房地產(chǎn)經(jīng)營負責人培訓第九講房地產(chǎn)開發(fā)融資拓展

房地產(chǎn)經(jīng)營負責人培訓課程2012年3月呼和浩特第九講

房地產(chǎn)開發(fā)融資拓展教材相關內(nèi)容：《第八章》1、房地產(chǎn)融資的目的實現(xiàn)項目開發(fā)經(jīng)營目標和企業(yè)發(fā)展目標利用財務杠桿，提高項目盈利能力優(yōu)化資本結構一、房地產(chǎn)融資的目的與原則時機適當性原則安全性原則經(jīng)濟性原則可行性原則負債結構和比例的合理性原則2、房地產(chǎn)融資的原則二、房地產(chǎn)融資方式分類按照融資主體分類

融資主體：出面進行融資活動，并承擔融資責任與風險。公司（企業(yè)）融資：以公司（企業(yè)）自身資信能力安排融資，并以企業(yè)的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以企業(yè)的資產(chǎn)作為貸款的擔保物

項目融資：項目融資即項目的承辦人(即股東)為經(jīng)營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔保物

二、房地產(chǎn)融資方式分類

開發(fā)企業(yè)單獨或與投資者聯(lián)合（合作）組建項目公司的方式運營，既是開發(fā)組織模式又是融資組織方式。既有項目法人融資：依托現(xiàn)有法人（公司法人/舊有項目法人）進行融資，融得資金形成其增量資產(chǎn)，并從其財務整體狀況考察融資后的還貸能力。新設項目法人融資：新建項目法人進行融資。按資金來源渠道分類國家資金：中央政府或地方政府對基礎設施項目、保障住房項目的投資；借貸資金：包括銀行或非銀行金融機構（ITs、基金、保險公司等）的貸款；社會資金（主要是證券市場資金）：存在于城鄉(xiāng)居民或本公司職工手中的社會游資，通過發(fā)行股票、債券或定向集資等手段籌集的資金；資本金（自有資金/股本金）：企業(yè)利潤中可轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)經(jīng)營資金的一部分；公司間資金拆借外資：通過項目招商、合資經(jīng)營、合作經(jīng)營吸納的外資。按照融資形式分類

按照是否通過金融機構（銀行、證券公司、保險公司、信托公司）等信用中介，可分為：直接融資—公司間資金拆借；企業(yè)依靠自身實力發(fā)行債券、股票。間接融資—通過金融機構的吸收存款和發(fā)放貸款；代客發(fā)行債券、股票、投資基金等證券活動融通資金。按照承擔風險和取得報酬方式的不同債務融資：債券融資；商業(yè)貸款權益融資：上市發(fā)行股票吸收直接投資

