房地產(chǎn)的基本類型

銷售培訓(xùn)課件第1課：房產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)銷售培訓(xùn)課件（一）跨入業(yè)內(nèi)人士的門檻

通過本課程的教學(xué)，要求學(xué)員熟練地、系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、基本理論，聯(lián)系實(shí)際，提升學(xué)員房地產(chǎn)專業(yè)能力，為以后從事相關(guān)的房地產(chǎn)方面工作打好基礎(chǔ)。教學(xué)目的一、房地產(chǎn)的概念二、房地產(chǎn)的特征三、房地產(chǎn)的類型四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)面積的測(cè)算內(nèi)容綱要房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)專業(yè)名詞房地產(chǎn)面積測(cè)算

房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：

1）、土地

2）、建筑物及地上附著物

3）、房地產(chǎn)物權(quán)

注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。

1、房地產(chǎn)的含義2、房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；

地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。

我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)專業(yè)名詞房地產(chǎn)面積測(cè)算3、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。

建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)專業(yè)名詞房地產(chǎn)面積測(cè)算

1）、土地的開發(fā)和再開發(fā)；

2）、房屋的開發(fā)和建設(shè)；

3）、地產(chǎn)的經(jīng)營(包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)；

4）、房地產(chǎn)經(jīng)營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；5）、房地產(chǎn)中介服務(wù)(包括信息、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等)；6）、房地產(chǎn)物業(yè)管理；7）、房地產(chǎn)金融(包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等)。4、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理服務(wù)性企業(yè)的總稱。房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)專業(yè)名詞房地產(chǎn)面積測(cè)算一、房地產(chǎn)的概念二、房地產(chǎn)的特征三、房地產(chǎn)的類型四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)面積的測(cè)算內(nèi)容綱要二、房地產(chǎn)的特征1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；

2、地域差別性：每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同；

3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；

4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對(duì)土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%。

