房地產(chǎn)稅收新政解讀及稅務(wù)稽查風(fēng)險防范課件

2009年房地產(chǎn)稅收新政解讀及稅務(wù)稽查風(fēng)險防范2009年房地產(chǎn)稅收新政解讀及稅務(wù)稽查風(fēng)險防范1講解提綱開篇語：介紹一些基本理念，進(jìn)行預(yù)熱。一、收入方面（四個收入類型）（一）銷售收入1、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入2、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為實際銷售收入3、完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（二）預(yù)租及租金收入（三）視同銷售收入（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓及股息紅利二、成本費用方面（成本、費用、稅金、損失）1、地產(chǎn)企業(yè)七大計稅成本扣除步驟2、期間費用扣除問題講解提綱開篇語：介紹一些基本理念，進(jìn)行預(yù)熱。2開篇語

課程時機：

1、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)【2009】31號文件）的頒布。2、《土地增值稅清算規(guī)程》（國稅發(fā)【2009】91號文件）的頒布。

又是一個31號文件！

舊31號文件：只適用于內(nèi)資企業(yè)

新31號文件：適用于所有企業(yè)《企業(yè)所得稅法》實施時間：為2008年1月1日（文件第39條）。

新31號文件的頒布時間：2009年3月6日

開篇語課程時機：3開篇語（一）

專題一：新文件的執(zhí)行時間問題。

問題1：2008年1月1日實施的文件，2009年才頒布合法么？

這樣的文件引起了業(yè)界的紛紛批評，于是3月19日印發(fā)的《關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財稅【2009】29號文件）第七條規(guī)定：

本通知自印發(fā)之日起實施。新稅法實施之日至本通知印發(fā)之日前企業(yè)手續(xù)費及傭金所得稅稅前扣除事項按本通知規(guī)定處理。

實際效果是一樣的，總之只要2008年1月1日以后的稅務(wù)事項都要按照新31號文件來執(zhí)行。

開篇語（一）專題一：新文件的執(zhí)行時間問題。4開篇語（一）

問題2：2008年1月1日實施的文件，2009年頒布，是否影響我們企業(yè)的納稅？

季度預(yù)繳（國稅發(fā)【2008】44號、國稅函【2008】635號文件）

結(jié)論：季度預(yù)繳基本上是按照會計利潤來納稅，一般事項不需要做納稅調(diào)整。

而31號文件主要是對匯算清繳而言，因此晚出臺不會影響實際納稅。

問：2008年度的匯算清繳截止為什么時間？《國家稅務(wù)總局于2008年度企業(yè)所得稅納稅申報有關(guān)問題的通知》（國稅函[2009]286號）

專題：補正申報和重新申報的區(qū)別。（國稅發(fā)【2009】79號）

實際上國稅發(fā)【2009】31號文件是一個針對年度匯算清繳的文件，所有的稅法都是針對匯算清繳的。

現(xiàn)行稅法的基本理念：“納稅調(diào)整”的理念！

（一是，間接法；二是，季度預(yù)繳不調(diào)整，年度申報再調(diào)整；）

開篇語（一）問題2：2008年1月1日實5開篇語（一）專題二：納稅調(diào)整的理念

（一）有稅法規(guī)定，會計服從稅法。（注意不能只在調(diào)增的時候會計服從稅法）

例如：醫(yī)療保險的會計處理。（財企【2003】61號文件）

補充醫(yī)療保險的扣除比率。（財稅【2009】27號）

壞賬準(zhǔn)備余額的稅務(wù)處理（國稅函【2009】202號文件）（二）納稅調(diào)整不改變會計記錄。（所以有大量的納稅調(diào)減轉(zhuǎn)回事項，如資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)等）1、權(quán)益法合算的長期股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓；2、非貨幣性交換的資產(chǎn)；3、提過減值資產(chǎn)的處置等。。。

（三）沒有稅法明確規(guī)定，會計制度構(gòu)成稅法的組成體系。（為了降低稅法遵從成本，稅法要同會計不斷協(xié)調(diào)）所以沒有明確規(guī)定的，企業(yè)要找會計制度去協(xié)調(diào)。

開篇語（一）專題二：納稅調(diào)整的理念6開篇語（一）專題二：納稅調(diào)整的理念（四）新申報表體現(xiàn)了納稅調(diào)整的理念，有利于減少稅法遵從成本。1、預(yù)繳申報表的設(shè)計?；旧鲜前凑諘嬂麧櫪U稅，因此新31號文件幾乎用不到。

實際利潤額=①利潤總額—②以前年度虧損—③免稅收入+④房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計利潤

（

國稅函【2008】635號文件）2、年度納稅申報表是在利潤表的基礎(chǔ)上設(shè)計的。意味著，如果不進(jìn)行調(diào)整，會計制度構(gòu)成稅法的組成體系。

開篇語（一）專題二：納稅調(diào)整的理念7開篇語（一）

2、年度納稅申報表體現(xiàn)了完全的納稅調(diào)整理念。①1994年申報表：間接法基本上按照會計利潤，調(diào)整項目很少。②1998年申報表：直接法學(xué)習(xí)美國的先進(jìn)經(jīng)驗，在申報表中直接計算計稅收入與計稅費用，但是加大了稅收的遵從成本。③2006年申報表：直接法+間接法（展示申報表）收入是計稅口徑的稅收收入；扣除項目是會計口徑的成本，再加減扣除項目的納稅調(diào)整。由于收入項目為稅收口徑，納稅人的稅收遵從成本仍然很高。（開始對地產(chǎn)企業(yè)特殊設(shè)計）④2008版申報表：完全的間接法。新申報表在會計利潤的基礎(chǔ)上，加一欄式調(diào)整項目（附表3）來確認(rèn)。----展示申報表。

開篇語（一）2、年度納稅申報表體現(xiàn)了完全的納稅8開篇語（一）

專題三：防范稅收風(fēng)險（今年的稅收任務(wù)）問題1：季度納稅申報少繳稅款，是否能定性為偷稅？國稅函發(fā)[1996]008號、國稅函發(fā)【1995】593號文件。問題2：年度納稅申報少繳稅款，是否可能定性為偷稅？☆2008年的稽查形勢。（一季度下降10.3%)☆2009年度稅收任務(wù)全面吃緊。（經(jīng)濟形勢、減稅政策☆聯(lián)想1998年的稅收形勢。（稅務(wù)所稅源、財政部長的眼淚）------向過去要稅源，向稽查要稅源。(國稅發(fā)[2008]112號文件）2008年度的匯算清繳對2009年的稅收稽查風(fēng)險將構(gòu)成重大影響。因此學(xué)習(xí)新31號文必須要結(jié)合防范稅務(wù)稽查風(fēng)險來學(xué)習(xí)。

開篇語（一）專題三：防范稅收風(fēng)險（今年的稅收任9開篇語（一）專題四：2009年的稅務(wù)稽查工作重點國稅發(fā)【2009】85號文件：關(guān)于加強稅種征管促進(jìn)堵漏增收的若干意見）國家稅務(wù)總局2009年稽查要點（國稅發(fā)[2009]001號

