房地產(chǎn)企業(yè)稅收概

房地產(chǎn)企業(yè)稅收概述

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最熱門(mén)的行業(yè)之一。稅收作為國(guó)家組織財(cái)政收入的基本形式和宏觀(guān)調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要政策工具，與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)。涉稅政策浩如煙海，房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅政策更有其特殊性。切實(shí)掌握相關(guān)的涉稅政策既是稅務(wù)人員加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管的基礎(chǔ)，也是廣大財(cái)務(wù)人員進(jìn)行涉稅核算和納稅籌劃的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅、契稅、耕地占用稅等，是涉及稅種最多的行業(yè)之一。1營(yíng)業(yè)稅疑難解析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍：根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍，按照《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅征稅范圍包括，轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)稅目中的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)子目以及銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目中的銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物子目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出租的，還涉及服務(wù)業(yè)稅目中的租賃業(yè)子目。2

二、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，如何確定營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)根據(jù)不同的銷(xiāo)售方式和貨款結(jié)算方式確定納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間。3三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)1、納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)向購(gòu)買(mǎi)方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）。2、單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。3、單位或個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額4四、房地產(chǎn)企業(yè)將自己開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品對(duì)外投資入股營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅【2002】191號(hào)）的規(guī)定，應(yīng)區(qū)別以下兩種情況確定。（1）以自有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資入股，收取固定利潤(rùn)的，屬于將房屋等租賃給他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中的“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。（2）以自有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（不動(dòng)產(chǎn)）投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。5五、房地產(chǎn)企業(yè)自購(gòu)建材營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。

房地產(chǎn)企業(yè)自購(gòu)建材分幾種情況：（1）若建材公司是生產(chǎn)商或供應(yīng)商，其提供的建筑勞務(wù)根據(jù)國(guó)稅發(fā)【2002】117號(hào)文件規(guī)定，按照工業(yè)企業(yè)資產(chǎn)貨物處理。6（2）若是建筑公司提供的建筑業(yè)勞務(wù)，如房地產(chǎn)公司自購(gòu)的鋼材、水泥等，則應(yīng)按甲方供材處理，合計(jì)并入工程建筑總承包人繳納營(yíng)業(yè)稅。（3）若建材公司為分包人，由總承包人代扣代繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅。這時(shí)建材公司開(kāi)具商業(yè)發(fā)票給總承包人計(jì)入建安成本，因而建材公司不再繳納營(yíng)業(yè)稅。7六、促銷(xiāo)時(shí)銷(xiāo)售的”VIP”卡、“會(huì)員費(fèi)”“誠(chéng)意金”、“借款”如何繳納營(yíng)業(yè)稅

（1）房地產(chǎn)企業(yè)在促銷(xiāo)時(shí)銷(xiāo)售的VIP卡是否應(yīng)該繳稅，應(yīng)通過(guò)審核雙方協(xié)議等資料確定VIP卡的性質(zhì)，如其等同于定金性質(zhì)，收取后不能退回，應(yīng)在收取后，按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅；如不屬于定金性質(zhì)，且數(shù)額較低，且可以退還，一般實(shí)務(wù)處理中可在其轉(zhuǎn)為購(gòu)房款后，再按照規(guī)定計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。具體執(zhí)行按照當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)的要求執(zhí)行。8如果房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售VIP卡后，對(duì)購(gòu)買(mǎi)人未購(gòu)買(mǎi)商品房且公司不予退還款項(xiàng)，而以提供其他服務(wù)沖抵，這時(shí)應(yīng)作為其他收入，按照提供服務(wù)的具體內(nèi)容繳納營(yíng)業(yè)稅或增值稅。（2）根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條及其實(shí)施細(xì)則第十四條、第二十八條之規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未完工前取得的收入，均為預(yù)售收入，包括定金、誠(chéng)意金、合同保證金、等等。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)，采取“會(huì)員費(fèi)”、“誠(chéng)意金”、“借款”等名義收取的款項(xiàng)，均應(yīng)按照規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。9七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)抵押向金融機(jī)構(gòu)貸款的營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)作抵押向銀行借款，一般有以下兩種情況：（1）抵押期間，不動(dòng)產(chǎn)仍歸借款人使用，如果借款人到期不能歸還借款，則不動(dòng)產(chǎn)歸銀行所有。這種抵押行為，在不動(dòng)產(chǎn)歸銀行所有以前，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因而也就未發(fā)生銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為。貸款期滿(mǎn)后，因借款人無(wú)力償還借款，不動(dòng)產(chǎn)歸銀行所有，此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，應(yīng)對(duì)借款人按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。10（2）借款人取得貸貸款后就將不不動(dòng)產(chǎn)交銀行行使用，以不不動(dòng)產(chǎn)租金抵抵償貸款利息息，那么對(duì)借借款人而言，，此時(shí)就發(fā)生生了不動(dòng)產(chǎn)租租賃行為，對(duì)對(duì)借款應(yīng)付利利息按“服務(wù)務(wù)業(yè)”征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。如果果借款人到期期無(wú)力歸還貸貸款，以不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)抵償欠款款，則借款人人（房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)）還還應(yīng)按“銷(xiāo)售售不動(dòng)產(chǎn)”繳繳納營(yíng)業(yè)稅。。11八、物業(yè)管理理企業(yè)代有關(guān)關(guān)部門(mén)收取費(fèi)費(fèi)用的營(yíng)業(yè)稅稅計(jì)算問(wèn)題依據(jù)國(guó)稅發(fā)【【1998】】127號(hào)文文件的規(guī)定，，物業(yè)管理企企業(yè)代有關(guān)部部門(mén)收取的水水費(fèi)、電費(fèi)、、燃（煤）氣氣費(fèi)、維修基基金、房租的的行為，屬于于“服務(wù)業(yè)””稅目中的““代理”業(yè)務(wù)務(wù)，因此，對(duì)對(duì)代收的上述述費(fèi)用，不征征收營(yíng)業(yè)稅，，對(duì)其從事代代理業(yè)務(wù)收取取的手續(xù)費(fèi)收收入應(yīng)當(dāng)征收收營(yíng)業(yè)稅。