房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成及成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成與控制第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制第三部分建筑設(shè)計(jì)常識(shí)與訣竅第四部分前期談判實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)談講義提

綱第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成.（.....）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要由以下九個(gè)方面構(gòu)成：概論：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成土地成本營(yíng)業(yè)稅金建安造價(jià)行政事業(yè)收費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理配套設(shè)施產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)主要有差異化、低成本競(jìng)爭(zhēng)兩種形式。商品房要做出大差異化很難，房地產(chǎn)最容易克隆，無(wú)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，所以還是要降低成本，在不降低品質(zhì)的前提下，成本越低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，利潤(rùn)越高。地價(jià)可通過(guò)容積率折算成樓面地價(jià)(即每建筑平方米里的土地成本)。簡(jiǎn)單的公式是——1、土地成本舉例：地價(jià)100萬(wàn)/畝，容積率3.0，樓面地價(jià)為500元/㎡；地價(jià)60萬(wàn)/畝，容積率3.0，樓面地價(jià)300元/㎡。樓面地價(jià)

=

地價(jià)（單位：萬(wàn)元/畝）÷666.67÷容積率容積率經(jīng)驗(yàn)系數(shù)多層容積率約1.5左右（最大不能超過(guò)2，超過(guò)2的也有，但品質(zhì)相對(duì)差）小高層容積率約2.0---2.5高層容積率約2.5以上容積率與土地的形狀和大小有較密切的關(guān)系，如，數(shù)碼大廈和金源國(guó)際的容積率就在8以上。同樣的建筑形態(tài)，地塊越大，容積率反而會(huì)越小，因?yàn)闋可娴綐情g距等規(guī)劃限制。而地塊形狀與容積率的關(guān)系個(gè)人總結(jié)如下——曾經(jīng)算過(guò)一塊地（建設(shè)路與天津路交匯處）多層容積率在2.2左右，而且樓間距絕對(duì)夠。同樣大小的地塊南北越長(zhǎng)、東西越短,則容積率越?。欢鴸|西越長(zhǎng)，南北越短，則容積率越大。按配套較全（含煤、暖、熱水）檔次中高的住宅來(lái)說(shuō)——磚混多層：700元/㎡小高層（10-17層）：950元/㎡(不含電梯)，一部電梯16萬(wàn)為基數(shù)，每層加5000元。攤到建筑面積里一部電梯約增加建筑成本45元/㎡左右，18層以上（含18層）須配兩部電梯，成本約增加60元/㎡?？刂频煤茫「邔雍娞莸慕ò渤杀驹?000～1050元/㎡左右。鋼筋含量是高層建安造價(jià)的重要指標(biāo)。國(guó)標(biāo)為68㎏/㎡，目前洛陽(yáng)的項(xiàng)目多在45-50㎏/㎡，不過(guò)有的最高的達(dá)80㎏/㎡。1㎏/㎡的成本約5元（含人工費(fèi)）暖氣成本約合30元/㎡，高檔房、低檔房在成本上差不多，也就是40～50元/㎡。2、建安造價(jià)包括煤、暖、電、供排水、道路、景觀(guān)等，成本約120-150元/㎡。創(chuàng)展的景觀(guān)設(shè)計(jì)費(fèi)在18萬(wàn)元左右，單位成本僅合4元/㎡（建筑面積）。合計(jì)一般不超過(guò)20元/㎡3、配套設(shè)施4、勘查、設(shè)計(jì)（施工圖）監(jiān)理等5、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用營(yíng)銷(xiāo)代理費(fèi)費(fèi)主要有營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)代理和和廣告兩項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用，約約3%左右右。