房地產(chǎn)美欣商業(yè)街項(xiàng)目操作思路提案報(bào)告

美欣商業(yè)街項(xiàng)目操作思路提案報(bào)告

2006年8月24日目錄第一部分目標(biāo)消費(fèi)群體分析

第二部分整體商業(yè)性質(zhì)定位第三部分內(nèi)部空間功能分區(qū)

第四部分招商銷售價(jià)格制定

第五部分招商銷售策略運(yùn)用第六部分行銷推廣方向預(yù)算

第七部分雙方合作方式探討項(xiàng)目概述內(nèi)街面積分布：總建面5523.71平米，共攤面積829.98平米，套內(nèi)面積4693.82平米，共32戶。沿昆太路商業(yè)街面積分布：總建面6659.99平米，共攤面積914.55平米，套內(nèi)面積5745.44平米，共46戶。第一部分項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體分析目標(biāo)消費(fèi)客戶群：如前次報(bào)告所呈述：本案僅靠項(xiàng)目周邊的人群顯然不足以支撐本商業(yè)。所以我們的商業(yè)定位必須要吸引昆山市區(qū)范圍內(nèi)的人群來此消費(fèi)。第二部分項(xiàng)目定位主導(dǎo)思想：彌補(bǔ)柏廬路、蕭林路和長江路商圈的商業(yè)空白點(diǎn)，進(jìn)而尋找本項(xiàng)目的商機(jī)。同時(shí)充分考慮項(xiàng)目的三大優(yōu)勢：一是自然環(huán)境優(yōu)勢，二是停車位比較充分，三是項(xiàng)目周邊的昆山黨校、女子醫(yī)院、昆山電大能夠提供一定的客源。商業(yè)主題定位主題商業(yè)：特色餐飲街、休閑娛樂城輔助商業(yè)：生活廣場、百貨、便民中心商業(yè)類型建議：主題商業(yè)類：汽車展示銷售廳、美食城、特色小吃、酒吧、咖啡吧、飆歌城、舞廳、洗浴中心、臺(tái)球室（星級(jí)斯諾克）、溜冰場、保齡球館、美容中心、足浴、手工藝坊、特色工藝品店、精品時(shí)尚店、辦公室、旅館、網(wǎng)吧、游戲廳、音像店輔助商業(yè)類：香煙店、餐飲店、中型超市、銀行、干洗店等第三部分項(xiàng)目功能性分區(qū)結(jié)合項(xiàng)目功能性定位,對(duì)規(guī)劃平面進(jìn)行局部調(diào)整：沿昆太路商業(yè)一二樓定位：汽車展示銷售中心、銀行、超市、移動(dòng)通訊服務(wù)區(qū)、餐飲沿昆太路商業(yè)三樓定位：辦公、飆歌城、健身休閑俱樂部內(nèi)街商業(yè)一二樓業(yè)態(tài)定位：大型休閑浴場、足浴、特色餐飲、美容美發(fā)、纖體美容、干洗點(diǎn)內(nèi)街商業(yè)三樓業(yè)態(tài)定位：網(wǎng)吧、辦公、休閑娛樂、賓館汽車展示廳汽車展示廳美食城銀行超市移動(dòng)汽車展示廳汽車展示廳美食城銀行超市飆歌城或健身場所辦公區(qū)間大型洗洗浴中中心特色餐餐飲特色工工藝品品纖體美美容美食城城茶藝館館大型洗洗浴中中心特色餐餐飲纖體美美容美食城城茶藝館館大型洗洗浴中中心電玩城城健身休休閑會(huì)會(huì)館大型網(wǎng)網(wǎng)吧茶藝館館大型洗洗浴中中心辦公空空間第四部部分項(xiàng)項(xiàng)目目價(jià)格格制定定招商價(jià)價(jià)格：：按照目目前周周邊同同等區(qū)區(qū)域的的租金金水平平和售售價(jià)水水平采采取相相應(yīng)的的結(jié)合合方式式定制制招商商租金金，按按照行行業(yè)情情況和和實(shí)際際租賃賃面積積進(jìn)行行具體體條配配，再再根據(jù)據(jù)實(shí)際際工作作進(jìn)展展情況況來決決定優(yōu)優(yōu)惠方方式。。銷售價(jià)價(jià)格：：采用用利潤潤預(yù)期期水平平、實(shí)實(shí)際租租賃水水平、、市場場同等等競爭爭圈比比較的的方法法來制制定實(shí)實(shí)際銷銷售價(jià)價(jià)格均均價(jià)，，在均均價(jià)基基礎(chǔ)之之上按按照實(shí)實(shí)際位位置、、樓層層來制制定單單套價(jià)價(jià)格水水平。。建議南南北樓樓之間間、樓樓層之之間的的價(jià)格格區(qū)間間放大大，以以帶動(dòng)動(dòng)各個(gè)個(gè)位置置商鋪鋪的整整體銷銷售和和出租租。租金調(diào)調(diào)研及及數(shù)據(jù)據(jù)分析析昆太路路/市市后街街/柏柏廬路路/婁婁苑路路租金金平均均水平平一覽覽：昆太路路租金金：平平均468元/平米米/年年，市后街街租金金：平平均288－396元/平米米/年年柏廬路路租金金：平平均396－468元/平米米/年年花園路路租金金：平平均324－432元/平米米/年年通過不不同投投資回回報(bào)率率來計(jì)計(jì)算各各個(gè)區(qū)區(qū)域的的銷售售價(jià)格格水平平詳詳見下下表：：參考昆昆山大大多數(shù)數(shù)商鋪鋪平均均年回回報(bào)率率5.5％％左右右的回回報(bào)率率可以以大概概推斷斷，本本項(xiàng)目目沿昆昆太路路1－－2樓樓商鋪鋪平均均合理理售價(jià)價(jià)范圍圍為8500－－9360元/平米米。昆太路路1－－2樓樓價(jià)格格，按按照均均價(jià)9000元元/平平米可可以計(jì)計(jì)算出出，一樓11000，二樓7000，，三樓5500，，四樓4300。。按一般般商業(yè)業(yè)規(guī)則則，內(nèi)內(nèi)街商商業(yè)可可以按按照昆昆太路路商業(yè)業(yè)價(jià)格格的8折進(jìn)進(jìn)行計(jì)計(jì)算。。