房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理綜合概述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)

（第二版）

呂萍等編著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材第9章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的重要內(nèi)容。本章主要闡述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、成本管理、合同管理的有關(guān)內(nèi)容，同時(shí)論述開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理、資料管理、現(xiàn)場(chǎng)管理以及信息管理等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材本章內(nèi)容提要重點(diǎn)問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目其他管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理案例分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

又稱之為建設(shè)工程項(xiàng)目。具體是指在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)互有內(nèi)在聯(lián)系的單項(xiàng)工程所組成，建成后在經(jīng)濟(jì)上可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程?？煞譃閱雾?xiàng)工程、單位工程、分部工程等。9.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)9.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材系統(tǒng)性組織的層次性

整體性強(qiáng)知識(shí)的密集性

投資額巨大，建設(shè)周期長(zhǎng)

類型特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的概念

指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)的全面管理。包括：在項(xiàng)目施工建設(shè)過(guò)程中：計(jì)劃、指揮、檢查、調(diào)整和控制；在工程建設(shè)過(guò)程中：與社會(huì)各相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)等。成本管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的三大核心，它們是既對(duì)立又統(tǒng)一的整體。9.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材......供貨方的項(xiàng)目管理監(jiān)理方的項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的層次體系

業(yè)主方的項(xiàng)目管理

工程總承包方的項(xiàng)目管理

設(shè)計(jì)方的項(xiàng)目管理施工方的項(xiàng)目管理社會(huì)環(huán)境方的項(xiàng)目管理9.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的層次體系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的任務(wù)--對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目要求在保證質(zhì)量的前提下，投資越少越好；--對(duì)于承包單位來(lái)說(shuō)，則要研究投標(biāo)策略，獲取利潤(rùn)，以保護(hù)承包者的利益。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理趨勢(shì)——國(guó)際化、信息化9.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)9.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材2質(zhì)量波動(dòng)大3質(zhì)量變異大4質(zhì)量隱蔽性5終檢局限大影響因素多1質(zhì)量管理的主要內(nèi)容施工前的準(zhǔn)備階段施工過(guò)程中的質(zhì)量管理9.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材項(xiàng)目工工程質(zhì)質(zhì)量管管理的的主要要途徑徑9.2房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目質(zhì)量量管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢檢驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督審核有有關(guān)技技術(shù)文文件、、報(bào)告告或報(bào)報(bào)表主要途徑項(xiàng)目工工程質(zhì)質(zhì)量控控制常常用方方法9.2房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目質(zhì)量量管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材排列圖法

因果分析圖法

直方圖法控制圖法1234施工階階段質(zhì)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督控控制手手段9.2房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目質(zhì)量量管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材測(cè)量試驗(yàn)指令文件利用支付控制手段規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序旁站監(jiān)督主要手段房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收竣工驗(yàn)驗(yàn)收的的范圍圍及依依據(jù)竣工驗(yàn)驗(yàn)收的的要求求竣工驗(yàn)驗(yàn)收程程序驗(yàn)收準(zhǔn)準(zhǔn)備初初步步驗(yàn)收收正正式驗(yàn)驗(yàn)收竣工驗(yàn)驗(yàn)收的的組織織房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目一般般由地地市級(jí)級(jí)主管管部門門———工程程質(zhì)量量監(jiān)督督站組組織驗(yàn)驗(yàn)收。。9.2房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目質(zhì)量量管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度管管理的的概念念房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目進(jìn)度度管理理是指指對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目各各建設(shè)設(shè)階段段的工工作內(nèi)內(nèi)容、、工作作程序序、持持續(xù)時(shí)時(shí)間和和銜接接關(guān)系系編制制計(jì)劃劃，并并將該該計(jì)劃劃付諸諸實(shí)施施，且且在實(shí)實(shí)施過(guò)過(guò)程中中經(jīng)常常檢查查實(shí)際際進(jìn)度度是否否按計(jì)計(jì)劃要要求進(jìn)進(jìn)行，，對(duì)出出現(xiàn)的的偏差差分析析原因因，采采取補(bǔ)補(bǔ)救措措施或或調(diào)整整、修修改原原計(jì)劃劃，直直至項(xiàng)項(xiàng)目竣竣工、、交付付使用用。9.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目進(jìn)度度管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目進(jìn)度度管理理的階階段9.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目進(jìn)度度管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材項(xiàng)目可行性研究及立項(xiàng)階段

項(xiàng)目建設(shè)階段

項(xiàng)目交付使用后的適用階段

核心影響房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的因因素9.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目進(jìn)度度管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材序號(hào)影響因素1人的因素2技術(shù)因素3材料設(shè)備與構(gòu)配件因素4施工機(jī)械設(shè)備因素5資金因素6水文、地質(zhì)、氣象與自然災(zāi)害等自然環(huán)境因素7政治、經(jīng)濟(jì)（經(jīng)濟(jì)危機(jī)、金融風(fēng)暴）等社會(huì)環(huán)境因素

