tǒng)，智能化設(shè)計(jì)可實(shí)現(xiàn)加快建筑物內(nèi)人員流動(dòng)、方便設(shè)備管理、節(jié)能環(huán)保等作用，因此，是超高層建筑設(shè)計(jì)中一個(gè)重要的組成部分。下文將以臺(tái)北101大樓和上海金茂大廈為例，簡(jiǎn)單介紹一些適用于超高層建筑的智能化手段。臺(tái)北101大樓智能化案例：臺(tái)北101大樓內(nèi)使用了光纖和衛(wèi)星網(wǎng)絡(luò)連線，每秒的傳輸速率最高可達(dá)1Gb。辦公大樓采用全球首創(chuàng)的“訪客發(fā)卡系統(tǒng)”（VAKS）。由德國(guó)西門子公司設(shè)計(jì)制作，訪客先利用訪客發(fā)卡機(jī)與租戶聯(lián)系，要求授權(quán)進(jìn)入大樓。租戶攝影留下訪客影像檔后，即可授權(quán)發(fā)卡，訪客利用該臨時(shí)訪客卡即可進(jìn)入大樓門禁，搭乘雙層電梯到達(dá)參訪樓層。訪客門禁卡使用磁條插卡式，承租單位員工門禁卡則使用感應(yīng)式（RFID）。設(shè)計(jì)有“電梯預(yù)叫系統(tǒng)”，可于電梯未到達(dá)前，以大樓電梯外的按鈕指定欲到達(dá)的樓層，在電梯內(nèi)不必排隊(duì)按鍵。在非上班時(shí)間，承租單位之員工必須利用門禁卡感應(yīng)啟動(dòng)大樓電梯，電梯才得以運(yùn)作，以維護(hù)大樓內(nèi)部安全。臺(tái)北101也有電梯導(dǎo)覽系統(tǒng)及電梯乘場(chǎng)顯示系統(tǒng)，以方便乘客查詢電梯相關(guān)資訊。44二、超高層智能化設(shè)計(jì)案例超高層建筑屬于一個(gè)人口、設(shè)備辦公區(qū)的電梯還有一個(gè)創(chuàng)新的“空中對(duì)接”自救功能，一旦在半途發(fā)生故障，遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)GRT將指令相鄰的電梯迅速依旁?？?，電梯轎廂的側(cè)門將自動(dòng)打開(kāi)，使客人迅速脫離困境。照明嵌裝式燈罩，1.5米×1.5米均勻布置，光照均勻，光線柔和，照度達(dá)450-500LUX，對(duì)電腦熒光屏無(wú)反光，不刺眼，有利于電腦時(shí)代眼保健。金茂大廈辦公區(qū)的空調(diào)選用世界先進(jìn)的低溫送風(fēng)的變風(fēng)量機(jī)組，新風(fēng)量.5升/秒/人，每層辦公區(qū)還設(shè)有24只手動(dòng)溫控器,可使室溫在19℃-29℃范圍內(nèi)任意調(diào)節(jié)。在空調(diào)系統(tǒng)的末端設(shè)有消音設(shè)備，為客人提供安靜的辦公環(huán)境。金茂大廈的空調(diào)設(shè)計(jì)已獲美國(guó)"供暖、制冷及空氣調(diào)節(jié)工程師協(xié)會(huì)"優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)。上海金茂大廈智能化案例：45辦公區(qū)的電梯還有一個(gè)創(chuàng)新的“空中對(duì)接”自救功能，一旦在半途發(fā)第四章超高層建筑技術(shù)難點(diǎn)及處理46第四章超高層建筑技術(shù)難點(diǎn)及處理46由于超高層建筑結(jié)構(gòu)的特殊性，建筑內(nèi)部的梁柱將會(huì)不可避免的存在，在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中要考慮異型柱的使用，特別是在超高層住宅戶型設(shè)計(jì)中，充分全面考慮梁柱的影響、規(guī)避及利用是設(shè)計(jì)的難點(diǎn)。對(duì)于結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)來(lái)講，按照建筑使用功能的要求、建筑高度的不同以及擬建場(chǎng)地的抗震設(shè)防烈度以經(jīng)濟(jì)、合理、安全、可靠的設(shè)計(jì)原則，選擇相應(yīng)的結(jié)構(gòu)體系，一般分為六大類：框架結(jié)構(gòu)體系、剪力墻結(jié)構(gòu)體系、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)體系、框—筒結(jié)構(gòu)體系、筒中筒結(jié)構(gòu)體系、束筒結(jié)構(gòu)體系。七十年代以前，我國(guó)的高層建筑多采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)。進(jìn)入八十年代，由于建筑功能以及高度和層數(shù)等要求，筒中筒結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、底部大空間的框支剪力墻結(jié)構(gòu)以及大底盤多塔樓結(jié)構(gòu)在工程中逐漸采用。九十年代以來(lái)，除上述結(jié)構(gòu)體系得到廣泛應(yīng)用外，多筒體結(jié)構(gòu)、帶加強(qiáng)層的框架—筒體結(jié)構(gòu)、連體結(jié)構(gòu)、巨型結(jié)構(gòu)、懸挑結(jié)構(gòu)、錯(cuò)層結(jié)構(gòu)等也逐漸在工程中采用。

※難點(diǎn)1——結(jié)構(gòu)系統(tǒng)47由于超高層建筑結(jié)構(gòu)的特殊性，建筑內(nèi)部的梁柱將會(huì)不為適應(yīng)結(jié)構(gòu)體系的多樣化，結(jié)構(gòu)材料向多樣性發(fā)展，八十年代以前高層建筑主要為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。進(jìn)入九十年代后，由于我國(guó)鋼材產(chǎn)量的增加，鋼結(jié)構(gòu)、鋼—混凝土混合結(jié)構(gòu)逐漸采用。如金茂大廈、地王大廈都是鋼—混凝土混合結(jié)構(gòu)。此外，型鋼混凝土結(jié)構(gòu)和鋼管混凝土結(jié)構(gòu)在高層建筑中也正在得到廣泛應(yīng)用。高層建筑結(jié)構(gòu)采用的混凝土強(qiáng)度等級(jí)不斷提高，從C30逐步向C60及更高的等級(jí)發(fā)展。預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)在高層建筑的梁、板結(jié)構(gòu)中廣泛應(yīng)用。鋼材的強(qiáng)度等級(jí)也不斷提高。高層和超高層建筑在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中除采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（代號(hào)RC）外，還采用型鋼混凝土結(jié)構(gòu)（代號(hào)SRC），鋼管混凝土結(jié)構(gòu)（代號(hào)CFS）和全鋼結(jié)構(gòu)（代號(hào)S或SS）。建筑高度100m，柱網(wǎng)為8.4m，抗震設(shè)防烈度為6度，采用框架—剪力墻或框—筒結(jié)構(gòu)體系較為經(jīng)濟(jì)合理，這種結(jié)構(gòu)體系的剪力墻或筒體是很好的抗側(cè)力構(gòu)件，常常承擔(dān)了大部分的風(fēng)載和地震荷載產(chǎn)生的水平側(cè)力，總體剛度大，側(cè)移小，且滿足玻璃幕墻的外裝飾要求。超高層建筑的樓板和屋蓋具有很大的平面剛度，是豎向鋼柱與剪力墻或筒體的平面抗側(cè)力構(gòu)件，同時(shí)使鋼柱與各豎向構(gòu)件（剪力墻或筒體）起到變形協(xié)調(diào)作用。

※難點(diǎn)1——結(jié)構(gòu)系統(tǒng)

48為適應(yīng)結(jié)構(gòu)體系的多樣化，結(jié)構(gòu)材料向多樣性發(fā)展，一般鋼結(jié)構(gòu)建筑物的樓板和屋蓋，都采用軋制的壓型鋼板加現(xiàn)澆鋼筋混凝土（簡(jiǎn)稱鋼承混凝土）樓板和屋蓋，厚度一般不小于150mm.目前在設(shè)計(jì)鋼承混凝土樓板和屋蓋時(shí)沒(méi)有考慮鋼承混凝土樓板和屋蓋與鋼梁共同作用。主要是對(duì)于板底呈波形的計(jì)算原理不甚了解或認(rèn)為計(jì)算繁瑣，就按平板計(jì)算，這樣既不安全又增加了鋼梁的用鋼量。如果采用鋼梁與鋼承混凝土樓板共同作用，簡(jiǎn)稱MST組合梁，只要計(jì)算正確，配筋合理，栓釘可靠，則可以節(jié)約樓層和屋蓋鋼梁的用鋼量20%左右，而且不需對(duì)鋼梁進(jìn)行穩(wěn)定驗(yàn)算。

