土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本測(cè)算講義課件

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

成本測(cè)算

北京京投土地項(xiàng)目管理咨詢(xún)股份有限公司

二零零六年七月土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

成本測(cè)算北京京投土地項(xiàng)目管理咨詢(xún)股一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的測(cè)算依據(jù)四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的測(cè)算報(bào)告編制五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制目錄2022/12/172一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用目錄2022/12/1一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆概念：

1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)《中關(guān)村科技園區(qū)條例》（2000年12月8日通過(guò)）《中關(guān)村科技園區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》【京政辦發(fā)〔2002〕16號(hào)】《關(guān)于印發(fā)北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法的通知》【市國(guó)土房管出字[2002]1100號(hào)】《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》【京國(guó)土市【2005】540號(hào)文】2022/12/173一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆概念：2022一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆概念：

1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

定義：按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的要求，將列入城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在確定土地開(kāi)發(fā)綜合策劃方案后，以政府委托或公開(kāi)招標(biāo)的方式確定一級(jí)開(kāi)發(fā)主體;獲得土地項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的開(kāi)發(fā)主體，再根據(jù)“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)化運(yùn)作”的原則，運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理論、系統(tǒng)和方法，組織實(shí)施土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資，并為二級(jí)開(kāi)發(fā)商服務(wù)，提供土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后的經(jīng)營(yíng)管理方案，對(duì)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施速度、品質(zhì)、成本全過(guò)程把握和控制，達(dá)到土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益高度統(tǒng)一的動(dòng)態(tài)過(guò)程。

2022/12/174一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆概念：2022一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆概念：

2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本

“540號(hào)文”中：“土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本”

《北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案審批表》：一級(jí)開(kāi)發(fā)投資總額

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域紅線(xiàn)內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的費(fèi)用。由項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。

2022/12/175一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆概念：2022土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目決策的依據(jù)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資巨大、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)決定了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策的重要性。政府或土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策中主要考慮的問(wèn)題。如果土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本超過(guò)投資者的財(cái)務(wù)能力，就會(huì)使決策者放棄土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。因此，在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策階段，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本就成為項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆作用：2022/12/176土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目決策的依據(jù)一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目融資的依據(jù)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需資金量較為巨大，要求項(xiàng)目的投資者必須有很強(qiáng)的融資能力，以保證土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的資金需求。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本基本決定了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)從不同融資渠道籌集資金時(shí)，金融機(jī)構(gòu)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行融資評(píng)價(jià)和決策的主要依據(jù)是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本。因此，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本也是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的依據(jù)。一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆作用：2022/12/177土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目融資的依據(jù)一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目成本管理的依據(jù)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是通過(guò)不同階段的預(yù)估，最終通過(guò)竣工決算確定下來(lái)的。不同階段的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本預(yù)估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超過(guò)前一次估算的幅度。土地一級(jí)開(kāi)成本的準(zhǔn)確性是成本管理的基礎(chǔ)，只有準(zhǔn)確地確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本才可能實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆作用：2022/12/178土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目成本管理的依據(jù)一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本是決定土地出讓交易價(jià)格的依據(jù) 土地出讓交易價(jià)格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開(kāi)發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整（簡(jiǎn)稱(chēng)“七通一平）（或“五通一平”及其他情況），可直接用于建設(shè)的土地價(jià)格。 土地出讓交易價(jià)格是由毛地價(jià)（土地出讓金、四源費(fèi)和大市政費(fèi)）和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成。毛地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上由專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并報(bào)國(guó)土局審定，毛地價(jià)水平較為穩(wěn)定，對(duì)土地出讓交易價(jià)格的影響程度較小。因此，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本就成為決定土地出讓交易價(jià)格的重要依據(jù)。一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆作用：2022/12/179是決定土地出讓交易價(jià)格的依據(jù)一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用（二）征地、拆遷費(fèi)用（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用（七）管理費(fèi)（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用（九）銷(xiāo)售費(fèi)用（十）應(yīng)納稅費(fèi)（十一）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

2022/12/1710二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用2022/1三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本測(cè)算依據(jù)（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢(xún)費(fèi)委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線(xiàn)綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用工程勘察、測(cè)繪、定樁費(fèi)用環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用地價(jià)評(píng)估費(fèi)用工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)2022/12/1711三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本測(cè)算依據(jù)（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用2022（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用1、立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢(xún)費(fèi)

→測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)可參考1999年9月10日國(guó)家計(jì)委制定的計(jì)價(jià)格［1999］1283號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢(xún)收費(fèi)暫行規(guī)定》及北京市物價(jià)局、北京市計(jì)劃委員會(huì)京價(jià)（房）字［1999］第487號(hào)文《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢(xún)收費(fèi)的補(bǔ)充通知》中的有關(guān)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

◆立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告的編制費(fèi)◆土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的編制費(fèi)◆項(xiàng)目前期的各種工程咨詢(xún)費(fèi)2022/12/1712（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用1、立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用2、委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線(xiàn)綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用→

2001年國(guó)家計(jì)委《關(guān)于放開(kāi)和下放部分商品和服務(wù)價(jià)格的通知》（計(jì)價(jià)格[2001]1218號(hào)）中取消了1993年由建設(shè)部、國(guó)家物價(jià)局聯(lián)合頒布的《城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，放開(kāi)了規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)?！?004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)計(jì)費(fèi)，中國(guó)城市規(guī)劃協(xié)會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了《城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)指導(dǎo)意見(jiàn)》，作為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的參考依據(jù)。

2022/12/1713（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用2、委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線(xiàn)綜（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用3、工程勘察、測(cè)繪、定樁費(fèi)用

2002年1月7日國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文發(fā)布了《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》，從2002年3月1日起執(zhí)行。應(yīng)根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費(fèi)用。 建筑用地?fù)艿囟叮骸蛾P(guān)于測(cè)繪產(chǎn)品收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》【京發(fā)改〔2006〕1009號(hào)】2022/12/1714（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用3、工程勘察、測(cè)繪、定樁費(fèi)用2022/12（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用4、環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用

2002年10月28日全國(guó)人大通過(guò)了《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》，規(guī)定：在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域和中華人民共和國(guó)管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對(duì)環(huán)境有影響的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。隨后，國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢(xún)收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》（計(jì)價(jià)格［2002］125號(hào)）。該通知中規(guī)定了項(xiàng)目前期進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析，包括編制環(huán)境影響報(bào)告書(shū)（含大綱）、環(huán)境影響報(bào)告表和對(duì)環(huán)境影響報(bào)告書(shū)（含大綱）、環(huán)境影響報(bào)告表進(jìn)行技術(shù)評(píng)估的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，可以作為核算環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用的依據(jù)。2022/12/1715（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用4、環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用2022/12/1（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用5、交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用

