房地產(chǎn)完工決算與所得稅匯算操作實(shí)務(wù)

房地產(chǎn)完工決算與

所得稅匯算操作實(shí)務(wù)主講人：陳萬(wàn)喬北京東方財(cái)研財(cái)稅研究中心內(nèi)容提要第一部分：完工產(chǎn)品的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理方法第二部分：房企年度匯算操作實(shí)務(wù)及注意事項(xiàng)第三部分：所得稅匯算與“土增稅”清算的區(qū)別項(xiàng)目完工前后的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理差別較大。導(dǎo)致——蝴蝶效應(yīng)

《禮記·經(jīng)解》-----“君子慎始，差若毫厘，繆以千里”.

導(dǎo)言：第一講：完工產(chǎn)品會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理方法一、房企會(huì)計(jì)核算的基本概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用核算由開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的歸集、分配、結(jié)轉(zhuǎn)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本計(jì)算兩部分組成。它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的中心環(huán)節(jié)。第一講：完工產(chǎn)品會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理方法設(shè)置會(huì)計(jì)核算賬戶

按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定，為了歸集、分配和反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各種成本費(fèi)用，正確計(jì)算各類不同項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。企業(yè)需要設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”、“預(yù)提費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”和“銷售費(fèi)用”等賬戶。

二、項(xiàng)目完工前的會(huì)計(jì)處理

1、成本費(fèi)用的確認(rèn)與記錄產(chǎn)品完工前發(fā)生的成本費(fèi)用通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本”科目反映。

開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則歸集和分配土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。第一講：完工產(chǎn)品會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理方法

二、項(xiàng)目完工前的會(huì)計(jì)處理2、對(duì)預(yù)收賬款的確認(rèn)與記錄會(huì)計(jì)處理上，對(duì)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前的預(yù)售收入不進(jìn)行損益結(jié)轉(zhuǎn)，“開(kāi)發(fā)成本”科目累計(jì)借方發(fā)生額或期末余額反映了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目成本費(fèi)用的實(shí)際投入。

三、項(xiàng)目完工后的會(huì)計(jì)處理

1、確認(rèn)收入。2、結(jié)轉(zhuǎn)成本。借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-某項(xiàng)目

貸：開(kāi)發(fā)成本-某項(xiàng)目

借：銷售成本-某項(xiàng)目

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-某項(xiàng)目“開(kāi)發(fā)成本”歸集的成本費(fèi)用，最終按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

三、項(xiàng)目完工后的會(huì)計(jì)處理

項(xiàng)目完工會(huì)計(jì)處理的重要特點(diǎn)：完工項(xiàng)目的會(huì)計(jì)處理上，無(wú)論資產(chǎn)負(fù)債表日還是財(cái)務(wù)報(bào)告報(bào)出日，成本項(xiàng)目反映的成本費(fèi)用不一定能夠全部取得結(jié)算發(fā)票，為了確保會(huì)計(jì)損益真實(shí)、準(zhǔn)確，也包含了為準(zhǔn)確核算單位建筑面積開(kāi)發(fā)成本預(yù)提的成本費(fèi)用。

四、項(xiàng)目完工前的稅務(wù)處理

新31號(hào)文件第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季度（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