注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢(shì)的規(guī)律。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分-----土地。房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)專業(yè)名詞房地產(chǎn)面積測(cè)算一、房地產(chǎn)的概念二、房地產(chǎn)的特征三、房地產(chǎn)的類型四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)面積的測(cè)算內(nèi)容綱要1）、居住住房地地產(chǎn)2）、商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)3）、旅旅游房房地產(chǎn)產(chǎn)4）、工工業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)5）、農(nóng)農(nóng)業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)1、按用用途劃劃分的的規(guī)定定房地產(chǎn)產(chǎn)的概概念房房地地產(chǎn)的的特征征房地產(chǎn)產(chǎn)的類類型房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)業(yè)名詞詞房房地地產(chǎn)面面積測(cè)測(cè)算2、房地產(chǎn)產(chǎn)住宅宅的層層數(shù)劃劃分的的規(guī)定定1）、低層層住宅宅為1-3層2）、多層層住宅宅為4-6層3）、小高高層住住宅為為7-11層4）、中高高層住住宅為為12-16層5）、16層以上上為高高層住住宅房地產(chǎn)產(chǎn)的概概念房房地地產(chǎn)的的特征征房地產(chǎn)產(chǎn)的類類型房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)業(yè)名詞詞房房地地產(chǎn)面面積測(cè)測(cè)算凡與省省市規(guī)規(guī)劃國國土局局簽訂訂《土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同書》的用地地，其其土地地使用用年限限按國國家規(guī)規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。。即：：1）、居住住用地地70年；2）、工業(yè)業(yè)用地地50年；3）、教育育、科科技、、文化化、衛(wèi)衛(wèi)生、、體育育用地地50年；4）、商業(yè)業(yè)、旅旅游、、娛樂樂用地地40年；5）、綜合合用地地或者者其他他用地地50年。3、房地地產(chǎn)土土地的的使用用年限限的規(guī)規(guī)定房地地產(chǎn)產(chǎn)的的概概念念房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的特特征征房地地產(chǎn)產(chǎn)的的類類型型房地地產(chǎn)產(chǎn)專專業(yè)業(yè)名名詞詞房房地地產(chǎn)產(chǎn)面面積積測(cè)測(cè)算算1）、、鋼鋼結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：承承重重的的主主要要結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)是是用用鋼材材料料建建造造的，，包包括括懸懸索索結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。2）、、鋼鋼、、鋼鋼筋筋混混凝凝土土結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：承承重重的的主主要要結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)是是用用鋼、、鋼鋼筋筋混混凝凝上上建建造造的。。如如一一幢幢房房屋屋一一部部分分梁梁柱柱采采用用鋼鋼筋筋混混凝凝土土構(gòu)構(gòu)架架建建造造3）、、鋼鋼筋筋混混凝凝土土結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：承承重重的的主主要要結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)是是用用鋼筋筋混混凝凝上上建建造造的。。包包括括薄薄殼殼結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、大大模模板板現(xiàn)現(xiàn)澆澆結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)及及使使用用滑滑模模、、開開板板等等先先進(jìn)進(jìn)施施工工方方法法施施工工的的鋼鋼筋筋混混凝凝土土結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的建建筑筑物物4）、、混混合合結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：承承重重的的主主要要結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)是是用用鋼筋筋混混凝凝土土和和磚磚木木建建造造的。。