北京市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)早在2001年就發(fā)布了《關(guān)于對(duì)部分新建項(xiàng)目進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的通知》市規(guī)發(fā)[2001]1001號(hào)。規(guī)定需要進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的項(xiàng)目需由項(xiàng)目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)或咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)，并按照《北京市建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)準(zhǔn)則和要求》編制咨詢(xún)報(bào)告。進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)咨詢(xún)工作的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢(xún)甲級(jí)資質(zhì)。但對(duì)委托編制交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確規(guī)定，實(shí)踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢(xún)的標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)行情協(xié)商（目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通常在0.5～2元/平米不等

）。

2022/12/1716（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用5、交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用2022/12/1（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用6、地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用

2002年1月1日起施行、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令（第323號(hào)）公布的《地震安全性評(píng)價(jià)管理?xiàng)l例》規(guī)定：新建、擴(kuò)建、改建建設(shè)工程，依照《中華人民共和國(guó)防震減災(zāi)法》和本條例的規(guī)定，需要進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)的，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家地震安全性評(píng)價(jià)的技術(shù)規(guī)范，確保地震安全性評(píng)價(jià)的質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評(píng)價(jià)單位。地震安全性評(píng)價(jià)單位對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告。目前，全國(guó)各省市對(duì)地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都有不同的規(guī)定，北京市的工程可依據(jù)原北京市物價(jià)局2002年9月18日京價(jià)(收)字[2002]361號(hào)文件《關(guān)于地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的函》的規(guī)定進(jìn)行核算。2022/12/1717（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用6、地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用2022/12/1（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用7、地價(jià)評(píng)估費(fèi)用

1994年12月12日，國(guó)家計(jì)委和國(guó)家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)的通知”，通知規(guī)定：“土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的經(jīng)營(yíng)性中介服務(wù)收費(fèi)行為，評(píng)估機(jī)構(gòu)要按照‘自愿委托、有償服務(wù)’的原則與委托方簽訂合同，開(kāi)展評(píng)估服務(wù)工作，收取合理費(fèi)用。凡具備土地估價(jià)資格并經(jīng)土地、物價(jià)部門(mén)確認(rèn)的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并按本通知的規(guī)定收取土地評(píng)估費(fèi)?！?997年12月1日北京市物價(jià)局發(fā)布了京價(jià)(房)字(1997)第398號(hào)文件《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》

，對(duì)我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂，規(guī)定“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)、土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制。2022/12/1718（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用7、地價(jià)評(píng)估費(fèi)用2022/12/1518（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用8、工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi) 工程設(shè)計(jì)費(fèi)的測(cè)算可依據(jù)2002年1月7日國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文發(fā)布的《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》中的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實(shí)際情況測(cè)定。 施工圖審查是目前基本建設(shè)程序中必須的環(huán)節(jié)。2004年8月23日，建設(shè)部134號(hào)令發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法》中再次明確規(guī)定“施工圖未經(jīng)審查合格的，不得使用”。但相應(yīng)的圖紙審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定。北京市可執(zhí)行市規(guī)發(fā)[2001]761號(hào)《關(guān)于開(kāi)展施工圖設(shè)計(jì)文件審查工作的通知》中第五條“審查收費(fèi)：在國(guó)家正式下達(dá)施工圖審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，北京市的施工圖審查單位暫按國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)價(jià)格(1999)1283號(hào)文件中《工程咨詢(xún)?nèi)藛T工日費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行?！?/p>

2022/12/1719（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用8、工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)2022/12（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用9、招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)

原國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)文中明確了招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)速查表2022/12/1720（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用9、招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)2022/12/（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用10、工程保險(xiǎn)費(fèi) 建設(shè)部和中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)于2005年8月出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)工作的意見(jiàn)》建質(zhì)[2005]133號(hào)

，指出：“建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、落實(shí)質(zhì)量責(zé)任的一系列保險(xiǎn)產(chǎn)品組成，包括建筑工程一切險(xiǎn)、安裝工程一切險(xiǎn)、工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)和相關(guān)職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)等。其中，工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)主要為工程竣工后一定期限內(nèi)出現(xiàn)的主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題和滲漏問(wèn)題等提供風(fēng)險(xiǎn)保障?！??？梢?jiàn)，工程建設(shè)領(lǐng)域涉及到的保險(xiǎn)品種主要有職工意外傷害險(xiǎn)（雇主責(zé)任險(xiǎn)）、設(shè)計(jì)責(zé)任險(xiǎn)、工程質(zhì)量保修保險(xiǎn)和建筑（安裝）工程一切險(xiǎn)。但具體費(fèi)率，市場(chǎng)浮動(dòng)較大，建設(shè)工程一切險(xiǎn)一般為投保金額的1%左右，第三者責(zé)任險(xiǎn)按比例投保。但2004年11月中旬進(jìn)行的北京地鐵4、5、10號(hào)線(xiàn)建安險(xiǎn)及第三者責(zé)任險(xiǎn)合同費(fèi)率卻是5‰左右。2005年深圳地鐵項(xiàng)目中，工程質(zhì)量險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)初期的運(yùn)營(yíng)險(xiǎn)合計(jì)也低至投保金額的5‰，可見(jiàn)目前保險(xiǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)激烈的。因此在項(xiàng)目前期階段，估算工程質(zhì)量保險(xiǎn)費(fèi)非常困難，可以暫按建安工程造價(jià)的1%-2%估算。

2022/12/1721（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用10、工程保險(xiǎn)費(fèi)2022/12/1521（二）征地、拆遷費(fèi)用包括：1、征地補(bǔ)償費(fèi)用

2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

3、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)4、拆除工程費(fèi)用

5、古樹(shù)保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用

6、其它

2022/12/1722（二）征地、拆遷費(fèi)用包括：2022/12/1522（二）征地、拆遷費(fèi)用

1、征地補(bǔ)償費(fèi)用根據(jù)土地所屬的不同區(qū)域及其被征用前的不同用地性質(zhì)相應(yīng)發(fā)生不同的征地費(fèi)用。

本市行政區(qū)域內(nèi)依法征用農(nóng)民集體所有土地的，根據(jù)2004年5月21日北京市人民政府令第148號(hào)公布的《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》進(jìn)行補(bǔ)償安置。征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。青苗是指尚未收獲的農(nóng)作物。其他土地附著物包括房屋、水井、道路、管線(xiàn)、水渠等建筑物、構(gòu)筑物以及林木和其他經(jīng)濟(jì)作物等。本市征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)行最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制度。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門(mén)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費(fèi)用等綜合因素確定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平適時(shí)調(diào)整。2022/12/1723（二）征地、拆遷費(fèi)用1、征地補(bǔ)償費(fèi)用2022/12/（二）征地、拆遷費(fèi)用

2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 根據(jù)房屋所屬的不同區(qū)域及其不同屬性相應(yīng)發(fā)生不同的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，計(jì)取依據(jù)亦不同。

城市房屋：根據(jù)2001年11月1日北京市政府令第87號(hào)公布的《北京市城市房屋拆遷管理辦法》進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算。城市的住宅房屋：（2001）1234號(hào)城市的非住宅房屋：京房地評(píng)字（1999）656號(hào)被拆遷房屋重置成新價(jià)：京國(guó)土房管拆[2003]808號(hào)2022/12/1724（二）征地、拆遷費(fèi)用2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用2022/12/（二）征地、拆遷費(fèi)用