首要任務(wù)：打擊假發(fā)票?。ㄒ⌒膹氖拢?/p>

全國稽查工作布置的行業(yè)①大型超市及電視購物企業(yè)；②建筑安裝業(yè)；③出口退稅企業(yè)1、深圳會議：全國稅收稽查任務(wù)700-800億（去年只有500億）2、重點檢查3年未被檢查過的企業(yè)。3、廊坊會議。

現(xiàn)在基本發(fā)展為，凡是能夠查到錢的單位，都在檢查！形勢比想象的更加嚴(yán)重。

開篇語（一）專題四：2009年的稅務(wù)稽查工作重點10開篇語（一）專題五：稅務(wù)稽查面臨的法律責(zé)任（一）稅務(wù)稽查的行政與刑事法律責(zé)任1、虛開發(fā)票7.26案件、雷霆一號2、騙取出口退稅葆祥公司騙稅案、利劍二號案件3、偷稅4、一般稅收違法（二）《刑法》第7修正案（和諧社會，還是加重責(zé)任？）偷稅罪改為了逃避納稅義務(wù)罪！拿錢可以買罪。（三）特別納稅調(diào)整與一般稅收違法的區(qū)別？

1、廣東白云山制藥股份公司案例（是否加征滯納金、某地產(chǎn)公司的特別納稅調(diào)整、啟動程序）（國稅發(fā)【2004】143號規(guī)程、國稅發(fā)【2009】2號）2、納愛斯遭遇稅收門、3、古井貢事件開篇語（一）專題五：稅務(wù)稽查面臨的法律責(zé)任11開篇語（一）

專題六：地產(chǎn)企業(yè)的常用避稅措施（一）利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票，加大成本。（同時資金回流，避個人所得稅，注意偷稅和籌劃的界限問題）（二）在國內(nèi)設(shè)立咨詢公司、設(shè)計公司，多列費用。（三）在國外設(shè)立設(shè)計公司加大成本。尤其是香港等地。（四）設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運用甲方供材以加大成本。

（周正毅融資）（五）設(shè)立關(guān)聯(lián)的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。（國稅函[1998]53號、財稅【2006】114號文件）（六）設(shè)立關(guān)聯(lián)的代理公司，進(jìn)行流程再造。國稅發(fā)[1995]76（七）地產(chǎn)企業(yè)完工后，設(shè)立銷售公司，分解收入，降低增值率。建立了很多避稅鏈公司，財務(wù)可能都在一間辦公室。（八大公司共聚一堂）開篇語（一）專題六：地產(chǎn)企業(yè)的常用避稅措施12開篇語（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策之前世今生一、內(nèi)資企業(yè)（一）1994－2003年

從94稅改到03年。這一階段并沒有完全針對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅政策，房地產(chǎn)企業(yè)繳納企業(yè)所得稅適用于一般工商企業(yè)的稅收原則。事實上，地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)、成本核算等完全不同于一般工商企業(yè)，沒有量體裁衣的稅收政策，等于國家放棄了對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收追索，形成了其“經(jīng)濟的巨人，納稅的侏儒”！

思考：為什么偏偏在1994年進(jìn)行了大規(guī)模的稅制改革，1993年進(jìn)行了會計制度改革？

聯(lián)系新會計準(zhǔn)則。開篇語（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策之前世今生13開篇語（二）一、內(nèi)資企業(yè)（二）2003－2006年

2003年制訂了國稅發(fā)〔2003]83號文件，專門針對房地產(chǎn)企業(yè)制訂了企業(yè)所得稅政策。本政策參照了外商投資企業(yè)所得稅國稅發(fā)〔2001〕142號文件，對內(nèi)資企業(yè)的預(yù)售收入開始征稅，是最核心的規(guī)定。該文件的發(fā)布，有力的加強了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稽查。

該文件的缺陷？開篇語（二）14開篇語（二）一、內(nèi)資企業(yè)（三）2006－2008年83號文件在執(zhí)行過程中，產(chǎn)生了很多問題。在稅務(wù)系統(tǒng)強調(diào)精細(xì)化管理的大前提下，國家稅務(wù)總局與時俱進(jìn)，于2006年制定了31號文件，號稱“劍指地產(chǎn)偷稅黑洞”，但是31號文件一些提法仍然有不完善之嫌！31號文件的制定與實施，對地產(chǎn)業(yè)稅收產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，對于地產(chǎn)業(yè)稅收來說，怎么形容31號文件的重要性也為過！開篇語（二）15開篇語（二）二、外資企業(yè)（一）國稅發(fā)〔1995]153號文件首先提出了預(yù)售收入征稅的概念，房地產(chǎn)業(yè)所得稅政策同其他企業(yè)相比發(fā)生重大變化。應(yīng)該說外資企業(yè)稅收的理念領(lǐng)先一步，一直到八年以后的2003年，內(nèi)資企業(yè)才提出預(yù)售收入征稅的概念。（對外資企業(yè)做地產(chǎn)的限制性規(guī)定）（二）國稅發(fā)〔2001〕142號文件142號文件使外資企業(yè)所得稅政策進(jìn)一步明確。但是隨著31號文件的頒布，內(nèi)資房地產(chǎn)稅收政策更加詳細(xì)明確，內(nèi)外資差異增大。除了一般內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)的稅收差異外，房地產(chǎn)企業(yè)還有其特殊的差異。開篇語（二）16開篇語（二）三、新所得稅法（九九歸一）（一）國稅函【2008】299號文件（季度預(yù)繳）（二）國稅發(fā)【2009】31號文件（年末納稅申報）房地產(chǎn)稅收核心（預(yù)售收入與完工標(biāo)準(zhǔn)的稅務(wù)處理）1、2003年以前，無完工標(biāo)準(zhǔn)，也無預(yù)售規(guī)定。2、2003－2006，有預(yù)售收入規(guī)定，無完工標(biāo)準(zhǔn)。3、現(xiàn)行政策：既有預(yù)售收入規(guī)定，也有完工標(biāo)準(zhǔn)。

但是完工標(biāo)準(zhǔn)比較提前，造成了現(xiàn)行稅制的很多問題。開篇語（二）三、新所得稅法（九九歸一）17開篇語（二）思考：在講解過程中將充分考慮銜接問題（提起思考，稍后講解）1、所得稅稅率變動對地產(chǎn)所得稅的影響（33%與25%）2、外資企業(yè)對接新31號文件的過渡問題（稅款換算為毛利）。3、期間費用的遺留事項（2008年一次性扣除）4、新政策在申報表中的實現(xiàn)。開篇語（二）18第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析

一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（預(yù)售收入）第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：第九條

企業(yè)銷售①未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按②預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，④計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。第十二條

③企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析19第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入（一）未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入是否可以作為三項費用扣除基數(shù)？（4層含義）國稅發(fā)【2009】31號文件的規(guī)定：1、2008年以前，預(yù)售收入作為預(yù)收性質(zhì)的價款，不能作為三項費用扣除基數(shù)（國稅發(fā)【2006】31號文件第八條第十款）。2、三項費用往往發(fā)生在未完工前，為了解決這個矛盾，國稅發(fā)【2006】31號文件給予了變通政策（三年遞延）。

