房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告地產(chǎn)業(yè)

第第頁共15頁第第11頁共15 頁活動(dòng)站。規(guī)劃體育設(shè)施用地112萬平方米，占規(guī)劃建設(shè)用地的0.7%，人均建設(shè)用地飛&2平方米。在河洑片區(qū)中心規(guī)劃大型體育館用地；規(guī)劃的9個(gè)片區(qū)中，在除德山東片區(qū)外的其他8個(gè)片區(qū)中心安排體育設(shè)施用地，設(shè)置小型專業(yè)館。加強(qiáng)社區(qū)級體育設(shè)施建設(shè)，按居住人口比例增加體育場地和體育健身設(shè)施。規(guī)劃醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地128萬平方米，占規(guī)劃建設(shè)用地的0.8%，人均用地0.82平方米。保留原有醫(yī)院，規(guī)劃在除江北中心區(qū)（已滿足）外的其他8個(gè)片區(qū)中新設(shè)綜合性醫(yī)院。規(guī)劃教育科研用地584萬平方米，占城市建設(shè)用地的3.7%，人均建設(shè)用地3.76平方米。按照集中與分散相結(jié)合的原則，在河洑片區(qū)內(nèi)集中建設(shè)市級文教中心，在市級教育中心內(nèi)部設(shè)置綜合學(xué)生活動(dòng)中心，包括中心圖書館、體育館、學(xué)生活動(dòng)中心。規(guī)劃工業(yè)用地2300萬平方米，占城市建設(shè)用地的14.4%,人均建設(shè)用地14.84平方米。引導(dǎo)工業(yè)項(xiàng)目向德山開發(fā)區(qū)集中；對于沅江以北的工業(yè)用地，采取控制和置換的原則，堅(jiān)決取締污染重、效益低的工業(yè)項(xiàng)目；江南城區(qū)適當(dāng)控制工業(yè)項(xiàng)目發(fā)展，工業(yè)項(xiàng)目選址限制在片區(qū)的東南，玉霞路沿線。 德山南片區(qū)主要承接長三角和珠三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)梯度專業(yè)，以發(fā)展裝備制造業(yè)為主；德山東片區(qū)已有企業(yè)污染較重，建議未來有污染項(xiàng)目向本地區(qū)聚集；對德山中心區(qū)中已經(jīng)停產(chǎn)破產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)進(jìn)行資產(chǎn)和用地的清理整頓， 騰退可開發(fā)用地。規(guī)劃倉儲(chǔ)用地302萬平方米，占城市建設(shè)用地的1.9%，人均建設(shè)用地1.95平方米。保留常德鐵路東站的倉儲(chǔ)用地和位于德山中心區(qū)的國家糧庫； 新規(guī)劃倉儲(chǔ)用地集中在德山南區(qū)、火車站火車站兩側(cè)、常德東站周邊。遷移德山中心區(qū)沅江沿岸的油庫，向東至望江路北側(cè)、沅江五橋西側(cè)地塊，與其它城市建設(shè)用地進(jìn)行安全隔離。規(guī)劃 2個(gè)物流園：常德綜合物流園和德山物流園。規(guī)劃6個(gè)物流中心：柳葉湖物流中心、丹溪路物流中心、常德東站物流中心、橋南物流中心、德山火車站物流中心和德山南部物流中心。規(guī)劃形成“一帶三核心多節(jié)點(diǎn)”的綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。一帶：沅江綠色生態(tài)帶。三核心：充分利用自然條件，在三個(gè)城區(qū)分別規(guī)劃大型生態(tài)公園，構(gòu)成三個(gè)城區(qū)的生態(tài)核心。這三個(gè)核心分別是：江北城區(qū)的柳葉湖，江南城區(qū)的赤灣湖公園，德山城區(qū)的德山公園。多節(jié)點(diǎn)：利用河流水系的地形地貌特征，和城市景觀構(gòu)筑的需要，形成多個(gè)綠化節(jié)點(diǎn)，其屬性為城市公共綠地。 規(guī)劃公共綠地1938萬平方米，人均12.50平方米。規(guī)劃7個(gè)市級公園，15個(gè)區(qū)級公園。沿高速公路兩側(cè)各設(shè)置30米的防護(hù)綠地；沿鐵路兩側(cè)各設(shè)置15米的防護(hù)綠地；110kv輸電線單側(cè)防護(hù)綠帶不少于10米，220kv輸電線單側(cè)防護(hù)綠帶不少于20米，500kv輸電線單側(cè)防護(hù)綠帶不少于35米。