房地產(chǎn)項(xiàng)目土地前期運(yùn)作流程培訓(xùn)課件

2022/12/16房地產(chǎn)項(xiàng)目土地前期運(yùn)作流程

培訓(xùn)課件2014年3月目錄Contents一、土地一級(jí)開發(fā)基本流程二、關(guān)于土地及土地出讓相關(guān)要點(diǎn)三、土地轉(zhuǎn)用（征收）相關(guān)流程四、相關(guān)稅費(fèi)五、土地前期及競(jìng)拍工作流程土地一級(jí)開發(fā)基本流程1PART由政府或開發(fā)商針對(duì)土地儲(chǔ)備整理或擬定的項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目選址。1、選地原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門得同意后向市國土局提出土地前期開發(fā)申請(qǐng)。2、土地前期開發(fā)申請(qǐng)

市國土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。3、土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審

委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案（地塊范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等）。4、土地開發(fā)實(shí)施方案預(yù)審編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目由市國土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地前期開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。5、土地開發(fā)方案修改1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)2、以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā)管理委托協(xié)議。6、確定土地開發(fā)單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。7、辦理相關(guān)用地手續(xù)

開發(fā)單位委托編制可行性研究報(bào)告，規(guī)劃方案，工程造價(jià)預(yù)算和具體設(shè)計(jì)實(shí)施方案等。（概規(guī)-控規(guī)-詳規(guī)）8、確定實(shí)施規(guī)劃方案

在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)，組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。9、辦理拆遷安置及市政基礎(chǔ)建設(shè)

建設(shè)項(xiàng)目的土地前期開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收10、組織驗(yàn)收開發(fā)土地

申請(qǐng)材料：用地申請(qǐng)報(bào)告法人營業(yè)執(zhí)照立項(xiàng)批文縣以下建制鎮(zhèn)應(yīng)出具鎮(zhèn)政府證明經(jīng)審查批準(zhǔn)詳細(xì)規(guī)劃或總平面設(shè)計(jì)圖紙11、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)單位需委托測(cè)繪單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地進(jìn)行測(cè)繪釘樁，由測(cè)繪院按照建設(shè)用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。12、辦理建設(shè)用地委托釘樁申請(qǐng)用地者應(yīng)當(dāng)同時(shí)向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請(qǐng)初審會(huì)通過。13、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)審批表》返回行政主管部門，帶領(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察，查明土地狀況。14、主管部門實(shí)地勘察

