房地產(chǎn)投資決策理論

房地產(chǎn)投資分析目錄

第一章房地產(chǎn)投資分析概論

第二章資金的時(shí)間價(jià)值

第三章房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境與市場分析

第四章房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算及資金籌措

第五章房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)

第六章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)與社會評價(jià)

第七章房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析

第八章房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析

第九章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究

情景一：房地產(chǎn)投資分析基本原理

學(xué)習(xí)任務(wù)1：房地產(chǎn)投資分析概論學(xué)習(xí)任務(wù)2：現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值學(xué)習(xí)任務(wù)3：資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算學(xué)習(xí)任務(wù)4：名義利率與實(shí)際利率小測試學(xué)習(xí)任務(wù)1：房地產(chǎn)投資分析概論學(xué)生討論：1、什么是房地產(chǎn)？2、你眼中的投資？3、為什么要進(jìn)行投資分析？《房地產(chǎn)管理法》對房地產(chǎn)的解釋

房地產(chǎn)是指在一定所有制關(guān)系下受一定所有權(quán)支配的房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)。

房屋和土地本是相互獨(dú)立的兩類財(cái)產(chǎn)，但二者在物質(zhì)形態(tài)上總是連接在一起（房依地建，地依房載），在經(jīng)濟(jì)形態(tài)上，其經(jīng)濟(jì)內(nèi)容（價(jià)值）和運(yùn)行過程也是具有內(nèi)在聯(lián)系的。故而人們將二者相并而稱。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)的定義《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》JGJ/T30-2003對房地產(chǎn)（realestate，realroperty）定義為：是指可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。

房地產(chǎn)估價(jià)中對房地產(chǎn)的定義國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）對房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)（realestate,realproperty):土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益?，F(xiàn)在，又進(jìn)一步解釋為：土地、建筑物及其他土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。

本課程房地產(chǎn)的定義：依法可以上市交易的可開發(fā)土地及其地上房屋建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。

