房地產(chǎn)周期波動(dòng)

第五章房地產(chǎn)周期波動(dòng)一、研究房地產(chǎn)周期波動(dòng)的意義二、經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與周期理論三、房地產(chǎn)周期波動(dòng)理論四、房地產(chǎn)周期波動(dòng)的實(shí)證一、研究房地產(chǎn)周期波動(dòng)的意義房地產(chǎn)周期波動(dòng)的理論研究滯后于現(xiàn)實(shí)需要經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論對(duì)不同產(chǎn)業(yè)關(guān)注不夠理論價(jià)值實(shí)踐意義對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展意義重大對(duì)預(yù)測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，提出和實(shí)施相應(yīng)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，具有指導(dǎo)作用房地產(chǎn)發(fā)展如何與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持協(xié)調(diào)的關(guān)系二、經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與周期理論（一）經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期（二）經(jīng)濟(jì)周期的運(yùn)行過(guò)程（三）經(jīng)濟(jì)周期類(lèi)型（四）經(jīng)濟(jì)周期主要理論（一）經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)在長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中，由于一系列因素的沖擊導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)總量在時(shí)間序列上呈現(xiàn)波浪式上升或下降的波動(dòng)。即，實(shí)際增長(zhǎng)曲線與趨勢(shì)增長(zhǎng)曲線的偏離現(xiàn)象，用數(shù)學(xué)公式表示：經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的相似性、規(guī)律性、復(fù)雜性=0，穩(wěn)定狀態(tài)≠0，波動(dòng)狀態(tài)>0，擴(kuò)張性的波動(dòng)狀態(tài)<0，收縮性的波動(dòng)狀態(tài)（一）經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期經(jīng)濟(jì)周期有規(guī)律的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)均衡狀態(tài)偏離的反復(fù)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)變量對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一般趨勢(shì)或長(zhǎng)期趨勢(shì)的偏離（熊彼特）經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張、經(jīng)濟(jì)收縮交替出現(xiàn)，波谷、波峰不斷循環(huán)、復(fù)蘇與衰退往返運(yùn)行的狀態(tài)。（二）經(jīng)濟(jì)周期的運(yùn)行過(guò)程劉恒，陳述云.中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的新態(tài)勢(shì),管理世界，2003(3):5-16馬士成,何友文.基于奇異譜理論的我國(guó)經(jīng)濟(jì)周期測(cè)度，浙江金融，2011（3）：28-35（三）經(jīng)濟(jì)周期類(lèi)型經(jīng)濟(jì)周期類(lèi)型幅度深度持續(xù)時(shí)間古典型周期增長(zhǎng)型周期短周期中周期中長(zhǎng)周期長(zhǎng)周期庫(kù)茲尼茨周期，15-25年康德拉季耶夫周期，50年基欽周期（存貨周期，40月）朱格拉周期（投資周期，8-10年）古典型周期與增長(zhǎng)型周期古典型周期：在經(jīng)濟(jì)收縮階段，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總量出現(xiàn)絕對(duì)水平的減少，或者經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度為負(fù)。增長(zhǎng)型周期：在經(jīng)濟(jì)收縮階段，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總量并未出現(xiàn)絕對(duì)量的下降，只有相對(duì)意義上的降低，增長(zhǎng)率仍然為正值。中國(guó)古典典型周期期與增長(zhǎng)長(zhǎng)型周期期分兩個(gè)階階段：1953年到1976年；1977年到2000年：從波動(dòng)深深度看，，改革前前五個(gè)周周期波動(dòng)動(dòng)以古典典型為主主，波谷谷平均值值為－6.4％％，總的的呈現(xiàn)為為古典型型；改革革后四個(gè)個(gè)周期的的深度平平均為6.2％％，波動(dòng)動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)闉樵鲩L(zhǎng)型型。從波動(dòng)高高度看，，改革前前各周期期以高峰峰型為主主，波峰峰平均值值達(dá)16.9％％，總的的呈現(xiàn)為為高峰型型（波峰峰年份經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)率大于于或等于于15％％即為高高峰型））；改革革后波峰峰平均值值為13.2％％，總的的呈現(xiàn)為為中峰型型（10％－15％））。