房屋維修管理2

第3章房屋及設(shè)施設(shè)備管理

房屋及設(shè)施設(shè)備管理是指物業(yè)管理企業(yè)通過掌握房屋與設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量狀況和運(yùn)行狀況，對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)或維修施工，以保證房屋及設(shè)施設(shè)備的安全、正常使用。

3．1房屋維修管理房屋維修管理是指對(duì)已建成的房屋進(jìn)行小修、中修、大修、翻修以及綜合維修和日常維護(hù)保養(yǎng)，還包括對(duì)房屋完損等級(jí)的檢查與評(píng)定、不同等級(jí)房屋功能的改善更新改造。導(dǎo)致房屋損壞的原因很多，基本上可分為自然損壞和人為損壞兩類。自然損壞，如自然界的風(fēng)、霜、雨、雪及空氣中有害物質(zhì)的侵蝕，蟲害（如白蟻等），菌類（如霉菌）的作用均會(huì)造成房屋損壞。自然損壞的速度，除洪水、地震、臺(tái)風(fēng)等情況外，一般是緩慢的。人為損壞，如在房屋建造期間由于設(shè)計(jì)缺陷或施工質(zhì)量隱患，在房屋使用期間由于違規(guī)裝修、改造、搭建及不合理地改變房屋用途或維修保養(yǎng)不善，都會(huì)使房屋遭到損壞。房屋維修管理特點(diǎn)：維修的限制性獨(dú)特的技術(shù)性維修量大面廣、零星分散房屋維修管理的原則：服務(wù)至上區(qū)別對(duì)待愛護(hù)使用注意保養(yǎng)及時(shí)維修安全合理經(jīng)濟(jì)實(shí)用有償服務(wù)3．1．1房屋維修管理內(nèi)容

1．房屋質(zhì)量管理2．房屋維修計(jì)劃管理3．房屋維修施工管理4．房屋維修質(zhì)量管理5．房屋維修資料管理1．房屋質(zhì)量管理

房屋質(zhì)量管理是指定期和不定期對(duì)房屋的完損情況進(jìn)行檢查，評(píng)定房屋完損等級(jí)，隨時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對(duì)危險(xiǎn)房屋的鑒定，并確定解危方法等。

（1）房屋完損等級(jí)房屋完損等級(jí)是指對(duì)現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分等級(jí)，即劃分現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級(jí)。目前，房屋完損等級(jí)是以國(guó)家建設(shè)部門1985年制定并頒布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》為依據(jù)的，該標(biāo)準(zhǔn)將房屋完損等級(jí)分成五類。1）完好房

指正規(guī)房屋其結(jié)構(gòu)完好，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常，雖有陳舊現(xiàn)象或個(gè)別分項(xiàng)有允許值之內(nèi)的輕微損毀，但不影響居住安全和正常使用，經(jīng)過小修即可恢復(fù)的房屋。2）基本完完好房指房屋結(jié)結(jié)構(gòu)基本本完好牢牢固，少少量構(gòu)部部件有稍稍超允許許值的輕輕微損壞壞，但已已穩(wěn)定，，屋面或或板縫局局部滲漏漏，裝修修和設(shè)備備有個(gè)別別零部件件有影響響使用的的破損，，但通過過維修可可以恢復(fù)復(fù)使用功功能的房房屋。3）一般損損壞房指房屋局局部結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件有有變形、、裂縫、、腐蝕或或老化，，強(qiáng)度不不足，屋屋面或板板縫局部部漏雨，，裝修局局部有破破損，油油漆涂料料老化，，設(shè)備管管道不夠夠暢通，，水衛(wèi)電電、照明明、管線線等器具具和零部部件有部部分老化化、損壞壞和殘缺缺，需要要進(jìn)行中中修或局局部大修修的更換換部件的的房屋。。