如如一一幢幢房房屋屋的的梁梁是是用用鋼鋼筋筋混混凝凝土土制制成成，，以以磚磚墻墻為為承承重重墻墻，，或或者者梁梁是是木木材材制制造造，，住住是是用用鋼鋼筋筋混混凝凝土土建建造造5）、、磚磚木木結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：承承重重的的主主要要結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)是是用用磚、、木木材材建建造造的。。如如一一幢幢房房屋屋是是木木制制結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)房房架架。。磚磚墻墻、、木木柱柱建建造造的的6）、、其其它它結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：凡凡不不屬屬于于上上述述結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的房房匿匿都都?xì)w歸此此類類。。如如竹結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、磚磚拱拱結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、窯窯洞洞等4、房房屋屋建建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)分分類類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)房地地產(chǎn)產(chǎn)的的概概念念房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的特特征征房地地產(chǎn)產(chǎn)的的類類型型房地地產(chǎn)產(chǎn)專專業(yè)業(yè)名名詞詞房房地地產(chǎn)產(chǎn)面面積積測(cè)測(cè)算算一、房地產(chǎn)的概念二、房地產(chǎn)的特征三、房地產(chǎn)的類型四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)面積的測(cè)算內(nèi)容容綱綱要要(1)、建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證；；建設(shè)設(shè)單單位位向向土土地地管管理理部部門門申申請(qǐng)請(qǐng)征征用用劃劃撥撥土土地地前前，，經(jīng)經(jīng)城城市市規(guī)規(guī)劃劃行行政政主主管管部部門門確確認(rèn)認(rèn)，，該該項(xiàng)項(xiàng)目目位位置置范范圍圍符符合合城城市市規(guī)規(guī)劃劃的的法法律律憑憑證證。。(2)、建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證；；有關(guān)關(guān)建建設(shè)設(shè)工工程程符符合合城城市市規(guī)規(guī)劃劃需需求求的的法法律律憑憑證證。。(3)、建建設(shè)設(shè)工工程程開開工工證證；；經(jīng)土土地地使使用用者者申申請(qǐng)請(qǐng)，，經(jīng)經(jīng)城城市市各各級(jí)級(jí)人人民民政政府府頒頒布布的的國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的法法律律憑憑證證。。該該證證主主要要載載明明土土地地使使用用者者名名稱稱、、土土地地座座落落、、用用途途、、土土地地使使用用面面積積、、使使用用年年限限、、和和““四四至至””范范圍圍。。(4)、國國有有土土地地使使用用證證；；建設(shè)設(shè)單單位位進(jìn)進(jìn)行行工工程程施施工工的的法法律律憑憑證證，，也也是是房房屋屋權(quán)權(quán)屬屬登登記記的的主主要要依依據(jù)據(jù)之之一一，，沒沒有有開開工工證證的的建建筑筑屬屬違違章章建建筑筑，，不不受受法法律律保保護(hù)護(hù)。。(5)、商商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可證證；；市、、縣縣人人民民政政府府房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理部部門門允允許許房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)，，銷銷售售商商品品房房的的批批準(zhǔn)準(zhǔn)性性文文件件。。五證證兩兩書書1）.五證證：：房地地產(chǎn)產(chǎn)的的概概念念房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的特特征征房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的類類型型房地地產(chǎn)產(chǎn)專專業(yè)業(yè)名名詞房地地產(chǎn)產(chǎn)面面積積測(cè)測(cè)算算(1).《《住宅宅質(zhì)質(zhì)量量保保證證書書》；(2).《《住宅宅使使用用說說明明書書》；2).兩書書房地地產(chǎn)產(chǎn)的的概概念念房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的特特征征房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的類類型型房地地產(chǎn)產(chǎn)專專業(yè)業(yè)名名詞房地地產(chǎn)產(chǎn)面面積積測(cè)測(cè)算算3）.