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用用財(cái)務(wù)費(fèi)用一般約為180元/㎡。經(jīng)驗(yàn)公式：：財(cái)務(wù)費(fèi)用用=總成本本×50%×年貸款款利率×27、企業(yè)管理費(fèi)費(fèi)用根據(jù)公公司和和開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目規(guī)模不同，，差別別較大大，一一般為為15-20元元/㎡㎡8、行政政事業(yè)業(yè)收費(fèi)費(fèi)公關(guān)后后行情情在160元/㎡左左右。。舉例說(shuō)說(shuō)明：：人防防工程程收費(fèi)費(fèi)：如如自建建人防防工程程，則則成本本為：：多層1200元元/㎡㎡，高高層1800元元/㎡㎡（按按人防防面積積攤））。如無(wú)自自建，，則須須交納納人防防異地地建設(shè)設(shè)費(fèi)，，取費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)如下下：高層：：5B級(jí)人人防，，單位位成本本=2000元元/層層數(shù)多層：：6級(jí)級(jí)人防防，單單位成成本=1500元/層數(shù)數(shù)但實(shí)際際現(xiàn)狀狀高層層為20-30元/㎡9、營(yíng)業(yè)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅稅+大大修基基金+所得得稅……=11.7%。成本約約為150～250元/㎡。。第二部部分房房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本控控制▲售價(jià)一一定的的情況況下，，開(kāi)發(fā)發(fā)成本本控制制能力力決定定企業(yè)業(yè)的贏(yíng)贏(yíng)利水水平；；▲在一定意意義上上講，，成本本控制制能力力其實(shí)實(shí)是企企業(yè)綜綜合實(shí)實(shí)力的的體現(xiàn)現(xiàn)；▲房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)最重重要的的成本本控制制是土土地成成本和和建造造成本本的控控制。。概論：：開(kāi)發(fā)成成本控控制的的重要要性1、土土地成成本控控制什么樣樣的地地可買(mǎi)買(mǎi)？宗宗地的的形狀狀及其其周邊邊環(huán)境境決定定容積積率，，容積積率直直接影影響樓樓面地地價(jià)。。舉例：美侖侖鳳凰凰城占占地30畝畝，建建筑面面積為為6萬(wàn)㎡㎡中泰新新城占占地30畝畝，建建筑面面積為為10萬(wàn)㎡㎡因此在在買(mǎi)地地時(shí)應(yīng)應(yīng)該綜綜合考考慮能能建多多少房房子，，而且且也要要求將將來(lái)小小區(qū)的的環(huán)境境也不不錯(cuò)。。目前一一般洛洛陽(yáng)中中檔住住宅的的樓面面地價(jià)價(jià)為＜＜600元元/㎡㎡，低檔住住宅的的樓面面地價(jià)價(jià)為＜＜400元元㎡2、建安成成本控控制個(gè)人認(rèn)認(rèn)為，，建安成成本的的控制制要“過(guò)五五關(guān)”——第五關(guān)關(guān)現(xiàn)場(chǎng)管管理第一關(guān)關(guān)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)第四關(guān)關(guān)材料設(shè)設(shè)備采購(gòu)第三關(guān)關(guān)工程招招標(biāo)第二關(guān)關(guān)工程造造價(jià)與決算算要通過(guò)過(guò)前期期策劃劃做發(fā)發(fā)產(chǎn)品品定位位，確確定房房子的的檔次次及規(guī)規(guī)模。。以前是是說(shuō)結(jié)結(jié)構(gòu)決決定造造價(jià)，，現(xiàn)在在我們們認(rèn)為為，方方案決決定造造價(jià)，，結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)影響響造價(jià)價(jià)。在在實(shí)際際施工工過(guò)程程中可可以適適當(dāng)修修改，，但不不能修修改得得太多多，否否則在在驗(yàn)收收時(shí)設(shè)設(shè)計(jì)院院不蓋蓋章。。我們認(rèn)認(rèn)為，，平面面形狀狀簡(jiǎn)單單、結(jié)結(jié)構(gòu)方方正、、對(duì)稱(chēng)稱(chēng)規(guī)則則可以以降低低成本本，一一些裝裝飾性性的東東西能能免就就免。。