4）嚴(yán)重?fù)p損壞房指嚴(yán)重失失修的房房屋，部部分結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件有有明顯或或嚴(yán)重傾傾斜、開開裂、變變形或強(qiáng)強(qiáng)度不足足，個(gè)別別構(gòu)件已已處于危危險(xiǎn)狀態(tài)態(tài)，屋面面或板縫縫嚴(yán)重漏漏雨，設(shè)設(shè)備陳舊舊不齊全全，管道道嚴(yán)重堵堵塞，水水衛(wèi)電、、照明、、管線器器具和零零件殘缺缺及嚴(yán)重重毀損，，需要局局部整修修、更新新等大修修的房屋屋。5）危險(xiǎn)房指房屋承承重結(jié)構(gòu)構(gòu)己屬危危險(xiǎn)構(gòu)件件，主體體構(gòu)件強(qiáng)強(qiáng)度嚴(yán)重重不足，，穩(wěn)定性性很差，，喪失承承載能力力，隨時(shí)時(shí)有倒塌塌的可能能，采用用局部加加固的修修理仍不不能保證證安全的的房屋，，已喪失失維修價(jià)價(jià)值的房房屋，因因結(jié)構(gòu)嚴(yán)嚴(yán)重毀損損需要拆拆除、翻翻修的整整幢房屋屋。（2）房屋完損損等級(jí)的的評(píng)定1）房屋屋結(jié)構(gòu)的的分類。。房屋按按常用結(jié)結(jié)構(gòu)分成成下列幾幾類：①鋼筋混混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)。②混合結(jié)結(jié)構(gòu)。③磚木結(jié)結(jié)構(gòu)。④其他結(jié)結(jié)構(gòu)。2）房屋完損損標(biāo)準(zhǔn)的的項(xiàng)目劃劃分房屋的結(jié)結(jié)構(gòu)組成成部分分分為五個(gè)個(gè)分項(xiàng)：：基礎(chǔ)、、承重構(gòu)構(gòu)件，非非承重墻墻、屋面面和樓地地面；房屋的裝裝修組成成部分分分為五個(gè)個(gè)分項(xiàng)：：門窗、、外抹灰灰、內(nèi)抹抹灰、頂頂棚和細(xì)細(xì)木裝修修；房屋的設(shè)設(shè)備組成成部分分分為四個(gè)個(gè)分項(xiàng)：：水衛(wèi)、、電照、、暖氣及及特種設(shè)設(shè)備（如如消防栓栓、避雷雷針、電電梯等））。3）房屋完損損等級(jí)評(píng)評(píng)定方法法①鋼筋混混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)、混混合結(jié)構(gòu)構(gòu)、磚木木結(jié)構(gòu)房房屋完損損等級(jí)評(píng)評(píng)定方法法②其他結(jié)結(jié)構(gòu)房屋屋完損等等級(jí)評(píng)定定方法③危險(xiǎn)房房屋的鑒鑒定與處處理（3）房屋完完損等級(jí)級(jí)評(píng)定的的基本方方法房屋完損損等級(jí)評(píng)評(píng)定的基基本做法法可分為為定期和和不定期期兩類。。定期評(píng)定定一般是是每隔1～3年年（或按按各地規(guī)規(guī)定）對(duì)對(duì)所管房房屋進(jìn)行行一次全全面的逐逐幢完損損等級(jí)的的評(píng)定。。不定期評(píng)評(píng)定就是是不定期期地在某某個(gè)時(shí)間間內(nèi)對(duì)房房屋進(jìn)行行檢查，，評(píng)定完完損等級(jí)級(jí)。