1）權益融資兩種形式：吸收直接投資和上市發(fā)行股票（或增發(fā)新股）。投資者享有與其投資額（股票價值）相應公司/項目所有者權益，并與其他投資者共同承擔投資風險，相應獲取項目開發(fā)經(jīng)營利潤。股票投資者憑其所持有的股票分享公司利益，同時承擔公司的責任與風險。2）債務融融資商業(yè)貸款——向銀行或非非銀行金融融部門借貸貸，債券融資（由證券公公司、投資資銀行、信信托等代發(fā)發(fā)）發(fā)行債債券。資金融出方方不承擔企業(yè)業(yè)/項目經(jīng)經(jīng)營風險，獲取融資資協(xié)議中約約定的貸款利息和和債券利息息。權益融資VS債務融融資三、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的融融資渠道項目資本金金1）資金形形態(tài)的資本本金：權益融資（（吸收工商商企業(yè)或非非銀行金融融機構直接接投資、信托投資、、上市發(fā)行股股票）形成成資本金；；政府政策性性資金投投投入；企業(yè)利潤留留存轉(zhuǎn)為資資本金。2）原項目目用地所有有者（國家家）或使用用者（國有有企事業(yè)單單位）以土土地作價出出資、作價價入股和授授權經(jīng)營（實物形態(tài)態(tài)的資本金金）3）投資人人以技術、、專利、品品牌等無形形資產(chǎn)的變變相投資行行為（無形資產(chǎn)產(chǎn)形態(tài)的資資本金）三、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的融融資渠道定金及預售售、預租款款（40%左右）債務融資（主要是銀銀行貸款（（20~30%）、、發(fā)行債券券（小于0.5%）））施工承包企企業(yè)墊資中國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資結構（（%）IPO（首首次公開募募股）、配配股、增發(fā)發(fā)2009.北京金隅隅股份IPO，595億2009.保利增發(fā)發(fā)80億四、我國銀行的的房地產(chǎn)貸貸款方式（房地產(chǎn)抵抵押貸款一一級市場））房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)類貸款房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)類貸款（（含房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)流動資金貸貸款、房地產(chǎn)開開發(fā)貸款））是指對房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)發(fā)放放的，用于于房屋建造造、土地開開發(fā)過程中中所需的本本外幣貸款款。用途分為房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)流動動資金貸款款以及普通住宅房房地產(chǎn)開發(fā)貸款、、經(jīng)濟適用住住房貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款等等。期限一般不不超過三年（含三年））。以土地或在在建工程為為抵押物的的抵押貸款款在建工程抵抵押貸款定義——抵抵押人為取取得在建工工程繼續(xù)建建造資金的的貸款，以以其合法方方式取得的的土地使用權權連同在建建工程的投入資產(chǎn)產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有有的方式抵抵押給貸貸款銀行行作為償償還貸款款履行擔擔保的行行為。貸款發(fā)放放辦法：：按工程程形象進度度（折算為為貨幣工工程量））和約定定的貸款款價值比比率，分次發(fā)放貸款款。在建工程程抵押必必須具備備以下幾幾方面條條件在建工程程抵押貸貸款的用用途為在在建工程程繼續(xù)建造造所需資金金。在建工程程占用范范圍內(nèi)的的土地，，已經(jīng)交交納全部部土地出出讓金，，并取得得國有土地使用用權證。取得建設用地地規(guī)劃許許可證、建設工程程規(guī)劃許許可證、施工許可可證。投入工程程的自有有資金必必須達到到工程建建設總投投資的25%以上，并并已經(jīng)確確定工程程施工進度和工程竣竣工交付日期期。（4）其其他金融融機構的的融資保險公司司：保險公公司是世世界各國國最重要要的非銀銀行金融融機構。。西方國國家的保保險公司司籌集的的資金，，除保留留一部分分已應付付賠償所所需外，，其余部部分主要要投向穩(wěn)定收入入的政府府債券、、企業(yè)債債券和股股票，以以及發(fā)放放不動產(chǎn)產(chǎn)抵押債債券、保保單貸款款等。信托投資資公司：信托是是受人之之托替人人經(jīng)營資資金的意意思。證券公司司：從事有有價證券券發(fā)行和和買賣等等業(yè)務的的金融機機構。投資基金金：是一種種把許多多投資者者的不同同的投資資份額匯匯集起來來，交由由專業(yè)的的投資經(jīng)經(jīng)理進行行操作，，所得收收益按投投資者出出資比例例分享的的金融機機構。本本質(zhì)上是是一種金金融信托托。養(yǎng)老基金金：即以定定期收取取退休或或養(yǎng)老儲儲蓄金的的方式，，向退休休者提供供退休收收入或年年金的金金融機構構。除保保留一部部分一發(fā)發(fā)放退休休養(yǎng)老金金外，其其余部分分主要投投入穩(wěn)定定的政府府債券、、企業(yè)債債券和股股票，以以及發(fā)放放不動產(chǎn)產(chǎn)抵押債債券。外資、合合資金融融機構：由外國國投資者者獨立或或與國內(nèi)內(nèi)投資者者聯(lián)合開開設的銀銀行、保保險公司司、證券券公司等等金融機機構。