［建建議大大家上上網(wǎng)上上查一一下““極簡(jiǎn)簡(jiǎn)主義義”、、“少少就是是多””“l(fā)essismore””］第一關(guān)關(guān)：規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理層高也也不是是越高高越好好，要要注意意“高高粗比比”。?？拐鹨髩?yīng)該該全部部是通通的，，不超超過(guò)50CM的視為為通墻墻。磚混結(jié)結(jié)構(gòu)的的外墻墻開(kāi)洞洞率不不能超超過(guò)40%。從剛性性的角角度考考慮，，高層層建筑筑一般般是三三角形形、圓圓形、、正方方形的的，承承重墻墻不能能“里里出外外進(jìn)””。墻墻如果果不是是通的的，就就得增增加鋼鋼筋含含量。。磚混結(jié)結(jié)構(gòu)的的錯(cuò)層層不能能超過(guò)過(guò)50㎝㎝。方正的的設(shè)計(jì)計(jì)也許許會(huì)被被說(shuō)成成呆板板，設(shè)設(shè)計(jì)和和營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)是有有矛盾盾的，，根據(jù)據(jù)規(guī)定定，構(gòu)構(gòu)造柱柱見(jiàn)墻墻角就就要有有。立立面豐豐富是是好看看，但但是值值不值值？加加些線(xiàn)線(xiàn)條是是不是是就好好得不不得了了？是是不是是有必必要為為此增增加成成本？？規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理這一點(diǎn)點(diǎn)在實(shí)實(shí)際操操作過(guò)過(guò)程中中有很很多經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，，有的的決算算能被被審掉掉一半半。規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理第二關(guān)關(guān)：工工程造造價(jià)與與決算算根據(jù)有有關(guān)規(guī)規(guī)定，，七層層以上上按1類(lèi)取取費(fèi)37%，七層以以下按按4類(lèi)類(lèi)取費(fèi)費(fèi)21.6%。。建建筑市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)也也非常常激烈烈，在在實(shí)際際操作作過(guò)程程中，，有的的開(kāi)發(fā)發(fā)公司司對(duì)七七層以以上的的建筑筑工程程招標(biāo)標(biāo)是按按4類(lèi)類(lèi)下浮浮5%。規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理第三關(guān)關(guān)：工工程招招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理這方面面很難難把握握，可可以規(guī)規(guī)定““貨比比三家家”，，但就就是這這樣也也很難難控制制。在在招標(biāo)標(biāo)過(guò)程程中可可以找找三家家以上上，然然后選選兩家家報(bào)價(jià)價(jià)低的的再往往下砍砍價(jià)。。第四關(guān)關(guān)：材材料設(shè)設(shè)備采采購(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)管管理更更難，，比如如一些些圖紙紙上沒(méi)沒(méi)有的的東西西要進(jìn)進(jìn)行““簽單單”，，這個(gè)個(gè)過(guò)程程也很很難直直接控控制。。第五關(guān)關(guān)：現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管管理第三部部分建建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)常識(shí)識(shí)與訣竅竅建筑設(shè)設(shè)計(jì)幾幾個(gè)檻檻：▲6層及及以下下，不不裝電電梯；；▲6層以以上，，必須須裝電電梯；；▲11層層及以以下，，可只只裝一一部電電梯，，并且且樓梯梯間與與電梯梯間可可以連連通▲12層層開(kāi)始始，必必須裝裝兩部部電梯梯，其其中一一部作作為消消防電電梯▲19層層及以以上必必須設(shè)設(shè)兩條條步梯梯或者者剪刀刀樓梯梯電梯的的成本本：以18層為為例，，電梯梯成本本約25萬(wàn)萬(wàn)，每每增加加一層層電梯梯成本本約提提高5000元元2.8米層層高的的來(lái)歷歷：房間的的層高高應(yīng)小小于等等于面面寬。。圈梁梁+樓樓板=40㎝，，窗高高1.5米米，窗窗臺(tái)高高0.9米米，合合起來(lái)來(lái)就是是2.8米米。外墻面面積測(cè)算：：外墻面面積一般約約為建建筑面面積的的1/3（（可作作為外外墻貼貼磚面面積估估算的的依據(jù)據(jù)）。。