從事物物業(yè)管管理的的單位位，以以與物物業(yè)管管理有有關(guān)的的全部部收入入減去去代業(yè)業(yè)主支支付的的水、、電、、燃?xì)鈿庖约凹按谐凶庹哒咧Ц陡兜乃?、電電、燃燃?xì)狻?、房屋屋租金金的價(jià)價(jià)款后后的余余額為為營(yíng)業(yè)業(yè)額。。12九、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)代收收煤氣氣費(fèi)的的營(yíng)業(yè)業(yè)稅問(wèn)問(wèn)題《營(yíng)業(yè)業(yè)稅暫暫行條條例》》第五五條及及其實(shí)實(shí)施細(xì)細(xì)則第第十四四條規(guī)規(guī)定，，納稅稅人的的營(yíng)業(yè)業(yè)額為為納稅稅人銷(xiāo)銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)向?qū)?duì)方收收取的的全部部?jī)r(jià)款款和價(jià)價(jià)外費(fèi)費(fèi)用；；價(jià)外外費(fèi)用用包括括，向向?qū)Ψ椒绞杖∪〉氖质掷m(xù)費(fèi)費(fèi)、基基金、、集資資費(fèi)、、代收收款項(xiàng)項(xiàng)、代代墊款款項(xiàng)及及其他他各種種性質(zhì)質(zhì)的價(jià)價(jià)外收收費(fèi)。。如房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)在交交房時(shí)時(shí)代有有關(guān)部部門(mén)收收取的的煤氣氣開(kāi)戶(hù)戶(hù)費(fèi)、、有線(xiàn)線(xiàn)電視視開(kāi)戶(hù)戶(hù)費(fèi)、、電表表初裝裝費(fèi)、、垃圾圾清運(yùn)運(yùn)費(fèi)、、住房房專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)維修修基金金等，，均應(yīng)應(yīng)作為為房地地產(chǎn)企企業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售商商品房房收取取的價(jià)價(jià)外費(fèi)費(fèi)用一一并征征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅。13鑒于住住房專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)維維修基基金資資金所所有權(quán)權(quán)及使使用的的特殊殊性，，根據(jù)據(jù)《國(guó)國(guó)家稅稅務(wù)總總局關(guān)關(guān)于住住房專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)維維修基基金征征免營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅問(wèn)題題的通通知》》（國(guó)國(guó)稅發(fā)發(fā)【2004】】69號(hào)））規(guī)定定，對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)主主管部部門(mén)或或其指指定機(jī)機(jī)構(gòu)、、公積積金管管理中中心、、開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)以及及物業(yè)業(yè)管理理單位位代收收的住住房專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)維維修基基金，，不計(jì)計(jì)征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅。14十、房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)以商商業(yè)折折扣的的方式式銷(xiāo)售售開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的稅稅收問(wèn)問(wèn)題商業(yè)折折扣是是企業(yè)業(yè)為促促銷(xiāo)而而在商商品價(jià)價(jià)格上上給予予購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者的的優(yōu)惠惠。根據(jù)《《關(guān)于于營(yíng)業(yè)業(yè)稅若若干政政策問(wèn)問(wèn)題的的通知知》（（財(cái)稅稅【2003】】16號(hào)）），單單位和和個(gè)人人在提提供營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅應(yīng)稅稅勞務(wù)務(wù)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)無(wú)形資資產(chǎn)、、銷(xiāo)售售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)時(shí)時(shí)，如如果將將價(jià)款款與折折扣額額在同同一張張發(fā)票票上注注明的的，以以折扣扣以后后的價(jià)價(jià)款為為營(yíng)業(yè)業(yè)額；；如果果將折折扣額額另開(kāi)開(kāi)發(fā)票票的，，不論論其在在財(cái)務(wù)務(wù)上如如何處處理，，均不不得從從營(yíng)業(yè)業(yè)額中中扣除除。15在開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的銷(xiāo)銷(xiāo)售中中，開(kāi)開(kāi)發(fā)商商往往往以““買(mǎi)別別墅贈(zèng)贈(zèng)車(chē)庫(kù)庫(kù)”、、“買(mǎi)買(mǎi)住房房贈(zèng)空空調(diào)””的折折扣形形式促促銷(xiāo)，，在這這種情情況下下，根根據(jù)開(kāi)開(kāi)具發(fā)發(fā)票的的情況況不同同，營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅等稅稅金的的計(jì)稅稅方法法有所所不同同。下下面以以“買(mǎi)買(mǎi)別墅墅贈(zèng)車(chē)車(chē)庫(kù)””為例例予以以說(shuō)明明。如果發(fā)發(fā)票內(nèi)內(nèi)只開(kāi)開(kāi)別墅墅不標(biāo)標(biāo)明車(chē)車(chē)庫(kù)，，車(chē)庫(kù)庫(kù)是典典型的的贈(zèng)送送，按按稅法法規(guī)定定要視視同銷(xiāo)銷(xiāo)售。。對(duì)別別墅應(yīng)應(yīng)按發(fā)發(fā)票上上開(kāi)具具的價(jià)價(jià)款繳繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅及企企業(yè)所所得稅稅；對(duì)對(duì)車(chē)庫(kù)庫(kù)按其其公允允價(jià)值值計(jì)算算繳納納營(yíng)業(yè)業(yè)稅，，非公公益性性捐贈(zèng)贈(zèng)不得得稅前前扣除除，計(jì)計(jì)算企企業(yè)所所得稅稅時(shí)要要進(jìn)行行調(diào)整整，再再繳納納25%的的企業(yè)業(yè)所得得稅。。16如果開(kāi)開(kāi)發(fā)商商在開(kāi)開(kāi)具發(fā)發(fā)票時(shí)時(shí)把別別墅和和車(chē)庫(kù)庫(kù)的面面積、、售價(jià)價(jià)、折折扣率率、折折扣額額和折折扣后后的營(yíng)營(yíng)業(yè)額額填寫(xiě)寫(xiě)齊全全，就就可按按照折折扣后后的營(yíng)營(yíng)業(yè)額額計(jì)算算繳納納營(yíng)業(yè)業(yè)稅和和企業(yè)業(yè)所得得稅。。銷(xiāo)售折折讓是是企業(yè)業(yè)在銷(xiāo)銷(xiāo)售商商品以以后，，由于于質(zhì)量量、規(guī)規(guī)格等等問(wèn)題題，而而給予予購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)方的的價(jià)格格減讓讓?zhuān)瑢?shí)實(shí)質(zhì)就就是營(yíng)營(yíng)業(yè)額額減少少。根根據(jù)《《發(fā)票票管理理辦法法實(shí)施施細(xì)則則》的的規(guī)定定，發(fā)發(fā)生銷(xiāo)銷(xiāo)售折折讓的的，再再收回回原發(fā)發(fā)票注注明““作廢廢”后后，重重新開(kāi)開(kāi)具發(fā)發(fā)票。。凡退退款已已繳過(guò)過(guò)營(yíng)業(yè)業(yè)稅的的，可可以申申請(qǐng)退退稅，，也可可從以以后的的營(yíng)業(yè)業(yè)額中中減除除。17十一、、房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)在在樓盤(pán)盤(pán)開(kāi)盤(pán)盤(pán)活動(dòng)動(dòng)中取取得的的贊助助款的的稅收收問(wèn)題題根據(jù)《《國(guó)家家稅務(wù)務(wù)總局局關(guān)于于印發(fā)發(fā)<營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅問(wèn)題題解答答（之之一））的通通知>》規(guī)規(guī)定，，單位位和個(gè)個(gè)人取取得的的各種種名目目的贊贊助款款是否否繳納納營(yíng)業(yè)業(yè)稅，，要看看是否否發(fā)生生了向向贊助助方提提供應(yīng)應(yīng)稅勞勞務(wù)、、轉(zhuǎn)讓讓無(wú)形形資產(chǎn)產(chǎn)或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)所有有權(quán)的的行為為。