拆遷房屋評(píng)估

項(xiàng)目三拆遷房地產(chǎn)評(píng)估本項(xiàng)目主要內(nèi)容

21成本法的評(píng)估過(guò)程市場(chǎng)比較法在拆遷房地產(chǎn)中的運(yùn)用任務(wù)1運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估拆遷房地產(chǎn)引言：市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法中最重要、最常用的一種，在估價(jià)實(shí)務(wù)中往往為估價(jià)人員首先選用。而在運(yùn)用其他估價(jià)方法時(shí)，也必須以市場(chǎng)比較法為輔助，所以它又是最基礎(chǔ)的方法。如剩余法中的預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格便是用市場(chǎng)比較法來(lái)估算的。本任務(wù)重點(diǎn)掌握市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)、比較實(shí)例的選取原則，以及比較實(shí)例修正系數(shù)的確定方法和計(jì)算。一、市場(chǎng)法的相關(guān)知識(shí)

（一）概念市場(chǎng)比較法：（TheSalesComparisonApproach）又稱市場(chǎng)法、交易實(shí)例比較法、買賣實(shí)例比較法、市場(chǎng)資料比較法等。指將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)加以比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或者相似的房地產(chǎn)。具體要求選取的房地產(chǎn)符合下列6個(gè)條件：①在區(qū)位上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)；②在用途上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同；③在規(guī)模上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；④在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同；⑤在檔次上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)；⑥在權(quán)利上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。

類似房地產(chǎn)二、理論依據(jù)

（二）理論依據(jù)----替代原理由于商品購(gòu)買者的行為通常只是為了滿足其一定的效用需求，當(dāng)同一市場(chǎng)上出現(xiàn)兩種或兩種以上效用相同或效用可相互替代而價(jià)格不等的商品時(shí)，購(gòu)買者將力求選擇價(jià)格較低的商品；而當(dāng)價(jià)格相同效用不等時(shí)，購(gòu)買者又將選擇效用較大的商品。這樣，通過(guò)市場(chǎng)供求和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的作用，效用均等的商品之間將產(chǎn)生替代效應(yīng)，最終使得市場(chǎng)上具在同等效用的商品獲得相同的市場(chǎng)價(jià)格。因此，估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值可與估價(jià)對(duì)象同類型的具有替代性的交易實(shí)例來(lái)決定。也就上說(shuō)，可能利用與估價(jià)對(duì)象同類型的具有替代性的交易實(shí)例的價(jià)格，來(lái)推測(cè)估價(jià)對(duì)象可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格。（三）市場(chǎng)比較法的適用條件和范圍必須具備以下三個(gè)條件：1.市場(chǎng)上有足夠的交易實(shí)例，能滿足比較、分析的需要；市場(chǎng)比較法的運(yùn)用完全取決于市場(chǎng)信息。一般認(rèn)為評(píng)估者掌握的初始資料即供篩選的房地產(chǎn)交易實(shí)例至少應(yīng)有10個(gè)以上，其中不少于3個(gè)最終可以選定為比較實(shí)例。2.比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象具有替代性；3.資料要可靠。不適應(yīng)用于：1.房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)或交易規(guī)模很小的地區(qū)；2.對(duì)某些交易實(shí)例極少、類型特殊的房地產(chǎn)，如寺院、園林等。二、市場(chǎng)法評(píng)估城市拆遷房屋價(jià)值的操作過(guò)程