第一，根根據(jù)氣候候特征，，如雨季季、臺(tái)風(fēng)風(fēng)、暴風(fēng)風(fēng)雨、山山洪等來來臨前，，著重對(duì)對(duì)危險(xiǎn)房房屋、嚴(yán)嚴(yán)重?fù)p壞壞房和一一般損壞壞房等進(jìn)進(jìn)行檢查查評(píng)定完完損等級(jí)級(jí)；第二，房房屋經(jīng)過過中修、、大修、、翻修和和綜合維維修竣工工驗(yàn)收以以后，重重新評(píng)定定完損等等級(jí)；第三，接接管新建建房屋后后，要進(jìn)進(jìn)行完損損等級(jí)評(píng)評(píng)定。（4）房屋完損損等級(jí)評(píng)評(píng)定的要要求1）在評(píng)評(píng)定出結(jié)結(jié)構(gòu)、裝裝修、設(shè)設(shè)備等組組成部分分的各項(xiàng)項(xiàng)完損程程度的基基礎(chǔ)上，，要對(duì)整整棟房屋屋的完損損情況進(jìn)進(jìn)行綜合合評(píng)定。。2）要以以實(shí)際完完損程度度為依據(jù)據(jù)評(píng)定，，不能以以年代來來代替標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，也也不能以以原設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)代代替完損損等級(jí)。。3）要掌掌握好評(píng)評(píng)定等級(jí)級(jí)的決定定因素和和標(biāo)準(zhǔn)，，即認(rèn)真真對(duì)待結(jié)結(jié)構(gòu)部分分的完損損程度的的評(píng)定，，這是決決定房屋屋完損等等級(jí)的主主要條件件。4）評(píng)定定房屋完完損等級(jí)級(jí)時(shí)，若若超過規(guī)規(guī)定允許許的下降降分項(xiàng)的的范圍時(shí)時(shí)，整幢幢房屋完完損等級(jí)級(jí)可下降降一個(gè)等等級(jí)，但但不能下下降到危危險(xiǎn)房屋屋的等級(jí)級(jí)。5）評(píng)定定嚴(yán)重?fù)p損壞房屋屋時(shí)，結(jié)結(jié)構(gòu)、裝裝修、設(shè)設(shè)備等各各分項(xiàng)的的完損程程度不能能下降到到危險(xiǎn)房房屋的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。6）在評(píng)評(píng)定房屋屋完損等等級(jí)時(shí)，，對(duì)于重重要房屋屋或斷面面明顯不不足的構(gòu)構(gòu)件，必必要時(shí)要要經(jīng)過復(fù)復(fù)核或測(cè)測(cè)試才能能確定完完損程度度。2．房屋屋維修計(jì)計(jì)劃管理理物業(yè)管理理企業(yè)應(yīng)應(yīng)根據(jù)物物業(yè)轄區(qū)區(qū)內(nèi)房屋屋完損的的實(shí)際情情況以及及各類房房屋的建建筑、設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施的保保養(yǎng)、維維修、更更新周期期等制訂訂切實(shí)可可行的房房屋維修修計(jì)劃，，擬訂維維修方案案；有計(jì)計(jì)劃地組組織房屋屋按年輪輪修；分分配年度度維修資資金、審審核維修修方案和和工程預(yù)預(yù)決算。。3．房屋維修修施工管理房屋維修施工工管理就是指指按照一定施施工程序、施施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)要求，運(yùn)用用科學(xué)的方法法對(duì)房屋維修修施工過程中中的各項(xiàng)工作作進(jìn)行有效的的、科學(xué)的管管理。物業(yè)管理企業(yè)業(yè)的房屋維修修施工工程，，可以由自己己組織的維修修施工隊(duì)伍來來完成；也可可以通過招標(biāo)標(biāo)，將房屋維維修工程承包包給專業(yè)維修修施工隊(duì)伍來來完成。4．