房地產(chǎn)開發(fā)基本常識(shí)及項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序

房地產(chǎn)開發(fā)基本常識(shí)及項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序長(zhǎng)沙賽為爾房地產(chǎn)銷售代理有限公司1第一部分房地產(chǎn)開發(fā)基本常識(shí)

一、房地產(chǎn)投資的概念廣義概念：房地產(chǎn)投資是將一定的資金投入到土地開發(fā)、房屋開發(fā)以及土地、房屋的經(jīng)營(yíng)、管理、中介服務(wù)等活動(dòng)中，以期在未來獲得收益或避免風(fēng)險(xiǎn)的一種投資活動(dòng)。狹義概念：僅指房地產(chǎn)開發(fā)投資。即投資者從購(gòu)買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，通過銷售或租賃轉(zhuǎn)讓給其他投資者或使用者，從而收回投資，實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益目標(biāo)的活動(dòng)過程。房地產(chǎn)投資活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)——實(shí)現(xiàn)資金的增值。2二、房地產(chǎn)投資類型

1、按投資方式分類直接投資：投資者將資金直接投入房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)，并直接參與有關(guān)的投資經(jīng)營(yíng)管理。間接投資：投資者將資金投入與房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品，但不直接參與有關(guān)的投資經(jīng)營(yíng)管理。2、按投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容分類土地開發(fā)投資房屋開發(fā)投資房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（包括買賣、租賃）投資物業(yè)管理和服務(wù)投資

3三、房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點(diǎn)

由于房地產(chǎn)本身所具有的物理和經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)開發(fā)投資具有區(qū)別于其他投資的固有特點(diǎn)：商品性營(yíng)利性投資數(shù)額大投資周期長(zhǎng)對(duì)專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)具有高度依賴性市場(chǎng)的區(qū)域性和區(qū)域的價(jià)格差異性與金融及法律密切相關(guān)受政策的影響較大影響投資的風(fēng)險(xiǎn)因素多

4四、決定房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本要素收益指投資產(chǎn)生的回報(bào)成本對(duì)未來的預(yù)期

5五、房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)遵循的原則遵守社會(huì)利益原則盈利和增值的原則有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的原則投資規(guī)模與投資者可利用資源相匹配的原則時(shí)機(jī)適宜原則便易操作原則

6六、影響房地產(chǎn)開發(fā)投資效果的風(fēng)險(xiǎn)因素

（共6大類26種）7七、房地產(chǎn)的三級(jí)市場(chǎng)架構(gòu)1、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)—土地出讓市場(chǎng)是指國(guó)家將城市土地的使用權(quán)，按一定的年限一次性出讓給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的市場(chǎng)。是所有者與經(jīng)營(yíng)者的縱向流通市場(chǎng)。主要特點(diǎn)：市場(chǎng)建立在城市土地國(guó)有制的基礎(chǔ)上，交易過程不變更土地所有權(quán)，只是對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行交易。國(guó)家直接調(diào)控壟斷經(jīng)營(yíng)。明確規(guī)定各類用地的使用性質(zhì)和年限。土地出讓價(jià)格的實(shí)質(zhì)是“租賃價(jià)格”，租賃費(fèi)用一次性收取。出讓交易方式：土地使用權(quán)出讓有償出讓形式主要有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等四種。

8

