房地產(chǎn)估價(jià)培訓(xùn)課件

高職高專(zhuān)房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)業(yè)規(guī)劃教材

《房地產(chǎn)估價(jià)》

（第2版）

第七章長(zhǎng)期趨勢(shì)法第八章路線(xiàn)價(jià)法與地價(jià)評(píng)估第九章房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)報(bào)告第七章長(zhǎng)期趨勢(shì)法【學(xué)習(xí)目標(biāo)】

通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，應(yīng)理解長(zhǎng)期趨勢(shì)法的基本原理，了解長(zhǎng)期趨勢(shì)法的估價(jià)步驟，熟練掌握各種長(zhǎng)期趨勢(shì)法的原理和估價(jià)程序，并能根據(jù)情況選擇合適的方法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格。第一節(jié)長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述一、基本原理1、概念長(zhǎng)期趨勢(shì)法是依據(jù)一系列已知的房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料和數(shù)據(jù)，運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行推測(cè)、判斷的估價(jià)方法。2、理論依據(jù)反映一些自然或社會(huì)現(xiàn)象的時(shí)間數(shù)列，構(gòu)成了長(zhǎng)期趨勢(shì)變動(dòng)。人們可以根據(jù)時(shí)間序列變動(dòng)的規(guī)律進(jìn)行外延或類(lèi)推，來(lái)預(yù)測(cè)這些現(xiàn)象在下一時(shí)期可能達(dá)到的水平。3、適用的對(duì)象和條件長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象是價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)適用的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)的較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，而且所擁有的歷史價(jià)格資料要真實(shí)。4、主要作用①用于對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的推測(cè)、判斷，如用于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；②用于收益估價(jià)法中預(yù)測(cè)未來(lái)的租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率、凈收益等；③用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整；④用來(lái)比較、分析兩宗(或兩類(lèi))以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力；⑤用來(lái)填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料的缺乏等。二、估價(jià)步驟①搜集估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實(shí)、可靠；②整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫(huà)出時(shí)間序列圖；③觀(guān)察、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格隨時(shí)間變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的模式(或數(shù)學(xué)模型)；④以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。第二節(jié)長(zhǎng)期趨勢(shì)法的主要方法一、平均增減量法如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期增減量大致相同時(shí)，可以采用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格。其計(jì)算公式如下：

Vi＝P0＋d×i

式中：

Vi

——

第i期(可為年、半年、季、月等，下同)房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值；

i——時(shí)期序數(shù)，i＝1，2，…，n；

P0

——

基期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值；

d

——

逐期增減量的平均數(shù)；

Pi——第i期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值。

【案例7-1】需要預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)2010年、2011年的價(jià)格，已知該類(lèi)房地產(chǎn)2005—2009年的價(jià)格及其逐年上漲額如表7-1中第2列和第3列所示。

表7-1某類(lèi)房地產(chǎn)2005—2009年的價(jià)格(元／㎡)

年份房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值逐年上漲額房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值20057810200681303208145200784603308480200888103508815200991503409150【解】從表7-1中可知該類(lèi)房地產(chǎn)2005~2009年價(jià)格的逐年上漲額大致相同。據(jù)此就可以計(jì)算4年的逐年上漲額的平均數(shù)，并用該逐年上漲額的平均數(shù)推算出各年的趨勢(shì)值。

該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格逐年上漲額的平均數(shù)為：

據(jù)此預(yù)測(cè)該宗房地產(chǎn)2010年的價(jià)格為：

V5＝7810＋335×5

＝9485(元／㎡)

預(yù)測(cè)該宗房地產(chǎn)2011年的價(jià)格，則為：

V6＝7810＋335×6

＝9820(元／㎡)

對(duì)于例7-1中4年的逐年上漲額，可選用表7-2中各種不同的權(quán)數(shù)予以加權(quán)。表7-2中的權(quán)數(shù)是根據(jù)一般慣例進(jìn)行假設(shè)的。

表7-2年份逐年上漲額第一種權(quán)數(shù)第二種權(quán)數(shù)第三種權(quán)數(shù)20063200.10.10.120073300.20.20.120083500.30.20.220093400.40.50.6例7-1如果采用表7-2中的第二種權(quán)數(shù)進(jìn)行加權(quán)，則4年的逐年上漲額的加權(quán)平均數(shù)為：

d＝320×0.1＋330×0.2＋350×0.2＋340×0.5＝338(元／㎡)

用這個(gè)逐年上漲額的加權(quán)平均數(shù)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)2010年的價(jià)格為：