問題：2008年1月1日以后，以前年度按照舊規(guī)定未扣除的業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費是否允許繼續(xù)攤銷？

（1）大地稅函【2009】77號文件第二條第二款

（2）過去的業(yè)務(wù)招待費是否遵循千分之五的規(guī)定，該辦法并未明確是否遵循60%的規(guī)定，認(rèn)為不必遵守。

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入20第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入（一）未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入是否可以作為三項費用扣除基數(shù)？（5層含義）3、為了徹底解決這個問題，國稅發(fā)【2009】31號文件的理念發(fā)生了重大變化：規(guī)定只要是簽訂了預(yù)售合同，都算是“銷售收入”，新31號文件通篇沒有出現(xiàn)“預(yù)售收入”字樣。而銷售收入是可以作為三項費用扣除基數(shù)的。（聯(lián)系國稅函【2008】875號文件：合同是否簽訂，是構(gòu)成企業(yè)所得稅收入的重要要件）4、關(guān)于申報表填列（做變通處理3種方法）第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入21第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入

總結(jié)：1、只要簽訂了預(yù)售合同就屬于銷售收入，因此可以作為三項費用的扣除基數(shù)。增加三項費用的扣除基數(shù)。2、達(dá)到了三個完工標(biāo)準(zhǔn)之一的，將未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入。3、完工年度，以前年度未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)而來的銷售收入，不能再次作為三項費用扣除基數(shù)。第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品收入22第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入（簡稱預(yù)售收入）（二）未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的范圍

1、預(yù)收賬款貸方發(fā)生額（常規(guī)科目）

2、定金、訂金、保證金、誠意金（其他應(yīng)付款二級科目）是否繳納企業(yè)所得稅？（1）2008年以前，因為稅法有預(yù)售收入的概念，所有的預(yù)收款項均作為預(yù)售收入，因此定金必須繳納企業(yè)所得稅，這也是稅務(wù)機關(guān)檢查重點。（2）2008年以后，如果收取的定金跨越年度，由于沒有簽訂預(yù)售合同，因此在收取定金當(dāng)年，要作為預(yù)收款項，不作為收入處理，并入以后年度的銷售收入或營業(yè)外收入。

例外：大地稅函【2009】77號文件第三條（違反上位法）（3）定金是否要繳納營業(yè)稅？什么時間繳納？（國稅函〔1995]156號文件第18條）

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入23第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入（簡稱預(yù)售收入）（二）未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的范圍

3、會員卡或會員費（1）2006年，山東某地產(chǎn)企業(yè)，搞所謂會員制售房，入會后繳納2萬元會費，以后可以抵頂房款?？偩终J(rèn)為，這種形式屬于變相的預(yù)售收入，應(yīng)當(dāng)征稅。江蘇鹽城會員卡收取訂金。

（2）2008年1月1日后，對于此類為購房而辦理的會員卡、會員費，是否需要繳納企業(yè)所得稅？

思考：免費贈送的服務(wù)卡，是否征收營業(yè)稅？《關(guān)于有價消費卡征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函【2004】1032號文件）

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入24第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入（簡稱預(yù)售收入）（二）未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的范圍

4、非法預(yù)售房屋未簽訂預(yù)售合同，是否計稅？如，某開發(fā)商為稅務(wù)局集資蓋房，已經(jīng)收取了90%的款項，但是未簽訂預(yù)售或者銷售合同，是否計稅呢？

（1）根據(jù)新31號文件第6條規(guī)定，簽訂合同后，才計稅。

（2）這里的合同，應(yīng)遵循“實質(zhì)重于形式”的原則，不局限于房管局制式的合同，只要有實質(zhì)上行使銷售合同意向的協(xié)議存在，則推定為銷售合同已經(jīng)簽訂。

例如：國稅函【2008】875號文件關(guān)于銷售收入的確認(rèn)條件。

不可能，非法預(yù)售就不繳稅。

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入25第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入（簡稱預(yù)售收入）（二）未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的范圍5、是借款合同，還是銷售合同？（實質(zhì)重于形式）假借借款的形式（實際案例）合同條款規(guī)定：①所借款項沒有利息；②借款只能用于樓盤建設(shè)；③借款人享受開盤價80%優(yōu)惠；④收款收據(jù)注明：購房集資款，并可以抵頂房款。因此，稽查認(rèn)定此項行為實質(zhì)上為銷售行為，應(yīng)繳納所得稅和營業(yè)稅。

交涉：

那么，房地產(chǎn)企業(yè)一定會找事務(wù)所或者律師來找稅務(wù)機關(guān)交涉，您會如何交涉呢？

一定會說：我這個收入不合法，怎么能征稅呢？第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入26第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（三）銷售收入不區(qū)分合法收入和非法收入。

企業(yè)一定會聲稱自己的預(yù)售是非法預(yù)售不能征稅。未取得預(yù)售許可證，就進(jìn)行預(yù)售是非法的。但是，稅務(wù)機關(guān)不是預(yù)售許可的主管機關(guān)，也不去分辨，總之只要取得收入就要納稅。

1、教育部門收取非法擇校費（財稅〔2006〕3號）

2、三陪小姐稅收

3、假按揭納稅。吹牛是否納稅呢？非法預(yù)售案例：2006年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查過程中，某地產(chǎn)公司將預(yù)收款項打入老板個人賬戶，再以個人借款方式，將款項轉(zhuǎn)入企業(yè)賬簿。其隱瞞非法預(yù)售收入的行為，稅務(wù)機關(guān)不坐視不理。

問：公司向老板借錢是否有稅收風(fēng)險呢？第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處27第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析專題一：老板向公司借錢有稅務(wù)風(fēng)險么？（表格文件）1、老板借給公司錢----對于稅務(wù)稽查來說關(guān)注：①非法預(yù)售的征兆。是不是非法預(yù)售款項，假借老板個人賬戶；②個人所得稅問題。如果排除第一種情況，是否有利息支出，企業(yè)有責(zé)任代扣代繳個人所得稅。③企業(yè)所得稅扣除存在不確定性。如果有利息支出發(fā)生，有可能在所得稅前不能得到有效的扣除。如大連規(guī)定；即使能扣除也將遭遇“資本弱化”調(diào)整問題。

大地稅函【2008】36號、冀地稅函【2009】18號、浙江省的匯繳問答等，總局的答復(fù)。2、根據(jù)財稅【2003】158號文件規(guī)定，一年內(nèi)不歸還又不用于企業(yè)經(jīng)營的，要根據(jù)股息紅利所得征收個人所得稅，財稅【2008】83號文件進(jìn)一步做了重申；②企業(yè)所得稅風(fēng)險：如果企業(yè)對老板不收取利息，將可能遭遇關(guān)聯(lián)方交易調(diào)整，繳納企業(yè)所得稅。