建設(shè)單位位委托有有相關(guān)資資質(zhì)的土土地評(píng)估估公司對(duì)對(duì)所規(guī)劃劃用地進(jìn)進(jìn)行評(píng)估估，必須須經(jīng)市、、縣、自自治縣國國土局批批準(zhǔn)，并并核定的的地價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)登記記手續(xù)。。15、委托地地價(jià)評(píng)估估、辦理理核定地地價(jià)手續(xù)續(xù)根據(jù)《國家土地地管理局局土地估估價(jià)報(bào)告告預(yù)審制制度實(shí)施施方案》，對(duì)需經(jīng)經(jīng)國家土土地管理理局確認(rèn)認(rèn)估價(jià)結(jié)結(jié)果的土土地估價(jià)價(jià)報(bào)告16、土地地估價(jià)報(bào)報(bào)告的預(yù)預(yù)審17、辦理理土地出出讓審批批土地前期期開發(fā)企企業(yè)接受受土地整整理儲(chǔ)備備中心的的委托進(jìn)進(jìn)行土地地前期開開發(fā)，生生地變成成熟地之之后項(xiàng)目目駿工驗(yàn)驗(yàn)收合格格后3個(gè)月之內(nèi)內(nèi)政府優(yōu)優(yōu)先對(duì)土土地進(jìn)行行招標(biāo)、、拍賣、、掛牌，，開發(fā)企企業(yè)有優(yōu)優(yōu)先競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)權(quán)。18、舉舉行行土土地地出出讓讓活活動(dòng)動(dòng)（（招招拍拍掛掛））三級(jí)級(jí)會(huì)會(huì)議議：：1、分分管管土土地地副副市市長長土土管管會(huì)會(huì)2、市市長長土土管管會(huì)會(huì)3、書書記記土土管管會(huì)會(huì)19、簽簽訂訂國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同20、交交付付土土地地出出讓讓金金21、辦辦理理國國有有土土地地使使用用證證按合合同同的的約約定定支支付付余余款款。。付付清清地地價(jià)價(jià)款款后后向向市市或或區(qū)區(qū)、、縣縣房房地地局局申申領(lǐng)領(lǐng)國國有有土土地地使使用用證證。。關(guān)于土地及及土地出讓讓相關(guān)要點(diǎn)點(diǎn)2PART土地分為農(nóng)農(nóng)用地、建建設(shè)用地和和未利用地地。農(nóng)用地是指指直接用于于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)的土地，，包括耕地地、林地、、草地、農(nóng)農(nóng)田水利用用地、養(yǎng)殖殖水面等；；建設(shè)用地地是指建造造建筑物、、構(gòu)筑物的的土地，包包括城鄉(xiāng)住住宅和公共共設(shè)施用地地、工礦用用地、交通通水利設(shè)施施用地、旅旅游用地、、軍事設(shè)施施用地等；；未利用地地是指農(nóng)用用地和建設(shè)設(shè)用地以外外的土地。。集體土地是是指農(nóng)村集集體所有的的土地。根據(jù)《中華人民共共和國土地地管理法》第八條的規(guī)規(guī)定：農(nóng)村村和城市郊郊區(qū)的土地地，除由法法律規(guī)定屬屬于國家所所有的以外外，屬于農(nóng)農(nóng)民集體所所有；宅基基地和自留留地、自留留山，屬于于農(nóng)民集體體所有。建設(shè)用地使使用權(quán)的定定義及取得得方式建設(shè)用地使使用權(quán)是建建設(shè)用地使使用權(quán)人依依法對(duì)國家家或者集體體所有的土土地享有占占有、使用用和收益的的權(quán)利。國有土地使使用權(quán)出讓讓（招拍掛、、協(xié)議出讓讓）國有土地使使用權(quán)劃撥撥國有土地租租賃必須納入招招拍掛出讓讓國有土地地范圍1）供應(yīng)商業(yè)業(yè)、旅游、、娛樂和商商品住宅等等各類經(jīng)營營性用地以以及有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)要求的工工業(yè)用地；；2）其他土地地供地計(jì)劃劃公布后同同一宗地有有兩個(gè)或者者兩個(gè)以上上意向用地地者的；3）劃撥土地地使用權(quán)改改變用途，，《國有土地劃劃撥決定書書》或法律、法法規(guī)、行政政規(guī)定等明明確應(yīng)當(dāng)收收回土地使使用權(quán)，實(shí)實(shí)行招標(biāo)拍拍賣掛牌出出讓的；4）劃撥土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃劃撥決定書書》或法律、法法規(guī)、行政政規(guī)定等明明確應(yīng)當(dāng)收收回土地使使用權(quán)，實(shí)實(shí)行招標(biāo)拍拍賣掛牌出出讓的5）出讓土地地使用權(quán)改改變用途，，《國有土地使使用權(quán)出讓讓合同》約定或法律律、法規(guī)、、行政規(guī)定定等明確應(yīng)應(yīng)當(dāng)收回土土地使用權(quán)權(quán)，實(shí)行招招標(biāo)拍賣掛掛牌出讓的的；6）法律、法法規(guī)、行政政規(guī)定明確確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)標(biāo)拍賣掛牌牌出讓的其其他情形建設(shè)用地使使用權(quán)出讓讓的主體是是市、縣人人民政府目前我國體體制內(nèi)，設(shè)設(shè)區(qū)的市的的區(qū)一級(jí)土土地部門都都稱為分局局，不具有有獨(dú)立行使使權(quán)力的的職能，屬屬于受市局局委托，而而縣級(jí)土地地部門可以以獨(dú)立行使使。開發(fā)區(qū)區(qū)管委會(huì)無無權(quán)作為出出讓方訂立立國有土地地使用權(quán)出出讓合同。。