如如果沒(méi)沒(méi)有向向贊助助方提提供應(yīng)應(yīng)稅勞勞務(wù)、、轉(zhuǎn)讓讓無(wú)形形資產(chǎn)產(chǎn)或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)所有有權(quán)，，不繳繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅。反反之，，應(yīng)計(jì)計(jì)算繳繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅。18十二、、房地地產(chǎn)包包銷(xiāo)業(yè)業(yè)務(wù)的的營(yíng)業(yè)業(yè)稅問(wèn)問(wèn)題根據(jù)國(guó)國(guó)家稅稅務(wù)總總局《《關(guān)于于房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)征收收營(yíng)業(yè)業(yè)稅問(wèn)問(wèn)題的的通知知》（（國(guó)稅稅函【【1996】684號(hào)））規(guī)定定，在在合同同期內(nèi)內(nèi)房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)將將房產(chǎn)產(chǎn)交給給包銷(xiāo)銷(xiāo)商承承銷(xiāo)，，包銷(xiāo)銷(xiāo)商是是代理理房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)進(jìn)進(jìn)行銷(xiāo)銷(xiāo)售，，所取取得的的手續(xù)續(xù)費(fèi)收收入或或價(jià)差差應(yīng)按按“服服務(wù)業(yè)業(yè)—代代理業(yè)業(yè)”征征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅；在在合同同期滿(mǎn)滿(mǎn)后，，服務(wù)務(wù)未售售出，，由包包銷(xiāo)商商收購(gòu)購(gòu)，其其實(shí)質(zhì)質(zhì)是房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)將服服務(wù)銷(xiāo)銷(xiāo)售包包銷(xiāo)商商，對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)企企業(yè)應(yīng)應(yīng)按““銷(xiāo)售售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)””征收收營(yíng)業(yè)業(yè)稅；；包銷(xiāo)銷(xiāo)商將將房產(chǎn)產(chǎn)再次次銷(xiāo)售售，對(duì)對(duì)包銷(xiāo)銷(xiāo)商也也應(yīng)按按“銷(xiāo)銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)”稅稅目征征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅。根根據(jù)財(cái)財(cái)稅【【2003】16號(hào)號(hào)文件件規(guī)定定，包包銷(xiāo)商商對(duì)再再次銷(xiāo)銷(xiāo)售的的房地地產(chǎn)申申報(bào)繳繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅時(shí)，，可以以扣除除原來(lái)來(lái)的購(gòu)購(gòu)置原原價(jià)。。舉例說(shuō)明：：19十三、房地地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)出售精精裝房，裝裝飾材料是是由購(gòu)房戶(hù)戶(hù)自行購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的營(yíng)業(yè)稅稅問(wèn)題納稅人采取取包清工形形式提供的的裝飾勞務(wù)務(wù)，按照其其向客戶(hù)實(shí)實(shí)際收取的的人工費(fèi)、、管理費(fèi)和和輔助材料料費(fèi)等收入入（不含客客戶(hù)自行采采購(gòu)的材料價(jià)款和和設(shè)備價(jià)款款）確認(rèn)計(jì)稅稅營(yíng)業(yè)額。。因此，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)出售精裝裝房，如果果裝飾用材材料由購(gòu)房房戶(hù)自購(gòu)，，售房?jī)r(jià)款款中不包含含裝飾材料料的，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)計(jì)稅依據(jù)應(yīng)應(yīng)為房屋價(jià)價(jià)款加上為為購(gòu)房戶(hù)提提供裝修服服務(wù)收取的的人工費(fèi)、、管理費(fèi)和和輔助材料料費(fèi)的金額額。20新?tīng)I(yíng)業(yè)稅暫暫行條例第第五條規(guī)定定“納稅稅人的營(yíng)業(yè)業(yè)額為納稅稅人提供應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)、、轉(zhuǎn)讓無(wú)形形資產(chǎn)或者者銷(xiāo)售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)收取的的全部?jī)r(jià)款款和價(jià)外費(fèi)費(fèi)用?！边@這是關(guān)于營(yíng)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅稅營(yíng)業(yè)額的的基本規(guī)定定。而實(shí)施細(xì)則第第十六條是對(duì)建筑業(yè)業(yè)營(yíng)業(yè)額的的特殊規(guī)定定，即使原原材料、其其他物資和和動(dòng)力是建建設(shè)方提供供的，施工工方并不會(huì)會(huì)因此收取取任何價(jià)款款和價(jià)外費(fèi)費(fèi)用的，這這部分價(jià)款款也必須并并入施工方方的營(yíng)業(yè)額額征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅。既然然將裝飾勞勞務(wù)營(yíng)業(yè)額額的確定不不適用這樣樣的特殊規(guī)規(guī)定，則應(yīng)應(yīng)該適用營(yíng)營(yíng)業(yè)稅第五五條的基本本規(guī)定，也也就是說(shuō)納納稅人提供供裝飾業(yè)勞勞務(wù)，其營(yíng)營(yíng)業(yè)額只應(yīng)應(yīng)包括其提提供勞務(wù)收收取的全部部?jī)r(jià)款和價(jià)價(jià)外費(fèi)用。。而在裝飾飾業(yè)勞務(wù)中中，建設(shè)方方自行提供供的原材料料、其他物物資和動(dòng)力力，施工方方并不會(huì)因因此收取任任何價(jià)款和和價(jià)外費(fèi)用用，因此，，建設(shè)方提提供的這部部分原材料料、其他物物資和動(dòng)力力不需要并并入納稅人人營(yíng)業(yè)稅的的計(jì)稅營(yíng)業(yè)業(yè)額征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。21十四、房地地產(chǎn)企業(yè)收收取購(gòu)房戶(hù)戶(hù)違約金的的營(yíng)業(yè)稅問(wèn)問(wèn)題根據(jù)《營(yíng)業(yè)業(yè)稅暫行條條例》第五五條及其實(shí)實(shí)施細(xì)則第第十四條規(guī)規(guī)定，房地地產(chǎn)企業(yè)向向購(gòu)房戶(hù)收收取的因延延期支付房房款而發(fā)生生的違約金金，屬于房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)收取的價(jià)價(jià)外費(fèi)用，，應(yīng)并入營(yíng)營(yíng)業(yè)額按照照“銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)”稅稅目計(jì)算征征收營(yíng)業(yè)稅稅。22十五、營(yíng)業(yè)業(yè)稅中“視視同銷(xiāo)售””行為包括括哪些內(nèi)容容，如何計(jì)計(jì)稅根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)營(yíng)業(yè)稅政策策，以下行行為屬于營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的““視同銷(xiāo)售售”行為：：1、根據(jù)《《營(yíng)業(yè)稅暫暫行條例實(shí)實(shí)施細(xì)則》》規(guī)定，企企業(yè)自建建建筑物后銷(xiāo)銷(xiāo)售的，其其自建行為為視同提供供應(yīng)稅勞務(wù)務(wù)，應(yīng)分別別按“銷(xiāo)售售不動(dòng)產(chǎn)””稅目和““建筑業(yè)””稅目繳納納營(yíng)業(yè)稅。。2、根據(jù)《《國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)于于以不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)或無(wú)形資資產(chǎn)投資入入股收取固固定利潤(rùn)營(yíng)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題題的批復(fù)》》（國(guó)稅函函【1997】490號(hào)）規(guī)規(guī)定，以無(wú)無(wú)形資產(chǎn)或或不動(dòng)產(chǎn)對(duì)對(duì)外投資入入股，收取取固定利潤(rùn)潤(rùn)的行為，，應(yīng)區(qū)別以以下兩種情情況征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅：23（1）以不不動(dòng)產(chǎn)、土土地使用權(quán)權(quán)投資入股股，收取固固定利潤(rùn)的的，屬于將將場(chǎng)地、房房屋等轉(zhuǎn)讓讓他人使用用的業(yè)務(wù)，，應(yīng)按“服服務(wù)業(yè)”稅稅目中“租租賃業(yè)”項(xiàng)項(xiàng)目征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅；（2）以商商標(biāo)權(quán)、專(zhuān)專(zhuān)利權(quán)、非非專(zhuān)利技術(shù)術(shù)、著作權(quán)權(quán)、商譽(yù)等等投資入股股，收取股股東利潤(rùn)的的，屬于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資資產(chǎn)使用權(quán)權(quán)的行為，，應(yīng)按“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資資產(chǎn)”稅目目征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅。