房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理

§3.10房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理

王祖和1主要內(nèi)容全過(guò)程管理原理全過(guò)程管理實(shí)務(wù)2全過(guò)程管理原理計(jì)劃與控制原理系統(tǒng)原理目標(biāo)管理原理PDCA循環(huán)原理執(zhí)行力原理程序化原理3——計(jì)劃與控制原理計(jì)劃與控制過(guò)程概覽計(jì)劃與控制原理41.項(xiàng)目計(jì)劃與控制過(guò)程概覽52.項(xiàng)目的計(jì)劃與控制原理

什么是計(jì)劃？什么是控制？一定的主體，為保證在變化著的外部條件下實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)，按照事先擬定的計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，采用一定的方法，對(duì)被控對(duì)象進(jìn)行監(jiān)督、檢查、引導(dǎo)、糾正的行為過(guò)程。6街道挖溝——取土燒磚——引水成渠——運(yùn)送建材——修建皇宮——廢料填溝——平整建街北宋皇宮修復(fù)工程[丁渭工程]——系統(tǒng)原理7——目標(biāo)管理原理目標(biāo)管理中的SMART原則

1.目標(biāo)必須是具體的（Specific）；2.目標(biāo)必須是可以衡量的（Measurable）3.目標(biāo)必須是可以達(dá)到的（Attainable）；4.目標(biāo)必須和其他目標(biāo)具有相關(guān)性（Relevant）；5.目標(biāo)[‘必須具有明確的截止期限（Time-based）；

8——PDCA循環(huán)原理系統(tǒng)思想目標(biāo)管理動(dòng)態(tài)控制PDCAPDCA執(zhí)行！項(xiàng)目目標(biāo)9——執(zhí)行力原理10影響項(xiàng)目執(zhí)執(zhí)行的主要要因素人員、制度度、流程、、文化等方方面的問(wèn)題題都有可能能導(dǎo)致缺乏乏執(zhí)行力的的結(jié)果。1.缺乏執(zhí)行意意識(shí)2.缺乏執(zhí)行型型項(xiàng)目文化化3.缺乏執(zhí)行能能力4.文件自身存存在問(wèn)題5.執(zhí)行機(jī)制6.項(xiàng)目經(jīng)理7.執(zhí)行過(guò)程問(wèn)問(wèn)題11提高執(zhí)行力力的途徑12——程序化原理理流程的定義義：為達(dá)到到期望的管管理或業(yè)務(wù)務(wù)目標(biāo)，在在一定輸入入資源基礎(chǔ)礎(chǔ)上，通過(guò)過(guò)明確的組組織、人員員執(zhí)行并產(chǎn)產(chǎn)生特定輸輸出結(jié)果的的一系列的的管理或業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)。。輸入資源輸出結(jié)果（目標(biāo)）活動(dòng)1活動(dòng)2活動(dòng)5活動(dòng)3活動(dòng)4流程邊界流程“流程”的的六個(gè)要素素：目標(biāo)、、輸入資源源、人員（（崗位）、、活動(dòng)、活活動(dòng)間的相相互作用（（協(xié)作關(guān)系系）、輸出出結(jié)果。13流程管理流程象人體體的神經(jīng)系系統(tǒng),它確保了組組織功能的正常常運(yùn)轉(zhuǎn)與協(xié)協(xié)調(diào)一致性性流程是組織織的基本運(yùn)運(yùn)作環(huán)境,直接影響到到人的行為進(jìn)進(jìn)而影響組組織的文化化壞人在好的的制度下可可能會(huì)變好好,好人在壞的的制度下可可能會(huì)變壞壞為什么我們們總是延遲遲交房？已經(jīng)習(xí)慣了了!14對(duì)內(nèi)：順暢的內(nèi)部部管理秩序序公平的評(píng)價(jià)價(jià)體制有效的執(zhí)行行準(zhǔn)則清晰的職責(zé)責(zé)和責(zé)任知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的積累對(duì)外：高度的顧客客滿意高度的顧客客信任度和和忠誠(chéng)度有責(zé)、有序序、有效流程管理帶帶來(lái)什么？？15案例：某房房地產(chǎn)公司司精細(xì)化流流程80％房地產(chǎn)企企業(yè)管理水水平?jīng)]有達(dá)達(dá)到規(guī)范化化階段，20%房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)正在致力力于從規(guī)范范化向精細(xì)細(xì)化管理轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變創(chuàng)業(yè)期成長(zhǎng)期成熟期發(fā)展階段衰退期