一級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)：：是是指指國國家家土土地地管管理理部部門門按按土土地地供供應(yīng)應(yīng)計(jì)計(jì)劃劃，，采采用用協(xié)議議、、招招標(biāo)標(biāo)、、拍拍賣賣的方方式式，，以以土地地使使用用合合同同的形形式式，，將將土土地地使使用用權(quán)權(quán)以以一定定的的年年限限、、規(guī)規(guī)定定的的用用途途及及一一定定的的價(jià)價(jià)格格出讓讓給給房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展商商或或其其它它用用土土地地者者的的市市場(chǎng)場(chǎng)；；4）.二級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)：：是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展商商根據(jù)據(jù)土土地地使使用用合合同同的的要要求求將將建建好好的的房房屋屋連連同同相相應(yīng)應(yīng)的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓給單單位位或或個(gè)個(gè)人人的的市市場(chǎng)場(chǎng)；；5）.三級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)：：是是指指單位位、、個(gè)個(gè)人人之之間間的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、抵抵押押、、租租賃賃的市市場(chǎng)場(chǎng)，，它它是是二二級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上的的第第二二次次或或多多次次轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易活活動(dòng)動(dòng)的的市市場(chǎng)場(chǎng)；；房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)：：含含一一級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)、、二二級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)和和三三級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)房地地產(chǎn)產(chǎn)的的概概念念房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的特特征征房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的類類型型房地地產(chǎn)產(chǎn)專專業(yè)業(yè)名名詞房地地產(chǎn)產(chǎn)面面積積測(cè)測(cè)算算6）.土地地使使用用權(quán)權(quán)：：是是指指土土地地使使用用權(quán)權(quán)擁擁有有者者對(duì)對(duì)土土地地使使用用的的權(quán)權(quán)限限，，包包括括開發(fā)發(fā)權(quán)權(quán)、、收收益益權(quán)權(quán)、、處處置置權(quán)權(quán)。政政府府以以拍賣賣、、招招標(biāo)標(biāo)、、協(xié)協(xié)議議的方方式式，，將將國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)在在一定定年年限限內(nèi)內(nèi)出讓讓給給土土地地使使用用者者。。土土地地使使用用權(quán)權(quán)期期滿滿后后，，如如該該土土地地用用途途符符合合當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)城城市市規(guī)規(guī)劃劃要要求求的的，，土土地地使使用用者者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)補(bǔ)清地價(jià)后可可以繼續(xù)使用用；7）.三通一平：通通常指施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到：路通、電通、、水通，土地平整。8）.七通一平：大大的開發(fā)區(qū)域域需要的施工工現(xiàn)場(chǎng)要求：：路通、上水通通、雨污水通通、電力通、、通訊通、熱熱力通、煤氣氣通，場(chǎng)地平平整。土地使用權(quán)三三通一平平七通一一平房地產(chǎn)的概念念房地產(chǎn)的的特征房地地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)專業(yè)名名詞房地產(chǎn)面積測(cè)測(cè)算杭政儲(chǔ)出[2008]26～28號(hào)掛牌出讓公公告根據(jù)國家有關(guān)關(guān)法律、法規(guī)規(guī)的規(guī)定，依依據(jù)城市規(guī)劃劃，經(jīng)杭州市市人民政府批批準(zhǔn)，杭州市市國土資源局局對(duì)下列三幅幅地塊采用掛掛牌方式出讓讓。