房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)架構(gòu)（續(xù)）2、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)—房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)或開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)是已經(jīng)取得土地使用權(quán)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使用者之間進(jìn)行橫向交易轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。主要特點(diǎn)：房地產(chǎn)商品流通由經(jīng)營(yíng)向使用消費(fèi)平行轉(zhuǎn)移，可以說是由房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)消費(fèi)使用的轉(zhuǎn)移。交易的商品是房地產(chǎn)的統(tǒng)一體，即房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)。經(jīng)營(yíng)者須經(jīng)資質(zhì)審批，商品的銷售實(shí)行“預(yù)售許可”制度。除政策性用房由政府統(tǒng)一定價(jià)定向銷售外，交易完全市場(chǎng)化，不受國(guó)家壟斷或政策控制。交易完成的時(shí)間比較長(zhǎng)，涉及的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系多。9

房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)架構(gòu)（續(xù)）3、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)—房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)是房地產(chǎn)消費(fèi)者之間進(jìn)行房地產(chǎn)商品再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，屬于調(diào)劑余缺、從新配置的市場(chǎng)。主要特點(diǎn)：土地使用者、房屋所有人將所取得的一定年限的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)及其房屋所占有和使用的土地使用權(quán)一并在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、買賣、贈(zèng)與、繼承、交換。土地開發(fā)必須達(dá)到一定的條件才可獲準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。10八、與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)和規(guī)范規(guī)規(guī)定一、主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、規(guī)劃用地面面積：指經(jīng)過批準(zhǔn)的的地塊規(guī)劃總總用地面積，，包括可直接接用于項(xiàng)目開開發(fā)的土地面面積和總用地地中應(yīng)提供給給城市道路或或其他公共設(shè)設(shè)施使用的土土地面積。2、建設(shè)用地面面積：可直接用于項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)的土土地面積，也也稱凈用地面面積，但不包包括應(yīng)提供給給城市道路或或其他公共設(shè)設(shè)施使用的土土地面積。3、建筑占地面面積：指建筑基底（（地面一層））所占用的土土地面積。4、建筑密度：建筑總占地面面積與項(xiàng)目總總用地面積的的比率（％））。5、容積率：項(xiàng)目總建筑面面積（地上部部分）與總用用地面積的比比值。6、綠地率：項(xiàng)目范圍內(nèi)各各類綠化（包包括園林小品品、休閑涼亭亭、水域等））所占的土地地面積與總用用地面積的比比率（%）。11主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)（續(xù)）7、住宅停車率率：汽車的停車位位數(shù)量與住宅宅總戶數(shù)的比比率（%）。8、地下室：房間室內(nèi)地面面低于室外地地平面的高度度超過該房間間凈高度的1/2以上者。9、半地下室：：房間室內(nèi)地面面低于室外地地平面的高度度超過該房間間凈高度的1/3，且不超過1/2者。10、層高：上下兩層樓面面或樓面與地地面之間的垂垂直距離。11、室內(nèi)凈高：：樓面或地面至至上部樓板底底面或吊頂之之間的垂直距距離。12、建筑高度：：多層指建筑物物室外地坪到到其女兒墻頂頂部或檐口的的高度；高層層指建筑物室室外地坪到其其檐口或屋面面面層的高度度。12主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)（續(xù)））13、住宅建筑層層數(shù)的劃分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：建筑設(shè)計(jì)規(guī)范范規(guī)定－《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范范》規(guī)定：低層住宅：一層至三層；；多層住宅：四層至六層；；中高層住宅：：七層至九層；；高層住宅：十層以上。