1.拆遷估價(jià)前的準(zhǔn)備工作2.入戶調(diào)查3.收集市場(chǎng)交易資料4.選取可比實(shí)例5.建立價(jià)格可比基準(zhǔn)6.交易日期修正7．交易情況修正8．房地產(chǎn)狀況修正9．求取比準(zhǔn)價(jià)格二、交交易實(shí)實(shí)例搜搜集與與篩選選搜集交交易實(shí)實(shí)例的的資料料----運(yùn)用市市場(chǎng)法法的基基礎(chǔ)和和前提提條件件l通常的的信息息渠道道有：：1．查閱閱政府府有關(guān)關(guān)部門門的房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易等資資料2．查閱閱有關(guān)關(guān)房地地產(chǎn)出出售、、出租租的廣廣告、、信息息等3．參加加房地地產(chǎn)交交易展展示會(huì)會(huì)，了了解房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格行情，搜搜集有有關(guān)信信息，，索取取有關(guān)關(guān)資料料。4．向房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易當(dāng)事事人、、四鄰鄰、經(jīng)經(jīng)紀(jì)人人、金金融機(jī)構(gòu)、、司法法機(jī)關(guān)關(guān)等了了解有有關(guān)房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易的情情況。。5．假裝裝成房房地產(chǎn)產(chǎn)購(gòu)買買者，，與房房地產(chǎn)產(chǎn)出售售者，，如房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商、、經(jīng)紀(jì)紀(jì)代理理商等等洽談?wù)劊∪〉谜嬲鎸?shí)的的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格資料料。6．同行行之間間相互互提供供。估估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)或或估價(jià)價(jià)人員員可以約定定相互互交換換所搜搜集的的交易易實(shí)例例和經(jīng)經(jīng)手的的估價(jià)價(jià)案例資資料交易實(shí)實(shí)例需需要搜搜集的的內(nèi)容容有哪哪些？？需要搜搜集交交易實(shí)實(shí)例的的內(nèi)容容很重重要，，一般般有：：(1)交易雙雙方的的基本本情況況和交交易目目的；；(2)交易實(shí)實(shí)例房房地產(chǎn)產(chǎn)的狀狀況，，如坐坐落、、用途途、土土地狀狀況、、建筑筑物狀狀況、、周圍圍環(huán)境境、景景觀等等：(3)成交日日期；；(4)成交價(jià)價(jià)格；；(5)付款方方式；；(6)交易情情況等等。交易實(shí)實(shí)例調(diào)調(diào)查表表格實(shí)例名稱區(qū)域位置交易雙方買方：賣方：成交價(jià)格總價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià)：成交日期付款方式貨幣種類房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況：權(quán)益狀況：實(shí)物狀況：交易情況具體說(shuō)明位置圖套型圖資料來(lái)源調(diào)查人人員：：調(diào)查日日期：：年月日選取可可比實(shí)實(shí)例1.類似房房地產(chǎn)產(chǎn)：地地區(qū)相相同、、用途途相同同、結(jié)結(jié)構(gòu)相相同、、權(quán)利利性質(zhì)質(zhì)相同同(出讓方方式)；2.可比實(shí)實(shí)例的的交易易類型型與估價(jià)目目的相吻合合；3.交易實(shí)實(shí)例必必須為為正常常交易易。正正常交交易是是指公公平競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)、、信息息通暢暢、平平等自自愿的的市場(chǎng)場(chǎng)條件件下進(jìn)進(jìn)行的的公平平交易易；4.交易時(shí)時(shí)間與與估價(jià)價(jià)對(duì)象象的估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)應(yīng)應(yīng)盡量量接近近。最最長(zhǎng)時(shí)時(shí)間不不宜超超過(guò)2年。例：某某一幢幢磚混混結(jié)構(gòu)構(gòu)的住住宅，，建筑筑層數(shù)數(shù)為9層，地地區(qū)級(jí)級(jí)別為為5級(jí)。要要求用用市場(chǎng)場(chǎng)比較較法評(píng)評(píng)估其其出售售價(jià)格格，請(qǐng)請(qǐng)從下下表中中所給給出的的資料料中選選取合合適的的比較較實(shí)例例。實(shí)例房屋性質(zhì)估價(jià)時(shí)間與目的地區(qū)級(jí)別市場(chǎng)價(jià)格（元/m2）A鋼混結(jié)構(gòu)9層綜合樓近期/出售51700B磚混結(jié)構(gòu)9層住宅5年前/出售8960C磚混結(jié)構(gòu)5層寫(xiě)字樓近期/出租5690D磚混結(jié)構(gòu)9層住宅半年前/抵押5抵押價(jià)值1100E磚混結(jié)構(gòu)9層住宅近期/出售51500結(jié)論：：可選選取實(shí)實(shí)例E做為待待估房房地產(chǎn)產(chǎn)的可可比實(shí)實(shí)例之之一。。建立價(jià)價(jià)格可可比基基礎(chǔ)現(xiàn)搜集集甲、、乙、、丙三三宗交交易實(shí)實(shí)例：：甲實(shí)實(shí)例使使用面面積140m2，成交交總價(jià)價(jià)95萬(wàn)元，，一次次付清清，該該類房房地產(chǎn)產(chǎn)的得得房率率（使使用率率）為為0.78；乙實(shí)實(shí)例建建筑面面積180m2，成交交總價(jià)價(jià)120萬(wàn)元，，分兩兩次支支付，，首付付40萬(wàn)元，，余額額于一一年后后付清清，月月利率率為0.6%；丙實(shí)實(shí)例建建筑面面積為為40坪，成成交總總價(jià)1200萬(wàn)日元元，一一次付付清。。