集體土地房屋：根據(jù)2003年6月6日北京市人民政府令第124號(hào)公布的《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算。拆遷補(bǔ)償：京國(guó)土房管征[2003]606號(hào)

被拆遷房屋重置成新價(jià)：京國(guó)土房管拆[2003]8082022/12/1725（二）征地、拆遷費(fèi)用2022/12/1525（二）征地、拆遷費(fèi)用

3、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)1997年12月1日，北京市物價(jià)局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》京價(jià)(房)字[1997]第398號(hào)文，對(duì)我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂，規(guī)定“因征用拆遷對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的，按補(bǔ)償價(jià)款金額的1～1.5%向征用拆遷單位收取評(píng)估費(fèi)?！薄侗本┦形飪r(jià)局、北京市財(cái)政局關(guān)于房屋遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函》【京價(jià)（收）字（1993）第238號(hào)】： 房屋拆遷管理費(fèi)：不超過(guò)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用0.5%

房屋拆遷服務(wù)費(fèi)：不超過(guò)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的1.5％2022/12/1726（二）征地、拆遷費(fèi)用3、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)2（二）征地、拆遷費(fèi)用

4、拆除工程費(fèi)用

拆除工程費(fèi)用應(yīng)按照工程實(shí)際需要估算拆除工程量，并套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額，充分考慮渣土運(yùn)輸、消納等因素進(jìn)行測(cè)算。

2022/12/1727（二）征地、拆遷費(fèi)用4、拆除工程費(fèi)用2022/12/1（二）征地、拆遷費(fèi)用

5、古樹(shù)保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用 根據(jù)古樹(shù)保護(hù)方案和文物古建的修護(hù)、還建方案，套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額，充分考慮修繕、保護(hù)、還原等因素進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算。

2022/12/1728（二）征地、拆遷費(fèi)用5、古樹(shù)保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用（二）征地、拆遷費(fèi)用

6、其它 指根據(jù)國(guó)家或地方政府要求在征地、拆遷過(guò)程中還需發(fā)生的各種費(fèi)用，如：耕地開(kāi)墾費(fèi)、耕地占用稅、菜田基金、防洪費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)、支援重點(diǎn)工程費(fèi)等等。

2022/12/1729（二）征地、拆遷費(fèi)用6、其它2022/12/1529（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括：場(chǎng)地平整費(fèi)用及為各二級(jí)開(kāi)發(fā)單位提供施工臨時(shí)供水、供電設(shè)施、臨時(shí)道路的鋪設(shè)及維護(hù)費(fèi)用區(qū)域內(nèi)永久性道路、橋梁建設(shè)費(fèi)用市政管線(xiàn)建設(shè)費(fèi)用(包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等)市政場(chǎng)站建設(shè)費(fèi)用(包括雨水泵房、燃?xì)庹{(diào)壓站、熱力站、開(kāi)閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等，其建設(shè)費(fèi)用視規(guī)劃情況而定)配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用(區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng)、公共標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站、消防站、派出所、郵局等)2022/12/1730（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括：2022/12/15（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

本部分費(fèi)用是指在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級(jí)開(kāi)發(fā)地塊紅線(xiàn)范圍外的公共區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。這是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本中的另一重要組成部分。 應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測(cè)定。2022/12/1731（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 本部分費(fèi)用是指在土地一級(jí)（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用

包括：綠化（花草、樹(shù)木的種植）、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。

本部分費(fèi)用是指在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級(jí)開(kāi)發(fā)地塊紅線(xiàn)范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用。這是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本中的一項(xiàng)重要組成部分，應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測(cè)定。2022/12/1732（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用包括：綠化（花草（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

包括：市政管理用房建設(shè)費(fèi)用；機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；規(guī)劃中其它須納入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。

在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測(cè)定。2022/12/1733（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括：市政管理用房建設(shè)費(fèi)用（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用

包括：工程監(jiān)理費(fèi)

竣工圖編制費(fèi)

建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用

項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用

項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用

其他

2022/12/1734（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 包括：2022/12/1534（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用1、工程監(jiān)理費(fèi)

1996年1月16日，北京市建委發(fā)布了《北京市工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施辦法》(京價(jià)收1996第043號(hào))，規(guī)定：實(shí)行監(jiān)理的工程，監(jiān)理費(fèi)按工程的總造價(jià)百分比計(jì)取，用插入法計(jì)算。建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.1-0.2％計(jì)取。

2022/12/1735（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用1、工程監(jiān)理費(fèi)2022/12/153（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用2、竣工圖編制費(fèi)

2002年國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》[2002]中《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》1.0.16條規(guī)定：編制工程施工圖預(yù)算的，按照該建設(shè)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)收費(fèi)的10%收取施工圖預(yù)算編制費(fèi)；編制工程竣工圖的，按照該建設(shè)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)收費(fèi)的8%收取竣工圖編制費(fèi)。2022/12/1736（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用2、竣工圖編制費(fèi)2022/12/（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用3、

建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用

包括安保、環(huán)境保潔、臨時(shí)綠化、美化等費(fèi)用。這部分費(fèi)用在項(xiàng)目初期很難估算。不同的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域的面積、基本狀況、區(qū)域周邊的環(huán)境一定后，即基本明確每年需要多少保安、保潔人員進(jìn)行公共區(qū)域的管理，需要做多少面積的臨時(shí)綠化，整個(gè)區(qū)域的建設(shè)期幾年等，再據(jù)以測(cè)算相應(yīng)費(fèi)用。2022/12/1737（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用3、建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用2022/（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用4、項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用

這部分費(fèi)用主要是由于目前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，形成了大量的資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)的管理主體比較復(fù)雜，例如：道路、水、電、（天然）氣、熱、交通設(shè)施、園林景觀綠化設(shè)施等都分別歸屬不同的管理單位，產(chǎn)權(quán)移交尚未有規(guī)范的模式和程序。這就造成在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)任務(wù)基本完成后，可能還會(huì)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行一段時(shí)間的照管，對(duì)有些項(xiàng)目還要從社會(huì)利益角度出發(fā)，進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。為此，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體還要支出一筆管理費(fèi)和運(yùn)營(yíng)費(fèi)。這筆費(fèi)用根據(jù)不同一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況，千差萬(wàn)別，不一而足，須慎重對(duì)待，認(rèn)真估算。

2022/12/1738（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用4、項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用5、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用

指在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作完成后，由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體組織，委托專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)公司從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益出發(fā)對(duì)整個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行公正、客觀的評(píng)價(jià)。該費(fèi)用可參考國(guó)家有關(guān)工程咨詢(xún)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算

。

2022/12/1739（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用5、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用2022/12/1（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用6、其他

指其他歸屬項(xiàng)目前期及其他費(fèi)用的項(xiàng)目。 比如：委托代建的項(xiàng)目還會(huì)發(fā)生“代建工程管理費(fèi)”等

