合肥某（國(guó)際）家居中心商業(yè)計(jì)劃書(shū)課件

合肥某（國(guó)際）家居中心商業(yè)計(jì)劃書(shū)課件第一章：項(xiàng)目摘要 第二章：市場(chǎng)分析和定位 一、市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析 二、市場(chǎng)的定位 三、市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理模式 第三章：招商方案的制定和執(zhí)行一、招商方案的擬定二、招商政策，租賃合同 三、招商工作推進(jìn)表 四、招商過(guò)程中的應(yīng)對(duì)策略

第一章：項(xiàng)目摘要 第四章：商場(chǎng)布局的安排第五章：合同的簽訂及租金，保證金的收取第六章商場(chǎng)裝修標(biāo)準(zhǔn)及要求 第七章：開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備工作一、營(yíng)銷(xiāo)工作計(jì)劃推進(jìn)表 二、各相關(guān)職能部門(mén)工作推進(jìn)表 三、安全保衛(wèi) 第八章：長(zhǎng)效管理對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部要求的管理職能一、商戶(hù)管理 二、財(cái)務(wù)管理 三、安全保衛(wèi)制度 四、人事管理制度 五、物業(yè)管理制度 六、營(yíng)銷(xiāo)管理 七、會(huì)議制度 八、企業(yè)文化

第四章：商場(chǎng)布局的安排安徽信旺大唐（國(guó)際）家居中心位于合肥市望江西路與潛山路交口，是蜀山區(qū)、高新區(qū)、政務(wù)區(qū)的交匯點(diǎn)，北鄰信旺大唐（國(guó)際）購(gòu)物廣場(chǎng)，建筑面積約七萬(wàn)平方左右。占據(jù)著得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，3公里商圈樓盤(pán)約有40個(gè)3-5公里的商圈范圍內(nèi)共計(jì)有樓盤(pán)120家，合計(jì)160家左右，按平均每家4萬(wàn)平方住房開(kāi)發(fā)面積計(jì)算，總住房開(kāi)發(fā)面積約640萬(wàn)平方。這些開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)平均售價(jià)都在3500-4500元/平方左右，面對(duì)著的主要購(gòu)房消費(fèi)群體是合肥市中高收入人群，（知識(shí)分子，老板，企事業(yè)機(jī)關(guān)公務(wù)人員等），但是由于商業(yè)不發(fā)達(dá)，居住配套商業(yè)購(gòu)物環(huán)境差，這些樓盤(pán)平均入住率只在30%左右。如果按平均每戶(hù)裝修400元/平方計(jì)算，我們商圈范圍內(nèi)建材的消費(fèi)總量約在25個(gè)億左右。通過(guò)隨機(jī)抽樣問(wèn)詢(xún)調(diào)查，商圈范圍內(nèi)50萬(wàn)常住人口的消費(fèi)者都對(duì)華府駿苑的商業(yè)充滿(mǎn)了期待，他們平時(shí)生活購(gòu)物經(jīng)常去的是三里庵國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)，或是長(zhǎng)江路四牌樓商業(yè)中心，家庭裝潢材料和家具的購(gòu)買(mǎi)除了西邊紅旗美家居，金三角建材城外，主要購(gòu)買(mǎi)力都放在了東邊的各大市場(chǎng)和超市。第一章：項(xiàng)目摘要安徽信旺大唐（國(guó)際）家居中心位于合肥市望江西路與潛山路交口，

