房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

（第二版）

呂萍等編著房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材第5章房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材本章內(nèi)容提要

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取建設(shè)項(xiàng)目用地主要有三種方式，即出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓。其中出讓和劃撥屬于土地一級市場行為，轉(zhuǎn)讓屬于土地二級市場行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地，并相應(yīng)取得土地使用權(quán)之后，要進(jìn)行項(xiàng)目的前期工作，其中包括申請、獲取項(xiàng)目的三種許可證。本章將對這三種土地取得方式和三種許可證的申辦程序進(jìn)行介紹與討論。重點(diǎn)問題房地產(chǎn)項(xiàng)目用地獲取的方式劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)、范圍。土地使用權(quán)出讓的類型及各自含義、特點(diǎn)、范圍。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型及其特點(diǎn)、要求。土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材5.1.1劃撥土地使用權(quán)概述劃撥土地使用權(quán)的含義劃撥土地使用權(quán)，即通過行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)劃撥，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材5.1劃撥土地使用權(quán)的獲取劃撥土地使用權(quán)的基本特征5.1.1劃撥土地使用權(quán)概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材基本特征行政性無償性無期限性流轉(zhuǎn)限制性劃撥土地使用權(quán)的基本類型國家機(jī)關(guān)、軍事機(jī)關(guān)等公法人享有的劃撥土地使用權(quán)。企業(yè)、事業(yè)單位等私法人、自然人或其他組織享有的劃撥土地使用權(quán)。5.1.1劃撥土地使用權(quán)概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材5.1.2劃撥土地使用權(quán)的適用范圍房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材中央政府的政策規(guī)定《中華人民共和國土地管理法》（1998）《劃撥用地目錄》（國土資2001第9號令）地方政府的政策規(guī)定原因：劃撥土地存在非法隱形市場流轉(zhuǎn)一般性管理國有企業(yè)改制過程中的劃撥土地管理5.1.2劃撥土地使用權(quán)的適用范圍房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材劃撥土地使用權(quán)的主要步驟5.1.3劃撥土地使用權(quán)獲取的主要流程房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材預(yù)審申請批準(zhǔn)審查登記發(fā)證《國有土地使用證》主要利益主體及相互關(guān)系5.1.3劃撥土地使用權(quán)獲取的主要流程房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材政府劃撥土地使用者原土地使用者行政關(guān)系利益關(guān)系5.1.4劃劃撥土土地使使用權(quán)權(quán)獲取取過程程中的的主要要成本本和稅稅費(fèi)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材其他費(fèi)費(fèi)用安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)主要成成本和和稅費(fèi)費(fèi)土地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)地上附附著物物及青青苗補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓含義義土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓，簡稱稱土地地出讓讓，是是指國國家將將國有有土地地使用用權(quán)在在一定定年限限內(nèi)出出讓給給土地地使用用者，，由土土地使使用者者向國國家支支付土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金的的行為為。5.2.1土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓概述述房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材5.2出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)的獲獲取出讓土土地使使用權(quán)權(quán)的基基本特特征5.2.1土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓概述述房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材基本特征主體客體內(nèi)容出讓方受讓方城鎮(zhèn)國有土地出讓方：出讓一定年限土地使用權(quán)受讓方：支付土地出讓金出讓土土地使使用權(quán)權(quán)的基基本類類型5.2.1土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓概述述房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材拍賣招標(biāo)掛牌協(xié)議協(xié)議出出讓的的政策策規(guī)定定招牌掛掛出讓讓的政政策規(guī)規(guī)定5.2.2出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)的政政策規(guī)規(guī)定房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材協(xié)議出出讓5.2.3出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)過程程中涉涉及的的各主主要利利益主主體及及相互互關(guān)系系房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材協(xié)議出出讓工商企業(yè)中央政府城市居民地方政府開發(fā)商農(nóng)民招牌掛掛出讓讓直接的的利益益主體體：出讓方方———地方方政府府受讓方方———土地地使用用者5.2.3出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)過程程中涉涉及的的各主主要利利益主主體及及相互互關(guān)系系房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金：國有有土地地使用用者的的代表表向土土地使使用者者收取取的一一定期期限的的土地地使用用費(fèi)，，主要要用于于各項(xiàng)項(xiàng)城市市建設(shè)設(shè)和土土地開開墾、、復(fù)墾墾等方方面。。