房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)管控模式對比

中原市場研究部201303龍湖、萬達(dá)、華潤等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管控、產(chǎn)品線專題研究商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)案例研究對標(biāo)企業(yè)選擇龍湖案例研究萬達(dá)案例研究華潤案例研究三大對標(biāo)企業(yè)案例借鑒附件1：綜合體分析及香港太古廣場案例附件2：開發(fā)社區(qū)商業(yè)專題研究對標(biāo)企業(yè)選擇理由標(biāo)桿就是某個領(lǐng)域里的領(lǐng)導(dǎo)者和先行者。找到標(biāo)桿就等于找到了業(yè)務(wù)的示范，標(biāo)桿的成功也就預(yù)示著業(yè)務(wù)的未來發(fā)展空間。標(biāo)桿的做法可以借鑒和復(fù)制，這會極大地縮短業(yè)務(wù)發(fā)展的周期，加快縮小與標(biāo)桿的差距。前車之鑒有利于降低業(yè)務(wù)開拓的成本，前人栽樹后人納涼，減少了業(yè)務(wù)受挫的機(jī)會，提高效率。標(biāo)桿管理的三個特性榜樣的力量是無窮的業(yè)務(wù)的可復(fù)制性跟隨、模仿≠超越為什么學(xué)習(xí)標(biāo)桿怎么來選擇標(biāo)桿目的搜索甄別明確選擇標(biāo)桿要解決什么問題找到目標(biāo)群分析確定誰是標(biāo)桿目的甄別篩分收集標(biāo)的——選對標(biāo)桿做對事Step1Step2Step3Titleinhere行業(yè)對標(biāo)Titleinhere管理特色Titleinhere業(yè)務(wù)對標(biāo)1.行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者

-行業(yè)的龍頭-行業(yè)中最有潛力2.相同業(yè)務(wù)中做得最好的-財務(wù)指標(biāo)優(yōu)越-持續(xù)增長3.在管理活動中富有特色的-業(yè)內(nèi)口碑-咨詢公司推舉——不拘一格選標(biāo)桿方興企業(yè)關(guān)鍵詞酒店投資起家多元化地產(chǎn)運營商央企上市企業(yè)品牌知名度高目的需解決商業(yè)地產(chǎn)管理架構(gòu)、業(yè)務(wù)模式、集團(tuán)公司與城市公司、商業(yè)地產(chǎn)公司管控模式、產(chǎn)品線搜索找到類似程度較高、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)、產(chǎn)品公認(rèn)度高，資本市場關(guān)注度高、管理經(jīng)驗先進(jìn)等

搜索企業(yè)如：萬達(dá)、綠地、龍湖、中糧、華潤、新鴻基甄別通過對企業(yè)特征、企業(yè)業(yè)績、物業(yè)形態(tài)、組織架構(gòu)、管控模式、經(jīng)營模式、戰(zhàn)略特征等進(jìn)行對比分析最后確定對標(biāo)企業(yè)中化方興欲進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場標(biāo)桿選取步聚行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對標(biāo)指標(biāo)萬達(dá)

綠地龍湖中糧華潤新鴻基企業(yè)特征民企、非上市國企、非上市民企、上市國企、上市公司央企、上市香港企業(yè)、上市企業(yè)業(yè)務(wù)范圍商業(yè)地產(chǎn)文化產(chǎn)業(yè)萬達(dá)酒店連鎖百貨住宅地產(chǎn)能源、金融、商業(yè)地產(chǎn)、建筑、汽車服務(wù)等多元化公司住宅、商業(yè)貿(mào)易、實業(yè)、金融、地產(chǎn)華潤置地業(yè)務(wù)：住宅、商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)、投資業(yè)務(wù)、酒店經(jīng)營，物業(yè)管理，建造服務(wù)，金融服務(wù)和保險等企業(yè)業(yè)績2012年商業(yè)收入過千億，同比11年953億穩(wěn)中有升2012年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)首破千億，12年加大商業(yè)綜合體開發(fā)，目前自有商業(yè)超過350萬平米，開發(fā)規(guī)模超過2000萬平米2012年出租物業(yè)所得收益483373千元，同比增長20.2%到現(xiàn)在為止，已經(jīng)開業(yè)的項目包括北京西單大悅城、北京朝陽大悅城、上海大悅城、沈陽大悅城天津大悅城安定門大悅城成都大悅城等2012年酒店經(jīng)營在內(nèi)的出租業(yè)務(wù)及物業(yè)管理業(yè)務(wù)，營業(yè)額達(dá)到港幣18.84億元，較上年同期增加33.2%，期內(nèi)新增已運營投資物業(yè)總建筑面積186.88萬平方米，擴(kuò)容16.2%.2011年地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)收入較上年大幅增長111.4%（包括物業(yè)銷售、物業(yè)租賃、酒店經(jīng)營）組織架構(gòu)商業(yè)由專門商管公司進(jìn)行管理集團(tuán)公司+城市事業(yè)部集團(tuán)成立商業(yè)地產(chǎn)部專門負(fù)責(zé)集團(tuán)公司+項目公司城市公司下設(shè)商業(yè)運營線管控模式高度集權(quán)化管控模式無成熟管控模式總部集權(quán)，垂直化管理，PMO體系集團(tuán)直管6S+BSC管控模式新鴻基采用的是全產(chǎn)業(yè)鏈模式，從拿地，規(guī)劃，設(shè)計，園藝，購料采購，機(jī)電設(shè)備提供，混凝土機(jī)械使用，建筑，工程監(jiān)察，以及物業(yè)管理，維修以及智能家居等方面都有自身附屬或關(guān)聯(lián)公司。經(jīng)營模式訂單地產(chǎn)模式只租不售租售并舉擇優(yōu)持有，少量出售整體持有，只租不售租售并舉利潤結(jié)構(gòu)：開發(fā)利潤+租金收入+資本增值租售并舉產(chǎn)品系各城市萬達(dá)廣場商業(yè)三個項目品牌饕界、藍(lán)海國際廣場、梅隨鎮(zhèn)新都會三大產(chǎn)品線龍湖天街龍湖星悅薈龍湖MOCO商業(yè)即大悅城三大產(chǎn)品線萬象城、歡樂頌、五彩城APM商業(yè)產(chǎn)品模式戰(zhàn)略特征規(guī)模聯(lián)動商業(yè)租房專業(yè)開發(fā)通過低價在二三線城市獲巨幅土地，發(fā)展新城戰(zhàn)略目前屬第三階段即多項目，多業(yè)態(tài)，多區(qū)域發(fā)展區(qū)域聚焦，城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模以一線城市為核心，輻射長三角、珠三角、環(huán)渤海灣等的戰(zhàn)略布局持續(xù)的高毛利資源+商業(yè)模式驅(qū)動多元化業(yè)務(wù)風(fēng)險規(guī)避戰(zhàn)略企業(yè)對標(biāo)指標(biāo)組織及流程再造業(yè)務(wù)戰(zhàn)略本企業(yè)標(biāo)桿企業(yè)業(yè)務(wù)、職能、戰(zhàn)略結(jié)合局部和整體結(jié)合短期和長期結(jié)合企業(yè)文化與社會環(huán)境結(jié)合重點學(xué)習(xí)：業(yè)務(wù)模式、管理組織和產(chǎn)品線.確定標(biāo)桿及向標(biāo)桿學(xué)習(xí)綠地?zé)o成熟管控模式且商業(yè)產(chǎn)品線不突出中糧商業(yè)僅大悅城，但運作并不是太成功新鴻基香港企業(yè)在內(nèi)地發(fā)展一般在搜索6家企業(yè)中，我們最后確定3家龍湖:強(qiáng)組織管控，精細(xì)化管理，產(chǎn)品品質(zhì)萬達(dá)：強(qiáng)管控，訂單式商業(yè)華潤：集團(tuán)孵化，快速發(fā)展，產(chǎn)品線豐富龍湖案例研究Part1企業(yè)管理模式企業(yè)發(fā)展歷程目錄商業(yè)產(chǎn)品線代表性商業(yè)項目企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展歷歷程程Part1.1龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)概概況況龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)有有限限公公司司（（香香港港聯(lián)聯(lián)交交所所股股份份代代碼碼：：960），，創(chuàng)創(chuàng)建建于于1994年，，成成長長于于重重慶慶，，發(fā)發(fā)展展于于全全國國，，是是一一家家追追求求卓卓越越、、專專注注品品質(zhì)質(zhì)和和細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)的的專專業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司。。