投資的概念1．投資主體2．投資目的3．投資方式4．投資分類房地產(chǎn)投資概述第一章概論什么房地產(chǎn)投資？

1．房地產(chǎn)投資的含義

投資是指以一定資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。在房地產(chǎn)投投資分析中中，我們使使用的投資資概念是狹狹義的。房地產(chǎn)投資資是指人們們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某某種預(yù)定的的目標(biāo)，直直接或間接接地對房地地產(chǎn)的開發(fā)發(fā)、經(jīng)營、、管理、服服務(wù)和消費(fèi)費(fèi)所進(jìn)行的的投資活動動。時(shí)機(jī)地段時(shí)機(jī)2、房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的類型1．從房地地產(chǎn)投資資形式來來說，房房地產(chǎn)投投資分為為直接投投資和間間接投資資兩類。。1）直接投投資房地產(chǎn)直直接投資資是指投投資者直直接參與與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)或或購買房房地產(chǎn)的的過程并并參與有有關(guān)的管管理工作作，包括括從購地地開始的的開發(fā)投投資和物物業(yè)建成成后的置置業(yè)投資資兩種形形式。（1）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資房地產(chǎn)開開發(fā)投資資是指投投資者從從購買土土地使用用權(quán)開始始，經(jīng)過過項(xiàng)目策策劃、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)和施工工建設(shè)等等過程獲獲得房地地產(chǎn)商品品，然后后將其推推向市場場，轉(zhuǎn)讓讓給新的的投資者者或使用用者，并并通過轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過程程收回投投資、實(shí)實(shí)現(xiàn)開發(fā)發(fā)商收益益目標(biāo)的的投資活活動。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)投投資房地產(chǎn)置置業(yè)投資資是購置置物業(yè)以以滿足自自身生活活居住或或出租經(jīng)經(jīng)營需要要，并在在不愿意意持有該該物業(yè)時(shí)時(shí)可以獲獲取轉(zhuǎn)售售收益的的一種投投資活動動。2）間接投投資房地產(chǎn)間間接投資資主要是是指將資資金投入入與房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)的證券券市場的的行為。房地產(chǎn)的的間接投投資者不不需直接接參與有有關(guān)投資資管理工工作。具具體投資資形式包包括：購購買房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資企企業(yè)的債債券、股股票；購購買房地地產(chǎn)投資資信托基基金和房房地產(chǎn)抵抵押貸款款證券等等。2．從房地地產(chǎn)投資資的用途途來說，，房地產(chǎn)產(chǎn)投資可可分為地地產(chǎn)投資資、住宅宅房地產(chǎn)產(chǎn)投資、、商業(yè)房房地產(chǎn)投投資、工工業(yè)房地地產(chǎn)投資資等。1）地產(chǎn)投投資即單純地地投資于于土地，，利用土土地的買買賣差價(jià)價(jià)和進(jìn)行行土地開開發(fā)后出出售或出出租經(jīng)營營來獲取取投資收收益。2）住宅房房地產(chǎn)投投資住宅房地地產(chǎn)分為為普通商商品住宅宅、高檔檔公寓和和別墅等等多種類類型。投投資于住住宅房地地產(chǎn)，既既可直接接出售，，也可進(jìn)進(jìn)行租賃賃經(jīng)營。。3）商業(yè)房房地產(chǎn)投投資這種投資資的對象象包括寫寫字樓、、商場、、旅館、、酒店和和各種娛娛樂設(shè)施施等，這這類房地地產(chǎn)主要要以出租租經(jīng)營為為主，收收益較高高，但同同時(shí)承擔(dān)擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)也較大大。物業(yè)業(yè)管理對對于這類類投資顯顯得尤其其重要，，它是防防范投資資風(fēng)險(xiǎn)的的主要手手段。4）工業(yè)房房地產(chǎn)投投資我國目前前工業(yè)房房地產(chǎn)投投資主要要集中于于開發(fā)區(qū)區(qū)建設(shè)中中，其他他都是隨隨一般工工業(yè)投資資進(jìn)行的的。3．從房地地產(chǎn)投資資經(jīng)營方方式來說說，房地地產(chǎn)投資資分為出出售型房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資資、出租租型房地地產(chǎn)項(xiàng)目目投資和和混合型型房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投投資。1）出售型型房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投投資這類房地地產(chǎn)項(xiàng)目目以預(yù)售售或開發(fā)發(fā)完成后后出售的的方式得得到收入入、回收收開發(fā)資資金、獲獲取開發(fā)發(fā)收益，，以達(dá)到到盈利的的目的。。2）出租型型房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目這類房地地產(chǎn)項(xiàng)目目以預(yù)租租或開發(fā)發(fā)完成后后出租的的方式得得到收入入、回收收開發(fā)資資金、獲獲取開發(fā)發(fā)收益，，以達(dá)到到盈利的的目的。。3）混合型型房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目這類房地地產(chǎn)項(xiàng)目目以預(yù)售售、預(yù)租租或開發(fā)發(fā)完成后后出售、、出租、、自營的的各種組組合方式式得到收收入，回回收開發(fā)發(fā)資金、、獲取開開發(fā)收益益，以達(dá)達(dá)到盈利利的目的的。本書在講講述房地地產(chǎn)投資資分析時(shí)時(shí)，經(jīng)常常會使用用到上述述各類劃劃分。具具體使用用哪一種種劃分方方法，要要看研究究內(nèi)容的的需要。。3、房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的目的？？就是為了了通過開開發(fā)和經(jīng)經(jīng)營等過過程獲取取未來收收益。即：現(xiàn)金流量量收益、、避稅收收入、銷銷售收益益（1）．現(xiàn)金金流量收收益現(xiàn)金流量量收益一一般是擁擁有房地地產(chǎn)的投投資者因因?yàn)榻?jīng)營營房地產(chǎn)產(chǎn)而獲取取的經(jīng)營營、租金金收入中中扣除各各種支出出后的余余額。房地產(chǎn)投投資現(xiàn)金金流量的的大小主主要取決決于以下下的三個(gè)個(gè)因素。。