房地產(chǎn)周期波動

第五章房地產(chǎn)周期波動一、研究房地產(chǎn)周期波動的意義二、經(jīng)濟波動與周期理論三、房地產(chǎn)周期波動理論四、房地產(chǎn)周期波動的實證一、研究房地產(chǎn)周期波動的意義房地產(chǎn)周期波動的理論研究滯后于現(xiàn)實需要經(jīng)濟周期波動理論對不同產(chǎn)業(yè)關注不夠理論價值實踐意義對房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展意義重大對預測宏觀經(jīng)濟波動，提出和實施相應的宏觀經(jīng)濟政策，具有指導作用房地產(chǎn)發(fā)展如何與宏觀經(jīng)濟發(fā)展保持協(xié)調(diào)的關系二、經(jīng)濟波動與周期理論（一）經(jīng)濟波動與經(jīng)濟周期（二）經(jīng)濟周期的運行過程（三）經(jīng)濟周期類型（四）經(jīng)濟周期主要理論（一）經(jīng)濟波動與經(jīng)濟周期經(jīng)濟波動在長期經(jīng)濟增長過程中，由于一系列因素的沖擊導致經(jīng)濟總量在時間序列上呈現(xiàn)波浪式上升或下降的波動。即，實際增長曲線與趨勢增長曲線的偏離現(xiàn)象，用數(shù)學公式表示：經(jīng)濟波動的相似性、規(guī)律性、復雜性=0，穩(wěn)定狀態(tài)≠0，波動狀態(tài)>0，擴張性的波動狀態(tài)<0，收縮性的波動狀態(tài)（一）經(jīng)濟波動與經(jīng)濟周期經(jīng)濟周期有規(guī)律的經(jīng)濟波動均衡狀態(tài)偏離的反復出現(xiàn)經(jīng)濟變量對經(jīng)濟增長的一般趨勢或長期趨勢的偏離（熊彼特）經(jīng)濟擴張、經(jīng)濟收縮交替出現(xiàn)，波谷、波峰不斷循環(huán)、復蘇與衰退往返運行的狀態(tài)。（二）經(jīng)濟周期的運行過程劉恒，陳述云.中國經(jīng)濟周期波動的新態(tài)勢,管理世界，2003(3):5-16馬士成,何友文.基于奇異譜理論的我國經(jīng)濟周期測度，浙江金融，2011（3）：28-35（三）經(jīng)濟周期類型經(jīng)濟周期類型幅度深度持續(xù)時間古典型周期增長型周期短周期中周期中長周期長周期庫茲尼茨周期，15-25年康德拉季耶夫周期，50年基欽周期（存貨周期，40月）朱格拉周期（投資周期，8-10年）古典型周期與增長型周期古典型周期：在經(jīng)濟收縮階段，經(jīng)濟運行總量出現(xiàn)絕對水平的減少，或者經(jīng)濟增長速度為負。增長型周期：在經(jīng)濟收縮階段，經(jīng)濟運行總量并未出現(xiàn)絕對量的下降，只有相對意義上的降低，增長率仍然為正值。中國古典典型周期期與增長長型周期期分兩個階階段：1953年到1976年；1977年到2000年：從波動深深度看，，改革前前五個周周期波動動以古典典型為主主，波谷谷平均值值為－6.4％％，總的的呈現(xiàn)為為古典型型；改革革后四個個周期的的深度平平均為6.2％％，波動動轉變?yōu)闉樵鲩L型型。從波動高高度看，，改革前前各周期期以高峰峰型為主主，波峰峰平均值值達16.9％％，總的的呈現(xiàn)為為高峰型型（波峰峰年份經(jīng)經(jīng)濟增長長率大于于或等于于15％％即為高高峰型））；改革革后波峰峰平均值值為13.2％％，總的的呈現(xiàn)為為中峰型型（10％－15％））。峰位位的下降降表明，，我國經(jīng)經(jīng)濟的增增長在一一定程度度上減少少了擴張張的盲目目性。從波動幅幅度看，，改革前前各周期期平均波波動幅度度為23.4％％，為強強幅型；；改革后后平均振振幅是6.95％為中中幅型。。波峰的的顯著下下降表明明，我國國經(jīng)濟增增長的穩(wěn)穩(wěn)定性在在增強。。中國古典典型周期期與增長長型周期期（四）經(jīng)經(jīng)濟周期期主要理理論經(jīng)濟周期期理論研研究的三三個階段段：第一階段段：19世紀初初-2世世紀初第二階段段：20世紀中中期第三階段段：20世紀后后期古典經(jīng)濟濟學供求求均衡論論：強調(diào)調(diào)市場本本身凱恩斯主主義：工工業(yè)化的的私有經(jīng)經(jīng)濟和市市場的嚴嚴重缺陷陷，強調(diào)調(diào)政府作作用經(jīng)濟波動動來源于于外在沖沖擊后凱恩斯斯主義，，動態(tài)理理論：薩薩繆爾森森、哈羅羅德、多多馬、希?？怂剐鹿诺渲髦髁x理論論：弗里里德曼貨貨幣主義義、理性性預期學學派、實實際經(jīng)濟濟周期、、政治經(jīng)經(jīng)濟周期期經(jīng)濟周期期理論分分類資料來源源：MichaelP.Niemira;PhilipA.Klein著,《金金融與經(jīng)經(jīng)濟周期期預測》》.邱東東等譯.主要經(jīng)濟濟周期理理論的內(nèi)內(nèi)容有效需求求不足論論技術創(chuàng)新新理論均衡商業(yè)業(yè)周期理理論新凱恩斯主主義經(jīng)濟濟周期理論貨幣學派派理論真實經(jīng)濟濟周期理理論內(nèi)生論：：將經(jīng)濟濟周期的的沖擊歸歸為內(nèi)生生因素外生論：：將經(jīng)濟濟周期的的沖擊歸歸因為政政策變動動、政治治因素或或外生的的技術進進步等（三）房房地產(chǎn)周周期波動動理論房地產(chǎn)周周期波動動的定義義有以下六六種代表表性觀點點：房地產(chǎn)周周期、房房地產(chǎn)周周期波動動不動產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟波動動、不動動產(chǎn)經(jīng)濟濟周期房地產(chǎn)業(yè)業(yè)周期波波動房地產(chǎn)景景氣、房房地產(chǎn)景景氣循環(huán)環(huán)房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟濟運行行周期期房地產(chǎn)產(chǎn)生命命周期期從經(jīng)濟濟周期期角度度定義義從房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的運運行過過程角角度定定義文獻、、著作作房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動的界界定房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟濟水平平起伏伏波動動、周周期循循環(huán)的的經(jīng)濟濟現(xiàn)象象，表表現(xiàn)為為房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)在經(jīng)經(jīng)濟運運行過過程中中交替替出現(xiàn)現(xiàn)擴張張與收收縮兩兩大階階段、、循環(huán)環(huán)往復復復蘇蘇-繁繁榮-衰退退-蕭蕭條四四個環(huán)環(huán)節(jié)。。