丙實(shí)實(shí)例交交易當(dāng)當(dāng)時(shí)的的人民民幣與與日元元的市市場(chǎng)匯匯價(jià)為為1元=15日元，，估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)人民民幣與與日元元的市市場(chǎng)匯匯價(jià)為為1元=15.2日元。。試將將上述述資料料整理理成一一次付付清建建筑面面積每每平方方米人人民幣幣價(jià)格格。l統(tǒng)一貨貨幣單單位l統(tǒng)一付付款方方式l統(tǒng)一采采用單單價(jià)l統(tǒng)一面面積內(nèi)內(nèi)涵l統(tǒng)一面面積單單位[解]（1）統(tǒng)一一付款款方式式。甲總價(jià)價(jià)=95（萬(wàn)元元人民民幣））乙總價(jià)價(jià)=40+80÷÷（1+0.6%）12=114.46（萬(wàn)元元人民民幣））丙總價(jià)價(jià)=1200（萬(wàn)日日元））（2）統(tǒng)一一采用用單價(jià)價(jià)。甲單價(jià)價(jià)=950000÷÷140=6785.71（元人人民幣幣／平平方米米使用用面積積）乙單價(jià)價(jià)=1144600÷180=6358.89（元人人民幣幣／平平方米米建筑筑面積積）丙單價(jià)價(jià)=1200÷40=30（萬(wàn)日日元／／坪建建筑面面積））（3）統(tǒng)一一幣種種和貨貨幣單單位。。以人民民幣元元為基基準(zhǔn)，，則需需要將將丙交交易實(shí)實(shí)例的的日元元換算算為人人民幣幣元。。甲單價(jià)價(jià)=950000÷÷140＝6785.71（元人人民幣幣／平平方米米使用用面積積）乙單價(jià)價(jià)=1144600÷180＝6358.89（元人人民幣幣／平平方米米建筑筑面積積）丙單價(jià)價(jià)=300000÷÷15=20000（元人人民幣幣／坪坪建筑筑面積積）（4）統(tǒng)一一面積積內(nèi)涵涵。甲單價(jià)價(jià)=6785.71××0.78=5292.85（元人人民幣幣／平平方米米建筑筑面積積）乙單價(jià)價(jià)=6358.89（元人人民幣幣／平平方米米建筑筑面積積）丙單價(jià)價(jià)=20000（元人人民幣幣／坪坪建筑筑面積積）（5）統(tǒng)一一面積積單位位。以平方方米為為基準(zhǔn)準(zhǔn)，1平方米米＝0．303坪，則則：甲甲單價(jià)價(jià)=5292.85（元人人民幣幣／平平方米米建筑筑面積積）乙單價(jià)價(jià)=6358.89（元人人民幣幣／平平方米米建筑筑面積積）丙單價(jià)價(jià)=20000×0．303=6060（元人人民幣幣／平平方米米建筑筑面積積）以上建建立價(jià)價(jià)格可可比基基礎(chǔ)可可以如如下計(jì)計(jì)算：：甲單價(jià)價(jià)=一次性性付清清的人人民幣幣總價(jià)價(jià)÷總建筑筑面積積=950000÷÷（140÷0.78）=5292.85（元/m2）乙單價(jià)價(jià)=一次性性付清清的人人民幣幣總價(jià)價(jià)÷總建筑筑面積積=[400000+800000÷（1+0.6%）12]÷180=6358.89（元/m2）丙單價(jià)價(jià)=一次性性付清清的人人民幣幣總價(jià)價(jià)÷總建筑筑面積積=(12000000÷15.2)÷÷（40÷÷0.303）=6060（元/m2）交易日日期修修正⑴交易易日期期修正正：將可比比實(shí)例例在其其成交交日期期時(shí)的的價(jià)格格修正正為估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)的價(jià)價(jià)格，，如此此才能能將其其作為為估價(jià)價(jià)對(duì)象象的價(jià)價(jià)格。。對(duì)比比較實(shí)實(shí)例的的交易易日期期進(jìn)行行修正正，其其實(shí)是是要對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)的的銷售售價(jià)格格予以以調(diào)整整，以以反映映隨著著時(shí)間間變化化房地地產(chǎn)市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格行行情的的漲跌跌情況況。⑵修正系系數(shù)=估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的的價(jià)格格指數(shù)數(shù)/交易日日期的的價(jià)格格指數(shù)數(shù)（一一般用用物價(jià)價(jià)指數(shù)數(shù)，最最適宜宜采用用房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格指指數(shù)））修正系系數(shù)=1+T%或(100+T)/100⑶修正方方法①交易日日期調(diào)調(diào)整的的價(jià)格格指數(shù)數(shù)法：：價(jià)格指指數(shù)為為基比比時(shí)的的修正正；價(jià)格指指數(shù)為為環(huán)比比時(shí)的的修正正。②交易日日期調(diào)調(diào)整的的價(jià)格格變動(dòng)動(dòng)率法法。。價(jià)格指指數(shù)為為基比比時(shí)的的修正正1.某宗房地地產(chǎn)2008年5月1日的價(jià)格格為2000元／㎡，，現(xiàn)需要要將其調(diào)調(diào)整到2008年10月1日。已知知該宗房房地產(chǎn)所所在地區(qū)區(qū)類似房房地產(chǎn)2008年4月1日至10月1目的價(jià)格格指數(shù)分分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2006年1月1日為l00）。