四、項(xiàng)目完工工后的稅務(wù)處處理1、項(xiàng)目完工的稅稅務(wù)標(biāo)準(zhǔn)只要符合三個(gè)個(gè)條件之一，，不論會(huì)計(jì)上上是否符合收收入實(shí)現(xiàn)條件件，是否計(jì)算算出實(shí)際利潤(rùn)潤(rùn)，計(jì)算所得得稅時(shí)就應(yīng)該該按照實(shí)際利潤(rùn)計(jì)算應(yīng)納稅所所得額。將其實(shí)際毛利利額與其對(duì)應(yīng)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利利額之間的差差額，計(jì)入當(dāng)當(dāng)年度企業(yè)本本項(xiàng)目與其他他項(xiàng)目合并計(jì)計(jì)算的應(yīng)納稅稅所得額。五、項(xiàng)目完工工后的稅務(wù)處處理2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品當(dāng)年度完工工必須結(jié)算計(jì)計(jì)稅成本計(jì)稅成本是指指企業(yè)在開(kāi)發(fā)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品（包括括固定資產(chǎn)，，下同）過(guò)程程中所發(fā)生的的按照稅收規(guī)規(guī)定進(jìn)行核算算與計(jì)量的應(yīng)應(yīng)歸入某項(xiàng)成成本對(duì)象的各各項(xiàng)費(fèi)用。六、計(jì)稅成本本的核算體系系（一）計(jì)稅成成本對(duì)象的定定義計(jì)稅成本對(duì)象象與成本核算算對(duì)象也是相相對(duì)應(yīng)的概念念。31號(hào)文文第26條對(duì)對(duì)此進(jìn)行了規(guī)規(guī)范，明確規(guī)規(guī)定：計(jì)稅成成本對(duì)象是指指為歸集和分分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品開(kāi)發(fā)、建造造過(guò)程中的各各項(xiàng)耗費(fèi)而確確定的費(fèi)用承承擔(dān)項(xiàng)目。六、計(jì)稅成本本的核算體系系（一）計(jì)稅成成本對(duì)象的定定義一個(gè)成本核算算對(duì)象只能計(jì)計(jì)算出一個(gè)單單位成本，并并據(jù)以結(jié)轉(zhuǎn)銷銷售成本。成本對(duì)象由企企業(yè)在開(kāi)工之之前合理確定定，并報(bào)主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)備備案。成本對(duì)對(duì)象一經(jīng)確定定，不能隨意意更改或相互互混淆。如確確需改變成本本對(duì)象的，應(yīng)應(yīng)征得主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)同意意。如何確立成本本對(duì)象對(duì)單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，一一般以獨(dú)立編編制概算或施施工圖預(yù)算的的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目為成本核核算對(duì)象。但對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模模較大，工期期較長(zhǎng)的項(xiàng)目目，尤其是同同一項(xiàng)目有不不同的功能區(qū)區(qū)（寫(xiě)字樓、、底商、公寓寓、裙樓、會(huì)會(huì)所等功能）），成本對(duì)對(duì)象如何確定定？實(shí)務(wù)中存在的的兩種做法值值得研究和思思考如何確立成本本對(duì)象本人觀點(diǎn)：比較科學(xué)、合合理的做法是是按不同的功能區(qū)區(qū)確定成本核算算對(duì)象，從一一個(gè)成本核算算對(duì)象計(jì)算出出一個(gè)單位成成本。這樣既既能滿足會(huì)計(jì)計(jì)信息的可靠靠性要求，又又能保證成本本和收入的配配比。使稅收收負(fù)擔(dān)最小化化。六、計(jì)稅成本本的核算體系系（二）計(jì)稅成成本對(duì)象的確確認(rèn)原則1、可否銷售售原則開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷銷售的，應(yīng)作作為獨(dú)立的計(jì)計(jì)稅成本對(duì)象象進(jìn)行成本核核算；不能對(duì)對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售售的，可先作作為過(guò)渡性成成本對(duì)象進(jìn)行行歸集，然后后再將其相關(guān)關(guān)成本攤?cè)肽苣軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)營(yíng)銷售的成本本對(duì)象。六、計(jì)稅成本本的核算體系系（二）計(jì)稅成成本對(duì)象的確確認(rèn)原則2、分類歸集集原則對(duì)同一開(kāi)發(fā)地地點(diǎn)、竣工時(shí)時(shí)間相近、產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型型沒(méi)有明顯差差異的群體開(kāi)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，，可作為一個(gè)個(gè)成本對(duì)象進(jìn)進(jìn)行核算。六、計(jì)稅成本本的核算體系系（二）計(jì)稅成成本對(duì)象的確確立原則3、功能區(qū)分分原則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組組成部分相對(duì)對(duì)獨(dú)立，且具具有不同使用用功能時(shí)，可可以作為獨(dú)立立的成本對(duì)象象進(jìn)行核算。。4、定價(jià)差異異原則開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其其產(chǎn)品類型或或功能不同等等而導(dǎo)致其預(yù)預(yù)期售價(jià)存在在較大差異的的，應(yīng)分別作作為成本對(duì)象象進(jìn)行核算。。六、計(jì)稅成本本的核算體系系（二）計(jì)稅成成本對(duì)象的確確立原則5、成本差異異原則開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建建筑上存在明明顯差異可能能導(dǎo)致其建造造成本出現(xiàn)較較大差異的，，要分別作為為成本對(duì)象進(jìn)進(jìn)行核算。6、權(quán)益區(qū)分分原則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于于受托代建的的或多方合作作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)應(yīng)結(jié)合上述原原則分別劃分分成本對(duì)象進(jìn)進(jìn)行核算。（三）計(jì)稅成成本的支出內(nèi)內(nèi)容1、土地征用用費(fèi)及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)為取得土地開(kāi)開(kāi)發(fā)使用權(quán)（（或開(kāi)發(fā)權(quán)））而發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括土地地買(mǎi)價(jià)或出讓讓金、大市政政配套費(fèi)、契契稅、耕地占占用稅、土地地使用費(fèi)、土土地閑置費(fèi)、、土地變更用用途和超面積積補(bǔ)交的地價(jià)價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)、拆遷補(bǔ)償償支出、安置置及動(dòng)遷支出出、回遷房建建造支出、農(nóng)農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)、危房補(bǔ)償償費(fèi)等。（三）計(jì)稅成成本的支出內(nèi)內(nèi)容2、前期工程程費(fèi)指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前前期發(fā)生的水水文地質(zhì)勘察察、測(cè)繪、規(guī)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、、可行性研究究、籌建、場(chǎng)場(chǎng)地通平等前前期費(fèi)用。3、建筑安裝裝工程費(fèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中發(fā)生生的各項(xiàng)建筑筑安裝費(fèi)用。。主要包括開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑筑工程費(fèi)和開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝裝工程費(fèi)等。。（三））計(jì)稅稅成本本的支支出內(nèi)內(nèi)容4、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)費(fèi)指開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目在開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中中所發(fā)發(fā)生的的各項(xiàng)項(xiàng)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施支出出，主主要包包括開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)道路路、供供水、、供電電、供供氣、、排污污、排排洪、、通訊訊、照照明等等社區(qū)區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)工程程費(fèi)和和環(huán)境境衛(wèi)生生、園園林綠綠化等等園林林環(huán)境境工程程費(fèi)。。5、公公共配配套設(shè)設(shè)施費(fèi)費(fèi)（首首次準(zhǔn)準(zhǔn)確界界定））指開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目?jī)?nèi)發(fā)發(fā)生的的、獨(dú)獨(dú)立的的、非非營(yíng)利利性的的，且且產(chǎn)權(quán)權(quán)屬于于全體體業(yè)主主的，，或無(wú)無(wú)償贈(zèng)贈(zèng)與地地方政政府、、政府府公用用事業(yè)業(yè)單位位的公公共配配套設(shè)設(shè)施支支出。。（三））計(jì)稅稅成本本的支支出內(nèi)內(nèi)容6、開(kāi)開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)指企業(yè)業(yè)為直直接組組織和和管理理開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目所發(fā)發(fā)生的的，且且不能能將其其歸屬屬于特特定成成本對(duì)對(duì)象的的成本本費(fèi)用用性支支出。。主要要包括括管理理人員員工資資、職職工福福利費(fèi)費(fèi)、折折舊費(fèi)費(fèi)、修修理費(fèi)費(fèi)、辦辦公費(fèi)費(fèi)、水水電費(fèi)費(fèi)、勞勞動(dòng)保保護(hù)費(fèi)費(fèi)、工工程管管理費(fèi)費(fèi)、周周轉(zhuǎn)房房攤銷銷以及及項(xiàng)目目營(yíng)銷銷設(shè)施施建造造費(fèi)等等。（四））計(jì)稅稅成本本核算算的一一般程程序1、對(duì)對(duì)當(dāng)期期實(shí)際際發(fā)生生的各各項(xiàng)支支出，，按其其性質(zhì)質(zhì)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)用用途及及發(fā)生生的地地點(diǎn)、、時(shí)間間區(qū)進(jìn)進(jìn)行整整理、、歸類類，并并將其其區(qū)分分為應(yīng)應(yīng)計(jì)入入成本本對(duì)象象的成成本和和應(yīng)在在當(dāng)期期稅前前扣除除的期期間費(fèi)費(fèi)用。。同時(shí)時(shí)還應(yīng)應(yīng)按規(guī)規(guī)定對(duì)對(duì)在有有關(guān)預(yù)預(yù)提費(fèi)費(fèi)用和和待攤攤費(fèi)用用進(jìn)行行計(jì)量量與確確認(rèn)。。（四））計(jì)稅稅成本本核算算的一一般程程序2、對(duì)應(yīng)計(jì)計(jì)入成成本對(duì)對(duì)象中中的各各項(xiàng)實(shí)實(shí)際支支出、、預(yù)提提費(fèi)用用、待待攤費(fèi)費(fèi)用等等合理理的劃劃分為為直接接成本本、間間接成成本和和共同同成本本，并并按按規(guī)定定將其其合理理的歸歸集、、分配配至已已完工工成本本對(duì)象象、在在建成成本對(duì)對(duì)象和和未建建成本本對(duì)象象。（四））計(jì)稅稅成本本核算算的一一般程程序3、對(duì)對(duì)期前前已完完工成成本對(duì)對(duì)象應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)擔(dān)的成成本費(fèi)費(fèi)用按按已銷開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品、、未銷開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品和固定定資產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行行分配配，其其中應(yīng)應(yīng)由已銷開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的的部分分，在在當(dāng)期期納稅稅申報(bào)報(bào)時(shí)進(jìn)進(jìn)行扣扣除，，未銷開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)擔(dān)的成成本費(fèi)費(fèi)用待待其實(shí)實(shí)際銷銷售時(shí)時(shí)再予予扣除除。