集集團(tuán)團(tuán)總總部部設(shè)設(shè)在在北北京京，，現(xiàn)現(xiàn)有有員員工工4000多人人，，業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域域涉涉及及地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)、、商商業(yè)業(yè)運運營營和和物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)三三大大板板塊塊。。公公司司于于2009年11月19日在在香香港港聯(lián)聯(lián)交交所所主主板板掛掛牌牌上上市市。。經(jīng)過過十十幾幾年年的的潛潛心心發(fā)發(fā)展展，，龍龍湖湖形形成成了了集集投投資資規(guī)規(guī)劃劃、、開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)、、商商業(yè)業(yè)管管理理和和物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)為為一一體體的的全全過過程程運運作作能能力力和和系系統(tǒng)統(tǒng)、、高高效效的的多多業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)綜綜合合開開發(fā)發(fā)能能力力，，產(chǎn)產(chǎn)品品覆覆蓋蓋了了普普通通住住宅宅、、寫寫字字樓樓、、高高層層公公寓寓、、花花園園洋洋房房、、別別墅墅、、綜綜合合商商業(yè)業(yè)及及大大型型城城市市綜綜合合體體等等多多種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，每每一一種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)都都擁擁有有城城市市標(biāo)標(biāo)桿桿性性的的代代表表作作品品。。從2004年起起，，通通過過實實施施““區(qū)區(qū)域域聚聚焦焦、、多多業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)””戰(zhàn)戰(zhàn)略略，，龍龍湖湖進(jìn)進(jìn)入入全全國國化化擴(kuò)擴(kuò)張張的的發(fā)發(fā)展展階階段段———即由由北北向向南南、、從從沿沿海海經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈圈、、中中心心城城市市輻輻射射到到周周邊邊城城市市，，利利用用業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)和和區(qū)區(qū)域域的的雙雙重重平平衡衡來來實實現(xiàn)現(xiàn)可可持持續(xù)續(xù)的的發(fā)發(fā)展展。。截截至至2010年11月，，公公司司業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)已已拓拓展展至至重重慶慶、、成成都都、、北北京京、、上上海海、、西西安安、、無無錫錫、、常常州州、、沈沈陽陽、、杭杭州州、、青青島島等等14個城城市市。。重慶★1994成都★2004北京★2002沈陽★2009大連★2010上?！?007西安★2007常州★2009杭州★2009無錫★2009青島★2009煙臺★2010玉溪★2010龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分布布圖圖龍湖湖從從2007年起起一一舉舉躋躋身身中中國國TOP10龍湖湖2001-2010年銷銷售售金金額額統(tǒng)統(tǒng)計計：：10年增增長長近近100倍龍湖湖2006-2010年銷銷售售金金額額統(tǒng)統(tǒng)計計：：5年增增長長近近8倍龍湖湖用用5年左左右右的的時時間間完完成成了了跨跨越越創(chuàng)創(chuàng)舉舉營業(yè)業(yè)收收入入從從06年21個億億到到10年預(yù)預(yù)計計170億以以上上，，預(yù)預(yù)計計2012年達(dá)達(dá)到到400億以以上上（（預(yù)預(yù)計計竣竣工工面面積積超超過過470萬））從區(qū)區(qū)域域公公司司發(fā)發(fā)展展成成為為全全國國性性公公司司，，速速度度不不減減、、品品質(zhì)質(zhì)不不變變龍湖湖的的產(chǎn)產(chǎn)品品、、管管理理、、文文化化、、運運營營模模式式成成為為萬萬科科之之后后的的又又一一業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)熱熱點點龍湖湖的的發(fā)發(fā)展展到到目目前前為為止止大大致致經(jīng)經(jīng)歷歷了了三三個個階階段段1995-2003年2004-2009年2010年至今區(qū)域領(lǐng)先戰(zhàn)略培育期聚焦擴(kuò)張戰(zhàn)略蓄勢期模式復(fù)制戰(zhàn)略擴(kuò)張期從單一的住宅宅業(yè)務(wù)模式拓拓展至以住商商結(jié)合的開發(fā)發(fā)模式第一階段萬科的成長第二階段：2004年-2006年，龍湖進(jìn)行行了“區(qū)域發(fā)發(fā)展向全國化化發(fā)展”的戰(zhàn)戰(zhàn)略思考中國房地產(chǎn)行行業(yè)進(jìn)入規(guī)模競爭時代，龍湖必必須積極應(yīng)對對競爭，沿著著行業(yè)整合曲曲線，快速成長；提出“產(chǎn)品擴(kuò)張戰(zhàn)戰(zhàn)略”——2005年龍湖總結(jié)及及未來規(guī)劃（（吳亞軍）增長·差異化·高周轉(zhuǎn)——2004年龍湖遠(yuǎn)景與與戰(zhàn)略（吳亞亞軍）龍湖的成長實施產(chǎn)品差異異化戰(zhàn)略，開開發(fā)高品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品，產(chǎn)品品與服務(wù)向高高端延伸第三階段：龍龍湖的商業(yè)地地產(chǎn)已進(jìn)入實實質(zhì)性擴(kuò)張階階段2000年，重慶市觀觀音橋區(qū)域，，開始打造龍龍湖北城天街。2003年重慶龍湖北北城天街開業(yè)業(yè)，改寫了重重慶商圈的歷歷史，短短數(shù)數(shù)年間，就成成為重慶最具具時尚影響力力的消費地點點，讓觀音橋橋這個曾經(jīng)荒荒蕪的城市邊邊緣地帶，坐坐上了重慶““第一商圈””的交椅；2005年，龍湖星悅悅薈重慶晶酈酈館開業(yè)；2006年，龍湖星悅悅薈重慶沃爾爾瑪百安居開開業(yè)；2008年，重慶龍湖湖西城天街開開業(yè)2010年，成都龍湖湖北城天街、、成都龍湖天天街、三千集集相繼入市2010年上半年，為為迎合其商業(yè)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍全全國的發(fā)展步步伐，龍湖集集團(tuán)成立商業(yè)地產(chǎn)部(商務(wù)運營中心心)，負(fù)責(zé)龍湖旗旗下商業(yè)項目目的運營、推推廣和招商預(yù)計至2014年，國內(nèi)運營營的商業(yè)項目目將超過30個，經(jīng)營面積將達(dá)達(dá)200萬平米，所貢獻(xiàn)利潤潤將占公司利利潤總額之15%-20%杭州龍湖天街街、無錫龍湖湖天街、無錫錫星悅薈、、、重慶龍湖MOCO、北京龍湖天天街、北京星星悅薈46萬平方米的超超大體量生活活體規(guī)劃中，，打造世界城城市綜合體――龍湖·長楹天街企業(yè)管理模式式Part1.2龍湖組織架構(gòu)構(gòu)龍湖自2005年起開始著手手集團(tuán)化構(gòu)建建，在2006年基本完成。。商業(yè)運營部龍湖集團(tuán)總部部的架構(gòu)至今今也發(fā)生了一一些變化，但但整體而言職職能變化不大大（下穩(wěn)上活活）2006-2007年戰(zhàn)略運營部公共事業(yè)部財務(wù)部人力資源與行行政部投資拓展部2008年戰(zhàn)略及公司品品牌部公共事務(wù)及行行政部財務(wù)部人力資源部運營及投資發(fā)發(fā)展部2009年戰(zhàn)略運營投資資部品牌與公共事事業(yè)部財務(wù)部人力資源及行行政部戰(zhàn)略管理中心心運營中心信息中心采購中心投資發(fā)展中心心產(chǎn)品中心精裝中心公司品牌中心心客戶價值中心心體驗中心公共事務(wù)中心心投融資中心會計中心領(lǐng)導(dǎo)力及總部部支持中心招聘及雇主品品牌中心2009年整合為四大大部門，15個中心2010年上半年成立立商業(yè)地產(chǎn)部部（商業(yè)運營營中心），專專門負(fù)責(zé)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)龍湖城市公司司采取的是““平衡矩陣制制”模式總經(jīng)理室造價采購部工程部營銷部研發(fā)部發(fā)展部計劃財務(wù)部人力資源部商業(yè)運營部各城市公司基本構(gòu)架僅重慶、北京、上海公司有商業(yè)運營部總部占主導(dǎo)決決策權(quán)，項目目經(jīng)由PMO系統(tǒng)后需交由由總部審批垂直體系管理理重慶公司上海公司成都公司沈陽公司常州京津公司西安公司蘇南公司戰(zhàn)略及運營中心地區(qū)PMO投資發(fā)展研發(fā)設(shè)計工程管理造價管理商運管理物業(yè)管理研發(fā)經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理營銷管理項目負(fù)責(zé)人產(chǎn)品研發(fā)中心營銷經(jīng)理無錫形成項目的流程化便于最高決策人實時了解進(jìn)程企業(yè)產(chǎn)品核心競爭力其他部門經(jīng)理統(tǒng)管項目進(jìn)入入營銷階段前前的所有事務(wù)務(wù)管理項目進(jìn)入入營銷階段后后的所有事務(wù)務(wù)實現(xiàn)總部集權(quán)權(quán)，戰(zhàn)略及運運營中心是企企業(yè)內(nèi)部最為為重要的樞紐紐龍湖集團(tuán)運營及投資發(fā)展部