現(xiàn)將有關(guān)關(guān)事宜公告如如下：一、掛牌出讓讓地塊位置及及規(guī)劃指標(biāo)概概況：地塊編號(hào)地塊坐落出讓面積（㎡）用途容積率建筑密度綠化率杭政儲(chǔ)出[2008]26號(hào)下城區(qū)（華豐單元C1/C2-08地塊），東至杭州同文科技有限公司，南至康寧路，西至華中路，北至石橋科研區(qū)塊5號(hào)路34327住宅（設(shè)配套公建）用地2.030%30%杭政儲(chǔ)出[2008]27號(hào)江干區(qū)（慶春廣場(chǎng)西側(cè)地塊），東至景曇路，南至道路，西臨東方家私，北達(dá)太平門直街27908商業(yè)金融業(yè)用地、辦公7.055%20%杭政儲(chǔ)出[2008]28號(hào)下城區(qū)（環(huán)城北路167號(hào)地塊），東至永通信息廣場(chǎng)、木庵小區(qū)，南至水星閣小區(qū)、新壩小區(qū)，西至水星閣小區(qū)，北至杭州汽輪動(dòng)力科技有限公司26256住宅（設(shè)配套公建）用地3.228%30%注：地塊具體體情況以《掛牌出讓文件件》為準(zhǔn)房地產(chǎn)的概念念房地產(chǎn)的的特征房地地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)專業(yè)名名詞房地產(chǎn)面積測(cè)測(cè)算9).紅線圖：又叫叫（宗地圖）），是按一定定比例尺制作作的用以標(biāo)示示一宗地的用地位置、界界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理理部門頒發(fā)給土地使使用權(quán)受讓者者，受讓者只能在紅線范范圍內(nèi)施工建建房；10).總用地面積：：經(jīng)城市規(guī)劃行政政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的的土地面積；；11).建設(shè)用地面積積（凈用地面面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行行政主管部門門劃定的建設(shè)用地范圍圍內(nèi)的土地面積；；12).總建筑面積：：指在建設(shè)用用地范圍內(nèi)單棟或多棟建建筑物地面以以上及地面以以下各層建筑面積積之和；紅線圖總總用地面積建建設(shè)用地地面積總總建筑面積房地產(chǎn)的概念念房地產(chǎn)的的特征房地地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)專業(yè)名名詞房地產(chǎn)面積測(cè)測(cè)算13).容積率：是指指總建筑面積與與建設(shè)用地面面積之比值。（如：在10萬平方米的土土地上，有20萬平方米的建建筑總面積，，其容積率為為2.0）14).建筑面積：指指建筑物外墻或或結(jié)構(gòu)外圍水水平投影面積積之和，包括陽臺(tái)、、挑廊、地下下室、室外樓樓梯等。且具具備有上蓋、、結(jié)構(gòu)牢固、、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑筑。15).建筑覆蓋率（（建筑密度））：建設(shè)用地范圍圍內(nèi)所有建筑筑物基底面積積之和與建設(shè)設(shè)用地面積的的比率；（如：在10萬平方米的土土地上，建筑筑用地凈面積積為8萬平方米，其其建筑覆蓋率率為0.8〈建筑密度為80%〉）16).綠地率：建設(shè)用地范圍圍內(nèi)所有綠地地面積之和與與建設(shè)用地面面積之比率。綠地面積的的計(jì)算不包括屋頂、、天臺(tái)和垂直直綠化；（如：在10萬平方米的土土地上有3萬平方米的綠綠地面積，其其綠地率為30%）容積率建建筑面積建建筑覆蓋率率綠化率率房地產(chǎn)的概念念房地產(chǎn)的的特征房地地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)專業(yè)名名詞房地產(chǎn)面積測(cè)測(cè)算17).綠化覆蓋率：：建設(shè)用地范圍圍內(nèi)全部綠化化和植物水平平投影面積之之和與建設(shè)用用地面積的比比率；18).房屋銷售面積積：房屋按套套（單元）出出售時(shí)，房屋屋銷售面積為為該套（單元元）的建筑面面積，即為該套（單元））的使用面積積與該套（單單元）應(yīng)分?jǐn)倲偟墓媒ㄖ娣e之和；19).套內(nèi)建筑面積積：房屋按單單元計(jì)算的建建筑面積，為為單元門內(nèi)范范圍的建筑面面積，包括套（單元）內(nèi)內(nèi)的使用面積積、墻體面積積及陽臺(tái)面積積；綠化率建建筑面積建建筑覆蓋率率綠化率率房地產(chǎn)的概念念房地產(chǎn)的的特征房地地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)專業(yè)名名詞房地產(chǎn)面積測(cè)測(cè)算20).套內(nèi)使用面積積：指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包包括墻體、柱柱子等結(jié)構(gòu)面面積，使用面面積的計(jì)算應(yīng)應(yīng)符合以規(guī)定定：A、室內(nèi)使用面積積按結(jié)構(gòu)墻體體內(nèi)表面尺寸寸計(jì)算，墻體體有復(fù)合保溫溫、隔熱層、、按復(fù)合層內(nèi)內(nèi)皮尺寸計(jì)算算；B、煙囪、通風(fēng)道道、各種管道道豎井等均不不計(jì)入使用面面積；C、非公用樓梯（（包括躍層住住宅中的套內(nèi)內(nèi)樓梯）按自自然層數(shù)的使使用面積總和和計(jì)入使用面面積；D、住宅使用面積積包括：臥室室、起居室、、廚房、衛(wèi)生生間、餐廳、、過廳、過道道、前室、貯貯藏室等。