房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動的過過程復蘇階階段：：繁榮階階段：：衰退階階段：：蕭條階階段：：房地產(chǎn)產(chǎn)周期期的測測度房地產(chǎn)產(chǎn)周期期頻率率房地產(chǎn)產(chǎn)周期期平均均長度度房地產(chǎn)產(chǎn)波動動系數(shù)數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動振幅幅房地產(chǎn)產(chǎn)周期期平均均漲落落比房地產(chǎn)產(chǎn)周期期階段段長度度比CT一定時時間內(nèi)內(nèi)房地地產(chǎn)周周期總總次數(shù)數(shù)房地差差周期期的測測度房地產(chǎn)產(chǎn)周期期頻率率房地產(chǎn)產(chǎn)周期期平均均長度度房地產(chǎn)產(chǎn)波動動系數(shù)數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動振幅幅房地產(chǎn)產(chǎn)周期期平均均漲落落比房地產(chǎn)產(chǎn)周期期階段段長度度比房地產(chǎn)產(chǎn)周期期的衡衡量指指標單指標標法合成指指標法法P194擴散指指數(shù)法法房地產(chǎn)產(chǎn)價格格指數(shù)數(shù)先行指指標同步指指標滯后指指標商品房房施工工面積積預售面面積商品房房空置置面積積擴散指指數(shù)的的計算算(孫雅雅靜，，張慶慶君,2009):選擇擇房地地產(chǎn)投投資增增長率率、房房屋施施工面面積增增長率率、房房屋竣竣工面面積增增長率率、房房屋銷銷售額額增長長率，，利用用合成成指數(shù)數(shù)法測測算中中國1979-2008年房房地產(chǎn)產(chǎn)合成成指數(shù)數(shù)。（何國國釗，，曹振振良，，李晟晟，1996））房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動機制制外部沖沖擊內(nèi)部傳傳導（四））房地地產(chǎn)周周期波波動實實證美國房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動（譚譚剛，，P100）美國房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動美國房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動美國房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動美國房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動美國房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的大大周期期波長長一般般在18年年左左右，，并且且擴張張期與與收縮縮期相相當。。美國房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場周期期波動動中下下行走走勢的的出現(xiàn)現(xiàn)主要要受宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟形形勢和和重大大歷史史事件件的影影響。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的周周期變變化趨趨勢與與GDP增增長長率變變化趨趨勢高高度相相關，，只是是稍有有時間間上的的滯后后。香港房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動受宏觀觀經(jīng)濟濟發(fā)展展、人人口、、政治治、政政府宏宏觀調(diào)調(diào)控等等諸多多因素素的影影響，，近20年年香港港房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)表現(xiàn)現(xiàn)出明明顯的的周期期波動動特征征，經(jīng)經(jīng)歷了了從平平穩(wěn)發(fā)發(fā)展-繁榮榮-衰衰退和和低迷迷-復復蘇的的一系系列過過程：：持續(xù)升升溫的的增長長與繁繁榮期期（1990-1997）。1985年年以前前,房房地地產(chǎn)市市場處處于平平靜狀狀態(tài)。。而1985年年底““中英英兩國國關于于香港港問題題的聯(lián)聯(lián)合聲聲明””的簽簽署,使得得香港港政治治局勢勢和前前途明明朗化化，激激發(fā)了了投資資者的的信心心和投投資熱熱情，，加上上良好好的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展形形勢和和較寬寬松的的貨幣幣政策策，香香港港房地地產(chǎn)從從1990年起起一直直處于于快速速發(fā)展展階段段并達達到繁繁榮的的頂峰峰。調(diào)整下下跌的的衰退退和低低迷期期（1998～～2003）。香港回回歸祖祖國后后,面面對對房地地產(chǎn)狂狂漲熱熱潮,特特區(qū)政政府提提出了了一系系列調(diào)調(diào)控政政策。。但亞亞洲金金融危危機的的爆發(fā)發(fā)使得得香港港房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)遭受受重創(chuàng)創(chuàng)，陷陷入持持續(xù)的的衰退退和低低迷期期。自自1997年4季度度到2003年年2季季度，，香港港房價價累計計跌幅幅高達達50%。。復蘇期期（2003年年-今今