玻璃幕幕墻的的成本本約300元以以上，，而普普通鋁鋁合金金窗成成本約約180元元/㎡㎡建筑之間東東西間距：：多層不小于于8米，而而小高層和和高層不小小于13米米。節(jié)能住宅與與普通住宅宅的差別：：▲外墻做保溫溫處理（節(jié)節(jié)能比普通通高80元元/㎡，墻墻面面積））▲北向不宜開(kāi)開(kāi)飄窗▲窗戶(hù)盡量采采用塑鋼雙雙層中空玻玻璃?！?jié)能住宅的的成本比第四部分前期談判實(shí)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)談商務(wù)談判是是所有工作中的重重要一環(huán)，，成功的談?wù)勁惺亲龀沙蓸I(yè)務(wù)的前前提。如果果談判者能能靈活掌握握并動(dòng)用一一些談判原原則和實(shí)用用技巧，就就可能在談?wù)勁凶郎先∪〉弥鲃?dòng)，，起到“兵兵不血刃””、“不戰(zhàn)戰(zhàn)而屈人之之兵”的作作用，為最最終取得所所期望之結(jié)結(jié)果奠定基基礎(chǔ)。概論：商務(wù)談判有有技巧1、談判前準(zhǔn)準(zhǔn)備初次見(jiàn)開(kāi)發(fā)發(fā)商需配“三把刀”——第一刀：入地第二刀：削魂第三刀：還魂實(shí)地查看地地塊及周邊邊特征，目目的是確定定樓盤(pán)區(qū)位位特征、檔檔次熟悉一切項(xiàng)項(xiàng)目相關(guān)資資料，以最快的速度度形成項(xiàng)目目整體輪廓廓，勾勒項(xiàng)項(xiàng)目的靈魂魂調(diào)研當(dāng)?shù)刂髦饕獦潜P(pán)，，找一個(gè)市市場(chǎng)特質(zhì)與與本項(xiàng)目類(lèi)類(lèi)似的樓盤(pán)盤(pán)作為參照照，以初步步確定項(xiàng)目目的規(guī)劃?rùn)n檔次、銷(xiāo)售售價(jià)格2、談判原則與技巧巧個(gè)人體會(huì)總總結(jié)，前期期談判有這這么實(shí)用““八招”——第一招將心比心第二招突出優(yōu)勢(shì)第三招模擬演習(xí)第四招底線(xiàn)界清第五招了解對(duì)手第六招要有耐心第七招隨機(jī)應(yīng)變第八招埋下契機(jī)第一招將心比心談判最忌以以己方觀(guān)點(diǎn)點(diǎn)，需索無(wú)無(wú)度，應(yīng)從對(duì)方的的角度出發(fā)發(fā)，將心比心，，合作的最后后達(dá)成一定定是兼顧雙雙方利益的的，比如開(kāi)開(kāi)封錦繡皇皇城項(xiàng)目合合作洽淡。。第二招突出優(yōu)勢(shì)對(duì)于對(duì)方立場(chǎng)、、觀(guān)點(diǎn)都有有初步的認(rèn)認(rèn)知后，再再將自己在在此次談判判事項(xiàng)中所所占有的優(yōu)優(yōu)、劣勢(shì)及及對(duì)方的優(yōu)優(yōu)、劣勢(shì)，，進(jìn)行嚴(yán)密密周詳?shù)牧辛信e，尤其其要將己方方優(yōu)勢(shì)，不不管大小新新舊，應(yīng)全全盤(pán)列出，，以作為談?wù)勁谢I碼。。而己方劣劣勢(shì)，當(dāng)然然也要注意意，以免倉(cāng)倉(cāng)促迎敵，，被對(duì)方攻攻得體無(wú)完完膚，比如駐馬馬店項(xiàng)目洽洽談。第三招模擬演習(xí)就是將各種種可能發(fā)生生的狀況，，預(yù)先模擬擬，以免實(shí)實(shí)際遭遇時(shí)時(shí)人慌馬亂亂，難以主主控戰(zhàn)局。。在了解優(yōu)優(yōu)、劣后，，就要假想想各種可能能發(fā)生的狀狀況，預(yù)作作策劃行動(dòng)動(dòng)方案。小小至談判座座位的擺放放都要詳加加模擬，如彭總帶帶領(lǐng)洽談中中泰二期項(xiàng)項(xiàng)目，各有有分工。第四招底線(xiàn)界清通常，談判判時(shí)，雙方方都帶攻擊擊性，磨刀刀霍霍，躍躍躍欲試。。雙方只想想到可以““獲得多少少”，卻常常常忽略要要“付出多多少”，忽忽略了談判判過(guò)程中己己方要讓步步多少，方方可皆大歡歡喜。所以以，在談判判前，務(wù)必必要把己方方的底線(xiàn)界界清：可讓讓什么?要要讓多少?如何讓?何時(shí)讓?為何要讓讓?先行理理清，心中中有效。否否則，若對(duì)對(duì)方咄咄逼逼人，己方方束手無(wú)策策任由對(duì)方方宰割，那那就失去了了談判的本本意。比如正常的的合同要點(diǎn)點(diǎn)拉鋸砍價(jià)價(jià)第五招了解對(duì)手孫子兵法的的“知己知知彼，百戰(zhàn)戰(zhàn)不殆”眾眾所皆知。。談判前，，了解對(duì)方方談判負(fù)責(zé)人人的喜好，，投其所好好能盡快獲獲得對(duì)方的的好感。有助談判達(dá)