單元內(nèi)使用面面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面面積/單元內(nèi)建筑面面積+按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)倲偣媒ㄖ婷娣e。21).公共建筑面積積：各產(chǎn)權(quán)主共同同占有或共同同使用的建筑筑面積，指各套（單單元）以外為為各戶共同使使用，不可分分割的建筑面面積?？煞譃闉閼?yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e積和不能分?jǐn)倲偟墓步ㄖ娣e；套內(nèi)建筑面積積公共共建筑面積房地產(chǎn)的概念念房地產(chǎn)的的特征房地地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)專業(yè)名名詞房地產(chǎn)面積測(cè)測(cè)算22).實(shí)用面積：它它是套內(nèi)建筑面積積扣除公共建建筑面積后的余額；23).層高：層高是是指住宅高度度以“層”為單位計(jì)量，，每一層的高高度國家在設(shè)設(shè)計(jì)上有要求求，這個(gè)高度度就叫層高。。它通常包括括下層地板面或或樓板面到上上層樓板面之之間的距離。24).凈高：凈高是是指層高減去樓板板厚度的凈剩值；25).公攤面積：：商品房分?jǐn)倲偟墓媒ㄖ娣e主要由由兩部分組成成：電梯井、樓梯梯間、垃圾道道、變電室、、設(shè)備室、公公共門廳和過過道等功能上為整整樓建筑服務(wù)務(wù)的公共用房房和管理用房房的建筑面積積；各單元與樓宇宇公共建筑空空間之間的分分隔以及外墻墻（包括山墻墻）墻體水平平投影面積的的50％。實(shí)用面積層層高凈凈高公攤攤面積房地產(chǎn)的概念念房地產(chǎn)的的特征房地地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)專業(yè)名名詞房地產(chǎn)面積測(cè)測(cè)算26).得房率：是指指套內(nèi)建筑面積積與套（單元元）建筑隊(duì)面面積之比。套內(nèi)建筑面積積=套內(nèi)使用面積積+套內(nèi)墻體面積積+陽臺(tái)建筑面積積。套（單元）建建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面面積+分?jǐn)偟霉媒ńㄖ?duì)面積。。27).道路用地：：道路用地是是指居住區(qū)道路、、小區(qū)路、組組團(tuán)路及非公公建配建的居居民小汽車、、單位通勤車車等停放場(chǎng)地地。28).道路紅線：：道路紅線是是指城市道路含居居住區(qū)級(jí)道路路用地的規(guī)劃劃控制線。29).玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂堂入室第一步步所在的位置置，它是一個(gè)緩緩沖過渡的地地段。居室是是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的的私密性，大大門一開，有有玄關(guān)阻隔，，外人對(duì)室內(nèi)內(nèi)就不能一覽覽無余。玄關(guān)關(guān)一般與廳相相連，由于功功能不同，需需調(diào)度裝飾手手段加以分割割，就是自己己人回家，也也要有一塊放放雨傘、掛雨雨衣、換鞋、、擱包的地方方。平時(shí)，玄玄關(guān)也是接受受郵件、簡單單會(huì)客的場(chǎng)所所。得房率道道路用地道道路紅線玄玄關(guān)房地產(chǎn)的概念念房地產(chǎn)的的特征房地地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)專業(yè)名名詞房地產(chǎn)面積測(cè)測(cè)算30).期房是指開發(fā)商從取得得商品房預(yù)售售許可證開始始至取得房地地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)產(chǎn)證止，在這一期間間的商品房稱稱為期房，消消費(fèi)者在這一一階段購買商商品房時(shí)應(yīng)簽簽預(yù)售合同。。期房在港澳澳地區(qū)稱作為為買“樓花”，這是當(dāng)前房房地產(chǎn)開發(fā)商商普遍采用的的一種房屋銷銷售方式。購購買期房也就就是購房者購購買尚處于建建造之中的房房地產(chǎn)項(xiàng)目。。31).現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥妥房地產(chǎn)權(quán)證證（大產(chǎn)證））的商品房，消費(fèi)者在這這一階段購買買商品房時(shí)應(yīng)應(yīng)簽出售合同同。在通常意意義上指的現(xiàn)現(xiàn)房是指項(xiàng)目目已經(jīng)竣工可可以入住的房房屋。32).毛坯房是指沒有裝修的房。33).業(yè)主委員會(huì)是是指由物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)業(yè)主代代表組成，代代表業(yè)主的利利益，向社會(huì)會(huì)各方反映業(yè)業(yè)主意愿和要要求，并監(jiān)督督物業(yè)管理公公司管理運(yùn)作作的一個(gè)民間間性組織。