消防規(guī)范規(guī)定定：多層住宅:九層及九層以以下的普通住住宅（含底層層設(shè)有商業(yè)服服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的住住宅）；高層住宅:十層及十層以以上的普通住住宅（含底層層設(shè)有商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)的住住宅）；其中：二類高層：十層至十八層層的普通住宅宅；一類高層：十九層及十九九層以上的普普通住宅。民間習(xí)慣叫法法小高層：十層至十八層層的住宅；大高層：十九層及十九九層以上的住住宅；13主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)（續(xù)））14、民用建筑主主要類別（按按功能分類，，選摘）（1）住宅樓：供居住使用的的建筑。單元式住宅：：由多個(gè)住宅單單元拼接而成成，每個(gè)單元元均設(shè)有樓梯梯或樓梯與電電梯的住宅。。塔式住宅（也也稱獨(dú)立單元元式住宅或點(diǎn)點(diǎn)式住宅）：：以公共樓梯或或樓梯與電梯梯組成的交通通中心為核心心，將多套住住宅組成一個(gè)個(gè)單元獨(dú)立建建造，且每套套住宅的進(jìn)戶戶門至樓梯間間門或消防前前室門的距離離不超過10米的住宅。通廊式住宅：：由公共樓梯或或樓梯與電梯梯通過內(nèi)、外外廊進(jìn)入各套套住宅，且至至少有一套住住房的進(jìn)戶門門至樓梯間門門或消防前室室門的距離超超過10米的住宅。躍層式住宅：：設(shè)有套內(nèi)樓梯梯且每套包含含兩層或三層層樓面的住宅宅。躍廊式住宅：：通過一層水平平共用走道，，聯(lián)系兩層或或三層樓面各各套住房的住住宅。（2）商住樓：由底部商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)廳和住宅宅組成的建筑筑。（3）綜合樓：具有兩種或兩兩種以上使用用功能的建筑筑。（4）其他：辦公樓、商業(yè)業(yè)樓、酒店等等等。14主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)（續(xù)））15、面積指標(biāo)建筑面積:具備上蓋且結(jié)結(jié)構(gòu)牢固，層層高在2.2米以上的永久久性建筑的房房屋外墻（柱柱）勒腳以上上各層的外圍圍水平投影面面積，包括陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、走廊、、地下室、室室外樓梯等。。使用面積：房屋戶內(nèi)全部部可供使用的的空間面積，，按房屋內(nèi)墻墻面水平投影影面積計(jì)算。。不包括墻、、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)造和保溫層層的面積。居室面積：僅指臥室、起起居室（廳））的使用面積積。產(chǎn)權(quán)面積：系指權(quán)屬人（（或稱產(chǎn)權(quán)人人）依法擁有有房屋所有權(quán)權(quán)的房屋建筑筑面積。銷售面積：包括房屋套內(nèi)內(nèi)建筑面積和和應(yīng)分?jǐn)偟墓补灿薪ㄖ娣e積組成。套內(nèi)面積：由房屋外圍墻墻體中心線的的水平投影面面積和陽(yáng)臺(tái)應(yīng)應(yīng)計(jì)算的面積積組成。共有建筑面積積：指各權(quán)屬人共共同占有或共共同使用的建建筑面積。15（二）各類住住宅主要技術(shù)術(shù)規(guī)范要求住宅樓是供居居住使用的建建筑，不同的的住宅樓雖然然具有同樣的的使用功能，，但是不同類類型的住宅樓樓由于其在建建筑層數(shù)、平平面組合方式式等方面的不不同，在建筑筑、結(jié)構(gòu)、消消防、民防等等技術(shù)規(guī)范的的要求上存在在較大的差異異，并最終導(dǎo)導(dǎo)致建造成本本和公共面積積比例的差異異，在確定項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)方案案時(shí)應(yīng)慎重。。16各類住宅主要要規(guī)范要求比比較分析表1公共部位設(shè)計(jì)計(jì)17各類住宅主要要規(guī)范要求比比較分析表218各類住宅主要要規(guī)范要求比比較分析表319第二部分房房地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)全程運(yùn)運(yùn)作程序20房地產(chǎn)開發(fā)商商在每一個(gè)房房地產(chǎn)項(xiàng)目中中均經(jīng)歷投資資、開發(fā)和建建設(shè)三個(gè)過程程項(xiàng)目建設(shè)過程程市場(chǎng)研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場(chǎng)研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場(chǎng)研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場(chǎng)研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理成本項(xiàng)目開發(fā)過程程項(xiàng)目投資過程程投資過程開發(fā)過程建設(shè)過程經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：通通過投資活動(dòng)動(dòng)來獲取投資資收益，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金回收風(fēng)險(xiǎn)控制：投投資決策、項(xiàng)項(xiàng)目監(jiān)控運(yùn)作方式：通通過土地投資資產(chǎn)生投資收收益而行使重重大決策以及及監(