財務(wù)部人力資源部客戶及公司品牌部垂直管理龍湖建立了強(qiáng)強(qiáng)大的運營管管理體系，主主要包括地區(qū)區(qū)公司項目運運營決策（PMO）、會議管理理、知識管理理、采購管理理、質(zhì)量管理理等五大體系系，以實現(xiàn)精精細(xì)化的運營營管理。龍湖運營管理理體系運營管理如何何管？重點管理：PTQC-PerformanceTimeQualityConferenceP：運營績效－－項目啟動前前：定義成功功標(biāo)尺過程：跟蹤運運營績效完成：評估運運營績效T：時間節(jié)點管管理－分級計計劃管理體系系Q：關(guān)鍵成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)管理－8個環(huán)節(jié)成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)C：會議決策管管理－運營會會議管理體系系P-項目成功標(biāo)尺尺第一層面：項項目成功：項目銷售凈利利潤率>20%項目內(nèi)部收益益率IRR>69%一次性交房成成功率>98%項目一級計劃劃達(dá)成率>80％第二層面：項項目管理成功功：形成PMO制度下高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的項目運作作模板:包括但不限于于：項目啟動動會綜合模板板、別墅項目目建造標(biāo)準(zhǔn)模模板、樣板區(qū)區(qū)建設(shè)計劃管管理模板、報批報建建流程模板鍛煉出能打硬硬仗的項目團(tuán)團(tuán)隊:項目建設(shè)過程程中，向公司司其他項目團(tuán)團(tuán)隊輸送人才才不少于5人。第三層面的成成功：公司成成功奠定在地區(qū)內(nèi)內(nèi)地產(chǎn)界的口口碑及領(lǐng)先地地位:項目品牌知名名度進(jìn)入前5（無提示狀態(tài)態(tài)下第一提及及率，第三方方調(diào)查）單項目年度銷銷售額進(jìn)入前前5編號分級相關(guān)闡述1集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點計劃集團(tuán)層面能各項目的管控計劃，每個項目共有17個關(guān)鍵節(jié)點2項目一級計劃地區(qū)公司層面對各項目的管控計劃，由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板3項目二級計劃一級計劃分解到地區(qū)公司各職能模板所負(fù)責(zé)的項目計劃，由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報集團(tuán)備案

4項目三級計劃二級計劃分解到個人或小組所負(fù)責(zé)的項目計劃，暫不定義統(tǒng)一模板

T-關(guān)鍵節(jié)點與計計劃體系TQC：項目計劃模模版基于成果（Q)導(dǎo)向，融合TQC(T時效、Q階段成果、C關(guān)鍵決策）TQCQQ—關(guān)鍵階段成果果標(biāo)準(zhǔn)管理關(guān)鍵階段成果果標(biāo)準(zhǔn)化－某標(biāo)桿的階階35個階段成果C-會議決策管理理運營會議體系系ＰＭＯ預(yù)案決決策會ＰＭＯ項目啟啟動會項目周例會ＰＭＯ月度運運營會ＰＭＯ關(guān)鍵決決策會階段成果審查查會半年年度總結(jié)結(jié)會拿地前取得土地后１５日內(nèi)６月１５日或或１２月１５日日根據(jù)需要項目階段成果審查每月頭３個工工作日每周五１２３４５６７PMO會議幾條清晰晰的核心原則則123不能決策、無無決策能力、、無決策權(quán)力力的人員不得得參會，不愿愿承諾、不敢敢承諾、胡亂亂承諾的人員員不得成為PMO成員判斷是否胡亂亂承諾的方法法就是PMO會議上就承諾諾內(nèi)容（往實實施深度的方方向）向承諾諾人追問項目職能負(fù)責(zé)責(zé)人總傾向把把部門職能負(fù)負(fù)責(zé)人牽進(jìn)與與他項目相關(guān)關(guān)的決策會議議，表現(xiàn)出項項目職能負(fù)責(zé)責(zé)人的能力有有待提高5動輒即將問題題推向PMO會議或者頻繁繁動議召開臨臨時PMO會議，表明該該項目職能負(fù)負(fù)責(zé)人、項目目負(fù)責(zé)人、PMO召集人的能力力有待提高每次PMO會議必須作出出決定4最主要的啟發(fā)發(fā)：要在建立立一種項目管管理體系和文文化：鼓勵項目團(tuán)隊隊真正承擔(dān)項項目管理的職職責(zé)，將公司高層層從項目日常常事務(wù)的協(xié)調(diào)調(diào)中解放出來來主要思路策略區(qū)域布局運用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不均衡帶來的風(fēng)險運用帕爾迪模式進(jìn)行全國布局：由北向南從沿海經(jīng)濟(jì)圈中心城市輻射到周邊城市群10年左右完成全國基本布局業(yè)態(tài)布局在少于競爭對手業(yè)務(wù)城市布點的情況下運用多業(yè)態(tài)布局實現(xiàn)領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模在每一個城市成為新鴻基：在每一個城市成為NO.1或者NO.2；集中于中高端市場，在城市內(nèi)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局；可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)；適時發(fā)展具有高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè)。集分權(quán)控制在城市領(lǐng)先與新城市進(jìn)入產(chǎn)生沖突時，城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進(jìn)入用霍頓模式進(jìn)行集權(quán)分權(quán)管理：集分權(quán)視行業(yè)競爭、組織發(fā)展和戰(zhàn)略需要進(jìn)行動態(tài)調(diào)整；分權(quán)原則：在有利于激發(fā)地區(qū)公司活力與能量的領(lǐng)域分權(quán)；在地區(qū)公司核心業(yè)務(wù)職能上原則上不設(shè)集團(tuán)的對應(yīng)職能；隨時警惕地區(qū)公司諸侯化；集權(quán)原則：在地區(qū)風(fēng)險時間和風(fēng)險點上集團(tuán)管理；地區(qū)公司組織發(fā)展能力弱時集權(quán)管理；在規(guī)模效應(yīng)的領(lǐng)域里集權(quán)管理；龍湖的戰(zhàn)略區(qū)域布局：帕帕爾迪擴(kuò)張模模式－立足重重慶，布局全全國由北向南從沿沿海經(jīng)濟(jì)圈中中心城市輻射射周邊城市群群用10年左右的時間間完成全國基基本布局2008年進(jìn)入天津,完成環(huán)渤海區(qū)區(qū)域中心城市市布局,2009年進(jìn)入上海、、南京基本完完成長三角區(qū)區(qū)域中心城市市布局，2010年、2011年從中心城市市向板塊內(nèi)其其他重要城市市滲透北京天津南京上海深圳廣州重慶成都2007年2008年2009年2004年業(yè)態(tài)布局：在在每一個城市市成為新鴻基基（不做首置置產(chǎn)品，只做做再改和豪宅宅客戶）在每一個進(jìn)入入的城市成為為NO.1或NO.2集中于中高端端市場,在城市內(nèi)進(jìn)行行多業(yè)態(tài)布局局可售物業(yè)數(shù)量量維持在高水水平并快速周周轉(zhuǎn)(尤其是城市化化的前期和中中期)適時發(fā)展具高高升值潛力的的地標(biāo)性投資資物業(yè)，讓讓公司也受益益于自己的物物業(yè)增值城市內(nèi)業(yè)態(tài)平平衡獨立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)擴(kuò)展進(jìn)一步擴(kuò)展業(yè)業(yè)態(tài)在同一城市內(nèi)內(nèi)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)產(chǎn)品有不同的的市場周期，，多業(yè)態(tài)開發(fā)發(fā)可使地區(qū)公公司在不同業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品間平平衡收入，實實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定定的發(fā)展，使使每一個進(jìn)入入的城市都能能成為穩(wěn)固的的根據(jù)地。