房屋維修修質(zhì)量管理物業(yè)管理企業(yè)業(yè)應(yīng)根據(jù)《城城市房屋修繕繕規(guī)定》、《《建設(shè)工程質(zhì)質(zhì)量管理?xiàng)l例例》及《房屋屋修繕工程質(zhì)質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定定標(biāo)準(zhǔn)》等，，強(qiáng)化維修工工程的質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督、檢查，，驗(yàn)收與評(píng)定定，完善維修修工程的質(zhì)量量保修制度等等。5．房屋維修修資料管理物業(yè)管理企業(yè)業(yè)在制定房屋屋維修計(jì)劃，，確定房屋維維修、改建等等方案，實(shí)施施房屋維修工工程時(shí)，不可可缺少的重要要依據(jù)是房屋屋建筑的檔案案資料。因此此，為了更好好地完成房屋屋維修任務(wù)，，加強(qiáng)房屋維維修管理，對(duì)對(duì)房屋維修過過程中產(chǎn)生的的檔案資料要要做好收集、、管理工作。。3．1．2房屋維修工程程分類1.小修工程程2.中修工程程3.大修工程程4.翻修工程程5.綜合維修修工程1．小修工程小修工程是指指為確保房屋屋正常使用，，對(duì)房屋使用用中的正常的的小損小壞進(jìn)進(jìn)行及時(shí)修復(fù)復(fù)，以保持房房屋原有完損損等級(jí)為目的的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)護(hù)工程。這種種工程用工少少、費(fèi)用少，，綜合平均費(fèi)費(fèi)用占房屋現(xiàn)現(xiàn)時(shí)總造價(jià)的的1％以下，，并具有很強(qiáng)強(qiáng)的服務(wù)性，，要求經(jīng)常持持續(xù)地進(jìn)行。。小修工程范圍圍主要包括：：（1）屋面筑筑漏（補(bǔ)漏））、修補(bǔ)屋面面、屋脊等。。（2）鋼、木木門窗的整修修、拆換五金金、配玻璃、、換紗窗、油油漆等。（3）修補(bǔ)樓樓地面面層，，抽換個(gè)別楞楞木等。（4）修補(bǔ)內(nèi)內(nèi)外墻、窗臺(tái)臺(tái)、腰線和抹抹灰等。（5）拆砌挖挖補(bǔ)局部墻體體、個(gè)別拱圈圈，拆換個(gè)別別過梁等。（6）抽換個(gè)個(gè)別楞條，接接換個(gè)別木梁梁、屋架、木木柱，修補(bǔ)木木樓梯等。（7）水衛(wèi)電電、暖氣等設(shè)設(shè)備的故障排排除及零部件件的修換等。。（8）下水管管道的疏通，，修補(bǔ)明溝、、散水、落水水管等。（9）房屋檢檢查發(fā)現(xiàn)的危危險(xiǎn)構(gòu)件的臨臨時(shí)加固、維維修等。物業(yè)管理企業(yè)業(yè)的房屋小修修養(yǎng)護(hù)工程項(xiàng)項(xiàng)目信息，主主要是通過房房屋維修管理理人員的走訪訪查房的定期期檢查和業(yè)主主（住戶）的的隨時(shí)報(bào)修這這兩個(gè)渠道來來收集取得的的。2．中修工程程中修工程是指指房屋少量主主體構(gòu)件已損損壞或不符合合建筑結(jié)構(gòu)的的要求，需要要牽動(dòng)或拆換換進(jìn)行局部維維修以保持房房屋原來的規(guī)規(guī)模和結(jié)構(gòu)的的工程。這類工程項(xiàng)目目較小而工程程量比較多，，有周期性，，適用于一般般損壞房屋，，其一次維修修費(fèi)用是該房房屋同類結(jié)構(gòu)構(gòu)新建造價(jià)的的20％以下下。經(jīng)過中修修后的房屋70％以上要要符合基本完完好房或完好好房的標(biāo)準(zhǔn)。。中修工程范圍圍主要包括：：（1）少量結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)件形成成危險(xiǎn)點(diǎn)的房房屋維修。