。

污染區(qū)域，還需要環(huán)境整治費(fèi)用。2022/12/1740（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用6、其他2022/12/1540（七）管理費(fèi)

指土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中所發(fā)生的管理費(fèi)，包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的建設(shè)期和代政府進(jìn)行土地出讓的銷(xiāo)售期。該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和土地一級(jí)開(kāi)企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進(jìn)行核算。

2005年8月3日，市國(guó)土局發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》的通知京國(guó)土市[2005]540號(hào)文，其中第十三條規(guī)定：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。2022/12/1741（七）管理費(fèi) 指土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中所發(fā)生（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用

指一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用。

其測(cè)算依企業(yè)（或項(xiàng)目）的資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應(yīng)視具體情況分別測(cè)算。

2022/12/1742（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用 指一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用。202（九）銷(xiāo)售費(fèi)用

包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體為提升開(kāi)發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值，吸引二級(jí)開(kāi)發(fā)商和最終用戶(hù)，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開(kāi)發(fā)成本而進(jìn)行的策劃、推廣活動(dòng)，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費(fèi)用等。

目前政府對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售費(fèi)用提取比例沒(méi)有專(zhuān)門(mén)規(guī)定，而且市場(chǎng)中二級(jí)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)不適用于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售，已實(shí)施完成的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚不多，因此沒(méi)有太多的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)可供借鑒。這就需要企業(yè)根據(jù)自己項(xiàng)目的土地出讓計(jì)劃分別測(cè)算。也可以按預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入的1%計(jì)取。2022/12/1743（九）銷(xiāo)售費(fèi)用 包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體為提升開(kāi)發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值（十）應(yīng)納稅費(fèi)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等，所得稅。

具體納稅額計(jì)算方法詳見(jiàn)國(guó)家相關(guān)稅收政策的規(guī)定。

2022/12/1744（十）應(yīng)納稅費(fèi) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營(yíng)業(yè)稅、城（十一）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。

視不同階段的測(cè)算精度不同，而以開(kāi)發(fā)成本為基數(shù)，適當(dāng)計(jì)取一定比例。2022/12/1745（十一）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。2022/1四、成本測(cè)算報(bào)告的編制

以上是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成及其測(cè)算的相關(guān)依據(jù)。我公司據(jù)此編制了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本測(cè)算通用模板，作為成本測(cè)算的模板。

測(cè)算報(bào)告編制包括：

1.編制測(cè)算表格；

2.編制測(cè)算說(shuō)明；

3.編制測(cè)算分析。2022/12/1746四、成本測(cè)算報(bào)告的編制 以上是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成及其四、成本測(cè)算報(bào)告的編制項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資估算及投融資分析（一）投資估算

1、總投資估算

2、估算所依據(jù)的相關(guān)資料

3、估算依據(jù)的相關(guān)文件2022/12/1747四、成本測(cè)算報(bào)告的編制項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資估算及投融資分析2四、成本測(cè)算報(bào)告的編制（二）投融資分析

1、資金使用計(jì)劃

2、融資額度及融資成本

3、融資渠道及模式

4、貸款本息償還

附相應(yīng)表格2022/12/1748四、成本測(cè)算報(bào)告的編制（二）投融資分析2022/12/154四、成本測(cè)算報(bào)告的編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡（一）經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算及分析1、測(cè)算及分析前提投資測(cè)算和市場(chǎng)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期及時(shí)序安排2022/12/1749四、成本測(cè)算報(bào)告的編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡20四、成本測(cè)算報(bào)告的編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡（一）經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算及分析2、相關(guān)數(shù)據(jù)的確定毛地價(jià)的確定招拍掛交易價(jià)格預(yù)測(cè)土地出讓一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入稅(費(fèi))率貸款利率財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率Ic2022/12/1750四、成本測(cè)算報(bào)告的編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡20四、成本測(cè)算報(bào)告的編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡（一）經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算及分析3、經(jīng)濟(jì)效益分析可經(jīng)營(yíng)性出讓面積及銷(xiāo)售計(jì)劃土地掛牌出讓平均底價(jià)土地上市出讓收入、成本、稅金、利潤(rùn)2022/12/1751四、成本測(cè)算報(bào)告的編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡20四、成本測(cè)算報(bào)告的編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡（二）財(cái)務(wù)分析

1、項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR(%)

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV(萬(wàn)元)

投資回收期(年)

投資利潤(rùn)率2、償債能力分析

3、資金平衡分析2022/12/1752四、成本測(cè)算報(bào)告的編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡20四、成本測(cè)算報(bào)告的編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡（三）不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析

1、不確定性與風(fēng)險(xiǎn)

2、不確定性分析盈虧平衡分析敏感性分析2022/12/1753四、成本測(cè)算報(bào)告的編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡20四、成本測(cè)算報(bào)告的編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡（四）結(jié)論與建議

1、結(jié)論項(xiàng)目盈利能力如何項(xiàng)目的償債能力如何項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)怎樣項(xiàng)目是否可行

2、建議2022/12/1754四、成本測(cè)算報(bào)告的編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡20編制流程如下：

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集、整理根據(jù)通用模板測(cè)算成本測(cè)算編制說(shuō)明測(cè)算依據(jù)：原始資料、數(shù)據(jù)，政策文件需說(shuō)明的問(wèn)題：測(cè)算方法、取值、原因測(cè)算分析及結(jié)論匯總編制四、成本測(cè)算報(bào)告的編制總測(cè)算報(bào)告樣表2022/12/1755編制流程如下：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集、整理根據(jù)通用模板測(cè)算成本測(cè)測(cè)算依五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在其內(nèi)容組成、開(kāi)發(fā)宗旨、開(kāi)發(fā)方式、開(kāi)發(fā)時(shí)序等方面都有著不同于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，因而其管理和控制體系、工作流程及其控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)也不同，共性之外還有其特殊性。因此，科學(xué)合理地確定其成本控制目標(biāo)，要建立一整套完善的成本管理工作體系、制度和流程。2022/12/1756五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在其內(nèi)五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 1、決策體系：是戰(zhàn)略管理層面，決定了企業(yè)控制造價(jià)管理的方向和模式，具有長(zhǎng)期性和整體性，是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力所在，包括長(zhǎng)期戰(zhàn)略成本等重大決策的制定和執(zhí)行，由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子組成。（一）工作體系2022/12/1757五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 1、決策體系：是戰(zhàn)略管五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 2、內(nèi)部專(zhuān)業(yè)管理體系：是落實(shí)和分解戰(zhàn)略成本目標(biāo)的層面，包括計(jì)劃執(zhí)行情況和管理效益監(jiān)督、考評(píng)，是企業(yè)造價(jià)管理部門(mén)的首要核心任務(wù)。主要包括：制定公司年度成本控制計(jì)劃；分解、落實(shí)戰(zhàn)略成本目標(biāo)，實(shí)行公司全面預(yù)算；及時(shí)溝通、傳遞和獲取信息、適時(shí)調(diào)整計(jì)劃；協(xié)調(diào)組織相關(guān)部門(mén)配合、全員參與成本目標(biāo)的管理和控制等。（一）工作體系2022/12/1758五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 2、內(nèi)部專(zhuān)業(yè)管理體系五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 3、制度體系：完善的制度體系是項(xiàng)目成本管理實(shí)施順暢、高效的前提和保障。建立和完善諸如：成本管理辦法、招投標(biāo)管理辦法、合同管理辦法等一系列的成本管理制度，并嚴(yán)格按之執(zhí)行，是成本管理和控制的制度保障。（一）工作體系2022/12/1759五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 3、制度體系：完善的五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 4、操作體系：是成本管理和控制的基礎(chǔ)層面，具體由各項(xiàng)目部的成本管理人員落實(shí)，是成本管理和控制的具體化和實(shí)施控制載體。主要包括對(duì)分解后的成本控制目標(biāo)的落實(shí)、關(guān)鍵點(diǎn)的控制、工作效率的提高、項(xiàng)目完成后的后評(píng)價(jià)和效益分析等等，本層面成本管理的特點(diǎn)是具有系統(tǒng)化、程序化和模式化。（一）工作體系2022/12/1760五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 4、操作體系：是成本五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 5、專(zhuān)家體系：是項(xiàng)目成本管理的強(qiáng)力支持，權(quán)威性指導(dǎo)意見(jiàn)對(duì)項(xiàng)目成本管理的意義很重大，是不可或缺的。具體主要表現(xiàn)為：為建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中各階段、各環(huán)節(jié)成本的確定與控制提供專(zhuān)業(yè)支持和決策依據(jù)（一）工作體系2022/12/1761五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 5、專(zhuān)家體系：是項(xiàng)目五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制