獨立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)擴(kuò)展1、購物公園：后工項目相當(dāng)于兩倍北城天街的商業(yè)規(guī)模；2、創(chuàng)業(yè)基地：后工項目城市創(chuàng)業(yè)者的LOFT公寓；3、濱江住宅：春森彼岸；4、別墅：悠山郡獨院別墅、東橋郡連排別墅、江與城連排別墅；5、洋房：悠山庭院、江與城、后工項目；6、寫字樓：

龍湖國際，北部超高層寫字樓；7、江景住宅：酈江的板式住宅與樓王單位；8、精裝房：酈江好望嶺；9、商業(yè)：江與城、春森彼岸、MOCO等城市大型配套商業(yè)區(qū)；區(qū)域聚焦，城城市占比優(yōu)于于區(qū)域規(guī)模運用業(yè)態(tài)與區(qū)區(qū)域的雙重平平衡實現(xiàn)持續(xù)續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，，分散產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)不均衡和和區(qū)域周期不不金衡帶來的的風(fēng)險在少于競爭對對手城市布點點的情況下運運用多業(yè)態(tài)布布局實現(xiàn)領(lǐng)先先規(guī)模區(qū)域與業(yè)態(tài)雙重平平衡發(fā)展風(fēng)險險區(qū)域聚焦的多多業(yè)態(tài)布局單一城市占比比優(yōu)于區(qū)域規(guī)規(guī)模增長在城市領(lǐng)先與與新城市進(jìn)入入產(chǎn)生沖突時時,城市領(lǐng)先優(yōu)先先于新城市進(jìn)進(jìn)入商業(yè)產(chǎn)品線Part1.3龍湖構(gòu)建核心心競爭力的三三條主線三大業(yè)務(wù)戰(zhàn)略略最佳體驗：方法-基于客戶最佳佳體驗設(shè)計產(chǎn)產(chǎn)品與服務(wù)達(dá)達(dá)成溢價快速開發(fā)：方法-基于模塊化組組合及快速復(fù)復(fù)制產(chǎn)品加快快開發(fā)速度商業(yè)增值：方法-基于商業(yè)資源源管理及氛圍圍營造提升商商業(yè)物業(yè)和地地段價值業(yè)務(wù)戰(zhàn)略：商商業(yè)增值龍湖商業(yè)產(chǎn)品品線?龍湖商業(yè)自2000年成立以來，，已成功運營營了包括超區(qū)區(qū)域購物中心心、區(qū)域型購購物中心、社區(qū)購物中心心、鄰里生活活中心等4大類型，近20個商業(yè)項目，，2010年錄得投資物物業(yè)評估增值人民幣24.9億元，，累計計簽約約戰(zhàn)略略合作作商家家740余家。。早在2003年，重重慶龍龍湖北北城天天街就就已開開業(yè)運運營，，并且且是今今天重重慶的的生活活中心心和時時尚地地標(biāo)之之一。。目前前，龍龍湖已已在北北京、、重慶慶、成成都等等城市市成熟熟運營營三類類主要要產(chǎn)品品線，，以適適應(yīng)不不同區(qū)區(qū)域和和客群群的需需求，，積累累了成成功開開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗，，并已已和國國內(nèi)外外近千千家知知名品品牌建建立了了戰(zhàn)略略合作作關(guān)系系。龍湖商商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品線線?1、龍湖湖天街街——大型超超區(qū)域域及區(qū)區(qū)域型型購物物中心心通過為為中國國新興興家庭庭，提提供一一站式式消費費場所所，從從而成成為城城市的的時尚尚生活活中心心和休休閑文化中中心。。2、龍湖湖星悅悅薈——社區(qū)型型時尚尚生活活中心心面向中中產(chǎn)家家庭及及消費費者，，提供供購物物、美美食、、娛樂樂、休休閑、、家居居等多多樣生生活式式，從從而讓消費費者發(fā)發(fā)現(xiàn)和享受受“生活之之悅”。3、龍湖湖MOCO———高端精精品家家居生生活館館為中產(chǎn)產(chǎn)及中中產(chǎn)以以上人人群，，提供供了“與國際際潮流流同步步”的生活活方式式和消消費文文化，，并賦賦予其引引領(lǐng)潮潮流、、品味味非凡凡“的身份份價值值。聯(lián)盟商商家樓層規(guī)規(guī)劃1層規(guī)劃劃2層規(guī)劃劃3層規(guī)劃劃4層規(guī)劃劃5層規(guī)劃劃6層規(guī)劃劃主力店店主力店店主力店店主力店店代表性性商業(yè)業(yè)項目目Part1.4北城天天街位于重重慶市市江北北區(qū)域域觀音音橋中中心地地帶，，已落落成總總建筑筑面積積約為為35萬㎡，，集購購物、、娛樂樂、休休閑、、餐飲飲為一一體的的時尚尚生活活購物物中心心，入選重重慶八八大新新地標(biāo)標(biāo)之一一、中中國十十大著著名商商業(yè)步步行街街之一一。重慶北北城天天街項項目龍湖楓楓香庭庭：位于江江北區(qū)區(qū)建新新北路路，，由7棟電梯梯景觀觀華府府圍合合而成成，，可俯俯瞰城城市卓卓越景景觀。。以85——172平方米米的兩兩房兩兩廳、、三房房兩廳廳和四四房兩兩廳為為主。。龍湖北北岸星星座：：位于北北城天天街入入口，，一一座現(xiàn)現(xiàn)代感感極強(qiáng)強(qiáng)的酒酒店式式商務(wù)務(wù)公寓寓北城天天街購購物廣廣場：：總建筑筑面積積約為為15萬平方方米，，集購購物、、娛樂樂、休休閑、、餐飲飲為一一體的的時尚尚生活活購物物中心心，，經(jīng)過過近7年時間間的運運營管管理，，成成為了了匯聚聚國際際時尚尚潮流流的聚聚集地地住宅購物廣廣場商務(wù)公公寓北城天天街由由北岸岸星座座公寓寓、北北城天天街購購物廣廣場、、楓香香庭住住宅構(gòu)構(gòu)成。。物業(yè)組組合配套1：楓香庭庭住宅宅配套2商務(wù)公公寓臨街面面大，，吸引引更多多人流流人流引引導(dǎo)““樹狀狀”型型入口中庭1中庭入口中庭2次入口口1次入口口2主入口口主力店店中庭人流線線人行入入口中庭中庭“樹狀狀”型型示示意圖圖優(yōu)點：：店鋪可可展示示面多多副街可可以呈呈現(xiàn)多多變的的風(fēng)格格與情情趣缺點：：流線復(fù)復(fù)雜迂迂回，，可選選擇性性太多多副街相相似度度高，，極易易造成成迷失失感副街遠(yuǎn)端鋪鋪位人人氣較較低遠(yuǎn)東百百貨兩區(qū)之之間的的連廊廊（約約8M），過過道，，可休憩憩獨特的的回流流設(shè)計計經(jīng)過店店鋪才才能下下樓打造”購物中中心“時代升級前前商業(yè)業(yè)狀況況商業(yè)升升級手手法客流不不足商戶檔檔次參參差燈箱店店招混混亂垂直交交通不不足次通道道眾多多在空間間設(shè)計計中應(yīng)應(yīng)用了了大量的的暖色色燈光光，營造造了良良好的的購物物氛圍圍，有有利于于聚集集人氣氣及舉舉辦各各項目目推廣廣活動動。將原有有店鋪鋪和走走廊間間傳統(tǒng)統(tǒng)而拘拘謹(jǐn)?shù)牡囊?guī)劃劃布局局，改改為更流暢暢之設(shè)設(shè)計；在廣場場中心心加設(shè)設(shè)了能能遮擋擋陽關(guān)關(guān)和風(fēng)風(fēng)雨的的蓬頂頂結(jié)構(gòu)構(gòu)；在購物物中心心各主主要位位置加加設(shè)了了時尚及及實用用之導(dǎo)導(dǎo)視系系統(tǒng)等。品牌升升級：北城天天街分分為新新A、B兩區(qū)，，高檔國國際品品牌和和青春春時尚尚品牌牌分區(qū)區(qū)布局局。將重慶慶從““百貨貨時代代”直直接帶帶入““購物物中心心”時時代。。兩區(qū)之之間的的連廊廊里面面的電電梯，，人流流輸送送，方方便達(dá)達(dá)到每一層層，但但人流流不會會流失失解決了了垂直直交通通不足足的問問題交通工工具對對人群群的引引導(dǎo)：：-1F-2F：輕女女裝，，快時時尚。。（B區(qū)主力力：自自動電電梯））2F-3F：熟女女裝。。（A區(qū)主力力：垂垂直升升降機(jī)機(jī)）地標(biāo)形形象重重慶規(guī)規(guī)模最最龐大大、業(yè)業(yè)態(tài)最最豐富富、功功能最最完善善的大大型現(xiàn)現(xiàn)代都都市購購物中中心，，中國國十大大著名名商業(yè)業(yè)步行行街之之一。。