峰位位的下降降表明，，我國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的增增長(zhǎng)在一一定程度度上減少少了擴(kuò)張張的盲目目性。從波動(dòng)幅幅度看，，改革前前各周期期平均波波動(dòng)幅度度為23.4％％，為強(qiáng)強(qiáng)幅型；；改革后后平均振振幅是6.95％為中中幅型。。波峰的的顯著下下降表明明，我國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)的穩(wěn)穩(wěn)定性在在增強(qiáng)。。中國(guó)古典典型周期期與增長(zhǎng)長(zhǎng)型周期期（四）經(jīng)經(jīng)濟(jì)周期期主要理理論經(jīng)濟(jì)周期期理論研研究的三三個(gè)階段段：第一階段段：19世紀(jì)初初-2世世紀(jì)初第二階段段：20世紀(jì)中中期第三階段段：20世紀(jì)后后期古典經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)供求求均衡論論：強(qiáng)調(diào)調(diào)市場(chǎng)本本身凱恩斯主主義：工工業(yè)化的的私有經(jīng)經(jīng)濟(jì)和市市場(chǎng)的嚴(yán)嚴(yán)重缺陷陷，強(qiáng)調(diào)調(diào)政府作作用經(jīng)濟(jì)波動(dòng)動(dòng)來(lái)源于于外在沖沖擊后凱恩斯斯主義，，動(dòng)態(tài)理理論：薩薩繆爾森森、哈羅羅德、多多馬、希?？怂剐鹿诺渲髦髁x理論論：弗里里德曼貨貨幣主義義、理性性預(yù)期學(xué)學(xué)派、實(shí)實(shí)際經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期、、政治經(jīng)經(jīng)濟(jì)周期期經(jīng)濟(jì)周期期理論分分類(lèi)資料來(lái)源源：MichaelP.Niemira;PhilipA.Klein著,《金金融與經(jīng)經(jīng)濟(jì)周期期預(yù)測(cè)》》.邱東東等譯.主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期理理論的內(nèi)內(nèi)容有效需求求不足論論技術(shù)創(chuàng)新新理論均衡商業(yè)業(yè)周期理理論新凱恩斯主主義經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期理論貨幣學(xué)派派理論真實(shí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期理理論內(nèi)生論：：將經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期的的沖擊歸歸為內(nèi)生生因素外生論：：將經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期的的沖擊歸歸因?yàn)檎咦儎?dòng)動(dòng)、政治治因素或或外生的的技術(shù)進(jìn)進(jìn)步等（三）房房地產(chǎn)周周期波動(dòng)動(dòng)理論房地產(chǎn)周周期波動(dòng)動(dòng)的定義義有以下六六種代表表性觀點(diǎn)點(diǎn)：房地產(chǎn)周周期、房房地產(chǎn)周周期波動(dòng)動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)動(dòng)、不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期房地產(chǎn)業(yè)業(yè)周期波波動(dòng)房地產(chǎn)景景氣、房房地產(chǎn)景景氣循環(huán)環(huán)房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行行周期期房地產(chǎn)產(chǎn)生命命周期期從經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期期角度度定義義從房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的運(yùn)運(yùn)行過(guò)過(guò)程角角度定定義文獻(xiàn)、、著作作房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動(dòng)動(dòng)的界界定房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平平起伏伏波動(dòng)動(dòng)、周周期循循環(huán)的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)現(xiàn)象象，表表現(xiàn)為為房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)在經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行過(guò)過(guò)程中中交替替出現(xiàn)現(xiàn)擴(kuò)張張與收收縮兩兩大階階段、、循環(huán)環(huán)往復(fù)復(fù)復(fù)蘇蘇-繁繁榮-衰退退-蕭蕭條四四個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)。。