6、內(nèi)部審查監(jiān)督體系：由公司主管成本方面的領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，成本、財(cái)務(wù)、審計(jì)等部門(mén)組成，在成本管理和控制過(guò)程中，負(fù)責(zé)內(nèi)審、監(jiān)控、預(yù)警、評(píng)價(jià)。必要時(shí)請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)。（一）工作體系2022/12/1762五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 6、內(nèi)部審查監(jiān)督體系五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制

根據(jù)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合實(shí)施方案內(nèi)容，結(jié)合土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，建立系統(tǒng)的、全過(guò)程的、可操作性的成本管理和控制的規(guī)章制度、工作流程。

（二）管理制度及工作流程

2022/12/1763五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 根據(jù)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制

建立“項(xiàng)目成本控制目標(biāo)管理辦法”建立“規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理辦法”

建立“項(xiàng)目合同管理辦法和工作程序”，建立“工程量清單管理辦法和工作程序”，建立“工程計(jì)量支付管理辦法和工作程序”，建立“工程變更管理辦法和工作程序”建立“工程預(yù)結(jié)算管理辦法及工作程序”等（二）管理制度及工作流程

2022/12/1764五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 （二）管理制度及工作流五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制

在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程控制，尤其是把握好各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制，以利于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資才能真正可控，管理才能出效益。以下是成本管理和控制的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：（三）關(guān)鍵環(huán)節(jié)

2022/12/1765五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制1、審慎分析項(xiàng)目前期可研2、審慎研究和確定規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案3、抓好綜合策劃(或?qū)嵤?方案的編制和研究4、正確選擇設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和材料設(shè)備供應(yīng)單位

5、合理安排項(xiàng)目實(shí)施的工期、進(jìn)度、時(shí)序6、推行第一責(zé)任人制度7、引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴8、引進(jìn)專(zhuān)業(yè)化的合作團(tuán)隊(duì)9、加強(qiáng)成本目標(biāo)管理（三）關(guān)鍵環(huán)節(jié)

2022/12/1766五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制1、審慎分析項(xiàng)目前期可研結(jié)束語(yǔ)

不同的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)范疇及具體建設(shè)內(nèi)容不同，現(xiàn)況及周邊條件亦不同，因此項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本往往不盡相同，甚至?xí)嗖詈艽蟆哪撤N意義上說(shuō)，每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都有其特殊性，都是不可復(fù)制的。因此，我們今天只是闡述了一些成本構(gòu)成及測(cè)算方面的普遍規(guī)律。在具體項(xiàng)目成本測(cè)算時(shí)還要具體問(wèn)題具體分析，在獲得準(zhǔn)確、詳實(shí)的基礎(chǔ)資料的前提下，認(rèn)真分析研究相關(guān)政策、文件，結(jié)合目前市場(chǎng)行情，使成本測(cè)算結(jié)果更合理，更貼近實(shí)際。成本的管理與控制要結(jié)合項(xiàng)目、團(tuán)隊(duì)在實(shí)踐中總結(jié)提高，以達(dá)到降低成本的目的。2022/12/1767結(jié)束語(yǔ) 2022/12/1567

謝謝！2022/12/17682022/12/1568

北京京投土地項(xiàng)目管理咨詢(xún)股份有限公司楊毅：Email:yangyy6@163.comTel:884636962022/12/17692022/12/1569土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

成本測(cè)算

北京京投土地項(xiàng)目管理咨詢(xún)股份有限公司

二零零六年七月土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

成本測(cè)算北京京投土地項(xiàng)目管理咨詢(xún)股一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的測(cè)算依據(jù)四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的測(cè)算報(bào)告編制五、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制目錄2022/12/1771一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用目錄2022/12/1一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆概念：

1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)《中關(guān)村科技園區(qū)條例》（2000年12月8日通過(guò)）《中關(guān)村科技園區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》【京政辦發(fā)〔2002〕16號(hào)】《關(guān)于印發(fā)北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法的通知》【市國(guó)土房管出字[2002]1100號(hào)】《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》【京國(guó)土市【2005】540號(hào)文】2022/12/1772一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆概念：2022一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆概念：

1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

定義：按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的要求，將列入城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在確定土地開(kāi)發(fā)綜合策劃方案后，以政府委托或公開(kāi)招標(biāo)的方式確定一級(jí)開(kāi)發(fā)主體;獲得土地項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的開(kāi)發(fā)主體，再根據(jù)“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)化運(yùn)作”的原則，運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理論、系統(tǒng)和方法，組織實(shí)施土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資，并為二級(jí)開(kāi)發(fā)商服務(wù)，提供土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后的經(jīng)營(yíng)管理方案，對(duì)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施速度、品質(zhì)、成本全過(guò)程把握和控制，達(dá)到土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益高度統(tǒng)一的動(dòng)態(tài)過(guò)程。

2022/12/1773一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆概念：2022一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆概念：

2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本

“540號(hào)文”中：“土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本”

《北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案審批表》：一級(jí)開(kāi)發(fā)投資總額

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域紅線(xiàn)內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的費(fèi)用。由項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。