但是，隨著長(zhǎng)江路的改造，傳統(tǒng)商業(yè)的逐步退出，區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的進(jìn)一步崛起，從市場(chǎng)的布局來(lái)講，合肥市在西南邊就是缺少這樣的大型家居建材百貨一體的商業(yè)中心。紅旗美家居和金三角建材城都在不久的將來(lái)面臨著租賃合同到期，商業(yè)改造等諸多不利因素，鳳凰城家世界體量太小，向北面沒(méi)有經(jīng)濟(jì)縱深支撐，南二環(huán)上的望湖美家居主要還是要輻射濱湖新區(qū)，目前周邊商業(yè)環(huán)境和小區(qū)樓盤(pán)資源較少，預(yù)計(jì)需要2-3年才能起來(lái)，目前它的主要目標(biāo)顧客還是在南面和西南面。對(duì)面的華邦美家居由于我們搶占得了先機(jī)，被迫匆匆上馬，預(yù)計(jì)體量在3.5萬(wàn)平方左右，主營(yíng)是家具。我們通過(guò)東邊的幾個(gè)主要的建材、家具市場(chǎng)的商戶(hù)摸底調(diào)研發(fā)現(xiàn)，幾個(gè)大市場(chǎng)目前主要的購(gòu)買(mǎi)力支撐點(diǎn)還是在西南面。但是，隨著長(zhǎng)江路的改造，傳統(tǒng)商業(yè)的逐步退出，區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的信旺·大唐項(xiàng)目投資立項(xiàng)明確，且已作報(bào)廣宣傳推廣，在業(yè)內(nèi)已建立一定輿論基礎(chǔ)，至目前為止，商戶(hù)對(duì)該項(xiàng)目地理?xiàng)l件、商圈環(huán)境和硬件描述以及房租定位等均表現(xiàn)出極大興趣。只要明確市場(chǎng)建設(shè)時(shí)間計(jì)劃，該項(xiàng)目招商前景看好。合肥市目前所引進(jìn)的著名家居零售商，無(wú)論世界百?gòu)?qiáng)百安居，或是東方家園、好美家、家福特，均在強(qiáng)勢(shì)入駐合肥后不久出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)危機(jī)。紅星美凱龍與信地集團(tuán)兩大投資方之間，也已經(jīng)出現(xiàn)了矛盾。信旺·大唐如果改作招商引資項(xiàng)目，或許能解決一些問(wèn)題，但外地品牌派駐團(tuán)隊(duì)能否適應(yīng)本地市場(chǎng)，其中風(fēng)險(xiǎn)，尤其是品牌負(fù)效應(yīng)對(duì)信旺華府地塊項(xiàng)目的品牌風(fēng)險(xiǎn)尚有待討論。該項(xiàng)目在硬件條件上為目前合肥所獨(dú)有，極具競(jìng)爭(zhēng)力，相信在專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)下，會(huì)成為極具行業(yè)影響力和市民口碑效應(yīng)的建材零售市場(chǎng)。引力墻區(qū)域，如能開(kāi)辟為裝飾公司樣板間展示區(qū)，定向引入合肥乃至全國(guó)著名裝飾品牌，不但可以解決空間利用問(wèn)題，且可進(jìn)一步拓展市場(chǎng)服務(wù)功能。紅星美凱龍家具、建材、裝飾三體合一的業(yè)態(tài)，是一個(gè)有益的經(jīng)驗(yàn)。在大唐（國(guó)際）家居中心招商工作進(jìn)行中，我們聽(tīng)到的不僅是這些居民的呼聲，還有建材商們的吶喊，希望我們的建材市場(chǎng)盡快開(kāi)業(yè)，有的到現(xiàn)場(chǎng)就要交納誠(chéng)意金，說(shuō)這塊地方肯定有錢(qián)賺。所以說(shuō)我們認(rèn)為，合肥市未來(lái)新的商業(yè)中心將會(huì)“贏在望潛板塊”“贏在信旺大唐”。信旺·大唐項(xiàng)目投資立項(xiàng)明確，且已作報(bào)廣宣傳推廣，在業(yè)內(nèi)已建立安徽信旺大唐（國(guó)際）家居中心項(xiàng)目收益前景展望：