可以以計(jì)算算出本本項(xiàng)目目總銷銷售均均價(jià)約約為人人民幣幣7079元/平米米。同樣可可以根根據(jù)類類似的的方式式計(jì)算算出每每一層層的招招商租租金水水平。。詳見下下頁表表格第五部部分項(xiàng)項(xiàng)目目招商商銷售售策略略運(yùn)用用賣什么么？單套面面積范范圍在在40－1500平平米之之間、、包含含1層層/2層/3層層/4層不不同形形態(tài)的的商業(yè)業(yè)商業(yè)街街鋪面面、新新的商商業(yè)模模式、、新的的商業(yè)業(yè)理念念、新新的商商業(yè)場場所、、新的的商圈圈以及及新的的商機(jī)機(jī)目標(biāo)銷銷售對(duì)對(duì)象是是誰昆山本本地人人，外外來經(jīng)經(jīng)商人人員，，浙江江人，，上海海人，，投資資客這些客客戶在在哪里里？怎怎么吸吸引他他們過過來買買？買買的起起嗎？？如何何讓他他們買買的起起這個(gè)個(gè)商鋪鋪？小商鋪鋪，購購買和和租賃賃兩種種形式式皆可可；大商鋪鋪，一一般是是以長長期經(jīng)經(jīng)營、、租賃賃為主主，不不考慮慮購買買。所以大大商鋪鋪一般般來講講較難難以出出售，，可以以考慮慮先以以招商商出租租為主主，到到后期期以分分割零零售產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的的形式式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資金金回籠籠。招商對(duì)對(duì)象面對(duì)經(jīng)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)劃劃分的的情況況，對(duì)對(duì)昆山山及蘇蘇州及及周邊邊地區(qū)區(qū)的商商家進(jìn)進(jìn)行定定向鎖鎖定和和規(guī)模模覆蓋蓋?，F(xiàn)場銷銷售執(zhí)執(zhí)行現(xiàn)場人人員配配置及及培訓(xùn)訓(xùn)組織織請(qǐng)進(jìn)來來、走走出去去兩種種不同同形式式的綜綜合運(yùn)運(yùn)用大眾營營銷和和小眾眾營銷銷相結(jié)結(jié)合的的方式式大眾營營銷主主要是是采用用媒體體宣傳傳、活活動(dòng)推推廣、、事件件營銷銷的的的方式式。小眾營營銷主主要是是指針針對(duì)特特定的的目標(biāo)標(biāo)客群群進(jìn)行行單向向宣傳傳、量量身打打造的的方式式進(jìn)行行招商商銷售售。具體銷銷售策策略執(zhí)執(zhí)行：：首付款款降低低策略略面積空空間整整合、、分隔隔先出租租再銷銷售，，保證證投資資收益益形式式促進(jìn)進(jìn)投資資信心心現(xiàn)場商商業(yè)氛氛圍包包裝渲渲染工程形形象配配合老業(yè)主主介紹紹新客客戶成成交免免物業(yè)業(yè)管理理費(fèi)進(jìn)駐商商家免免費(fèi)形形象包包裝SP推推廣活活動(dòng)形象宣傳傳活動(dòng)銷售招商商過程中中將會(huì)發(fā)發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用情況況及明細(xì)細(xì)招商策略略進(jìn)行專門門招商以以及通過過大規(guī)模模宣傳推推廣的形形式進(jìn)行行招商。。銷售和招招商的結(jié)結(jié)合策略略招商組和和銷售組組同步進(jìn)進(jìn)行、同同時(shí)開展展工作業(yè)態(tài)功能能區(qū)劃分分招商銷售售工作同同步開展展售價(jià)和租租金相結(jié)結(jié)合業(yè)主和商商家的結(jié)結(jié)合商業(yè)的運(yùn)運(yùn)營管理理和銷售售招商相相結(jié)合銷售/招招商速度度計(jì)劃銷售招商商工作開開展步驟驟和具體體實(shí)施現(xiàn)場布置置/氛圍圍渲染/相關(guān)資資料的準(zhǔn)準(zhǔn)備及印印刷銷售招商商人員的的到位培培訓(xùn)及工工作安排排銷售售招招商商渠渠道道的的確確立立和和拓拓展展宣傳傳推推廣廣/事事件件營營銷銷的的實(shí)實(shí)施施銷售售招招商商價(jià)價(jià)格格的的落落實(shí)實(shí)銷售售招招商商目目標(biāo)標(biāo)的的制制定定推廣廣營營銷銷計(jì)計(jì)劃劃的的制制定定及及落落實(shí)實(shí)第六六部部分分行行銷銷推推廣廣方方向向預(yù)預(yù)算算項(xiàng)目目銷銷售售招招商商離離不不開開必必要要的的推推廣廣預(yù)預(yù)算算。。項(xiàng)目目的的企企劃劃推推廣廣方方向向與與力力度度取取決決于于推推廣廣預(yù)預(yù)算算的的支支持持。。企劃劃推推廣廣聚聚焦焦幾幾個(gè)個(gè)主主要要板板塊塊：：銷售售中中心心商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍包包裝裝工地地現(xiàn)現(xiàn)場場氛氛圍圍包包裝裝商圈圈周周遭遭戶戶外外引引導(dǎo)導(dǎo)系系統(tǒng)統(tǒng)銷售售資資料料設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)制制作作派派發(fā)發(fā)投投遞遞報(bào)紙紙媒媒體體的的適適度度曝曝光光現(xiàn)場場商商業(yè)業(yè)活活動(dòng)動(dòng)的的氛氛圍圍營營造造美欣濱江麗景商業(yè)街個(gè)案廣告預(yù)算表案名：美欣濱江麗景單位：萬元核算日期：2006/08/24