8其他不確定性因素項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度管管理的的主要要任務(wù)務(wù)9.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目進(jìn)度度管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材1.設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備階段2.設(shè)計(jì)階段3.施工階段-確定工期總目標(biāo)編制總進(jìn)度計(jì)劃編制準(zhǔn)備階段詳細(xì)工作計(jì)劃，并控制執(zhí)行施工現(xiàn)場(chǎng)條件調(diào)研與分析-編制施工總進(jìn)度設(shè)計(jì)并控制執(zhí)行編制施工年、季、月實(shí)施計(jì)劃并控制執(zhí)行編制設(shè)計(jì)階段的工作計(jì)劃并控制其執(zhí)行編制詳細(xì)的出土計(jì)劃并控制執(zhí)行項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度管管理措措施9.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目進(jìn)度度管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材組織措措施技術(shù)措措施合同措措施經(jīng)濟(jì)措措施信息管管理措措施網(wǎng)絡(luò)圖圖法的的基本本原理理9.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目進(jìn)度度管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材通過(guò)網(wǎng)絡(luò)圖時(shí)間參數(shù)的計(jì)算，找出關(guān)鍵線路。將項(xiàng)目的全部建設(shè)過(guò)程分解成若干個(gè)施工項(xiàng)目，并繪制成網(wǎng)絡(luò)形式。

利用最優(yōu)化原理，不斷改進(jìn)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃方案，并尋求其最優(yōu)方案。

123網(wǎng)絡(luò)圖圖的分分類9.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目進(jìn)度度管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材網(wǎng)絡(luò)圖分類按最終目標(biāo)

按編制對(duì)象范圍按工作銜接特點(diǎn)

普通網(wǎng)絡(luò)圖搭接網(wǎng)絡(luò)圖

單目標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖多目標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖

群體網(wǎng)絡(luò)圖單項(xiàng)工程網(wǎng)絡(luò)圖局部工程網(wǎng)絡(luò)圖

按表示方法

單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖

網(wǎng)絡(luò)圖圖技術(shù)術(shù)的特特點(diǎn)9.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目進(jìn)度度管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材橫道圖圖（（橫道道圖計(jì)計(jì)劃））網(wǎng)絡(luò)圖圖（（網(wǎng)絡(luò)絡(luò)圖計(jì)計(jì)劃））房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目進(jìn)度度管理理系統(tǒng)統(tǒng)9.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目進(jìn)度度管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材建設(shè)單位進(jìn)度控制設(shè)計(jì)單位進(jìn)度控制施工單位進(jìn)度控制施工總進(jìn)度計(jì)劃單位工程施工進(jìn)度計(jì)劃分部分項(xiàng)工程作業(yè)計(jì)劃任務(wù)單或承包任務(wù)書(shū)作業(yè)進(jìn)度實(shí)施監(jiān)理單位進(jìn)度控制委托房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目成本本管理理的概概念9.4房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目成本本管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材即在投投資決決策階階段、、設(shè)計(jì)計(jì)階段段、開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)包階階段和和建設(shè)設(shè)實(shí)施施階段段，把把開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的投投資控控制在在批準(zhǔn)準(zhǔn)的投投資限限額以以內(nèi)，，隨時(shí)時(shí)糾正正發(fā)生生的偏偏差，，確保保開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目投資資管理理目標(biāo)標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)，，力求求在開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目中中合理理使用用人力力、財(cái)財(cái)力、、物力力，以以獲得得良好好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益、、社會(huì)會(huì)效益益和環(huán)環(huán)境效效益。。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目成本本構(gòu)成成9.4房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目成本本管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材銷售成本開(kāi)發(fā)成本土地費(fèi)用前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目成本構(gòu)成公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售廣告、代理等費(fèi)用房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本管管理理原原則則9.4房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國(guó)國(guó)家家級(jí)級(jí)規(guī)規(guī)劃劃教教材材…設(shè)置科學(xué)的成本管理目標(biāo)…設(shè)計(jì)階段投資控制是重點(diǎn)…變被動(dòng)控制為主動(dòng)控制…經(jīng)濟(jì)與技術(shù)結(jié)合是成本管理的高效手段房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本管管理理的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容9.4房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國(guó)國(guó)家家級(jí)級(jí)規(guī)規(guī)劃劃教教材材策劃劃、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段的的成成本本管管理理發(fā)包包、、施施工工階階段段的的成成本本管管理理項(xiàng)目目銷銷售售階階段段的的成成本本管管理理9.5房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目其其他他管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國(guó)國(guó)家家級(jí)級(jí)規(guī)規(guī)劃劃教教材材開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理

1開(kāi)發(fā)項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理2開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料管理3開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理4開(kāi)發(fā)項(xiàng)目信息管理5關(guān)鍵鍵術(shù)術(shù)語(yǔ)語(yǔ)房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國(guó)國(guó)家家級(jí)級(jí)規(guī)規(guī)劃劃教教材材質(zhì)量量管管理理進(jìn)進(jìn)度度管管理理成成本本管管理理復(fù)習(xí)習(xí)思思考考題題1.結(jié)結(jié)合合房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)特特點(diǎn)點(diǎn)闡闡述述房房地地產(chǎn)產(chǎn)三三大大核核心心管管理理之之間間的的關(guān)關(guān)系