※難點(diǎn)1——結(jié)構(gòu)系統(tǒng)

49一般鋼結(jié)構(gòu)建筑物的樓板和屋蓋，都采用軋制的壓型超高層建筑，核心筒的設(shè)計(jì)需平衡采光、節(jié)能、易于維護(hù)、減少公攤、不同業(yè)態(tài)核心通上下統(tǒng)一等多方要求，是建筑設(shè)計(jì)的難點(diǎn)之一。往往需通過(guò)多方案論證比較，找尋最優(yōu)化方案。高層建筑與其它建筑之間的最大區(qū)別，就在于它有一個(gè)垂直交通和管道設(shè)備集中在一起的、在結(jié)構(gòu)體系中又起著重要作用的“核”（Core）。而這個(gè)“核”也恰恰在形態(tài)構(gòu)成上舉足輕重，決定著高層建筑的空間構(gòu)成模式。隨著高層建筑建設(shè)的發(fā)展、高度的增加和技術(shù)的進(jìn)步，在高層建筑的設(shè)計(jì)過(guò)程中，逐漸演化出了中央核心筒式的“內(nèi)核”空間構(gòu)成模式。在建筑處理上，為了爭(zhēng)取盡量寬敞的使用空間，希望將電梯、樓梯、設(shè)備用房及衛(wèi)生間、茶爐間等服務(wù)用房向平面的中央集中，使功能空間占據(jù)最佳的采光位置，力求視線良好、交通便捷。在結(jié)構(gòu)方面，隨著筒體結(jié)構(gòu)概念的出現(xiàn)、高度的增加，也希望能有一個(gè)剛度更強(qiáng)的筒來(lái)承受剪力和抗扭。在建筑的中央部分，有意識(shí)地利用那些功能較為固定的服務(wù)用房的圍護(hù)結(jié)構(gòu)，形成中央核心筒，而筒體處于幾何位置中心，還可以使建筑的質(zhì)量重心、剛度中心和型體核心三心重合，更加有利于結(jié)構(gòu)受力和抗震。

※難點(diǎn)2——垂直交通設(shè)計(jì)50超高層建筑，核心筒的設(shè)計(jì)需平衡采光、節(jié)能、易于維這種“內(nèi)核”空間構(gòu)成模式，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的實(shí)踐檢驗(yàn)，以其結(jié)構(gòu)合理、使用方便和造價(jià)相對(duì)低廉的優(yōu)勢(shì)，很快便成為高層建筑中最為流行的空間布局形式。當(dāng)然，除了中央核心筒式的“內(nèi)核”布置方式之外，高層建筑還有其它的布局方式，如“外核式布局”和“多核式布局”等等。盡管中央核心筒式布局的筒體周圍的房間需要人工采光和機(jī)械通風(fēng)，總會(huì)多少給人帶來(lái)不適感，但是一直以前，“內(nèi)核”式的布局形式一直占據(jù)著主導(dǎo)地位?！皟?nèi)核”式的布局形式及其變種不僅在數(shù)量上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，而且，大多數(shù)著名的超高層寫(xiě)字樓建筑也都采用這種形式。但是作為超高層住宅建筑，這種內(nèi)核式的布局存在著諸多不便利之處。隨著時(shí)代的發(fā)展、技術(shù)的進(jìn)步，人們對(duì)建筑需求的變化和設(shè)計(jì)側(cè)重點(diǎn)的不同，以中央核心筒為主流的高層建筑“內(nèi)核”空間構(gòu)成模式開(kāi)始受到了挑戰(zhàn)。

※難點(diǎn)2——垂直交通設(shè)計(jì)51這種“內(nèi)核”空間構(gòu)成模式，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的實(shí)踐檢驗(yàn)，核與主要使用空間分散和分離還可以使樓梯間、衛(wèi)生間等直接對(duì)外自然采光通風(fēng)，既節(jié)約能源，又省去消防所需的加壓送風(fēng)設(shè)備，更符合低能耗，可循環(huán)的現(xiàn)代設(shè)計(jì)原則。因此，近幾年強(qiáng)調(diào)生態(tài)、節(jié)能的高層建筑多采用這種布局方式。馬來(lái)西亞建筑師楊經(jīng)文設(shè)計(jì)的高層建筑，不但樓梯、衛(wèi)生間等全部對(duì)外，而且電梯筒壁還被刻意用來(lái)遮擋日曬，可謂“分散外核空間構(gòu)成模式的生態(tài)設(shè)計(jì)方式”?！凹∑聫V場(chǎng)大廈”（PlazaAtrium，1986）及其最新設(shè)計(jì)的“新加坡展覽大廈”（ExhibitionTower1999）就都反映出這一設(shè)計(jì)特征。而另一位歐洲的建筑師赫爾佐格（T.Hetzag）設(shè)計(jì)的前述之德國(guó)漢諾威建筑博覽會(huì)管理辦公樓，也以其生態(tài)觀念贏得了眾口稱贊。

※難點(diǎn)2——垂直交通設(shè)計(jì)52核與主要使用空間分散和分離還可以使樓梯間、衛(wèi)在超高層建筑中，快速、高效、平穩(wěn)的垂直服務(wù)是難點(diǎn)之一。電梯作為垂直交通工具，對(duì)其數(shù)量的配置、控制方式及有關(guān)參數(shù)的選定將不僅直接影響建筑物的一次投資（一般電梯投資約占建筑物總投資的10％左右），而且還將影響建筑物的使用安全和經(jīng)營(yíng)服務(wù)質(zhì)量。在建筑物內(nèi)，恰當(dāng)?shù)剡x用電梯的臺(tái)數(shù)、容量、運(yùn)行速度、控制方式非常重要，而建筑物內(nèi)的電梯一經(jīng)選定和安裝使用就幾乎成了永久的事實(shí)，以后若想增加或改型非常困難，甚至是不可能的了，因此，在設(shè)計(jì)中應(yīng)該在設(shè)計(jì)開(kāi)始時(shí)對(duì)電梯的配置應(yīng)予以充分重視。現(xiàn)代超高層建筑大都超過(guò)60層，建筑內(nèi)人口流動(dòng)大，縱向交通主要依賴電梯，有效設(shè)計(jì)超高層建筑的電梯的關(guān)鍵是運(yùn)用各種局部電梯進(jìn)行服務(wù)，并把局部區(qū)域電梯系統(tǒng)組織起來(lái)。通往這些局部區(qū)域，通過(guò)由地面始發(fā)站至局部區(qū)域的空中候梯廳之間的快速穿梭電梯進(jìn)行服務(wù)，乘客到達(dá)空中候梯廳后再換乘區(qū)間電梯。為了能夠?qū)⒊丝鸵宰羁斓乃俣冗\(yùn)送到達(dá)目的地，一般以建筑每30～35層為一局部區(qū)域。※難點(diǎn)3——電梯53在超高層建筑中，快速、高效、平穩(wěn)的垂直服務(wù)是難點(diǎn)由于超高層建筑采用多梯系統(tǒng)，為了提高電梯群的使用效率，以最快的速度滿足乘客的需要，縮短乘客等候時(shí)間，為此應(yīng)采用微機(jī)電梯控制系統(tǒng)，通過(guò)計(jì)算機(jī)控制系統(tǒng)及時(shí)地處理大量信息，判斷各站臺(tái)的呼叫信息和各電梯的位置、方向、開(kāi)閉狀態(tài)、轎廂內(nèi)呼叫等各種狀態(tài)，以提高運(yùn)送能力，改善服務(wù)質(zhì)量，提高超建筑的經(jīng)濟(jì)效益。電梯微機(jī)群控系統(tǒng)主要有以下幾個(gè)方面:1.轎廂到達(dá)各停靠站臺(tái)前應(yīng)減速，到達(dá)兩端站臺(tái)前強(qiáng)迫減速、停車，避免撞頂和沖底，以保證安全。2.對(duì)轎廂內(nèi)的乘客所要到達(dá)的站臺(tái)進(jìn)行登記并通過(guò)指示燈作為應(yīng)答信號(hào)，在到達(dá)指定站臺(tái)前減速停車、消號(hào),對(duì)候梯的乘客的呼叫進(jìn)行登記并作出應(yīng)答信號(hào)。3.滿載直駛，只停轎廂內(nèi)乘客指定的站臺(tái)。4.當(dāng)轎廂到達(dá)某一站臺(tái)而成空載時(shí)，另有站臺(tái)呼叫，該轎廂與另外行駛中同方向的轎廂比較各自至呼叫層的距離，近者抵達(dá)呼叫站并消號(hào)。5.端站臺(tái)乘客呼叫，調(diào)用抵端站臺(tái)轎廂與空載轎廂之近者服務(wù)。