提出新“三山三水”的城市自然山水景觀格局： “三山”指注重沅江江北城區(qū)：規(guī)劃江北城區(qū)從沅江三橋結(jié)合雕塑和小品設(shè)計(jì)形成城市公園、城太陽山系、德山山系和“大河洑山”，“三水”指外江、內(nèi)河和內(nèi)湖。新“三山三水”環(huán)抱在三個(gè)城區(qū)周邊，滲透于城區(qū)之內(nèi)，形成了內(nèi)外交融的城市生態(tài)景觀網(wǎng)絡(luò)。一江兩岸的生活岸線規(guī)劃，形成沅江沿江風(fēng)光帶。到沅江一橋?yàn)樯畎毒€，延續(xù)詩墻公園建設(shè)模式，注重沅江江北城區(qū)：規(guī)劃江北城區(qū)從沅江三橋結(jié)合雕塑和小品設(shè)計(jì)形成城市公園、城市廣場。江南城區(qū)：沿沅江應(yīng)以相對自然的岸線處理為主，沅江大堤以自然綠坡的方式’"建設(shè)，與沅江北岸形成一自然一人文的兩岸風(fēng)光。重點(diǎn)地區(qū)建設(shè)城市廣場，結(jié)合批發(fā)市場建設(shè)，形成人性化的商業(yè)休憩空間。德山城區(qū)：在孤峰塔到沅江二橋段規(guī)劃為生活岸線，對現(xiàn)有的工業(yè)用地進(jìn)行騰退改造。嚴(yán)格控制德山城區(qū)的沅江沿岸線建筑高度，突出孤峰塔的景觀地標(biāo)地位。在城區(qū)內(nèi)部，選取與自然景觀借景條件較好地段和城市建設(shè)重點(diǎn)地區(qū)形成重要城市景觀節(jié)點(diǎn)，其中包括新河渠節(jié)點(diǎn)、占天湖旅游會(huì)展中心節(jié)點(diǎn)、三河交匯節(jié)點(diǎn)、東江馬家吉(yue)河灣節(jié)點(diǎn)、孤峰塔節(jié)點(diǎn)、德山南片區(qū)公園節(jié)點(diǎn)。常德城區(qū)房產(chǎn)狀況從9.29二次調(diào)控時(shí)出臺(tái)的“新五條”和“限購令”后，全國主要城市的樓盤交易量下降達(dá)20%以上。但是各地的限購令即將于12月31號(hào)到期，有點(diǎn)像樓市的冬天。但是對于常德這個(gè)三線城市來說，國家出臺(tái)的部分政策并沒有影響到常德樓市。 常德的開發(fā)商去年始終在春天里，雖然全國各大城市的房價(jià)是降聲一片， 但常德目前的房地產(chǎn)卻是幾近瘋狂：新開樓盤二期相對一期價(jià)格飛漲，各個(gè)樓盤尾盤則在 11月份全體漲價(jià)。市城區(qū)成交商品房開發(fā)用地1544畝,成交金額達(dá)到30億。在物價(jià)天天漲工資不見漲的埋怨聲中， 常德房價(jià)隨著物價(jià)瘋狂飚升。4500左右。商鋪在7萬-3萬我從步行街的水星樓，金鉆廣場調(diào)查到，住宅均價(jià)達(dá)到不等，2010年12月，長沙新建的商品房成交均價(jià)突破6000元/平方米，常德新盤價(jià)格也直奔4500左右。商鋪在7萬-3萬■類別最奇階撮倨餡覽Iff土地年喂交房時(shí)司巻一■3500聽50TO五1】年陰忙移上譯沖高層420035003V5ttTO￡011氟月帶3600TO￡011年￡月首忖七《高層330?JTtJO3tOC40所乘1戶翌愉格高層釗&0JTOOJtecTO￡皿申期W1；澤所婭戶S忻格2E平6423TO4⑷3T2O3tecTO2Q1Q申明370]33003E3￡40知t尚《小肓層輻262709355T窗*a上存H計(jì)開筮1和?月上勺灣昌花苑高層300032003500TO剜丄年總月1鑒W東妄■田曙鎂排別墾3TOD3E0ft11TO己芟房r待花園多M血QIT(Jla?1!小韻340]27tlO3C501TOaoio^tM上東wr期3T5032SO40硒勒戀 11 霍弼￡i70-期已r房只有匡￡4鑿鬲屋430035D03900TO2012年胡a層420033003750TO2（111年的月■t粘上禪御和園二期書展33W測0310CTO■tf喘上浮翦融 1f力、蠱層4200375039751TO羽11年直月愉fi上#高農(nóng)蘭套崖￡4.乩irH3J0Oisa劉10年汕月3」DO聲平2280e樓35&]3価3'5C1 4&小肓層300333003E0C75金^me扌'0層多杲3B0]33S0aeoc40IV葉糊區(qū)金鳳憐1 吝層2S002&0O2660TO已交房g式213070已芟房水岸看天高區(qū)330]3000315060都分已丈懇星語林?