（2）一般損損壞房屋的維維修，如整幢幢房屋的門窗窗整修，樓地地面、樓梯的的維修，抹灰灰修補(bǔ)，油漆漆保養(yǎng)，設(shè)備備管線的維修修和零配件的的更換等。（3）整幢房房屋的公用生生活設(shè)備的局局部更換、改改善或改裝、、新裝工程以以及單項(xiàng)目的的維修，如下下水道重做，，整幢房屋門門窗的油漆，，整幢房屋圍圍墻的拆砌等等。3．大修工程程大修工程是指指無倒塌或只只有局部倒塌塌危險(xiǎn)的房屋屋，其主體結(jié)結(jié)構(gòu)和公用生生活設(shè)備（包包括上、下水水通風(fēng)取暖等等）的大部分分已嚴(yán)重?fù)p壞壞，雖不需全全面拆除但必必須對(duì)它們進(jìn)進(jìn)行牽動(dòng)、拆拆換、改裝、、新裝，以保保證其基本完完好或完好的的工程。這類工程施工工地點(diǎn)集中、、項(xiàng)目齊全、、具有整體性性，適用于嚴(yán)嚴(yán)重?fù)p壞房，，其費(fèi)用是該該房屋同類結(jié)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)價(jià)的25％以以上。經(jīng)大修后的房房屋，一般都都要求達(dá)到基基本完好房或或完好房的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。大修工程范圍圍一般包括：：（1）修復(fù)嚴(yán)嚴(yán)重?fù)p壞的房房屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)的維修工程程。（2）對(duì)整幢幢房屋的公用用生活設(shè)備進(jìn)進(jìn)行管線更換換、改善或新新裝的工程。。（3）對(duì)房屋屋進(jìn)行局部改改建的工程。。（4）對(duì)房屋屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行專項(xiàng)抗震震加固的工程程。4．翻修工程程翻修工程是指指原來的房屋屋需要全部拆拆除，另行設(shè)設(shè)計(jì)，重新建建造或利用少少數(shù)主體構(gòu)件件在原地或移移動(dòng)后進(jìn)行更更新改造的工工程。這類工程一般般投資大、工工期長(zhǎng)。翻修后的房屋屋，一般必須須達(dá)到完好房房屋的標(biāo)準(zhǔn)。。翻修工程適用用范圍主要包包括：（1）房屋主主體結(jié)構(gòu)全部部或大部分損損壞，有倒塌塌危險(xiǎn)。（2）因自然然災(zāi)害破壞不不能再使用的的房屋。（3）地處陡陡峭易滑坡地地區(qū)的房屋或或低勢(shì)低洼長(zhǎng)長(zhǎng)期積水無法法排出地區(qū)的的房屋。（4）主體結(jié)結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋無修修繕價(jià)值的房房屋。（5）國(guó)家基基本建設(shè)規(guī)劃劃范圍內(nèi)需要要拆遷恢復(fù)的的房屋。5．綜合維修修工程綜合維修工程程是指成片多多幢或面積較較大的單幢樓樓房，大部分分嚴(yán)重?fù)p壞而而進(jìn)行有計(jì)劃劃的成片維修修和為改變成成片（幢）房房屋面貌而進(jìn)進(jìn)行的維修工工程，也就是是大修、中修修、小修一次次性應(yīng)修盡（（全項(xiàng)目修理理）的工程。。綜合維修工程程的費(fèi)用應(yīng)是是該片（幢））房屋同類結(jié)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)價(jià)的20％以以上。經(jīng)過綜合維修修后的房屋應(yīng)應(yīng)達(dá)到基本完完好房或完好好房的標(biāo)準(zhǔn)。。3．1．