房地產(chǎn)行業(yè)知識

房地產(chǎn)行業(yè)知識[Addyourcompanyslogan]房地產(chǎn)行業(yè)流程特色及發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)項目全生命周期管理房地產(chǎn)行業(yè)營銷及客戶關(guān)系管理地產(chǎn)行業(yè)信息化三部曲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)流程預(yù)算及成本管理土地獲取項目策劃產(chǎn)品設(shè)計工程管理結(jié)算售樓工程采購?fù)顿Y策劃資金管理人力資源管理售后服務(wù)物業(yè)行政管理財務(wù)管理常見問題三算甲供材套定額人材機三通一平設(shè)計變更現(xiàn)場簽證超合同付款房地產(chǎn)企業(yè)全生命周期業(yè)務(wù)進程項目計劃管理土地獲取項目策劃規(guī)劃設(shè)計施工圖設(shè)計營銷管理采購管理客戶服務(wù)工程管理物業(yè)服務(wù)土地招拍掛配合功能配套建設(shè)市政基礎(chǔ)

設(shè)施建設(shè)綜合策劃和系統(tǒng)規(guī)劃項目計劃管理合作伙伴管理人力資源管理財務(wù)管理項目計劃管理土地獲取商業(yè)策劃規(guī)劃設(shè)計施工圖設(shè)計采購管理商業(yè)管理工程管理運營合作

洽談物業(yè)服務(wù)營銷策劃組織招商鋪面銷售投資管理能力項目管理能力價值交付能力資源管理能力政府公關(guān)和資本運作能力項目管理和成本控制能力價值交付和客戶經(jīng)營能力某房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)圖投資規(guī)模大利潤回報高項目周期久產(chǎn)業(yè)鏈長且復(fù)雜政府關(guān)系依賴度高房地產(chǎn)行業(yè)特點迅速發(fā)展的地產(chǎn)業(yè)進入新階段，資金和土地成為驅(qū)動企業(yè)規(guī)模擴張的核心，而規(guī)模的快速擴張已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程房地產(chǎn)行業(yè)流程特色及發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)項目全生命周期管理房地產(chǎn)行業(yè)營銷及客戶關(guān)系管理地產(chǎn)行業(yè)信息化三部曲入伙知識管理客戶關(guān)系房地產(chǎn)項目全生命周期業(yè)務(wù)流程與管理規(guī)劃設(shè)計知識管理客戶關(guān)系工程圖紙成本進度管理施工知識管理客戶關(guān)系采購管理工程圖紙質(zhì)量管理成本進度管理項目前期論證、立項知識管理成本管理銷售知識管理客戶關(guān)系售樓管理工程圖紙租賃管理成本進度管理現(xiàn)金流進度成本質(zhì)量房地產(chǎn)項目目管理核心心要素房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本管理理的方向房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的成本管管理難在哪哪里？成本發(fā)生的周期較長長成本控制環(huán)節(jié)多、流程復(fù)雜缺乏實用的數(shù)字化管理工具成本執(zhí)行過程中的變動性大不同項目之間差異性大成本構(gòu)成復(fù)雜難缺乏規(guī)范的的成本管理理制度和體體系無法對目標標成本進行行精確的測測算利潤設(shè)計變變更、現(xiàn)場場簽證難以以有效控制制難以實時了了解大量工工程合同的的執(zhí)行進度度無法準確掌掌握項目建建設(shè)過程中中最新動態(tài)態(tài)成本難以精確制制定資金計計劃缺乏對成本本歷史數(shù)據(jù)據(jù)的積累和和分析目前項目成成本管理工工作中存在在的主要問問題目標成本逐級分解成本戰(zhàn)略作業(yè)成本動態(tài)成本責(zé)任成本目標成本誰來做？做什么？怎么做？如何評價？？制度固化風(fēng)險預(yù)控過程控制實際做得如如何？用數(shù)據(jù)說話話及時發(fā)現(xiàn)并并解決問題題建立成本管管理體系目標成本目標成本是是企業(yè)預(yù)先先確定的、、在一定時時期內(nèi)和經(jīng)經(jīng)過努力所所要實現(xiàn)的的成本目標標；是項目目成本的控控制線通過確定責(zé)責(zé)任主體和和評價部門門，來保證證整體成本本的合理性性和先進性性令全員實實施自覺的的成本管理理行為。