已銷開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的計(jì)稅稅成本本，按按當(dāng)期期已實(shí)實(shí)現(xiàn)銷銷售的的可售售面積積和可可售面面積單單位工工程成成本確確認(rèn)。?？墒勖婷娣e單單位工工程成成本＝成本本對(duì)象象總成成本÷÷成本本對(duì)象象總可可售面面積已銷開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的計(jì)稅稅成本本＝已實(shí)實(shí)現(xiàn)銷銷售的的可售售面積積×可可售面面積單單位工工程成成本（四））計(jì)稅稅成本本核算算的一一般程程序4、對(duì)對(duì)本期期已完完工成成本對(duì)對(duì)象分分類為為開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品和固固定資資產(chǎn)并并對(duì)其其計(jì)稅稅成本本進(jìn)行行結(jié)算算。其中屬屬于開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的，應(yīng)應(yīng)按可可售面面積計(jì)計(jì)算其其單位位工程程成本本，據(jù)據(jù)此再再計(jì)算算已銷開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計(jì)稅成成本和和未銷開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計(jì)稅成成本。。對(duì)本期期已銷開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的計(jì)稅稅成本本，準(zhǔn)準(zhǔn)予在在當(dāng)期期扣除除，未銷開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計(jì)稅成成本待待其實(shí)實(shí)際銷銷售時(shí)時(shí)再予予扣除除。（四））計(jì)稅稅成本本核算算的一一般程程序5、對(duì)對(duì)本期期未完工工和尚未建建造的成本本對(duì)象象應(yīng)當(dāng)當(dāng)負(fù)擔(dān)擔(dān)的成成本費(fèi)費(fèi)用，，應(yīng)分分別建建立明明細(xì)臺(tái)臺(tái)帳，，待開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品完完工后后再予予結(jié)算算。（五））計(jì)稅稅成本本的分分配方方法1、土土地成成本，一般般按占地面面積法進(jìn)行行分配配。如如果確確需結(jié)結(jié)合其其他方方法進(jìn)進(jìn)行分分配的的，應(yīng)應(yīng)商稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)同同意。。土地開(kāi)開(kāi)發(fā)同同時(shí)連連結(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的，，屬于于一次次性取取得土土地分期開(kāi)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)的情情況，，其土地開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本經(jīng)商稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)同同意后后可先先按土地整整體預(yù)預(yù)算成成本進(jìn)行分分配，，待土土地整整體開(kāi)開(kāi)發(fā)完完畢再再行調(diào)調(diào)整。。（五））計(jì)稅稅成本本的分分配方方法2、單單獨(dú)作作為過(guò)過(guò)渡性性成本本對(duì)象象核算算的公公共配配套設(shè)設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本，，應(yīng)按按建筑筑面積積法進(jìn)進(jìn)行分分配。。3、借借款費(fèi)費(fèi)用屬屬于不不同成成本對(duì)對(duì)象共共同負(fù)負(fù)擔(dān)的的，按按直接接成本本法或或按預(yù)預(yù)算造造價(jià)法法進(jìn)行行分配配。4、其其他成成本項(xiàng)項(xiàng)目的的分配配法由由企業(yè)業(yè)自行行確定定。（五））計(jì)稅稅成本本的分分配方方法5、企企業(yè)單單獨(dú)建建造的的停車車場(chǎng)所所，應(yīng)應(yīng)作為為成本本對(duì)象象單獨(dú)獨(dú)核算算。利利用地地下基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施形形成的的停車車場(chǎng)所所，作作為公公共配配套設(shè)設(shè)施進(jìn)進(jìn)行處處理。。將停車車場(chǎng)所所作為為公共共配套套設(shè)施施的簡(jiǎn)簡(jiǎn)化處處理后后，停停車位位的銷銷售以以及出出租取取得的的收入入屬于于凈收收入，，沒(méi)有有成本本配備備了。。（六））間接接成本本的分分配方方法開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)按制制造成成本法法進(jìn)行行計(jì)量量與核核算。。對(duì)應(yīng)計(jì)計(jì)入成成本對(duì)對(duì)象中中的各各項(xiàng)實(shí)實(shí)際支支出、、預(yù)提提費(fèi)用用、待待攤費(fèi)費(fèi)用等等合理理的劃劃分為為直接成成本、、間接接成本本和共共同成成本，并并按規(guī)規(guī)定將將其合合理的的歸集集、分分配至至已完完工成成本對(duì)對(duì)象、、在建建成本本對(duì)象象和未未建成成本對(duì)對(duì)象。。屬于直直接成成本和和能夠夠分清清成本本對(duì)象象的間間接成成本，，直接接計(jì)入入成本本對(duì)象象，共共同成成本和和不能能分清清負(fù)擔(dān)擔(dān)對(duì)象象的間間接成成本，，應(yīng)按按受益益的原原則和和配比比的原原則分分配至至各成成本對(duì)對(duì)象，，具體體分配配方法法可按按以下下規(guī)定定選擇擇其一一：（六））間接接成本本的分分配方方法1、占占地面面積法法。該方法法一般般適用用于土土地成成本的的分配配。按已動(dòng)動(dòng)工開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本對(duì)對(duì)象占占地面面積占占開(kāi)發(fā)發(fā)用地地總面面積的的比例例進(jìn)行行分配配。（六））間接接成本本的分分配方方法1、占占地面面積法法。一次性性開(kāi)發(fā)發(fā)的，，按某某一成成本對(duì)對(duì)象占占地面面積占占全部部成本本對(duì)象象占地地總面面積的的比例例進(jìn)行行分配配。分期開(kāi)開(kāi)發(fā)的的，首首先按按本期期全部部成本本對(duì)象象占地地面積積占開(kāi)開(kāi)發(fā)用用地總總面積積的比比例進(jìn)進(jìn)行分分配，，然后后再按按某一一成本本對(duì)象象占地地面積積占期期內(nèi)全全部成成本對(duì)對(duì)象占占地總總面積積的比比例進(jìn)進(jìn)行分分配。。期內(nèi)全全部成成本對(duì)對(duì)象應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)擔(dān)的占占地面面積為為期內(nèi)內(nèi)開(kāi)發(fā)發(fā)用地地占地地面積積減除除應(yīng)由由各期期成本本對(duì)象象共同同負(fù)擔(dān)擔(dān)的占占地面面積。。（六）間接成成本的分配方方法2、建筑面積積法一般適用于公公共配套設(shè)施施成本。按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)發(fā)成本對(duì)象建建筑面積占開(kāi)開(kāi)發(fā)用地總建建筑面積的比比例進(jìn)行分配配。一次性開(kāi)發(fā)的的，按某一成成本對(duì)象建筑筑面積占全部部成本對(duì)象建建筑面積的比比例進(jìn)行分配配。分期開(kāi)發(fā)的，，首先按期內(nèi)內(nèi)成本對(duì)象建建筑面積占開(kāi)開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃劃建筑面積的的比例進(jìn)行分分配，然后再再按某一成本本對(duì)象建筑面面積占期內(nèi)成成本對(duì)象總建建筑面積的比比例進(jìn)行分配配。（六）間接成成本的分配方方法3、直接成本本法。按期內(nèi)某一成成本對(duì)象的直直接開(kāi)發(fā)成本本占期內(nèi)全部部成本對(duì)象直直接開(kāi)發(fā)成本本的比例進(jìn)行行分配。4、預(yù)算造價(jià)法。。按期內(nèi)某一成成本對(duì)象預(yù)算算造價(jià)占期內(nèi)內(nèi)全部成本對(duì)對(duì)象預(yù)算造價(jià)價(jià)的比例進(jìn)行行分配。（七）配套設(shè)施成本本的扣除企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)會(huì)所、物業(yè)管管理場(chǎng)所、電電站、熱力站站、水廠、文文體場(chǎng)館、幼幼兒園等配套套設(shè)施，按以以下規(guī)定進(jìn)行行處理：（1）屬于非非營(yíng)利性且產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于全體體業(yè)主的，或或無(wú)償贈(zèng)與地地方政府、公公用事業(yè)單位位的，可將其其視為公共配配套設(shè)施，其其建造費(fèi)用按按公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)的有關(guān)關(guān)規(guī)定進(jìn)行處處理。（2）屬于營(yíng)營(yíng)利性的，或或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)業(yè)所有的，或或未明確產(chǎn)權(quán)權(quán)歸屬的，或或無(wú)償贈(zèng)與地地方政府、公公用事業(yè)單位位以外其他單單位的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)單獨(dú)核算其其成本。除企企業(yè)自用應(yīng)按按建造固定資資產(chǎn)進(jìn)行處理理外，其他一一律按建造開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行行處理。（七）配套設(shè)施成本本的扣除企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)建造的郵郵電通訊、學(xué)學(xué)校、醫(yī)療設(shè)設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核核算成本，其其中，由企業(yè)業(yè)與國(guó)家有關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)管理部部門(mén)、單位合合資建設(shè)，完完工后有償移移交的，國(guó)家家有關(guān)業(yè)務(wù)管管理部門(mén)、單單位給予的經(jīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直直接抵扣該項(xiàng)項(xiàng)目的建造成成本，抵扣后后的差額應(yīng)調(diào)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納納稅所得額。。（八）計(jì)稅成本的預(yù)預(yù)提方法1、土地成本本的預(yù)提土地開(kāi)發(fā)同時(shí)時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,屬屬于一次性取取得土地分期期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)的情況,其其土地開(kāi)發(fā)成成本經(jīng)商稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)同意后后可先按土地地整體預(yù)算成成本進(jìn)行分配配,待土地整整體開(kāi)發(fā)完畢畢再行調(diào)整。。由此可見(jiàn)，，預(yù)提土地成成本有兩個(gè)前前提條件：（（1）土地開(kāi)發(fā)發(fā)的同時(shí)進(jìn)行行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)；（（2）一次次性取得土地地分期開(kāi)發(fā)房房地產(chǎn)。（八）計(jì)稅成本的預(yù)預(yù)提方法1、土地成本本的預(yù)提當(dāng)具備了上述述兩個(gè)條件后后，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以以將土地成本本按照土地整整體預(yù)算成本本按照受益對(duì)對(duì)象進(jìn)行分配配，待土地整整體開(kāi)發(fā)完畢畢后再按照實(shí)實(shí)際發(fā)生的土土地成本將原原來(lái)的預(yù)算成成本調(diào)整為實(shí)實(shí)際成本。需要提醒的是是，土地成本本的預(yù)提必須須與主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)溝通，，征得其認(rèn)可可后，方可進(jìn)進(jìn)行。（八）計(jì)稅成本的預(yù)預(yù)提方法2