請(qǐng)計(jì)計(jì)算該宗宗房地產(chǎn)產(chǎn)2008年10月1目的價(jià)格格?！窘狻吭撟诜康氐禺a(chǎn)2008年10月1日的價(jià)格格計(jì)算如如下：2000×=2626.51(元／㎡)可比實(shí)例例在其成成交日期期的價(jià)格格×=可比實(shí)例例在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的的價(jià)格價(jià)格指數(shù)數(shù)為環(huán)比比時(shí)的修修正2.某宗房地地產(chǎn)2008年6月1日的價(jià)格格為2000元／㎡，，現(xiàn)需要要將其調(diào)調(diào)整到2008年10月1日。已知知該宗房房地產(chǎn)所所在地區(qū)區(qū)類似房房地產(chǎn)2008年4月1日至10月1目的價(jià)格格指數(shù)分分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上個(gè)個(gè)月為100)。請(qǐng)計(jì)算算該宗房房地產(chǎn)2008年10月1日的價(jià)格格。[解]該宗房地地產(chǎn)2007年10月1日的價(jià)格格計(jì)算如如下：2000×××××××=3046.80(元／㎡)交易日期期調(diào)整的的價(jià)格變變動(dòng)率法法為評(píng)估某某宗房地地產(chǎn)2007年9月1日的價(jià)格格，選取取了下列列可比實(shí)實(shí)例：成成交價(jià)格格3000元／㎡，，成交日日期2006年10月1日。另調(diào)調(diào)查獲知知2006年6月1日至2007年2月1日該類房房地產(chǎn)的的價(jià)格平平均每月月比上月月上漲l.5％，2007年2月1日至2007年9月1日平均每每月比上上月上漲漲2％。請(qǐng)對(duì)對(duì)該可比比實(shí)例的的價(jià)格進(jìn)進(jìn)行交易易日期調(diào)調(diào)整?！窘狻繉?duì)該可比比實(shí)例的的價(jià)格進(jìn)進(jìn)行交易易日期調(diào)調(diào)整，是是將該價(jià)價(jià)格調(diào)整整到2007年9月1日，即3000×（1+1.5％）4×（1+2％）7=3658元／㎡（二）交交易情情況修正正交易行為為中的個(gè)個(gè)別情況況不易實(shí)實(shí)現(xiàn)完全全的公平平競(jìng)爭(zhēng)的的市場(chǎng)，，容易造造成價(jià)格格偏差的的特殊因因素一般般有以下下幾種：：1.有一定的的特殊利利害關(guān)系系的交易易主體之之間的房房地產(chǎn)交交易，如如親朋好好友；2.急于出售售或急于于購(gòu)買的的交易；；3.有特別動(dòng)動(dòng)機(jī)或偏偏好的房房地產(chǎn)交交易；4.交易雙方方信息不不對(duì)稱；；5.特殊方式式的交易易：拍賣賣、招標(biāo)標(biāo)、哄抬抬或拋售售等。交易情況況修正6.交易稅費(fèi)費(fèi)非正常常負(fù)擔(dān)的的交易；；正常成交交額-應(yīng)由賣方方負(fù)擔(dān)的的稅費(fèi)=賣方實(shí)際際得到的的房款正常成交交額+應(yīng)由買方方負(fù)擔(dān)的的稅費(fèi)=買方實(shí)際際付出的的房款7.相鄰房地地產(chǎn)的合合并交易易；8.受債權(quán)債債務(wù)關(guān)系系影響的的交易；；9.其他特殊殊的交易易情形，，如政府府面向特特殊住房房消費(fèi)主主體售出出的解困困房、廉廉價(jià)房等等。交易情況況修正：：修正比率率=正常交易易情況/實(shí)例交易易情況修正比率率=100/（100+S）或1/(1+S%)房地產(chǎn)狀狀況修正正⑴區(qū)位修正正：主要要包括交交通狀況況、繁華華程度、、公共設(shè)設(shè)施完備備程度、、臨街狀狀況、樓樓層、朝朝向等。。⑵權(quán)益修正正：土地地使用權(quán)權(quán)年限、、城市規(guī)規(guī)劃限制制條件等等。⑶實(shí)物狀況況修正：：土地—面積大小小、形狀狀、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完完備程度度、土地地平整程程度、地地勢(shì)、地地質(zhì)水文文狀況。。建筑物---新舊程度度、建筑筑規(guī)模、、建筑結(jié)結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備、裝裝修、平平面布置置、工程程質(zhì)量等等。房地產(chǎn)狀狀況修正正房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整整中，可可以根據(jù)據(jù)每種因因素的具具體情況況而分別別予以調(diào)調(diào)整，例例如土地地使用期期限調(diào)整整、容積積率調(diào)整整、建筑筑物年齡齡調(diào)整、、樓層調(diào)調(diào)整、朝朝向調(diào)整整等。⑷修正方法法1）直接比比較修正正----以估價(jià)對(duì)對(duì)象的房房地產(chǎn)狀狀況為基基準(zhǔn)（為為100），將可可比實(shí)例例的房地地產(chǎn)狀況況與它逐逐項(xiàng)比較較打分，，然后將將所得的的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為修修正價(jià)格格的比率率。