其他費(fèi)費(fèi)用：契稅稅，征征地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，房房屋拆拆遷費(fèi)費(fèi)，耕耕地占占用稅稅，新新增建建設(shè)用用地土土地有有償使使用費(fèi)費(fèi)，耕耕地開開墾費(fèi)費(fèi)和各各項(xiàng)管管理費(fèi)費(fèi)用等等。5.2.4出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)過程程中主主要成成本和和稅費(fèi)費(fèi)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材協(xié)議出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)的含含義協(xié)議出出讓國國有土土地使使用權(quán)權(quán)，是指指國家家以協(xié)協(xié)議方方式將將國有有土地地使用用權(quán)在在一定定年限限內(nèi)出出讓給給土地地使用用者，，由土土地使使用者者向國國家支支付土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金的的行為為。5.3.1協(xié)議議出讓讓土地地使用用權(quán)概概述房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材5.3協(xié)協(xié)議出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)的獲獲取協(xié)議出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)的基基本特特征非市場場出讓讓，沒沒有競競爭者者政府對對地價(jià)價(jià)較易易控制制，靈靈活性性較大大價(jià)格和和使用用范圍圍收到到限制制5.3.1協(xié)協(xié)議出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)概述述房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材經(jīng)營性性用地地招牌牌掛協(xié)議出出讓國國有土土地最最低價(jià)價(jià)格標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議出出讓公公示制制度存在的的問題題：信息息公開開程度度不夠夠，操操作行行為和和操作作程序序不夠夠規(guī)范范5.3.2協(xié)協(xié)議出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)的管管理情情況房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材供地環(huán)環(huán)節(jié)的的一般般程序序5.3.3協(xié)協(xié)議出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)獲取取的主主要流流程房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材公開信信息接收申申請編制方方案地價(jià)評評估確定底底價(jià)方案、、底價(jià)報(bào)報(bào)批協(xié)商簽訂公示簽訂合合同公布結(jié)結(jié)果核發(fā)批準(zhǔn)書書土地登登記資料歸歸檔北京市市協(xié)議議出讓讓程序序5.3.3協(xié)協(xié)議出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)獲取取的主主要流流程房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材受理理告知知簽約約審定定復(fù)審審審核核地價(jià)價(jià)評審審審查查招標(biāo)標(biāo)出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)招標(biāo)標(biāo)出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)，是是指指市市、、縣縣國國土土資資源源管管理理部部門門發(fā)發(fā)布布招招標(biāo)標(biāo)公公告告或或者者發(fā)發(fā)出出投投標(biāo)標(biāo)邀邀請請書書，，邀邀請請?zhí)靥囟ǘɑ蚧蛘哒卟徊惶靥囟ǘǖ牡姆ǚㄈ巳恕?、自自然然人人和和其其他他組組織織參參加加國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)投投標(biāo)標(biāo)，，根根據(jù)據(jù)投投標(biāo)標(biāo)結(jié)結(jié)果果確確定定土土地地使使用用者者的的行行為為。。公開開招招標(biāo)標(biāo)，，邀邀請請招招標(biāo)標(biāo)5.4.1招招標(biāo)標(biāo)拍拍賣賣掛掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)概概述述房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材5.4招招標(biāo)標(biāo)、、拍拍賣賣、、掛掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的獲獲取取拍賣賣出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)拍賣賣出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)，是是指指市市、、縣縣國國土土資資源源管管理理部部門門發(fā)發(fā)布布拍拍賣賣公公告告，，由由競競買買人人在在指指定定時(shí)時(shí)間間、、地地點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行行公公開開競競價(jià)價(jià)，，根根據(jù)據(jù)出出價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果確確定定土土地地使使用用者者的的行行為為。。5.4.1招招標(biāo)標(biāo)拍拍賣賣掛掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)概概述述房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)，是是指指市市、、縣縣國國土土資資源源管管理理部部門門發(fā)發(fā)布布掛掛牌牌公公告告，，按按公公告告規(guī)規(guī)定定的的期期限限將將擬擬出出讓讓宗宗地地的的交交易易條條件件在在指指定定的的土土地地交交易易場場所所掛掛牌牌公公布布，，接接受受競競買買人人的的報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)申申請請并并更更新新掛掛牌牌價(jià)價(jià)格格，，根根據(jù)據(jù)掛掛牌牌截截止止時(shí)時(shí)的的出出價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果或或現(xiàn)現(xiàn)場場競競價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果確確定定土土地地使使用用者者的的行行為為。。