業(yè)委會(huì)的權(quán)權(quán)力基礎(chǔ)是其其對(duì)物業(yè)的所所有權(quán)，它代代表該物業(yè)的的全體業(yè)主，，對(duì)該物業(yè)有有關(guān)的一切重重大事項(xiàng)擁有有決定權(quán)。期房現(xiàn)房房毛坯房房業(yè)主委委員會(huì)房地產(chǎn)的概念念房地產(chǎn)的的特征房地地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)專業(yè)名名詞房地產(chǎn)面積測(cè)測(cè)算34).會(huì)所的功能和和建設(shè)檔次可可分為基礎(chǔ)型和超級(jí)級(jí)型，基礎(chǔ)設(shè)施提提供業(yè)主最基基本的健康生生活需求，可可讓人免費(fèi)使使用；超級(jí)會(huì)會(huì)所則適當(dāng)對(duì)對(duì)其中部分設(shè)設(shè)施的使用收收取一定的費(fèi)費(fèi)用。會(huì)所原則上只只對(duì)社區(qū)業(yè)主主服務(wù)，不對(duì)外開放放，保證了業(yè)業(yè)主活動(dòng)的私私密性和安全全性。作為休休閑健身的場(chǎng)場(chǎng)所，會(huì)所也也給業(yè)主提供供了良好的社社交場(chǎng)所。35).入伙是指業(yè)主主領(lǐng)取鑰匙，接接房入住。36).契稅是在土地、房屋不不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，，按當(dāng)事人雙雙方訂立契約約等對(duì)產(chǎn)權(quán)隨隨人征收的一一種稅。征稅范圍及納納稅人契稅的的征稅對(duì)象是是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土土地、房屋。。在中國境內(nèi)內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房房屋權(quán)屬承受受的單位和個(gè)個(gè)人為契稅的的納稅人。（1）國有土地使使用權(quán)出讓；；（2）土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括括出售、贈(zèng)予予、交換；（3）房屋買賣；；（4）房屋贈(zèng)予。。會(huì)所入伙伙契稅房地產(chǎn)的概念念房地產(chǎn)的的特征房地地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)專業(yè)名名詞房地產(chǎn)面積測(cè)測(cè)算37).安居房指實(shí)施施國家"安居（或康居居）工程"而建設(shè)的住房房（屬于經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房的一一類）。是黨和國家安排排貸款和地方方自知自籌資資金建設(shè)的面面向廣大中低低收入家庭，，特別是對(duì)4平方米以下特特困戶提供的的銷售價(jià)格低低于成本、由由政府補(bǔ)貼的的非盈利性住住房。38).經(jīng)濟(jì)適用住房房是指經(jīng)各級(jí)人民政政府批準(zhǔn)立項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)、享受受國家優(yōu)惠政政策、向城鎮(zhèn)鎮(zhèn)中低收入家家庭出售的住住房。39).使用權(quán)房是指指由國家以及及國有企業(yè)、、事業(yè)單位投投資興建的住住宅，政府以規(guī)定的租金金標(biāo)準(zhǔn)出租給給居民的公有有住房。安居房經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房使使用權(quán)房房房地產(chǎn)的概念念房地產(chǎn)的的特征房地地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)專業(yè)名名詞房地產(chǎn)面積測(cè)測(cè)算40).產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋（指建筑筑物）擁有所所有權(quán)，對(duì)該房屋占占用范圍內(nèi)的的土地?fù)碛惺褂糜脵?quán)，產(chǎn)權(quán)人對(duì)這這兩項(xiàng)權(quán)利享享有占有，使用，，收益和處分分的權(quán)利。這種權(quán)利是絕絕對(duì)的、排他他的，不受其其他任何人的的干涉和影響響，產(chǎn)權(quán)人可以以轉(zhuǎn)讓、出租租、抵押、典典當(dāng)?shù)确绞胶虾戏ㄌ幹米约杭旱姆康禺a(chǎn)權(quán)權(quán)利。41).商品房是指具有經(jīng)營資資格的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司（（包括外商投投資企業(yè)）開開發(fā)經(jīng)營的住住宅。由于我國長長期以來在住住房體制上實(shí)實(shí)行的是供給給制，所以，，商品房是80年代以后才出出現(xiàn)的。其價(jià)格由由成本、稅金金、利潤、代代收費(fèi)用以及及地段、層次次、朝向、質(zhì)質(zhì)量、材料差差價(jià)等組成。。42).集資房是改變變住房建設(shè)由由國家和單位位包的制度，，實(shí)行政府、單單位、個(gè)人三三方面共同承承擔(dān)，通過籌集資資金，進(jìn)行住住房建設(shè)的一一種房屋。