擴展到個人福利的個人所得稅處理。第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析專題一：老板向公司借錢有稅務(wù)28第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（四）產(chǎn)權(quán)調(diào)換的企業(yè)所得稅處理（拆一還一）國稅函〔2002〕172號（公允價值）案例：拆遷房的產(chǎn)權(quán)調(diào)換在預(yù)售階段是否按照全額計稅（稽查報告原文）？國稅發(fā)【2009】31號文件第7條

問題：營業(yè)稅如何繳納？（存在爭議）國稅函〔2007]768號

國稅函發(fā)【1995】549號文件個人認(rèn)為也是收付實現(xiàn)制，因為《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第28條規(guī)定：納稅人銷售不動產(chǎn)或者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，采取預(yù)收款方式，其納稅義務(wù)時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。而預(yù)售階段沒有明文規(guī)定要視同銷售。這個問題要同稅務(wù)機關(guān)溝通。（青地稅發(fā)【2002】123號）最近見過一個案子，以企業(yè)的意見勝利告終！

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處29第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（四）預(yù)計計稅毛利率的含義1、國稅發(fā)〔2003〕83號文件第二條表述為：利潤率（意味著什么？）

2、國稅發(fā)〔2006]31號文件表述為“預(yù)計計稅毛利率”3、國稅函【2008】299號文件表述為“預(yù)計利潤率”

4、國稅發(fā)【2009】31號文件：預(yù)計計稅毛利率。關(guān)鍵點：1、預(yù)售階段，是否允許扣除期間費用？2、預(yù)售階段是否允許扣除稅金及附加（包括預(yù)征的土地增值稅）？第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處30第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（四）預(yù)計計稅毛利率1、毛利率同利潤率的區(qū)別？（1)利潤＝銷售收入－銷售成本－期間費用－稅金及附加83號文件表述為利潤，理解為已經(jīng)扣除了費用和稅金，不能再次扣除。很多地方都是這樣理解的，包括北京地區(qū)。1000萬×15％＝150（萬）計稅（2)毛利＝銷售收入－銷售成本毛利是沒有扣除期間費用及稅金的，應(yīng)當(dāng)可以扣除。1000萬×15％－65.5－80＝4.5（萬）

兩者待遇顯然不同！31號文件明確了可以扣除相關(guān)的期間費用稅金及附加！第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處31第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題2、預(yù)售收入預(yù)繳申報表的填報。

假設(shè)某地產(chǎn)企業(yè)2008年第一季度取得了預(yù)售收入1000萬元，預(yù)計利潤率為20%，期間費用80萬元，營業(yè)稅金及附加為55.5萬，預(yù)繳的土地增值稅為10萬元，如何進(jìn)行預(yù)繳納稅申報？

（1）國稅函[2008]299號文件（2）預(yù)計利潤率的理解？（3）司長答疑（季度申報是否允許扣減稅金及附加？）

做錯賬目怎么樣？（大地稅函【2009】77號文件第三、四條）

（4）預(yù)售收入季度申報是否允許彌補以前年度虧損？（稅局逼我做假賬）

（5）國稅函【2008】635號文件：（四要素公式分析）思考：年末匯算清繳補稅好還是退稅好？

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處32第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題3、預(yù)售收入年度納稅申報表的填報。假設(shè)某地產(chǎn)企業(yè)2008年取得了預(yù)售收入1000萬元，當(dāng)年發(fā)生開發(fā)成本600萬元，期間費用80萬元，營業(yè)稅金及附加為55.5萬，預(yù)繳的土地增值稅為10萬元，如何進(jìn)行納稅申報？

（1）申報表第一行填列多少？（2）申報表第三行如何填報？（3）附表3第40行的填報。（納稅調(diào)減）

（3）附表3第52行應(yīng)當(dāng)如何填報？（納稅調(diào)增）

或者：大連市的填表方法（直接將納稅調(diào)減的65.5萬，作為調(diào)增200萬的抵減項，填入附表三第52行）

申報表是為政策服務(wù)的，無論如何填報只要符合稅收政策，能夠通過系統(tǒng)審核即可。

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處33第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（五）預(yù)計計稅毛利率4、外商投資企業(yè)是否允許扣除期間費用？國稅發(fā)〔2001〕142號文件第五條

93年以前，會計制度是全部成本法，就是企業(yè)全部發(fā)生的費用，全部都要分配到產(chǎn)品中去。93年會計制度改革后，改為制造成本法，期間費用是不需要分配的。外商投資企業(yè)的規(guī)定，實際上又回到全部成本法的老路上了！新所得稅法，將外資企業(yè)繳納辦法統(tǒng)一到31號文件的路子上來！第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處34第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（六）“項目清算”與“年度匯算”31號文件及新31號文件均將預(yù)售收入納稅表述為“應(yīng)納稅所得額”，意義重大，并且暗藏殺機。充分體現(xiàn)了同外商投資企業(yè)的區(qū)別。1、內(nèi)資所得稅是實際征收：用“應(yīng)納稅所得額”的稱呼，意味著內(nèi)資對地產(chǎn)預(yù)售收入征稅，是實際征收，而非預(yù)征。外資所得稅：預(yù)征。國稅發(fā)〔1995〕153號文件2、內(nèi)資所得稅無多退少補的過程。外資地產(chǎn)企業(yè)：對預(yù)征稅款“多退少補”3、內(nèi)資地產(chǎn)企業(yè)：強調(diào)了按年度核算。外資所得稅：按照項目核算，打破了企業(yè)所得稅按照年度核算的慣例。

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處35第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（六）計入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額4、內(nèi)資企業(yè)預(yù)售階段繳納的稅款，是否可以退稅？例如：某企業(yè)取得預(yù)售收入1000萬元，期間費用20萬，稅金及附加65.5萬，應(yīng)納稅所得額＝1000×20％－65.5－20＝114.5萬，繳稅：114.5×33％＝37.79（萬完工后：計算應(yīng)納稅所得額為－50萬，整體項目虧損。形成的虧損是不能退37.79萬預(yù)售收入稅款的。深一層次考慮：考慮土地增值稅清算稅款扣除的問題，目前是個難題！

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解析一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處36第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（五）預(yù)計計稅毛利率的確認(rèn)

項目預(yù)計計稅毛利率注意點經(jīng)濟適用房（增加：危改房、限價房）不低于3％必須附送：批準(zhǔn)文件。省會城市不低于15％項目所在地地級市不低于10％項目所在地其他地區(qū)不低于5％項目所在地第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處37第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題（六）預(yù)計計稅毛利率討論：新毛利率的實施，對地產(chǎn)企業(yè)有什么影響？1、2008年季度申報按照20%的預(yù)計計稅毛利率繳納稅款，如果當(dāng)年開發(fā)項目未完工，意味著年末將要退稅或者抵稅了。2、