※難點(diǎn)3——電梯54由于超高層建筑采用多梯系統(tǒng)，為了提高電梯群的使6.在各站臺(tái)設(shè)置轎廂位置顯示器，對(duì)站臺(tái)乘客進(jìn)行預(yù)報(bào)，消除乘客的焦急情緒，同時(shí)可使乘客向應(yīng)答電梯預(yù)先移動(dòng)，縮短候梯時(shí)間。7.站臺(tái)呼叫被登記應(yīng)答后，轎廂到達(dá)該站臺(tái)時(shí)應(yīng)有聲音提醒候梯乘客。8.運(yùn)行中的轎廂掃描各站臺(tái)的減速點(diǎn)，根據(jù)轎廂內(nèi)或站臺(tái)有無(wú)呼叫決定是否停。9.乘客站臺(tái)呼叫轎廂，同站臺(tái)能提供服務(wù)的所有電梯的應(yīng)答器均作出應(yīng)答。10.控制室將電梯群分類，分單數(shù)層站停和雙數(shù)層站停，所有電梯都以端站為終點(diǎn)，在中間層站，單數(shù)層站臺(tái)呼叫雙數(shù)層站臺(tái)的轎廂，控制室不登記，不作應(yīng)答，反之也一樣。11.中間站臺(tái)呼叫直達(dá)電梯不登記，不作出應(yīng)答。12.轎廂完成輸送任務(wù)，若無(wú)呼叫信號(hào)或被指示執(zhí)行其它服務(wù)，則電梯停留在該站臺(tái)，轎廂門打開(kāi)，等待其它的呼叫信號(hào)。13.控制系統(tǒng)時(shí)刻監(jiān)視電梯的狀態(tài)，同時(shí)掃描各站臺(tái)的呼叫的狀態(tài)。超高層電梯的供電系統(tǒng)超高層電梯的供電系統(tǒng)一般都配置兩路獨(dú)立的供電電源，以保證電梯的用電，防止電梯的供電中斷而使乘客滯留在行駛的電梯內(nèi)。當(dāng)一路電源發(fā)生故障或進(jìn)行維修時(shí)，另一路電源自動(dòng)投入。若發(fā)生意外事故或大范圍地區(qū)停電使第二電源也不能供電時(shí)，這時(shí)供電系統(tǒng)應(yīng)轉(zhuǎn)換到第三電源，超高層的第三電源一般由柴油發(fā)電機(jī)供給。當(dāng)?shù)谌娫匆舶l(fā)生故障時(shí)，只有依靠蓄電池供電，一般要求蓄電池能夠給各樓層的公共通道提供應(yīng)急照明和應(yīng)急電力，其余向電梯供電，并且能夠維持電梯繼續(xù)工作。

※難點(diǎn)3——電梯55※難點(diǎn)3——電梯55作為超高層建筑，安全性必然是供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)所需要格外注意的地方，其次是供電可靠性。配電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)上，需考慮多回路供電及備用發(fā)電機(jī)組的配置。因超高建筑的高度，變配電房可以考慮設(shè)置在塔樓中部的樓層，以減少低壓配電的損耗。備用柴油發(fā)電機(jī)設(shè)置于地庫(kù)層，供電電壓采用10千伏輸出，再經(jīng)變壓器降壓至低壓配電，保證配電至塔樓的高層。在超高層建筑的配電系統(tǒng)上，供電距離、電纜的長(zhǎng)度、電纜大小的適當(dāng)調(diào)整以及安裝時(shí)的施工工藝也是難題之一。由于超高層面積大、樓層多，自然會(huì)出現(xiàn)遠(yuǎn)距離供電的問(wèn)題，因此后備電源可考慮采用高壓發(fā)電機(jī)來(lái)發(fā)電，從而解決了這個(gè)難題另外還需要特別注意的是，超高樓遇到強(qiáng)風(fēng)時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)左右晃動(dòng)。由于超高層建筑物會(huì)有一定的搖擺度，在上升主干線的設(shè)計(jì)上可以考慮將電纜連接銅母線槽配電，以減低超高層建筑物在搖擺時(shí)對(duì)銅母線槽接駁組件位置的拉扯壓力，減少發(fā)生故障及維修的機(jī)會(huì)，也相對(duì)地增加了主干系統(tǒng)的壽命。建成后業(yè)主的使用方便也是必須要考慮到的，在電氣設(shè)備的空間安排方面要有可調(diào)整的空間。作為超高樓，樓層多，機(jī)電方面的設(shè)備自然也多，而對(duì)于業(yè)主方面，他們肯定是希望擁有盡可能多的使用空間，這樣就會(huì)和我們的電氣設(shè)備所占用的空間形成一個(gè)矛盾，這也是很多高層建筑物都會(huì)碰到的一個(gè)問(wèn)題。為了讓業(yè)主獲得更多的使用空間，在排布電纜和豎井方面要盡量減少轉(zhuǎn)換豎井和縮小豎井等所占用的空間，以便提供出更多的空間給業(yè)主使用?！y點(diǎn)4——供電安全性和穩(wěn)定性56作為超高層建筑，安全性必然是供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)所需要格消防難點(diǎn)：超高層建筑由于其特殊的構(gòu)造和功能要求，致使其內(nèi)部火災(zāi)荷載大，火勢(shì)蔓延迅速，人員疏散困難，救援難度大，形成重大火災(zāi)的隱患大。如2009年2月中央電視臺(tái)新址的附屬文化中心大火，造成了人員傷亡及財(cái)產(chǎn)損失。消防設(shè)計(jì)要點(diǎn)：防火—控火—耐火超高層建筑防火的主要技術(shù)措施。

防火，建筑工程中使用防火材料、防火構(gòu)件、防火配件，裝修工程中采用不燃、難燃性建筑材料，易燃易爆場(chǎng)所強(qiáng)化通風(fēng)，設(shè)置防爆電氣，使用不發(fā)火地面等。