2022/12/1774一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆概念：2022土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目決策的依據(jù)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資巨大、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)決定了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策的重要性。政府或土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策中主要考慮的問(wèn)題。如果土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本超過(guò)投資者的財(cái)務(wù)能力，就會(huì)使決策者放棄土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。因此，在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策階段，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本就成為項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆作用：2022/12/1775土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目決策的依據(jù)一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目融資的依據(jù)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需資金量較為巨大，要求項(xiàng)目的投資者必須有很強(qiáng)的融資能力，以保證土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的資金需求。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本基本決定了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)從不同融資渠道籌集資金時(shí)，金融機(jī)構(gòu)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行融資評(píng)價(jià)和決策的主要依據(jù)是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本。因此，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本也是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的依據(jù)。一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆作用：2022/12/1776土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目融資的依據(jù)一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目成本管理的依據(jù)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是通過(guò)不同階段的預(yù)估，最終通過(guò)竣工決算確定下來(lái)的。不同階段的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本預(yù)估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超過(guò)前一次估算的幅度。土地一級(jí)開(kāi)成本的準(zhǔn)確性是成本管理的基礎(chǔ)，只有準(zhǔn)確地確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本才可能實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆作用：2022/12/1777土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目成本管理的依據(jù)一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本是決定土地出讓交易價(jià)格的依據(jù) 土地出讓交易價(jià)格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開(kāi)發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整（簡(jiǎn)稱(chēng)“七通一平）（或“五通一平”及其他情況），可直接用于建設(shè)的土地價(jià)格。 土地出讓交易價(jià)格是由毛地價(jià)（土地出讓金、四源費(fèi)和大市政費(fèi)）和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成。毛地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上由專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并報(bào)國(guó)土局審定，毛地價(jià)水平較為穩(wěn)定，對(duì)土地出讓交易價(jià)格的影響程度較小。因此，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本就成為決定土地出讓交易價(jià)格的重要依據(jù)。一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用◆作用：2022/12/1778是決定土地出讓交易價(jià)格的依據(jù)一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的概念、二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用（二）征地、拆遷費(fèi)用（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用（七）管理費(fèi)（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用（九）銷(xiāo)售費(fèi)用（十）應(yīng)納稅費(fèi)（十一）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

2022/12/1779二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用2022/1三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本測(cè)算依據(jù)（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢(xún)費(fèi)委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線(xiàn)綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用工程勘察、測(cè)繪、定樁費(fèi)用環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用地價(jià)評(píng)估費(fèi)用工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)2022/12/1780三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本測(cè)算依據(jù)（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用2022（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用1、立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢(xún)費(fèi)

→測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)可參考1999年9月10日國(guó)家計(jì)委制定的計(jì)價(jià)格［1999］1283號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢(xún)收費(fèi)暫行規(guī)定》及北京市物價(jià)局、北京市計(jì)劃委員會(huì)京價(jià)（房）字［1999］第487號(hào)文《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢(xún)收費(fèi)的補(bǔ)充通知》中的有關(guān)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

◆立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告的編制費(fèi)◆土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的編制費(fèi)◆項(xiàng)目前期的各種工程咨詢(xún)費(fèi)2022/12/1781（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用1、立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用2、委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線(xiàn)綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用→

2001年國(guó)家計(jì)委《關(guān)于放開(kāi)和下放部分商品和服務(wù)價(jià)格的通知》（計(jì)價(jià)格[2001]1218號(hào)）中取消了1993年由建設(shè)部、國(guó)家物價(jià)局聯(lián)合頒布的《城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，放開(kāi)了規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)?！?004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)計(jì)費(fèi)，中國(guó)城市規(guī)劃協(xié)會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了《城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)指導(dǎo)意見(jiàn)》，作為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的參考依據(jù)。

2022/12/1782（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用2、委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線(xiàn)綜（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用3、工程勘察、測(cè)繪、定樁費(fèi)用

2002年1月7日國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文發(fā)布了《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》，從2002年3月1日起執(zhí)行。應(yīng)根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費(fèi)用。 建筑用地?fù)艿囟叮骸蛾P(guān)于測(cè)繪產(chǎn)品收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》【京發(fā)改〔2006〕1009號(hào)】2022/12/1783（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用3、工程勘察、測(cè)繪、定樁費(fèi)用2022/12（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用4、環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用

2002年10月28日全國(guó)人大通過(guò)了《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》，規(guī)定：在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域和中華人民共和國(guó)管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對(duì)環(huán)境有影響的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。隨后，國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢(xún)收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》（計(jì)價(jià)格［2002］125號(hào)）。該通知中規(guī)定了項(xiàng)目前期進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析，包括編制環(huán)境影響報(bào)告書(shū)（含大綱）、環(huán)境影響報(bào)告表和對(duì)環(huán)境影響報(bào)告書(shū)（含大綱）、環(huán)境影響報(bào)告表進(jìn)行技術(shù)評(píng)估的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，可以作為核算環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用的依據(jù)。2022/12/1784（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用4、環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用2022/12/1（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用5、交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用

北京市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)早在2001年就發(fā)布了《關(guān)于對(duì)部分新建項(xiàng)目進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的通知》市規(guī)發(fā)[2001]1001號(hào)。規(guī)定需要進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的項(xiàng)目需由項(xiàng)目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)或咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)，并按照《北京市建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)準(zhǔn)則和要求》編制咨詢(xún)報(bào)告。進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)咨詢(xún)工作的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢(xún)甲級(jí)資質(zhì)。但對(duì)委托編制交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確規(guī)定，實(shí)踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢(xún)的標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)行情協(xié)商（目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通常在0.5～2元/平米不等

）。

2022/12/1785（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用5、交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用2022/12/1（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用6、地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用

2002年1月1日起施行、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令（第323號(hào)）公布的《地震安全性評(píng)價(jià)管理?xiàng)l例》規(guī)定：新建、擴(kuò)建、改建建設(shè)工程，依照《中華人民共和國(guó)防震減災(zāi)法》和本條例的規(guī)定，需要進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)的，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家地震安全性評(píng)價(jià)的技術(shù)規(guī)范，確保地震安全性評(píng)價(jià)的質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評(píng)價(jià)單位。地震安全性評(píng)價(jià)單位對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告。目前，全國(guó)各省市對(duì)地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都有不同的規(guī)定，北京市的工程可依據(jù)原北京市物價(jià)局2002年9月18日京價(jià)(收)字[2002]361號(hào)文件《關(guān)于地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的函》的規(guī)定進(jìn)行核算。2022/12/1786（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用6、地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用2022/12/1（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用7、地價(jià)評(píng)估費(fèi)用

1994年12月12日，國(guó)家計(jì)委和國(guó)家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)的通知”，通知規(guī)定：“土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的經(jīng)營(yíng)性中介服務(wù)收費(fèi)行為，評(píng)估機(jī)構(gòu)要按照‘自愿委托、有償服務(wù)’的原則與委托方簽訂合同，開(kāi)展評(píng)估服務(wù)工作，收取合理費(fèi)用。凡具備土地估價(jià)資格并經(jīng)土地、物價(jià)部門(mén)確認(rèn)的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并按本通知的規(guī)定收取土地評(píng)估費(fèi)?！?997年12月1日北京市物價(jià)局發(fā)布了京價(jià)(房)字(1997)第398號(hào)文件《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》