責(zé)任成本是通過對房房地產(chǎn)各個個作業(yè)過程程進行成本本控制，實實現(xiàn)降低成成本的目的的。全過程程、全員、、全方位的的成本控制制。作業(yè)成本成本管理體體系的建立立是成本控控制的基礎(chǔ)礎(chǔ)成本管理解解決方案--建立成本管管理體系動態(tài)成本是項目實施施過程中各各個時期體體現(xiàn)的預(yù)期期成本結(jié)果果。目標成本是是企業(yè)預(yù)先先確定的、、在一定時時期內(nèi)和經(jīng)經(jīng)過努力所所要實現(xiàn)的的成本目標標；是項目目成本的控控制線建立規(guī)范的的成本核算算體系實現(xiàn)項目間間的成本對對比成本估算目標成本目標成本土地成本開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費園區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境建設(shè)費配套設(shè)施費開發(fā)間接費主體造價園區(qū)造價樓面地價費用及資金成本成本科目的的統(tǒng)一設(shè)置置（八大項項費用）責(zé)任成本責(zé)任成本體體系的目標標是明確專專業(yè)職能部部門的成本本管理職責(zé)責(zé)，并借助助技術(shù)經(jīng)濟濟指標反饋饋、考核評評價其職責(zé)責(zé)履行情況況落實責(zé)任部部門明確責(zé)任范范圍制定評價指指標績效反饋追追蹤責(zé)任范圍責(zé)任主體配合部門反饋指標評價部門報批報建費項目發(fā)展部——報建費用節(jié)減率財務(wù)部建安成本————————責(zé)任目標1、建造內(nèi)容、建筑形式合理化設(shè)計部銷售部規(guī)劃設(shè)計周期成本部2、結(jié)構(gòu)指標合理化及施工圖質(zhì)量設(shè)計部、工程部——每平米設(shè)計費設(shè)計變更比率成本部3、獲取合理性低價工程部、成本部項目部招標比率成本部最低價定標比率4、現(xiàn)場成本管理、施工質(zhì)量與進度項目部工程部變更比率工程部簽證比率制作完整的的“作業(yè)過過程指導(dǎo)書書”（或SOP）重點定義作作業(yè)過程中中與成本控控制相關(guān)的的要點通過對房地地產(chǎn)各個作作業(yè)過程進進行成本控控制，從制制度上保證證對成本的的有效控制制作業(yè)成本臨時路建設(shè)動態(tài)成本：280萬其中瀝青路合同金額為100萬；舒布洛克磚鋪裝路面合同180萬以上總價包干此時動態(tài)成本為291萬舉例：此時動態(tài)成本等于目標成本施工過程中，由于趕工期支付非合同性成本（趕工獎，成本未考慮）3萬由于地質(zhì)情況，產(chǎn)生變更簽證，發(fā)生的成本為8萬元動態(tài)成本項目動態(tài)成成本合同性成本本非合同性成成本各類產(chǎn)品動動態(tài)成本拆分指定分攤引入錄入分攤待發(fā)生成本本指定分攤調(diào)整成本分攤按受益原則則，在成本本對象之間間分配成本本費用；房地產(chǎn)成本本分配的方方法：按土土地面積分分攤；按建建筑面積分分攤；按可可售面積分分攤最終按可售售面積確定定各產(chǎn)品的的單位成本本。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)流程特色色及發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)項目全生生命周期管管理房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)營銷及客客戶關(guān)系管管理地產(chǎn)行業(yè)信信息化三部部曲客戶關(guān)系管管理平臺（（CRM）市場場推推廣廣流流程程客戶戶細細分分的的工工具具與與方方法法彰顯顯地地位位的的成成功功家家庭庭價格格敏敏感感的的務(wù)務(wù)實實家家庭庭注重重家家庭庭的的望望子子成成龍龍家家庭庭關(guān)心心健健康康的的幸幸福福晚晚年年家家庭庭注重重自自我我享享受受的的職職業(yè)業(yè)新新銳銳家家庭庭中國國地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)客客戶戶細細分分參