修正比率率=100/（100+R）或1/(1+R%)2）間接比比較修正正----先將可比比實(shí)例狀狀況修正正為一個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況，，以此標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的房房地產(chǎn)狀狀況為基基準(zhǔn)，估估價(jià)對(duì)象象的房地地產(chǎn)狀況況與之比比較得到到修正價(jià)價(jià)格的比比率。修正比率率=100××（100+R2）（100+R1）100例1.在采用直直接比較較法進(jìn)行行房地產(chǎn)產(chǎn)狀況修修正中，，判定某某可比實(shí)實(shí)例的房房地產(chǎn)狀狀況修正正系數(shù)為為0.98，其依據(jù)據(jù)是（））A.可比實(shí)例例的房地地產(chǎn)狀況況優(yōu)于估估價(jià)對(duì)象象的房地地產(chǎn)狀況況，對(duì)價(jià)價(jià)格的影影響幅度度為2%B.可比實(shí)例例的房地地產(chǎn)狀況況劣于估估價(jià)對(duì)象象的房地地產(chǎn)狀況況，對(duì)價(jià)價(jià)格的影影響幅度度為2%C.可比實(shí)例例的房地地產(chǎn)狀況況劣于估估價(jià)對(duì)象象的房地地產(chǎn)狀況況，對(duì)價(jià)價(jià)格的影影響幅度度為2.04%D.可比實(shí)例例的房地地產(chǎn)狀況況優(yōu)于估估價(jià)對(duì)象象的房地地產(chǎn)狀況況，對(duì)價(jià)價(jià)格的影影響幅度度為2.04%例2.比較法中中，采用用間接比比較對(duì)可可比實(shí)例例價(jià)格進(jìn)進(jìn)行房地地產(chǎn)狀況況修正，，其中可可比實(shí)例例的房地地產(chǎn)狀況況優(yōu)于標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)房地地產(chǎn)狀況況得102分，估價(jià)價(jià)對(duì)象的的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況劣劣于標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)房地產(chǎn)產(chǎn)狀況得得97分，則房房地產(chǎn)狀狀況修正正系數(shù)為為？求取比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格⑴待估房地地產(chǎn)價(jià)格格=可比實(shí)例例房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格×交易時(shí)間間修正系系數(shù)×交易情況況修正系系數(shù)×房地產(chǎn)狀狀況修正正系數(shù)待估房地地產(chǎn)價(jià)格格=P×（100+T）/100×100/（100+S）×100/（100+R）比較實(shí)例例比交易易對(duì)象的的情況好好的，需需要將比比較實(shí)例例的價(jià)格格下調(diào)時(shí)時(shí)，取正正號(hào)；反反之，需需要將比比較實(shí)例例價(jià)格向向上調(diào)整整，則取取負(fù)號(hào)。。⑵最終比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格的的方法每個(gè)可比比實(shí)例的的成交價(jià)價(jià)格經(jīng)過(guò)過(guò)上述各各項(xiàng)修正正之后，，都會(huì)相相應(yīng)地得得出一個(gè)個(gè)比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格，但但這些比比準(zhǔn)價(jià)格格可能是是不一致致的，最最后需要要將它們們綜合成成一個(gè)比比準(zhǔn)價(jià)格格，以此此作為比比較法的的估算結(jié)結(jié)果。綜合的方方法有下下列4種：①平均數(shù)；；②中位數(shù)；；③眾數(shù)；④其他方法法。任務(wù)2運(yùn)用成本本法評(píng)估估拆遷房房地產(chǎn)教學(xué)目標(biāo)標(biāo)本任務(wù)主主要介紹紹成本估估價(jià)法的的基本原原理和操操作要點(diǎn)點(diǎn)。通過(guò)過(guò)學(xué)習(xí)，，應(yīng)掌握握成本法法的基本本原理、、適用范范圍、操操作步驟驟和基本本公式，，理解成成本、重重置成本本、直接接成本、、間接成成本、減減價(jià)修正正等基本本概念，，并掌握握建筑物物的重新新建造成成本和減減價(jià)修正正額的評(píng)評(píng)估方法法，掌握握評(píng)估租租金的成成本法——積算法。。一、成本本法的概概念1.成本的含含義：是是指價(jià)格格，即估估價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)產(chǎn)在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的的重置價(jià)價(jià)。成本--價(jià)格完全性現(xiàn)時(shí)性客觀性（1）完全性性：是指指對(duì)于房房地產(chǎn)的的購(gòu)買者者而言須須支付的的全部金金額，而而不是指指對(duì)于開(kāi)開(kāi)發(fā)商而而言的開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本。因此此它不僅僅包括開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的成本，，還包括括開(kāi)發(fā)商商的正常常利潤(rùn)和和應(yīng)納稅稅金。