3房屋日常養(yǎng)護(hù)護(hù)房屋維修日常常養(yǎng)護(hù)是指物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)對(duì)房屋建筑筑的日常保養(yǎng)養(yǎng)和護(hù)理，以以及對(duì)出現(xiàn)的的輕微損壞現(xiàn)現(xiàn)象所采取的的必要修復(fù)等等保養(yǎng)措施和和護(hù)理過程。。房屋養(yǎng)護(hù)工作作包含的內(nèi)容容有房屋零星星損壞日常修修理、季節(jié)性性預(yù)防保養(yǎng)以以及房屋的正正確使用維護(hù)護(hù)管理等工作作，這是物業(yè)業(yè)管理企業(yè)對(duì)對(duì)業(yè)主和使用用人最直接、、最經(jīng)常、最最持久的服務(wù)務(wù)工作。1．房屋維修修日常養(yǎng)護(hù)的的類型和內(nèi)容容（1）小修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)（2）計(jì)劃養(yǎng)養(yǎng)護(hù)（3）季節(jié)性性養(yǎng)護(hù)（1）房屋小小修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)內(nèi)容1）木門窗維維修及少量新新作；支頂加加固；接換柱柱腳；木屋架架加固；木衍衍條加固及少少量拆換；木木隔斷、木樓樓地楞、木天天棚、木樓梯梯、木欄桿的的維修及局部部新作；細(xì)木木裝修的加固固及局部拆換換；裝配五金金等。2）給水管道道的少量拆換換；水管的防防凍保暖；廢廢水、排污管管道的保養(yǎng)、、維修、疏通通及少量拆換換；閥門、水水嘴、抽水馬馬桶及其零配配件的整修、、拆換；臉盆盆、便器、浴浴缸、菜池的的修補(bǔ)拆換；；屋頂壓力水水箱的清污、、修理等。3）瓦屋面清清掃補(bǔ)漏及局局部換瓦；墻墻體局部挖補(bǔ)補(bǔ)；墻面局部部粉刷；平屋屋面裝修補(bǔ)縫縫；油氈頂斜斜溝的修補(bǔ)及及局部翻做；；屋脊、泛水水、檐溝的整整修；拆換及及新作少量天天窗；天棚、、椽檔、雨棚棚、墻裙、踢踢腳線的修補(bǔ)補(bǔ)、刷漿；普普通水泥地的的修補(bǔ)及局部部新作；室外外排水管道疏疏通及少量更更換；明溝、、散水坡的養(yǎng)養(yǎng)護(hù)和清理；；井蓋、井圈圈的修配；雨雨水井的清理理；化糞池的的清理等。4）樓地板、、隔斷、天棚棚、墻面維修修后的補(bǔ)刷油油漆及少量新新作；維修后后的門窗補(bǔ)刷刷油漆、裝配配玻璃及少量量門窗的新做做油漆；樓地地面、墻面刷刷涂料等。5）白鐵、玻玻璃鋼屋面的的檢修及局部部拆換；鋼門門窗整修；白白鐵、玻璃鋼鋼檐溝、天溝溝、斜溝的整整修、加固及及少量拆換。。6）電線、開開關(guān)、燈頭的的修換；線路路故障的排除除、維修及少少量拆換；配配電箱、盤、、板的修理、、安裝；電表表與電分表的的拆換及新裝裝等。（2）房屋計(jì)計(jì)劃養(yǎng)護(hù)的內(nèi)內(nèi)容房屋的結(jié)構(gòu)、、部件等均有有一定的使用用期限，超過過這一期限，，房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)、部件就容容易出現(xiàn)問題題。因此，對(duì)對(duì)房屋進(jìn)行有有計(jì)劃的定期期檢修保養(yǎng)，，以延長(zhǎng)房屋屋的使用壽命命，保證房屋屋的正常使用用，就是房屋屋的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)護(hù)。（3）房屋季季節(jié)性養(yǎng)護(hù)的的內(nèi)容這是指由于季季節(jié)性氣候原原因而對(duì)房屋屋進(jìn)行的預(yù)防防保養(yǎng)工作。。其內(nèi)容包括括防汛、防臺(tái)臺(tái)風(fēng)、防凍、、防梅雨、防防治白蟻等。。2．房屋維修修日常養(yǎng)護(hù)的的程序（1）項(xiàng)目收收集日常常養(yǎng)護(hù)的小修修保養(yǎng)項(xiàng)目，，主要通過管管理人員的走走訪查房和住住戶的隨時(shí)報(bào)報(bào)修兩個(gè)渠道道來收集。