V5＝7810＋338×5＝9500(元／㎡)二、、平平均均發(fā)發(fā)展展速速度度法法如果果房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格時(shí)時(shí)間間序序列列的的逐逐期期發(fā)發(fā)展展速速度度大大致致相相同同，，就就可可以以計(jì)計(jì)算算其其逐逐期期發(fā)發(fā)展展速速度度的的平平均均數(shù)數(shù)，，即即平平均均發(fā)發(fā)展展速速度度，，據(jù)據(jù)此此推推算算各各期期的的趨趨勢(shì)勢(shì)值值。。計(jì)計(jì)算算公公式式如如下下：：式中中t———平均均發(fā)發(fā)展展速速度度。?！景咐?-2】】需要要預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)某某宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)2010年、、2011年的的價(jià)價(jià)格格，，已已知知該該類(lèi)類(lèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)2005~2009年的的價(jià)價(jià)格格及及其其逐逐年年上上漲漲速速度度如如表表7-3中第第2列和和第第3列所所示示。。表7-3某類(lèi)類(lèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)2005~2009年的的價(jià)價(jià)格格(元／／㎡㎡)年份房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值逐年上漲速度（%）房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值2005660020067750117.4778820079200118.79190200810850117.910844200913000119.812796【解】從表表7-3中可可知知該該類(lèi)類(lèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)2005~2009年價(jià)價(jià)格格的的逐逐年年上上漲漲速速度度大大致致相相同同，，據(jù)據(jù)此此可可以以計(jì)計(jì)算算4年的的平平均均上上漲漲速速度度，，并并用用平平均均上上漲漲速速度度推推算算出出各各年年的的趨趨勢(shì)勢(shì)值值。。該類(lèi)類(lèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的平平均均發(fā)發(fā)展展速速度度為為：：即平平均均每每年年上上漲漲118%，據(jù)據(jù)此此預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)該該宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)2010年的的價(jià)價(jià)格格為為：：V5＝6600××1.185＝l5099(元／／㎡㎡)預(yù)測(cè)測(cè)該該宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)2011年的的價(jià)價(jià)格格為為：：V6＝6600××1.186＝17817(元／／㎡㎡)三、、移移動(dòng)動(dòng)平平均均法法移動(dòng)動(dòng)平平均均法法是是根根據(jù)據(jù)房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的時(shí)時(shí)間間序序列列的的移移動(dòng)動(dòng)平平均均數(shù)數(shù)進(jìn)進(jìn)行行估估價(jià)價(jià)。。（一一））簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單移移動(dòng)動(dòng)平平均均法法【案例例7-3】】某類(lèi)類(lèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)2008年各各月月份份的的價(jià)價(jià)格格如如表表7-4中第2列所示。。使用簡(jiǎn)簡(jiǎn)單移動(dòng)動(dòng)平均法法估算該該類(lèi)房地地產(chǎn)2009年1月份的價(jià)價(jià)格?！窘狻吭谟?jì)算移移動(dòng)平均均數(shù)時(shí)，，每次應(yīng)應(yīng)采用幾幾個(gè)月來(lái)來(lái)計(jì)算，，需要根根據(jù)時(shí)間間序列的的序數(shù)和和變動(dòng)周周期來(lái)決決定。如如果序數(shù)數(shù)多，變變動(dòng)周期期長(zhǎng)，則則可以采采用每6個(gè)月甚至至每12個(gè)月來(lái)計(jì)計(jì)算；反反之，可可以采用用每2個(gè)月或每每5個(gè)月來(lái)計(jì)計(jì)算。對(duì)本例房房地產(chǎn)2008年的價(jià)格格，采用用每5個(gè)月的實(shí)實(shí)際值計(jì)計(jì)算其移移動(dòng)平均均數(shù)。計(jì)計(jì)算方法法是：把把1～5月的價(jià)格格加起來(lái)來(lái)除以5得6860元／㎡，，把2～6月的價(jià)格格加起來(lái)來(lái)除以5得6900元／㎡，，把3～7月的價(jià)格格加起來(lái)來(lái)除以5得6942元／㎡，，依此類(lèi)類(lèi)推，見(jiàn)見(jiàn)表7-4中第3列。再根根據(jù)每5個(gè)月的移移動(dòng)平均均數(shù)計(jì)算算其逐月月的上漲漲額，見(jiàn)見(jiàn)表7-4中第4列。表7-4某類(lèi)房地地產(chǎn)2008年各月的的價(jià)格(元／㎡)月份房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值每5個(gè)月的移動(dòng)平均數(shù)移動(dòng)平均數(shù)的逐月上漲額168002682036880686046890690040569106942426700069743239.277030701036388704070564637.297070709034107140712838117170127220分兩種情情況計(jì)算算：（1）當(dāng)移動(dòng)動(dòng)平均數(shù)數(shù)的逐月月上漲額額比較平平穩(wěn)時(shí)，，可以采采用最后后一年的的移動(dòng)平平均數(shù)的的逐月上上漲額來(lái)來(lái)進(jìn)行計(jì)計(jì)算。由由于最后后一個(gè)移移動(dòng)平均均數(shù)7128與2009年1月相差3個(gè)月，所所以預(yù)測(cè)測(cè)該類(lèi)房房地產(chǎn)2009年1月的價(jià)格格為：7128+38×3＝7242(元／㎡)（2）各期之之間的趨趨勢(shì)變動(dòng)動(dòng)較大時(shí)時(shí)，應(yīng)將將移動(dòng)平平均數(shù)的的逐月上上漲額再再進(jìn)行一一次移動(dòng)動(dòng)平均，，以此確確定估價(jià)價(jià)值。此此時(shí)，該該類(lèi)房地地產(chǎn)2009年1月的價(jià)格格為：7128+37.2××3＝7239.6(元／㎡)二）加權(quán)權(quán)移動(dòng)平平均法加權(quán)移動(dòng)動(dòng)平均法法是將估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)前每若若干時(shí)期期的房地地產(chǎn)價(jià)格格的實(shí)際際值經(jīng)過(guò)過(guò)加權(quán)之之后，再再采用類(lèi)類(lèi)似簡(jiǎn)單單移動(dòng)平平均法的的方法進(jìn)進(jìn)行趨勢(shì)勢(shì)估計(jì)。。四、指數(shù)數(shù)修勻法法指數(shù)修勻勻法，是是以本期期房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的的實(shí)際值值和本期期的預(yù)測(cè)測(cè)值為根根據(jù)，經(jīng)經(jīng)過(guò)修勻勻平滑之之后作為為下期，，即估價(jià)價(jià)日期房房地產(chǎn)的的估價(jià)值值的一種種方法。。設(shè)：Pi為第i期房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的的實(shí)際值值；Vi為第i期的預(yù)測(cè)測(cè)值；a為平滑系系數(shù)，0≤a≤1。則Vi+1為第i+l期房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的的預(yù)測(cè)值值，即指指數(shù)平滑滑值為：：運(yùn)用指數(shù)數(shù)修勻法法進(jìn)行估估價(jià)的關(guān)關(guān)鍵在于于平滑系系數(shù)a的確定：：①一般般房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格時(shí)時(shí)間序列列較平穩(wěn)穩(wěn)，數(shù)據(jù)據(jù)波動(dòng)較較小時(shí)，，a取值可小小一些（（一般在在0.1~0.4），這樣樣可以增增大遠(yuǎn)期期數(shù)據(jù)的的權(quán)數(shù)和和作用，，充分利利用歷史史數(shù)據(jù)的的信息；；②若時(shí)時(shí)間序列列數(shù)據(jù)起起伏波動(dòng)動(dòng)比較大大，則a應(yīng)取較大大的值（（一般在在0.6~0.9），這樣樣可以加加大近期期數(shù)據(jù)的的權(quán)數(shù)和和作用；；③若房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格時(shí)間間序列變變動(dòng)為接接近穩(wěn)定定的常數(shù)數(shù)是，a取中間值值（一般般在0.4~0.6）。