，對(duì)我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂，規(guī)定“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)、土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制。2022/12/1787（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用7、地價(jià)評(píng)估費(fèi)用2022/12/1518（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用8、工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi) 工程設(shè)計(jì)費(fèi)的測(cè)算可依據(jù)2002年1月7日國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文發(fā)布的《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》中的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實(shí)際情況測(cè)定。 施工圖審查是目前基本建設(shè)程序中必須的環(huán)節(jié)。2004年8月23日，建設(shè)部134號(hào)令發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理辦法》中再次明確規(guī)定“施工圖未經(jīng)審查合格的，不得使用”。但相應(yīng)的圖紙審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定。北京市可執(zhí)行市規(guī)發(fā)[2001]761號(hào)《關(guān)于開(kāi)展施工圖設(shè)計(jì)文件審查工作的通知》中第五條“審查收費(fèi)：在國(guó)家正式下達(dá)施工圖審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，北京市的施工圖審查單位暫按國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)價(jià)格(1999)1283號(hào)文件中《工程咨詢(xún)?nèi)藛T工日費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行?！?/p>

2022/12/1788（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用8、工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)2022/12（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用9、招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)

原國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)文中明確了招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)速查表2022/12/1789（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用9、招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)2022/12/（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用10、工程保險(xiǎn)費(fèi) 建設(shè)部和中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)于2005年8月出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)工作的意見(jiàn)》建質(zhì)[2005]133號(hào)

，指出：“建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、落實(shí)質(zhì)量責(zé)任的一系列保險(xiǎn)產(chǎn)品組成，包括建筑工程一切險(xiǎn)、安裝工程一切險(xiǎn)、工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)和相關(guān)職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)等。其中，工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)主要為工程竣工后一定期限內(nèi)出現(xiàn)的主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題和滲漏問(wèn)題等提供風(fēng)險(xiǎn)保障。”?？梢?jiàn)，工程建設(shè)領(lǐng)域涉及到的保險(xiǎn)品種主要有職工意外傷害險(xiǎn)（雇主責(zé)任險(xiǎn)）、設(shè)計(jì)責(zé)任險(xiǎn)、工程質(zhì)量保修保險(xiǎn)和建筑（安裝）工程一切險(xiǎn)。但具體費(fèi)率，市場(chǎng)浮動(dòng)較大，建設(shè)工程一切險(xiǎn)一般為投保金額的1%左右，第三者責(zé)任險(xiǎn)按比例投保。但2004年11月中旬進(jìn)行的北京地鐵4、5、10號(hào)線(xiàn)建安險(xiǎn)及第三者責(zé)任險(xiǎn)合同費(fèi)率卻是5‰左右。2005年深圳地鐵項(xiàng)目中，工程質(zhì)量險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)初期的運(yùn)營(yíng)險(xiǎn)合計(jì)也低至投保金額的5‰，可見(jiàn)目前保險(xiǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)激烈的。因此在項(xiàng)目前期階段，估算工程質(zhì)量保險(xiǎn)費(fèi)非常困難，可以暫按建安工程造價(jià)的1%-2%估算。

2022/12/1790（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用10、工程保險(xiǎn)費(fèi)2022/12/1521（二）征地、拆遷費(fèi)用包括：1、征地補(bǔ)償費(fèi)用

2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

3、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)4、拆除工程費(fèi)用

5、古樹(shù)保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用

6、其它

2022/12/1791（二）征地、拆遷費(fèi)用包括：2022/12/1522（二）征地、拆遷費(fèi)用

1、征地補(bǔ)償費(fèi)用根據(jù)土地所屬的不同區(qū)域及其被征用前的不同用地性質(zhì)相應(yīng)發(fā)生不同的征地費(fèi)用。

本市行政區(qū)域內(nèi)依法征用農(nóng)民集體所有土地的，根據(jù)2004年5月21日北京市人民政府令第148號(hào)公布的《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》進(jìn)行補(bǔ)償安置。征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。青苗是指尚未收獲的農(nóng)作物。其他土地附著物包括房屋、水井、道路、管線(xiàn)、水渠等建筑物、構(gòu)筑物以及林木和其他經(jīng)濟(jì)作物等。本市征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)行最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制度。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門(mén)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費(fèi)用等綜合因素確定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平適時(shí)調(diào)整。2022/12/1792（二）征地、拆遷費(fèi)用1、征地補(bǔ)償費(fèi)用2022/12/（二）征地、拆遷費(fèi)用

2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 根據(jù)房屋所屬的不同區(qū)域及其不同屬性相應(yīng)發(fā)生不同的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，計(jì)取依據(jù)亦不同。

城市房屋：根據(jù)2001年11月1日北京市政府令第87號(hào)公布的《北京市城市房屋拆遷管理辦法》進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算。城市的住宅房屋：（2001）1234號(hào)城市的非住宅房屋：京房地評(píng)字（1999）656號(hào)被拆遷房屋重置成新價(jià)：京國(guó)土房管拆[2003]808號(hào)2022/12/1793（二）征地、拆遷費(fèi)用2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用2022/12/（二）征地、拆遷費(fèi)用

集體土地房屋：根據(jù)2003年6月6日北京市人民政府令第124號(hào)公布的《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算。拆遷補(bǔ)償：京國(guó)土房管征[2003]606號(hào)

被拆遷房屋重置成新價(jià)：京國(guó)土房管拆[2003]8082022/12/1794（二）征地、拆遷費(fèi)用2022/12/1525（二）征地、拆遷費(fèi)用

3、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)1997年12月1日，北京市物價(jià)局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》京價(jià)(房)字[1997]第398號(hào)文，對(duì)我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂，規(guī)定“因征用拆遷對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的，按補(bǔ)償價(jià)款金額的1～1.5%向征用拆遷單位收取評(píng)估費(fèi)?！薄侗本┦形飪r(jià)局、北京市財(cái)政局關(guān)于房屋遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函》【京價(jià)（收）字（1993）第238號(hào)】： 房屋拆遷管理費(fèi)：不超過(guò)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用0.5%

房屋拆遷服務(wù)費(fèi)：不超過(guò)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的1.5％2022/12/1795（二）征地、拆遷費(fèi)用3、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)2（二）征地、拆遷費(fèi)用

4、拆除工程費(fèi)用

拆除工程費(fèi)用應(yīng)按照工程實(shí)際需要估算拆除工程量，并套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額，充分考慮渣土運(yùn)輸、消納等因素進(jìn)行測(cè)算。

2022/12/1796（二）征地、拆遷費(fèi)用4、拆除工程費(fèi)用2022/12/1（二）征地、拆遷費(fèi)用

5、古樹(shù)保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用 根據(jù)古樹(shù)保護(hù)方案和文物古建的修護(hù)、還建方案，套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額，充分考慮修繕、保護(hù)、還原等因素進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算。