控火，一是把火災(zāi)控制在初始階段，包括安裝火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)滅火系統(tǒng)，進(jìn)行早期探測(cè)和初期撲救；二是把火災(zāi)控制在較小范圍，在建筑物平面和豎向劃分防火分區(qū)和防煙分區(qū)，在建筑物之間留有適當(dāng)防火安全距離，切斷火災(zāi)蔓延途徑，減小成災(zāi)面積，便于實(shí)施救援。耐火，加強(qiáng)建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)件的耐火穩(wěn)定性，使其在火災(zāi)中不致失效，※難點(diǎn)5——消防57消防難點(diǎn)：超高層建筑由于其特殊的構(gòu)造和功能要求，致使其超高層建筑，一般由超高層塔樓和多層地下室組成，工程測(cè)量難度大，施工測(cè)量如果失誤，造成的損失會(huì)非常嚴(yán)重，并且難以彌補(bǔ)和修復(fù)，因此工程測(cè)量是超高層建筑的重點(diǎn)、難點(diǎn)。高層、超高層建筑要承受側(cè)向的風(fēng)力，一般說(shuō)，在正常的風(fēng)壓狀態(tài)下，距地面高度為10m處，如風(fēng)速為5m／s，那么在90m的高空，風(fēng)速可達(dá)到15m／s。若高達(dá)300-400m，風(fēng)力將更加強(qiáng)大，即風(fēng)速達(dá)到30m／s以上時(shí)，摩天大樓產(chǎn)生的晃動(dòng)將十分劇烈。對(duì)大樓的這種晃動(dòng)，首先要考慮它對(duì)電梯的影響，電梯被視為超高層建筑的“生命線”。當(dāng)電梯高速運(yùn)行的同時(shí)，如果大樓的晃動(dòng)超過(guò)一定尺寸，電梯的鋼纜就會(huì)因時(shí)緊時(shí)松的受力不均受到傷害，并造成危險(xiǎn)?！y點(diǎn)6——測(cè)量※難點(diǎn)7——側(cè)風(fēng)向影響58超高層建筑，一般由超高層塔樓和多層地下室組成，一些超高層大樓都曾出現(xiàn)過(guò)斷電、跑水等事故。從管理上看除了做好預(yù)案，防止事故發(fā)生和做好備用系統(tǒng)以外，一旦事故出現(xiàn)，如何搶救，是否有一位掌握全局、了解本系統(tǒng)一切細(xì)枝末節(jié)的人十分重要。上海金茂大廈的管理層就曾對(duì)沒(méi)有一位掌握該建筑14000多個(gè)閥門的人感到十分遺憾。擦玻璃也成了管理這些龐然大物的一個(gè)麻煩。金茂大廈的幕墻有10.18萬(wàn)平方米，據(jù)說(shuō)兩架擦窗機(jī)連續(xù)工作，一年才能把所有的玻璃擦一遍，而且，由于建筑外形凹凸起伏太大，檐部又挑出很多，有的地方達(dá)3m以上，擦玻璃相當(dāng)困難。冬天，在氣溫較低的情況下，會(huì)由于低層(特別是一層大堂)和地下室的冷空氣竄入電梯井，經(jīng)煙囪效應(yīng)形成強(qiáng)大氣流，造成電梯關(guān)不上門。而且會(huì)將底層的一些氣味帶到高層，如廚房的氣味、油煙味等，此時(shí)如在底層或地下室有電焊操作或燃?xì)庑孤┚涂赡軐⒒鹪措S氣流帶到高層，極端危險(xiǎn)。同時(shí)，由于電梯轎廂與井壁間的縫隙很小，在電梯移動(dòng)時(shí)，氣流的摩擦?xí)a(chǎn)生嘯叫，這種現(xiàn)象在金茂大廈也有出現(xiàn)。目前，這是個(gè)國(guó)際性難題，目前尚未找到很好的解決辦法。※難點(diǎn)8——煙囪效益※難點(diǎn)9——管理維護(hù)問(wèn)題59一些超高層大樓都曾出現(xiàn)過(guò)斷電、跑水等事故。從超高層施工特點(diǎn)：（1）超高層基礎(chǔ)采用深基礎(chǔ)。由于建筑高，體量大，支撐高層的地基必須達(dá)到足夠的強(qiáng)度，所以多采用深基礎(chǔ)，持力層嵌入微風(fēng)化巖層。（2）超高層地下室深度大、層數(shù)多、面積大。一是要滿足建筑功能方面的要求，比如人防面積、停車位數(shù)量等；二是要解決在施工過(guò)程中的結(jié)構(gòu)抗浮問(wèn)題。（3）超高層結(jié)構(gòu)形式多為混合型。如型鋼砼、鋼管砼、鋼鋼砼結(jié)構(gòu)或全鋼結(jié)。它們的共同特點(diǎn)是：施工簡(jiǎn)便、工期短、結(jié)構(gòu)性能好且大大節(jié)約建筑材料，目前已成為超高層建筑群最為實(shí)用和主要的結(jié)構(gòu)形式。（4）超高層裝飾工程裝飾富于變化，工程量大，技術(shù)含量高、要求高。超高層建筑的裝飾工程的安全性功能尤其重要，抗風(fēng)壓，風(fēng)、水、氣的密閉性要求高。（5）建筑功能復(fù)雜，子系統(tǒng)多，安裝工程工程量大，要求精度高。（6）新技術(shù)、新材料、新工藝大量采用?！y點(diǎn)10——施工難點(diǎn)60超高層施工特點(diǎn)：※難點(diǎn)10——施工難點(diǎn)60第五章業(yè)態(tài)組合方式探討61第五章業(yè)態(tài)組合方式探討61超高層的主要業(yè)態(tài)有辦公、酒店、公寓、酒店公寓、商場(chǎng)五種，輔助業(yè)態(tài)有觀光層、空中餐廳、空中大廳、會(huì)議中心、會(huì)所等?，F(xiàn)代超高層，單業(yè)態(tài)的建筑已不多見(jiàn)，絕大多數(shù)采用幾種業(yè)態(tài)組合的方式，主要業(yè)態(tài)組合有如下幾種：

※組合方式一：酒店+住宅+辦公代表項(xiàng)目，迪拜哈利發(fā)塔1-39層為酒店，43-108層為住宅，111-154層為辦公，123層設(shè)有觀景臺(tái)。