房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動(dòng)動(dòng)的過(guò)過(guò)程復(fù)蘇階階段：：繁榮階階段：：衰退階階段：：蕭條階階段：：房地產(chǎn)產(chǎn)周期期的測(cè)測(cè)度房地產(chǎn)產(chǎn)周期期頻率率房地產(chǎn)產(chǎn)周期期平均均長(zhǎng)度度房地產(chǎn)產(chǎn)波動(dòng)動(dòng)系數(shù)數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動(dòng)動(dòng)振幅幅房地產(chǎn)產(chǎn)周期期平均均漲落落比房地產(chǎn)產(chǎn)周期期階段段長(zhǎng)度度比CT一定時(shí)時(shí)間內(nèi)內(nèi)房地地產(chǎn)周周期總總次數(shù)數(shù)房地差差周期期的測(cè)測(cè)度房地產(chǎn)產(chǎn)周期期頻率率房地產(chǎn)產(chǎn)周期期平均均長(zhǎng)度度房地產(chǎn)產(chǎn)波動(dòng)動(dòng)系數(shù)數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動(dòng)動(dòng)振幅幅房地產(chǎn)產(chǎn)周期期平均均漲落落比房地產(chǎn)產(chǎn)周期期階段段長(zhǎng)度度比房地產(chǎn)產(chǎn)周期期的衡衡量指指標(biāo)單指標(biāo)標(biāo)法合成指指標(biāo)法法P194擴(kuò)散指指數(shù)法法房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格指數(shù)數(shù)先行指指標(biāo)同步指指標(biāo)滯后指指標(biāo)商品房房施工工面積積預(yù)售面面積商品房房空置置面積積擴(kuò)散指指數(shù)的的計(jì)算算(孫雅雅靜，，張慶慶君,2009):選擇擇房地地產(chǎn)投投資增增長(zhǎng)率率、房房屋施施工面面積增增長(zhǎng)率率、房房屋竣竣工面面積增增長(zhǎng)率率、房房屋銷(xiāo)銷(xiāo)售額額增長(zhǎng)長(zhǎng)率，，利用用合成成指數(shù)數(shù)法測(cè)測(cè)算中中國(guó)1979-2008年房房地產(chǎn)產(chǎn)合成成指數(shù)數(shù)。（何國(guó)國(guó)釗，，曹振振良，，李晟晟，1996））房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動(dòng)動(dòng)機(jī)制制外部沖沖擊內(nèi)部傳傳導(dǎo)（四））房地地產(chǎn)周周期波波動(dòng)實(shí)實(shí)證美國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動(dòng)動(dòng)（譚譚剛，，P100）美國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動(dòng)動(dòng)美國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動(dòng)動(dòng)美國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動(dòng)動(dòng)美國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動(dòng)動(dòng)美國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的大大周期期波長(zhǎng)長(zhǎng)一般般在18年年左左右，，并且且擴(kuò)張張期與與收縮縮期相相當(dāng)。。美國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)周期期波動(dòng)動(dòng)中下下行走走勢(shì)的的出現(xiàn)現(xiàn)主要要受宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)形形勢(shì)和和重大大歷史史事件件的影影響。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的周周期變變化趨趨勢(shì)與與GDP增增長(zhǎng)長(zhǎng)率變變化趨趨勢(shì)高高度相相關(guān)，，只是是稍有有時(shí)間間上的的滯后后。香港房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動(dòng)動(dòng)受宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展、人人口、、政治治、政政府宏宏觀調(diào)調(diào)控等等諸多多因素素的影影響，，近20年年香港港房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)表現(xiàn)現(xiàn)出明明顯的的周期期波動(dòng)動(dòng)特征征，經(jīng)經(jīng)歷了了從平平穩(wěn)發(fā)發(fā)展-繁榮榮-衰衰退和和低迷迷-復(fù)復(fù)蘇的的一系系列過(guò)過(guò)程：：持續(xù)升升溫的的增長(zhǎng)長(zhǎng)與繁繁榮期期（1990-1997）。1985年年以前前,房房地地產(chǎn)市市場(chǎng)處處于平平靜狀狀態(tài)。。而1985年年底““中英英兩國(guó)國(guó)關(guān)于于香港港問(wèn)題題的聯(lián)聯(lián)合聲聲明””的簽簽署,使得得香港港政治治局勢(shì)勢(shì)和前前途明明朗化化，激激發(fā)了了投資資者的的信心心和投投資熱熱情，，加上上良好好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展形形勢(shì)和和較寬寬松的的貨幣幣政策策，香香港港房地地產(chǎn)從從1990年起起一直直處于于快速速發(fā)展展階段段并達(dá)達(dá)到繁繁榮的的頂峰峰。調(diào)整下下跌的的衰退退和低低迷期期（1998～～2003）。香港回回歸祖祖國(guó)后后,面面對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)狂狂漲熱熱潮,特特區(qū)政政府提提出了了一系系列調(diào)調(diào)控政政策。。但亞亞洲金金融危危機(jī)的的爆發(fā)發(fā)使得得香港港房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)遭受受重創(chuàng)創(chuàng)，陷陷入持持續(xù)的的衰退退和低低迷期期。自自1997年4季度度到2003年年2季季度，，香港港房?jī)r(jià)價(jià)累計(jì)計(jì)跌幅幅高達(dá)達(dá)50%。。復(fù)蘇期期（2003年年-今今