jiān)控權(quán)力經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：通通過對(duì)項(xiàng)目開開發(fā)全過程的的經(jīng)營(yíng)管理活活動(dòng)獲取開發(fā)發(fā)利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)控制：項(xiàng)項(xiàng)目定位、項(xiàng)項(xiàng)目管理運(yùn)作方式：通通過對(duì)項(xiàng)目開開發(fā)日常的管管理行使相應(yīng)應(yīng)的權(quán)利與責(zé)責(zé)任決策拿地階段段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段段項(xiàng)目施工階段段銷售服務(wù)階段段經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：按按工期保證工工程質(zhì)量、安安全前提下以以最小成本完完成工程建設(shè)設(shè)風(fēng)險(xiǎn)控制：成成本管理、工工程進(jìn)度、合合同簽訂運(yùn)作方式：充充分使用外協(xié)協(xié)單位，通過過總包管理方方式行使施工工組織職能戰(zhàn)略投資技能能房地產(chǎn)開發(fā)技技能施工建設(shè)技能能532所需技能績(jī)效比重結(jié)合這三個(gè)過過程的自然嵌嵌套關(guān)系，可可形成項(xiàng)目的的三級(jí)管理體體系。對(duì)應(yīng)到到房地產(chǎn)組織織框架即可形形成房地產(chǎn)企企業(yè)的典型三三級(jí)管理體系系決策拿地階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段銷售服務(wù)階段段市場(chǎng)研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場(chǎng)研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場(chǎng)研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場(chǎng)研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)品牌傳播銷售組織物業(yè)管理項(xiàng)目施工階段段招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量成本投資過程開發(fā)過程建設(shè)過程物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理項(xiàng)目考核過程監(jiān)控過程監(jiān)控投資方案設(shè)計(jì)圖紙集團(tuán)城市公司項(xiàng)目部招標(biāo)投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理投資收回房地產(chǎn)開發(fā)的的本質(zhì)：整合合房地產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)的全過程程一般要經(jīng)過過以下五個(gè)階階段：1、項(xiàng)目確立階階段2、項(xiàng)目前期階階段3、項(xiàng)目實(shí)施階階段—工程施工和產(chǎn)產(chǎn)品銷售。4、項(xiàng)目驗(yàn)收交交付階段5、收尾階段具體內(nèi)容詳見見《房地產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)全程運(yùn)作作程序圖》23房地產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)全程運(yùn)作作程序圖－124房地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)全程程運(yùn)作程序序圖－1房地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)全程程運(yùn)作程序序圖－225房地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)全程程運(yùn)作程序序圖－326第三部分分房地地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)成成本及開開發(fā)周期期一、項(xiàng)目目開發(fā)成成本費(fèi)用用構(gòu)成及及其資金金投入特特點(diǎn)房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目的成本本和費(fèi)用用構(gòu)成復(fù)復(fù)雜、變變化因素素多、不不確定性性大，不不同類型型的開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，，由于選選擇不同同的建筑筑類型、、層數(shù)和和結(jié)構(gòu)，，建筑裝裝飾標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、機(jī)電電設(shè)備和和配套設(shè)設(shè)施配置置標(biāo)準(zhǔn)以以及工程程地質(zhì)狀狀況不同同等等，，在開發(fā)發(fā)成本和和費(fèi)用方方面都存存在一定定的差異異。