龍湖北城天街街，總建筑面面積約為15萬平方米，是是集購物、娛娛樂、休閑、、餐飲為一體體的時尚生活活購物中心；；擁有1家大型超市、、1個五星級電影影院、1個專業(yè)體育用用品連鎖賣場場、1家主力百貨店店、3個休閑景觀廣廣場、30余家特色餐飲飲娛樂休閑場場所、150余家精品專賣賣店、680個泊車位的大大型停車場。。重慶規(guī)模最龐龐大、業(yè)態(tài)最最豐富、功能能最完善的大大型現(xiàn)代都市市購物中心，，中國十大著著名商業(yè)步行行街之一。進(jìn)駐商家概況況品牌+特色樓層業(yè)態(tài)分布及品牌4F美食：四季雅苑佛洛力斯餐廳天綠迴轉(zhuǎn)壽司斗牛士西餐廳mysweet甜餅屋DairyQueen冰淇淋娛樂：UME重慶國際影院3F服飾:PAULFRANK貝寧嬰幼兒專賣堡獅龍Kids法納貝兒丑丑童裝美食：德斯堡德式啤酒餐吧金韓城正統(tǒng)韓國烤肉朕之味養(yǎng)生粥泰香米東南亞風(fēng)味餐廳特色：Thefaceshop曼古王EF英孚教育EnglishFirst匯美舍美麗田園德國專業(yè)護(hù)膚中心幾米NNO-B2瑪花纖體2F服飾：EVAOUXIU伊華歐秀ID-FIXIVYKKI2%EinDGVIDAZZLECOCOONE-WorldGXGZUCZUGzopinJessicaRed·WeekendWorkshopBroadcast播Lids江南布衣·速寫TwiceTOCCOTENEROELLEHOMMELosacos洛賽克斯美食：KFC肯德基卡頓爾主題藝術(shù)蛋糕房1F服飾：SISLEYSKAPochirty歐時力nisissBugatti配飾：TOMMYHILFIGERCKCaIvinKieinS.T.Dupont法國都彭CharriolCKunderwear愛倫斯特DuMuielVASTO美食：Haagen-Dazs哈根達(dá)斯特色：I’DOMARTINIDissonal華夏銀行ATM英皇鐘表LG服飾：misssixtyG-STARFORNARINACKJEANSTOMMYHILFIGERDKNYJEANSadidasOrijinalsREPLAYizzueEnergiekillah7forallmankindLEECOOPER5cmTough·SaladW.美食：Haagen-Dazs哈根達(dá)斯特色：EVISU眼鏡CPU夢奇奇飾品Ray-banYellowearthTSL謝瑞麟·SAXXLESPORTSAC-1F華聯(lián)BHG生活超市-2FA區(qū)車庫業(yè)態(tài)組合策略略低樓層：以國國際名品服飾飾和潮流休閑閑服飾為特色色高樓層：增加加餐飲、娛樂樂等北城缺乏乏業(yè)態(tài)，進(jìn)一一步豐富消費費體驗，滿足足多元化消費費需求商業(yè)規(guī)劃必需需考慮后期的的“可持續(xù)發(fā)發(fā)展”將經(jīng)營不好，，或與其他業(yè)業(yè)態(tài)互動不佳佳的商家淘汰汰，引入更優(yōu)優(yōu)化組合的，，更高端的商商家，進(jìn)行商商戶升級萬達(dá)案例研究究Part2企業(yè)管理模式式企業(yè)發(fā)展歷程程目錄商業(yè)產(chǎn)品線代表性商業(yè)項項目企業(yè)發(fā)展歷程程Part2.1萬達(dá)集團(tuán)發(fā)展展簡史1988：萬達(dá)公司成成立1992：改制為萬達(dá)達(dá)集團(tuán)股份有有限公司1994：萬達(dá)進(jìn)入足足球領(lǐng)域1995-1998：在住宅開發(fā)發(fā)的同時，經(jīng)經(jīng)歷開辦電梯梯廠、制藥廠廠、連鎖商業(yè)業(yè)等領(lǐng)域的探探索，希望拓拓展長線、穩(wěn)穩(wěn)定收益的業(yè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域1988———19981999———20042005———20092010———20121999：開始訂單地地產(chǎn)生產(chǎn)—傍大款“沃爾爾瑪”2000：退出萬達(dá)足足球俱樂部，，確立商業(yè)、、住宅兩條腿腿走路2001：正式進(jìn)入商商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域域，長春萬達(dá)達(dá)建成2002：第一、二代代產(chǎn)品投資高高峰期2003：遭遇房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀調(diào)控，，資金鏈緊張張2004：與華納合資資成立院線2005：開始與麥格格理合作，進(jìn)進(jìn)行REITs探索；調(diào)整管管理組織架構(gòu)構(gòu)2007：產(chǎn)品向第三三代轉(zhuǎn)型2008：應(yīng)對經(jīng)濟(jì)和和地產(chǎn)調(diào)整，，企業(yè)進(jìn)入短短暫觀望期2009：加強(qiáng)土地儲儲備2010：全國范圍擴(kuò)擴(kuò)張2011：大力發(fā)展旅旅游產(chǎn)業(yè)，第第四代產(chǎn)品開開始動工2012：26億美元與全球球第二大院線線集團(tuán)AMC簽署并購協(xié)議議；組建運營營團(tuán)隊，準(zhǔn)備備涉足電商，，將整合百貨貨、高級酒店店、旅游、電電影院線……戰(zhàn)略調(diào)整期發(fā)展、擴(kuò)張期期轉(zhuǎn)型、摸索、、調(diào)整期初創(chuàng)期企業(yè)管理模式式Part2.2萬達(dá)集團(tuán)本部部組織架構(gòu)（（按照分管總總裁劃分）萬達(dá)集團(tuán)將所所有業(yè)務(wù)領(lǐng)域域統(tǒng)一劃分為為項目前期、、中期、后期期三個階段，，分別由相應(yīng)應(yīng)專業(yè)部門進(jìn)進(jìn)行管理萬達(dá)采用高度集權(quán)化的管控模式式，除部分工工程管理和銷銷售實施放在在區(qū)域公司，，其它大部分分職能由集團(tuán)團(tuán)總部牢牢把把控。萬達(dá)集團(tuán)的組組織架構(gòu)按照照業(yè)務(wù)的發(fā)展展流程，進(jìn)行行了更加徹底底的調(diào)整，將將所有部門劃劃分入項目前前、中、后期期三個部分。。一個總裁負(fù)負(fù)責(zé)前期的拿拿地、規(guī)劃設(shè)設(shè)計、招商；；一個總裁只只管施工，達(dá)達(dá)到快速統(tǒng)一一的工廠化速速度；一個總總裁負(fù)責(zé)商業(yè)業(yè)管理、院線線、百貨的管管理。董事長總裁副總裁副總裁副總裁副總裁投資部財務(wù)部集團(tuán)辦公室人力資源部法律事務(wù)部審計部企業(yè)文化部信息工程部規(guī)劃研究院發(fā)展部商務(wù)部商地研究院項目中心成本控制部安監(jiān)客服部商管總部院線總部百貨公司職能部門項目前期項目中期項目后期酒店總部商管公司總經(jīng)經(jīng)理招商中心運營中心安全品質(zhì)部萬達(dá)商業(yè)管理理有限公司組組織結(jié)構(gòu)常務(wù)副總經(jīng)理理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理物業(yè)管理部工程部財務(wù)部成本管理部人力資源部行政部信息建設(shè)部副總經(jīng)理區(qū)域公司A區(qū)域公司B區(qū)域商管公司司總經(jīng)理區(qū)域招商運營營副總區(qū)域物業(yè)工程程副總區(qū)域財務(wù)副總總區(qū)域人事行政政副總區(qū)域人事行政政經(jīng)理信息技術(shù)部萬達(dá)廣場總經(jīng)經(jīng)理（綜合體體店）招商運營副總總物業(yè)副總工程副總財務(wù)經(jīng)理人事行政經(jīng)理理人事主管行政主管區(qū)域公司綜合體店A綜合體店B綜合體店招商中心總經(jīng)經(jīng)理運營中心總經(jīng)經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理餐飲美食部服裝服飾部配套服務(wù)部招商推廣部綜合業(yè)務(wù)部主力店部常務(wù)副總經(jīng)理理副總經(jīng)理管理一部運營營總經(jīng)理管理二部招商商副總經(jīng)理企劃部總經(jīng)理理商管公司總經(jīng)經(jīng)理萬達(dá)商業(yè)管理理有限公司———招商中心心和運營中心心萬達(dá)商業(yè)管理理有限公司職職責(zé)負(fù)責(zé)向集團(tuán)提提供投資興建建萬達(dá)廣場的的支持信息參與萬達(dá)廣場場主力店、非非主力店、公公共區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)技術(shù)條件中中與后期經(jīng)營營、管理有關(guān)關(guān)的部分的設(shè)設(shè)計，并負(fù)責(zé)責(zé)向規(guī)劃研究究院提供萬達(dá)達(dá)廣場中步行行街部分、物物業(yè)管理用房房部分、配套套的停車場、、廣告位的設(shè)設(shè)計邊界條件件負(fù)責(zé)系統(tǒng)內(nèi)所所屬公司的的的工商登記管管理和檔案的的建立于日常常管