（2）現(xiàn)時(shí)性性：是指指待估房房地產(chǎn)在在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的重重新建造造成本，，而不是其當(dāng)初建建造時(shí)所所發(fā)生的的成本（（歷史成本本），但還還要考慮慮建筑物物的折舊舊，即還還要減價(jià)價(jià)。（3）客觀性性：意味味著這時(shí)時(shí)所說(shuō)的的成本是是在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的的經(jīng)濟(jì)、、技術(shù)條條件下，，重新開(kāi)開(kāi)發(fā)估價(jià)價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)所所必須花花費(fèi)的正正常成本本，而非非估價(jià)對(duì)對(duì)象房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的實(shí)際際花費(fèi)的的成本。。2、成本法法（costapproach），又稱稱原價(jià)法法、重置置成本法法、承包包商法、、加合法法、成本本逼近法法。是指指在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)以以假設(shè)重重新建造造（開(kāi)發(fā)發(fā)）待估估房地產(chǎn)產(chǎn)所需耗耗費(fèi)的各各項(xiàng)必要要費(fèi)用以以及正常常的利潤(rùn)潤(rùn)、稅金金為依據(jù)據(jù)來(lái)評(píng)估估估價(jià)對(duì)對(duì)象房地地產(chǎn)價(jià)格格的一種種估價(jià)方方法?；蚬纼r(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)產(chǎn)在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的的重新購(gòu)購(gòu)建價(jià)格格(重建成本本與重置置成本)，扣除折折舊，以以此估算算估價(jià)對(duì)對(duì)象房地地產(chǎn)客觀觀合理價(jià)價(jià)格或價(jià)價(jià)值的方方法。3.兩個(gè)成本本重建成本本--------（reproductioncost）：是指指根據(jù)目目前的人人工與材材料價(jià)格格，重建建一幢在在材料、、工藝、、式樣、、風(fēng)格上上與委估估建筑物物完全相同同的建筑物物所需要要的成本本。又稱稱“復(fù)制制成本””。適用用于具有有保護(hù)價(jià)價(jià)值的建建筑物，，如文物物性建筑筑物、紀(jì)紀(jì)念性建建筑物待待。重置成本本-------（replacementcost）：：是是指指根根據(jù)據(jù)日日前前的的人人工工與與材材料料價(jià)價(jià)格格，，利利用用日日前前的的材材料料標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與與設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，建建造造有有與與待待估估建建筑筑相相同同效效用用的的建建筑筑物物所所需需花花費(fèi)費(fèi)的的成成本本。。廣廣泛泛應(yīng)應(yīng)用用于于普普通通建建筑筑物物，，估估價(jià)價(jià)人人員員在在實(shí)實(shí)際際工工作作中中更更多多地地使使用用。。二、理理論論依依據(jù)據(jù)需求求方方（（買買方方））：：替代代原原理理供給給方方（（賣賣方方））：：生生產(chǎn)產(chǎn)費(fèi)費(fèi)用用（（開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本））價(jià)價(jià)值值論論三、、成成本本法法的的適適用用范范圍圍1.適用用于于無(wú)無(wú)收收益益又又很很少少發(fā)發(fā)生生交交易易（（沒(méi)沒(méi)有有市市場(chǎng)場(chǎng)））的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的估估價(jià)價(jià)，，如如學(xué)學(xué)校校、、圖圖書(shū)書(shū)館館、、體體育育館館、、醫(yī)醫(yī)院院、、政政府府辦辦公公樓樓、、軍軍隊(duì)隊(duì)營(yíng)營(yíng)房房、、公公園園等等公用用、、公公益益房地地產(chǎn)產(chǎn)；；2.對(duì)于于一一些些特特殊殊用用途途的的并并獨(dú)獨(dú)特特設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，如如化化工工廠廠、、鋼鋼鐵鐵廠廠、、發(fā)發(fā)電電廠廠、、油油田田、、碼碼頭頭、、機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)等等；；3、適用于房地地產(chǎn)保險(xiǎn)（包包括投保與理理賠）及其他他損害賠償；；4、對(duì)于新開(kāi)發(fā)發(fā)的土地，如如新城區(qū)、各各類開(kāi)發(fā)區(qū)，，往往由于已已完成開(kāi)發(fā)的的土地尚未形形成活躍的土土地市場(chǎng)，也也常常采用成成本法進(jìn)行估估價(jià)。四、成本法運(yùn)運(yùn)用的基本步步驟1、將待估房地地產(chǎn)的土地視視為空地，評(píng)評(píng)估其價(jià)格；；2、估算建筑的的重新建造成成本；3、估算建筑的的減價(jià)修正額額（折舊）；；4、