在此此難以籠籠統(tǒng)的談?wù)務(wù)擁?xiàng)目目具體的的成本和和費(fèi)用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，僅僅就一般般房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目通常常的成本本和費(fèi)用用構(gòu)成以以及相關(guān)關(guān)的資金金投入特特點(diǎn)作一一些簡(jiǎn)要要的說明明。27開發(fā)項(xiàng)目目主要成成本與費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成成一覽表表28開發(fā)項(xiàng)目目主要成成本費(fèi)用用的資金金投入特特點(diǎn)表129開發(fā)項(xiàng)目目主要成成本費(fèi)用用的資金金投入特特點(diǎn)表230開發(fā)項(xiàng)目目主要成成本費(fèi)用用的資金金投入特特點(diǎn)表331房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目主要經(jīng)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)費(fèi)表32二、項(xiàng)目目開發(fā)周周期房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目開發(fā)運(yùn)運(yùn)作過程程涉及的的政府審審批部門門和審批批事項(xiàng)多多，各地地的地方方性法規(guī)規(guī)、審批批環(huán)節(jié)、、審批時(shí)時(shí)限不盡盡相同；；不同開開發(fā)地點(diǎn)點(diǎn)的地質(zhì)質(zhì)情況變變化比較較大，不不同建筑筑類別在在設(shè)計(jì)和和施工技技術(shù)規(guī)范范方面差差異比較較大，不不同地區(qū)區(qū)在技術(shù)術(shù)規(guī)范要要求和施施工限制制條件方方面也存存在一定定的差異異，加之之開發(fā)商商實(shí)力、、管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)項(xiàng)目建造造標(biāo)準(zhǔn)的的不同，，這些因因素都直直接影響響著項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)周期。。因此，，對(duì)項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)周期不不能一慨慨而論，，應(yīng)根據(jù)據(jù)各項(xiàng)目目的實(shí)際際情況進(jìn)進(jìn)行具體體的分析析和評(píng)判判。33房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)工期分分析表34報(bào)建流程程規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)批復(fù)土地證辦辦理項(xiàng)目公司司設(shè)立項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證前期報(bào)建建工作環(huán)境評(píng)估估土地使用用證書項(xiàng)目開發(fā)發(fā)前準(zhǔn)備備建筑工程程規(guī)劃許許可證單體審查查、建筑筑工程規(guī)規(guī)劃許可可證管線、排排許可證證總平設(shè)計(jì)計(jì)報(bào)審開工前手手續(xù)辦理理35施工許可可證余泥、噪噪音排放放許可夜間連續(xù)續(xù)施工許許可建設(shè)期間間辦理消防、人人防專項(xiàng)項(xiàng)審查竣工驗(yàn)收收備案專項(xiàng)驗(yàn)收收預(yù)售許可可證建設(shè)完成成36中華人民民共和國(guó)國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃法于于2008年1月1日實(shí)施，，下面基基本上是是按照?qǐng)?bào)報(bào)建先后后順序來來說。1規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)批復(fù)階階段、、土地證證、建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證是進(jìn)進(jìn)行房地產(chǎn)開開發(fā)的前提.簡(jiǎn)單的說說一下，，規(guī)劃要要點(diǎn)批復(fù)復(fù)由規(guī)劃劃部門頒頒發(fā)，確確定土地地使用強(qiáng)強(qiáng)度指標(biāo)標(biāo)的法律律依據(jù)，，重要指指標(biāo)：容容積率、、建筑密密度、覆覆蓋率等等，另外外會(huì)對(duì)停停車位配配置、東東西南北北退讓等等要求、、建筑分分類、用用地性質(zhì)質(zhì)及面積積上限。。建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證由規(guī)劃劃部門頒頒發(fā)，核核定土地地用途及及用地界界線的法法律依據(jù)據(jù)。土地證由由國(guó)土部部門頒發(fā)發(fā)，土地地權(quán)屬證證明，載載明了土土地用途途及使用用期限。。一般來來說，一一塊地，，必須要要由規(guī)劃劃部門核核定規(guī)劃劃要點(diǎn)，，國(guó)土部部門必須須依據(jù)規(guī)規(guī)劃部門門核定的的土地功功能及土土地使用用強(qiáng)度，，才能計(jì)計(jì)算出土土地出讓讓金，在在土地證證上載明明土地用用途及年年限。