在實(shí)際工工作中，，估價(jià)人人員可通通過(guò)試算算來(lái)確定定a的值，即即對(duì)同一一個(gè)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)價(jià)格格用不同同的a值進(jìn)行試試算，取取指數(shù)平平滑值與與實(shí)際價(jià)價(jià)格的絕絕對(duì)誤差差最小的的a值，作為為所需的的平滑系系數(shù)?！景咐?-4】】2013年1~12月份某城城市某類(lèi)類(lèi)商品房房的實(shí)際際價(jià)格如如表7-5第2列所示。。假定a分別取0.1、0.5、0.9，并設(shè)1月份的實(shí)實(shí)際價(jià)格格即為其其預(yù)測(cè)值值，請(qǐng)計(jì)計(jì)算2013年各月份份、2014年1月的指數(shù)數(shù)平滑值值。表7-52013年各月份份、2014年1月某城市市某類(lèi)商商品房?jī)r(jià)價(jià)格的指指數(shù)平滑滑值元元/m2月份實(shí)際價(jià)格指數(shù)平滑值a=0.1時(shí)a=0.5時(shí)a=0.9時(shí)16958695869586958269386958.06958.06958.0368616956.06948.06940.0467976946.56904.56868.9567316931.66850.86804.2667126911.56790.96738.3767706891.56751.46714.6867996879.46760.76764.5967896871.46779.96795.51067496863.16784.46789.71168326851.76766.76753.11269426849.76799.46824.1次年1月6859.06870.76930.2【解】2013年1月該類(lèi)商商品房的的指數(shù)平平滑值為為：6958（元/m2）2013年2月該類(lèi)商商品房的的指數(shù)平平滑值為為：（1）a=0.1時(shí)，指數(shù)數(shù)平滑值值=0.1×6958＋（1－0.1）×6958=6958（元/m2）（2）a=0.5時(shí)，指數(shù)數(shù)平滑值值=0.5×6958＋（1－0.5）×6958=6958（元/m2）（3）a=0.9時(shí)，指數(shù)數(shù)平滑值值=0.9×6958＋（1－0.9）×6958=6958（元/m2）2008年3月該類(lèi)商商品房的的指數(shù)平平滑值為為：（1）a=0.1時(shí)，指數(shù)數(shù)平滑值值=0.1×6938＋（1－0.1）×6958=6956（元/m2）（2）a=0.5時(shí)，指數(shù)數(shù)平滑值值=0.5×6938＋（1－0.5）×6958=6948（元/m2）（3）a=0.9時(shí)，指數(shù)數(shù)平滑值值=0.9×6938＋（1－0.9）×6958=6940（元/m2）2014年1月該類(lèi)商商品房的的指數(shù)平平滑值為為：（1）a=0.1時(shí)，指數(shù)數(shù)平滑值值=0.1×6942＋（1－0.1）×6849.7=6959（元/m2）（2）a=0.5時(shí)，指數(shù)數(shù)平滑值值=0.5×6942＋（1－0.5）×6799.4=6870.7（元/m2）（3）a=0.9時(shí)，指數(shù)數(shù)平滑值值=0.9×6942＋（1－0.9）×6824.1=6930.2（元/m2）同理，可可求出其其它月份份的指數(shù)數(shù)平滑值值，其結(jié)結(jié)果見(jiàn)表表7-5第3、4、5列。五、數(shù)學(xué)學(xué)曲線(xiàn)擬擬合法數(shù)學(xué)曲線(xiàn)線(xiàn)擬合法法是根據(jù)據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的的時(shí)間序序列資料料，視價(jià)價(jià)格為時(shí)時(shí)間的函函數(shù)，運(yùn)運(yùn)用最小小二乘法法求得變變動(dòng)趨勢(shì)勢(shì)線(xiàn)，并并使其延延伸來(lái)評(píng)評(píng)估房地地產(chǎn)價(jià)格格的估價(jià)價(jià)方法。。運(yùn)用直線(xiàn)線(xiàn)趨勢(shì)法法評(píng)估房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的基基本公式式為：y＝a＋bx，式中，x為時(shí)間，，表現(xiàn)為為自變量量；y為房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格，，表現(xiàn)為為因變量量；a、b為常數(shù)，，a為直線(xiàn)在在y軸上的截截距，b為直線(xiàn)的的斜率。。運(yùn)用直直線(xiàn)趨勢(shì)勢(shì)法評(píng)估估房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的的關(guān)鍵，，是a、b值的確定定。根據(jù)據(jù)最小二二乘法求求得a、b的值分別別為：為了計(jì)算算方便，，往往設(shè)設(shè)∑x=0，此時(shí)，為了使∑∑x=0，一般采采取如下下方法：：（1）當(dāng)時(shí)間間序列的的項(xiàng)數(shù)為為奇數(shù)時(shí)時(shí)，設(shè)中中間項(xiàng)的的x=0，中間項(xiàng)項(xiàng)之前的的項(xiàng)依次次設(shè)為﹣l，﹣2，﹣3，…，中間項(xiàng)項(xiàng)之后的的項(xiàng)依次次設(shè)為1，2，3，…；（2）當(dāng)時(shí)間間序列的的項(xiàng)數(shù)為為偶數(shù)時(shí)時(shí)，以中中間兩項(xiàng)項(xiàng)相對(duì)稱(chēng)稱(chēng)，前者者依次設(shè)設(shè)為﹣1，﹣3，﹣5，…，后者者依次次設(shè)為為l，3，5，…?！纠?-5】某城市市某類(lèi)類(lèi)商品品房2005—2013年的價(jià)價(jià)格變變動(dòng)情情況如如表7-6中第2列所示示。表7-6某城市市某類(lèi)類(lèi)商品品房2005—2013年的價(jià)價(jià)格(元／㎡㎡)年份y價(jià)格時(shí)間xx2xy趨勢(shì)值（a＋bx）20054201-416-168043984.920064404-39-132124370.4820074706-24-94124756.0620085003-11-50035141.64200954080005527.22201058051158055912.82011620224124046298.382012670739201216683.9620137309416292367069.54n=9∑y=49745∑x=0∑x2=60∑xy=23135【解】因此，，描述述該類(lèi)類(lèi)商品品房?jī)r(jià)價(jià)格變變動(dòng)長(zhǎng)長(zhǎng)期趨趨勢(shì)線(xiàn)線(xiàn)的方方程為為：y＝a＋bx＝5527.22＋385.58x預(yù)測(cè)該該城市市該類(lèi)類(lèi)房地地產(chǎn)2014年的價(jià)價(jià)格為為：y＝5527.22＋385.58××5＝7455.12(元／㎡㎡)預(yù)測(cè)該該城市市該類(lèi)類(lèi)房地地產(chǎn)2015年的價(jià)價(jià)格為為：y＝5527.22＋385.58××6＝7840.70(元／㎡㎡)第八章章路路線(xiàn)線(xiàn)價(jià)法法與地地價(jià)評(píng)評(píng)估【學(xué)習(xí)目目標(biāo)】掌握路路線(xiàn)價(jià)價(jià)法的的評(píng)估估程序序以及及利用用路線(xiàn)線(xiàn)價(jià)法法評(píng)估估不同同形狀狀、位位置土土地的的方法法，掌掌握基基準(zhǔn)地地價(jià)修修正法法的基基本操操作程程序，，掌握握對(duì)建建筑物物進(jìn)行行地價(jià)價(jià)分?jǐn)倲偟姆椒椒?。。理解解路線(xiàn)線(xiàn)價(jià)及及路線(xiàn)線(xiàn)價(jià)法法的含含義、、路線(xiàn)線(xiàn)價(jià)法法的適適用范范圍和和條件件、深深度價(jià)價(jià)格修修正率率的制制作原原理和和方法法，基基準(zhǔn)地地價(jià)的的含義義、基基準(zhǔn)地地價(jià)的的評(píng)估估方法法和步步驟。。了解解建筑筑物地地價(jià)分分?jǐn)偟牡囊饬x義，地地租的的含義義、主主要的的地租租理論論以及及地租租量的的計(jì)算算。第一節(jié)節(jié)路路線(xiàn)線(xiàn)價(jià)法法一、路路線(xiàn)價(jià)價(jià)法的的原理理（一））路線(xiàn)線(xiàn)價(jià)法法的概概念路線(xiàn)價(jià)價(jià)法是是指對(duì)對(duì)面臨臨特定定街道道而可可及性性相當(dāng)當(dāng)?shù)耐镣恋兀?，設(shè)定定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)深度度，選選取若若干標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)宗宗地求求得平平均價(jià)價(jià)格，，將此此平均均價(jià)格格稱(chēng)為為路線(xiàn)線(xiàn)價(jià)，，然后后配合合臨街街深度度價(jià)格格修正正率表表和其其他價(jià)價(jià)格修修正率率表，，測(cè)算算該街街道其其他臨臨街土土地價(jià)價(jià)格的的一種種估價(jià)價(jià)方法法。（二））路線(xiàn)線(xiàn)價(jià)法法的理理論依依據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格形成成的替替代原原理。。在路線(xiàn)線(xiàn)價(jià)法法中不不做“交易情情況修修正”和“交易日日期修修正”的原因因：①路線(xiàn)線(xiàn)價(jià)是是標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)宗地地的平平均價(jià)價(jià)格，，已是是正常常價(jià)格格；②路線(xiàn)線(xiàn)價(jià)所所對(duì)應(yīng)應(yīng)的日日期與與欲求求取的的其他他土地地價(jià)格格的日日期一一致，，都是是估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的的價(jià)格格。