(依據(jù)培育期三年，租金均價(jià)35/平方計(jì)算，裝修期3個(gè)月)1）租金的收益三年預(yù)計(jì)7000萬(wàn)（=35元×60000平方×33個(gè)月）2）質(zhì)量保證金的占用（市場(chǎng)只要一直存在，占用期就有多長(zhǎng)）300-500萬(wàn)3）可以進(jìn)行集中收款，資金長(zhǎng)期循環(huán)占用10-15天,預(yù)計(jì)50-100萬(wàn)4）管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用較低，三年預(yù)計(jì)需要1500萬(wàn)5）商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的提升，銀行融資額加大（說(shuō)明）6）市場(chǎng)外圍廣告牌的收入80-100萬(wàn)7）三年期滿(mǎn)可以進(jìn)行商鋪融資銷(xiāo)售后返租，潛山路沿街三層按均價(jià)1.5萬(wàn)/平方銷(xiāo)售計(jì)算可以獲得房屋銷(xiāo)售收益2.4億，預(yù)計(jì)租金單價(jià)3年后可以上升到50-70元/平方，年租金收益保守預(yù)計(jì)可以達(dá)到：4300萬(wàn)8)預(yù)計(jì)招商過(guò)程中先期每戶(hù)可以收誠(chéng)意金1-2萬(wàn)/戶(hù),預(yù)計(jì)商戶(hù)300戶(hù)，總計(jì)可以收350萬(wàn)-500萬(wàn)，后期該誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為質(zhì)量保證金我們制定的目標(biāo)：立足合肥，面向安徽，走向全國(guó)連鎖化發(fā)展，為信旺大唐的后續(xù)發(fā)展提供源源不斷的后備資金。安徽信旺大唐（國(guó)際）家居中心項(xiàng)目收益前景展望：一、市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析市場(chǎng)環(huán)境有利因素分析：周邊半徑5公里商圈范圍約160個(gè)新樓盤(pán)與大唐（國(guó)際）商業(yè)廣場(chǎng)（ShoppingMall）的互補(bǔ)性（合肥是第一家）目標(biāo)消費(fèi)群體的收入水平和消費(fèi)水平在合肥屬中高檔西南面沒(méi)有大型的建材家居市場(chǎng)，消費(fèi)需求比較強(qiáng)烈，經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)比較強(qiáng)。不利因素分析：公共交通情況不是太好，線路太少商場(chǎng)自身結(jié)構(gòu)有一定的制約性，局限性商業(yè)網(wǎng)要有一定的培育期競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況分析（知己知彼，百戰(zhàn)不殆）第二章：市場(chǎng)分析和定位一、市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析第二章：市場(chǎng)分析和定位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況分析（知己知彼，百戰(zhàn)不殆）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況分析（知己知彼，百戰(zhàn)不殆）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況分析（知己知彼，百戰(zhàn)不殆）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況分析（知己知彼，百戰(zhàn)不殆）二、市場(chǎng)的定位

1）中檔、中高檔精品建材市場(chǎng)

2）要求像紅星美凱龍一樣的集中管理（形象統(tǒng)一；售前、售中、售后統(tǒng)一）

3）建立自己特色---“時(shí)尚、綠色、環(huán)保、健康”

4）樹(shù)立平價(jià)形象、打服務(wù)牌，品牌牌三、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的指導(dǎo)方針：市場(chǎng)統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一形象突出經(jīng)營(yíng)品牌特色、突出經(jīng)營(yíng)品牌個(gè)性二、市場(chǎng)的定位一、招商方案的擬定商戶(hù)登記預(yù)約→目標(biāo)商戶(hù)調(diào)研、分析→建立檔案管理↓符合市場(chǎng)定位↓商戶(hù)預(yù)約、簽定誠(chéng)意金合同↓簽定正式合同（繳納租金、保證金、物管費(fèi)用、安全保證金、裝修保證金）↓簽裝修協(xié)議↓進(jìn)場(chǎng)裝修→驗(yàn)收合格→出樣開(kāi)業(yè)第三章：招商方案的制定和執(zhí)行一、招商方案的擬定第三章：招商方案的制定和執(zhí)行二、招商政策，租賃合同

1）招商政策

a.公攤面積擬準(zhǔn)備按1.25或1.3b.租金政策：35元/m2均價(jià)

c.租金、物管等可以一定性收取的費(fèi)用一年一交

2）租賃合同

a.誠(chéng)意金合同b.鋪位租憑合同c.物業(yè)管理合同d.安全協(xié)議三、推進(jìn)表

1）招商工作分時(shí)間段完成工作的任務(wù)