手工作坊粗放式規(guī)范化精細(xì)化精益化沒(méi)有流程建立流程完善流程優(yōu)化流程16流程體系-流程清單17全過(guò)程管理理實(shí)務(wù)18房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)全過(guò)程項(xiàng)目設(shè)想項(xiàng)目論證項(xiàng)目策劃項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目招標(biāo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工銷(xiāo)售竣工交付19項(xiàng)目設(shè)想20項(xiàng)目論證21項(xiàng)目立項(xiàng)22項(xiàng)目策劃項(xiàng)目目標(biāo)策策劃項(xiàng)目分解組織設(shè)計(jì)合同策劃計(jì)劃體系創(chuàng)優(yōu)策劃銷(xiāo)售策劃制度策劃23目標(biāo)策劃目標(biāo)的三個(gè)個(gè)方面：1、成果性目目標(biāo)2、約束性目目標(biāo)3、利害相關(guān)關(guān)方都滿意意24案例：某房房地產(chǎn)項(xiàng)目目總目標(biāo)⑴項(xiàng)目交交付物：總總建筑面積積125000平米。三棟棟六層花園園洋房、十十四棟小高高層建筑以以及兩處會(huì)會(huì)，總戶(hù)數(shù)數(shù)541個(gè)單位的高高檔住宅小小區(qū)。⑵項(xiàng)目工工期目標(biāo)：：2001年4月項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)，2003年12月竣工交付付（后調(diào)整整為2004年9月竣工交付付）。⑶項(xiàng)目成成本目標(biāo)：：項(xiàng)目全部部開(kāi)發(fā)費(fèi)用用控制在58941萬(wàn)元之內(nèi)。。⑷項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量目標(biāo)：：項(xiàng)目綜合合質(zhì)量達(dá)到到國(guó)家現(xiàn)行行驗(yàn)收規(guī)范范合格標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。用戶(hù)滿滿意率95%。⑸項(xiàng)目安安全目標(biāo)：：設(shè)計(jì)無(wú)安安全隱患，，施工無(wú)重重大責(zé)任事事故。25100000蘭溪谷工作分解110000前期準(zhǔn)備120000設(shè)際及報(bào)建130000招投標(biāo)工作140000工程實(shí)施150000驗(yàn)收階段160000銷(xiāo)售及移交170000項(xiàng)目管理111000管線調(diào)查112000地質(zhì)勘查113000場(chǎng)地市政條件121000建筑方案設(shè)計(jì)122000建筑方案報(bào)建123000擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)124000基礎(chǔ)施工圖設(shè)計(jì)125000基礎(chǔ)施工圖報(bào)建126000施工圖設(shè)計(jì)127000許可證135000專(zhuān)項(xiàng)工程招標(biāo)134000總承包招標(biāo)133000樁基招標(biāo)132000基礎(chǔ)支護(hù)招標(biāo)131000監(jiān)理招標(biāo)141000基坑工程142000樁基工程143000總承包工程144000專(zhuān)項(xiàng)工程151000電梯驗(yàn)收152000人防驗(yàn)收153000燃?xì)怛?yàn)收154000消防驗(yàn)收155000規(guī)劃驗(yàn)收156000環(huán)保驗(yàn)收157000檔案驗(yàn)收158000初步驗(yàn)收159000竣工驗(yàn)收161000預(yù)售查丈162000預(yù)售許可證163000公開(kāi)發(fā)售164000物業(yè)移交165000入伙166000保修期跟蹤128000專(zhuān)項(xiàng)工程設(shè)計(jì)項(xiàng)目分解26案例：某房房地產(chǎn)公司司部分制度度清單技術(shù)管理理制度質(zhì)量安全全考評(píng)制制度工程變更更管理制制度進(jìn)度款管管理制度度竣工結(jié)算算審核制制度風(fēng)險(xiǎn)管理理制度合同管理理制度材料采購(gòu)購(gòu)管理制制度信息管理理制度會(huì)議管理理制度報(bào)告管理理制度工程檔案案管理制制度27項(xiàng)目招標(biāo)標(biāo)28項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)計(jì)管理理的目的的為了規(guī)范范項(xiàng)目從從前期方方案設(shè)計(jì)計(jì)至工程程完成整整個(gè)過(guò)程程中的勘勘察設(shè)計(jì)計(jì)管理流流程，明明晰勘察察設(shè)計(jì)管管理中的的參與各各方職責(zé)責(zé)及工作作界面，，制定設(shè)設(shè)計(jì)管理理規(guī)定。。