※組合方式二：商業(yè)+辦公代表項(xiàng)目，臺(tái)北101大廈、吉隆坡雙子塔。9層以下為商場(chǎng)，9-84層為辦公，35、36為會(huì)議中心，59、60為空中大廳。一、普遍業(yè)態(tài)組合方式62超高層的主要業(yè)態(tài)有辦公、酒店、公寓、酒店公寓、商※組合方式三：商業(yè)+辦公+酒店代表項(xiàng)目，上海環(huán)球金融中心地下二層-3層為商業(yè)，7-77層為辦公，79-93層為酒店，3-5層為會(huì)議中心，94-100層為觀光層※組合方式四：辦公+酒店代表項(xiàng)目，上海金茂大廈3-50層為辦公，52-87層為酒店，頂層設(shè)有觀光層、企業(yè)會(huì)所。※組合方式五：寫(xiě)字樓+酒店公寓+商業(yè)+酒店代表項(xiàng)目：香港IFC一、普遍業(yè)態(tài)組合方式63※組合方式三：商業(yè)+辦公+酒店一、普遍業(yè)態(tài)組合方式63上海金茂大廈（８８層）業(yè)態(tài)組合:會(huì)展中心+商場(chǎng)+寫(xiě)字樓+酒店項(xiàng)目定位:上海頂級(jí)國(guó)際化綜合體酒店53-87層寫(xiě)字樓3-50層商業(yè)會(huì)展、商場(chǎng)一、普遍業(yè)態(tài)組合方式64上海金茂大廈（８８層）業(yè)態(tài)組合:酒店53-87層寫(xiě)字樓3-5香港IFC（８８層）業(yè)態(tài)組合:甲級(jí)寫(xiě)字樓+酒店式公寓+頂級(jí)購(gòu)物中心+六星級(jí)酒店項(xiàng)目定位:香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè)購(gòu)物中心寫(xiě)字樓酒店酒店式公寓一、普遍業(yè)態(tài)組合方式65香港IFC（８８層）業(yè)態(tài)組合:購(gòu)物中心寫(xiě)字樓酒店酒店式公寓一二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系66二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系66二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系67二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系67二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系68二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系68二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系69二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系69二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系70二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系70二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系71二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系71二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系72二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系72二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系73二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系73二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系74二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系74二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系75二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系75二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系76二、同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系76第六章某超高層項(xiàng)目開(kāi)發(fā)案例建議（仲量聯(lián)行）77第六章某超高層項(xiàng)目開(kāi)發(fā)案例建議77一、樓面規(guī)格和層高1、樓面規(guī)格◎成熟市場(chǎng)甲級(jí)辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積一般大于2000平米；◎根據(jù)資料搜集所得，多數(shù)甲級(jí)寫(xiě)字樓駐戶希望標(biāo)準(zhǔn)層面積大于1,000平方米；◎考慮到佛山及樂(lè)從本地租戶的規(guī)模有別于廣州等一線城市，同時(shí)考慮到項(xiàng)目本身需要有一定的高度，建議標(biāo)準(zhǔn)層面積適當(dāng)降低，2200-2300平方米是比較適中的面積，可維持較高的面積使用率；◎傳統(tǒng)的方型平面布局對(duì)于用戶的使用而言是最有效的（較高的面積使用率）。2、層高和進(jìn)深◎目前市場(chǎng)上的層高（底到板）一般在3米5以下，但大多不配備中央空調(diào)；◎甲級(jí)辦公樓一般要求凈高在2.7米以上，從而避免產(chǎn)生空間壓抑感；◎按本項(xiàng)目的定位，建議配備中央空調(diào)的凈高不小于2.7米；◎大梁、風(fēng)管和樓板高一般為1.5米，則單層樓層總高度應(yīng)不小于4.2米◎建議采用架空地板（采用10公分標(biāo)準(zhǔn)，綜合步線設(shè)置于架空樓板中，既方便維修管理，也可保證線路安全）；◎考慮到樓層凈高及采光要求，單側(cè)進(jìn)深12-14米是比較合適的。78一、樓面規(guī)格和層高1、樓面規(guī)格78二、電梯和車位1、電梯◎根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，80%以上的租戶最關(guān)注的是電梯平均等候時(shí)間；低等候時(shí)間的一流電梯供應(yīng)是辦公樓成功的十分重要的因素；◎按目前甲級(jí)辦公樓每部電梯的平均服務(wù)面積為6,342平方米，而成熟甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)則約為4,500-5,000平方米。2、車位◎根據(jù)我們的需求訪談，充足的車位是租戶選擇辦公物業(yè)的主要影響因素之一；◎國(guó)家規(guī)定100平米配置0.4個(gè)車位，但從現(xiàn)時(shí)佛山及樂(lè)從的汽車保有量來(lái)看，仍然會(huì)存在車位不足的情況；◎建議本項(xiàng)目辦公樓部分平均150平方米配置一個(gè)車位，則共配備約310個(gè)車位；◎建議以地下車位為主，項(xiàng)目周邊預(yù)留部分廣場(chǎng)地面車位，供臨時(shí)停車用。79二、電梯和車位1、電梯79二、裝修標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目建議內(nèi)容入口大堂◎大堂應(yīng)擁有較為開(kāi)闊與氣派的空間，地面為淺色系花崗巖或大理石等高檔石材，墻面為花崗巖或通亮落地鋼化玻璃，立柱為高級(jí)鏡面不銹鋼飾面，天花板為白色石膏板等。燈光設(shè)計(jì)◎燈光單元布置應(yīng)該被設(shè)計(jì)為允許不同面積辦公室單元最大限度的自由分割；◎大廈應(yīng)透過(guò)部分的玻璃幕墻盡可能的自然采光；◎辦公區(qū)照明度平均值達(dá)到500lux；◎燈光的控制開(kāi)關(guān)應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆纸M設(shè)置與總控設(shè)置。天花板◎隔音吊頂。墻身◎走道吊頂采用乳膠漆飾面，公共走道及辦公區(qū)墻身采用乳膠漆飾面。窗簾◎卷簾窗簾。外立面◎采用高檔石材、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；◎玻璃幕墻應(yīng)采用雙層中空的多功能陽(yáng)光控制熱反射LOW-E玻璃，透光率高，輻射率低，具有良好的熱反射性能，較好保持室內(nèi)溫度。注：以上裝修標(biāo)準(zhǔn)按照甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)定。80二、裝修標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目建議內(nèi)容入口大堂◎大堂應(yīng)擁有較為開(kāi)闊與氣派的二、管理系統(tǒng)項(xiàng)目建議內(nèi)容安全系統(tǒng)◎提供24小時(shí)閉路電視監(jiān)控和24小時(shí)保安巡邏；◎提供出入口磁門連接監(jiān)控系統(tǒng)；◎提供應(yīng)急廣播與應(yīng)急電梯，安裝緊急出口指示燈；◎安裝消火栓、消防卷盤和自動(dòng)滅火噴淋系統(tǒng)；安裝煙感、溫感探測(cè)器。供電系統(tǒng)◎兩路供電系統(tǒng)：三相380伏50赫茲與單相220伏50赫茲；◎提供緊急發(fā)電機(jī)組；◎足夠的供電量；◎提供雷電保護(hù)。通訊系統(tǒng)◎提供足夠的電話線，服務(wù)商應(yīng)包括中國(guó)電信、中國(guó)網(wǎng)通和中國(guó)聯(lián)通等；◎提供光纖主干線和電視會(huì)議接入線；◎預(yù)留一定的安裝空間給通訊衛(wèi)星；◎提供國(guó)際網(wǎng)和局域網(wǎng)?？照{(diào)系統(tǒng)◎采用高標(biāo)準(zhǔn)的變風(fēng)量中央空調(diào)，不同房間可自由調(diào)控溫度；◎足夠的變風(fēng)量箱、制冷量、新風(fēng)量和冷卻水供應(yīng)量；◎夏、冬季兩季的溫度分別為24和22攝氏度左右，相對(duì)濕度分別為55%和40%左右；◎知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，如開(kāi)利、大金等。注：以上管理系統(tǒng)按照甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)定。81二、管理系統(tǒng)項(xiàng)目建議內(nèi)容安全系統(tǒng)◎提供24小時(shí)閉路電視監(jiān)控和二、其它建議項(xiàng)目建議內(nèi)容建筑物物理狀況◎建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，如采用框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在8級(jí)地震以上，樓板承重在2.0KN/M2以上?？臻g設(shè)計(jì)◎盡可能地提供無(wú)柱空間物業(yè)管理系統(tǒng)◎由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理或聘請(qǐng)國(guó)際知名物管顧問(wèn)公司作物管公司，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。智能化標(biāo)準(zhǔn)◎智能化5A及5A以上（樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、消防智能化系統(tǒng)、安保智能化系統(tǒng)、通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)）其他配套服務(wù)設(shè)施◎辦公樓用戶對(duì)于員工餐廳配套設(shè)施相當(dāng)關(guān)注，建議在塔樓與裙樓交接位置設(shè)置寫(xiě)字樓員工飯?zhí)?。注：以上管理系統(tǒng)按照甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)定。82二、其它建議項(xiàng)目建議內(nèi)容建筑物物理狀況◎建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有第七章某超高層開(kāi)發(fā)成本估算（案例參考）83第七章某超高層開(kāi)發(fā)成本估算83序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（萬(wàn)元）單位計(jì)算指標(biāo)投資額(萬(wàn)元)估算說(shuō)明備注1土地費(fèi)用

47,833以下2項(xiàng)之和

1.1土地出讓金1550(元/m2)30000046,500

1.2拆遷及土地平整費(fèi)用1,333

2前期費(fèi)用

(元/m2)

12,481以下15項(xiàng)之和

2.1可行性研究

500

2.2前期規(guī)劃50

4000002,000

2.3設(shè)計(jì)費(fèi)3%

2993808,981按總造價(jià)計(jì)按造價(jià)計(jì)2.4其他

1,000

3建筑安裝工程費(fèi)用7485

299,380

3.1建筑工程費(fèi)

146,840以下3項(xiàng)之和

3.1.1樁基480元/m24000002,640

3.1.2地下室28006800元/m210000027,200

含土方、基坑支護(hù)、承臺(tái)、土建、安裝3.1.3地上建安工程39007800元/m2300000117,000

獨(dú)立商業(yè)部分造價(jià)在3000元/平米左右3.2設(shè)備及安裝工程費(fèi)

152,540以下9項(xiàng)之和

3.2.1水電工程280

40000011,200

3.2.2景觀工程30

300000900

道路及綠化投入；環(huán)衛(wèi)、通訊等。3.2.3弱電系統(tǒng)200

3000006,000

包括智能系統(tǒng)3.2.4電梯及安裝

14,940以下2項(xiàng)之和

高速電梯320

4213,440

自動(dòng)扶梯等50

301,500

3.2.5中央空調(diào)費(fèi)用720

30000021,600

3.2.6消防工程400

40000016,000

3.2.7玻璃幕墻2000元/m230000060,000

3.2.8夜景工程230元/m23000006,900

3.2.9公共裝修2000

7500015,000建筑面積的25%

4開(kāi)發(fā)稅費(fèi)1.5%

4,491建安成本*1.5%5管理費(fèi)用2.50%

7,797（2項(xiàng)+3項(xiàng)）*2.50%6其他費(fèi)用3.00%

9,356（2項(xiàng)+3項(xiàng)）*3.00%

7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用3.00%

10,005（2-6項(xiàng)相加）*3.00%

8公共維修基金

7,827總投資*2%公共維修基金等9合計(jì)

399,1701-9項(xiàng)相加

84序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（萬(wàn)元）單位計(jì)算指標(biāo)投資額(萬(wàn)元)估算說(shuō)明備注1項(xiàng)目總投資結(jié)構(gòu)序號(hào)項(xiàng)目總價(jià)(萬(wàn)元)第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年1土地取得費(fèi)用47,83347,833

2前期工程費(fèi)12,4816,2416,241

3建筑安裝工程費(fèi)用299,380

59,87659,87659,87659,87659,876

4開(kāi)發(fā)稅費(fèi)4,49190952862862862862-5管理費(fèi)用7,7971561,6531,4971,4971,4971,497