24（3）根據(jù)據(jù)《國(guó)家稅稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于以房屋屋抵頂債務(wù)務(wù)應(yīng)征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題題的批復(fù)》》（國(guó)稅函函【1998】771號(hào)）規(guī)規(guī)定，對(duì)企企業(yè)以房屋屋或其他不不動(dòng)產(chǎn)抵頂頂有關(guān)債務(wù)務(wù)的行為，，應(yīng)按“銷(xiāo)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)”稅目征征收營(yíng)業(yè)稅稅。（4）企業(yè)業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)贈(zèng)與他人人，視同銷(xiāo)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)業(yè)稅?！?5十六、房地地產(chǎn)企業(yè)以以“購(gòu)房回回租”、““售后回購(gòu)購(gòu)”等形式式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的營(yíng)營(yíng)業(yè)稅處理理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司采取取“購(gòu)房回回租”、““售后回購(gòu)購(gòu)”等形式式，進(jìn)行促促銷(xiāo)活動(dòng)（（即與購(gòu)房房者簽訂““商品房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同””，將商品品房賣(mài)給購(gòu)購(gòu)房者同時(shí)時(shí)，根據(jù)合合同約定的的期限，在在一定時(shí)期期后，又將將該商品房房購(gòu)回）的的，應(yīng)對(duì)房房地產(chǎn)公司司和購(gòu)房者者均應(yīng)按““銷(xiāo)售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)”稅目目征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅?！?6土地增值稅稅疑難解析析一、土地增增值稅的清清算單位土地增值稅稅以國(guó)家有有關(guān)部門(mén)審審批的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目為單位位進(jìn)行清算算，對(duì)于分分期開(kāi)發(fā)的的項(xiàng)目，以以分期項(xiàng)目目為單位清清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中中同時(shí)包含含普通住宅宅和非普通通住宅的，，應(yīng)分別計(jì)計(jì)算增值額額。27二、土地增增值稅的清清算條件（一）符合合下列情形形之一的，，納稅人應(yīng)應(yīng)進(jìn)行土地地增值稅的的清算：1.房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目全部竣工工、完成銷(xiāo)銷(xiāo)售的；2.整體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓未竣工工決算房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地使使用權(quán)的。。28（二）符合合下列情形形之一的，，主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)可要要求納稅人人進(jìn)行土地地增值稅清清算：1.已竣工工驗(yàn)收的房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目，已已轉(zhuǎn)讓的房房地產(chǎn)建筑筑面積占整整個(gè)項(xiàng)目可可售建筑面面積的比例例在85%以上，或或該比例雖雖未超過(guò)85%，但但剩余的可可售建筑面面積已經(jīng)出出租或自用用的；2.取得銷(xiāo)銷(xiāo)售（預(yù)售售）許可證證滿(mǎn)三年仍仍未銷(xiāo)售完完畢的；3.納稅人人申請(qǐng)注銷(xiāo)銷(xiāo)稅務(wù)登記記但未辦理理土地增值值稅清算手手續(xù)的；4.省稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定定的其他情情況。29三、如何認(rèn)認(rèn)定“普通通標(biāo)準(zhǔn)住宅宅”魯政辦發(fā)[2005]39號(hào)號(hào)明確享受優(yōu)優(yōu)惠政策的的普通住房房標(biāo)準(zhǔn)。享享受優(yōu)惠政政策的普通通住房應(yīng)同同時(shí)滿(mǎn)足以以下條件：：住宅小區(qū)區(qū)建筑容積積率1.0以上，單單套建筑面面積120平方米以以下，實(shí)際際成交價(jià)格格低于同級(jí)級(jí)別土地上上住房平均均交易價(jià)格格1.2倍倍以下。允允許單套建建筑面積和和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)動(dòng)，上浮比比例不得超超過(guò)20%。納稅人應(yīng)將將普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅與非非普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅分別別核算，普普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅與非普普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅核算劃劃分不清的的，一律按按非普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)計(jì)算征收土土地增值稅稅。30四、以房房地產(chǎn)投資資或聯(lián)營(yíng)的的土地增值值稅征收問(wèn)問(wèn)題以土地（房房地產(chǎn)）作作價(jià)入股進(jìn)進(jìn)行投資或或聯(lián)營(yíng)的，，凡所投資資、聯(lián)營(yíng)的的企業(yè)從事事房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的，或或房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)以以其建造的的商品房進(jìn)進(jìn)行投資、、聯(lián)營(yíng)或被被兼并的，，均應(yīng)按規(guī)規(guī)定征收土土地增值稅稅。除上述情況況之外，企企業(yè)和單位位以房地產(chǎn)產(chǎn)對(duì)外投資資或聯(lián)營(yíng)的的，暫免征征收土地增增值稅。31五、非直接銷(xiāo)售售和自用房房地產(chǎn)的收收入確定（一）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)將開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品用于于職工福利利、獎(jiǎng)勵(lì)、、對(duì)外投資資、分配給給股東或投投資人、抵抵償債務(wù)、、換取其他他單位和個(gè)個(gè)人的非貨貨幣性資產(chǎn)產(chǎn)等，發(fā)生生所有權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視視同銷(xiāo)售房房地產(chǎn)，其其收入按按下列方法法和順序確確認(rèn)：1.按本企企業(yè)在同一一地區(qū)、同同一年度銷(xiāo)銷(xiāo)售的同類(lèi)類(lèi)房地產(chǎn)的的平均價(jià)格格確定；2.由主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)參照當(dāng)?shù)氐禺?dāng)年、同同類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格或評(píng)估估價(jià)值確定定。（二）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)將開(kāi)發(fā)發(fā)的部分房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為為企業(yè)自用用或用于出出租等商業(yè)業(yè)用途時(shí)，，如果產(chǎn)權(quán)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，不征征收土地增增值稅，在在稅款清算算時(shí)不列收收入，不扣扣除相應(yīng)的的成本和費(fèi)費(fèi)用。32六、《土地地增值稅暫暫行條例》》及其實(shí)施施細(xì)則中規(guī)規(guī)定的“贈(zèng)贈(zèng)與”包括括哪些范圍圍(一)房產(chǎn)產(chǎn)所有有人、、土地地使用用權(quán)所所有人人將房房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、、土地地使用用權(quán)贈(zèng)贈(zèng)與直直系親親屬或或承擔(dān)擔(dān)直接接贍養(yǎng)養(yǎng)義務(wù)務(wù)人。。