設(shè)計(jì)管管理的基基本目標(biāo)標(biāo)是通過(guò)過(guò)對(duì)整個(gè)個(gè)勘察設(shè)設(shè)計(jì)過(guò)程程有效的的管理，，確?？笨辈煸O(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量、、控制勘勘察設(shè)計(jì)計(jì)進(jìn)度，，提高項(xiàng)項(xiàng)目技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)合合理性，，保證項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施的順利利進(jìn)行。。29案例：某某房地產(chǎn)產(chǎn)公司項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)管理勘察設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量管管理目標(biāo)標(biāo)：通過(guò)對(duì)對(duì)勘察設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)策劃、、明確建建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、勘察察設(shè)計(jì)合合同約定定及其實(shí)實(shí)施過(guò)程程的審查查，保證證勘察設(shè)設(shè)計(jì)單位位投入足足夠的勞勞動(dòng)力和和在預(yù)定定的計(jì)劃劃工期內(nèi)內(nèi)完成勘勘察設(shè)計(jì)計(jì)工作，，按要求求提供合合格的、、滿足建建設(shè)需求求及行政政審批要要求的各各階段設(shè)設(shè)計(jì)成果果。30勘察設(shè)計(jì)計(jì)進(jìn)度管管理目標(biāo)標(biāo)：勘察設(shè)計(jì)計(jì)準(zhǔn)備目目標(biāo)，包包括勘察察設(shè)計(jì)條條件確定定的時(shí)間間目標(biāo)和和勘察設(shè)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)資料提提供的目目標(biāo)，其其影響設(shè)設(shè)計(jì)能否否順利進(jìn)進(jìn)行和設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)間間；時(shí)間目目標(biāo)，，即方方案設(shè)設(shè)計(jì)、、初步步設(shè)計(jì)計(jì)、巖巖土及及場(chǎng)地地工程程地質(zhì)質(zhì)勘探探、施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)交付付時(shí)間間；各有關(guān)關(guān)階段段勘察察設(shè)計(jì)計(jì)審批批目標(biāo)標(biāo)。31勘察設(shè)設(shè)計(jì)階階段投投資控控制目目標(biāo)：初步步設(shè)計(jì)計(jì)概算算不超超過(guò)可可行性性研究究報(bào)告告中總總投資資估算算；施施工圖圖預(yù)算算不超超過(guò)初初步設(shè)設(shè)計(jì)概概算，，且由由設(shè)計(jì)計(jì)變更更引起起的費(fèi)費(fèi)用增增加不不超過(guò)過(guò)總投投資。。32勘察設(shè)設(shè)計(jì)管管理工工作內(nèi)內(nèi)容勘察設(shè)設(shè)計(jì)管管理的的工作作內(nèi)容容包括括：勘察設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量管管理勘察設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)度管管理勘察設(shè)設(shè)計(jì)階階段投投資管管理。。33設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量管管理編寫(xiě)設(shè)設(shè)計(jì)任任務(wù)書(shū)書(shū)；組織進(jìn)進(jìn)行勘勘察設(shè)設(shè)計(jì)方方案比比選及及勘察察設(shè)計(jì)計(jì)招投投標(biāo)；；對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)單位位的方方案設(shè)設(shè)計(jì)、、初步步設(shè)計(jì)計(jì)、施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)及專(zhuān)專(zhuān)業(yè)深深化設(shè)設(shè)計(jì)的的質(zhì)量量管理理；對(duì)勘察察單位位的勘勘察方方案進(jìn)進(jìn)行評(píng)評(píng)估以以及對(duì)對(duì)勘察察報(bào)告告的質(zhì)質(zhì)量進(jìn)進(jìn)行管管理；；負(fù)責(zé)組組織施施工圖圖審查查及施施工圖圖發(fā)放放管理理；參加圖圖紙會(huì)會(huì)審及及設(shè)計(jì)計(jì)交底底，負(fù)負(fù)責(zé)設(shè)設(shè)計(jì)變變更管管理。。