2）營(yíng)銷(xiāo)推進(jìn)表四、招商過(guò)程中的應(yīng)對(duì)策略

1）開(kāi)業(yè)時(shí)期的變化

2）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的威脅

3）市場(chǎng)的輿論導(dǎo)向

4）商戶(hù)身身的變化（有替補(bǔ)、有預(yù)警）二、招商政策，租賃合同一、經(jīng)過(guò)初步規(guī)劃，現(xiàn)在擬定兩個(gè)方案以備選：第一套方案：地下一層賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)衛(wèi)?。嵕摺⑹崂砉?、淋浴房、浴缸、蒸汽房、水槽、衛(wèi)浴五金）瓷磚、地板、木門(mén)、櫥柜、木門(mén)/套裝門(mén)/防盜門(mén)、樓梯門(mén)面經(jīng)營(yíng)板材油漆涂料五金/電工電料大理石玻璃第一層經(jīng)營(yíng)品牌衛(wèi)浴、家居園藝/飾品、軟體家具（床墊、沙發(fā)、軟床）第二層經(jīng)營(yíng)品牌家具、窗簾、燈飾/花燈、藤制家具第三層經(jīng)營(yíng)品牌家具、移門(mén)衣帽間第四章：商場(chǎng)布局的安排一、經(jīng)過(guò)初步規(guī)劃，現(xiàn)在擬定兩個(gè)方案以備選：第四章：商場(chǎng)布局的第二套方案：地下一層賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)瓷磚、地板、木門(mén)、櫥柜、木門(mén)/套裝門(mén)/防盜門(mén)、樓梯門(mén)面經(jīng)營(yíng)板材油漆涂料五金/電工電料大理石玻璃第一層經(jīng)營(yíng)品牌衛(wèi)浴、衛(wèi)?。嵕?、梳理柜、淋浴房、浴缸、蒸汽房、水槽、衛(wèi)浴五金）、家居園藝/飾品第二層經(jīng)營(yíng)移門(mén)衣帽間、梳理柜第三層經(jīng)營(yíng)窗簾、燈飾/花燈二、一方案、第二方案可操作性及銜接性為了防止來(lái)自建材市場(chǎng)的內(nèi)部的不可預(yù)測(cè)性變動(dòng)而制定

第二套方案：三、每一個(gè)方案需商戶(hù)的數(shù)量及來(lái)源、目前已有意向商戶(hù)情況分析及招商前景和趨勢(shì)分析

方案1需商戶(hù)約350-400戶(hù)方案2需商戶(hù)約300戶(hù)商戶(hù)主要來(lái)源與合肥市各大建材和家居市場(chǎng)招商中心現(xiàn)登記有效客戶(hù)資料150戶(hù),所需面積約28640平方米三、每一個(gè)方案需商戶(hù)的數(shù)量及來(lái)源、目前已有意向商戶(hù)情況分析及一.租金預(yù)算及流轉(zhuǎn)流程

1）租金

2）保證金

3）物管費(fèi)

4）保證金

5）裝修安全押金第五章：合同的簽訂及租金，保證金的收取一.租金預(yù)算及流轉(zhuǎn)流程第五章：合同的簽訂及租金，保證金的收取制定裝修要求、制定現(xiàn)場(chǎng)管理的各項(xiàng)制度（安全、規(guī)范、時(shí)效）簽訂裝修協(xié)議（約定時(shí)間，約定裝修要求，簽訂安全協(xié)議）第六章商場(chǎng)裝修標(biāo)準(zhǔn)及要求制定裝修要求、制定現(xiàn)場(chǎng)管理的各項(xiàng)制度（安全、規(guī)范、時(shí)效）第六一、營(yíng)銷(xiāo)工作計(jì)劃及推進(jìn)表

1）制定開(kāi)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)方案

2）制定開(kāi)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)推進(jìn)表

3）同政府相關(guān)職能部門(mén)取得相應(yīng)開(kāi)業(yè)的資格證書(shū)和支持（消防、工商、稅務(wù)、質(zhì)檢、政府）

4）制定開(kāi)業(yè)各相關(guān)職能部門(mén)的推進(jìn)表二、各相關(guān)職能部門(mén)工作推進(jìn)表（附件）三、安全保衛(wèi)第七章：開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備工作一、營(yíng)銷(xiāo)工作計(jì)劃及推進(jìn)表第七章：開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備工作合肥某（國(guó)際）家居中心商業(yè)計(jì)劃書(shū)課件一、商戶(hù)管理