(二)房產(chǎn)產(chǎn)所有有人、、土地地使用用權(quán)所所有人人通過(guò)過(guò)中國(guó)國(guó)境內(nèi)內(nèi)非營(yíng)營(yíng)利的的社會(huì)會(huì)團(tuán)體體、國(guó)國(guó)家機(jī)機(jī)關(guān)將將房屋屋產(chǎn)權(quán)權(quán)、土土地使使用權(quán)權(quán)贈(zèng)與與教育育、民民政和和其他他社會(huì)會(huì)福利利、公公益事事業(yè)。。上述社社會(huì)團(tuán)團(tuán)體是是指中中國(guó)青青少年年發(fā)展展基金金會(huì)、、希望望工程程基金金會(huì)、、宋慶慶齡基基金會(huì)會(huì)、減減災(zāi)委委員會(huì)會(huì)、中中國(guó)紅紅十字字會(huì)、、中國(guó)國(guó)殘疾疾人聯(lián)聯(lián)合會(huì)會(huì)、全全國(guó)老老年基基金會(huì)會(huì)、老老區(qū)促促進(jìn)會(huì)會(huì)以及及經(jīng)民民政部部門(mén)批批準(zhǔn)成成立的的其他他非營(yíng)營(yíng)利的的公益益性組組織。。33七、地地方政政府要要求房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)代收收的費(fèi)費(fèi)用如如何計(jì)計(jì)征土土地增增值稅稅的問(wèn)問(wèn)題對(duì)于縣縣級(jí)及及縣級(jí)級(jí)以上上人民民政府府要求求房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)在在售房房時(shí)代代收的的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用用，如如果代代收費(fèi)費(fèi)用是是計(jì)入入房?jī)r(jià)價(jià)中向向購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)方一一并收收取的的，可可作為為轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)所所取得得的收收入計(jì)計(jì)稅；；如果果代收收費(fèi)用用未計(jì)計(jì)入房房?jī)r(jià)中中，而而是在在房?jī)r(jià)價(jià)之外外單獨(dú)獨(dú)收取取的，，可以以不作作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)的收收入。。對(duì)于代代收費(fèi)費(fèi)用作作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收收入計(jì)計(jì)稅的的，在在計(jì)算算扣除除項(xiàng)目目金額額時(shí)，，可予予以扣扣除，，但不不允許許作為為加計(jì)計(jì)20%扣扣除的的基數(shù)數(shù)；對(duì)對(duì)于代代收費(fèi)費(fèi)用未未作為為轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)的的收入入計(jì)稅稅的，，在計(jì)計(jì)算增增值額額時(shí)不不允許許扣除除代收收費(fèi)用用。34八、關(guān)關(guān)于計(jì)計(jì)算增增值額額時(shí)扣扣除已已繳納納印花花稅的的問(wèn)題題細(xì)則中中規(guī)定定允許許扣除除的印印花稅稅，是是指在在轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)時(shí)時(shí)繳納納的印印花稅稅。房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)按照照《施施工、、房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)制制度》》的有有關(guān)規(guī)規(guī)定，，其繳繳納的的印花花稅列列入管管理費(fèi)費(fèi)用，，已相相應(yīng)予予以扣扣除。。因此此，房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)實(shí)際際繳納納的印印花稅稅，不不在計(jì)計(jì)入““與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房產(chǎn)有有關(guān)的的稅金金”中中扣除除。其他的的土地地增值值稅納納稅義義務(wù)人人在計(jì)計(jì)算土土地增增值稅稅時(shí)允允許扣扣除在在轉(zhuǎn)讓讓時(shí)繳繳納的的印花花稅。。35九、計(jì)計(jì)算土土地增增值稅稅扣除除項(xiàng)目目時(shí)，，利息息支出出如何何扣除除《國(guó)家家稅務(wù)務(wù)總局局關(guān)于于土地地增值值稅清清算有有關(guān)問(wèn)問(wèn)題的的通知知》（（國(guó)稅稅函〔〔2010〕220號(hào)））進(jìn)進(jìn)一步步重申申：““（（一））財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用用中的的利息息支出出，凡凡能夠夠按轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目計(jì)算算分?jǐn)倲偛⑻崽峁┙鸾鹑跈C(jī)機(jī)構(gòu)證證明的的，允允許據(jù)據(jù)實(shí)扣扣除，，但最最高不不能超超過(guò)按按商業(yè)業(yè)銀行行同類(lèi)類(lèi)同期期貸款款利率率計(jì)算算的金金額。。其他他房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用，，在按按照““取得得土地地使用用權(quán)所所支付付的金金額””與““房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本””金額額之和和的5%以以?xún)?nèi)計(jì)計(jì)算扣扣除。。（（二））凡不不能按按轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)計(jì)算分分?jǐn)偫⒅еС龌蚧虿荒苣芴峁┕┙鹑谌跈C(jī)構(gòu)構(gòu)證明明的，，房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用在在按““取得得土地地使用用權(quán)所所支付付的金金額””與““房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本””金額額之和和的10%以?xún)?nèi)內(nèi)計(jì)算算扣除除。全全部部使用用自有有資金金，沒(méi)沒(méi)有利利息支支出的的，按按照以以上方方法扣扣除。?！?6十、房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司為業(yè)業(yè)主免免費(fèi)辦辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證而支支付的的辦證證費(fèi)用用處理理問(wèn)題題房地產(chǎn)產(chǎn)公司司為了了促銷(xiāo)銷(xiāo)給購(gòu)購(gòu)房戶(hù)戶(hù)免費(fèi)費(fèi)辦理理產(chǎn)權(quán)權(quán)證，，該項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用用屬于于房地地產(chǎn)公公司的的銷(xiāo)售售費(fèi)用用，根根據(jù)《《土地地增值值稅暫暫行條條例實(shí)實(shí)施細(xì)細(xì)則》》關(guān)于于房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用扣扣除的的規(guī)定定，與與開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目有關(guān)關(guān)的銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用、、管理理費(fèi)用用均按按照固固定的的比例例計(jì)算算扣除除，因因此，，該費(fèi)費(fèi)用不不再單單獨(dú)扣扣除。。根據(jù)《《營(yíng)業(yè)業(yè)稅暫暫行條條例》》第五五條、、《營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅暫行行條例例實(shí)施施細(xì)則則》第第十四四條規(guī)規(guī)定，，該項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用用也不不能從從營(yíng)業(yè)業(yè)額中中扣除除?！?7十一、、土地地計(jì)稅稅成本本在計(jì)計(jì)算土土地增增值稅稅時(shí)怎怎樣確確定A房地地產(chǎn)公公司2006年年8月月將一一塊土土地投投資B公司司（非非房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)）），該該土地地的買(mǎi)買(mǎi)家為為500萬(wàn)萬(wàn)元，，投資資時(shí)評(píng)評(píng)價(jià)值值為2000萬(wàn)萬(wàn)元。。此后后A公公司吸吸收合合并了了B公公司，，合并并時(shí)土土地入入賬價(jià)價(jià)值為為2060萬(wàn)元元（含含60萬(wàn)元元的契契稅））。合合并后后A公公司在在土地地上建建造商商品房房對(duì)外外出售售。請(qǐng)請(qǐng)問(wèn)，，在計(jì)計(jì)算土土地增增值稅稅時(shí)土土地成成本是是按500萬(wàn)元元還是是按2060萬(wàn)萬(wàn)元確確定？？為什什么？？