理工作負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場場的前期開辦辦費用、招商商推廣費用、、日常運營成成本（含物業(yè)業(yè)管理費）的的測算和報審審負(fù)責(zé)步行街商商鋪租金市場場調(diào)研負(fù)責(zé)組建各在在建萬達(dá)廣場場的商管公司司負(fù)責(zé)在建萬達(dá)達(dá)廣場的非主主力店招商的的組織管理負(fù)責(zé)入駐商家家的物業(yè)管理理合同的談判判和簽訂（主主力店和非主主力店）負(fù)責(zé)組織萬達(dá)達(dá)廣場的運營營接管負(fù)責(zé)指導(dǎo)和督督促各地萬達(dá)達(dá)廣場設(shè)備設(shè)設(shè)施移交負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場場開業(yè)的策劃劃和組織實施施負(fù)責(zé)指導(dǎo)、考考核各地商管管公司日常招招商、營運、、物業(yè)管理工工作負(fù)責(zé)各地萬達(dá)達(dá)廣場各項收收入收繳工作作監(jiān)督考核負(fù)責(zé)監(jiān)管和考考核各地萬達(dá)達(dá)廣場的安全全工作負(fù)責(zé)集團(tuán)商業(yè)業(yè)管理品牌的的的建設(shè)和維維護(hù)負(fù)責(zé)商業(yè)管理理系統(tǒng)的財務(wù)務(wù)核算、資金金管理負(fù)責(zé)商業(yè)管理理系統(tǒng)的企業(yè)業(yè)文化建設(shè)負(fù)責(zé)商業(yè)管理理系統(tǒng)的團(tuán)隊隊建設(shè)和制度度建設(shè)配合接待集團(tuán)團(tuán)安排的的投投資人的參觀觀接待工作萬達(dá)商業(yè)管理理公司——招招商中心職責(zé)責(zé)負(fù)責(zé)制定集團(tuán)團(tuán)商管公司招招商、市場調(diào)調(diào)查、商業(yè)規(guī)規(guī)劃等相關(guān)管管理制度及規(guī)規(guī)范，指導(dǎo)各各地商管公司司建立招商管管理規(guī)范并監(jiān)監(jiān)督執(zhí)行負(fù)責(zé)草擬和提提報新建萬達(dá)達(dá)廣場步行街街的定位、商商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃、招商政策策及租金收益益報告根據(jù)集團(tuán)批準(zhǔn)準(zhǔn)的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及租租金指標(biāo)，組組織制定新項項目招商方案案、招商計劃劃及時間進(jìn)度度計劃，對整整個招商籌備備工作過程進(jìn)進(jìn)行監(jiān)督管理理，并保障整整體招商工作作按時、按質(zhì)質(zhì)完成根據(jù)各相關(guān)部部門提供的步步行街商戶經(jīng)經(jīng)營數(shù)據(jù)及意意見，對商戶戶經(jīng)營情況進(jìn)進(jìn)行分析，為為萬達(dá)廣場的的商戶調(diào)整提提供依據(jù)負(fù)責(zé)指導(dǎo)各地地商管公司萬萬達(dá)廣場步行行街商鋪調(diào)整整計劃；審核核招商指標(biāo)并并考核完成情情況；審核商商鋪租賃合同同并檢查執(zhí)行行情況負(fù)責(zé)各萬達(dá)廣廣場廣告位的的招商及招投投標(biāo)管理工作作負(fù)責(zé)對各地商商管公司招商商人員進(jìn)行專專業(yè)培訓(xùn)和績績效考核負(fù)責(zé)協(xié)助人力力資源部對各各地商管公司司主管以上招招商人員的招招聘、轉(zhuǎn)正、、晉升、降級級等提出意見見負(fù)責(zé)建立商戶戶信息數(shù)據(jù)庫庫，并進(jìn)行日日常補(bǔ)充、完完善、更新負(fù)責(zé)次主力店店和連鎖品牌牌商戶的戰(zhàn)略略合作商務(wù)洽洽談并簽訂聯(lián)聯(lián)盟協(xié)議，為為項目招商提提供商戶資源源保障跟進(jìn)相關(guān)行業(yè)業(yè)發(fā)展變化，，定期提交行行業(yè)發(fā)展報告告，為集團(tuán)及及集團(tuán)商管公公司決策提供供信息和建議議組織和推動集集團(tuán)商管公司司與招商相關(guān)關(guān)的合同、協(xié)協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)化化工作萬達(dá)商業(yè)管理理公司——營營運中心職責(zé)責(zé)負(fù)責(zé)制定和完完善萬達(dá)廣場場營運管理的的相關(guān)管理制制度和標(biāo)準(zhǔn)確保各地商管管公司建立營營運管理規(guī)范范并對執(zhí)行情情況進(jìn)行監(jiān)督督營運決策信息息系統(tǒng)的建立立與管理，負(fù)負(fù)責(zé)匯總、分分析營運數(shù)據(jù)據(jù)，根據(jù)經(jīng)營營狀況提出招招商調(diào)整、營營銷策劃活動動、經(jīng)營環(huán)境境改善和提升升計劃開展市場調(diào)查查與研究，分分析和了解市市場的發(fā)展和和廣場的競爭爭環(huán)境根據(jù)內(nèi)部運營營數(shù)據(jù)的分析析和外部環(huán)境境的調(diào)研，明明確萬達(dá)廣場場的定位，制制定業(yè)態(tài)規(guī)劃劃與品牌組合合方案，并實實施商鋪和租租金調(diào)整營銷策劃管理理，參與制定定年度營銷策策劃方案和計計劃，組織和和實施營銷策策劃活動，進(jìn)進(jìn)行營銷企劃劃活動的跟蹤蹤與評估經(jīng)營規(guī)范的管管理，統(tǒng)一廣廣場的經(jīng)營規(guī)規(guī)范，提升廣廣場的經(jīng)營形形象經(jīng)營環(huán)境管理理，確保廣場場內(nèi)外環(huán)境的的舒適度，提提升廣場的凝凝聚力客戶關(guān)系管理理，包括商戶戶關(guān)系和業(yè)主主關(guān)系，建立立良好和諧的的經(jīng)營氛圍顧客服務(wù)管理理，建立顧客客服務(wù)體系并并監(jiān)督執(zhí)行公共關(guān)系管理理，包括政府府、媒體、社社區(qū)和周圍社社團(tuán)的關(guān)系，，構(gòu)建良好的的外部經(jīng)營環(huán)環(huán)境人員管理，負(fù)負(fù)責(zé)營運人員員和營業(yè)員的的日常管理，，負(fù)責(zé)營運人人員相關(guān)專業(yè)業(yè)知識、技能能和能力的培培訓(xùn)和發(fā)展多種經(jīng)營的管管理，負(fù)責(zé)多多種經(jīng)營的規(guī)規(guī)劃、預(yù)算、、招商、日常常運營稽核與與多種經(jīng)營商商戶信息的維維護(hù)和管理廣告位的經(jīng)營營與管理，負(fù)負(fù)責(zé)廣告位的的規(guī)劃、預(yù)算算與日常經(jīng)營營，確保廣告告經(jīng)營的整體體形象和安全全負(fù)責(zé)集團(tuán)相關(guān)關(guān)政策的落實實，確保各地地商管公司返返租租金、扶扶場金政策正正確合理使用用負(fù)責(zé)新場開業(yè)業(yè)前期營運相相關(guān)準(zhǔn)備，確確保新開發(fā)廣廣場正常、順順利開業(yè)協(xié)同物管、工工程、行政等等部門進(jìn)行資資產(chǎn)管理，確確保廣場的安安全、穩(wěn)定，，實現(xiàn)廣場的的保值與增值值負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場場房屋租金、、停車場收入入、廣告位租租金、物業(yè)代代理費、代收收代繳能源費費、多種經(jīng)營營收入等收費費管理制度、、工作流程、、業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的的制定負(fù)責(zé)各地萬達(dá)達(dá)廣場房屋租租金、各項費費用標(biāo)準(zhǔn)的核核查、執(zhí)行標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的核查，，以及統(tǒng)計匯匯總工作，定定期提供數(shù)據(jù)據(jù)報表負(fù)責(zé)各地萬達(dá)達(dá)廣場房屋租租金、各項費費用繳收計劃劃的制定，及及時向集團(tuán)財財務(wù)部編報租租金到賬計劃劃，向集團(tuán)投投資部編報未未來年度租金金收入預(yù)測協(xié)助已轉(zhuǎn)讓項項目的租金收收繳工作，負(fù)負(fù)責(zé)與業(yè)主及及其代理人的的溝通協(xié)調(diào)，，督導(dǎo)、協(xié)調(diào)調(diào)各地商管公公司配合受租租工作負(fù)責(zé)各地萬達(dá)達(dá)廣場房屋租租金、停車場場收入、物業(yè)業(yè)管理費指標(biāo)標(biāo)的制定與考考核工作；組組織有關(guān)收費費減免政策的的審核工作負(fù)責(zé)督導(dǎo)、核核查各地商管管公司多種經(jīng)經(jīng)營、廣告位位經(jīng)營的收費費管理、合同同履行、指標(biāo)標(biāo)考核工作負(fù)責(zé)各地萬達(dá)達(dá)廣場房屋租租金、各項收收費的信息收收集、整理和和綜合分析，，評定商家履履約情況，定定期進(jìn)行信譽(yù)譽(yù)評估，形成成分析報告負(fù)責(zé)評定各地地商管公司收收租收費工作作萬達(dá)商業(yè)管理理有限公司———安全品質(zhì)質(zhì)部職責(zé)協(xié)助各地商管管公司逐步完完善目前現(xiàn)行行三標(biāo)一體化化制度的可行行性，監(jiān)督、、檢查各地商商管公司對集集團(tuán)公司制度度的落實情況況負(fù)責(zé)對各地商商管公司開業(yè)業(yè)后的整體管管理工作進(jìn)行行定期監(jiān)督檢檢查，對各地地商管公司提提出的和檢查查中發(fā)現(xiàn)的管管理過程中影影響品質(zhì)的問問題記錄并遞遞交相關(guān)部門門跟進(jìn)負(fù)責(zé)以保障安安全和項目品品質(zhì)為出發(fā)點點，定期對歷歷次發(fā)現(xiàn)的問問題跟蹤解決決結(jié)果，核實實落實情況，，提交公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)后抄送相相關(guān)部門進(jìn)行行整改并定期期復(fù)查。