在非省會城市、尤其是其他地區(qū)，在預(yù)售階段幾乎就繳納不了稅款了。預(yù)售收入的預(yù)計毛利只是遞減了營業(yè)稅金及期間費用對現(xiàn)房銷售收入的抵扣因素而已。3、部分省份對于“預(yù)計計稅毛利率”調(diào)低的規(guī)定，不允許2008年實施，而是遞延到2009年開始實施。例如：江蘇省國稅局的蘇國稅發(fā)【2009】79號文件。

此規(guī)定，對地產(chǎn)企業(yè)來說是實質(zhì)性利好消息。

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處38第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)四大收入解讀

二、未完工收入和完工收入的結(jié)轉(zhuǎn)第九條：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。（說明不是項目清算）

在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

（一）將未完工收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工收入

（二）將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本

（三）計算未完工收入的實際毛利額

（四）毛利額差額調(diào)整。第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)四大收入解讀二、未完工收入和完工收入的39第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀二、未完工收入和完工收入的結(jié)轉(zhuǎn)（一）通過年度納稅申報表填列。案例：

假設(shè)某地產(chǎn)企業(yè)2007年取得了預(yù)售收入1000萬元，當(dāng)年發(fā)生開發(fā)成本600萬元，該企業(yè)所在地區(qū)適用的預(yù)計計稅毛利率為20%，2007年開發(fā)產(chǎn)品未完工，當(dāng)年發(fā)生了期間費用合計40萬元，繳納營業(yè)稅金及附加55.5萬、預(yù)繳土地增值稅10萬元（合計65.5萬元）。2008年該開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)生期間費用40萬元，經(jīng)過計算計稅成本為600萬元。兩個年度分別如何進(jìn)行納稅申報？

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀二、未完工收入和完工收入的40第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀二、未完工收入和完工收入的結(jié)轉(zhuǎn)（一）實際填列申報表2006版預(yù)售加2008版現(xiàn)售。（因為今年結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)售收入以前年度是按照舊版申報表進(jìn)行填列的）1、未完工年度收入的確認(rèn)（2006版申報表）第一行：銷售收入附表四36行第八行：稅金及附加附表五17行（其他調(diào)減）第九行：期間費用第十四行：納稅調(diào)增第十五行：納稅調(diào)減調(diào)增：1000×20％×３３％＝200×３３％＝66（萬）調(diào)減：６５.５×３３％＝２１.６１５（萬）納稅調(diào)增涉及稅款=87.615（萬元）

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀二、未完工收入和完工收入的41第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀二、未完工收入和完工收入的結(jié)轉(zhuǎn)（一）實際填列申報表2、達(dá)到完工年度的報表填列（2008版申報表）第一行：銷售收入附表三52行第二行：銷售成本第三行：稅金及附加附表三40行第五行：管理費用第十四行：納稅調(diào)增第十五行：納稅調(diào)減納稅調(diào)增：65.5×２５％＝１６.３７５萬納稅調(diào)減：１０００×20％×２５％＝50萬納稅調(diào)整涉及稅款=66.375(萬元）第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀二、未完工收入和完工收入的42第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀二、未完工收入和完工收入的結(jié)轉(zhuǎn)（二）2007年同2008年稅率差是否需要退稅？1、稅率相同時：未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的稅款，并不是多交稅款，而只是提前繳稅。2、新企業(yè)所得稅法稅率的變動2007年納稅調(diào)增為（200-65.5)*33%=87.615(萬元）2008年納稅調(diào)增為（200-65.5)*25%=66.375（萬元）思考：經(jīng)濟特區(qū)的企業(yè)2007年稅率為15%，2008年的稅率為18%，如果2008年完工，是吃虧還是占了便宜？

理論基礎(chǔ)：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入，屬于實際的應(yīng)納稅所得額，而不是預(yù)繳稅款。

2、所有的時間性差異，都存在稅率變動是否進(jìn)行追溯調(diào)整的問題，而稅法的態(tài)度是一律不調(diào)整，房地產(chǎn)也不例外。第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀二、未完工收入和完工收入43第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀二、預(yù)售收入和實際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)（三）外資企業(yè)以前年度預(yù)售08結(jié)轉(zhuǎn)收入的銜接問題。第三十八條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理。

意味著外資企業(yè)預(yù)繳的稅款要換算為毛利，在附表三52行扣減。雖然外資企業(yè)以前年度實際繳納的是稅款，但是2008年度匯算清繳只能扣減毛利，而不能扣減稅款。

思考：外資企業(yè)以前年度的期間費用及稅金及附加如何處理？

蘇國稅發(fā)【2009】79號文件的處理模式，在2008年按照新稅法的扣除標(biāo)準(zhǔn)一次性扣除。

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀二、預(yù)售收入和實際銷售收入44第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀二、預(yù)售收入和實際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)（四）本年度預(yù)售收入是否需要在附表三52行調(diào)減？

問題：當(dāng)年預(yù)售收入季度預(yù)繳計算的毛利，如果當(dāng)年度完工，是否允許在附表三52行扣減計算的毛利？

總結(jié)：①以前年度預(yù)售收入確認(rèn)的毛利：附表三52行扣減②當(dāng)年預(yù)售收入確認(rèn)的毛利：主表34行扣減，減去的是稅款。

思考：原來外資的模式，實際上將年度預(yù)繳稅款，相當(dāng)于內(nèi)資的季度預(yù)繳了。

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀二、預(yù)售收入和實際銷售收入45第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀二、預(yù)售收入和實際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)（五）結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售收入的時機第三十五條開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。

思考1：及時性原則不是說當(dāng)月達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)月就要必須結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，而是必須在第二年匯算清繳結(jié)束前結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本。一般都要在會算期間再結(jié)轉(zhuǎn)。

思考2：那么企業(yè)愿意在那個季度結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本呢？

結(jié)論：那個季度都不好，只能做資產(chǎn)負(fù)債表日后事項。（大地稅函【2009】77號文件的規(guī)定，什么時間都沒有問題

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀二、預(yù)售收入和實際銷售收入46第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀二、預(yù)售收入和實際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)（五）什么時間將預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入比較合適？

第三十五條開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇某一時日作為計稅成本的結(jié)算時點，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。1、

如果第四季度結(jié)轉(zhuǎn)：（預(yù)繳申報表的填列）存在將去年的毛利重復(fù)繳納稅款，壓資金的情況。2、如果09年一季度結(jié)轉(zhuǎn)（預(yù)繳申報表的填列）依然存在這種情況。

3、將如何應(yīng)對呢？？？（關(guān)鍵點在預(yù)繳不調(diào)減）

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀二、預(yù)售收入和實際銷售收入47第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀二、預(yù)售收入和實際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)思考：房地產(chǎn)企業(yè)未完工收入也需要按照預(yù)計計稅毛利率繳稅，是否比別的企業(yè)多繳稅了？

如果不存在稅率差，那么房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入繳稅，只是時間差，在完工年度以前確認(rèn)的毛利都運用納稅調(diào)減，全部轉(zhuǎn)回，即：預(yù)售收入繳稅不影響稅款的入庫。