38根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)行的的土地地增值值稅政政策規(guī)規(guī)定，，A公公司在在計(jì)算算土地地增值值稅時(shí)時(shí)土地地使用用權(quán)應(yīng)應(yīng)該按按2060萬(wàn)元元計(jì)算算扣除除，依依據(jù)如如下：：1、《《財(cái)政政部國(guó)國(guó)家家稅務(wù)務(wù)總局局關(guān)于于土地地增值值稅一一些具具體問(wèn)問(wèn)題規(guī)規(guī)定的的通知知》（財(cái)稅稅字【【1995】48號(hào)號(hào)））規(guī)定，，對(duì)于于以房房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行行投資資、聯(lián)聯(lián)營(yíng)的的，投投資、、聯(lián)營(yíng)營(yíng)的一一方以以土地地（房房地產(chǎn)產(chǎn)）作作價(jià)入入股進(jìn)進(jìn)行投投資或或作為為聯(lián)營(yíng)營(yíng)條件件，將將房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓到到所投投資、、聯(lián)營(yíng)營(yíng)的企企業(yè)中中時(shí)，，暫免免征收收土地地增值值稅。。對(duì)投投資、、聯(lián)營(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)將上上述房房地產(chǎn)產(chǎn)再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的，應(yīng)應(yīng)征收收土地地增值值稅。。而財(cái)稅39【2006】21號(hào)號(hào)文明確，，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)以以其建造的的商品房進(jìn)進(jìn)行投資和和聯(lián)營(yíng)的，，均不適用用《財(cái)政部部、國(guó)家稅稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于土地增增值稅一些些具體問(wèn)題題規(guī)定的通通知》（財(cái)財(cái)稅字〔1995〕〕48號(hào)））第一條暫暫免征收土土地增值稅稅的規(guī)定。。2、根據(jù)上上述規(guī)定，，A公司將將土地投資資于B公司司，是否是是同銷(xiāo)售繳繳納土地增增值稅，取取決于A公公司和B公公司是否屬屬于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)。如如果其中一一方屬于房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)，則則A公司司在第一次次投資時(shí)應(yīng)應(yīng)根據(jù)稅法法的“分解解”（分分解為銷(xiāo)售售不動(dòng)產(chǎn)和和投資兩項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)）理理論規(guī)定，，對(duì)已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的視同銷(xiāo)銷(xiāo)售增值額額2000-500=1500（萬(wàn)元元）40按照規(guī)定繳繳納土地增增值稅；如如果雙方均均非房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)，此時(shí)A公司可享享受免稅優(yōu)優(yōu)惠。但無(wú)無(wú)論如何，，此時(shí)B公公司取得土土地使用權(quán)權(quán)的入賬價(jià)價(jià)值應(yīng)為2060萬(wàn)萬(wàn)元（含契契稅60萬(wàn)萬(wàn)元）。此此后A公司司吸收合并并B公司時(shí)時(shí)，合并時(shí)時(shí)土地的入入賬價(jià)值自自然應(yīng)該等等于合并企企業(yè)原土地地賬面價(jià)值值2060萬(wàn)元。本本例中：（1）A公公司為房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)，其將將土地投資資于非房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)B公司司，視同銷(xiāo)銷(xiāo)售收益1500萬(wàn)萬(wàn)元必須按按照規(guī)定繳繳納土地增增值稅；41此時(shí)，B公公司取得土土地使用權(quán)權(quán)的入賬價(jià)價(jià)值為2060萬(wàn)元元。此后A公司合并并B公司時(shí)時(shí)，合并時(shí)時(shí)土地的入入賬金額同同樣應(yīng)該為為2060萬(wàn)元。（2）假設(shè)設(shè)B公司為為房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)，，根據(jù)財(cái)稅稅【2006】21號(hào)文件規(guī)規(guī)定，A公公司將土地地投資于房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)時(shí)，，應(yīng)當(dāng)按照照規(guī)定繳納納投資環(huán)節(jié)節(jié)的土地增增值稅，B公司接受受土地使用用權(quán)的價(jià)值值為2060萬(wàn)元；；隨后A公公司合并B公司時(shí)，，合并時(shí)的的土地入賬賬價(jià)值自然然同樣是2060萬(wàn)萬(wàn)元。423、土地成本確確認(rèn)規(guī)定納稅人為取取得土地使使用權(quán)所支支付的地價(jià)價(jià)款。取得得土地使用用權(quán)時(shí)未支支付地價(jià)款款或不能提提供已經(jīng)支支付地價(jià)款款憑據(jù)的，，不允許扣扣除取得土土地使用權(quán)權(quán)所支付的的金額?！渡綎|省地地稅局關(guān)于于明確投資資入股土地地征收土地地增值稅扣扣除項(xiàng)目金金額問(wèn)題的的通知》（（魯?shù)囟惡?004】30號(hào)）規(guī)定定，納稅人人利用外單單位投資入入股的土地地從事房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的，由于其其取得該宗宗土地使用用權(quán)并無(wú)支支付任何金金額43故在轉(zhuǎn)讓該該宗土地開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的的房地產(chǎn)計(jì)計(jì)算土地增增值稅時(shí)，，不得按照照投資入股股企業(yè)取得得土地使用用權(quán)時(shí)支付付的金額或或投資入股股時(shí)土地的的評(píng)估價(jià)值值作為扣除除項(xiàng)目金額額予以扣除除。4、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本本的構(gòu)成：：包括：土土地征用及及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)、前期期工程費(fèi)、、建筑安裝裝工程費(fèi)、、基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)、公共共配套設(shè)施施費(fèi)、開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)用用。土地增值稅稅的計(jì)算扣扣除項(xiàng)目采采取正列舉的辦法，凡凡《辦法》》第十九條條未列舉的的項(xiàng)目，均均不得在計(jì)計(jì)算土地增增值稅時(shí)予予以扣除。。44個(gè)人所得稅稅疑難解析析一、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)以低低于成本價(jià)價(jià)的價(jià)格向向職工售房房，職工因因此而少支支出的差價(jià)價(jià)部分，屬屬于個(gè)人所所得稅的應(yīng)應(yīng)稅所得，，應(yīng)按照““工資薪金金所得”項(xiàng)項(xiàng)目繳納個(gè)個(gè)人所得稅稅。參照取取得全年一一次性獎(jiǎng)金金的計(jì)算辦辦法計(jì)算。。二、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)對(duì)業(yè)績(jī)突突出的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)人員提供供免費(fèi)旅游游獎(jiǎng)勵(lì)，營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)人員是是雇員的，，按照“工工資薪金””項(xiàng)目繳納納個(gè)人所得得稅；非雇雇員的，按按照“勞務(wù)務(wù)報(bào)酬所得得”項(xiàng)目繳繳納個(gè)人所所得稅。45三、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)開(kāi)發(fā)商品房房分配給股股東，按照照分出商品品房的公允允價(jià)值，按按照股息、、利息、紅紅利所得稅稅目，計(jì)算算繳納個(gè)人人所得稅；；分配給職職工的，按按照“工資資薪金所得得”稅目代代扣代繳個(gè)個(gè)人所得稅稅。四、支付的的售樓人員員的提成，，屬于本單單位職工的的，按照““工資薪金金所得”扣扣繳個(gè)人所所得稅；非非本單位職職工的,按按照“勞務(wù)務(wù)報(bào)酬所得得”扣繳個(gè)個(gè)人所得稅稅。五、企業(yè)所得稅稅46涉稅票據(jù)疑疑難解析一、如何認(rèn)認(rèn)定合法有效憑憑據(jù)：土地增值值稅清算中中計(jì)算與清清算項(xiàng)目有有關(guān)的扣除除項(xiàng)目金額額時(shí)，要求求據(jù)以計(jì)算算扣除的項(xiàng)項(xiàng)目金額必必須提供合合法有效的的憑證。根根據(jù)《稅收收征管法》》第十九條條”納稅人人、扣繳義義務(wù)人按照照有關(guān)法律律、行政法法規(guī)和國(guó)務(wù)務(wù)院財(cái)政、、稅務(wù)主管管部門(mén)的規(guī)規(guī)定設(shè)置賬賬簿，根據(jù)據(jù)合法、有有效憑證記記賬，進(jìn)行行核算”的的立法宗旨旨，稅收意意義的“合合法有效憑憑證”47是指同時(shí)滿(mǎn)滿(mǎn)足下列條條件的原始始憑證或記記賬憑證（1）符合合中華人民民共和國(guó)有有關(guān)法律、、行政法規(guī)規(guī)的規(guī)定；；（2）符符合中華人人民共和國(guó)國(guó)財(cái)政部關(guān)關(guān)于會(huì)計(jì)憑憑證管理的的具體規(guī)定定；（3））符合國(guó)家家稅務(wù)總局局關(guān)于發(fā)票票及其他票票據(jù)管理的的具體規(guī)定定。