其一，房房地產(chǎn)租租金總額額。其二，房房地產(chǎn)的的總營運(yùn)運(yùn)費(fèi)用。。其三，投投資借款款的償還還方式和和數(shù)額。。（2）．避稅稅收入擁有房地地產(chǎn)時(shí)的的避稅收收入，是是指因提提取房地地產(chǎn)折舊舊而降低低納稅基基數(shù)，給給投資者者帶來的的收益。。它是房房地產(chǎn)投投資者因因擁有房房地產(chǎn)而而間接獲獲得的收收益。假設(shè)某物物業(yè)，其其重置價(jià)價(jià)格為1000萬元，，年經(jīng)營營收入300萬萬元，經(jīng)經(jīng)營成本本100萬元，，營業(yè)稅稅、城市市建設(shè)維維護(hù)稅、、教育費(fèi)費(fèi)附加為為經(jīng)營收收入的5%；稅稅法規(guī)定定的折舊舊年限25年，，物業(yè)的的經(jīng)濟(jì)壽壽命為50年；所所得稅率率33%；不計(jì)計(jì)殘值。。（3）．銷售售收益在所有房房地產(chǎn)投投資收益益中，銷銷售收益益是最大大的。銷銷售收益益既可以以來自于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資，也也可以來來自房地地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資。。對于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資者者來說，，其投資資的主要要目的是是獲取銷銷售開發(fā)發(fā)利潤，，此時(shí)，，銷售收收益就變變成了銷銷售利潤潤。4、房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的特點(diǎn)房地產(chǎn)投投資，由由于其商商品的特特殊性，，存在著著不同于于其它投投資類型型的特點(diǎn)點(diǎn)。認(rèn)識識和掌握握這些特特點(diǎn)，對對我們進(jìn)進(jìn)行房地地產(chǎn)投資資決策分分析是十十分重要要的。1．位置的的固定性性房地產(chǎn)的的位置固固定性也也叫不可可移動性性。這一一點(diǎn)決定定了房地地產(chǎn)不能能脫離周周圍的環(huán)環(huán)境而單單獨(dú)存在在。這使使得房地地產(chǎn)投資資者在選選擇房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的區(qū)位位時(shí)，應(yīng)應(yīng)注意以以下幾點(diǎn)點(diǎn)：4、房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的特點(diǎn)之之一1）選擇的的房地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)位，，在當(dāng)前前必須對對開發(fā)投投資者、、置業(yè)投投資者以以及未來來的租客客都具有有吸引力力。2）選擇的的房地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)位，，在未來來必須具具有增值值潛力。。房地產(chǎn)產(chǎn)投資價(jià)價(jià)值的高高低，在在很大程程度上取取決于其其所處地地區(qū)物業(yè)業(yè)的整體體升值潛潛力，而而不僅僅僅是看當(dāng)當(dāng)前凈租租金水平平的高低低。3）投資者者還必須須重視房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目所處處區(qū)位的的變化情情況。2．壽命周周期長房地產(chǎn)商商品跟其其他商品品相比，，其生產(chǎn)產(chǎn)周期和和使用周周期都很很長。如果房地地產(chǎn)的維維護(hù)狀況況較好，，其較長長的自然然壽命可可以使投投資者從從一項(xiàng)置置業(yè)投資資中獲取取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命命。4、房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的特點(diǎn)之之二3．適應(yīng)性性所謂適應(yīng)應(yīng)性，是是指房地地產(chǎn)投資資者能夠夠根據(jù)市市場的變變化和需需要，及及時(shí)地調(diào)調(diào)整房地地產(chǎn)的使使用功能能，使之之既適合合房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的需求，，又能增增加置業(yè)業(yè)投資的的收益。。4、房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的特點(diǎn)之之三4．個(gè)別性性房地產(chǎn)的的位置固固定性，，決定了了此地與與彼地的的房地產(chǎn)產(chǎn)不可能能完全相相同。即即使是緊緊鄰的兩兩宗房地地產(chǎn)，也也由于此此時(shí)投資資與彼時(shí)時(shí)投資而而不一樣樣。房地產(chǎn)市市場上的的產(chǎn)品不不可能做做到標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化。這這種差異異往往最最終反映映在兩宗宗物業(yè)的的租金水水平和出出租率等等方面。。從這種種意義上上講，每每一宗物物業(yè)在房房地產(chǎn)市市場中的的地位和和價(jià)值都都是不一一樣的。。4、房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的特點(diǎn)之之四5．政策影影響性政策影響響性是指指房地產(chǎn)產(chǎn)投資容容易受到到政府政政策的影影響。由于房地地產(chǎn)在社社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動中中的重要要性，政政府對房房地產(chǎn)市市場十分分關(guān)注，，經(jīng)常會會有新的的政策措措施出臺臺，以調(diào)調(diào)整房地地產(chǎn)商品品在生產(chǎn)產(chǎn)、交易易、使用用過程中中的法律律關(guān)系和和經(jīng)濟(jì)利利益關(guān)系系。4、房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的特點(diǎn)之之五1998年7月3日發(fā)布《國務(wù)院關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步深化化城鎮(zhèn)住房制度度改革加加快住房房建設(shè)的的通知》即23號文件，，宣布全國城城鎮(zhèn)停止止住房實(shí)實(shí)物分配配，實(shí)行行住房分分配貨幣幣化?！?010年4月18日史上最最嚴(yán)厲的的房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控措措施出臺,國務(wù)院辦辦公廳發(fā)發(fā)出“關(guān)于堅(jiān)決決遏制部部分城市市房價(jià)過過快上漲的的通知””,（新國十十條）。。2011年，限購，加大保保障性住住房建設(shè)設(shè)。未來五年年，我國國計(jì)劃新新建保障障性住房房3600萬套。