（三））路線(xiàn)線(xiàn)價(jià)法法的適適用對(duì)對(duì)象和和條件件適用于于城市市商業(yè)業(yè)街道道兩側(cè)側(cè)土地地的估估價(jià)。。特別適適用于于對(duì)土土地的的課稅稅、征征地拆拆遷或或土地地的重重新規(guī)規(guī)劃及及對(duì)批批量土土地進(jìn)進(jìn)行估估價(jià)。。正確運(yùn)運(yùn)用的的兩個(gè)個(gè)前提提條件件：首先，，深度度價(jià)格格修正正率及及其他他修正正率表表必須須科學(xué)學(xué)、合合理；；其次，，城市市規(guī)劃劃必須須完善善，街街道較較規(guī)整整，土土地的的排列列相對(duì)對(duì)整齊齊。（四））路線(xiàn)線(xiàn)價(jià)法法的操操作程程序1.劃分路路線(xiàn)價(jià)價(jià)區(qū)段段路線(xiàn)價(jià)價(jià)區(qū)段段一般般為帶帶狀區(qū)區(qū)段。。某個(gè)路路線(xiàn)價(jià)價(jià)區(qū)段段，是是指具具有同同一路路線(xiàn)價(jià)價(jià)的地地段。。原則上上以地地價(jià)有有顯著著差異異的地地點(diǎn)為為兩個(gè)個(gè)路線(xiàn)線(xiàn)價(jià)區(qū)區(qū)段的的分界界線(xiàn)，，通常常是從從十字字路或或丁字字路中中心處處劃分分，兩兩路口口之間間的地地段為為一路路線(xiàn)價(jià)價(jià)區(qū)段段。較長(zhǎng)的的繁華華街道道有時(shí)時(shí)需將將兩路路口之之間的的地段段作多多段劃劃分，，附設(shè)設(shè)不同同的路路線(xiàn)價(jià)價(jià)。某些不不很繁繁華的的街道道，同同一路路線(xiàn)價(jià)價(jià)區(qū)段段也可可延長(zhǎng)長(zhǎng)至數(shù)數(shù)個(gè)路路口。。同一街街道上上，若若某一一側(cè)的的繁華華程度度與對(duì)對(duì)側(cè)有有顯著著差異異時(shí)，，應(yīng)以以街道道中心心為分分界線(xiàn)線(xiàn)，將將街道道兩側(cè)側(cè)視為為兩個(gè)個(gè)路線(xiàn)線(xiàn)價(jià)區(qū)區(qū)段，，分別別附設(shè)設(shè)兩種種不同同的路路線(xiàn)價(jià)價(jià)。2.設(shè)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)深深度某路線(xiàn)線(xiàn)價(jià)區(qū)區(qū)段的的臨街街宗地地大部部分的的深度度為16m，則其其標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)深度度應(yīng)定定為16m，如果果臨街街宗地地普遍遍的深深度為為20m，則其其標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)深度度應(yīng)定定為20m。3.選取標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)宗宗地具體要要求是是：①一面面臨街街；②土地地形狀狀為矩矩形；；③臨街街深度度為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)深深度，，臨街街寬度度為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)寬寬度，，且二二者的的比例例適當(dāng)當(dāng)；④用途途、容容積率率、土土地使使用年年限、、土地地生熟熟程度度等在在路線(xiàn)線(xiàn)價(jià)區(qū)區(qū)段內(nèi)內(nèi)應(yīng)具具有代代表性性。4.調(diào)查評(píng)評(píng)估路路線(xiàn)價(jià)價(jià)路線(xiàn)價(jià)價(jià)是設(shè)設(shè)定在在街道道上的的若干干標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)宗地地的平平均價(jià)價(jià)格。。5.制作深深度價(jià)價(jià)格修修正率率表（1）深度度價(jià)格格修正正率的的含義義深度價(jià)價(jià)格修修正率率表示示同一一地塊塊的各各個(gè)部部分由由于其其臨街街深度度不同同，而而造成成地價(jià)價(jià)不同同變化化的相相對(duì)程程度。。（2）深度度價(jià)格格遞減減比率率深度價(jià)價(jià)格遞遞減比比率是是指臨臨街土土地中中各部部分的的價(jià)值值隨遠(yuǎn)遠(yuǎn)離街街道而而有遞遞減現(xiàn)現(xiàn)象（3）深度度價(jià)格格修正正率表表的制制作“四三二二一”法則是是將標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)深深度100英尺的的臨街街土地地劃分分為與與街道道平行行的四四等份份，由由臨街街方向向算起起，第第一個(gè)個(gè)25英尺的的價(jià)值值占整整塊土土地的的40%，第二二個(gè)25英尺的的價(jià)值值占整整塊土土地的的30%，第三三個(gè)25英尺的的價(jià)值值占整整塊土土地的的20%，第四四個(gè)25英尺的的價(jià)值值占整整塊土土地的的10%。如果超超過(guò)100英尺，，則用用“九八七七六”法則來(lái)來(lái)補(bǔ)充充，即即超過(guò)過(guò)100英尺的的第一一個(gè)25英尺的的價(jià)值值為臨臨街深深度為為100英尺的的土地地價(jià)值值的9%，第二二個(gè)25英尺的的價(jià)值值為臨臨街深深度為為100英尺的的土地地價(jià)值值的8%，第三三個(gè)25英尺的的價(jià)值值為臨臨街深深度為為100英尺的的土地地價(jià)值值的7%，第四四個(gè)25英尺的的價(jià)值值為臨臨街深深度為為100英尺的的土地地價(jià)值值的6%。6.計(jì)算臨臨街土土地的的價(jià)格格一般以以臨街街土地地的單單價(jià)作作為路路線(xiàn)價(jià)價(jià)，這這時(shí)一一面臨臨街的的矩形形土地地價(jià)格格的計(jì)計(jì)算公公式為為：=路線(xiàn)價(jià)價(jià)×平均深深度價(jià)價(jià)格修修正率率=路線(xiàn)價(jià)價(jià)×平均深深度價(jià)價(jià)格修修正率率×臨街寬寬度×臨街深深度如果宗宗地條條件特特殊，，如宗宗地為為街角角地、、兩面面臨街街地、、三角角形地地、梯梯形地地、不不規(guī)則則土地地等，，則除除了按按照上上述公公式計(jì)計(jì)算價(jià)價(jià)值外外，還還要做做加價(jià)價(jià)或減減價(jià)調(diào)調(diào)整。。計(jì)算算公式式為：：=路線(xiàn)價(jià)價(jià)×平均深深度價(jià)價(jià)格修修正率率×其他價(jià)價(jià)格修修正率率=路線(xiàn)價(jià)價(jià)×平均深深度價(jià)價(jià)格修修正率率×其他價(jià)價(jià)格修修正率率×土地面面積或者=路線(xiàn)價(jià)價(jià)×平均深深度價(jià)價(jià)格修修正率率±單價(jià)修修正額額=路線(xiàn)價(jià)價(jià)×平均深深度價(jià)價(jià)格修修正率率×土地面面積±總價(jià)修修正額額二、路路線(xiàn)價(jià)價(jià)法的的應(yīng)用用（一））一面面臨街街矩形形土地地價(jià)格格的計(jì)計(jì)算一面臨臨街矩矩形土土地的的估價(jià)價(jià)最為為簡(jiǎn)單單，直直接利利用下下列公公式式中：：V──土地價(jià)價(jià)格；；u──路線(xiàn)價(jià)價(jià)（用用土地地單價(jià)價(jià)表示示）；；──平均深深度價(jià)價(jià)格修修正率率；f──臨街寬寬度；；d──臨街深深度。?！纠?.1】圖8-2是一臨臨街深深度為為15.24m（即50英尺））、臨臨街寬寬度為為20m的矩形形土地地，其其所在在區(qū)段段的路路線(xiàn)價(jià)價(jià)（土土地單單價(jià)））為1500元/㎡，根據(jù)據(jù)表8-1中的深深度價(jià)價(jià)格修修正率率，計(jì)計(jì)算該該宗土土地的的單價(jià)價(jià)和總總價(jià)。?！窘狻?1500×140%=2100（元/㎡）=2100×15.24×20=640080（元））圖8-2（二））前后后兩面面臨街街矩形形土地地價(jià)格格的計(jì)計(jì)算先確定定高價(jià)價(jià)街(也稱(chēng)前前街)與低價(jià)價(jià)街(也稱(chēng)后后街)的影響響范圍圍的分分界線(xiàn)線(xiàn)再以此此分界界線(xiàn)將將土地地分為為前后后兩部部分按各自自所臨臨街道道的路路線(xiàn)價(jià)價(jià)和臨臨街深深度計(jì)計(jì)算價(jià)價(jià)格，，再將將此兩兩部分分的價(jià)價(jià)格加加總。。計(jì)算公公式如如下：：式中：：V──土地價(jià)價(jià)格；；──前街路路線(xiàn)價(jià)價(jià)；dvo──前街臨街深度價(jià)格修正率；do──前街影響深度u1──前街路線(xiàn)價(jià)；dv1──前街臨街深度價(jià)格修正率；f──臨街寬度；d──臨街深度。分界線(xiàn)線(xiàn)的求求取方方法如如下：：后街影影響深深度=總深度度－前前街影影響深深度【例8.2】如圖8-3所示，，有一一宗前前后兩兩面臨臨街的的宗地地，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)深深度為為20米，前前街路路線(xiàn)價(jià)價(jià)為15000元/㎡，后街街路線(xiàn)線(xiàn)價(jià)為為5000元/㎡，深度度百分分率按按“四三二二一”法則計(jì)計(jì)算，，試用用“重疊價(jià)價(jià)值估估價(jià)法法”估算土土地的的總價(jià)價(jià)及單單價(jià)。?！