2022/12/1797（二）征地、拆遷費(fèi)用5、古樹(shù)保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用（二）征地、拆遷費(fèi)用

6、其它 指根據(jù)國(guó)家或地方政府要求在征地、拆遷過(guò)程中還需發(fā)生的各種費(fèi)用，如：耕地開(kāi)墾費(fèi)、耕地占用稅、菜田基金、防洪費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)、支援重點(diǎn)工程費(fèi)等等。

2022/12/1798（二）征地、拆遷費(fèi)用6、其它2022/12/1529（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括：場(chǎng)地平整費(fèi)用及為各二級(jí)開(kāi)發(fā)單位提供施工臨時(shí)供水、供電設(shè)施、臨時(shí)道路的鋪設(shè)及維護(hù)費(fèi)用區(qū)域內(nèi)永久性道路、橋梁建設(shè)費(fèi)用市政管線(xiàn)建設(shè)費(fèi)用(包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等)市政場(chǎng)站建設(shè)費(fèi)用(包括雨水泵房、燃?xì)庹{(diào)壓站、熱力站、開(kāi)閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等，其建設(shè)費(fèi)用視規(guī)劃情況而定)配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用(區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng)、公共標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站、消防站、派出所、郵局等)2022/12/1799（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括：2022/12/15（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

本部分費(fèi)用是指在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級(jí)開(kāi)發(fā)地塊紅線(xiàn)范圍外的公共區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。這是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本中的另一重要組成部分。 應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測(cè)定。2022/12/17100（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 本部分費(fèi)用是指在土地一級(jí)（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用

包括：綠化（花草、樹(shù)木的種植）、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。

本部分費(fèi)用是指在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級(jí)開(kāi)發(fā)地塊紅線(xiàn)范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用。這是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本中的一項(xiàng)重要組成部分，應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測(cè)定。2022/12/17101（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用包括：綠化（花草（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

包括：市政管理用房建設(shè)費(fèi)用；機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；規(guī)劃中其它須納入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。

在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測(cè)定。2022/12/17102（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括：市政管理用房建設(shè)費(fèi)用（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用

包括：工程監(jiān)理費(fèi)

竣工圖編制費(fèi)

建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用

項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用

項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用

其他

2022/12/17103（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 包括：2022/12/1534（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用1、工程監(jiān)理費(fèi)

1996年1月16日，北京市建委發(fā)布了《北京市工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施辦法》(京價(jià)收1996第043號(hào))，規(guī)定：實(shí)行監(jiān)理的工程，監(jiān)理費(fèi)按工程的總造價(jià)百分比計(jì)取，用插入法計(jì)算。建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.1-0.2％計(jì)取。

2022/12/17104（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用1、工程監(jiān)理費(fèi)2022/12/153（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用2、竣工圖編制費(fèi)

2002年國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》[2002]中《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》1.0.16條規(guī)定：編制工程施工圖預(yù)算的，按照該建設(shè)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)收費(fèi)的10%收取施工圖預(yù)算編制費(fèi)；編制工程竣工圖的，按照該建設(shè)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)收費(fèi)的8%收取竣工圖編制費(fèi)。2022/12/17105（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用2、竣工圖編制費(fèi)2022/12/（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用3、

建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用

包括安保、環(huán)境保潔、臨時(shí)綠化、美化等費(fèi)用。這部分費(fèi)用在項(xiàng)目初期很難估算。不同的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域的面積、基本狀況、區(qū)域周邊的環(huán)境一定后，即基本明確每年需要多少保安、保潔人員進(jìn)行公共區(qū)域的管理，需要做多少面積的臨時(shí)綠化，整個(gè)區(qū)域的建設(shè)期幾年等，再據(jù)以測(cè)算相應(yīng)費(fèi)用。2022/12/17106（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用3、建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用2022/（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用4、項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用

這部分費(fèi)用主要是由于目前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，形成了大量的資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)的管理主體比較復(fù)雜，例如：道路、水、電、（天然）氣、熱、交通設(shè)施、園林景觀綠化設(shè)施等都分別歸屬不同的管理單位，產(chǎn)權(quán)移交尚未有規(guī)范的模式和程序。這就造成在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)任務(wù)基本完成后，可能還會(huì)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行一段時(shí)間的照管，對(duì)有些項(xiàng)目還要從社會(huì)利益角度出發(fā)，進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。為此，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體還要支出一筆管理費(fèi)和運(yùn)營(yíng)費(fèi)。這筆費(fèi)用根據(jù)不同一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況，千差萬(wàn)別，不一而足，須慎重對(duì)待，認(rèn)真估算。

2022/12/17107（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用4、項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用5、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用

指在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作完成后，由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體組織，委托專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)公司從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益出發(fā)對(duì)整個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行公正、客觀的評(píng)價(jià)。該費(fèi)用可參考國(guó)家有關(guān)工程咨詢(xún)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算

。

2022/12/17108（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用5、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用2022/12/1（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用6、其他

指其他歸屬項(xiàng)目前期及其他費(fèi)用的項(xiàng)目。 比如：委托代建的項(xiàng)目還會(huì)發(fā)生“代建工程管理費(fèi)”等

。

污染區(qū)域，還需要環(huán)境整治費(fèi)用。2022/12/17109（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用6、其他2022/12/1540（七）管理費(fèi)

指土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中所發(fā)生的管理費(fèi)，包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的建設(shè)期和代政府進(jìn)行土地出讓的銷(xiāo)售期。該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和土地一級(jí)開(kāi)企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進(jìn)行核算。

2005年8月3日，市國(guó)土局發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》的通知京國(guó)土市[2005]540號(hào)文，其中第十三條規(guī)定：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。2022/12/17110（七）管理費(fèi) 指土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中所發(fā)生（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用

指一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用。

其測(cè)算依企業(yè)（或項(xiàng)目）的資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應(yīng)視具體情況分別測(cè)算。

2022/12/17111（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用 指一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用。202（九）銷(xiāo)售費(fèi)用

包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體為提升開(kāi)發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值，吸引二級(jí)開(kāi)發(fā)商和最終用戶(hù)，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開(kāi)發(fā)成本而進(jìn)行的策劃、推廣活動(dòng)，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費(fèi)用等。

目前政府對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售費(fèi)用提取比例沒(méi)有專(zhuān)門(mén)規(guī)定，而且市場(chǎng)中二級(jí)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)不適用于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售，已實(shí)施完成的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚不多，因此沒(méi)有太多的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)可供借鑒。這就需要企業(yè)根據(jù)自己項(xiàng)目的土地出讓計(jì)劃分別測(cè)算。也可以按預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入的1%計(jì)取。2022/12/17112（九）銷(xiāo)售費(fèi)用 包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體為提升開(kāi)發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值（十）應(yīng)納稅費(fèi)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等，所得稅。

具體納稅額計(jì)算方法詳見(jiàn)國(guó)家相關(guān)稅收政策的規(guī)定。

2022/12/17113（十）應(yīng)納稅費(fèi) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營(yíng)業(yè)稅、城（十一）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。

視不同階段的測(cè)