到到“十二五五”末，，全國城城鎮(zhèn)保障障性住房房覆蓋率率將從目目前的7%到8%提高到20%以上。6．對專業(yè)業(yè)管理的的依賴性性對房地產(chǎn)產(chǎn)直接投投資而言言，房地地產(chǎn)投資資對專業(yè)業(yè)管理的的依賴性性較強(qiáng)。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資需要要投資者者在獲取取土地使使用權(quán)、、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、融融資貸款款、施工工管理、、市場營營銷等方方面具有有管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和能能力；即即使是置置業(yè)投資資也需要要投資者者考慮租租客、租租約、維維修、保保安等問問題。4、房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的特點(diǎn)之之六7．相互影影響性房地產(chǎn)投投資的相相互影響響性是指指在一個(gè)個(gè)區(qū)域范范圍內(nèi)，，房地產(chǎn)產(chǎn)的投資資價(jià)值往往往與周周邊情況況的好壞壞有關(guān)。如果果政政府府在在道道路路、、公公園園、、學(xué)學(xué)校校等等公公共共設(shè)設(shè)施施方方面面加加大大投投資資，，往往往往能能顯顯著著提提高高附附近近房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價(jià)價(jià)值值。。反反之之，，一一個(gè)個(gè)地地區(qū)區(qū)的的衰衰落落和和冷冷清清，，也也會會導(dǎo)導(dǎo)致致附附近近房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值的的降降低低。。4、房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的特特點(diǎn)點(diǎn)之之七七8．房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的巨巨額額性性房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資需需要要大大量量資資金金墊墊付付，，沒沒有有雄雄厚厚的的資資金金實(shí)實(shí)力力或或一一定定的的籌籌資資能能力力，，就就不不能能投投資資于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。4、房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的特特點(diǎn)點(diǎn)之之八八“給給我我一一個(gè)個(gè)支支點(diǎn)點(diǎn)，，我我便便可可以以撬撬起起地地球球””用自自己己最最少少的的錢錢，，進(jìn)進(jìn)行行最最大大的的投投資資。。杠桿桿原原理理就就是是即即使使你你僅僅有有只只夠夠買買一一輛輛自自行行車車的的錢錢，，但但你你仍仍然然可可以以買買的的起起汽汽車車。。從大大量量房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資實(shí)實(shí)例例來來看看，，以以下下投投資資結(jié)結(jié)果果非非奢奢望望：：運(yùn)用用80%的杠杠桿桿作作用用，，從從事事土土地地投投資資，，3年內(nèi)內(nèi)把把你你的的錢錢增增加加2倍。。運(yùn)用用75%-80%的杠杠桿桿作作用用，，投投資資花花園園公公寓寓，，8-12年把把你你的的錢錢增增加加2倍。。運(yùn)用用75%-80%的杠杠桿桿作作用用，，投投資資高高層層公公寓寓，，8-12年在在把把你你的的錢錢增增加加3倍。。運(yùn)用用80%-90%的杠杠桿桿作作用用，，投投資資寫寫字字樓樓，，8-12年在在把把你你的的錢錢增增加加4倍。。運(yùn)用用80%-90%的杠杠桿桿作作用用，，投投資資購購物物中中心心，，5-7年在在把把你你的的錢錢增增加加3倍。。9．房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性性房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資開開發(fā)發(fā)的的每每一一個(gè)個(gè)過過程程均均存存在在著著不不確確定定性性因因素素，，因因而而也也存存在在著著風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。由于于市市場場上上各各種種不不確確定定因因素素的的作作用用，，使使投投資資可可能能會會朝朝著著與與投投資資者者愿愿望望相相反反的的方方向向發(fā)發(fā)展展。。4、房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的特特點(diǎn)點(diǎn)之之九九10．房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的保保值值與與增增值值性性隨著著社社會會的的發(fā)發(fā)展展、、人人口口的的增增多多、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的繁繁榮榮、、人人們們對對土土地地的的需需求求日日益益增增長長，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價(jià)價(jià)格格總總體體呈呈不不斷斷上上升升趨趨勢勢。。所所以以從從長長遠(yuǎn)遠(yuǎn)來來看看，，最最能能保保值值而而又又最最重重要要的的實(shí)實(shí)物物就就是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。另一一方方面面，，由由于于土土地地資資源源的的不不可可再再生生性性和和稀稀缺缺性性及及房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的耐耐用用性性和和使使用用價(jià)價(jià)值值上上的的廣廣泛泛性性，，并并且且，，隨隨著著經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的發(fā)發(fā)展展和和人人民民生生活活水水平平的的提提高高，，人人們們對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)需需求求的的迫迫切切性性也也日日益益增增長長，，使使房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在相相當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)期期內(nèi)內(nèi)成成為為供供不不應(yīng)應(yīng)求求的的商商品品，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格根根據(jù)據(jù)市市場場經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)規(guī)規(guī)律律不不斷斷上上升升。。4、房房