窘狻壳敖钟坝绊懮钌疃?15000÷÷(15000+5000)×40=30(米)后街影影響深深度=40－30=10(米)由于標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)深深度為為20米，得得：前街影影響深深度百百分率率為：：40%+30%+20%+10%+9%+8%=117%后街影影響深深度百百分率率為：：40%+30%=70%總價(jià)=15000××117%××50×30+5000×70%××50×10=4382500(元)單價(jià)=10525007÷÷(40×50)=2191.25(元/㎡)圖8-3（三））矩形形街角角地價(jià)價(jià)格的的計(jì)算算街角地地是指指位于于十字字路口口或丁丁字路路口的的土地地。先求取取高價(jià)價(jià)街(也稱(chēng)正正街)的價(jià)格格，再再計(jì)算算低價(jià)價(jià)街(也稱(chēng)旁旁街)的影響響加價(jià)價(jià)，然然后加加總。。計(jì)算算公式式如下下：式中：：V──土地價(jià)價(jià)格；；──正街路路線(xiàn)價(jià)價(jià)；──正街臨臨街深深度價(jià)價(jià)格修修正率率；──旁街路路線(xiàn)價(jià)價(jià)；──旁街臨臨街深深度價(jià)價(jià)格修修正率率；t──旁街影影響加加價(jià)率率；f──臨街寬寬度；；d──臨街深深度。。【例8.3】圖8-4中是一一塊矩矩形街街角地地，其其正街街路線(xiàn)線(xiàn)價(jià)為為2500元/㎡，旁街街路線(xiàn)線(xiàn)價(jià)為為1500元/㎡，臨正正街深深度為為22.86米(即75英尺)，臨旁旁街深深度為為15.24米(即50英尺)。根據(jù)據(jù)表8-1中的深深度價(jià)價(jià)格修修正率率，另另假設(shè)設(shè)旁街街影響響加價(jià)價(jià)率為為20%，計(jì)算算該宗宗土地地的單單價(jià)和和總價(jià)價(jià)。圖8-4【解】=2500×120%＋1500××140%×20%=3420（元/㎡）=×f×d=3420×22.86×15.24=119.15(萬(wàn)元)（四）三角角形土地價(jià)價(jià)格的計(jì)算算先將該三角角形土地作作補(bǔ)充線(xiàn)，，使其成為為一面臨街街的矩形土土地，依照照一面臨街街矩形土地地單價(jià)的計(jì)計(jì)算方法計(jì)計(jì)算，然后后乘以三角角形土地價(jià)價(jià)格修正率率。如果需要計(jì)計(jì)算總價(jià)，，則再乘以以該三角形形土地的面面積。計(jì)算算公式如下下：式中：V──土地價(jià)格；；u──路線(xiàn)價(jià)（用用土地單價(jià)價(jià)表示）；；──平均深度價(jià)價(jià)格修正率率；f──臨街寬度；；d──臨街深度；；h──三角形土地地價(jià)格修正正率。【例8.4】如圖8-5所示，有三三角形ABC土地，如果果臨街深度度80英尺的一面面臨街矩形形土地的平平均深度價(jià)價(jià)格修正率率為116%，臨街深度度80英尺的三角角形土地價(jià)價(jià)格修正率率為63%，試求三角角形ABC土地的價(jià)格格。圖8-5【解】在圖8-5上作補(bǔ)充線(xiàn)線(xiàn)AD，AE，BE及CF，則有：三角形ABD土地的總價(jià)價(jià)=2000×116%×63%×60×80÷÷2=3507840(元)三角形ACD土地的總價(jià)價(jià)=2000×116%×63%×20×80÷÷2=1169280(元)三角形ABC土地的總價(jià)價(jià)=三角形ABD土地的總價(jià)價(jià)－三角形形ACD土地的總價(jià)價(jià)=3507840－1169280=2338560(元)（五）其他他形狀土地地價(jià)格的計(jì)計(jì)算計(jì)算其他形形狀土地的的價(jià)格，通通常是先將將其劃分為為矩形、三三角形的土土地，然后后分別計(jì)算算這些矩形形、三角形形土地的價(jià)價(jià)格，再相相加減。第二節(jié)基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)修正法一、城市基基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)評(píng)估（一）基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)的含含義基準(zhǔn)地價(jià)是是指在城鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范范圍內(nèi)，對(duì)對(duì)現(xiàn)狀利用用條件下不不同級(jí)別或或不同均質(zhì)質(zhì)地域的土土地，按照照商業(yè)、居居住、工業(yè)業(yè)等用途，，分別評(píng)估估確定的某某一估價(jià)期期日上法定定最高出讓讓年期土地地使用權(quán)區(qū)區(qū)域平均價(jià)價(jià)格。（二）城市市基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)的評(píng)估方方法和步驟驟城市基準(zhǔn)地地價(jià)評(píng)估一一般按如下下方法和步步驟進(jìn)行：：（1）確定基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估估區(qū)域。（2）明確基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)內(nèi)涵、構(gòu)成成、表達(dá)方方式、基準(zhǔn)準(zhǔn)日期等（3）劃分地價(jià)價(jià)區(qū)段。通?？蓪⑼镣恋貏澐譃闉?類(lèi)地價(jià)區(qū)段段：①商業(yè)路線(xiàn)線(xiàn)價(jià)區(qū)段；；②住宅片區(qū)區(qū)段；③工業(yè)片區(qū)區(qū)段。（4）抽查評(píng)估估標(biāo)準(zhǔn)宗地地的價(jià)格。。（5）計(jì)算區(qū)段段地價(jià)。（6）確定基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)。（7）提出基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用用的技術(shù)和和建議。（三）城市市基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)評(píng)估的作作用（1）為政府出出讓土地、、進(jìn)行價(jià)格格調(diào)控提供供依據(jù)。（2）為城市的的布局規(guī)劃劃提供依據(jù)據(jù)。（3）為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的抵押貸貸款提供價(jià)價(jià)格依據(jù)。。（4）促進(jìn)土地地市場(chǎng)健康康發(fā)展。二、基準(zhǔn)地地價(jià)修正法法（一）基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)修正正法的含義義與適用范范圍基準(zhǔn)地價(jià)修修正法適用用于已公布布基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)的城市土土地估價(jià)（二）基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)修正正法的操作作程序(1)收集、整理理基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)的有關(guān)資資料。（2）確定待估估宗地所處處的土地級(jí)級(jí)別、對(duì)應(yīng)應(yīng)的基準(zhǔn)地地價(jià)、相應(yīng)應(yīng)的修正系系數(shù)表和該該級(jí)別基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)應(yīng)的地價(jià)內(nèi)內(nèi)涵和土地地開(kāi)發(fā)程度度等。（3）調(diào)查宗地地地價(jià)影響響因素的指指標(biāo)條件。。（4）確定待估估宗地區(qū)域域及個(gè)別因因素修正系系數(shù)。（5）確定待估估宗地使用用年限修正正系數(shù)。土地使用年年限修正系系數(shù)可按下下式計(jì)算：：式中，y──宗地使用年年限修正系系數(shù)；r──土地還原率率；m──待估宗地可可使用年限限；n──該用途土地地法定最高高出讓年限限。）×使用年限修修正系數(shù)×日期修正系系數(shù)×容積率修正正系數(shù)（6）確定日期修正系數(shù)。（7）確定容積率修正系數(shù)（8）確定待估宗地地價(jià)。一般按下列公式計(jì)算：待估宗地地價(jià)=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)×（第三節(jié)建建筑物物地價(jià)分?jǐn)倲傄?、建筑物物地價(jià)分?jǐn)倲偟囊饬x通過(guò)建筑物物地價(jià)分?jǐn)倲偪梢越鉀Q決各部分所所有者占有有的土地份份額、所享享有的土地地面積和地地價(jià)數(shù)額等等。二、建筑物物地價(jià)分?jǐn)倲偟姆椒ǎㄒ唬┌唇ńㄖ娣e進(jìn)進(jìn)行分?jǐn)偩唧w如下：：【例8.5】某幢建筑物物占用的土土地總面積積為1500平方米，總總建筑面積積為6000平方米，王王某擁有其其中150平方米的建建筑面積，，試按建筑筑面積分?jǐn)倲偟姆椒ㄓ?jì)計(jì)算王某占占有的土地地份額及應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟耐镣恋孛娣e。。【解】王某占有的的土地份額額為：150÷6000=2.5%王某應(yīng)分?jǐn)倲偟耐恋孛婷娣e為：1500××2.3%=37.5(㎡〉〉（二）按房房地價(jià)值進(jìn)進(jìn)行分?jǐn)偩唧w方法為為：【例8.6】某幢綜合性性大廈的房房地總價(jià)值值為6000萬(wàn)元，甲企企業(yè)擁有其其中的寫(xiě)字字樓部分，，該部分的的房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值為1200萬(wàn)元，乙企企業(yè)擁有其其中的商場(chǎng)場(chǎng)部分，該該部分的房房地產(chǎn)價(jià)值值為400萬(wàn)元，試按按房地價(jià)值值分?jǐn)偟姆椒椒ㄓ?jì)算兩兩企業(yè)各自自占有的土土地份額。?！