對檢檢查的問題重重點跟進(jìn)，配配合各地商管管公司研討整整改方案，對對重點問題進(jìn)進(jìn)行復(fù)查負(fù)責(zé)審批，指指導(dǎo)各地商管管公司品質(zhì)管管理工作報告告、計劃，監(jiān)監(jiān)督各地商管管公司品質(zhì)管管理工作落實實。督促各地地項目公司的的自查和不合合格問題的改改進(jìn)，協(xié)助各各地公司提高高資深檢查力力度和水平負(fù)責(zé)總結(jié)各地地商管公司品品質(zhì)管理工作作經(jīng)驗，對有利于提高各各地商管公司司的經(jīng)驗通過過集團(tuán)商管公公司進(jìn)行推廣廣；負(fù)責(zé)品質(zhì)質(zhì)管理主要培培訓(xùn)工作的實實施，收集提提供相關(guān)品質(zhì)質(zhì)管理提升的的培訓(xùn)案例或或培訓(xùn)資料提提供給各地商商管公司；整整理檢查工作作中發(fā)現(xiàn)的共共性問題和好好的經(jīng)驗做法法，編制培訓(xùn)訓(xùn)資料督促各各地商管公司司學(xué)習(xí)負(fù)責(zé)依據(jù)每月月檢查問題匯匯總，列出下下階段工作重重點和重點跟跟進(jìn)的項目，，協(xié)調(diào)集團(tuán)商商管公司相關(guān)關(guān)部門進(jìn)行集集中檢查；協(xié)協(xié)助各地商管管公司進(jìn)行定定期評估影響響品質(zhì)管理因因素，指導(dǎo)編編制整改方案案負(fù)責(zé)對提升各各地商管公司司管理品質(zhì)有有利的方案或或計劃協(xié)調(diào)集集團(tuán)商管公司司各部門配合合工作萬達(dá)商業(yè)管理理有限公司———物業(yè)管理理部職責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)、、檢查各地商商管公司保潔潔、消殺防疫疫和綠化等工工作開展，建建立規(guī)范有效效的環(huán)境管理理模式，努力力營造清潔、、尾聲、美觀觀、舒適的居居住、辦公及及購物娛樂環(huán)環(huán)境監(jiān)督、指導(dǎo)、、檢查各地商商管公司建立立和實施有效效的消防管理理制度，確保保消防管理組組織網(wǎng)絡(luò)敏感感、靈動、嚴(yán)嚴(yán)密；確保消消防責(zé)任、重重點防火部位位清晰；確保保消防設(shè)施設(shè)設(shè)備配置規(guī)范范、分布狀況況明細(xì)；確保保消防設(shè)備及及器材性能良良好，運行可可靠；確保各各地萬達(dá)廣場場處于消防安安全運行狀態(tài)態(tài)監(jiān)督、指指導(dǎo)、檢檢查各地地商管公公司建立立并實施施有效的的安保服服務(wù)方案案，合理理設(shè)置保保安值守守崗位，，及時消消除各項項安全隱隱患；建建立突發(fā)發(fā)事件預(yù)預(yù)案管理理模式，，確保發(fā)發(fā)生突發(fā)發(fā)事件時時能及時時、有效效應(yīng)對。。監(jiān)督、指指導(dǎo)、檢檢查所管管轄住宅宅、寫字字樓物業(yè)業(yè)提供標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化物物業(yè)管理理服務(wù)，，營造良良好的居居住和工工作環(huán)境境，做好好萬達(dá)品品牌維護(hù)護(hù)和物業(yè)業(yè)的保值值、增值值工作指導(dǎo)、審審核各地地商管公公司與業(yè)業(yè)主擬定定和簽定定的住宅宅、寫字字樓等銷銷售物業(yè)業(yè)及商戶戶的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)合約約；負(fù)責(zé)責(zé)主力店店物業(yè)服服務(wù)合同同的談判判及簽約約；參與與審核主主力店租租賃合同同；對各各地商管管公司定定期開展展合同及及法律相相關(guān)知識識培訓(xùn)，，對各種種物業(yè)管管理合同同的執(zhí)行行情況進(jìn)進(jìn)行評估估負(fù)責(zé)住宅宅、寫字字樓、商商業(yè)等各各物業(yè)類類型的物物業(yè)管理理費測算算，統(tǒng)計計、指導(dǎo)導(dǎo)、督促促各地商商管公司司物業(yè)管管理費收收取工作作；規(guī)范范收費管管理程序序，完善善收費流流程，確確保物業(yè)業(yè)費收繳繳率；監(jiān)監(jiān)督、審審核管理理費減免免情況定期與主主力店租租戶進(jìn)行行溝通，，指導(dǎo)、、檢查各各地商管管公司與與當(dāng)?shù)刂髦髁Φ曜庾鈶魷贤ㄍㄇ闆r；；處理主主力店租租戶重大大投訴；；監(jiān)督、、檢查主主力店有有關(guān)租賃賃合同、、物業(yè)服服務(wù)合同同的執(zhí)行行情況并并定期進(jìn)進(jìn)行評估估負(fù)責(zé)監(jiān)督督、指導(dǎo)導(dǎo)和檢查查各地停停車場的的運行管管理和收收費管理理，確保保停車服服務(wù)高效效、有序序、安全全、方便便，確保保停車收收費合法法，收費費過程無無漏洞萬達(dá)的決決策機(jī)制制：設(shè)立立決策委委員會與與實施總總裁一票票否決制制結(jié)合的的高度集集權(quán)決策策體系商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃院投資決策委員會招投標(biāo)委員會王健林一票否決制萬達(dá)基于于其全產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈視視角采用用了倒金金字塔管管理萬達(dá)集團(tuán)團(tuán)公司項目萬達(dá)的““倒金字字塔管理理”專業(yè)委員員會系統(tǒng)總部部職能部門門項目公司司職權(quán)工程管理理銷售實施施集團(tuán)公司司職權(quán)萬達(dá)區(qū)域域公司拿地規(guī)劃設(shè)計計招商成本控制制財務(wù)管理理銷售計劃劃……“中央集集權(quán)制””投資決策策委員會會、招投投標(biāo)決策策委員會會、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)規(guī)規(guī)劃院商管總部部、酒店店總部、、院線總總部、百百貨總部部、項目目中心商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)研究部部、發(fā)展展部、商商務(wù)部、、財務(wù)部部等萬達(dá)項目目管控體體系商業(yè)產(chǎn)品品線Part2.3萬達(dá)商業(yè)業(yè)產(chǎn)品集集中于萬萬達(dá)廣場場萬達(dá)目前前已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入50多個重點點城市，，投資項項目80-100個，主要要位于東東部沿海海的一二二線城市市上海寧波南京南寧昆明南昌長沙武漢成都西安濟(jì)南青島天津北京大連沈陽長春吉林哈爾濱南昌商業(yè)住宅只有商業(yè)只有住宅兼有商業(yè)和住宅石家莊太原2010年：合肥肥兩個萬萬達(dá)廣場場、廊坊坊萬達(dá)、、石家莊莊萬達(dá)、、撫順萬萬達(dá)、無無錫萬達(dá)達(dá)、鄂爾爾多斯（（東勝））萬達(dá)、、包頭萬萬達(dá)、漢漢中萬達(dá)達(dá)、鄭州州萬達(dá)、、大同萬萬達(dá)2011年：廈門門萬達(dá)、、福州萬萬達(dá)、銀銀川萬達(dá)達(dá)、蘇州州萬達(dá)、、淮安萬萬達(dá)、呼呼和浩特特萬達(dá)2012年：太原原萬達(dá)、、蚌埠萬萬達(dá)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)江萬達(dá)達(dá)、重慶慶萬達(dá)、、溫州萬萬達(dá)、廣廣州萬達(dá)達(dá)、唐山山萬達(dá)、、宜昌萬萬達(dá)項目形態(tài)態(tài)發(fā)展及及業(yè)態(tài)構(gòu)構(gòu)成業(yè)態(tài)特點代表問題第一代購物廣場向空中發(fā)展，一般是一個5萬平方米左右的單體樓，地下為停車場，第一層開設(shè)精品店，二層、三層租給沃爾瑪，四層是家居廣場或電影城。