5.4.1招招標(biāo)標(biāo)拍拍賣賣掛掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)概概述述房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材招標(biāo)標(biāo)出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的基基本本特特征征程序序規(guī)規(guī)范范全方方位位開開放放，，透透明明度度高高公平平、、客客觀觀交易易雙雙方方一一次次成成交交5.4.2招招標(biāo)標(biāo)拍拍賣賣掛掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的基基本本特特征征房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材拍賣賣出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的基基本本特特征征必須須有有兩兩個(gè)個(gè)以以上上的的買買主主必須須有有不不斷斷變變動(dòng)動(dòng)的的價(jià)價(jià)格格必須須有有公公開開競競爭爭的的行行為為5.4.2招招標(biāo)標(biāo)拍拍賣賣掛掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的基基本本特特征征房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的基基本本特特征征時(shí)間間長長，，且且允允許許多多次次報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)，，有有利利于于投投資資者者理理性性決決策策和和競競爭爭操作作簡簡便便，，便便于于開開展展有利利于于土土地地有有形形市市場場的的形形成成和和運(yùn)運(yùn)作作5.4.2招招標(biāo)標(biāo)拍拍賣賣掛掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的基基本本特特征征房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材招標(biāo)標(biāo)基基本本流流程程5.4.3招招標(biāo)標(biāo)拍拍賣賣掛掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的基基本本流流程程房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)標(biāo)開標(biāo)標(biāo)評標(biāo)標(biāo)決標(biāo)標(biāo)簽約約領(lǐng)證證拍賣賣基基本本流流程程市、、縣縣國國土土資資源源管管理理部部門門公公告告拍拍賣賣活活動(dòng)動(dòng)的的時(shí)時(shí)間間、、地地點(diǎn)點(diǎn)舉行行拍拍賣賣會(huì)會(huì)簽訂訂《《成成交交確確認(rèn)認(rèn)書書》》5.4.3招招標(biāo)標(biāo)拍拍賣賣掛掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的基基本本流流程程房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材掛牌基基本流流程5.4.3招招標(biāo)拍拍賣掛掛牌出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)的基基本流流程房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材公布掛掛牌信息競買人人報(bào)價(jià)確認(rèn)報(bào)報(bào)價(jià)掛牌截截止現(xiàn)場競競價(jià)簽訂《《成交確認(rèn)認(rèn)書》》保證金金處理法律責(zé)責(zé)任廣義：土地地使用用權(quán)發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的的所有有行為為，包包括出出讓。。狹義：通過過出讓讓方式式獲得得土地地使用用權(quán)的的土地地使用用者，，通過過買賣賣、贈(zèng)贈(zèng)與或或其他他合法法方式式將土土地使使用權(quán)權(quán)再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的的行為為。土地交交易一一級市市場；土地交交易二二級市市場5.5.1土土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的概概念房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材5.5土土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓《城市市房地地產(chǎn)管管理法法》可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的條件件不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的條件件5.5.2土土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的法法律條條件房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的法法律效效力土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓，出出讓合合同載載明的的其他他權(quán)力力義務(wù)務(wù)隨之之轉(zhuǎn)讓讓。新受讓讓人應(yīng)應(yīng)遵循循原受受讓人人與國國家簽簽訂的的合同同要求求，不不得隨隨意更更改。。土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓，地地上建建筑物物、其其他附附著物物所有有權(quán)隨隨之轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。。5.5.3土土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的特特點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的類類型5.5.3土土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的特特點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材1出售2交換3贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓申申請簽訂轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同轉(zhuǎn)