職職工個(gè)人可按按房價(jià)全額或或部分出資，，政府及相關(guān)關(guān)部門用地、、信貸、建材材供應(yīng)、稅費(fèi)費(fèi)等方面給予予部分減免優(yōu)優(yōu)惠。集資所所建住房的權(quán)權(quán)屬，按出資資比例確定。。個(gè)人按房價(jià)價(jià)全額出資的的，擁有全部部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人人部分出資的的，擁有部分分產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)房商商品房集集資房房地產(chǎn)的概念念房地產(chǎn)的的特征房地地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)專業(yè)名名詞房地產(chǎn)面積測(cè)測(cè)算43).公房又稱公有有住宅、公產(chǎn)產(chǎn)住房、國有有住宅，它是是指國家（中中央政府或地地方政府）以以及國有企業(yè)業(yè)、事業(yè)單位位投資興建、、銷售的住宅宅，公有住宅主要要由本地政府府建設(shè)，負(fù)責(zé)責(zé)向本市居民民出租出售：：由企事業(yè)單單位建設(shè)的住住宅，向本企企事業(yè)單位的的職工出租出出售。44).房改房是有一一定的福利性性質(zhì)的，各產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年年公布的房改改價(jià)格出售給給本單位職工工的住房。這類房屋來來源一般是單單位購買的商商品房、自建建房屋、集資資建房等。45).空置商品住宅宅是由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投投資建設(shè)，取得房地產(chǎn)權(quán)證（（大產(chǎn)證）已已超過一年的商品住宅。。公房房改改房空置置房房地產(chǎn)的概念念房地產(chǎn)的的特征房地地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)專業(yè)名名詞房地產(chǎn)面積測(cè)測(cè)算一、房地產(chǎn)的概念二、房地產(chǎn)的特征三、房地產(chǎn)的類型四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)面積的測(cè)算內(nèi)容綱要1）.永久性結(jié)構(gòu)的的單層房屋，，按一層計(jì)算算建筑面積；；多層房屋按按各層建筑面面積總和計(jì)算算。2）.屋內(nèi)的夾層、、插層、技術(shù)術(shù)層及樓梯、、電梯間等其其高度在2.20米以上部位計(jì)計(jì)算建筑面積積。3）.穿過房屋的通通道，房屋內(nèi)內(nèi)的門廳、大大廳，均按一一層計(jì)算面積積。門廳、大大廳內(nèi)的回廊廊部分，層高高在2.20米以上的，按按其水平投影影面積計(jì)算。。4）.樓梯間、電梯梯（觀井梯））井、垃圾道道、管道井均均按房屋自然然層計(jì)算面積積。5）.房屋天面上，，屬永久性建建筑，層高在在2.20米以上的樓梯梯間、冰箱間間、電梯機(jī)房房及斜面構(gòu)屋屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上的部位位，按外圍水水平投影面積積計(jì)算。6）.挑樓、全封閉閉的陽臺(tái)按其其外圍水平投投影面積計(jì)算算。7）.屬永久性結(jié)構(gòu)構(gòu)有上蓋的室室外樓梯，按按各層水平投投影面積計(jì)算算建筑面積，，無頂蓋的室室外樓梯按各各層水平投影影面積一半計(jì)計(jì)算建筑面積積。8）.與房屋相連的的柱走廊，兩兩房屋間有上上蓋和柱的走走廊，均按其其柱的外圍水水平投影面積積計(jì)算。房地產(chǎn)的概概念房地地產(chǎn)的特征征房地產(chǎn)產(chǎn)的類型房房地產(chǎn)專專業(yè)名詞房地產(chǎn)面積積測(cè)算1、計(jì)算全部部建筑面積積有哪些？？9）.建筑間永久久性的封閉閉架空通廊廊，按其外外圍水平投投影面積計(jì)計(jì)算建筑面面積。10）.地下室、半半地下室及及其相應(yīng)出出入口，層層高在2.20米以上的，，按其外圍圍（不包括括采光井、、防潮層及及保護(hù)墻））水平投影影面積計(jì)算算。11）.有柱或有圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)的的門廊，門門斗、按其其柱或圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)的外外圍水平投投影面積計(jì)計(jì)算。12）.有玻璃幕墻墻、金屬板板幕墻、石石材幕墻或或組合幕墻墻作為房屋屋外圍的，，當(dāng)幕墻框框架突出主主體結(jié)構(gòu)距距離已有設(shè)設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或或?qū)嶋H測(cè)量量數(shù)據(jù)時(shí)，，按幕墻外外圍水平投投影面積計(jì)計(jì)算建筑面面積；在建建筑施工圖圖報(bào)建時(shí)，，還沒有設(shè)設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的的，幕墻框框架突出主主體結(jié)構(gòu)距距離一律按按150毫米計(jì)算，，竣工后計(jì)計(jì)