工程結(jié)結(jié)算款的預(yù)提提31號(hào)文第32條規(guī)定，，出包工程沒(méi)沒(méi)有取得發(fā)票票的，最多可可以按照按照照合同額的10%來(lái)預(yù)提提，計(jì)入開(kāi)發(fā)發(fā)成本。待工工程結(jié)算完成成并取得全額額發(fā)票后，對(duì)對(duì)原預(yù)提金額額進(jìn)行調(diào)整。。（八）計(jì)稅成本的預(yù)預(yù)提方法2

工程結(jié)結(jié)算款的預(yù)提提這種處理也有有前提條件的的：（（1）出包包工程已經(jīng)完完成；（（2）出出包工程結(jié)算算正在辦理；；（（3）可能結(jié)結(jié)算的金額有有充分的證明明依據(jù)；（（4））未全額取得得發(fā)票。（八）計(jì)稅成本的預(yù)預(yù)提方法2

工程結(jié)結(jié)算款的預(yù)提提在實(shí)際工作中中，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)與承承建商簽訂《《工程合同》》的金額往往往大大低于實(shí)實(shí)際結(jié)算金額額。鑒于此種種情況，建議議甲乙雙方重重新簽訂《工工程合同補(bǔ)充充協(xié)議》，對(duì)對(duì)工程合同金金額進(jìn)行實(shí)事事求是的調(diào)整整。這樣，更更有利于企業(yè)業(yè)按照本規(guī)定定預(yù)提工程結(jié)結(jié)算款項(xiàng)。（八）計(jì)稅成本的預(yù)預(yù)提方法3、公共配套套設(shè)施成本的的預(yù)提31號(hào)文件第第32條第二二款規(guī)定，公公共配套設(shè)施施尚未建造或或尚未完工的的，可按預(yù)算算造價(jià)合理預(yù)預(yù)提建造費(fèi)用用。這樣的處處理，也有它它的前提條件件：（八）計(jì)稅成本的預(yù)預(yù)提方法3、公共配套套設(shè)施成本的的預(yù)提（1）此類公公共配套設(shè)施施必須符合已已在售房合同同、協(xié)議或廣廣告、模型中中明確承諾建建造且不可撤撤銷，或按照照法律法規(guī)規(guī)規(guī)定必須配套套建造的條件件；（2）公共配配套設(shè)施尚未未建造或尚未未完工的；（（3）公共共配套設(shè)施預(yù)預(yù)算造價(jià)的依依據(jù)是充分的的，最好是有有工程造價(jià)中中介機(jī)構(gòu)的鑒鑒證報(bào)告。（八）計(jì)稅成本的預(yù)預(yù)提方法4