1）上下班考勤制度

2）統(tǒng)一收款制度

3）價(jià)格承諾制度

4）服裝統(tǒng)一制度

5）培訓(xùn)制度（商戶(hù)）二、財(cái)務(wù)管理三、安全保衛(wèi)制度開(kāi)門(mén)、關(guān)門(mén)、值班消防、突發(fā)事件應(yīng)急處理制度第八章：長(zhǎng)效管理對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部要求的管理職能一、商戶(hù)管理第八章：長(zhǎng)效管理對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部要求的管理職能四、人事管理制度制定各部門(mén)責(zé)權(quán)利的制度各部門(mén)考核規(guī)定、獎(jiǎng)懲制度各部門(mén)的培訓(xùn)各部門(mén)的人力資源儲(chǔ)備正常的工勞管理各流程（管理）的制定和監(jiān)督實(shí)施五、物業(yè)管理制度要求用電、水、設(shè)備、衛(wèi)生維修各項(xiàng)制度的建立四、人事管理制度六、營(yíng)銷(xiāo)管理制定總體營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，依據(jù)全年的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃和目標(biāo)列出大的活動(dòng)計(jì)劃，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算要學(xué)會(huì)“以節(jié)興店”的宗旨，沒(méi)有節(jié)日創(chuàng)造節(jié)日，推陳出新，全民營(yíng)銷(xiāo)理念的推行七、會(huì)議制度制定長(zhǎng)效穩(wěn)定的會(huì)議制度，加強(qiáng)各部門(mén)內(nèi)部及各部門(mén)之間的溝通，保證**暢通，提高工作效率。六、營(yíng)銷(xiāo)管理合肥某（國(guó)際）家居中心商業(yè)計(jì)劃書(shū)課件八、企業(yè)文化人事部門(mén)及營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)要制定標(biāo)準(zhǔn)的管理手冊(cè)及營(yíng)銷(xiāo)手冊(cè)，導(dǎo)入企業(yè)CI的標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)的整體形象為企業(yè)的擴(kuò)張做好準(zhǔn)備工作目標(biāo)：立足合肥，面向安徽，走向全國(guó)連鎖化發(fā)展八、企業(yè)文化謝謝賞鑒[信旺大唐國(guó)際家居中心]制作人王軍聯(lián)系方謝賞鑒合肥某（國(guó)際）家居中心商業(yè)計(jì)劃書(shū)課件第一章：項(xiàng)目摘要 第二章：市場(chǎng)分析和定位 一、市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析 二、市場(chǎng)的定位 三、市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理模式 第三章：招商方案的制定和執(zhí)行一、招商方案的擬定二、招商政策，租賃合同 三、招商工作推進(jìn)表 四、招商過(guò)程中的應(yīng)對(duì)策略

第一章：項(xiàng)目摘要 第四章：商場(chǎng)布局的安排第五章：合同的簽訂及租金，保證金的收取第六章商場(chǎng)裝修標(biāo)準(zhǔn)及要求 第七章：開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備工作一、營(yíng)銷(xiāo)工作計(jì)劃推進(jìn)表 二、各相關(guān)職能部門(mén)工作推進(jìn)表 三、安全保衛(wèi) 第八章：長(zhǎng)效管理對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部要求的管理職能一、商戶(hù)管理 二、財(cái)務(wù)管理 三、安全保衛(wèi)制度 四、人事管理制度 五、物業(yè)管理制度 六、營(yíng)銷(xiāo)管理 七、會(huì)議制度 八、企業(yè)文化