汀閉湖畔3甫業(yè)衝/高g37003280350CTO2010 年11月數(shù)據(jù)表四A常德市老城區(qū)目前在售樓盤7個(gè)，均價(jià)為3715元/山2,最高價(jià)是水榭花城和香格里拉領(lǐng)域均價(jià)3880元/（4.9米高小復(fù)式不列入?yún)⒖季鶅r(jià)），最低價(jià)芙蓉尚城價(jià)格3250/mS顯示常德市老城區(qū)的房價(jià)已經(jīng)起價(jià)3200元/m?以上，即將站上4000元/m?的臺(tái)階，同時(shí)說明，在常德市購房，公園板塊、學(xué)區(qū)房板塊以后仍然是未來常德市購房的熱點(diǎn)板塊B常德市城東區(qū)目前在售樓盤3個(gè)，均價(jià)為3333元/m,最高價(jià)是紫氣東來?明居別墅均價(jià)3500元/m?,最低價(jià)廣德花園均價(jià)3050元/mS常德城東區(qū)11月份依然是老樓盤支撐大局，相當(dāng)房源供應(yīng)量偏少，而且房源戶型可以選擇的不多，基本上是收尾工程。而唯一在這個(gè)月開始選房的上東曼城二期， 因?yàn)殚_發(fā)商提前保留房源，引起VIP客戶的極大不滿，上東曼城營銷中心被砸，開發(fā)商只好推遲選房時(shí)間，保證通過 80%以上的房源才平息風(fēng)暴，多層、小戶型、可以按揭的房源在常德市果然是一房難求！C常德市城西區(qū)目前在售樓盤4個(gè)，均價(jià)為3545元/m2,最高價(jià)錦安嘉苑均價(jià)3900元/m,最低價(jià)創(chuàng)鼎御和園均價(jià)3100元/m。常德市城西區(qū)11月份除了老盤西城水戀之外，密\“其他三個(gè)樓盤價(jià)格均有上浮，御和園開盤僅僅兩個(gè)月，均價(jià)就從2850元/山2上漲到二次開盤的3100元/m'。D常德市城北火車站區(qū)域11月份區(qū)目前在售樓盤6個(gè)，均價(jià)為3505元/m,最高價(jià)芙蓉盛世均價(jià)3975/m。最低均價(jià)凱特國際3350/m（尾盤未算）。隨時(shí)常德市政府新行政中心的規(guī)劃，武陵區(qū)政府周圍聚集了丁玲公園、白馬湖公園、白馬湖中學(xué)、三館三中心，加上常德市行政單位辦公新址的陸續(xù)搬遷， 常德市交通局、常德市檢察院、常德市稅務(wù)局、常德市公安局、常德市中級法院、403地質(zhì)隊(duì)等等的建設(shè)，拉升了本區(qū)域的房價(jià)；隨著朗州北路的延伸開發(fā)，通往沾天湖和花山的規(guī)劃新市政府的道路沿線， 因?yàn)槌５率斜辈啃鲁堑囊?guī)劃，常德大劇院、常德金融一條街、體育生態(tài)園、天利桃花源高爾夫別墅的建設(shè)和建成，這個(gè)板塊以后肯定是常德市房地產(chǎn)開發(fā)最大的熱土地。F常德市柳葉湖區(qū)域11月份在銷售樓盤三個(gè)，均價(jià)3110元/m,新開盤的柳葉湖汽車站二期也是開盤均價(jià)3300元/m,剛剛開盤兩個(gè)月，均價(jià)上漲到3500元/m,變化巨大，可以預(yù)計(jì)，隨著常德偉星置業(yè)500畝地王的即將開工，常德市政府下屬的常德市城市建設(shè)投資公司和經(jīng)濟(jì)建設(shè)投資公司的大開發(fā)布局，柳葉湖和常德市城北區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)步伐大步向前。從上我們看到常德曾出現(xiàn)無房可買，房價(jià)將突破4000元/平方米已成為常德樓市的寫昭八、、常德政府在2010年市城區(qū)投放商品房72.07萬，同比下降27.19%,其中新投放商品住宅63.12萬平方米，同比下將20.65%,市場供應(yīng)量連續(xù)3年呈下降趨勢，市場供應(yīng)不足。2010年全年，市城區(qū)共銷售商品房108.52萬平方米，同比下降15.48%;銷售金額34.98億元，同比增長3.55%,市城區(qū)商品房成交均價(jià)為3223元/平方米，同比增長22.50%。2010年,全市城區(qū)國土部門共招拍掛房地產(chǎn)項(xiàng)目用地29宗（指實(shí)際用于商品房開發(fā)的用地，不含融資用地與其他用地）,成交27宗,成交面積1544畝,成交金額30.3億，均價(jià)為196萬元/畝。這些數(shù)據(jù)釋放給我們的信息：土地供應(yīng)不足，商品住宅開發(fā)量減，導(dǎo)致樓市供需失衡，房價(jià)快速上漲。常德周邊的城市房價(jià)都高于這座城市，對于常德市場來說非常有潛力可挖。綜上所述：常德從城市化的角度，“北新城、南浦東、東西帶狀發(fā)展