建設(shè)用地審審批的權(quán)限限。土地管理理法律規(guī)定定，任何單單位和個(gè)人人搞建設(shè)需需要用地的的，必須依依法申請(qǐng)使使用國有土土地。在3種情況下，，經(jīng)批準(zhǔn)，，可以用集集體土地，，無需辦理理土地征收收手續(xù)：①農(nóng)村集體體經(jīng)濟(jì)組織織興辦企業(yè)業(yè)；②鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公公共設(shè)施和和公益事業(yè)業(yè)建設(shè)；③村民建設(shè)設(shè)住宅。商品住宅宅小區(qū)項(xiàng)目目，必須使使用國有土土地，不得得占用集體體土地。小小產(chǎn)權(quán)房問問題。土地使用權(quán)權(quán)出讓的客客體不是土土地本身，，而是對(duì)土土地一定期期限的使用用權(quán)居住用地地七十年工業(yè)用地地五十年辦公用地五五十年教育、科科技、文化化、衛(wèi)生、、體育用地地五十年酒店、商商業(yè)、旅游游、娛樂用用地四十年年綜合或者者其他用地地五十年“商品住宅宅項(xiàng)目”對(duì)對(duì)宗地出讓讓面積的限限制商品住宅用用地的宗地地出讓面積積，小城市市（鎮(zhèn)）不不超過7公頃（105畝），中等等城市不超超過14公頃（210畝），大城城市不能超超過20公頃（300畝）。什么是行政政劃撥用地地？答答：土地使使用權(quán)劃撥撥，是指縣縣級(jí)以上人人民政府依依法批準(zhǔn)，，在土地使使用者繳納納補(bǔ)償、安安置等費(fèi)用用后將該幅幅土地交付付其使用，，或者將土土地使用權(quán)權(quán)無償交付付給土地使使用者使用用的行為。。嚴(yán)格限制以以劃撥方式式設(shè)立建設(shè)設(shè)用地使用用權(quán)?！锻恋毓芾矸ǚā返?4條規(guī)定，建建設(shè)單位使使用國有土土地，應(yīng)當(dāng)當(dāng)以出讓等等有償使用用方式取得得；但是，，下列建設(shè)設(shè)用地，經(jīng)經(jīng)縣級(jí)以上上人民政府府依法批準(zhǔn)準(zhǔn)，可以以以劃撥方式式取得：（（1）國家機(jī)關(guān)關(guān)用地和軍軍事用地；；（2）城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施用地地和公益事事業(yè)用地；；（3）國家重點(diǎn)點(diǎn)扶持的能能源、交通通、水利等等基礎(chǔ)設(shè)施施用地；（（4）法律、行行政法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他他用地。什么是拍賣賣出讓土地地使用權(quán)？？答：拍賣出出讓土地使使用權(quán)，是是指在指定定的時(shí)間、、公開場(chǎng)合合，在土地地管理部門門授權(quán)的拍拍賣主持人人的主持下下，競(jìng)投者者按規(guī)定的的方式應(yīng)價(jià)價(jià)，由出價(jià)價(jià)最高者獲獲得土地使使用權(quán)的行行為。什么是招標(biāo)標(biāo)出讓土地地使用權(quán)？？答：招標(biāo)出出讓土地使使用權(quán)，是是指由土地地管理部門門公開招標(biāo)標(biāo)或邀請(qǐng)符符合條件的的投標(biāo)人投投標(biāo)，經(jīng)評(píng)評(píng)標(biāo)后確定定的中標(biāo)人人取得土地地使用權(quán)的的行為。什么是土地地的掛牌交交易？（可可轉(zhuǎn)入拍賣賣程序）答：土地的的掛牌交易易，即在一一定期限內(nèi)內(nèi)將土地交交易條件在在土地交易易機(jī)構(gòu)進(jìn)行行公告，并并接受交易易申請(qǐng)的行行為。土土地使用權(quán)權(quán)公開掛牌牌交易的，，應(yīng)公告最最低交易價(jià)價(jià)和其他交交易條件。。公告期限限不少于30日。公公告期限限屆滿，按按照以下規(guī)規(guī)定確定能能否成交：：（一）若若在規(guī)定期期限內(nèi)只有有一個(gè)申請(qǐng)請(qǐng)人，且報(bào)報(bào)價(jià)高于最最低交易價(jià)價(jià)，并符合合其它交易易條件的，，則此次交交易成交；；（二）在在規(guī)定期限限內(nèi)有二個(gè)個(gè)以上申請(qǐng)請(qǐng)人的，允允許多次報(bào)報(bào)價(jià)，土地地使用權(quán)應(yīng)應(yīng)由出價(jià)高高者獲得。。報(bào)價(jià)相同同的，由在在先報(bào)價(jià)者者獲得；（（三）在在規(guī)定的最最后期限內(nèi)內(nèi)（如1小時(shí)）如有有二個(gè)以上上申請(qǐng)人并并愿意再行行出價(jià)，則則轉(zhuǎn)入拍賣賣程序。土地轉(zhuǎn)用（（征收）相相關(guān)流程3PART土地法設(shè)定定了農(nóng)用地地轉(zhuǎn)用、土土地征收審審批兩項(xiàng)審審批事項(xiàng)農(nóng)用地或未未利用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用審批－－－將農(nóng)用用地或未利利用地變?yōu)闉榻ㄔO(shè)用地地。即批準(zhǔn)準(zhǔn)改變土地地用途。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用用是指將土土地利用現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)查確確定的農(nóng)用用地按照土土地利用總總體規(guī)劃、、土地利用用年度計(jì)劃劃以及國家家規(guī)定的批批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)報(bào)批后轉(zhuǎn)為為建設(shè)用地地的行為。。