第四章：商場(chǎng)布局的安排安徽信旺大唐（國(guó)際）家居中心位于合肥市望江西路與潛山路交口，是蜀山區(qū)、高新區(qū)、政務(wù)區(qū)的交匯點(diǎn)，北鄰信旺大唐（國(guó)際）購(gòu)物廣場(chǎng)，建筑面積約七萬(wàn)平方左右。占據(jù)著得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，3公里商圈樓盤(pán)約有40個(gè)3-5公里的商圈范圍內(nèi)共計(jì)有樓盤(pán)120家，合計(jì)160家左右，按平均每家4萬(wàn)平方住房開(kāi)發(fā)面積計(jì)算，總住房開(kāi)發(fā)面積約640萬(wàn)平方。這些開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)平均售價(jià)都在3500-4500元/平方左右，面對(duì)著的主要購(gòu)房消費(fèi)群體是合肥市中高收入人群，（知識(shí)分子，老板，企事業(yè)機(jī)關(guān)公務(wù)人員等），但是由于商業(yè)不發(fā)達(dá)，居住配套商業(yè)購(gòu)物環(huán)境差，這些樓盤(pán)平均入住率只在30%左右。如果按平均每戶(hù)裝修400元/平方計(jì)算，我們商圈范圍內(nèi)建材的消費(fèi)總量約在25個(gè)億左右。通過(guò)隨機(jī)抽樣問(wèn)詢(xún)調(diào)查，商圈范圍內(nèi)50萬(wàn)常住人口的消費(fèi)者都對(duì)華府駿苑的商業(yè)充滿(mǎn)了期待，他們平時(shí)生活購(gòu)物經(jīng)常去的是三里庵國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)，或是長(zhǎng)江路四牌樓商業(yè)中心，家庭裝潢材料和家具的購(gòu)買(mǎi)除了西邊紅旗美家居，金三角建材城外，主要購(gòu)買(mǎi)力都放在了東邊的各大市場(chǎng)和超市。第一章：項(xiàng)目摘要安徽信旺大唐（國(guó)際）家居中心位于合肥市望江西路與潛山路交口，

但是，隨著長(zhǎng)江路的改造，傳統(tǒng)商業(yè)的逐步退出，區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的進(jìn)一步崛起，從市場(chǎng)的布局來(lái)講，合肥市在西南邊就是缺少這樣的大型家居建材百貨一體的商業(yè)中心。紅旗美家居和金三角建材城都在不久的將來(lái)面臨著租賃合同到期，商業(yè)改造等諸多不利因素，鳳凰城家世界體量太小，向北面沒(méi)有經(jīng)濟(jì)縱深支撐，南二環(huán)上的望湖美家居主要還是要輻射濱湖新區(qū)，目前周邊商業(yè)環(huán)境和小區(qū)樓盤(pán)資源較少，預(yù)計(jì)需要2-3年才能起來(lái)，目前它的主要目標(biāo)顧客還是在南面和西南面。對(duì)面的華邦美家居由于我們搶占得了先機(jī)，被迫匆匆上馬，預(yù)計(jì)體量在3.5萬(wàn)平方左右，主營(yíng)是家具。我們通過(guò)東邊的幾個(gè)主要的建材、家具市場(chǎng)的商戶(hù)摸底調(diào)研發(fā)現(xiàn)，幾個(gè)大市場(chǎng)目前主要的購(gòu)買(mǎi)力支撐點(diǎn)還是在西南面。但是，隨著長(zhǎng)江路的改造，傳統(tǒng)商業(yè)的逐步退出，區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的信旺·大唐項(xiàng)目投資立項(xiàng)明確，且已作報(bào)廣宣傳推廣，在業(yè)內(nèi)已建立一定輿論基礎(chǔ)，至目前為止，商戶(hù)對(duì)該項(xiàng)目地理?xiàng)l件、商圈環(huán)境和硬件描述以及房租定位等均表現(xiàn)出極大興趣。只要明確市場(chǎng)建設(shè)時(shí)間計(jì)劃，該項(xiàng)目招商前景看好。合肥市目前所引進(jìn)的著名家居零售商，無(wú)論世界百?gòu)?qiáng)百安居，或是東方家園、好美家、家福特，均在強(qiáng)勢(shì)入駐合肥后不久出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)危機(jī)。紅星美凱龍與信地集團(tuán)兩大投資方之間，也已經(jīng)出現(xiàn)了矛盾。信旺·大唐如果改作招商引資項(xiàng)目，或許能解決一些問(wèn)題，但外地品牌派駐團(tuán)隊(duì)能否適應(yīng)本地市場(chǎng)，其中風(fēng)險(xiǎn)，尤其是品牌負(fù)效應(yīng)對(duì)信旺華府地塊項(xiàng)目的品牌風(fēng)險(xiǎn)尚有待討論。該項(xiàng)目在硬件條件上為目前合肥所獨(dú)有，極具競(jìng)爭(zhēng)力，相信在專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)下，會(huì)成為極具行業(yè)影響力和市民口碑效應(yīng)的建材零售市場(chǎng)。引力墻區(qū)域，如能開(kāi)辟為裝飾公司樣板間展示區(qū)，定向引入合肥乃至全國(guó)著名裝飾品牌，不但可以解決空間利用問(wèn)題，且可進(jìn)一步拓展市場(chǎng)服務(wù)功能。紅星美凱龍家具、建材、裝飾三體合一的業(yè)態(tài)，是一個(gè)有益的經(jīng)驗(yàn)。在大唐（國(guó)際）家居中心招商工作進(jìn)行中，我們聽(tīng)到的不僅是這些居民的呼聲，還有建材商們的吶喊，希望我們的建材市場(chǎng)盡快開(kāi)業(yè)，有的到現(xiàn)場(chǎng)就要交納誠(chéng)意金，說(shuō)這塊地方肯定有錢(qián)賺。所以說(shuō)我們認(rèn)為，合肥市未來(lái)新的商業(yè)中心將會(huì)“贏在望潛板塊”“贏在信旺大唐”。信旺·大唐項(xiàng)目投資立項(xiàng)明確，且已作報(bào)廣宣傳推廣，在業(yè)內(nèi)已建立安徽信旺大唐（國(guó)際）家居中心項(xiàng)目收益前景展望：