項(xiàng)

目

預(yù)

算

說

明

（一）

接

待

中

心

類

101設(shè)計(jì)費(fèi)

102土建費(fèi)

103裝修費(fèi)5室內(nèi)裝潢、星條旗、吊旗、畫面、店招制作104辦公設(shè)備

105冷氣安裝

106電話安裝

107水費(fèi)

108電話費(fèi)

109照明電費(fèi)

（一）合計(jì)5

案名：美欣濱江麗景單位：

萬元核算日期：2006/08/24（四）

招

牌

看

板

類401據(jù)點(diǎn)看牌6長江路昆太路口、柏廬大橋路口、電大路口402看板畫面1樓體大型廣告畫面、條幅制作403竹架鐵架

404精神堡壘2現(xiàn)場重要的導(dǎo)示牌，包括案名，電話等信息405帆布

406圍墻

407羅馬旗★4昆太路羅馬旗?？蓹C(jī)動(dòng)選擇。408LOGO墻

409燈箱制作

（四）合計(jì)13

（五）

圖

表

類

501模型

502透視圖類

503交通線路圖

504曬藍(lán)圖

（五）合計(jì)

案名：美欣濱江麗景單位：

萬元核算日期：2006/08/24（六）一般印刷類601說明書(樓書)

602套型圖冊(cè)

603手提袋12000份604銷售海報(bào)1.55000份605合約書

606紙杯制作0.15000個(gè)607工地名片

608價(jià)目表

609其他

（七）

宣傳

派報(bào)

（六）合計(jì)2.6

701派夾報(bào)

（含工資）315000份/次*2次702DM資料(含郵資)2針對(duì)商家資源投遞資料703POP貼報(bào)（含工資）

（七）合計(jì)5

案名：美欣濱江麗景單位：

萬元核算日期：2006/08/24（八）傳播媒體類801NP10每月1次*8次*15000元/次802網(wǎng)絡(luò)廣告1

803CF制作1電視廣告,以各有線臺(tái)游動(dòng)字幕為主804出租車廣告

805RD

806車廂廣告★612路公交。此項(xiàng)可機(jī)動(dòng)選擇807宣傳車

808定點(diǎn)廣告

809電話行銷

（八）合計(jì)18

（九）SP活動(dòng)類901促銷活動(dòng)4

902贈(zèng)品獎(jiǎng)品

903開盤活動(dòng)

904房展會(huì)1

（九）合計(jì)5

案名：美欣濱江麗景單位：

萬元核算日期：2006/08/24（十）企劃雜志類1001攝影類

1002打字費(fèi)

1003噴修費(fèi)

1004