窘狻考灼髽I(yè)占有有的土地份份額為：1200÷÷6000=20%乙企業(yè)占有有的土地份份額為：400÷6000=6.7%（三）按土土地價(jià)值進(jìn)進(jìn)行分?jǐn)偩唧w方法如如下：【例8.7】某棟大廈的的房地總價(jià)價(jià)值為8000萬(wàn)元，其中中建筑物總總價(jià)值為3000萬(wàn)元。陳教教授擁有該該大廈的一一部分，該該部分的房房地產(chǎn)價(jià)值值為250萬(wàn)元，該部部分的建筑筑物價(jià)值為為100萬(wàn)元。試按按土地價(jià)值值分?jǐn)偡椒ǚㄓ?jì)算陳教教授占有的的土地份額額及地價(jià)數(shù)數(shù)額?！窘狻筷惤淌谡加杏械耐恋胤莘蓊~為：陳教授享有有的地價(jià)數(shù)數(shù)額為：（萬(wàn)元）第四節(jié)地地租理論論與地租量量一、地租理理論（一）地租租的概念廣義地租是是指超額的的工資、利利息、利潤(rùn)潤(rùn)及利用任任何生產(chǎn)要要素所獲得得的超額報(bào)報(bào)酬或收益益；狹義地租是是指利用土土地所獲得得的超額報(bào)報(bào)酬或收益益。1．古典經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)的地租租理論（1）威廉·配第配第關(guān)于地地租量計(jì)算算用現(xiàn)在的的概念表達(dá)達(dá)即為：地租=市場(chǎng)價(jià)格－－生產(chǎn)成本本（2）理查德·坎蒂隆坎蒂隆關(guān)于于地租量的的計(jì)算用現(xiàn)現(xiàn)在的概念念表達(dá)即為為：地租=市場(chǎng)價(jià)格－－生產(chǎn)成本本－經(jīng)營(yíng)利利潤(rùn)（3）亞當(dāng)·斯密斯密的地租租量計(jì)算用用現(xiàn)在的概概念表達(dá)即即為：地租=市場(chǎng)價(jià)格－－生產(chǎn)成本本－普通利利潤(rùn)（平均均利潤(rùn)）（4）詹姆斯·安德森關(guān)于地租與與土地產(chǎn)品品價(jià)格的關(guān)關(guān)系，詹姆姆斯·安德森創(chuàng)立立了級(jí)差地地租論，說(shuō)說(shuō)一國(guó)之內(nèi)內(nèi)，各區(qū)土土壤互有差差異，假設(shè)設(shè)分等級(jí)排排列，依次次為A、B、C、D、E、F六個(gè)等級(jí)。。A級(jí)土地的肥肥沃度最高高，其余依依次遞減，，愈貧瘠的的土地，產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)產(chǎn)費(fèi)用愈高高。（5）大衛(wèi)·李嘉圖李嘉圖的地地租量計(jì)算算用現(xiàn)在的的概念表達(dá)達(dá)即為：地租=市場(chǎng)價(jià)格－－生產(chǎn)成本本－平均利利潤(rùn)（6）杜杜能能根據(jù)據(jù)杜杜能能的的論論述述，，其其地地租租量量計(jì)計(jì)算算用用現(xiàn)現(xiàn)在在的的概概念念表表達(dá)達(dá)即即為為：：地租租=市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格－－生生產(chǎn)產(chǎn)成成本本－－平平均均利利潤(rùn)潤(rùn)－－資資本本利利息息2.馬克克思思主主義義地地租租理理論論級(jí)差差地地租租Ⅰ是指指投投到到相相等等面面積積、、不不同同地地塊塊的的等等量量資資本本，，由由于于土土地地肥肥沃沃程程度度和和位位置置不不同同所所產(chǎn)產(chǎn)生生的的超超額額利利潤(rùn)潤(rùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化的的地地租租；；級(jí)差差地地租租Ⅱ是指指在在同同一一地地塊塊上上連連續(xù)續(xù)追追加加投投資資形形成成不不同同生生產(chǎn)產(chǎn)率率所所產(chǎn)產(chǎn)生生的的超超額額利利潤(rùn)潤(rùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化的的地地租租。。壟斷斷地地租租指指的的是是由由某某一一特特殊殊地地塊塊的的產(chǎn)產(chǎn)品品壟壟斷斷價(jià)價(jià)格格帶帶來(lái)來(lái)的的壟壟斷斷超超額額利利潤(rùn)潤(rùn)所所形形成成的的地地租租。。對(duì)于于任任何何一一塊塊產(chǎn)產(chǎn)生生地地租租的的土土地地可可以以歸歸結(jié)結(jié)為為下下列列3種情情況況之之一一:①提供供級(jí)級(jí)差差地地租租的的土土地地:地租租=級(jí)差差地地租租＋＋絕絕對(duì)對(duì)地地租租；；②僅僅提提供供絕絕對(duì)對(duì)地地租租的的土土地地：：地地租租=絕對(duì)對(duì)地地租租；；③壟壟斷斷土土地地:地租租=壟斷斷地地租租。。馬克克思思關(guān)關(guān)于于地地租租量量的的計(jì)計(jì)算算公公式式可可簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單地地寫(xiě)寫(xiě)成成：：地租租=市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格－－生生產(chǎn)產(chǎn)成成本本－－平平均均利利潤(rùn)潤(rùn)－－資資本本利利息息。。二、、地地租租量量的的計(jì)計(jì)算算地租租量量=農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品品的的市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格－－農(nóng)農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品品的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售稅稅費(fèi)費(fèi)－－農(nóng)農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品品的的生生產(chǎn)產(chǎn)成成本本－－土土地地上上投投入入資資本本的的利利息息－－農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者者的的利利潤(rùn)潤(rùn)。。在實(shí)實(shí)際際中中計(jì)計(jì)算算地地租租量量的的方方法法還還有有下下列列多多種種：：①?gòu)膹姆糠孔庾庵兄蟹址蛛x離出出地地租租；；②由由地地價(jià)價(jià)求求出出地地租租③采采用用比比較較法法求求出出地地租租；；④采采用用類(lèi)類(lèi)似似假假設(shè)設(shè)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)法法的的方方法法求求出出地地租租。。第九九章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)與與估估價(jià)價(jià)報(bào)報(bào)告告【學(xué)習(xí)習(xí)目目標(biāo)標(biāo)】了解解房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)資資質(zhì)質(zhì)許許可可和和管管理理熟悉悉估估價(jià)價(jià)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的來(lái)來(lái)源源、、估估價(jià)價(jià)作作業(yè)業(yè)方方案案的的制制定定；；理解解實(shí)實(shí)地地查查看看與與相相關(guān)關(guān)資資料料搜搜集集整整理理的的步步驟驟和和方方法法，，明明確確估估價(jià)價(jià)的的基基本本事事項(xiàng)項(xiàng)；；掌握握估估價(jià)價(jià)方方法法的的選選擇擇，，估估價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果的的最最終終決決定定及及估估價(jià)價(jià)報(bào)報(bào)告告的的撰撰寫(xiě)寫(xiě)。。第一一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)一、、一一級(jí)級(jí)資資質(zhì)質(zhì)1.機(jī)構(gòu)構(gòu)名名稱(chēng)稱(chēng)；；2.從事事房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)活活動(dòng)動(dòng)的的業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)；；3.注冊(cè)冊(cè)資資本本或或出出資資額額；；4.專(zhuān)職職注注冊(cè)冊(cè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)師師人人數(shù)數(shù)；；5.估價(jià)價(jià)標(biāo)標(biāo)的的50萬(wàn)平平方方米米以以上上或或者者土土地地面面積積25萬(wàn)平平方方米米以以上上；；6.法定定代代表表人人或或者者執(zhí)執(zhí)行行合合伙伙人人專(zhuān)專(zhuān)職職從從事事房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)工工作作3年以以上上7.有限限責(zé)責(zé)任任公公司司的的股股東東；；8.有限限責(zé)責(zé)任任公公司司的的股股份份或或者者合合伙伙企企業(yè)業(yè)專(zhuān)專(zhuān)職職注注冊(cè)冊(cè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)師師的的出出資資額額；；9.有固固定定的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)服服務(wù)務(wù)場(chǎng)場(chǎng)所所；；10.