網(wǎng)上認(rèn)證；；到當(dāng)?shù)囟惗悇?wù)部門(mén)認(rèn)認(rèn)定。二、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)申報(bào)報(bào)扣除時(shí)，，提供各類(lèi)類(lèi)“合法有有效憑證””應(yīng)掌握的的原則（1）支付給給從事生產(chǎn)產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的的納稅人（（如建筑公公司、設(shè)計(jì)計(jì)院、監(jiān)理理公司等））且屬于收收款48方應(yīng)稅行為為性質(zhì)款項(xiàng)項(xiàng)的，應(yīng)提提供收款方方開(kāi)具的套套印稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)發(fā)票監(jiān)監(jiān)制章的發(fā)發(fā)牌或經(jīng)省省級(jí)稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)不不需套印發(fā)發(fā)票監(jiān)制章章的專(zhuān)業(yè)發(fā)發(fā)票。（2）支付付給行政機(jī)機(jī)關(guān)或政府府行業(yè)管理理機(jī)構(gòu)（如如房管局、、土管局、、規(guī)劃局等等）的行政政事業(yè)性收收費(fèi)，應(yīng)提提供收款方方開(kāi)具的財(cái)財(cái)政部門(mén)管管理的行政政性收費(fèi)收收據(jù)。（3）支付付給有關(guān)單單位和個(gè)人人且不屬于于收款方應(yīng)應(yīng)稅行為性性質(zhì)款項(xiàng)的的（如拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)、、拆遷49安置費(fèi)等）），應(yīng)提供供收款方開(kāi)開(kāi)具（或收收款方向稅稅務(wù)部門(mén)申申請(qǐng)開(kāi)具））的非經(jīng)營(yíng)營(yíng)性收入專(zhuān)專(zhuān)用發(fā)票。。三、“甲方方供才”發(fā)發(fā)票如何開(kāi)開(kāi)具一般來(lái)來(lái)講包工不不包料的過(guò)過(guò)程，施工工單位只就就勞務(wù)費(fèi)金金額開(kāi)具發(fā)發(fā)票。建設(shè)設(shè)單位將購(gòu)購(gòu)買(mǎi)材料的的發(fā)票直接接入賬。施施工單位的的營(yíng)業(yè)稅計(jì)計(jì)稅依據(jù)必必須包括””甲方供才才“金額。。四、支付傭傭金如何取取得發(fā)票50根據(jù)規(guī)定，，納稅人發(fā)發(fā)生的銷(xiāo)售售傭金可以以計(jì)入銷(xiāo)售售費(fèi)用，準(zhǔn)準(zhǔn)予在所得得稅前扣除除，但必須須同時(shí)符合合下列條件件：（1）有合合法真實(shí)憑憑證；（2）支付付對(duì)象必須須是獨(dú)立的的有權(quán)從事事中介服務(wù)務(wù)的納稅人人或個(gè)人（（支付對(duì)象象不含本單單位雇員））；（3）支付付個(gè)人的傭傭金，除另另有規(guī)定外外，不得超超過(guò)服務(wù)金金額5%。。51五、單位采采購(gòu)物資如如不能取得得正規(guī)發(fā)票票，應(yīng)該如如何處理？？要求采購(gòu)人人員在采購(gòu)購(gòu)物資時(shí)向向銷(xiāo)貨方索索取發(fā)票；；如果銷(xiāo)貨方方不能提供供發(fā)票，購(gòu)購(gòu)貨單位可可向所在地地稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)開(kāi)發(fā)票，并并以此作為為入賬憑證證。52房地產(chǎn)業(yè)涉涉及的稅種種房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建建設(shè)稅企業(yè)所得稅稅個(gè)人所得稅稅土地增值稅稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使使用稅耕地占用稅稅印花稅契稅車(chē)船稅53行業(yè)稅收風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為為如下問(wèn)題題：1.收入確確認(rèn)問(wèn)題2.成本費(fèi)費(fèi)用列支問(wèn)問(wèn)題3.利用關(guān)關(guān)聯(lián)方交易易轉(zhuǎn)移利潤(rùn)潤(rùn)問(wèn)題4.企業(yè)之之間相互利利用偷逃稅稅款問(wèn)題5.代扣代代繳營(yíng)業(yè)稅稅、所得稅稅問(wèn)題6.土地增增值稅問(wèn)題題7.其他稅稅種問(wèn)題8.其它問(wèn)問(wèn)題54收入確認(rèn)問(wèn)問(wèn)題(存在遲計(jì)計(jì)、少計(jì)、、漏計(jì)現(xiàn)象象)1.預(yù)售房房款未按規(guī)規(guī)定及時(shí)入入賬，確認(rèn)認(rèn)收入。A.企業(yè)““預(yù)收賬款款”不及時(shí)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入入，造成少少繳各項(xiàng)稅稅金及附加加。如，將預(yù)收收的定金、、房款長(zhǎng)期期掛賬，不不給購(gòu)房人人開(kāi)具正式式的發(fā)票，，致使“預(yù)預(yù)收帳款””結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售售收入的時(shí)時(shí)間滯后，，通過(guò)推遲遲“預(yù)收帳帳款”結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)“銷(xiāo)售收收入”的時(shí)時(shí)間。B.有有的的企企業(yè)業(yè)將將預(yù)預(yù)收收房房款款記記入入““其其他他應(yīng)應(yīng)付付款款””，，從從而而隱隱瞞瞞收收入入，，不不繳繳稅稅金金。552.不不及及時(shí)時(shí)確確認(rèn)認(rèn)收收入入一次次性性收收款款不不開(kāi)開(kāi)票票，，推推遲遲記記收收入入。。收到到購(gòu)購(gòu)房房者者銀銀行行按按揭揭款款，，不不及及時(shí)時(shí)入入賬賬。。委托托代代理理銷(xiāo)銷(xiāo)售售，，不不及及時(shí)時(shí)收收取取售售房房款款，，推推遲遲確確認(rèn)認(rèn)收收入入。。采取取包包銷(xiāo)銷(xiāo)方方式式，，未未按按包包銷(xiāo)銷(xiāo)合合同同約約定定的的收收款款時(shí)時(shí)間間、、金金額額確確認(rèn)認(rèn)收收入入。。563.隱隱瞞瞞收收入入，，收收入入計(jì)計(jì)算算不不準(zhǔn)準(zhǔn)確確將““價(jià)價(jià)外外費(fèi)費(fèi)用用””按按““代代收收代代繳繳款款項(xiàng)項(xiàng)””處處理理如有有線(xiàn)線(xiàn)電電視視安安裝裝費(fèi)費(fèi)、、管管道道費(fèi)費(fèi)、、煤煤氣氣費(fèi)費(fèi)、、水水電電安安裝裝費(fèi)費(fèi)、、物物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)、、水水電電費(fèi)費(fèi)因施施工工方方延延誤誤工工期期等等原原因因收收取取的的罰罰款款（（違違約約金金））57利用用往往來(lái)來(lái)帳帳戶(hù)戶(hù)隱隱藏藏收收入入收到到客客戶(hù)戶(hù)定定金金、、誠(chéng)誠(chéng)意意金金、、違違約約金金等等，，通通過(guò)過(guò)往往來(lái)來(lái)帳帳戶(hù)戶(hù)核核算算，，不不計(jì)計(jì)收收入入。。將售售房房款款掛掛在在往往來(lái)來(lái)賬賬上上或或直直接接沖沖減減開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本。。58設(shè)置置帳帳外外帳帳將實(shí)實(shí)際際取取得得的的租租金金或或營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)收收入入在在賬賬外外循循環(huán)環(huán)或或記記入入關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)企企業(yè)業(yè)。。收到到銀銀行行撥撥付付按按揭揭款款后后，，不不及及時(shí)時(shí)入入賬賬，，形形成成賬賬外外收收入入，，或或?qū)⑹帐盏降降牡陌窗唇医铱羁铐?xiàng)項(xiàng)記記入入““短短期期借借款款””科科目目。。假借借各各種種名名義義，，隱隱瞞瞞收收入入轉(zhuǎn)讓讓在在建建項(xiàng)項(xiàng)目目，，以以未未辦辦理理立立項(xiàng)項(xiàng)人人和和土土地地使使用用人人的的更更名名手手續(xù)續(xù)為為名名，，不不記記收收入入。。59對(duì)““拆拆一一還還一一，，多多增增補(bǔ)補(bǔ)價(jià)價(jià)””回回遷遷戶(hù)戶(hù)，，以以增增加加面面積積繳繳納納的的購(gòu)購(gòu)房房款款計(jì)計(jì)收收入入，，而而將將等等面面積積的的部部分分成成本本價(jià)價(jià)直直接接視視為為拆拆遷遷成成本本。。采取取先先收收取取租租金金再再銷(xiāo)銷(xiāo)售售的的策策略略，，將將已已完完工工的的產(chǎn)產(chǎn)品品出出租租，，不不按按規(guī)規(guī)定定作作收收入入確確認(rèn)認(rèn)。。售售后后返返租租業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)，，以以沖沖減減租租金金后后實(shí)實(shí)際際收收取取的的款款項(xiàng)項(xiàng)計(jì)計(jì)收收入入。。簽訂訂精精裝裝修修商商品品房房購(gòu)購(gòu)銷(xiāo)銷(xiāo)合合同同，，對(duì)對(duì)裝裝修修部部分分的的房房款款開(kāi)開(kāi)據(jù)據(jù)建建筑筑業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)票票，，或或不不計(jì)計(jì)、、少少計(jì)計(jì)裝裝修修房房款款；；假按按揭揭取取得得銀銀行行貸貸款款，，不不計(jì)計(jì)收收入入或或直直接接抵抵付付進(jìn)進(jìn)料料款款。。