報(bào)批報(bào)報(bào)建費(fèi)、物業(yè)業(yè)完善費(fèi)的預(yù)預(yù)提31號(hào)文第32條第三款款規(guī)定，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)可以預(yù)提報(bào)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用用、物業(yè)完善善費(fèi)用。所所謂物業(yè)完完善費(fèi)，是指指按規(guī)定應(yīng)由由企業(yè)承擔(dān)的的物業(yè)管理基基金、公建維維修基金或其其他專項(xiàng)基金金。預(yù)預(yù)提提報(bào)批報(bào)建費(fèi)費(fèi)用、物業(yè)完完善費(fèi)用的條條件是：必須須有政府相關(guān)關(guān)文件作為計(jì)計(jì)算依據(jù)或者者有相關(guān)政府府部門(mén)發(fā)出的的“繳費(fèi)通知知書(shū)”。否則則，是不可以以預(yù)提的。（九）結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)計(jì)稅成本的征征管規(guī)定計(jì)稅成本的合合法憑據(jù)企業(yè)在結(jié)算計(jì)計(jì)稅成本時(shí)其其實(shí)際發(fā)生的的支出應(yīng)當(dāng)取取得但未取得得合法憑據(jù)的的，不得計(jì)入入計(jì)稅成本，，待實(shí)際取得得合法憑據(jù)時(shí)時(shí)，再按規(guī)定定計(jì)入計(jì)稅成成本。計(jì)稅成本的結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)限開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工工以后，企業(yè)業(yè)可在完工年年度企業(yè)所得得稅匯算清繳繳前選擇確定定計(jì)稅成本核核算的終止日日，不得滯后后。凡已完工工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在在完工年度未未按規(guī)定結(jié)算算計(jì)稅成本，，主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)有權(quán)確定定或核定其計(jì)計(jì)稅成本，據(jù)據(jù)此進(jìn)行納稅稅調(diào)整，并按按《稅收征收收管理法》的的有關(guān)規(guī)定對(duì)對(duì)其進(jìn)行處理理。第二講：房地地產(chǎn)企業(yè)2009匯算算清繳操作實(shí)實(shí)務(wù)及注意事事項(xiàng)八項(xiàng)實(shí)務(wù)第二講：房企企09匯算操操作－－八項(xiàng)項(xiàng)實(shí)務(wù)一、房企確認(rèn)認(rèn)應(yīng)納稅所得得額的三個(gè)管管控點(diǎn)1、確認(rèn)應(yīng)納納稅所得額的的一般原則2、產(chǎn)品完工工前的應(yīng)納稅稅所得額的確確認(rèn)原則3、產(chǎn)品完工工后的應(yīng)納稅稅所得額的確確認(rèn)原則應(yīng)納稅所得額額的一般規(guī)定定權(quán)責(zé)發(fā)生制企業(yè)應(yīng)納稅所所得額的計(jì)算算，以權(quán)責(zé)發(fā)發(fā)生制為原則則，屬于當(dāng)期期的收入和費(fèi)費(fèi)用，不論款款項(xiàng)是否收付付，均作為當(dāng)當(dāng)期的收入和和費(fèi)用；不屬屬于當(dāng)期的收收入和費(fèi)用，，即使款項(xiàng)已已經(jīng)在當(dāng)期收收付，均不作作為當(dāng)期的收收入和費(fèi)用。。本條例和國(guó)國(guó)務(wù)院財(cái)政、、稅務(wù)主管部部門(mén)另有規(guī)定定的除外?！稐l例》》第9條關(guān)注例外接受捐贈(zèng)收入，按照實(shí)實(shí)際收到捐贈(zèng)贈(zèng)資產(chǎn)的日期期確認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)取得補(bǔ)貼收入應(yīng)并入實(shí)際收收到該補(bǔ)貼收收入年度的應(yīng)應(yīng)納稅所得額額。企業(yè)銷售未完完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品取得的收入入，應(yīng)先按預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利利率分季（或或月）計(jì)算出出預(yù)計(jì)毛利額額，計(jì)入當(dāng)期期應(yīng)納稅所得得額。－新31號(hào)文文第九條產(chǎn)品完工前應(yīng)納稅所得額額的確認(rèn)方法法（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目位于省、、自治區(qū)、直直轄市和計(jì)劃劃單列市政府府所在地城市市城區(qū)和郊區(qū)區(qū)的，不得低低于15％。。（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目位于地及及地級(jí)市城區(qū)區(qū)及郊區(qū)的，，不得低于10%.（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目位于其他他地區(qū)的，不不得低于5％％。（4）屬于經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房、、限價(jià)房和危危改房的，不不得低于3%.－新31號(hào)文文第八條產(chǎn)品完工前應(yīng)應(yīng)納稅所得額額的確認(rèn)方法法計(jì)稅毛利率1、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品完工后，企企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)結(jié)算其計(jì)稅成成本并計(jì)算此此前銷售收入入的實(shí)際毛利利額，同時(shí)將將其實(shí)際毛利利額與其對(duì)應(yīng)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利利額之間的差差額，計(jì)入當(dāng)當(dāng)年度企業(yè)本本項(xiàng)目與其他他項(xiàng)目合并計(jì)計(jì)算的應(yīng)納稅稅所得額。2、在年度納納稅申報(bào)時(shí)，，企業(yè)須出具具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛毛利額與預(yù)計(jì)計(jì)毛利額之間間差異調(diào)整情情況的報(bào)告以以及稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)需要的其他他相關(guān)資料。。－新31號(hào)文文第九條產(chǎn)品完工后應(yīng)應(yīng)納稅所得額額的確認(rèn)方法法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品符合下列列條件之一的的，應(yīng)視為已已經(jīng)完工：1、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品竣工證明材材料已報(bào)房地地產(chǎn)管理部門(mén)門(mén)備案。2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品已開(kāi)始投入入使用。3、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品已取得了初初始產(chǎn)權(quán)證明明。－新31號(hào)文文第三條產(chǎn)品完工的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1、開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)基本情況，，包括企業(yè)資資質(zhì)等級(jí)、資資質(zhì)有效期、、從業(yè)人數(shù)、、法人代表、、出資方、關(guān)關(guān)聯(lián)方有關(guān)情情況等；2、開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本本情況，包括括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名名稱、地理位位置及概況、、占地面積、、容積率、綠綠化率、開(kāi)發(fā)發(fā)用途、初始始開(kāi)發(fā)時(shí)間、、完工時(shí)間、、銷售情況、、銷售方式、、銷售費(fèi)用（（含傭金或手手續(xù)費(fèi)，尤其其是委托境外外機(jī)構(gòu)銷售費(fèi)費(fèi)用結(jié)算情況況）、配套設(shè)設(shè)施的歸屬及及核算、停車車場(chǎng)所的核算算、企業(yè)的融融資情況、利利息的核算及及支付情況等等；3、《房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本本年共同（間間接）成本分分?jǐn)偯骷?xì)表》》、《房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完完工對(duì)象會(huì)計(jì)計(jì)成本、計(jì)稅稅成本調(diào)整計(jì)計(jì)算明細(xì)表》》、《房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)預(yù)提費(fèi)用明細(xì)細(xì)表》實(shí)際毛利額額與預(yù)計(jì)毛毛利額之間差異調(diào)調(diào)整情況的的報(bào)告內(nèi)容第二講：房房企匯算操操作－－八八項(xiàng)實(shí)務(wù)二、房企確確認(rèn)應(yīng)納稅稅收入的兩兩個(gè)管控點(diǎn)點(diǎn)1、風(fēng)險(xiǎn)管管控：計(jì)稅收入應(yīng)應(yīng)計(jì)必計(jì)2、失誤管管控－－總分機(jī)構(gòu)資產(chǎn)流動(dòng)視同銷售售后回購(gòu)財(cái)政資金投資收益收入總額企業(yè)從各種種來(lái)源取得得的收入以貨幣形式式非貨幣形式式（一）銷售售貨物收入入；

（二二）提供勞勞務(wù)收入；；

（三））轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)產(chǎn)收入；（（四）股股息、紅利利等權(quán)益性性投資收益益；

