房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

12/16/2022中國房地產(chǎn)行業(yè)與民生丁一吳方寧12/16/2022中國房地產(chǎn)行業(yè)之發(fā)展階段與主要政策12/16/202219781991199520032011中國房地產(chǎn)市場萌芽階段第一階段：12/16/2022

1980年4月，鄧小平同志提出了“出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房”的設(shè)想，拉開了住房制度改革的序幕。12/16/2022197819801986198819581991住房制度改革正式啟動1986年1月，國務(wù)院召開城鎮(zhèn)住房制度改革問題座談會1988年4月，《中華人民共和國憲法》規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。1990年國務(wù)院55號令對土地交易的法律承認(rèn)，我國房地產(chǎn)商品化的開始12/16/2022第二階段：探索階段：非理性炒作與調(diào)整階段1978199119952003201112/16/202219921993199419951991炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1992年鄧小平同志的南巡講話房地產(chǎn)開始迅速發(fā)展起來掀起了房地產(chǎn)開發(fā)的高潮炒作最嚴(yán)重區(qū)域：北海、大亞灣、海南等地12/16/202219921993199419951991炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1993年6月24日，《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，國家開始了對房地產(chǎn)市場大規(guī)模的清理和整頓43號文件。1994年7月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》12/16/2022第三階段：發(fā)展階段：國內(nèi)相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展1978199119952003201112/16/20221998200019952003200220011998年7月3日，23號文件，宣告全面住房商品化的開始。2000年，房企上市禁令到期，93年對房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的大門重新開啟。12/12/20221998200019952003200220012001年對住住房房消消費費采采用用扶扶持持政政策策，，積極極促促進(jìn)進(jìn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展，，消化化積積壓壓商商品品房房政政策策2003年6月：出出臺臺121號號文文件件。。2003年年8月月：出出臺臺18號號文文件件。。12/12/2022第四四階階段段：調(diào)整整階階段段：：調(diào)調(diào)控控、、反反調(diào)調(diào)控控和和總總體體反反思思階階段段1978199119952003201112/12/20222004201120102003200520062009200820072004年，，央行10年來來首次上調(diào)存貸貸款利率招拍掛全面實實行2005年，，國八條出臺2006年，，國六條出臺12/12/20222004201120102003200520062009200820072007年，，24號文件發(fā)發(fā)布，關(guān)注民生問題題。2008年，，國三條刺激樓樓市2009年，，積極的財政政政策和適度寬松的的貨幣政策12/12/20222004201120102003200520062009200820072010年，國十一條條發(fā)布2011年一月月，新國八條條發(fā)布12/12/2022中國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)之現(xiàn)狀與民民生12/12/2022偏緊的金金融政策策，抑制房地地產(chǎn)市場場土地出讓讓金收入入在城市市發(fā)展中中起到絕絕對中心心的地位位。高地價推推動的成成本剛性性將快速速推高商商品房市市場價格格同類模式式增長的的不可持持續(xù)性決決定了未未來高地地價運(yùn)營營模式將將受到抑抑制。12/12/2022城市發(fā)展展模式不不變，高地價運(yùn)運(yùn)行模式式將受抑抑制美國的量量化寬松松政策，為國內(nèi)人人民幣對對沖形成成壓力近些年的的人民幣幣超量供供應(yīng)狀態(tài)態(tài)央行的加加息和上上調(diào)存款款準(zhǔn)備金金率12/12/2022商品房市場場調(diào)控常態(tài)態(tài)化，市場雙軌制制模式成為為共識房價增長過過快、市場場對購房需需求未能滿滿足的矛盾盾仍未能妥妥善解決。。滿足首次置置業(yè)需求的的普通商品品房市場需需求打擊投資性性購房需求求，控制改改善性住房房需求，大力建設(shè)保保障性住房房12/12/2022品牌地產(chǎn)公公司代建風(fēng)風(fēng)潮涌動，，輕資產(chǎn)模式式興起地產(chǎn)行業(yè)中，土地和資資金是最為為重要的兩兩項投入品牌地產(chǎn)公公司從高收收入增長模模式向高利利潤增長模模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型土地供應(yīng)進(jìn)進(jìn)一步收緊緊，向輕資產(chǎn)模式式12/12/2022商用物業(yè)供供需同步增增加，將迎來一輪輪新的博弈弈眾多房企在在政府住宅宅用地指標(biāo)標(biāo)向保障性性用房傾斜斜商用物業(yè)需需求面積增增加優(yōu)質(zhì)商用物物業(yè)項目，加劇僧多粥粥少的局面面12/12/2022建筑節(jié)能與與建筑高科科技，成為高端住住宅基本配配置節(jié)能環(huán)保目目前是我國國建筑行業(yè)業(yè)的重要標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)之一高端住宅依依然是我國國住宅高科科技與節(jié)能能運(yùn)動的主主流產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、、外觀、內(nèi)內(nèi)裝轉(zhuǎn)向綜綜合節(jié)能型型、智能化化方向發(fā)展展12/12/2022高精度整合合設(shè)計，成為高品質(zhì)質(zhì)住宅發(fā)展展趨勢住宅設(shè)計階階段的諸多多方面精細(xì)細(xì)化設(shè)計都都能帶來住住宅品質(zhì)和和價值的提提升室內(nèi)設(shè)計上上更多地考考慮居住者者的實際使使用感受現(xiàn)階段產(chǎn)品設(shè)計更強(qiáng)調(diào)多專業(yè)業(yè)的參與性性，博采眾長炒房房奴租房窮人，新興興中產(chǎn)階級級多人一房或或無房富人，拆遷遷戶一人多房富上加富窮上加窮政府房價上漲調(diào)控保障性住房房兩限商品住住房經(jīng)濟(jì)適用房房廉租房政策性租賃賃房申請條件苛苛刻&福利了誰？？12/12/2022國內(nèi)外人民民房產(chǎn)情況況對比與各國調(diào)控控方式Part4:國外房地產(chǎn)產(chǎn)4000$/m230萬~45萬(家庭年收入入的5倍)數(shù)額不菲的的物業(yè)稅/年首套房減免項目NEWYORKParis10000歐/m2廉租房制度度15％~20％福利制度(租房/首套房補(bǔ)貼貼)稅收制度(