建筑的重重新建造成本本減去其減價(jià)價(jià)修正額，得得到建筑在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)價(jià)格；5、

待估房地地產(chǎn)的土地價(jià)價(jià)格與建筑的的價(jià)格相加，，得到待估房房地產(chǎn)的價(jià)格格。五、基本公式式P=L+C-DP——待估房地產(chǎn)在在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的的價(jià)格L——待估房地產(chǎn)在在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的的土地價(jià)格C——建筑在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的重新建建造成本D——建筑在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的減價(jià)修修正額，又可可稱為累計(jì)折折舊分以下幾種情情況：1.新建房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格=取得土地費(fèi)用用+建造建筑物費(fèi)費(fèi)用+利稅新建房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格=土地取得成本本+土地開(kāi)發(fā)成本本+建筑物建造成成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)2.新開(kāi)發(fā)土地估估價(jià)的基本公公式新開(kāi)發(fā)土地價(jià)價(jià)格=土地費(fèi)用+開(kāi)發(fā)費(fèi)用+正常利稅例1.某開(kāi)發(fā)商取得得土地費(fèi)用500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成成本500萬(wàn)元，管理費(fèi)費(fèi)為30萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期期2年。年貸款利利率為10%，銷售費(fèi)用為為售價(jià)的5%，銷售稅費(fèi)為為售價(jià)的5.55%，投資利潤(rùn)率率為20%。求該房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后后的價(jià)格是多多少？【解】設(shè)該房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)完成后的的價(jià)格是V萬(wàn)元土地取得成本本：500萬(wàn)元開(kāi)發(fā)成本：500萬(wàn)元管理費(fèi)：30萬(wàn)元投資利息=500×[（1+10%）2-1]+（500+30）×[（1+10%）-1]=158（萬(wàn)元）銷售費(fèi)用：5%V銷售稅費(fèi)：5.55%V利潤(rùn)：（500+500+30）×20%=206（萬(wàn)元）V=500+500+30+158+0.05V+0.0555V+206V=1558.61（萬(wàn)元）3.舊有房地產(chǎn)估估價(jià)的基本公公式舊有房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格=舊有房地產(chǎn)重重新建造完全全價(jià)值-建筑物折舊建筑物折舊:(1)折舊：建筑物的價(jià)價(jià)值損耗，又又叫建筑物的的減價(jià)修正額額。例2.評(píng)估某舊房地地產(chǎn)的價(jià)格，，已知該房地地產(chǎn)竣工于5年前，現(xiàn)重新新取得該塊土土地的費(fèi)用為為500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成成本500萬(wàn)元，管理費(fèi)費(fèi)為30萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期期2年。年貸款利利率為為10%，銷售費(fèi)用為為售價(jià)的5%，銷售稅費(fèi)為為售價(jià)的5.55%，投資利潤(rùn)率率為20%。若建筑物每每年折舊14萬(wàn)元。求該舊舊房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)時(shí)的價(jià)格是多多少？【解】通過(guò)上例，已已經(jīng)求出該房房地產(chǎn)的重新新購(gòu)建價(jià)格是是1558.61萬(wàn)元折舊額=14×5=70（萬(wàn)元）該舊房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格=1558.61-70=1488.61（萬(wàn)元）(2)折舊原因物理因素（物質(zhì)折舊））：包括――自然經(jīng)過(guò)的老老朽，如風(fēng)吹吹、日曬、雨雨淋；正常使用的磨磨損，是由于于人工使用引引起的；意外的破壞損損壞，因突發(fā)發(fā)性的天災(zāi)人人禍引起的延遲維修的損損壞殘存，是是由于沒(méi)有適適時(shí)地采取預(yù)預(yù)防、保養(yǎng)措措施或修理不不夠及時(shí)等。。功能因素（功能折舊））：又稱精神神磨損、無(wú)形形損耗，是指指由于消費(fèi)觀觀念變更、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)更新新、技術(shù)進(jìn)步步等原因?qū)е轮鹿δ芊矫娴牡南鄬?duì)殘缺、、落后和不適適用所造成的的其價(jià)值損失失。如房型、、裝修經(jīng)濟(jì)因素（經(jīng)濟(jì)折舊））：又稱外部部性折舊，是是指建筑物以以外的各種不不利因素所造造成的其價(jià)值值的損失。