37新城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃法第第三十八八條：城城市、鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)以出出讓方式式提供國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)的國(guó)有有土地使使用權(quán)出出讓前，，城市、、縣人民民政府城城鄉(xiāng)規(guī)劃劃主管部部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)依據(jù)控控制性詳詳細(xì)規(guī)劃劃，提出出出讓地地塊的位位置、使使用性質(zhì)質(zhì)、開發(fā)發(fā)強(qiáng)度等等規(guī)劃條條件，作作為國(guó)有有土地使使用權(quán)出出讓合同同的組成成部分。。未確定定規(guī)劃條條件的地地塊，不不得出讓讓國(guó)有土土地使用用權(quán)。營(yíng)業(yè)性性用地地原則則上須須經(jīng)過過招拍拍掛程程序以以出讓讓方式式進(jìn)入入市場(chǎng)場(chǎng)，簽簽訂國(guó)國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同后辦辦理國(guó)國(guó)土使使用證證。建建設(shè)單單位應(yīng)應(yīng)持建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目的的批準(zhǔn)準(zhǔn)或備備案文文件和和國(guó)有有土地地使用用權(quán)出出讓合合同，，向城城市、、縣人人民政政府城城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃主主管部部門領(lǐng)領(lǐng)取建建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證。申領(lǐng)規(guī)規(guī)劃許許可證證須備備文件件：立立項(xiàng)文文件、、環(huán)評(píng)評(píng)、土土地使使用證證書等等382項(xiàng)目公公司設(shè)設(shè)立、、立項(xiàng)項(xiàng)、環(huán)環(huán)境評(píng)評(píng)估、、資質(zhì)質(zhì)這四項(xiàng)項(xiàng)幾乎乎是每每一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目要開開始的的時(shí)候候必須須要搞搞的東東西。。非常常的社社會(huì)主主義特特色。。不過過這里里也有有些東東西很很有趣趣，與與法律律的關(guān)關(guān)系也也比較較大，，比如如設(shè)立立項(xiàng)目目公司司。這里要要注意意一下下，母母公司司拍到到土地地，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到其其全資資設(shè)立立的項(xiàng)項(xiàng)目公公司名名下，，按我我國(guó)法法律，，不屬屬于交交易。。因此此，房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司可以以任意意設(shè)置置項(xiàng)目目子公公司，，房子子賣完完后再再把它它實(shí)體體上消消滅，，只留留下一一個(gè)殼殼。這這種操操作模模式?jīng)]沒什么么法律律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)可言言，非非常的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)用用，因因此現(xiàn)現(xiàn)在國(guó)國(guó)稍微微有點(diǎn)點(diǎn)規(guī)模模的房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司都這這么干干。立項(xiàng)，，主管管部門門為當(dāng)當(dāng)?shù)匕l(fā)發(fā)展與與改革革委員員會(huì)。。這個(gè)個(gè)東西西純粹粹是計(jì)計(jì)劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)代留留下的的產(chǎn)物物，立立項(xiàng)主主要考考察的的項(xiàng)目目的投投資額額及可可行性性。需需準(zhǔn)備備的文文件：：公司司營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照照、稅稅務(wù)登登記、、環(huán)評(píng)評(píng)、可可研等等。可可行性性研究究報(bào)告告是政政府參參考的的一個(gè)個(gè)重要要文件件，當(dāng)當(dāng)然。。立項(xiàng)項(xiàng)與其其他程程序的的先后后關(guān)系系那更更是異異常隨隨便的的事情情。譬譬如最最近國(guó)國(guó)家的的政策策，要要求先先把環(huán)環(huán)境評(píng)評(píng)估搞搞了再再回頭頭來立立項(xiàng)。。這是是基于于加強(qiáng)強(qiáng)環(huán)境境保護(hù)護(hù)促進(jìn)進(jìn)可持持續(xù)發(fā)發(fā)展的的考慮慮。但但在很很多地地方，，環(huán)評(píng)評(píng)的一一項(xiàng)主主要前前提材材料就就是立立項(xiàng)批批文。。