1）走訪查房房2）接受住戶戶報(bào)修的途徑徑主要有以下下幾種：①組織咨詢活活動(dòng)②設(shè)置報(bào)修箱箱③設(shè)立報(bào)修接接待中心（2）編制小小修工程計(jì)劃劃通過走訪查房房和接待報(bào)修修等方式收集集到小修工程程服務(wù)項(xiàng)目后后，應(yīng)分別輕輕重緩急和維維修人員情況況，做出維修修安排。對(duì)室室內(nèi)照明、給給水排污等部部位發(fā)生的故故障及房屋險(xiǎn)險(xiǎn)情等影響正正常使用的維維修，應(yīng)及時(shí)時(shí)安排組織人人力搶修。暫暫不影響正常常使用的小修修項(xiàng)目，均由由管理人員統(tǒng)統(tǒng)一收集，編編制養(yǎng)護(hù)計(jì)劃劃表，盡早逐逐一落實(shí)。在小修工程收收集過程山，，若發(fā)現(xiàn)超出出小修養(yǎng)護(hù)范范圍的項(xiàng)目，，管理員應(yīng)及及時(shí)填報(bào)中修修以上工程申申報(bào)表。（3）落實(shí)小小修工程任務(wù)務(wù)管理人員根據(jù)據(jù)急修項(xiàng)目和和小修養(yǎng)護(hù)計(jì)計(jì)劃，開列小小修養(yǎng)護(hù)單。。物業(yè)小修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)工程憑單單領(lǐng)取材料，，并根據(jù)小修修養(yǎng)護(hù)單上的的工程地點(diǎn)、、項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)進(jìn)行小修施工工。對(duì)施工中中發(fā)現(xiàn)的房屋屋險(xiǎn)情可先行行處理，然后后再由開列小小修養(yǎng)護(hù)單的的管理人員變變更或追加工工程項(xiàng)目手續(xù)續(xù)。（4）監(jiān)督檢檢查小修養(yǎng)護(hù)護(hù)工程在小修養(yǎng)護(hù)工工程施工中，，管理員應(yīng)每每天到小修工工程現(xiàn)場(chǎng)解決決工程中出現(xiàn)現(xiàn)的問題，監(jiān)監(jiān)督檢查當(dāng)天天小修工程完完成情況。3．1．4房房屋維修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及考核指指標(biāo)1．房屋維修修標(biāo)準(zhǔn)修繕標(biāo)準(zhǔn)按主主體工程；木木門窗及裝修修工程；樓地地面工程；屋屋面工程；抹抹灰工程；涂涂料粉飾工程程；水、電、、衛(wèi)、暖設(shè)備備工程；金屬屬構(gòu)件及其他他等九個(gè)分項(xiàng)項(xiàng)工程進(jìn)行確確定。2．房屋維修管理理的考核指標(biāo)標(biāo)（1）房屋完完好率是是完好房屋的的建筑面積加加上基本完好好房屋的建筑筑面積之和，，占總的房屋屋建筑面積的的百分比。一一般要求房屋屋完好率達(dá)到到50％～60％（新房房屋除外）。。（2）大、中中修工程質(zhì)量量合格（優(yōu)良良）品率是是指報(bào)告期期經(jīng)評(píng)定達(dá)到到合格（或優(yōu)優(yōu)良）品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的大、中修修單位工程數(shù)數(shù)量（建筑面面積表示）之之和，與報(bào)告告期驗(yàn)收鑒定定的單位工程程數(shù)量之和的的百分比。一一般要求大、、中修工程質(zhì)質(zhì)量合格品率率達(dá)到100％，優(yōu)良品品率達(dá)到30％～50％％。（3）小修工工程的考核指指標(biāo)主要有定定額指標(biāo)、服服務(wù)指標(biāo)、