34勘察設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)度管管理制定并并審核核詳細(xì)細(xì)的勘勘察設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃和和出圖圖計(jì)劃劃，并并控制制其執(zhí)執(zhí)行，，盡可可能避避免發(fā)發(fā)生因因設(shè)計(jì)計(jì)推遲遲而影影響總總進(jìn)度度計(jì)劃劃；滿足總總進(jìn)度度計(jì)劃劃要求求；滿足招招標(biāo)進(jìn)進(jìn)度，，使勘勘察設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)度為為招標(biāo)標(biāo)服務(wù)務(wù)，并并作為為進(jìn)度度目標(biāo)標(biāo)值；；參與相相關(guān)報(bào)報(bào)審的的時(shí)間間35勘察設(shè)設(shè)計(jì)階階段投投資控控制勘察設(shè)設(shè)計(jì)階階段的的投資資控制制工作作不單單純是是項(xiàng)目目財(cái)務(wù)務(wù)方面面的工工作，，也不不單純純是項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)方方面的的工作作，而而是包包括組組織措措施、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)措施施、技技術(shù)措措施在在內(nèi)的的一項(xiàng)項(xiàng)綜合合性工工作。。36施工管管理四控進(jìn)度控控制；；質(zhì)量控控制；；費(fèi)用控控制；；安全控控制。。四管生產(chǎn)要要素管管理；；合同管管理；；信息管管理；；現(xiàn)場(chǎng)管管理。。一協(xié)調(diào)調(diào)組織；；協(xié)調(diào)。。37案例：：某房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目進(jìn)度度控制制進(jìn)度控控制：：確定項(xiàng)項(xiàng)目里里程碑碑節(jié)點(diǎn)點(diǎn)審核施施工總總進(jìn)度度計(jì)劃劃/月進(jìn)度度計(jì)劃劃召開(kāi)工工程例例會(huì)組織進(jìn)進(jìn)度專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)檢檢查考考評(píng)召開(kāi)進(jìn)進(jìn)度專(zhuān)專(zhuān)題協(xié)協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)38案例：：某房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目質(zhì)量量控制制質(zhì)量控控制：：施工準(zhǔn)準(zhǔn)備階階段質(zhì)質(zhì)量管管理，，具體體包括括：審核參參建各各方質(zhì)質(zhì)量管管理體體系；；審核監(jiān)監(jiān)理規(guī)規(guī)劃；；評(píng)審施施工組組織設(shè)設(shè)計(jì)（（方案案）；；組織并并完成成施工工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的“七通一一平”工作；；組織測(cè)測(cè)量交交接樁樁及申申請(qǐng)放放樣復(fù)復(fù)驗(yàn)；；組織工工程質(zhì)質(zhì)量安安全報(bào)報(bào)監(jiān)；；審查開(kāi)開(kāi)工條條件；；開(kāi)復(fù)工工令簽簽發(fā)。。39施工階階段質(zhì)質(zhì)量管管理，，具體體包括括：確定工工程質(zhì)質(zhì)量驗(yàn)驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和驗(yàn)收收要求求；材料、、設(shè)備備進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)檢查查驗(yàn)收收隱蔽工工程、、分項(xiàng)項(xiàng)、分分部工工程質(zhì)質(zhì)量檢檢查與與驗(yàn)收收；召開(kāi)監(jiān)監(jiān)理工工作會(huì)會(huì)及質(zhì)質(zhì)量專(zhuān)專(zhuān)題會(huì)會(huì)議；；組織質(zhì)質(zhì)量檢檢查與與考評(píng)評(píng)；組織質(zhì)質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題和和質(zhì)量量事故故處理理。40某房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目安安全控控制安全控控制：：安全生生產(chǎn)目目標(biāo)交交底工工作；；審查安安全生生產(chǎn)相相