立不不了項(xiàng)項(xiàng)根本本做不不了環(huán)環(huán)評(píng)。。具體體情況況在分分別對(duì)對(duì)待。。393總平面審查階階段這個(gè)階段各地地的叫法不一一樣，聽得比比較多的叫““修建性性詳細(xì)規(guī)劃審審查”這這個(gè)階段就是是審查小區(qū)的的總平面規(guī)劃劃圖紙，審查查建筑物布置置、每棟單體體建筑高度、、各棟單體建建筑之間間隔隔、間距，日日照是否合規(guī)規(guī)，總?cè)莘e率率，建筑密度度，消防規(guī)范范（大部分城城市的規(guī)劃部部門會(huì)召開評(píng)評(píng)審）。消消防通道的設(shè)設(shè)置，高層建建筑四周必須須設(shè)立環(huán)形消消防車道。審審總平面是整整個(gè)開發(fā)報(bào)建建過程中較復(fù)復(fù)雜的過程，，這個(gè)過程一一般都要2、3個(gè)月。4管線綜合審查查、排水許可可證管線綜合合審查是規(guī)劃劃部門的專業(yè)業(yè)審查內(nèi)容之之一，管線綜合是啥啥？包括三大大項(xiàng)：小區(qū)給給排水管線、、強(qiáng)電線路、、弱電線路。。給排水就是是怎么引自來來水進(jìn)小區(qū)，，然后怎么把把生活污水和和雨水排出小小區(qū)；強(qiáng)電就就是生活用電電，線路從哪哪里進(jìn)，怎么么上樓，怎么么進(jìn)門；弱電電的內(nèi)容就多多了什么有線線電視線、各各類通訊線路路、網(wǎng)線、內(nèi)內(nèi)部監(jiān)控線路路，等等等等等，很多。這些東西設(shè)計(jì)計(jì)協(xié)調(diào)的部門門包括市政、、供電、供水水、通訊等多多部門的協(xié)調(diào)調(diào)及資料查詢?cè)儭?05單體審查、建建筑工程規(guī)劃劃許可證就是總平面規(guī)規(guī)劃的基礎(chǔ)上上，落實(shí)單體體建筑的設(shè)計(jì)計(jì)方案。建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許許可證是有關(guān)關(guān)建設(shè)工程符符合城市規(guī)劃劃要求的法律律憑證，是建設(shè)單位位建設(shè)工程的的法律憑證，，是建設(shè)活動(dòng)動(dòng)中接受監(jiān)督督檢查時(shí)的法法定依據(jù)。（（沒有此證的的建設(shè)單位，，其工程建筑筑是違章建筑筑，不能領(lǐng)取取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。）建設(shè)工程類建建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證申申報(bào)文件：①《建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證》申請(qǐng)表1份，并加蓋申請(qǐng)人印章②有有關(guān)計(jì)劃批準(zhǔn)準(zhǔn)文件、設(shè)計(jì)計(jì)條件或規(guī)劃劃方案審批意意見③土地使用權(quán)屬證件及附圖圖④1/500或1/1000地形圖兩份，，地形圖上應(yīng)應(yīng)由設(shè)計(jì)單位位用HB鉛筆標(biāo)明下列列內(nèi)容：建筑筑基地用地界限、建筑物外輪輪廓及層數(shù)、、新建建筑物物與基地用地地界限、道路路規(guī)劃紅線及相關(guān)控制線線、相鄰建筑筑物間距尺寸寸軸線標(biāo)號(hào)；；(作圖格式見《報(bào)送建筑工程程設(shè)計(jì)方案、、建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證地地形圖示意圖圖》)；⑤符合出圖標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)并加蓋建建筑設(shè)計(jì)單位位設(shè)計(jì)出圖章章的1/500或1/1000總平面設(shè)計(jì)圖圖兩份。41⑥建筑施工圖圖一套，圖紙須加蓋設(shè)計(jì)單單位圖章；⑦⑦分層面積表表(應(yīng)按國(guó)家有關(guān)關(guān)建筑面積規(guī)定計(jì)算)；⑦分層面積表表(應(yīng)按國(guó)家有關(guān)關(guān)建筑面積規(guī)規(guī)定計(jì)算)⑧建筑工程預(yù)算算書⑨相關(guān)單位部部門審核意見見⑩日照分析文件一份份（可選）規(guī)劃部門要求求的其他資料料6消防和人防專專項(xiàng)審查辦理消防報(bào)建建需提供資料料：建設(shè)工程程消防審核申申報(bào)表、圖紙紙（總平面、、立面、剖面面、平面分布布）、規(guī)劃紅紅線圖。人防報(bào)檢資料料：報(bào)建項(xiàng)目目總平面圖，，人防工程單單體設(shè)計(jì)建筑筑平面圖、一一層建筑平面面圖和建筑剖剖面圖（一式式三份），施施工圖設(shè)計(jì)（（建、結(jié)、風(fēng)風(fēng)、水、電））（一式三份份）。42消防報(bào)建、人人防報(bào)建基本本規(guī)范：12層以上要設(shè)置置專門的消防防電梯，17層以上設(shè)置剪剪刀樓梯，這這些強(qiáng)制性規(guī)規(guī)范已經(jīng)是鐵鐵律。個(gè)人沒沒見過有開發(fā)發(fā)商能繞得過過這些強(qiáng)制性性規(guī)范的即使使能繞過去將將會(huì)獲得巨大大的回報(bào)，譬譬如減少一套套樓梯，那是是多么好的事事情啊，但是是基本上沒人人敢去辦。