但是，當(dāng)計稅成本為900萬元時，情況發(fā)生了變化。

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀二、預(yù)售收入和實際銷售收入48第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀二、預(yù)售收入和實際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)（六）計稅成本為900萬時的分析1、以前年度繳納稅款：應(yīng)納稅所得額：1000×20%-65.5-40=94.5（萬元）

應(yīng)納稅款：94.5×33%=31.185（萬元）2、會計利潤=1000-900-65.5-40=-5.5（萬元）加：納稅調(diào)增65.5萬減：納稅調(diào)減200萬應(yīng)納稅所得額=-140（萬元）：可以用以后年度所得額彌補。3、整個項目匯總起來：1000-900-65.5-40-40=-45.5（萬元），即：整個項目虧損，但是虧損不能退稅（32.185萬），只能用以后年度盈利彌補。如果地產(chǎn)企業(yè)為項目公司，則只能自認(rèn)倒霉。

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀二、預(yù)售收入和實際銷售收入49第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀二、未完工收入和完工收入的結(jié)轉(zhuǎn)（七）專題：四種前期多繳稅款后期不能退稅的困擾

我國彌補虧損的規(guī)定。1、向后5年彌補，如果向前5年彌補就可以解決問題。2、世界各國的彌補方式。以下四種情況會引起前期多交稅款，以后年度不能退稅。A實際毛利率小于預(yù)計毛利率造成不能退稅。B土地增值稅清算款項無所得稅收入與之相匹配。C完工年度不能取得發(fā)票，造成以后年度無收入相配比。（國稅發(fā)【2009】31號文件第32條）D由于不允許預(yù)提配套設(shè)施成本，造成后續(xù)成本無收入配比。

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀二、未完工收入和完工收入的50第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題完工標(biāo)準(zhǔn)不但是預(yù)售收入轉(zhuǎn)化為銷售收入的分水嶺，也是開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本的分水嶺，意義重大。

完工標(biāo)準(zhǔn)的重要性（兩種原因）：

1、實際毛利率大于預(yù)計毛利率，可能導(dǎo)致補稅。2、完工后，稅務(wù)稽查風(fēng)險大大增加。完工前，稅務(wù)機關(guān)只查收入和期間費用，不會檢查開發(fā)成本。

案例：2007年專項檢查中，某企業(yè)開發(fā)的樓盤尚未完工，稽查人員檢查出有1000萬的假票，因此判定該企業(yè)多列成本1000萬元，補繳稅款330萬元。

稽查局的定性處理，是否準(zhǔn)確？應(yīng)當(dāng)如何處理？

在實務(wù)檢查中，區(qū)分完工樓盤和未完工樓盤，十分重要。

思考：稽查局查未完工樓盤和完工樓盤的區(qū)別？是否需要善意提醒稽查人員，查未完工樓盤，不要去查成本？第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題51第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題（一）完工開發(fā)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)第三條企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題52第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題（一）竣工證明是指“竣工驗收備案表”。案例：2007年在某地區(qū)進(jìn)行納稅檢查時，發(fā)現(xiàn)某開發(fā)企業(yè)在2006年12月31日做的竣工備案，因此判定該樓盤完工年度為2006年度。該企業(yè)仍然按照預(yù)售收入申報納稅。

經(jīng)過檢查開發(fā)成本，發(fā)現(xiàn)開發(fā)成本中有1500萬不符合規(guī)定的發(fā)票（10分鐘查出1500萬的方法），同收入綜合計算后，計算出該企業(yè)應(yīng)補稅600萬。

企業(yè)的應(yīng)對：1、認(rèn)為完工時間為12月31日，近似等于2007年，因此完工年度應(yīng)該算作2007年。（積極工作不見得是好事，方向不對，努力白費）

還有2008年底做竣工備案的，積極工作是為了多繳8%的稅款。2、企業(yè)律師提出，竣工證明材料并未報房管局備案，因此不算完工。

總局領(lǐng)導(dǎo)的解釋。第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題53第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

1、竣工備案和投入使用那個在先？為什么有了竣工備案標(biāo)準(zhǔn)，還要設(shè)立投入使用標(biāo)準(zhǔn)？

2、稅務(wù)稽查如何判定實際投入使用？什么是稽查證據(jù)？

拍照片？還是挨家挨戶敲門做詢問筆錄？（上海局的做法）

3、一棟樓有一套房子實際投入使用了，是否算作完工？完工標(biāo)準(zhǔn)針對的“成本對象”而不是整個項目。

4、稽查干部提出的問題。（30層樓已經(jīng)蓋了28層）5、引申：中紀(jì)委的累計折舊問題。（三）初始產(chǎn)權(quán)證明是指“大房產(chǎn)證”第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題54第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題（四）執(zhí)行完工標(biāo)準(zhǔn)的制度性保障有什么？☆計稅成本的核定權(quán)與稅務(wù)處罰權(quán)

問：在稽查過程中，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)已經(jīng)達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，卻未及時將預(yù)售收入確認(rèn)為銷售收入，未及時結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本，稅務(wù)機關(guān)將如何處理呢？

第三十五條開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，①主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，②并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。稽查局一般是匯算一遍，達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)由于發(fā)票取得不及時，而不去匯算的案例比比皆是！是違法情形中最多的一種類型。

第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)六大收入解讀三、完工標(biāo)準(zhǔn)問題55第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀四、代收款項的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，通常代有關(guān)部門向購房者收取煤氣（天然氣）集資費、暖氣集資費、有線電視初裝費、電話初裝費、辦證費（房屋交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)登記費、他項權(quán)利登記費、權(quán)證工本費、契稅、商品房購銷合同印花稅、房屋所有權(quán)證印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。1、

這些代收費用開發(fā)商有利潤么？

2、那么是否需要繳納①營業(yè)稅

②企業(yè)所得稅

③土地增值稅呢？

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀四、代收款項的稅務(wù)處理56第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀四、代收款項的稅務(wù)處理

（一）營業(yè)稅原則上代收費用應(yīng)當(dāng)作為價外費用繳納營業(yè)稅,而不去區(qū)分是否開票或納入房價內(nèi)。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。（新舊條例無差別）

舊《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十四條（2009年1月1日前適用）條例第五條所稱價外費用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。

凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀四、代收款項的稅務(wù)處理57第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀四、代收款項的稅務(wù)處理

（一）營業(yè)稅<關(guān)于營業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的補充通知>（新地稅發(fā)〔2003〕132號）二、關(guān)于營業(yè)額問題（一）從事物業(yè)管理的單位，以全部收入減除代收的水費、電費、暖氣費、天燃管道集資費、天然氣費、有線電視收視費、房租費的余額為營業(yè)額，末列舉的代收費不得扣減。從事物業(yè)管理的單位必須單獨領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照且獨立進(jìn)行財務(wù)核算。（七）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)，以全部銷售額減除①代收的契稅、②辦理住房按揭手續(xù)時代收的抵押登記費、③公證費、④保險費后的余額為銷售額，未列舉的代收款項一律并入不動產(chǎn)銷售收入全額征收營業(yè)稅。第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀四、代收款項的稅務(wù)處理58第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀代收費用征收營業(yè)稅問題的通知新地稅函〔2008〕473號