6其他費(fèi)用9,3561871,9841,7961,7961,7961,796

7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用10,0052002,1211,9211,9211,9211,921

8公共維修基金7,827

7,8279合計(jì)399,17054,70772,82665,95265,95265,95265,9527,82785項(xiàng)目總投資結(jié)構(gòu)序號(hào)項(xiàng)目總價(jià)(萬(wàn)元)第一年第二年第三年第四年第第八章國(guó)內(nèi)外超高層案例研究86第八章國(guó)內(nèi)外超高層案例研究86一、國(guó)內(nèi)外參考案例------上海金茂大廈

建筑概況：【開(kāi)工日期】：1994年5月10日【竣工日期】：1999年3月18日【占地面積】：2.3公頃【建筑面積】：29萬(wàn)平方米【建筑層數(shù)】：地上88層，地下3層【建筑高度】：420.5米

【單層平面】：約2600平方米【結(jié)構(gòu)形式】：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)【建筑造價(jià)】：50億【投資單位】：中國(guó)金茂（集團(tuán)）股份有限公司【建筑設(shè)計(jì)】：美國(guó)芝加哥SOM設(shè)計(jì)事務(wù)所【英文名稱】：JinmaoBuilding87一、國(guó)內(nèi)外參考案例------上海金茂大廈建88層的觀光大廳，建筑面積1520平方米，是目前中國(guó)內(nèi)地最高最大的觀光廳53-87層為世界上最高的超豪華五星級(jí)酒店—金茂君悅大酒店，特別是高152米，直徑27米的酒店中庭，28道環(huán)廊在霓紅燈的照射下光彩迷人51-52層為機(jī)電設(shè)備層3-50層是層高4米，凈高2.7米的大空間無(wú)柱辦公區(qū)1-2層為寬敞明亮、氣勢(shì)宏偉的門廳大堂大廈選用最先進(jìn)的玻璃幕墻，對(duì)幕墻框架作了鱗化處理，基本消除了光污染；大廈的消防安全和生命保障系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新思路，改他救模式為自救模式；大廈電梯特有的候梯不超過(guò)35秒、直達(dá)辦公樓層、空中對(duì)接功能等是最優(yōu)秀的垂直運(yùn)輸系統(tǒng)；大廈的智能化系統(tǒng)統(tǒng)管所有功能和區(qū)域，信息高速公路接通到每張辦公桌和每間客房。大廈所有功能設(shè)備都具有先進(jìn)性和超前性，成為世界建筑史上的一座豐碑。

一、國(guó)內(nèi)外參考案例------上海金茂大廈8888層的觀光大廳，建筑面積1520平方米，是目前中國(guó)內(nèi)地全國(guó)首批4A旅游景點(diǎn)——金茂大廈88層觀光廳，高度340.1米，建筑面積1520平方米，是目前中國(guó)內(nèi)地最高最大的觀光廳，為申城備受推崇的旅游熱點(diǎn)。兩臺(tái)每秒運(yùn)行9.1米的超高速垂直升降電梯，一次可乘載33位游客，只需45秒鐘就可將游客從地下一層直送88層，令人感受到前所未有的速度體驗(yàn)。登臨金茂之巔，極目遠(yuǎn)眺，鳥(niǎo)瞰上海日新月異的國(guó)際化大都市景觀，俯攬長(zhǎng)江口渾然天成的海天浩瀚，欣賞申城動(dòng)人心弦的璀璨夜景，坐擁金茂舉世無(wú)雙的中庭奇境……金茂大廈88層觀光廳，新世紀(jì)上海旅游觀光的新亮點(diǎn)。一、國(guó)內(nèi)外參考案例------上海金茂大廈89全國(guó)首批4A旅游景點(diǎn)——金茂大廈88層觀光廳，高一、國(guó)內(nèi)外參考案例------上海金茂大廈90一、國(guó)內(nèi)外參考案例------上海金茂大廈90頂級(jí)商務(wù)設(shè)施，頂級(jí)企業(yè)舞臺(tái)黃金般的地理位置：位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，交通四通八達(dá)。

高層次的客戶結(jié)構(gòu)：現(xiàn)已有32家財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)入駐。

優(yōu)良的辦公設(shè)施：3-50層辦公樓區(qū)域總建筑面積約123000平方米。標(biāo)準(zhǔn)層無(wú)柱式大空間隨意分割。26部電梯分別為5個(gè)辦公區(qū)提供快捷服務(wù)，高峰等待時(shí)間不超過(guò)35秒。地面100個(gè)車位，地下800個(gè)車位。

一、國(guó)內(nèi)外參考案例------上海金茂大廈91頂級(jí)商務(wù)設(shè)施，頂級(jí)企業(yè)舞臺(tái)黃金般的地理位置：位于陸家嘴金融金茂音樂(lè)廳坐落于金茂大廈裙房一層，由音樂(lè)廳和藝術(shù)走廊兩大部分組成，共有座位398個(gè)，以演奏室內(nèi)樂(lè)為主。2005年金茂集團(tuán)邀請(qǐng)國(guó)際著名大提琴家秦立巍先生出任音樂(lè)廳藝術(shù)總監(jiān)。旨在把金茂音樂(lè)廳建成音樂(lè)氛圍好，硬件配套全，藝術(shù)水準(zhǔn)高的高雅文化藝術(shù)場(chǎng)所。金茂音樂(lè)廳同時(shí)定期舉辦MusicAfter6音樂(lè)沙龍系列活動(dòng)，將各種不同的音樂(lè)融合進(jìn)來(lái)。金茂音樂(lè)廳是金茂寫(xiě)字樓、金茂君悅大酒店、金茂88層觀光廳配套的文化產(chǎn)業(yè)。一、國(guó)內(nèi)外參考案例------上海金茂大廈92金茂音樂(lè)廳坐落于金茂大廈裙房一層，由音樂(lè)廳和藝術(shù)平層設(shè)計(jì)--商務(wù)辦公專為辦公設(shè)置的五組26臺(tái)高速電梯采用獨(dú)特的玻璃轎廂，玻璃門廳，寬敞明亮，可迅速而又舒適地把客人送達(dá)各辦公樓層而又不必中轉(zhuǎn)。每十層5－6部電梯的配置可保證客人在上下班高峰時(shí)，候梯時(shí)間不超過(guò)45秒，給人以便捷的交通。辦公區(qū)的電梯還有一個(gè)創(chuàng)新的"空中對(duì)接"自救功能，一旦在半途發(fā)生故障，遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)GRT將指令相鄰的電梯迅速依旁?？?，電梯轎廂的側(cè)門將自動(dòng)打開(kāi)，使客人迅速脫離困境。金茂大廈辦公區(qū)在塔樓的3－50層，建筑面積為122,871平方米，均為無(wú)柱大空間，層高4米，凈高達(dá)2.7米，租戶可根據(jù)自身的需要任意進(jìn)行分隔和布置.辦公區(qū)的采光窗寬敞明亮，自然采光達(dá)到最佳狀態(tài)。照明嵌裝式燈罩，1.5米×1.5米均勻布置，光照均勻，光線柔和，照度達(dá)450-500LUX，對(duì)電腦熒光屏無(wú)反光，不刺眼，有利于電腦時(shí)代眼保健。金茂大廈辦公區(qū)的空調(diào)選用世界先進(jìn)的低溫送風(fēng)的變風(fēng)量機(jī)組，新風(fēng)量.5升/秒/人，每層辦公區(qū)還設(shè)有24只手動(dòng)溫控器,可使室溫在19℃-29℃范圍內(nèi)任意調(diào)節(jié)。在空調(diào)系統(tǒng)的末端設(shè)有消音設(shè)備，為客人提供安靜的辦公環(huán)境。一、國(guó)內(nèi)外參考案例------上海金茂大廈93平層設(shè)計(jì)--商務(wù)辦公辦公區(qū)的采光窗寬敞明亮，自然采光達(dá)裙房功能裙房共有6層，建筑面積達(dá)32270平方米。裙房一層備有700平方米展覽廳，可容納380座位的演示廳及小型會(huì)議室、多功能廳。演示廳配有同聲傳譯和頂級(jí)視聽(tīng)設(shè)備，可舉行新聞發(fā)布會(huì)、學(xué)術(shù)報(bào)告會(huì)、國(guó)際會(huì)議等等。裙房二樓擁有千人大宴會(huì)廳、750人規(guī)模的水晶廳，以及諸多的嘉賓廳、會(huì)議廳、多功能廳。裙房3-4樓面向上海浦東世紀(jì)大道的北端，是浦勁娛樂(lè)中心，設(shè)有豐富多彩的舞臺(tái)表演廳、舞池、酒吧和美食，以及KTV包房。金茂購(gòu)物中心位于大廈裙房的5-6層,商場(chǎng)總建筑面積為15664平方米。平均寬度達(dá)5米的主通道選用進(jìn)口地板鋪就而成。由特殊玻璃地磚拼設(shè)的空中走廊及螺旋扶梯；商場(chǎng)中庭結(jié)合大跨徑玻璃穹頂?shù)淖匀徊晒?。?gòu)物中心采用以高強(qiáng)度不銹鋼及落地式玻璃分隔組成的開(kāi)放式商鋪。16組自動(dòng)扶梯。為方便游客，觀光廳進(jìn)出口處的地下一層設(shè)有食府。在裙房的三至六層有不銹鋼盤旋梯、玻璃地面的天橋和懸空的九曲橋。一、國(guó)內(nèi)外參考案例------上海金茂大廈94裙房功能一、國(guó)內(nèi)外參考案例------上海金茂大廈94