估價(jià)價(jià)質(zhì)質(zhì)量量管管理理、、估估價(jià)價(jià)檔檔案案管管理理、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)管管理理等等各各項(xiàng)項(xiàng)企企業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)部部管管理理制制度度健健全全；；11.隨機(jī)機(jī)抽抽查查的的1份房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)報(bào)報(bào)告告符符合合《房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)規(guī)規(guī)范范》的要要求求；；12.國(guó)家家法法律律、、法法規(guī)規(guī)規(guī)規(guī)定定的的其其他他條條件件。。二、、二二級(jí)級(jí)資資質(zhì)質(zhì)1.機(jī)構(gòu)構(gòu)名名稱(chēng)稱(chēng)有有房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)或或者者房房地地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估字字樣樣；；2.取得三級(jí)房地地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)資質(zhì)后從事事房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)活動(dòng)連續(xù)4年以上；3.有限責(zé)任公司司的注冊(cè)資本本人民幣100萬(wàn)元以上，合合伙企業(yè)的出出資額人民幣幣60萬(wàn)元以上；4.有8名以上專(zhuān)職注注冊(cè)房地產(chǎn)估估價(jià)師；5.在申請(qǐng)核定資資質(zhì)等級(jí)之日日前3年平均每年完完成估價(jià)標(biāo)的的物建筑面積積30萬(wàn)平方米以上上或者土地面面積15萬(wàn)平方米以上上；6.法定代表人或或者執(zhí)行合伙伙人是注冊(cè)后后從事房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專(zhuān)職職注冊(cè)房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師；7.有限責(zé)任公司司的股東中有有3名以上、合伙伙企業(yè)的合伙伙人中有2名以上專(zhuān)職注注冊(cè)房地產(chǎn)估估價(jià)師，股東東或者合伙人人中有一半以以上是注冊(cè)后后從事房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專(zhuān)職職注冊(cè)房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師；8.有限責(zé)任公司司的股份或者者合伙企業(yè)的的出資額中專(zhuān)專(zhuān)職注冊(cè)房地地產(chǎn)估價(jià)師的的股份或者出出資額合計(jì)不不低于60％；9.有固定的經(jīng)營(yíng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所；；10.估價(jià)質(zhì)量管理理、估價(jià)檔案案管理、財(cái)務(wù)務(wù)管理等各項(xiàng)項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管管理制度健全全；11.隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)報(bào)告符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)規(guī)范》的要求；12.國(guó)家法律、法法規(guī)規(guī)定的其其他條件。三、三級(jí)資質(zhì)質(zhì)1.機(jī)構(gòu)名稱(chēng)有房房地產(chǎn)估價(jià)或或者房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估字樣；2.有限責(zé)任公司司的注冊(cè)資本本人民幣50萬(wàn)元以上，合合伙企業(yè)的出出資額人民幣幣30萬(wàn)元以上；3.有3名以上專(zhuān)職注注冊(cè)房地產(chǎn)估估價(jià)師；4.在暫定期內(nèi)完完成估價(jià)標(biāo)的的物建筑面積積8萬(wàn)平方米以上上或者土地面面積3萬(wàn)平方米以上上；5.法定代表人或或者執(zhí)行合伙伙人是注冊(cè)后后從事房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專(zhuān)職職注冊(cè)房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師；6.有限責(zé)任公司司的股東中有有2名以上、合伙伙企業(yè)的合伙伙人中有2名以上專(zhuān)職注注冊(cè)房地產(chǎn)估估價(jià)師，股東東或者合伙人人中有一半以以上是注冊(cè)后后從事房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專(zhuān)職職注冊(cè)房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師；7.有限責(zé)任公司司的股份或者者合伙企業(yè)的的出資額中專(zhuān)專(zhuān)職注冊(cè)房地地產(chǎn)估價(jià)師的的股份或者出出資額合計(jì)不不低于60％；8.有固定的經(jīng)營(yíng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所；；9.估價(jià)質(zhì)量管理理、估價(jià)檔案案管理、財(cái)務(wù)務(wù)管理等各項(xiàng)項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管管理制度健全全；10.隨機(jī)抽查的1份房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)報(bào)告符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)規(guī)范》的要求；11.國(guó)家法律、法法規(guī)規(guī)定的其其他條件。新設(shè)立中介服服務(wù)機(jī)構(gòu)的房房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)級(jí)應(yīng)當(dāng)核定為為三級(jí)資質(zhì)，，設(shè)1年的暫定期。。四、設(shè)立房地地產(chǎn)估價(jià)分支支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具具備的條件1.名稱(chēng)采用“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)名稱(chēng)＋分分支機(jī)構(gòu)所在在地行政區(qū)劃劃名＋分公司司（分所）”的形式；2.分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)責(zé)人應(yīng)當(dāng)是注注冊(cè)后從事房房地產(chǎn)估價(jià)工工作3年以上并無(wú)不不良執(zhí)業(yè)記錄錄的專(zhuān)職注冊(cè)冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)師；3.在分支機(jī)構(gòu)所所在地有3名以上專(zhuān)職注注冊(cè)房地產(chǎn)估估價(jià)師；4.有固定的經(jīng)營(yíng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所；；5.估價(jià)質(zhì)量管理理、估價(jià)檔案案管理、財(cái)務(wù)務(wù)管理等各項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)部管理制制度健全。注注冊(cè)冊(cè)于分支機(jī)構(gòu)構(gòu)的專(zhuān)職注冊(cè)冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)師，不計(jì)入入設(shè)立分支機(jī)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的的專(zhuān)職注冊(cè)房房地產(chǎn)估價(jià)師師人數(shù)。五、申請(qǐng)核定定房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等等級(jí)應(yīng)提交的的材料1.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)級(jí)申請(qǐng)表（一一式二份，加加蓋申報(bào)機(jī)構(gòu)構(gòu)公章）；2.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)原資質(zhì)證證書(shū)正本復(fù)印印件、副本原原件；3.營(yíng)業(yè)執(zhí)照正、、副本復(fù)印件件（加蓋申報(bào)報(bào)機(jī)構(gòu)公章））；4.出資證明復(fù)印印件（加蓋申申報(bào)機(jī)構(gòu)公章章）；5.法定代表人或或者執(zhí)行合伙伙人的任職文文件復(fù)印件（（加蓋申報(bào)機(jī)機(jī)構(gòu)公章）；；6.專(zhuān)職注冊(cè)房地地產(chǎn)估價(jià)師證證明；7.固定經(jīng)營(yíng)服務(wù)務(wù)場(chǎng)所的證明明；8.經(jīng)工商行政管管理部門(mén)備案案的公司章程程或者合伙協(xié)協(xié)議復(fù)印件（（加蓋申報(bào)機(jī)機(jī)構(gòu)公章）及及有關(guān)估價(jià)質(zhì)質(zhì)量管理、估估價(jià)檔案管理理、財(cái)務(wù)管理理等企業(yè)內(nèi)部部管理制度的的文件、申報(bào)報(bào)機(jī)構(gòu)信用檔檔案信息；9.