(依據(jù)培育期三年，租金均價(jià)35/平方計(jì)算，裝修期3個(gè)月)1）租金的收益三年預(yù)計(jì)7000萬(wàn)（=35元×60000平方×33個(gè)月）2）質(zhì)量保證金的占用（市場(chǎng)只要一直存在，占用期就有多長(zhǎng)）300-500萬(wàn)3）可以進(jìn)行集中收款，資金長(zhǎng)期循環(huán)占用10-15天,預(yù)計(jì)50-100萬(wàn)4）管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用較低，三年預(yù)計(jì)需要1500萬(wàn)5）商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的提升，銀行融資額加大（說(shuō)明）6）市場(chǎng)外圍廣告牌的收入80-100萬(wàn)7）三年期滿(mǎn)可以進(jìn)行商鋪融資銷(xiāo)售后返租，潛山路沿街三層按均價(jià)1.5萬(wàn)/平方銷(xiāo)售計(jì)算可以獲得房屋銷(xiāo)售收益2.4億，預(yù)計(jì)租金單價(jià)3年后可以上升到50-70元/平方，年租金收益保守預(yù)計(jì)可以達(dá)到：4300萬(wàn)8)預(yù)計(jì)招商過(guò)程中先期每戶(hù)可以收誠(chéng)意金1-2萬(wàn)/戶(hù),預(yù)計(jì)商戶(hù)300戶(hù)，總計(jì)可以收350萬(wàn)-500萬(wàn)，后期該誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為質(zhì)量保證金我們制定的目標(biāo)：立足合肥，面向安徽，走向全國(guó)連鎖化發(fā)展，為信旺大唐的后續(xù)發(fā)展提供源源不斷的后備資金。安徽信旺大唐（國(guó)際）家居中心項(xiàng)目收益前景展望：一、市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析市場(chǎng)環(huán)境有利因素分析：周邊半徑5公里商圈范圍約160個(gè)新樓盤(pán)與大唐（國(guó)際）商業(yè)廣場(chǎng)（ShoppingMall）的互補(bǔ)性（合肥是第一家）目標(biāo)消費(fèi)群體的收入水平和消費(fèi)水平在合肥屬中高檔西南面沒(méi)有大型的建材家居市場(chǎng)，消費(fèi)需求比較強(qiáng)烈，經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)比較強(qiáng)。不利因素分析：公共交通情況不是太好，線路太少商場(chǎng)自身結(jié)構(gòu)有一定的制約性，局限性商業(yè)網(wǎng)要有一定的培育期競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況分析（知己知彼，百戰(zhàn)不殆）第二章：市場(chǎng)分析和定位一、市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析第二章：市場(chǎng)分析和定位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況分析（知己知彼，百戰(zhàn)不殆）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況分析（知己知彼，百戰(zhàn)不殆）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況分析（知己知彼，百戰(zhàn)不殆）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況分析（知己知彼，百戰(zhàn)不殆）二、市場(chǎng)的定位

1）中檔、中高檔精品建材市場(chǎng)