包包括供過(guò)于求求、需求不足足、自然環(huán)境境惡化、城市市規(guī)劃改變、、政府政策變變化等。(3)自然壽命與經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命自然壽命：建筑物由竣工工至因自然磨磨損而不能繼繼續(xù)使用，宣宣告報(bào)廢的時(shí)時(shí)間段稱為建建筑物的物理理壽命，又稱稱物理耐用年年限。經(jīng)濟(jì)壽命：從建筑物竣工工至建筑隊(duì)物物使用收支相抵之點(diǎn)的時(shí)段，，稱為建筑物物的經(jīng)濟(jì)耐用用年限。（4）殘值率=S/CS——經(jīng)濟(jì)壽命終結(jié)結(jié)時(shí)的殘值C——建筑物重新建建造完全價(jià)值值，即重置價(jià)價(jià)六、建筑物折折舊計(jì)算1.耐用年限法⑴定額法(直線法)——每年折舊額相相等又叫直線折舊舊法，它的基基本思想是：：建筑物在耐耐用年限內(nèi)，，每年的價(jià)值值貶值額是相相等的，因此此只要將建筑筑物在耐用年年限內(nèi)總的價(jià)價(jià)值耗損平均均分?jǐn)偟礁髂昴陜?nèi)，即可算算出待估建筑筑物在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的減價(jià)修修正額?；竟饺缦孪拢篋=（C—S）/N=C（1-R）/ND——減價(jià)修正額，，每年折舊額額C——重置價(jià)，建筑筑物的重新購(gòu)購(gòu)建價(jià)格S——?dú)堉?C×RN——耐用年限現(xiàn)值V=C—D×t＝C[1-（1-R）t/N]t------已使用年數(shù)例1：P101例4.3二、成本法運(yùn)運(yùn)用例3.現(xiàn)有一幢待拆拆遷的民宅，，土地總面積積為350m2，建筑總面積積為140m2，建筑物建于于1986年，結(jié)構(gòu)為鋼鋼筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)已根根據(jù)市場(chǎng)比較較法求得該地地塊的價(jià)格為為2184元/m2，建筑物的重重置成本為1120元/m2。試用定額法法評(píng)估出該房房地產(chǎn)現(xiàn)在的的市價(jià)。分析：房地產(chǎn)產(chǎn)包括建筑物物與土地，該該房地產(chǎn)把建建筑物與土地地分開(kāi)計(jì)算，，在計(jì)算過(guò)程程中，特別要要注意建筑物物需要折舊，，而土地則不不需要折舊。。解：查國(guó)家有有關(guān)規(guī)定，鋼鋼筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)的耐用年年限為60年，殘值為零零。該房地產(chǎn)產(chǎn)耐用年限為為60年。設(shè)C1為建筑物的重重置價(jià)，C2為土地的成本本C1=1120××140=156800元C2=2184××350=764400元E=（C1—S）/N×T=156800×24/60=6.27(萬(wàn)元)V=C1+C2-E=15.68+76.44-6.01=85.84(萬(wàn)元)設(shè)建筑物的剩剩余經(jīng)濟(jì)壽命命為n，理論上有N＝t＋n，則計(jì)算建筑筑物現(xiàn)值的各各種公式轉(zhuǎn)換換總結(jié)為：V=C－（C－S）t/NV=C－（C－S）t＝C－（C－S）N－nt＋nN=（C－S）ｎ＋SNV=（C－S）ｎ＋Sｔ＋ｎV=（C－S）N－ｔ＋SN或V＝C[1-（1-R）t/N]＝C[1-（1-R）t]t+nV=C[1-（1-R）N-n]=C[（1-R）n+R]NNV=C[(1-R)n+R]=C[(1-R)N-t+R]t+nN⑵年金法：將每每年的折舊額額折現(xiàn)。⑶羅斯法建筑物價(jià)值的的減損在整個(gè)個(gè)耐用年限內(nèi)內(nèi)并不是平均均的，而是逐逐年增加。先根據(jù)直線折折舊法計(jì)算出出年折舊額，，再把耐用年年限平分五期期，并假定每每一期的折舊舊額為定額法法下年折舊額額的比率分別別為：第一期：3/5第二期：4/5第三期：5/5第四期：6/5第五期：7/52.實(shí)際觀察法――估價(jià)人員親臨臨現(xiàn)場(chǎng)，直接接觀察建筑物物在物質(zhì)、功功能及經(jīng)濟(jì)等等方面的折舊舊因素所造成成的折舊總額額。建筑物損耗：：可修復(fù)的損損耗和不可修修復(fù)的損耗（（修理或更換換），預(yù)計(jì)修修復(fù)所需的費(fèi)費(fèi)用小于或等等于修復(fù)后房房地產(chǎn)價(jià)值的的增加額的，，為可修復(fù)的的損耗(如外墻的刷新新)，反之，為不不可修復(fù)的損損耗。對(duì)于可可修復(fù)的損耗耗，可直接估估算其修復(fù)所所需的費(fèi)用作作為折舊額。。例4.某建筑物的重重置價(jià)格為180萬(wàn)元（包括裝裝修與設(shè)備）），經(jīng)濟(jì)壽命命為50年，有效經(jīng)過(guò)過(guò)年數(shù)為10年。其中，門門窗等損壞的的修復(fù)費(fèi)用為為2萬(wàn)元；；裝修修的重重置價(jià)價(jià)格為為30萬(wàn)元，，平均均壽命命為5年，已已使用用3年；設(shè)設(shè)備的的重置置價(jià)格格為60萬(wàn)元，，平均均壽命命為15年，已已使用用10年。殘殘值率率假設(shè)設(shè)均為為零。。求現(xiàn)現(xiàn)值。。其折舊舊總額額計(jì)算算如下下：門窗等等損壞壞的折折舊額額＝2(萬(wàn)元)裝修的的折舊舊額＝＝30××1/5××3＝18(萬(wàn)元)設(shè)備的的折舊舊額＝＝60××1/15×10＝40(萬(wàn)元)