建筑概況：【開(kāi)工日期】：1999年7月

【竣工時(shí)間】：2003年10月17日【占地面積】：30278平方米【建筑面積】：28.95萬(wàn)平方米【建筑高度】：508米【建筑層數(shù)】：地上101層，地下3層【結(jié)構(gòu)形式】：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，新式的巨型結(jié)構(gòu)【建筑造價(jià)】：580億元新臺(tái)幣【投資單位】：臺(tái)北金融大樓控股有限公司【設(shè)計(jì)單位】：李祖原建筑師事務(wù)所

二、國(guó)內(nèi)外參考案例------臺(tái)灣101大廈95二、國(guó)內(nèi)外參考案例------臺(tái)灣101大廈95通訊塔

92-101F觀景臺(tái)

89-91F觀景餐廳

86-88F會(huì)員聯(lián)誼會(huì)

85F辦公室

7-84F健身中心

5-6F金融服務(wù)中心

5F購(gòu)物中心

B1-4F地下停車場(chǎng)

B2-B5二、國(guó)內(nèi)外參考案例------臺(tái)灣101大廈96通訊塔92-101F二、國(guó)內(nèi)外參考案例-臺(tái)灣位于地震帶上，在臺(tái)北盆地的范圍內(nèi)，又有三條小斷層，臺(tái)北101的設(shè)計(jì)必須要能防止強(qiáng)震的破壞。為了增加大樓的彈性來(lái)避免強(qiáng)震所帶來(lái)的破壞，臺(tái)北101采用新式的“巨型結(jié)構(gòu)”（megastructure），在大樓的四個(gè)外側(cè)分別各有兩支巨柱，共八支巨柱，每支截面長(zhǎng)3米、寬2.4米，自地下5樓貫通至地上90樓，柱內(nèi)灌入高密度混凝土，外以鋼板包覆。因此臺(tái)北101的中心是由一個(gè)外圍8根鋼筋的巨柱所組成。但是良好的彈性，卻也讓大樓面臨微風(fēng)沖擊，即有搖晃的問(wèn)題。抵銷風(fēng)力所產(chǎn)生的搖晃主要設(shè)計(jì)是阻尼器，而大樓外形的鋸齒狀，經(jīng)由風(fēng)洞測(cè)試，能減少30-40%風(fēng)所產(chǎn)生的搖晃。工程結(jié)構(gòu)為了因應(yīng)高空強(qiáng)風(fēng)及臺(tái)風(fēng)吹拂造成的搖晃．大樓內(nèi)設(shè)置了“調(diào)諧質(zhì)塊阻尼器”（tunedmassdamper，又稱“調(diào)質(zhì)阻尼器”），是在88至92樓掛置一個(gè)重達(dá)660公噸的巨大鋼球，利用擺動(dòng)來(lái)減緩建筑物的晃動(dòng)幅度。據(jù)臺(tái)北101告示牌所言，這也是全世界唯一開(kāi)放游客觀賞的巨型阻尼器，更是目前全球最大之阻尼器。二、國(guó)內(nèi)外參考案例------臺(tái)灣101大廈97臺(tái)灣位于地震帶上，在臺(tái)北盆地的范圍內(nèi)，又有三條小斷層，辦公大樓臺(tái)北101的7-84樓為出租辦公室，其中35、36、59、60樓為“空中大廳”，將整棟大樓分為低、中、高樓段三個(gè)區(qū)域，大廳樓層提供便利商店、郵局、管理辦公室等設(shè)施，其中于2006年5月19日開(kāi)幕的全家便利商店為世界最高樓層的便利商店。36樓設(shè)有國(guó)際會(huì)議中心，提供會(huì)議服務(wù)。84樓為“風(fēng)云會(huì)”，為多功能活動(dòng)場(chǎng)地。訪客門禁系統(tǒng)

一樓大廳設(shè)置8臺(tái)訪客發(fā)卡機(jī)，租戶訪客可自行透過(guò)該系統(tǒng)與租戶聯(lián)系，取得訪客證后才能進(jìn)入本大樓，無(wú)需留置任何身分證件，確保訪客身分隱私。

訪客門禁系統(tǒng)VAKS，透過(guò)數(shù)位影像記錄訪客資料，可提供租戶查詢。訪客門禁卡使用磁條插卡式，承租單位員工門禁卡則使用感應(yīng)式（RFID）。二、國(guó)內(nèi)外參考案例------臺(tái)灣101大廈98辦公大樓訪客門禁系統(tǒng)二、國(guó)內(nèi)外參考案例------臺(tái)灣101垂直交通系統(tǒng)

宗旨：「舒適、便利、快速、安全及智慧型的運(yùn)輸系統(tǒng)，滿足甚至超越租戶及業(yè)主的需求。」電梯及電扶梯供應(yīng)廠商：日本TOSHIBA株式會(huì)社

觀景電梯

2臺(tái)單層電梯，各載重1,600公斤﹝24人﹞。2004年金氏記錄世界最快速的電梯，流線型恒壓轎廂，確保人員舒適，上升速度可達(dá)到每分鐘1,010公尺。

客梯

10臺(tái)雙層電梯，各載重2,040公斤﹝31人﹞，直達(dá)電梯裝換層。

24臺(tái)雙層電梯，各載重1,350公斤﹝20人﹞，到各樓層區(qū)﹝共6區(qū)層，每區(qū)專用電梯共4臺(tái)﹞。3臺(tái)單層電梯﹝各不同載重﹞