隨機(jī)抽查的在在申請(qǐng)核定資資質(zhì)等級(jí)之日日前3年內(nèi)申報(bào)機(jī)構(gòu)構(gòu)所完成的1份房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)報(bào)告復(fù)印件件（一式二份份，加蓋申報(bào)報(bào)機(jī)構(gòu)公章））。六、房地產(chǎn)估估價(jià)管理1.申請(qǐng)核定一級(jí)級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的的2.申請(qǐng)二、三級(jí)級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)3.從事房地產(chǎn)估估價(jià)活動(dòng)的機(jī)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依依法取得房地地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)資質(zhì)，并在在其資質(zhì)等級(jí)級(jí)許可范圍內(nèi)內(nèi)從事估價(jià)業(yè)業(yè)務(wù)。一一級(jí)資質(zhì)質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)可以從從事各類(lèi)房地地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)務(wù)。二二級(jí)資質(zhì)房房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)可以從事事除公司上市市、企業(yè)清算算以外的房地地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)務(wù)。三三級(jí)資質(zhì)房房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)可以從事事除公司上市市、企業(yè)清算算、司法鑒定定以外的房地地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)務(wù)。暫暫定期內(nèi)的的三級(jí)資質(zhì)房房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)可以從事事除公司上市市、企業(yè)清算算、司法鑒定定、城鎮(zhèn)房屋屋拆遷、在建建工程抵押以以外的房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。。第二節(jié)估估價(jià)業(yè)務(wù)受受理一、估價(jià)業(yè)務(wù)務(wù)來(lái)源渠道(一)被動(dòng)接受1）房屋所有權(quán)權(quán)人、土地使使用權(quán)人的代代理人個(gè)人；；2）房地產(chǎn)的欲欲購(gòu)買(mǎi)者也可可能要求對(duì)其其欲購(gòu)買(mǎi)的房房地產(chǎn)進(jìn)行估估價(jià)；3）一方以提供供房地產(chǎn)的方方式與另一方方合作4）房屋所有權(quán)權(quán)人、土地使使用權(quán)人將其其房地產(chǎn)抵押押貸款，貸款款人(如銀行)也可能委托其其信任的房地地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)該房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)；；5）城市房屋屋拆遷，拆遷遷人(往往不是房屋屋所有權(quán)人、、土地使用權(quán)權(quán)人)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)被拆遷房房屋進(jìn)行估價(jià)價(jià)；6）人民法院要要處理有關(guān)房房地產(chǎn)案件，，需要拍賣(mài)、、變賣(mài)、抵債債、定罪量刑刑、損害賠償償時(shí)，也可能能委托房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行行估價(jià)；7）政府為征收收房地產(chǎn)稅收收，也可能委委托房地產(chǎn)估估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)應(yīng)應(yīng)稅房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行估價(jià)，等等等。(二)主動(dòng)爭(zhēng)取不應(yīng)采取不正正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手手段，如：1）惡意壓低估估價(jià)服務(wù)收費(fèi)費(fèi)；2）給予回扣或或利誘；3）迎合委托人人的高估或者者低估要求(如向委托人承承諾可以按其其期望的價(jià)值值評(píng)估)；4）詆毀其他房房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師，發(fā)發(fā)布虛假、誤誤導(dǎo)或夸大的的宣傳、廣告告等等?！白杂凶怨馈毙袨椋?）對(duì)自己擁有有或想取得的的房地產(chǎn)，自自己提出估價(jià)價(jià)要求；2）在清產(chǎn)核資資時(shí)對(duì)自己擁?yè)碛械姆康禺a(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)；；3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)政府?dāng)M擬招標(biāo)、拍賣(mài)賣(mài)、掛牌出讓讓的土地使用用權(quán)進(jìn)行估價(jià)價(jià)，以確定自自己的報(bào)價(jià)或或出價(jià)。二、不應(yīng)承接接估價(jià)業(yè)務(wù)的的情形(1)按照估價(jià)回避避制度的要求求實(shí)施回避的的。(2)超越了本估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等等級(jí)許可業(yè)務(wù)務(wù)范圍的。(3)受自己的專(zhuān)業(yè)業(yè)和知識(shí)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)所限而難以以評(píng)估出客觀(guān)觀(guān)合理的價(jià)值值的。三、受理估價(jià)價(jià)委托四、明確估價(jià)價(jià)基本事項(xiàng)(一)明確估價(jià)目的的估價(jià)目的可以以通過(guò)以下幾幾種方式確定定：1）可以通過(guò)詢(xún)?cè)儐?wèn)委托人得得到估價(jià)報(bào)告告后作什么用用途；2）房地產(chǎn)抵押押估價(jià)目的應(yīng)應(yīng)當(dāng)表述為“為確定房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款額額度提供參考考依據(jù)而評(píng)估估房地產(chǎn)抵押押價(jià)值”；3）城市房屋拆拆遷估價(jià)目的的根據(jù)拆遷補(bǔ)補(bǔ)償方式，可可分為貨幣補(bǔ)補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)目目的和房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償償?shù)墓纼r(jià)目的的。其中，貨貨幣補(bǔ)償?shù)墓拦纼r(jià)目的應(yīng)當(dāng)當(dāng)表述為“為確定被拆遷遷房屋貨幣補(bǔ)補(bǔ)償金額而評(píng)評(píng)估其房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”；4）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換補(bǔ)償?shù)墓拦纼r(jià)目的可表表述為“為結(jié)算房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差差價(jià)而評(píng)估被被拆遷房屋的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格和所調(diào)調(diào)換房屋的房房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格”；5）在簡(jiǎn)要說(shuō)明明估價(jià)目的之之后，還應(yīng)描描述估價(jià)項(xiàng)目目的背景和必必要的解釋。。(二)明確估價(jià)對(duì)象象明確估價(jià)對(duì)象象的實(shí)物狀況況，就是要明明確待估價(jià)房房地產(chǎn)的構(gòu)成成和范圍。具具體地說(shuō)：1）它是土地，，還是建筑物物，或是既包包括土地又包包括建筑物；；2）是一宗房地地產(chǎn)，還是多多宗房地產(chǎn)，，或是一宗房房地產(chǎn)的某個(gè)個(gè)部分；3）對(duì)于正在運(yùn)運(yùn)營(yíng)、使用的的房地產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)明確是否包包含其中的家家具、電器、、裝飾品、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)設(shè)備等房房地產(chǎn)以外的的財(cái)產(chǎn)，如工工業(yè)房地產(chǎn)是是否包括地塊塊內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、構(gòu)筑物物、機(jī)器設(shè)備備等；4）對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，，還應(yīng)明確其其基礎(chǔ)設(shè)施完完備程度和場(chǎng)場(chǎng)地平整程度度；5）對(duì)于在建工工程，還應(yīng)明明確是當(dāng)前工工程進(jìn)度下的的狀況，還是是未來(lái)開(kāi)發(fā)完完