（五五）利息收收入；（（六）租金金收入；（（七）特特許權(quán)使用用費(fèi)收入；；

（八））接受捐贈(zèng)贈(zèng)收入；（（九）其其他收入。。收入總額企業(yè)從各種種來(lái)源取得得的收入以貨幣形式式非貨幣形式式（一）銷售售貨物收入入；（二）提供供勞務(wù)收入入；（三）轉(zhuǎn)讓讓財(cái)產(chǎn)收入入；（四）股息息、紅利等等權(quán)益性投投資收益；；（五）利息息收入；（六）租金金收入；（七）特許許權(quán)使用費(fèi)費(fèi)收入；（八）接受受捐贈(zèng)收入入；（九）其他他收入。企業(yè)轉(zhuǎn)讓固固定資產(chǎn)、、生物資產(chǎn)產(chǎn)、無(wú)形資資產(chǎn)、股權(quán)權(quán)、債權(quán)等等財(cái)產(chǎn)取得得的收入。。收入總額企業(yè)從各種種來(lái)源取得得的收入以貨幣形式式非貨幣形式式（一）銷售售貨物收入入；（二）提供供勞務(wù)收入入；（三）轉(zhuǎn)讓讓財(cái)產(chǎn)收入入；（四）股息息、紅利等等權(quán)益性投投資收益；；（五）利息息收入；（六）租金金收入；（七）特許許權(quán)使用費(fèi)費(fèi)收入；（八）接受受捐贈(zèng)收入入；（九）其他他收入。企業(yè)資產(chǎn)溢溢余收入、、逾期未退包包裝物押金金收入、確實(shí)無(wú)法償償付的應(yīng)付付款項(xiàng)、已作壞賬損損失處理后后又收回的的應(yīng)收款項(xiàng)項(xiàng)、債務(wù)重組收收入、補(bǔ)貼收入、、違約金收入入、匯兌收益等等銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中中取得的全全部?jī)r(jià)款，，包括現(xiàn)金金、現(xiàn)金等等價(jià)物及其其他經(jīng)濟(jì)利利益。企業(yè)業(yè)代有關(guān)部部門(mén)、單位位和企業(yè)收收取的各種種基金、費(fèi)費(fèi)用和附加加等，凡納入開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)內(nèi)或由企業(yè)業(yè)開(kāi)具發(fā)票票的，應(yīng)按按規(guī)定全部部確認(rèn)為銷銷售收入；；未納入開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)內(nèi)并由企業(yè)業(yè)之外的其其他收取部部門(mén)、單位位開(kāi)具發(fā)票票的，可作作為代收代代繳款項(xiàng)進(jìn)進(jìn)行管理。。收入范圍企業(yè)將開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品用于（）（（）（（）（））（）（（）（（）（））、換取其他企企事業(yè)單位位和個(gè)人的的非貨幣性性資產(chǎn)等行行為，應(yīng)當(dāng)視同同銷售?！缎?1號(hào)文》第第七條捐贈(zèng)償債贊助獎(jiǎng)勵(lì)投資職工福利利潤(rùn)分配視同銷售收收入關(guān)注采取產(chǎn)品分分成方式如如何確認(rèn)收收入？采取產(chǎn)品分分成方式取取得收入的的，按照企企業(yè)分得產(chǎn)產(chǎn)品的日期期確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)，，其收入額額按照產(chǎn)品品的公允價(jià)價(jià)值確定。。－－《條例例》第24條哪些產(chǎn)品屬屬于該企業(yè)業(yè)已經(jīng)確定定；該企業(yè)在法法律上已經(jīng)經(jīng)獲得該產(chǎn)產(chǎn)品的所有有權(quán)。第二講：房房企匯算算操作－－－八項(xiàng)實(shí)務(wù)務(wù)二、房企確確認(rèn)應(yīng)納稅稅收入的兩兩個(gè)管控點(diǎn)點(diǎn)2、失誤管管控－－總分公司資產(chǎn)流流動(dòng)視同銷售售后回購(gòu)財(cái)政資金投資收益第二講：房房企匯算算操作－－－八項(xiàng)實(shí)務(wù)務(wù)三、稅前費(fèi)費(fèi)用扣除的的三個(gè)管控控點(diǎn)1、稅前費(fèi)費(fèi)用扣除原原則的把握握2、一些重重點(diǎn)費(fèi)用項(xiàng)項(xiàng)目稅前扣扣除的把握握3、風(fēng)險(xiǎn)與與失誤管控控職工福利費(fèi)費(fèi)列支范圍圍差旅費(fèi)和會(huì)會(huì)議費(fèi)的的的把握預(yù)提費(fèi)用資產(chǎn)損失實(shí)際發(fā)生的的與取得收入入有關(guān)的合理的企業(yè)實(shí)際發(fā)生的的與取得收入入有關(guān)的、合理的支出，包括括成本、費(fèi)費(fèi)用、稅金金、損失和和其他支出出，準(zhǔn)予在在計(jì)算應(yīng)納納稅所得額額時(shí)扣除。?！端玫枚惙ā返诘?條企業(yè)實(shí)際發(fā)生的的與取得收入入有關(guān)的、合理的支出，包括括成本、費(fèi)費(fèi)用、稅金金、損失和和其他支出出，準(zhǔn)予在在計(jì)算應(yīng)納納稅所得額額時(shí)扣除。。——《法》》第8條有關(guān)的支出出：與取得收入入直接相關(guān)關(guān)的支出。?！稐l例例》第27條合理的支出出：符合生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)常常規(guī)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期期損益或者者有關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)成本的必必要和正常常的支出。?！稐l例例》第27條收益性支出出和資本性性支出企業(yè)發(fā)生的的支出應(yīng)當(dāng)當(dāng)區(qū)分收益性支出出和資本性支出出收益性支出出在發(fā)生當(dāng)當(dāng)期直接扣扣除；資本性支出出應(yīng)當(dāng)分期期扣除或者者計(jì)入有關(guān)關(guān)資產(chǎn)成本本，不得在在發(fā)生當(dāng)期期直接扣除除。－《條例》》28條1、企業(yè)在在進(jìn)行成本本、費(fèi)用的的核算與扣扣除時(shí)，必必須按規(guī)定定區(qū)分期間間費(fèi)用和開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)計(jì)稅成本。。2、企業(yè)發(fā)發(fā)生的期間間費(fèi)用、已已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計(jì)稅成成本、營(yíng)業(yè)業(yè)稅金及附附加、土地地增值稅準(zhǔn)準(zhǔn)予當(dāng)期按按規(guī)定扣除除。房企在確認(rèn)認(rèn)所得額時(shí)時(shí)可扣除的的費(fèi)用項(xiàng)目目在計(jì)算應(yīng)納納稅所得額額時(shí)，下列列支出不得得扣除：（一）向投投資者支付付的股息、、紅利等權(quán)權(quán)益性投資資收益款項(xiàng)項(xiàng)；（二）企業(yè)業(yè)所得稅稅稅款；（三）稅收收滯納金；；（四）罰金金、罰款和和被沒(méi)收財(cái)財(cái)物的損失失；（五）本法法第九條規(guī)規(guī)定以外的的捐贈(zèng)支出出；（六）贊助助支出；（七）未經(jīng)經(jīng)核定的準(zhǔn)準(zhǔn)備金支出出；（八）與取取得收入無(wú)無(wú)關(guān)的其他他支出——《所得得稅法》第第10條不得扣除項(xiàng)項(xiàng)目借款費(fèi)用企業(yè)為購(gòu)置置、建造固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、、經(jīng)過(guò)12個(gè)個(gè)月以上的的建造才能能達(dá)到預(yù)定定可銷售狀狀態(tài)的存貨貨發(fā)生借款的的，在有關(guān)關(guān)資產(chǎn)購(gòu)置置、建造期期間發(fā)生的的合理的借款費(fèi)用，，應(yīng)當(dāng)作為為資本性支支出計(jì)入有有關(guān)資產(chǎn)的的成本，并并依照本條條例的規(guī)定定扣除。－－－《條例例》28條條重點(diǎn)項(xiàng)目分分析企業(yè)為建造造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品借入資金金而發(fā)生的的符合稅收收規(guī)定的借借款費(fèi)用，，可按企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則的規(guī)定進(jìn)進(jìn)行歸集和和分配，其其中屬于財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用性性質(zhì)的借款款費(fèi)用，可可直接在稅稅前扣除。。－《新31號(hào)號(hào)文》21條借款費(fèi)用（一）非金融企業(yè)業(yè)向金融企企業(yè)借款的的利息支出出、金融企企業(yè)的各項(xiàng)項(xiàng)存款利息息支出和同同業(yè)拆借利利息支出、、企業(yè)經(jīng)批批準(zhǔn)發(fā)行債債券的利息息支出。（二）非金融企業(yè)業(yè)向非金融融企業(yè)借款款的利息支支出，不超超過(guò)按照金金融企業(yè)同同期同類貸貸款利率計(jì)計(jì)算的數(shù)額額的部分。?！稐l例例》第38條企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)中發(fā)生的的下列利息息支出，準(zhǔn)準(zhǔn)予扣除：：重點(diǎn)項(xiàng)目分分析借款費(fèi)用企業(yè)集團(tuán)或或其成員企企業(yè)統(tǒng)一向向金融機(jī)構(gòu)構(gòu)借款分?jǐn)倲偧瘓F(tuán)內(nèi)部部其他成員員企業(yè)使用用的，借入入方凡能出出具從金融融機(jī)構(gòu)取得得借款的證證明文件，，可以在使使用借款的的企業(yè)間合合理的分?jǐn)倲偫①M(fèi)用用，使用借借款的企業(yè)業(yè)分?jǐn)偟暮虾侠砝?zhǔn)準(zhǔn)予在稅前前扣除。－《新31號(hào)文》第第21條重點(diǎn)項(xiàng)目分分析銀行轉(zhuǎn)貸重點(diǎn)項(xiàng)目分分析租賃費(fèi)——《條例例》第47條企業(yè)根據(jù)生生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)的需要要租入固定定資產(chǎn)支付付的租賃費(fèi)費(fèi)，按照以以下方法扣扣除：以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入入固定資資產(chǎn)發(fā)生生的租賃賃費(fèi)支出出，按照照租賃期期限均勻勻扣除。。以融資租賃賃方式租入入固定資資產(chǎn)發(fā)生生的租賃賃費(fèi)支出出，按照照規(guī)定構(gòu)構(gòu)成融資資租入固固定資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值的的部分應(yīng)應(yīng)當(dāng)提取取折舊費(fèi)費(fèi)用，分分期扣除除。重點(diǎn)項(xiàng)目目分析企業(yè)將已已計(jì)入銷銷售收入入的共用用部位、、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備維修基基金按規(guī)規(guī)定移交交給有關(guān)關(guān)部門(mén)、、單位的的，應(yīng)于于移交時(shí)時(shí)扣除。。－－《新新31號(hào)號(hào)文》第第16條條維修基金金重點(diǎn)項(xiàng)目目分析企業(yè)采取取銀行按按揭方式式銷售開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的，凡凡約定企企業(yè)為購(gòu)購(gòu)買(mǎi)方的的按揭貸貸款提供供擔(dān)保的的，其銷銷售開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品時(shí)時(shí)向銀行行提供的的保證金金（擔(dān)保保金）不不得從銷銷售收入入中減除除，也不不得作為為費(fèi)用在在當(dāng)期稅稅前扣除除，但實(shí)實(shí)際發(fā)生生損失時(shí)時(shí)可據(jù)實(shí)實(shí)扣除。－－《新新31號(hào)號(hào)文》第第19條條銀行擔(dān)保保金重點(diǎn)項(xiàng)目目分析開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)委托境境外機(jī)構(gòu)構(gòu)銷售開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的，其其支付境境外機(jī)構(gòu)構(gòu)的銷售售費(fèi)用（（含傭金金或手續(xù)續(xù)費(fèi)）不不超過(guò)委委托銷售售收入10%的的部分，，準(zhǔn)予據(jù)據(jù)實(shí)扣除除。－－《新新31號(hào)號(hào)文》第第20條條境外銷售售費(fèi)用重點(diǎn)項(xiàng)目目分析企業(yè)因國(guó)國(guó)家無(wú)償償收回土土地使用用權(quán)而形形成的損損失，可可作為財(cái)財(cái)產(chǎn)損失失按有關(guān)關(guān)規(guī)定在在稅前扣扣除。－－《新新31號(hào)號(hào)文》第第22條條企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品（（以成本本對(duì)象為為計(jì)量單單位）整整體報(bào)廢廢或毀損損，其凈凈損失按按有關(guān)規(guī)規(guī)定審核核確認(rèn)后后準(zhǔn)予在在稅前扣扣除。