2）要求像紅星美凱龍一樣的集中管理（形象統(tǒng)一；售前、售中、售后統(tǒng)一）

3）建立自己特色---“時(shí)尚、綠色、環(huán)保、健康”

4）樹(shù)立平價(jià)形象、打服務(wù)牌，品牌牌三、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的指導(dǎo)方針：市場(chǎng)統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一形象突出經(jīng)營(yíng)品牌特色、突出經(jīng)營(yíng)品牌個(gè)性二、市場(chǎng)的定位一、招商方案的擬定商戶(hù)登記預(yù)約→目標(biāo)商戶(hù)調(diào)研、分析→建立檔案管理↓符合市場(chǎng)定位↓商戶(hù)預(yù)約、簽定誠(chéng)意金合同↓簽定正式合同（繳納租金、保證金、物管費(fèi)用、安全保證金、裝修保證金）↓簽裝修協(xié)議↓進(jìn)場(chǎng)裝修→驗(yàn)收合格→出樣開(kāi)業(yè)第三章：招商方案的制定和執(zhí)行一、招商方案的擬定第三章：招商方案的制定和執(zhí)行二、招商政策，租賃合同

1）招商政策

a.公攤面積擬準(zhǔn)備按1.25或1.3b.租金政策：35元/m2均價(jià)

c.租金、物管等可以一定性收取的費(fèi)用一年一交

2）租賃合同

a.誠(chéng)意金合同b.鋪位租憑合同c.物業(yè)管理合同d.安全協(xié)議三、推進(jìn)表

1）招商工作分時(shí)間段完成工作的任務(wù)

2）營(yíng)銷(xiāo)推進(jìn)表四、招商過(guò)程中的應(yīng)對(duì)策略

1）開(kāi)業(yè)時(shí)期的變化

2）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的威脅

3）市場(chǎng)的輿論導(dǎo)向

4）商戶(hù)身身的變化（有替補(bǔ)、有預(yù)警）二、招商政策，租賃合同一、經(jīng)過(guò)初步規(guī)劃，現(xiàn)在擬定兩個(gè)方案以備選：第一套方案：地下一層賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)衛(wèi)浴（潔具、梳理柜、淋浴房、浴缸、蒸汽房、水槽、衛(wèi)浴五金）瓷磚、地板、木門(mén)、櫥柜、木門(mén)/套裝門(mén)/防盜門(mén)、樓梯門(mén)面經(jīng)營(yíng)板材油漆涂料五金/電工電料大理石玻璃第一層經(jīng)營(yíng)品牌衛(wèi)浴、家居園藝/飾品、軟體家具（床墊、沙發(fā)、軟床）第二層經(jīng)營(yíng)品牌家具、窗簾、燈飾/花燈、藤制家具第三層經(jīng)營(yíng)品牌家具、移門(mén)衣帽間第四章：商場(chǎng)布局的安排一、經(jīng)過(guò)初步規(guī)劃，現(xiàn)在擬定兩個(gè)方案以備選：第四章：商場(chǎng)布局的第二套方案：地下一層賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)瓷磚、地板、木門(mén)、櫥柜、木門(mén)/套裝門(mén)/防盜門(mén)、樓梯門(mén)面經(jīng)營(yíng)板材油漆涂料五金/電工電料大理石玻璃第一層經(jīng)營(yíng)品牌衛(wèi)浴、衛(wèi)?。嵕摺⑹崂砉?、淋浴房、浴缸、蒸汽房、水槽、衛(wèi)浴五金）、家居園藝/飾品第二層經(jīng)營(yíng)移門(mén)衣帽間、梳理柜第三層經(jīng)營(yíng)窗簾、燈飾/花燈二、一方案、第二方案可操作性及銜接性為了防止來(lái)自建材市場(chǎng)的內(nèi)部的不可預(yù)測(cè)性變動(dòng)而制定

第二套方案：三、每一個(gè)方案需商戶(hù)的數(shù)量及來(lái)源、目前已有意向商戶(hù)情況分析及招商前景和趨勢(shì)分析

方案1需商戶(hù)約350-400戶(hù)方案2需商戶(hù)約300戶(hù)商戶(hù)主要來(lái)源與合肥市各大建材和家居市場(chǎng)招商中心現(xiàn)登記有效客戶(hù)資料150戶(hù),所需面積約28640平方米三、每一