非銀行金金融機構構的房地地產(chǎn)金融融活動向房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商購買上市市房地產(chǎn)產(chǎn)公司的的股票和和債券非銀行金金融機構構發(fā)行基金金發(fā)行債券券融資房地產(chǎn)開開發(fā)商貸款購買股票票債券（1）房房地產(chǎn)項項目融資資方案的的選擇融資組織織形式選選擇資金來源源選擇融資方案案分析五、房地地產(chǎn)項目目融資方方案選擇擇（1）融資組組織形式式選擇1）公司司融資公司作為為投資者者，作出出投資決決策，承承擔投資資風險，，也承擔擔決策責責任。2）項目目融資投資決策策由項目目發(fā)起人人(企業(yè)業(yè)或政府府)做出出，項目目公司承承擔投資資風險。。自有資金金、信貸貸資金、、證券市市場資金金、非銀銀行金融融機構的的資金、、其他機機構和個個人的資資金、預預售或預預租收入入等。1）資本本金籌措措（資本本金比例例30％％以上））既有企業(yè)業(yè)的現(xiàn)金金、實物物、土地地使用權權政府政策策性資金金、國家家授權投投資機構構入股的的資金國內(nèi)外企企業(yè)入股股的資金金非銀行金金融機構構的資金金、社會會團體和和個人人人股的資資金。發(fā)行股票票（2）資資金來源源選擇2）債務資資金籌措措信貸融資資銀行信貸貸非銀行金金融機構構借貸企業(yè)、個個人借貸貸債券融資資3）預售售或預租租（2）資資金來源源選擇1）資金金來源可可靠性分分析2）融資資結構分分析3）融資資成本分分析4）融資資風險分分析（3）融融資方案案分析六、金融機構構對項目目貸款的的審查客戶評價價（企業(yè)資信等級級評價））項目評估估：對項目的評價擔保方式式評價貸款綜合合評價（1）客客戶評價價（企業(yè)業(yè)資信等等級評價價）1）選取評評價因素素企業(yè)素質(zhì)質(zhì)（企業(yè)業(yè)資質(zhì)等等級）、、企業(yè)實實力、企企業(yè)償債債能力、、企業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理理能力、、企業(yè)獲獲利能力力、企業(yè)業(yè)信譽、、企業(yè)在在貸款銀銀行的現(xiàn)現(xiàn)金流量量和其他他輔助因因素；2）為每每一因素素打分（（Pi）3）確定定每一評評價因素素的權重重（fi）4）將各各因素分分值進行行加權平平均5）根據(jù)據(jù)企業(yè)資資信評價價分值的的大小，，劃分檔檔次。目前我國國將企業(yè)業(yè)資信等等級分為為：AAA、AA、A、BBB、BB、B六級，，BBB及及以上資資信等級級的企業(yè)業(yè)才可能能獲得銀銀行貸款款?！芇ifi（2）貸貸款項目目評估金融機構構對項目目的審查查包括3方面：項目基本本情況指指標市場分析析指標財務評價價指標此外，其其他重要要指標擬貸款額額度：一一般為總總投資70%。。貸款期限限：銀行行一般少少于5年年；其他他長期金金融機構構可能達達到10年以上上。利率項目采用用的目標標收益率率：目標標收益率率意味著著項目面面臨的風風險程度度。金融機構構對房地地產(chǎn)項目目審查指指標（3）貸貸款擔保保方式評評價保證：由第三三方保證證人以自自身的財財產(chǎn)和信信譽提供供擔保。。不同擔擔保人對對應的擔擔保風險險由低到到高的順順序（即即保證質(zhì)質(zhì)量）為為：銀行行、省級級非銀行行金融機機構、AAA級級企業(yè)、、AA級級企業(yè)和和A級及及以下級級別企業(yè)業(yè)。抵押：借款人或或第三人人在不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移財產(chǎn)產(chǎn)占有權權的情況況下，以以其財產(chǎn)產(chǎn)作為貸貸款擔保保。從抵抵押擔保保質(zhì)量來來看，由由高到低低依次為為：商品品房（商商品住宅宅優(yōu)于商商業(yè)用房房）、其其他現(xiàn)房房、在建建房地產(chǎn)產(chǎn)、土地地。質(zhì)押：以借款人人或第三三人可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的動動產(chǎn)或權權利（包包括商標標權、專專利權））移交銀銀行占有有并作為為債權的的擔保。。后兩種方方式，當當借款人人不履行行債務時時，銀行行有權對對抵押物物/質(zhì)押押物進行行折價出出售、拍拍賣或變變賣以收收回貸款款。（4）貸貸款綜合合評價綜合以上上方面和和貸款額額度、貸貸款期限限，計算算綜合風風險度某筆貸款款風險額額=某筆筆貸款額額×信用用等級系系數(shù)×貸貸款方式式系數(shù)××期限系系數(shù)×項項目風險險等級系系數(shù)某筆貸款款綜合風風險度=（某筆筆貸款風風險額÷÷某筆貸貸款額））×100%或：某筆貸款款綜合風風險度=（企業(yè)業(yè)）信用用等級系系數(shù)×貸貸款方式式系數(shù)××期限系系數(shù)×項項目風險險等級系系數(shù)綜合風險險度>60%，，銀行不不予貸款款。六、房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款的風險險與風險險管理政策風險險市場風險險經(jīng)營管理理風險財務風險險完工風險險抵押物估估價風險險貸款保證證風險利率匯率率風險抵押物優(yōu)優(yōu)先受償償風險（1）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸貸款的風風險識別別抵押物優(yōu)優(yōu)先受償償?shù)慕忉屷尅蹲罡呷巳嗣穹ㄔ涸宏P于建建設工程程價款優(yōu)優(yōu)先受償償權問題題的批復復》（2002年6月月29日日實施））：建筑工程程的承包包人的優(yōu)優(yōu)先