－－《新31號(hào)文》》第23條資產(chǎn)損失失企業(yè)參加加財(cái)產(chǎn)保保險(xiǎn)，按按照規(guī)定定繳納的的保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)，準(zhǔn)予予扣除。。—《條例例》第46條重點(diǎn)項(xiàng)目目分析財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)與商業(yè)業(yè)壽險(xiǎn)除企業(yè)依依照國(guó)家家有關(guān)規(guī)規(guī)定為特殊工種種職工支付付的人身身安全保保險(xiǎn)費(fèi)和和國(guó)務(wù)院院財(cái)政、、稅務(wù)主主管部門(mén)門(mén)規(guī)定可可以扣除除的其他他商業(yè)保保險(xiǎn)費(fèi)外外，企業(yè)業(yè)為投資資者或者者職工支支付的商商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)，不不得扣除除?！稐l例例》第36條重點(diǎn)項(xiàng)目目分析工資薪薪金金企業(yè)發(fā)生生的合理理的工資薪金金支出，準(zhǔn)予扣扣除。－－《條例》34條。。同時(shí)注注意（09）3號(hào)文。企業(yè)每一一納稅年年度支付付給在本本企業(yè)任任職或者者受雇的的員工的的所有現(xiàn)現(xiàn)金或者者非現(xiàn)金金形式的的勞動(dòng)報(bào)報(bào)酬，包包括：基本工資資、獎(jiǎng)金、津貼、補(bǔ)貼、年終加薪薪、加班工資資，與任職或或者受雇雇有關(guān)的的其他支支出。第二講：：房企企匯算操操作－－－八項(xiàng)實(shí)實(shí)務(wù)三、稅前前扣除的的三個(gè)管管控點(diǎn)3、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與失誤誤管控－－－職工福利利費(fèi)列支支范圍差旅費(fèi)和和會(huì)議費(fèi)費(fèi)的的把把握其他預(yù)提提費(fèi)用一般性資資產(chǎn)損失失第二講：：房企企匯算操操作－－－八項(xiàng)實(shí)實(shí)務(wù)四、資產(chǎn)產(chǎn)稅務(wù)處處理的四四個(gè)管控控點(diǎn)1、如何何確定資資產(chǎn)計(jì)稅稅基礎(chǔ)稅稅前扣除除2、固定定資產(chǎn)折折舊方法法與折舊舊范圍3、固定定資產(chǎn)的的后續(xù)支支出4、開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為自用用的折舊舊時(shí)限外購(gòu)自行建造造投資者投投入換入抵入捐入租入盤(pán)盈初始計(jì)量量的差異異及協(xié)調(diào)調(diào)固定資產(chǎn)產(chǎn)固定資產(chǎn)產(chǎn)準(zhǔn)則是是在對(duì)2001年發(fā)布布的《企企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則———固定定資產(chǎn)》》進(jìn)行修修訂完善善的基礎(chǔ)礎(chǔ)上完成成的,新新準(zhǔn)則與與原準(zhǔn)則則相比,主要差差異如下下:新舊會(huì)計(jì)計(jì)比較新準(zhǔn)則：對(duì)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)固定資資產(chǎn)的價(jià)價(jià)款超過(guò)過(guò)正常信信用條件件延期支支付的情情況，要要求企業(yè)業(yè)以購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)價(jià)款的的現(xiàn)值為為基礎(chǔ)確確定固定定資產(chǎn)的的成本。。原準(zhǔn)則：：對(duì)此沒(méi)有有規(guī)定。。(一)在在固定資資產(chǎn)初始始計(jì)量中中引入了了現(xiàn)值計(jì)計(jì)量屬性性①企業(yè)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)固定資資產(chǎn)通常常在正常常信用條條件期限限內(nèi)付款款,但也也會(huì)發(fā)生生超過(guò)正正常信用用條件購(gòu)購(gòu)買(mǎi)固定定資產(chǎn)的的經(jīng)濟(jì)業(yè)業(yè)務(wù)事項(xiàng)項(xiàng),如采采用分期期付款方方式購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)資產(chǎn),且在合合同中規(guī)規(guī)定的付付款期限限比較長(zhǎng)長(zhǎng),超過(guò)過(guò)了正常常信用條條件,通通常在3年以上。超過(guò)正常常信用條條件購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)在這種情情況下,該類購(gòu)購(gòu)貨合同同實(shí)質(zhì)上上具有融融資租賃賃性質(zhì),購(gòu)入資資產(chǎn)的成成本不能能以各期期付款額額之和確確定,而而應(yīng)以各各期付款款額的現(xiàn)現(xiàn)值之和和確定。。①如何確定定固定資資產(chǎn)計(jì)稅稅基礎(chǔ)——《企企業(yè)所得得稅條例例》第58條外購(gòu)的固固定資產(chǎn)產(chǎn)以購(gòu)買(mǎi)價(jià)價(jià)款和支支付的相相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)以及直直接歸屬屬于使該該資產(chǎn)達(dá)達(dá)到預(yù)定定用途發(fā)發(fā)生的其其他支出出為計(jì)稅稅基礎(chǔ)。①二、自行行建造固固定資產(chǎn)產(chǎn)新準(zhǔn)則：：自行建造造固定資資產(chǎn)的成成本,由由建造該該項(xiàng)資產(chǎn)產(chǎn)達(dá)到預(yù)預(yù)定可使使用狀態(tài)態(tài)前所發(fā)發(fā)生的必必要支出出構(gòu)成。。包括工工程用物物資成本本、人工工成本、、交納的的相關(guān)稅稅費(fèi)、應(yīng)應(yīng)予資本本化的借借款費(fèi)用用以及應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟牡拈g接費(fèi)費(fèi)用等。。自行建造造的固定定資產(chǎn)，，以竣工工結(jié)算前前發(fā)生的的支出為為計(jì)稅基基礎(chǔ)?！稐l條例》第第58條條①稅法規(guī)定定：在計(jì)算應(yīng)應(yīng)納稅所所得額時(shí)時(shí)，企業(yè)業(yè)按照規(guī)規(guī)定計(jì)算算的固定定資產(chǎn)折折舊，準(zhǔn)準(zhǔn)予扣除除。下列固定定資產(chǎn)不不得計(jì)算算折舊扣扣除：（一）房房屋、建建筑物以以外未投投入使用用的固定定資產(chǎn)；；（二）以以經(jīng)營(yíng)租租賃方式式租入的的固定資資產(chǎn)；（三）以以融資租租賃方式式租出的的固定資資產(chǎn)；（四）已已足額提提取折舊舊仍繼續(xù)續(xù)使用的的固定資資產(chǎn)；（五）與與經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)無(wú)關(guān)關(guān)的固定定資產(chǎn)；；（六）單單獨(dú)估價(jià)價(jià)作為固固定資產(chǎn)產(chǎn)入賬的的土地；；（七）其其他不得得計(jì)算折折舊扣除除的固定定資產(chǎn)。?！端枚惙ǚā返?1條關(guān)于折舊舊計(jì)提范范圍②關(guān)于折舊舊方法的的稅法規(guī)規(guī)定固定資產(chǎn)產(chǎn)按照直線法計(jì)算的折折舊，準(zhǔn)準(zhǔn)予扣除除?！稐l例例》第59條企業(yè)的固固定資產(chǎn)產(chǎn)由于技技術(shù)進(jìn)步步等原因因，確需需加速折折舊的，，可以縮縮短折舊舊年限或或者采取取加速折折舊的方方法。—《所得得稅法》》第32條企業(yè)所得得稅法第第三十二二條所稱稱可以采采取縮短短折舊年年限或者者采取加加速折舊舊的方法法的固定定資產(chǎn)，，包括：：（（一一）由于于技術(shù)進(jìn)進(jìn)步，產(chǎn)產(chǎn)品更新新?lián)Q代較較快的固固定資產(chǎn)產(chǎn)；（（二）常常年處于于強(qiáng)震動(dòng)動(dòng)、高腐腐蝕狀態(tài)態(tài)的固定定資產(chǎn)。。采采取取縮短折折舊年限限方法的的，最低低折舊年年限不得得低于本本條例第第六十條條規(guī)定折折舊年限限的60%；采采取加速速折舊方方法的，，可以采采取雙倍倍余額遞遞減法或或者年數(shù)數(shù)總和法法?！稐l例例》第98條關(guān)于折舊舊計(jì)提依依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則指南：：固定資產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按按月計(jì)提提折舊，，當(dāng)月增增加的固固定資產(chǎn)產(chǎn)，當(dāng)月月不計(jì)提提折舊，，從下月月起計(jì)提提折舊；；當(dāng)月減減少的固固定資產(chǎn)產(chǎn)，當(dāng)月月仍計(jì)提提折舊，，從下月月起不計(jì)計(jì)提折舊舊。企業(yè)應(yīng)當(dāng)自固固定資產(chǎn)投入入使用月份的的次月起計(jì)算算折舊；停止止使用的固定定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)自停止使用用月份的次月月起停止計(jì)算算折舊?！稐l例》》第59條②關(guān)于折舊計(jì)提提年限和凈殘殘值會(huì)計(jì)準(zhǔn)則：企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)據(jù)固定資產(chǎn)的的性質(zhì)和使用用情況，合理理確定固定資資產(chǎn)的使用壽壽命和預(yù)計(jì)凈凈殘值。企業(yè)確定固定定資產(chǎn)使用壽壽命，應(yīng)當(dāng)考考慮下列因素素：（一）預(yù)計(jì)生生產(chǎn)能力或?qū)崒?shí)物產(chǎn)量；（二）預(yù)計(jì)有有形損耗和無(wú)無(wú)形損耗；（三）法律或或者類似規(guī)定定對(duì)資產(chǎn)使用用的限制。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)據(jù)固定資產(chǎn)的的性質(zhì)和使用用情況，合理理確定固定資資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈凈殘值。固定資產(chǎn)的預(yù)預(yù)計(jì)凈殘值一一經(jīng)確定，不不得變更。——《企業(yè)所所得稅法條例例》第59條條在計(jì)算應(yīng)納稅稅所得額時(shí)，，企業(yè)發(fā)生的的下列支出作作為長(zhǎng)期待攤攤費(fèi)用，按照照規(guī)定攤銷的的，準(zhǔn)予扣除除：（一）已足額額提取折舊的的固定資產(chǎn)的的改建支出；；（二）租入固固定資產(chǎn)的改改建支出；（三）固定資資產(chǎn)的大修理理支出；（四）其他應(yīng)應(yīng)當(dāng)作為長(zhǎng)期期待攤費(fèi)用的的支出。——《企業(yè)所所得稅法》第第13條稅法規(guī)定：后續(xù)支出固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)后續(xù)支出固定資產(chǎn)的改建支出改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、延長(zhǎng)使使用年限等發(fā)發(fā)生的支出。。已足額提取折折舊的固定資資產(chǎn)的改建支支出按照固定資產(chǎn)產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使使用年限分期期攤銷。改建支出大修理支出改建支出如何何攤銷？租入固定資產(chǎn)產(chǎn)的改建支出出按照合同約定定的剩余租賃賃期限分期攤攤銷?！稐l例》》第68條固定資產(chǎn)后續(xù)支出改建支出大修理支出大修理支出如如何攤銷？固定資產(chǎn)的大大修理支出固定資產(chǎn)的大大修理支出，，是指同時(shí)符合下列條件的支支出：（一）修理支支出達(dá)到取得得固定資產(chǎn)時(shí)時(shí)的計(jì)稅基礎(chǔ)礎(chǔ)50%以上（二）修理后后固定資產(chǎn)的的使用年限延延長(zhǎng)2年以上。固定資產(chǎn)的大大修理支出，按照固定資產(chǎn)產(chǎn)尚可使用年年限分期攤銷銷?！稐l例》》第69條其他長(zhǎng)期待攤攤費(fèi)用其他應(yīng)當(dāng)作為為長(zhǎng)期待攤費(fèi)費(fèi)用的支出自支出發(fā)生月月份的次月起起，分期攤銷銷，攤銷年限限不得低于3年?！稐l例》第第70條開(kāi)辦費(fèi)：（09）98號(hào)3年會(huì)計(jì)準(zhǔn)則前期差錯(cuò)通常常包括計(jì)算錯(cuò)錯(cuò)誤、應(yīng)用會(huì)會(huì)計(jì)政策錯(cuò)誤誤、疏忽或曲曲解事實(shí)以及及舞弊產(chǎn)生的的影響以及存存貨、固定資資產(chǎn)盤(pán)盈等。。前期差錯(cuò)應(yīng)當(dāng)當(dāng)采用追溯重重述法進(jìn)行更更正，視同該該項(xiàng)前期差錯(cuò)錯(cuò)從未發(fā)生過(guò)過(guò)，從而對(duì)財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行重重新列示和披披露盤(pán)盈的固定資資產(chǎn)通過(guò)“以以前年度損益益調(diào)整”科目目核算。