起起碼我不敢。。個(gè)人日后的的職業(yè)生涯中中，也不敢。。人防工程是非非常神經(jīng)的一一樣中國(guó)特色色的東西。不不知道這個(gè)東東西算啥。真真要有空襲了了絕對(duì)不會(huì)呆呆在高層建筑筑的地下室里里，911那棟大樓就是是前車之見。。真要被炸了了樓，呆在地地下室里絕對(duì)對(duì)活埋掉。呵呵呵，開個(gè)玩玩笑。7節(jié)能審查、施施工圖審查在在領(lǐng)取建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證之后，設(shè)設(shè)計(jì)公司在建建筑施工圖的的基礎(chǔ)上再次次細(xì)化，完成成結(jié)構(gòu)施工圖圖、水電施工工圖等等全部部施工圖及結(jié)結(jié)構(gòu)計(jì)算書等等，完成節(jié)能能設(shè)計(jì)，做一一個(gè)節(jié)能計(jì)算算書，就可以以開始這兩項(xiàng)項(xiàng)審查了。438余泥排放許可可、噪音排放放許可、夜間間連續(xù)施工許許可9質(zhì)量監(jiān)督、安安全監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督站和和安全監(jiān)督站站都是建設(shè)部部門下屬機(jī)構(gòu)構(gòu)。拿施工許許可證之前，，必須得去兩兩個(gè)站審批手手續(xù)?，F(xiàn)實(shí)的的操作中，但但凡涉及到檢檢測(cè)的就由質(zhì)質(zhì)監(jiān)辦；不需需要檢測(cè)，一一般用肉眼就就能發(fā)現(xiàn)毛病病的就屬于安安監(jiān)的職責(zé)。。由于質(zhì)監(jiān)搞搞檢測(cè)，比如如樁荷載檢測(cè)測(cè)、水泥檢測(cè)測(cè)，這些東西西，都是收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目。10施工工招招投投標(biāo)標(biāo)、、監(jiān)監(jiān)理理報(bào)報(bào)建建11施工工許許可可證證為了了加加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)對(duì)建建筑筑活活動(dòng)動(dòng)的的監(jiān)監(jiān)督督管管理理，，維維護(hù)護(hù)建建筑筑市市場(chǎng)場(chǎng)秩秩序序，，保保證證建建筑筑工工程程的的質(zhì)質(zhì)量量和和安安全全，，根根據(jù)據(jù)《中華華人人民民共共和和國(guó)國(guó)建建筑筑法法》、《建筑筑工工程程施施工工許許可可管管理理辦辦法法》等法法律律、、法法規(guī)規(guī)規(guī)規(guī)定定，，1999年12月1日起起在在全全國(guó)國(guó)施施行行建建筑筑工工程程施施工工許許可可證證制制度度。。申請(qǐng)請(qǐng)的的準(zhǔn)準(zhǔn)備備：：（1）施施工工場(chǎng)場(chǎng)地地已已基基本本具具備備施施工工條條件件；；（2）已已經(jīng)經(jīng)辦辦理理該該建建筑筑工工程程用用地地批批準(zhǔn)準(zhǔn)手手續(xù)續(xù)；；（3）在在城城市市規(guī)規(guī)劃劃區(qū)區(qū)的的建建筑筑工工程程，，已已經(jīng)經(jīng)取取得得規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證；；44（4）需需要要拆拆遷遷的的，，其其拆拆遷遷進(jìn)進(jìn)度度符符合合施施工工要要求求；；（5）已已經(jīng)經(jīng)確確定定建建筑筑施施工工企企業(yè)業(yè)；；（6）有滿滿足相相關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范要要求的的施工工圖紙紙；（7）已在在質(zhì)量量監(jiān)督督主管管部門門及安安全監(jiān)監(jiān)督主主管部部門辦辦理相相應(yīng)的的質(zhì)量量、安安全監(jiān)監(jiān)督注注冊(cè)手手續(xù)；；（8）建設(shè)設(shè)資金金已經(jīng)經(jīng)落實(shí)實(shí)，工工期不不足1年的，，到位位資金金不得得少于于工程程合同同價(jià)款款的50％；工工期超超過1年的，，到位位資金金不得得少于于工程程合同同價(jià)款款的30％。12放線、、驗(yàn)線線這個(gè)就就簡(jiǎn)單單的說說一說說吧。。圖紙紙審核核通過過之后后，要要把圖圖紙上上的建建筑物物在實(shí)實(shí)地上上落實(shí)實(shí)一個(gè)個(gè)具體體的位位置，，這是是個(gè)技技術(shù)活活，要要測(cè)量量，定定坐標(biāo)標(biāo)。這這個(gè)活活就叫叫放線線。放放線一一般是是規(guī)劃劃部門門的測(cè)測(cè)繪機(jī)機(jī)構(gòu)，，正式式放線線的前前提是是領(lǐng)取取了施施工許許可證證。放放線后后，測(cè)測(cè)繪院院會(huì)發(fā)發(fā)出一一份放放線冊(cè)冊(cè)。工工程程提前前施工工，違違章施施工的的場(chǎng)合合，都都需要要做通通這個(gè)個(gè)測(cè)繪繪院的的工作作。讓讓他提提前來來做放放線。。45放線完完畢，，施工工單位位照著著這個(gè)個(gè)邊角角點(diǎn)施施工，，完了了之后后就做做驗(yàn)線線。一一看這這個(gè)建建筑的的確是是按圖圖紙建建起來來的沒沒超出出邊線線，規(guī)規(guī)劃就就出驗(yàn)驗(yàn)線冊(cè)冊(cè)。這個(gè)驗(yàn)