長春萬達(dá)購物廣場、青島萬達(dá)購物廣場、南京萬達(dá)購物廣場沃爾瑪和一層精品店的目標(biāo)客戶不對應(yīng)第二代購物廣場每個組合店有百貨、超市、電影城、美食廣場、數(shù)碼廣場等六到十種業(yè)態(tài)，面積在１０萬平方米。避免了只有一個主力店、目標(biāo)客戶不對應(yīng)的問題。天津萬達(dá)購物廣場、南寧萬達(dá)購物廣場、武漢萬達(dá)購物廣場回報率不高第三代購物廣場城市綜合體。其中70%—80%是主力店，20%—30%為室內(nèi)步行街。零售業(yè)態(tài)占60%左右，休閑娛樂、餐飲文化等業(yè)態(tài)占40%左右。北京萬達(dá)購物廣場、上海萬達(dá)購物廣場、寧波萬達(dá)購物廣場萬達(dá)經(jīng)歷歷了三代代產(chǎn)品發(fā)發(fā)展之后后，開始始向體量量更大、、功能更更全、體體現(xiàn)“文文化、休休閑、購購物”為為一體體的商業(yè)業(yè)綜合城城發(fā)展，，并逐步步向線上上綜合體體延伸旅游休閑閑度假城城綜合商業(yè)業(yè)城文化產(chǎn)業(yè)業(yè)線上綜合合體……1234項目業(yè)態(tài)態(tài)構(gòu)成特點代表性商商業(yè)項目目Part2.4項目簡介介項目名稱萬達(dá)廣場項目地址東臨凇滬路，南靠邯鄲路，北依政通路，西側(cè)為國賓路占地面積90.18畝建筑面積33.43萬m2設(shè)計公司日本M.A.O建筑設(shè)計公司開發(fā)公司萬達(dá)置業(yè)有限公司地上建筑物狀況5幢樓、3幢甲級寫字樓停車位置約800個軌道交通10號線（五角場站）正式營業(yè)2006年12月23日作為最具具代表性性的商業(yè)業(yè)中心之之一的上上海萬達(dá)達(dá)廣場，，已成為為五角場場商圈核核心區(qū)域域的時尚尚新地標(biāo)標(biāo)。五角場萬萬達(dá)廣場場地理位置置及周邊邊交通情情況除公交便便利之外外，邯鄲鄲路上的的中環(huán)高高架、及及黃興路路、四平平路上的的內(nèi)環(huán)高高架更是是為消費費者的出出行提供供了多種種選擇方方式。。東西方向139路、59路、817路、852路等南北方向538路、713路、8路、842路、819路、713路、等軌道交通10號線地下B1城中城手扶梯手扶梯手扶梯電梯電梯電梯電梯電梯城中城動動線示意意圖連接地上上廣場主入口連接下沉沉式廣場場手扶梯手扶梯手扶梯手扶梯地上商業(yè)業(yè)設(shè)施整個廣場場地上建建筑有五五幢群樓樓分別為為巴黎春春天、沃沃爾瑪大大樓、上上海食品品一店、、寶大祥祥青少年年活動中中心和特特力時尚尚匯。項目組成成（二））：地下下建筑地下建筑筑分為2層，B1是城中城城，B2是地下停停車場。。項目組成成（三））：聯(lián)體體寫字樓樓三幢A級寫字樓樓層高分分別為22層、23層、25層，大量量的工作作人員可可以為平平日商場場內(nèi)的餐餐飲店拉拉動消費費。聯(lián)體寫字字樓縱橫聯(lián)系系的三條條商業(yè)步步行街上上業(yè)態(tài)以以休閑飲飲食、服服裝、金金融為主主，集眾眾多知名名品牌于于一體。。商業(yè)步行行街南北方向向的休閑閑街以服服裝展示示為主。。有強(qiáng)烈烈的商業(yè)業(yè)氛圍。。主要商商鋪有H&M、IDO、SEPHORA等。東西方向向的商業(yè)業(yè)街商鋪鋪以休閑閑飲食為為主。給給予在廣廣場內(nèi)人人流提供供了一個個休息，，緩沖的的空間。。主要要商鋪有有：必勝勝客、避避風(fēng)塘、、KFC、DQ、哈根達(dá)達(dá)斯等。。商業(yè)步行行街商業(yè)街金金融配套套配套方面面有各大大銀行如如：工商商銀行、、中國銀銀行、交交通銀行行、上海海銀行、、招商銀銀行等等等，提供供金融服服務(wù)。巴黎春天天樓層7層建筑面積4.5萬平方米一層業(yè)態(tài)男女鞋類、化妝品二層業(yè)態(tài)主營知名品牌服裝店三層業(yè)態(tài)各式成熟風(fēng)格的女裝四層業(yè)態(tài)主營女裝，以國外品牌為主五層業(yè)態(tài)男士精品區(qū)六層業(yè)態(tài)主營休閑類裝及品牌專賣和部分童裝七層業(yè)態(tài)大賣場、各服裝折扣區(qū)及部分床上用品作為萬達(dá)達(dá)廣場的的主力商商場，業(yè)業(yè)態(tài)集中中以服裝裝為主，，配以鞋、、包等商商品，品品牌齊全全，是一一個非常常有針對對性的購購物場所所。沃爾瑪大大樓樓層4層建筑面積約3萬平方米一層業(yè)態(tài)黃金、珠寶首飾二層至四層業(yè)態(tài)沃爾瑪購物中心大樓集珠珠寶、大大型購物物中心于于一體大樓外立立面上海第一一食品商商店樓層5層建筑面積2.1萬平方米一層業(yè)態(tài)休閑食品二層業(yè)態(tài)主營熟食、高檔水果及各類帶有上海特色風(fēng)味小吃三層至五層業(yè)態(tài)特色餐飲上海第一一食品商商店是上上海市歷歷史最悠悠久、最最專業(yè)的的食品專專營商場場，商場場匯聚了了全國乃乃至世界界知名的的特色食食品，形形成目的的性購物物，帶動動人流進(jìn)進(jìn)行消費費。寶大祥青青少年活活動中心心樓層3層建筑面積約3.75萬平方米一層業(yè)態(tài)寶大祥青少年購物中心二層業(yè)態(tài)上海書城、博士蛙等三層業(yè)態(tài)萬達(dá)國際影城、大歌星量販?zhǔn)終TV位于上海海第一食食品商店店北面，，同樣西西臨國賓賓路的寶寶大祥青青少年活活動中心心，也是是很具有有代表性性的休閑閑、購物物、文化化、娛樂樂場所。。寶大祥外外立面特力時尚尚匯樓層5層建筑面積3.3萬平方米日租金18-20元/平方米（逐層遞減）共計五層層的商城城的業(yè)態(tài)態(tài)通過分分布相對對更多元元更生活活，來提提升該幢幢商城的的專業(yè)性性和獨立立性，以以吸引消消費客戶戶。地下B1城中城萬達(dá)廣場場B1城中城整整體氛圍圍是一個個集娛樂樂、休閑閑、購物物、美食食的商業(yè)業(yè)場所，，并實現(xiàn)現(xiàn)承接下下沉式廣廣場人流流和引導(dǎo)導(dǎo)人流的的功能。。地下B1城中城（（業(yè)態(tài)分分布）樓層地下一層建筑面積4.5萬平方米餐飲業(yè)態(tài)主、次力店麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、棒！約翰、釜山料理、干鍋居等。服裝業(yè)態(tài)主、次力店

寶大祥、優(yōu)衣庫、申涌體育、LEE、VANS、歐時力、卡斯高等攝影/飾品業(yè)態(tài)主、次力店晴彩眼鏡、亮視點、巴黎三城、明仁眼鏡、時間廊等美容美發(fā)主、次力點林清軒、金太子、歐美藥妝、瑞貝卡等娛樂/電玩湯姆熊、玩具反斗城零售全家超市、中國煙草等總體來看看萬達(dá)商商業(yè)廣場場的5個裙樓的的特色非非常明顯顯：巴黎春天天的業(yè)態(tài)態(tài)集中以以服裝為為主；沃爾瑪大大樓的業(yè)業(yè)態(tài)集中中以百貨貨和珠寶寶首飾為為主；寶大祥青青少年活活動中心心集中以以文化、、休閑娛娛樂為主主；第一食品品商店集集中以餐餐飲為主主；特里時尚尚匯作為為各業(yè)態(tài)態(tài)的一個個補(bǔ)充，，并提供供更生活活化的美美容，健健身，SPA的一個場場所。龐大的停停車場及及業(yè)態(tài)豐豐富的城城中城使使得人流流在引導(dǎo)導(dǎo)和分流流上井然然有序。。全面的的品牌陣陣容，完完備的品品類組成成，使顧顧客能開開心暢游游上海萬萬達(dá)廣場場，體驗驗高品質(zhì)質(zhì)的時尚尚生活，，享受購購物的樂樂趣，同同時更滿滿足全方方位的購購物、娛娛樂、文文化、休休閑等需需求。華潤案例例研究Part3企業(yè)管理理模式企業(yè)發(fā)展展歷程目錄錄商業(yè)產(chǎn)品品線代表性商商業(yè)項目目企業(yè)發(fā)展展歷程Part3.1華潤置地地發(fā)展歷歷程物業(yè)投資資并購階段段：外部資源源整合①異地擴(kuò)擴(kuò)張：A彌補(bǔ)上一一階段問題B核心土地地儲備②母公司司孵化準(zhǔn)備期①確立商商業(yè)模式：租售并舉舉+集團(tuán)孵化化②核心：：戰(zhàn)略驅(qū)動動+資源驅(qū)動動①新生意意經(jīng)：住宅+投投資物業(yè)業(yè)+增值服服務(wù)②新戰(zhàn)略略試水期期③核心：：A培育市場場競爭力力、持續(xù)盈利利能力B通過深度度品質(zhì)戰(zhàn)戰(zhàn)略打造差異異化競爭爭力C一體化協(xié)協(xié)同提高高利潤率D聚焦一線線城市80年代代1994200020042007至今華潤地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)不不同階段段的發(fā)展展策略企業(yè)管理理模式Part3.2華潤集團(tuán)組織織架構(gòu)集團(tuán)層面城市公司層