伊犁哈薩克自治州地方稅務(wù)局，各地、州、市地方稅務(wù)局，自治區(qū)地方稅務(wù)局直屬征收局、稽查局:

近期，系統(tǒng)內(nèi)部分單位反映要求，對房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中向購買房產(chǎn)的住戶代燃?xì)夤臼杖〉娜細(xì)馊霊糍M和代廣電網(wǎng)絡(luò)公司收取的有線電視初裝費，是否可以在銷售收入中扣減的問題，請區(qū)局予以明確。經(jīng)研究，現(xiàn)就有關(guān)問題明確如下：

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀59第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀

根據(jù)《關(guān)于營業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的補充通知》（新地稅發(fā)[2003]132號文）第二條第一款規(guī)定對“從事物業(yè)管理的單位，以全部收入減除代收的水費、電費、暖氣費、天然管道集資費、天然氣費、有線電視收視費、房租費的余額為營業(yè)稅，未列舉的代收費不得扣減”。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中向購買房產(chǎn)住戶代收的燃?xì)鈶糍M及有線電視初裝費不在列舉范圍之內(nèi)，按規(guī)定不得從銷售收入中扣除，但考慮到房地產(chǎn)企業(yè)在代收上述兩項費用時并未加收任何費用，并且是以燃?xì)夤炯皬V電網(wǎng)絡(luò)公司的名義開具的票據(jù)，其性質(zhì)與列舉的各項代收費用類似，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中向購買房產(chǎn)住戶代燃?xì)夤臼杖〉娜細(xì)馊霊糍M及廣電網(wǎng)絡(luò)公司收取的有線電視初裝費可以比照新地稅發(fā)[2003]132號文件中的有關(guān)規(guī)定，允許從銷售收入中扣減，請轉(zhuǎn)屬遵照執(zhí)行。第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀根據(jù)《關(guān)60第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀案例：經(jīng)查甲公司“其他應(yīng)付款”賬戶，該公司2003至2005年在銷售商品房時向客戶收取住房專項維修基金、管道燃?xì)獬跹b費、有線電視初裝費等2200萬元，未按稅法規(guī)定申報納稅。其中專項維修基金700萬元符合國稅發(fā)[2004]69號文件規(guī)定，不計征營業(yè)稅，其余1500萬元未按稅法規(guī)定申報納稅。

處理決定：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第二條、四條及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十四條的規(guī)定，追繳該公司代收款項營業(yè)稅及附加，并加收滯納金。因代收款項票據(jù)由委托方開具，根據(jù)31號文的規(guī)定，此代收代付款項不并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀案例：經(jīng)查甲61第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀四、代收款項的稅務(wù)處理

（一）營業(yè)稅（新政策及變化）（營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十三條）

條例第五條所稱價外費用，包括手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、罰息、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、待墊款項以及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金和行政事業(yè)性收費：1、由國務(wù)院或者省級政府批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費。2、收取時開具省級以上部門印制的財政票據(jù)。3、所收款項全額上繳財政。

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀四、代收款項的稅務(wù)處理62第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀

四、代收款項的稅務(wù)處理

（一）營業(yè)稅原則上代收費用應(yīng)當(dāng)作為價外費用繳納營業(yè)稅,而不去區(qū)分是否開票或納入房價內(nèi).（1）代收的維修基金征收營業(yè)稅么？（國稅發(fā)[2004]69號）（2）代收的契稅和印花稅是否繳納營業(yè)稅？（財稅[2008]137號）（3）開發(fā)企業(yè)如何規(guī)避對代收費用交納營業(yè)稅？

①國稅發(fā)〔1995]76號（從代理業(yè)講起）②國稅發(fā)[1998]217號（建設(shè)部和總局協(xié)調(diào)的結(jié)果）③財稅[2003]16號文件第三條第十九款

④國稅函〔2007]908號（差額征稅）

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀四、代收款項的稅務(wù)處理63第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀四、代收款項的稅務(wù)處理（二）企業(yè)所得稅

第五條

開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，①凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；②未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門收取、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。

第十六條企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。

收支兩條線的原則：不影響稅款本身，影響所得稅款的利息。

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀四、代收款項的稅務(wù)處理64第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀

四、代收款項的稅務(wù)處理（二）企業(yè)所得稅是否將代收費用納入所得稅收入，未作統(tǒng)一要求，要根據(jù)開發(fā)商是否對代收費用開票或納入房價內(nèi)而定。代收費用無論是否作為收入都不影響所得稅，只是影響所得稅款的利息。有關(guān)部門對開發(fā)商開票，開發(fā)商對業(yè)戶開票，或者開發(fā)商在賬目上體現(xiàn)利潤差價。這種情況下，收取的代收費用要記作收入，當(dāng)向有關(guān)部門繳納時，可以作為成本費用扣除。1、無論如何操作不影響所得稅款本身。2、可能影響所得稅款的利息。

3、好處在于如果納入收入可作為三項費用的扣除基數(shù)

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀四、代收款項的稅務(wù)處理65第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀四、代收款項的稅務(wù)處理

（三）土地增值稅財稅[1995]48號文件第六條、國稅發(fā)【2009】91號的規(guī)定。（四）代收費用的總結(jié)對代收款項的總結(jié)代收費用稅收待遇分析表：比較各個稅種不同處理方式1、營業(yè)稅（非行政事業(yè)性收費的營業(yè)稅問題）2、企業(yè)所得稅（三項費用扣除基數(shù)問題）3、土地增值稅（不允許做加計基數(shù)）

個人觀點：傾向于做代理業(yè)，規(guī)避營業(yè)稅，不去考慮企業(yè)所得稅三項費用基數(shù)問題。以避免麻煩。

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀四、代收款項的稅務(wù)處理66第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀五、銷售收入的確認(rèn)原則（一）企業(yè)

銷售商品同時滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實現(xiàn)：（結(jié)合國稅函[2008]875號文件）

1.商品銷售合同已經(jīng)簽訂

，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)（一）一次性全額收款方式采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀五、銷售收入的確認(rèn)原則67第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀

五、銷售收入的確認(rèn)原則（二）分期收款方式（新會計準(zhǔn)則的納稅調(diào)整問題）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，①應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。②付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。1、注意收入同成本要配比。（收入分期，成本不能按全部）

2、現(xiàn)實生活中有傻傻的，提前付款的情況么？（凡事不符合常理，背后必有問題）“躲貓貓事件”。。。3、新所得稅法的規(guī)定（實施條例第23條第一款），沒有提到提前付款的情形如何處理。實施條例23條：以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)；

如果企業(yè)采取企業(yè)會計制度，則稅收同會計無差異；如果采用會計準(zhǔn)則，則存在會計同稅收的差異。

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀五、銷售收入的確認(rèn)原則68第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀

五、銷售收入的確認(rèn)原則（二）分期收款方式（新會計準(zhǔn)則的納稅調(diào)整問題）某企業(yè)采取分期收款方式銷售商品，商品價值為250萬元，對方可以分3年交付價款，每年100萬元。(讀懂申報表的知識）則：借：長期應(yīng)收款300萬貸：主營業(yè)務(wù)收入250萬未確認(rèn)融資費用50萬借：主營業(yè)務(wù)成本210萬貸：庫存商品210萬借：未確認(rèn)融資費用20萬貸：財務(wù)費用20萬此時第一年應(yīng)當(dāng)調(diào)整如下：第5行，調(diào)減收入150萬，第40行調(diào)增140萬元（即調(diào)減140萬成本），第36行，調(diào)減未確認(rèn)融資收益20萬元。申報表中未涉及分期收款的成本問題。以上3個步驟，就完成了調(diào)整。

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀五、銷售收入的確認(rèn)原則69第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀

五、銷售收入的確認(rèn)原則（三）銀行按揭方式（兩個條款）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其①首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，②余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀五、銷售收入的確認(rèn)原則70第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀

五、銷售收入的確認(rèn)原則（三）銀行按揭方式（也存在會計同稅收的差異）1、首付款和按揭款確認(rèn)收入時間的不一致，如何解決其銷售成本的分?jǐn)倖栴}？2、按揭保證金是否允許在按揭收入中扣減？（次貸危機）（國稅函發(fā)【2007】1272號文件）3、關(guān)于銀行按揭款項的稽查（1）偽造銀行按揭合同案例（別墅和住宅賣一樣的價錢）（2）假按揭案例（建設(shè)銀行假按揭事件、森豪假按揭事件）問：假按揭在稅收上如何處理呢？（疑難解答）

稅收不區(qū)分合法收入與非法收入，一律納稅。

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀五、銷售收入的確認(rèn)原則71第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀五、銷售收入的確認(rèn)原則（三）銀行按揭方式專題：假按揭的稅務(wù)處理1、假按揭的特征（1）購房人員能在工資表中看到（本企業(yè)人員）（2）內(nèi)部人員買房不便宜，反而貴。（3）將按揭銷售收入計入短期借款，混同融資行為。（4）財務(wù)費用中列支個人按揭利息。（5）企業(yè)代替?zhèn)€人還按揭款項，計入其他應(yīng)收款。（6）房子沒有賣出去前的租金，沖銷個人應(yīng)收款。2、稽查查到以后的交涉。（不要輕言放棄，作退房處理）利用銀行和稅務(wù)信息的不對稱，爭取“實質(zhì)重于形式”。第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀五、銷售收入的確認(rèn)原則72第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀五、銷售收入的確認(rèn)原則（四）委托銷售方式（傭金問題）向海外支付傭金

1、境外支付傭金（國稅發(fā)[1999]242號）2、第二十條企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構(gòu)的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實扣除。

思考：向海外支付傭金，是否代扣代繳營業(yè)稅及預(yù)提所得稅？第四條條例第一條所稱在中華人民共和國境內(nèi)(以下簡稱境內(nèi))提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指：

(一)提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個人在境內(nèi)；

“收入來源地原則”+“勞務(wù)發(fā)生地原則”

第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀五、銷售收入的確認(rèn)原則73第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀五、銷售收入的確認(rèn)原則（四）委托銷售方式（財稅[2009]29號文件）1、必須是支付給具有合法經(jīng)營資格的中介服務(wù)企業(yè)或個人。2、必須同具有合法經(jīng)營資格的中介服務(wù)企業(yè)或個人簽訂了代辦合同和協(xié)議。3、支付給單位的款項，必須是通過銀行轉(zhuǎn)賬。4、無論支付給單位還是個人，其支付金額均不得超過服務(wù)合同或協(xié)議金額的5%。5、傭金和手續(xù)費是支付給交易雙方以外的中介機構(gòu)或個人（第三方），而不包括交易雙方、代理人、代表人之間支付的款項，防止將返利、回扣混同手續(xù)費和傭金。（反腐敗措施）6、強調(diào)收支兩條線的原則，做為銷售方支付的手續(xù)費不能作扣服務(wù)金額；做為購買方支付的傭金和手續(xù)費不能直接扣除，而是做為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)。7、依法取得合法真實憑證。8、文件執(zhí)行時間：2008年1月1日。第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀五、銷售收入的確認(rèn)原則74第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀五、銷售收入的確認(rèn)原則（四）委托銷售方式（銷售方式）1、支付手續(xù)費方式（1）多支付傭金（隱瞞收入）；案例：以傭金推算收入。詢問筆錄的技巧。（2）不支付傭金（以房降價差價抵債）2、視同買斷方式3、超基價分成方式4、包銷方式體現(xiàn)原則：“收支兩條線”、“國家不承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險”問題：包銷方式的營業(yè)稅應(yīng)當(dāng)如何繳納？國稅函發(fā)【1996】684號文件第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀五、銷售收入的確認(rèn)原則75第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀五、銷售收入的確認(rèn)原則（五）專題：關(guān)于土地及不動產(chǎn)差額征收問題(見總結(jié)的表格）財稅[2003]16號文件第三條第19款：1、差額征稅基本規(guī)定。（財稅【2003】16號文件）2、上一個環(huán)節(jié)沒有征稅，是否可以差額征收？（國稅函[2005]83號）3、扣稅憑證問題。（16號文件第五條、新實施細(xì)則第19條、國稅函[2005]77號）4、房地產(chǎn)業(yè)購進(jìn)土地，銷售房屋是否能夠差額征收？（平行和交叉）5、轉(zhuǎn)讓在建工程的營業(yè)稅規(guī)定（16號文件第二條第7款）2009年全國稽查考試試題答案。6、轉(zhuǎn)讓在建工程的土地增值稅規(guī)定（國稅發(fā)[2007]132號文件第38條）7、將土地歸還政府的行為（國稅函【2008】277號，操縱政府）第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀五、銷售收入的確認(rèn)原則76第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀五、銷售收入的確認(rèn)原則專題：關(guān)于土地及不動產(chǎn)差額征收問題(見總結(jié)的表格

2005年，某企業(yè)以5000萬元價格購入已完成土地開發(fā)并進(jìn)入施工階段的在建項目，完工后以8000萬元售出，該項目營業(yè)稅的計稅依據(jù)是（

）萬元。

A．8000

B．3000

C．13000

D．5000

答案：財稅[2003]16號中的關(guān)于適用稅目問題的解釋規(guī)定：只要購入完成土地開發(fā)并進(jìn)入施工階段的，就按銷售不動產(chǎn)征稅，那么購入者在完成后續(xù)開發(fā)后銷售，同一稅目的情況下，就可抵購入價，就余額繳交營業(yè)稅。第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀五、銷售收入的確認(rèn)原則77第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六大收入解讀六、預(yù)租及租金收入新文件第10條：開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費用同時按租金支出進(jìn)行稅前扣除。

（一）預(yù)售收入納所得稅么？

預(yù)租收入納所得稅么？（二）預(yù)租收入是否繳納營業(yè)稅？1、16號文件第5條2、新實施細(xì)則