無(wú)正正當(dāng)當(dāng)理理由由，，以以明明顯顯偏偏低低價(jià)價(jià)格格將將商商品品房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售給給本本公公司司股股東東及及相相關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)企企業(yè)業(yè)及及個(gè)個(gè)人人。。以動(dòng)動(dòng)遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)抵抵頂頂購(gòu)購(gòu)房房款款等等業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)，，不不記記收收入入。60視同同銷(xiāo)銷(xiāo)售售，，不不記記收收入入因未未進(jìn)進(jìn)行行貨貨幣幣交交易易、、沒(méi)沒(méi)有有取取得得收收入入而而未未計(jì)計(jì)收收入入。。如，，將將自自行行開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的房房產(chǎn)產(chǎn)無(wú)無(wú)償償贈(zèng)贈(zèng)與與他他人人、、用用于于贊贊助助、、職職工工福福利利、、獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)、、對(duì)對(duì)外外投投資資、、分分配配給給股股東東或或投投資資人人、、換換取取其其他他單單位位和和個(gè)個(gè)人人的的非非貨貨幣幣性性資資產(chǎn)產(chǎn)。。以商品房房抵付施施工單位位工程款款、銀行行貸款、、抵廣告告費(fèi)。61成本費(fèi)用用列支問(wèn)問(wèn)題(存在多多列成本本費(fèi)用的的現(xiàn)象)1．不按按稅法規(guī)規(guī)定確認(rèn)認(rèn)成本。。將當(dāng)年度度成本、、費(fèi)用全全部列入入已完工工產(chǎn)品成成本，未未在完工工產(chǎn)品和和在產(chǎn)品品之間進(jìn)進(jìn)行分配配，人為為減少會(huì)會(huì)計(jì)利潤(rùn)潤(rùn)。對(duì)連續(xù)滾滾動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目，，不劃分分成本負(fù)負(fù)擔(dān)對(duì)象象，模糊糊應(yīng)納稅稅所得額額。62可以有償償出讓的的營(yíng)業(yè)性性配套設(shè)設(shè)施（包包括商店店、超市市、菜市市場(chǎng)、銀銀行、郵郵局、學(xué)學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院、餐餐廳等）），應(yīng)單單獨(dú)進(jìn)行行成本核核算。產(chǎn)權(quán)不明明確的配配套設(shè)施施（包括括地下車(chē)車(chē)庫(kù)、托托兒所、、幼兒園園、游泳泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)、、乒乓球球室、羽羽毛球場(chǎng)場(chǎng)、文化化站、會(huì)會(huì)所等）），除企業(yè)自自用應(yīng)按按建造固固定資產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行處處理外，，應(yīng)當(dāng)單單獨(dú)核算算其成本本。自用、出出租用房房產(chǎn)混入入“開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品””科目中中，直接接轉(zhuǎn)增““經(jīng)營(yíng)成成本”。。632.成本本費(fèi)用重重復(fù)入賬賬。企業(yè)利用用建安工工程施工工復(fù)雜、、項(xiàng)目繁繁多，專(zhuān)專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)強(qiáng)的行業(yè)業(yè)特點(diǎn)，，重復(fù)列列支費(fèi)用用。附屬工程程等項(xiàng)目目成本重重復(fù)列支支。開(kāi)發(fā)商在在與施工工企業(yè)簽簽訂建筑筑安裝合合同時(shí)，，已經(jīng)將將附屬工工程、水水電工程程、屋面面防水工工程等包包括在合合同總價(jià)價(jià)款中，，同時(shí)與與施工企企業(yè)協(xié)商商又將該該部分工工程指定定給其他他企業(yè)施施工，但但在工程程完工結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)成本本時(shí)，將將該部分分工程重重復(fù)進(jìn)入入開(kāi)發(fā)成成本。供材重復(fù)復(fù)入賬。。開(kāi)發(fā)商將將開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目全部部發(fā)包給給建筑施施工企業(yè)業(yè)，且合合同中明明確規(guī)定定建筑材材料由承承包企業(yè)業(yè)負(fù)擔(dān)，，但仍將將為施工工企業(yè)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的建建筑材料料的票據(jù)據(jù)在開(kāi)發(fā)發(fā)成本中中列支。。643.虛列列、多列列成本費(fèi)費(fèi)用利用成本本核算特特點(diǎn)虛增增成本，，以每平平米的單單位造價(jià)價(jià)×銷(xiāo)售售面積的的金額來(lái)來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)成成本。多預(yù)提施施工費(fèi)用用，虛列列開(kāi)發(fā)成成本；滾動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目，，多列前前期開(kāi)發(fā)發(fā)土地成成本，多多轉(zhuǎn)銷(xiāo)售售成本；；在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本本時(shí)，虛虛增銷(xiāo)售售面積，，多攤經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本本；發(fā)生銷(xiāo)售售退回業(yè)業(yè)務(wù)，只只沖記收收入，不不沖回已已結(jié)轉(zhuǎn)成成本；65在代建工程程、提供勞勞務(wù)過(guò)程程中節(jié)省省的材料料、下腳腳料、報(bào)報(bào)廢工程程或產(chǎn)品品的殘料料等，按按合同規(guī)規(guī)定留歸歸開(kāi)發(fā)企企業(yè)所有有的，未未按實(shí)際際取得時(shí)時(shí)的市場(chǎng)場(chǎng)公平成成交價(jià)確確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。4.混淆淆成本、、費(fèi)用列列支界限限，超標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)列支支費(fèi)用將開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中的的利息支支出列入入“財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用””，未在成本本對(duì)象中中分?jǐn)偨杞杩罾⑾?。將開(kāi)發(fā)部部門(mén)或工工程指揮揮部門(mén)發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用用列入管管理費(fèi)用用賬戶(hù)。。虛增代理理費(fèi)用、、廣告費(fèi)費(fèi)、利息息支出等等。665.非法法憑證列列支成本本費(fèi)用現(xiàn)現(xiàn)象較普普遍。發(fā)生的成成本、費(fèi)費(fèi)用支出出未按規(guī)規(guī)定取得得或無(wú)法法取得正正式發(fā)票票（支付付工程款款、材料料款），，而以白白條的形形式在稅稅前列支支。從外地虛虛開(kāi)材料料采購(gòu)發(fā)發(fā)票，或或到稅負(fù)負(fù)較低的的地區(qū)申申請(qǐng)代開(kāi)開(kāi)發(fā)票，，或者使使用假發(fā)發(fā)票入賬賬。通過(guò)資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估虛虛增土地地開(kāi)發(fā)成成本（①變更更注冊(cè)資資本；②②企業(yè)改改制過(guò)程程；③對(duì)對(duì)外投資資時(shí)。）），利用非回回遷人員員身份，，虛列拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)。67利用關(guān)聯(lián)聯(lián)方交易易轉(zhuǎn)移利利潤(rùn)問(wèn)題題與關(guān)聯(lián)企企業(yè)之間間，特別別是同一一地址辦辦公的關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)之間，，由于業(yè)業(yè)務(wù)往來(lái)來(lái)頻繁，，利益關(guān)關(guān)系密切切，通過(guò)過(guò)互轉(zhuǎn)收入入和費(fèi)用用，或以以較低的的價(jià)格轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)（包括銷(xiāo)銷(xiāo)售給股股東、法法定代表表人等）），將開(kāi)開(kāi)發(fā)房地地產(chǎn)利潤(rùn)潤(rùn)轉(zhuǎn)移，，造成房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目虧損或或微利。?；蛘邔㈤_(kāi)發(fā)的的商品房房低價(jià)賣(mài)給給股東、、關(guān)系單單位或關(guān)關(guān)系人。。68企業(yè)之間間相互利利用共同同偷逃稅稅款問(wèn)題題先祖后售售、售后后包租，，雙方均均未納稅稅。合作建房房，按一一定比例例參與分分配房屋屋，雙方方均未納納稅。以出租土土地使用用權(quán)為代代價(jià)換取取房屋所所有權(quán)，，雙方均均未納稅稅。以房換地地及以地地?fù)Q房，，雙方均均未納