參考考標標準準PulteHomes的11大類類客客戶戶細細分分個人人類類：：首首次次置置業(yè)業(yè)者者、、常常年年工工作作流流動動人人士士、、大大齡齡單單身身貴貴族族、、活活躍躍長長者者家庭庭類類：：單單人人工工作作丁丁克克家家庭庭、、雙雙人人工工作作丁丁克克家家庭庭、、有有嬰嬰兒兒的的夫夫婦婦、、單單親親家家庭庭、、成成熟熟家家庭庭、、富富足足成成熟熟家家庭庭、、空空巢巢家家庭庭銷售售跟跟進進流流程程銷售售轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化率率分分析析總體客戶意向客戶向銷售人員詢價的目標客戶最終購買樓盤的目標客戶顧客購買過程第一步：了解并喜愛品牌第二步：進一步了解單元并認真詢價第三步：購買銷售有效性衡量指標走進售樓處的顧客人數(shù)詢價率單元購買率數(shù)據(jù)采集負責(zé)人展廳接待小姐展廳銷售人員銷控員計算方法計數(shù)詢價人數(shù)/進展廳人數(shù)購買人數(shù)/詢價人數(shù)決定因素差異異性性的的品品牌牌定定位位，，產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位媒體體選選擇擇的的有有效效性性有效效的的宣宣傳傳頻頻率率足夠夠的的廣廣告告宣宣傳傳投投入入掌握握顧顧客客心心理理，，充充分分傳傳達達樓樓盤盤特特性性樓盤盤介介紹紹技技巧巧銷售售與與服服務(wù)務(wù)能能力力具有有競競爭爭力力的的產(chǎn)產(chǎn)品品定定價價定價價調(diào)價價試算算因因素素樓層層朝向向戶型型面積積景觀觀…試算算方方法法差價價法法系數(shù)數(shù)法法混合合法法試算算規(guī)規(guī)則則固定定單單價價固定定總總價價在原原有有價價格格方方案案上上調(diào)調(diào)整整歷史史價價格格資資料料房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格試試算算流流程程房屋屋交交易易流流程程現(xiàn)場場接接待待流流程程常見見問問題題銷控控和和放放盤盤重復(fù)復(fù)銷銷售售撞單單價格格試試算算網(wǎng)上上備備案案更名名、、換換退退房房客戶戶服服務(wù)務(wù)流流程程房地地產(chǎn)產(chǎn)客客戶戶服服務(wù)務(wù)發(fā)發(fā)展展方方向向由原原來來服服務(wù)務(wù)于于銷銷售售到到成成為為獨獨立立專專業(yè)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域域客戶戶服服務(wù)務(wù)投投訴訴問問題題標標準準化化分分類類客戶戶服服務(wù)務(wù)反反向向指指引引項項目目開開發(fā)發(fā)過過程程設(shè)計計反反饋饋施工工單單位位反反饋饋服務(wù)務(wù)反反饋饋銷售售反反饋饋會員員管管理理流流程程房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)流流程程特特色色及及發(fā)發(fā)展展房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)項項目目全全生生命命周周期期管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)營營銷銷及及客客戶戶關(guān)關(guān)系系管管理理地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)信信息息化化三三部部曲曲取代代手手工工提高高效效率率1234客戶戶對對象象：：單單項項目目單單組組織織地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)應(yīng)用用角角色色：：基基層層員員工工，，取取代代手手工工操操作作作用用：：降降低低工工作作成成本本、、提提高高工工作作效效率率舉例例：：算算量量軟軟件件、、售售樓樓軟軟件件、、物物業(yè)業(yè)軟軟件件一、、工工具具型型軟軟件件應(yīng)應(yīng)用用階階段段優(yōu)化化流流程程完善善管管理理1234客戶戶對對象象：：多多項項目目跨跨區(qū)區(qū)域域中中型型企企業(yè)業(yè)應(yīng)用用角角色色：：部部門門級級管管理理，，優(yōu)優(yōu)化化業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)流流程程和和分分