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用用分為國有有農(nóng)用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用和集體體農(nóng)用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用兩種類類型。土地征收審審批－－將將集體土地地變?yōu)閲杏型恋?。征收土地是是國家為了了社?huì)公共共利益的需需要，依照照法定程序序?qū)⑥r(nóng)民的的土地轉(zhuǎn)變變?yōu)閲型镣恋兀⒁酪婪ńo予被被征收土地地的農(nóng)民集集體和個(gè)人人合理補(bǔ)償償和妥善安安置的行為為。征收土地是是一種國家家行為，具具有強(qiáng)制性性。具體審批權(quán)權(quán)限①轉(zhuǎn)用審批批和土地征征收審批的的權(quán)限，在在國務(wù)院和和省級(jí)政府府兩級(jí)，市市、縣沒有有審批權(quán)；；②需要征收收基本農(nóng)田田的，無論論占多少，，必須報(bào)國國務(wù)院批；；③建設(shè)需要要征收基本本農(nóng)田以外外的耕地超超過35公頃的，國國務(wù)院批；；不足35公頃的，省省級(jí)政府批批；④征收其他他土地超過過70公頃的，國國務(wù)院批；；不足70公頃的，省省政府批。。⑤國有未利利用地只轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)不征的審審批由省級(jí)級(jí)規(guī)定（條條例）。相關(guān)稅費(fèi)4PART地價(jià)款（土土地出讓金金）土地成本=土地取得費(fèi)費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)費(fèi)+利息+土地增值收收益，其中中土地取得得費(fèi)包括征征地費(fèi)即三三項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)（土地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)、安安置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)、青苗和和附著物補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)）；；各類稅費(fèi)費(fèi)（耕地占占用稅、耕耕地開墾費(fèi)費(fèi)、征地管管理費(fèi)、以以及地級(jí)城城市收取的的新菜地開開發(fā)建設(shè)基基金）；新新增建設(shè)用用地有償使使用。開發(fā)商支付付的地價(jià)=征地拆遷費(fèi)費(fèi)+城市配套基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)成本+土地純收益益（土地一一級(jí)開發(fā)公公司分成））集體土地征征用時(shí)拆遷遷安置各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用：1、房屋拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)2、搬家補(bǔ)助助費(fèi)3、提前搬家家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)4、臨時(shí)安置置補(bǔ)助費(fèi)（（周轉(zhuǎn)費(fèi)））5、停產(chǎn)停業(yè)業(yè)綜合補(bǔ)助助費(fèi)6、房屋拆遷遷服務(wù)費(fèi)土地前期及及競(jìng)拍工作作流程5PART《廈門市國國有土地公公開招標(biāo)拍拍賣掛牌出出讓前期工工作標(biāo)準(zhǔn)(試行)》》廈府辦〔2007〕〕131號(hào)號(hào)二○○七七年六月八八日出讓市級(jí)儲(chǔ)儲(chǔ)備用地的的工作由市市土總作為為前期工作作責(zé)任單位位，承擔(dān)相相應(yīng)的具體體工作；出出讓區(qū)級(jí)儲(chǔ)儲(chǔ)備用地的的工作由各各區(qū)政府作作為前期工工作責(zé)任單單位，并指指定區(qū)屬機(jī)機(jī)構(gòu)承擔(dān)具具體工作。。按照“雙月月8日加9月8日成成交土地””和年度土土地出讓計(jì)計(jì)劃、年度度土地出讓讓收支預(yù)算算的要求，，市國土房房產(chǎn)局等部部門安排每每批次擬出出讓項(xiàng)目競(jìng)買申請(qǐng)要要求提交資資料提交時(shí)間：：公示期內(nèi)內(nèi)，具體以以政府要求求時(shí)間為準(zhǔn)準(zhǔn)提交資料清清單（1）填寫完整整的競(jìng)買申申請(qǐng)書；（2）由聯(lián)合申申請(qǐng)各方共共同簽署的的聯(lián)合競(jìng)買買承諾書；；（3）聯(lián)合各方方法定代表表人或負(fù)責(zé)責(zé)人的有效效身份證明明文件；（4）法定代表表人或負(fù)責(zé)責(zé)人委托他他人代為參參加競(jìng)買活活動(dòng)的，應(yīng)應(yīng)提交授權(quán)權(quán)委托書及及委托代理理人的有效效身份證明明文件；（5）填寫完整整的競(jìng)買保保證金支付付承諾書；；（6）銀行出具具的資信證證明;（7）競(jìng)買保證證金繳交銀銀行受理聯(lián)聯(lián)（原件））或其它有有效憑證；；（8）填寫完整整的國有建建設(shè)用地使使用權(quán)出讓讓價(jià)款支付付承諾書；；（9）境外（含含港澳臺(tái)））申請(qǐng)人與與境內(nèi)申請(qǐng)請(qǐng)人聯(lián)合競(jìng)競(jìng)買應(yīng)填寫寫完整的境境外（含港港澳臺(tái)）申申請(qǐng)人與境境內(nèi)申請(qǐng)人人聯(lián)合競(jìng)買買在廈設(shè)立立項(xiàng)目公司司承諾書；；（10）填寫完整