貨梯

3臺(tái)單層電梯﹝2臺(tái)載重2,040公斤，1臺(tái)載重4,800公斤﹞

停車場(chǎng)電梯

6臺(tái)單層電梯，各載重1,600公斤，到達(dá)一樓大廳。二、國(guó)內(nèi)外參考案例------臺(tái)灣101大廈99垂直交通系統(tǒng)二、國(guó)內(nèi)外參考案例------臺(tái)灣101大廈9三、國(guó)內(nèi)外參考案例------北京華茂中心100三、國(guó)內(nèi)外參考案例------北京華茂中心100三、國(guó)內(nèi)外參考案例------北京華茂中心101三、國(guó)內(nèi)外參考案例------北京華茂中心1011、硬件設(shè)施完善：⑴四面環(huán)景辦公空間(2)國(guó)際領(lǐng)先玻璃幕墻(3)先進(jìn)空調(diào)系統(tǒng)(4)迅捷通訊平臺(tái)(5)高科技電梯系統(tǒng)(6)綜合布線系統(tǒng)3、專業(yè)物管：第一太平戴維斯4、“4M”標(biāo)準(zhǔn)：一次性成本降到最低持續(xù)性運(yùn)營(yíng)成本降到最低風(fēng)險(xiǎn)最小化機(jī)會(huì)最大化2、合理的面積使用：⑴最佳的商務(wù)氛圍——獨(dú)立大堂入口處挑高9米。(2)跨國(guó)公司理想的辦公空間——標(biāo)準(zhǔn)層面積2200-2300平米。(3)純國(guó)際化辦公模式——無(wú)中柱式方正空間，三面采光。(4)最大程度提高面積使用率——10米超短進(jìn)深，9米超寬柱狀間距。(5)辦公空間倍感舒適——層高4米，凈高2.7米。5、國(guó)際化高端業(yè)態(tài)：獨(dú)享麗思卡爾頓、JW萬(wàn)豪酒店兩座超豪華酒店，聚集逾1000國(guó)際知名品牌的華貿(mào)商城（含新光天地、華貿(mào)購(gòu)物中心、華貿(mào)商業(yè)街、華貿(mào)廣場(chǎng)），自然圍合中央水景花園的國(guó)際公寓。三、國(guó)內(nèi)外參考案例------北京華茂中心1021、硬件設(shè)施完善：2、合理的面積使用：三、國(guó)內(nèi)外參考案例寫(xiě)字樓室內(nèi)空間設(shè)計(jì)(1)辦公區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層面積為2,200-2,300平方米。(2)用大跨度結(jié)構(gòu)，區(qū)域內(nèi)無(wú)結(jié)構(gòu)柱，視線通暢。(3)設(shè)計(jì)周到，隔絕了室內(nèi)外冷、熱量的互相傳導(dǎo)。(4)核心筒與玻璃幕墻11.6米的間距，滿足了北京市場(chǎng)的(2)(5)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)并保障了室內(nèi)得到充足的自然光線。(6)玻璃幕墻系統(tǒng)中引入開(kāi)啟窗設(shè)計(jì)，達(dá)到幕墻面積的25%。三、國(guó)內(nèi)外參考案例------北京華茂中心103寫(xiě)字樓室內(nèi)空間設(shè)計(jì)三、國(guó)內(nèi)外參考案例------北京華茂中心第九章佛山禪桂兩地寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析104第九章佛山禪桂兩地寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析104一、佛山寫(xiě)字樓發(fā)展?fàn)顩r——立足佛山1、禪桂寫(xiě)字樓總體情況——市場(chǎng)概述目前，禪桂中心區(qū)寫(xiě)字樓主要集中在祖廟商圈、季華路、汾江路、南海大道等幾條主要的街道上，對(duì)外圍的輻射有限。在城市不斷發(fā)展中，佛山寫(xiě)字樓得到了重新的定位。千燈湖金融服務(wù)區(qū)的啟動(dòng)、季華路17個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃、東華里改造、亞藝版塊的完善等，為佛山中心城區(qū)寫(xiě)字樓的發(fā)展提供了廣闊的空間。中心區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)還是比較狹窄，主要在售的只有天安南海數(shù)碼新城、環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)、國(guó)際商業(yè)中心、卓遠(yuǎn)國(guó)際等幾個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)量非常有限。而在2010年末，財(cái)富廣場(chǎng)、嶺南大廈及金海廣場(chǎng)的推出，豐富了寫(xiě)字樓的供應(yīng)量，在一定程度上也為一方的地標(biāo)建筑；桂城AIA項(xiàng)目、中國(guó)人保南方信息大廈項(xiàng)目的奠基，為未來(lái)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)提供更大的供應(yīng)量。而季華路創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園及1506創(chuàng)意園、瓷海國(guó)際、中國(guó)陶瓷總部基地側(cè)吸納了石灣片區(qū)不少陶瓷企業(yè)作為設(shè)計(jì)和展示的基地。105一、佛山寫(xiě)字樓發(fā)展?fàn)顩r——立足佛山1、禪桂寫(xiě)字樓總體情況——1061061、禪桂寫(xiě)字樓總體情況——租賃價(jià)格分析（現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)部分租賃項(xiàng)目）一、佛山發(fā)展?fàn)顩r名稱規(guī)模（㎡）樓層售/租金(元/㎡/月)卓遠(yuǎn)國(guó)際3660423層60東建大廈4500033層25-45創(chuàng)業(yè)大廈約3000026層40百花廣場(chǎng)10000045層50（含管理費(fèi)）永豐大廈7300025層20-32發(fā)展大廈5000033層23-30鴻業(yè)豪庭10000多30層40-50東盛大廈——16層28新榮大廈約1000010層25-35（含管理費(fèi)）財(cái)富大廈2500025層60-70厚輝廣場(chǎng)——22層20-27經(jīng)華大廈3287832層20-25嶺南大廈2159628層/金融廣場(chǎng)147002425左右創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園占地：670002-8層25-40（含管理費(fèi)）帝景卡士634813層35-50國(guó)際商業(yè)中心2100032層60金海廣場(chǎng)6082226層65環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)11945851層801071、禪桂寫(xiě)字樓總體情況——租賃價(jià)格分析（現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)部分租賃項(xiàng)目2、禪桂寫(xiě)字樓總體情況——租售價(jià)格分析（主要在售項(xiàng)目）禪城商業(yè)中心區(qū)域，在交通、商業(yè)氛圍和配套上占據(jù)了很大優(yōu)勢(shì)，寫(xiě)字樓的價(jià)格要比其他區(qū)域高了一大截。所以環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)、國(guó)際商業(yè)中心等占據(jù)商業(yè)中心的項(xiàng)目，價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)明顯比其他幾個(gè)項(xiàng)目大。一、佛山發(fā)展?fàn)顩r1082、禪桂寫(xiě)字樓總體情況——租售價(jià)格分析（主要在售項(xiàng)目）禪城位置圖南海大道佛山一環(huán)嶺南大道汾江路季華路佛平路嶺南大廈環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)國(guó)際中心天安南海數(shù)碼新城財(cái)富大廈109位置圖南海大道佛山一環(huán)嶺南大道汾江路季華路佛平路嶺南大廈環(huán)球1、禪桂寫(xiě)字樓總體情況——租售價(jià)格分析在寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)上，05年前落成的寫(xiě)字樓項(xiàng)目由于項(xiàng)目總體檔次不高，租金在22元/㎡/月-35元/㎡/月不等，不包括管理費(fèi)；汾江路、季華路一帶則要20元/㎡/月-50多元/㎡/月，不包括管理費(fèi)。桂城的集中在南海大道，一般是40元/㎡/月左右，也有一些舊一點(diǎn)的只需20元/㎡/月-30元/㎡/月。一、佛山發(fā)展?fàn)顩r1101、禪桂寫(xiě)字樓總體情況——租售價(jià)格分析一、佛山發(fā)展?fàn)顩r110一、佛山發(fā)展?fàn)顩r1、禪桂寫(xiě)字樓總體情況——成交面積區(qū)間分析根據(jù)從環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)、嶺南大廈、國(guó)際商業(yè)中心和天安南海數(shù)碼新城成交統(tǒng)計(jì)，成交面積區(qū)間分布如圖：數(shù)據(jù)來(lái)源：佛山建設(shè)局111一、佛山發(fā)展?fàn)顩r1、禪桂寫(xiě)字樓總體情況——成交面積區(qū)間分析數(shù)一、佛山發(fā)展?fàn)顩r1、禪桂寫(xiě)字樓總體情況——成交面積區(qū)間分析從圖上看得出，100平方米以下單位和101-200平方米的單位，成交套數(shù)分別占總成交套數(shù)的28%和25%；201-300平方米之間的單位是最為市場(chǎng)所接受的，成交量最多的，占了總成交套數(shù)的36%；而301平方米以上的大單位，只占總成交套數(shù)的11%。佛山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加上“建設(shè)總部基地”的規(guī)劃，一定程度上促進(jìn)了大中小企業(yè)的匯集。特別是“天安南海數(shù)碼新城”打造企業(yè)總部基地，吸引了眾多廣告、科技等創(chuàng)意企業(yè)前來(lái)辦公，201-300平方米的單位銷售最多。112一、佛山發(fā)展?fàn)顩r1、禪桂寫(xiě)字樓總體情況——成交面積區(qū)間分析1位置禪城區(qū)城門頭西路一號(hào)物管公司廣州珠江物業(yè)酒店管理公司規(guī)模總建：21017㎡（寫(xiě)字樓部分）樓層：51層級(jí)別甲級(jí)租售狀態(tài)出售出租價(jià)格售：9400元/㎡租：80元/㎡·月區(qū)間面積87-432㎡推售情況07年7月份推出配套商場(chǎng)、休閑娛樂(lè)、國(guó)際會(huì)議中心、高級(jí)公寓、五星級(jí)酒店、7臺(tái)電梯目前銷售情況項(xiàng)目銷售進(jìn)入了清盤期，目前剩余少量的尾貨環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)是集酒店、公寓、商場(chǎng)于一體的商務(wù)樓