固定資產(chǎn)盤(pán)盈盈盤(pán)盈的固定資資產(chǎn)，以同類類固定資產(chǎn)的的重置完全價(jià)價(jià)值為計(jì)稅基基礎(chǔ)；——《條例》》第58條會(huì)計(jì)處理：企企業(yè)在財(cái)產(chǎn)清清查中盤(pán)虧的的固定資產(chǎn)－－固定資產(chǎn)盤(pán)虧虧、毀損借：待處理財(cái)財(cái)產(chǎn)損溢———待處理固定定資產(chǎn)損溢貸：固定資產(chǎn)產(chǎn)借：營(yíng)業(yè)外支支出——盤(pán)虧虧損失其他應(yīng)收款貸：待處理財(cái)財(cái)產(chǎn)損溢———待處理固定定資產(chǎn)損溢稅務(wù)處理：國(guó)稅發(fā)（2009）88號(hào)；財(cái)稅（（2009））57號(hào)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品轉(zhuǎn)為自用的的，其實(shí)際使使用時(shí)間累計(jì)計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售售的，不得在在稅前扣除折折舊費(fèi)用。－《新31號(hào)號(hào)文》第24條開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為為固定資產(chǎn)第二講：房房企匯算操作作－－八項(xiàng)實(shí)實(shí)務(wù)五、優(yōu)惠政策策的掌控與應(yīng)用用免減收入加計(jì)扣除減免所得優(yōu)惠稅率稅款優(yōu)惠《國(guó)家稅務(wù)總總局關(guān)于企業(yè)業(yè)所得稅減免免稅管理問(wèn)題題的通知》》－－－－國(guó)稅發(fā)【2008】第111號(hào)減免稅管理第二講：房房企匯算操作作－－八項(xiàng)實(shí)實(shí)務(wù)六、關(guān)聯(lián)交易易及其特別納納稅調(diào)整的管管控（09）2號(hào)號(hào)七、分支機(jī)構(gòu)構(gòu)匯總納稅的的相關(guān)管控（08）21、（09））221八、稅務(wù)局備備案（審批））事項(xiàng)。第三講：房地地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算與與“土增稅””清算的區(qū)別別1.對(duì)土地征征用費(fèi)及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)處理理，二者有區(qū)區(qū)別。企業(yè)所得稅中，該項(xiàng)費(fèi)用用是指為取得得土地開(kāi)發(fā)使使用權(quán)（或開(kāi)開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，主要包包括土地買(mǎi)價(jià)價(jià)或出讓金、、市政配套費(fèi)費(fèi)、契稅、耕耕地占用稅、、土地使用費(fèi)費(fèi)、土地閑置置費(fèi)、土地變變更用途和超超面積補(bǔ)交的的地價(jià)及相關(guān)關(guān)稅費(fèi)、拆遷遷補(bǔ)償支出、、安置及動(dòng)遷遷支出、回遷遷房建造支出出、農(nóng)作物補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)、危房房補(bǔ)償費(fèi)等。。所得稅與土增稅的區(qū)別別一、開(kāi)發(fā)成本本的處理有區(qū)區(qū)別1.對(duì)土地征征用費(fèi)及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)處理理，二者有區(qū)區(qū)別。而在土地增值稅中，此項(xiàng)費(fèi)用用包括土地征征用費(fèi)、耕地地占用稅、勞勞動(dòng)力安置費(fèi)費(fèi)及有關(guān)地上上、地下附著著物拆遷補(bǔ)償償?shù)膬糁С觥?、安置?dòng)遷用用房支出等，，不包含取得土地使用用權(quán)所支付的的金額。所得稅與土增稅的區(qū)別別一、開(kāi)發(fā)成本本的處理有區(qū)區(qū)別2.對(duì)前期工工程費(fèi)的處理理，二者一致致。3.建筑安裝裝工程費(fèi)的范范圍和內(nèi)容，，二者相同。。企業(yè)所得稅中中，該項(xiàng)費(fèi)用用是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程程中發(fā)生的各各項(xiàng)建筑安裝裝費(fèi)用。主要要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目建筑工程程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目安裝工程程費(fèi)等。土地增值稅中中的建筑安裝裝工程費(fèi)，是是指以出包方方式支付給承承包單位的建建筑安裝工程程費(fèi)、以自營(yíng)營(yíng)方式發(fā)生的的建筑安裝工工程費(fèi)。雖然然前者特別規(guī)規(guī)定了建筑費(fèi)費(fèi)用和安裝費(fèi)費(fèi)用，后者特特別規(guī)定了承承包方式和自自營(yíng)方式，但但二者的范圍圍和內(nèi)容完全全相同。所得稅與土增稅的區(qū)別別一、開(kāi)發(fā)成本本的處理有區(qū)區(qū)別4、基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)，都都允許在稅前前扣除。主要包括開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路路、供水、供供電、供氣、、排污、排洪洪、通信、照照明等社區(qū)管管網(wǎng)工程費(fèi)和和環(huán)境衛(wèi)生、、園林綠化等等園林環(huán)境工工程費(fèi)。雖然所得稅強(qiáng)強(qiáng)調(diào)是開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的的費(fèi)用，土地地增值稅強(qiáng)調(diào)調(diào)是開(kāi)發(fā)小區(qū)區(qū)內(nèi)的費(fèi)用，，但無(wú)論哪種種，都允許按按受益對(duì)象合合理分?jǐn)?，在在企業(yè)所得稅稅和土地增值值稅稅前扣除除。所得稅與土增稅的區(qū)別別一、開(kāi)發(fā)成本本的處理有區(qū)區(qū)別5.對(duì)公共配配套設(shè)施費(fèi)的的處理，二者者有區(qū)別。二者的區(qū)別是是，企業(yè)所得稅對(duì)此有限制條條件，即必須須是“獨(dú)立的的、非營(yíng)利性性的，且產(chǎn)權(quán)權(quán)屬于全體業(yè)業(yè)主的，或無(wú)無(wú)償贈(zèng)與”的的公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)。土地增值稅對(duì)上述規(guī)定作作了補(bǔ)充，國(guó)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)建造的與與清算項(xiàng)目配配套的公共設(shè)設(shè)施，按以下下原則處理：：建成后產(chǎn)權(quán)屬屬于全體業(yè)主主所有的，其其成本、費(fèi)用用可以扣除；；建成后無(wú)償償移交給政府府、公用事業(yè)業(yè)單位用于非非營(yíng)利性社會(huì)會(huì)公共事業(yè)的的，其成本、、費(fèi)用可以扣扣除；建成后后有償轉(zhuǎn)讓的的，應(yīng)計(jì)算收收入，并準(zhǔn)予予扣除成本、、費(fèi)用。所得稅與土增稅的區(qū)別別一、開(kāi)發(fā)成本本的處理有區(qū)區(qū)別6.對(duì)開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)的處理理，二者有區(qū)區(qū)別。企業(yè)所得稅中，該項(xiàng)費(fèi)用用是指企業(yè)為為直接組織和和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目所發(fā)生的的，且不能將將其歸屬于特特定成本對(duì)象象的成本費(fèi)用用性支出。和土地增值稅中的開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用相比，，前者比后者者多了工程管管理費(fèi)和營(yíng)銷銷設(shè)施建造費(fèi)費(fèi)。稅法規(guī)定定，工程管理理費(fèi)符合土地地增值稅間接接費(fèi)用范圍，，可以作為扣扣除項(xiàng)目。而營(yíng)銷設(shè)施建建造費(fèi)能否作作為扣除項(xiàng)目目，需要稅務(wù)總總局進(jìn)一步明明確。所得稅與土增稅的區(qū)別別一、開(kāi)發(fā)成本本的處理有區(qū)區(qū)別7.預(yù)提費(fèi)用用的處理，二二者有區(qū)別。。31號(hào)文件第第32條規(guī)定定，出包工程程未最終辦理理結(jié)算而未取取得全額發(fā)票票的，在證明明資料充分的的前提下，可可以按合同總總金額的10％預(yù)提；公共配套設(shè)施施尚未建造或或尚未完工的的，可按預(yù)算算造價(jià)合理預(yù)預(yù)提建造費(fèi)用用。應(yīng)向政府上交交但尚未上交交的報(bào)批報(bào)建建費(fèi)用、物業(yè)業(yè)完善費(fèi)用可可以按規(guī)定預(yù)預(yù)提。所得稅與與土增稅的的區(qū)別一、開(kāi)發(fā)發(fā)成本的的處理有有區(qū)別7.預(yù)提提費(fèi)用的的處理，，二者有有區(qū)別。。在土地增增值稅清清算中，，稅法規(guī)規(guī)定預(yù)提提費(fèi)用不不得稅前前扣除，，利息費(fèi)費(fèi)用要單單獨(dú)計(jì)算算扣除，，不能重重復(fù)計(jì)入入開(kāi)發(fā)成成本中。。國(guó)稅發(fā)發(fā)〔2006〕〕187號(hào)文件件規(guī)定，，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的預(yù)預(yù)提費(fèi)用用，除另另有規(guī)定定外，不不得扣除除。所得稅與與土增稅的的區(qū)別一、開(kāi)發(fā)發(fā)成本的的處理有有區(qū)別差異一：：匯（清清）算時(shí)時(shí)間不同同。房地產(chǎn)企企業(yè)的企企業(yè)所得稅征收，實(shí)實(shí)行年中中預(yù)繳、、年終匯匯算清繳繳的方式式，即每每年匯算算一次，，不論開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品是否完完工，每每年均按按開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品銷售售收入（（或完工工前銷售售收入））減扣除除項(xiàng)目后后的應(yīng)納納稅所得得額征稅稅。而土增稅清算則采采取項(xiàng)目目清算，，只有項(xiàng)項(xiàng)目到達(dá)達(dá)清算條條件才清清算。一一般是在在開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目完工工且銷售售達(dá)到一一定比例例后進(jìn)行行清算，，項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)銷售售時(shí)間長(zhǎng)長(zhǎng)，則清清算時(shí)間間跨度長(zhǎng)長(zhǎng)。項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)銷銷售時(shí)間間短，則則清算時(shí)時(shí)間跨度度短。所得稅與與土增稅的的區(qū)別二、應(yīng)稅稅范圍和和征管方方法有差差異差異二：：成本項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)算算不同。。在計(jì)算開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的單位位成本時(shí)時(shí)，企業(yè)業(yè)所得稅稅匯算要要求按6項(xiàng)原則則細(xì)分核核算成本本項(xiàng)目。。31號(hào)號(hào)文件第第二十六六條規(guī)定定，成本本對(duì)象是是指為歸歸集和分分配開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)發(fā)、建建造過(guò)程程中的各各項(xiàng)耗費(fèi)費(fèi)，而確確定的費(fèi)費(fèi)用承擔(dān)擔(dān)項(xiàng)目。。計(jì)稅成成本對(duì)象象的確定定原則包包括可否否銷售原原則、分分類歸集集原則、、功能區(qū)區(qū)分原則則、定價(jià)價(jià)差異原原則、成成本差異異原則和和權(quán)益區(qū)區(qū)分原則則。所得稅與與土增稅的的區(qū)別二、應(yīng)稅稅范圍和和征管方方法有差差異差異二：：成本項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)算算不同。。而土地增增值稅在在清算時(shí)時(shí)，只要要求按普普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅和和非普通通標(biāo)準(zhǔn)住住宅兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目分分開(kāi)清算算。國(guó)稅發(fā)〔〔2006〕187號(hào)號(hào)文件第一一條規(guī)定定，土地地增值稅稅以國(guó)家家有關(guān)部部門(mén)審批批的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)