租出去就算無房！長沙的“天才式房政”難有成效

租出去就算無房！長沙的“天才式房政”難有成效昨天，長沙的一個房地產(chǎn)政策，引發(fā)了眾多自媒體的高度認(rèn)可。有的自媒體甚至稱這一政策為天才之舉。原來昨天，長沙市發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》?！斗桨浮诽岬?，業(yè)主可以將購買的存量房盤活供作租賃住房，運營年限時間不低于10年。盤活作為租賃住房后，不納入家庭套數(shù)。

很多人有點不理解，這個方案為何會被關(guān)注并且得到很多人的認(rèn)可。一個關(guān)鍵點是之前包括長沙在內(nèi)的很多城市都出臺了限售限購政策，一個家庭只能購買兩套房，哪怕夫妻離婚，變成了法定的兩個家庭，兩個家庭合計購房的套數(shù)也無法突破兩套限制。

這一《方案》，允許持房人與試點企業(yè)以簽訂《租賃住房合作協(xié)議》的方式將房屋租賃長期出去之后，就可以突破限制。在當(dāng)前房市低迷的情況下，這一政策被視為是響應(yīng)上級政策與市場呼聲之舉。而且，此舉還被認(rèn)為能夠有效增加租賃市場的供給，解決租房者的需求。因此，方案得到贊美。

這個方案有些創(chuàng)意。然而在方案落地操作過程中，能有多大實際效果，值得推敲。將其稱為天才之舉，未免過于口嗨。

我寫這篇文章的目的不是批評長沙的做法。長沙在這么多年里，房地產(chǎn)的政策是做的較好的。經(jīng)濟高速發(fā)展的時候，長沙的房價控制的好，居民幸福指數(shù)也高，長沙也因此而曾經(jīng)被多次表揚過。我都好幾次起過回長沙工作生活的念頭。我本也無意有意贊美長沙。只是聽說有句西方的古話叫“若批評不自由，則贊美無意義”。這說明，批評的意義，其實正在于贊美，作者還望長沙的朋友周知，也望被我無意批評到的各類朋友周知。

作者原本一向行文溫文爾雅，每個字都風(fēng)度翩翩，偶爾有涉及他人短私的無禮之文字，經(jīng)人提醒或警示，立馬改正或刪文。只是最近我好似進(jìn)入更年期，開始逐漸對于各類扯犢子的觀點和各種完犢子的行為，變得越來越無法心平氣和了，因此才有此批評之文。

我記得原來讀書時，為應(yīng)試而經(jīng)常研讀高考范文。有位安徽考生的高考滿分作文，作者印像深刻，二十多年后仍然記得。這個九十年代的高考作文，出題是針對一段文字進(jìn)行議論，題目自取。這段文字的大意是，有一對情侶在路上，不小心踢到一個別人亂扔的瓶子，里邊的東西濺到了美女的身上。美女一路罵罵咧咧，其男友則屈意規(guī)勸。

對于這一內(nèi)容，有人文章以“牢騷氣盛防腸斷”立意，指責(zé)美女。而這位考生，則反其意行文，認(rèn)為該男人缺乏血性。這篇文章議論辛辣，下筆老到，非常精彩。

文中提到一句魯迅的名言：“不滿是向上的車輪”?；蛟S正是這句魯訊的名言，讓我對這篇文章記憶至今。而我自己，高考寫作文時連反意行文的勇氣都沒有。而如今，我越來越欣賞甚至開始模仿起魯訊的那種意在言外的寫作風(fēng)格了。

回到正題。長沙的這一政策，目前完全稱不上天才之策，甚至這一政策能否起到一丁點的效果，現(xiàn)在都還沒有經(jīng)過實踐的檢驗。原因是政策要起效果，需要長沙居民配合。在當(dāng)前房價下行，素有買漲不買跌的樓市當(dāng)中，長沙有居民愿意將自己的房屋長租出去十年，以獲得購房資格么？

說到天才之舉，我見過另外一個天才的金融點子，更絕！據(jù)說可以讓你憑借10萬元，獲得上億甚至十億百億元的資金。在2013年前后，金融創(chuàng)新活躍的時候，很多金融民間專家，都在傳述類似的點石成金術(shù)，俘獲了大量的民眾及企業(yè)家的芳心。

這個天才的點子，具體的做法就是你先花10萬元買幅小有名氣的藝術(shù)家的字畫，然后請人評估，將字畫的估值估到100萬元，再將字畫拿去銀行質(zhì)押獲取貸款，貸款額是評估值的5折，這樣你就可以獲得50萬元的資金。然后，你再用這50萬元買入新的字畫，請人評估，將其價值高估10倍到500萬元，然后再拿去質(zhì)押給銀行，獲得評估值的5折的貸款，到手250萬元。接著，你再重復(fù)相同的操作。到最后，你就可以獲得上億元甚至更多的資金。

這個主意很妙，美中不足的地方是需要銀行配合，而銀行通常很不配合。如果認(rèn)為銀行這么容易被忽悠，未免太把銀行的人員當(dāng)作傻瓜。

現(xiàn)實當(dāng)中，的確也有人如此操作成功過。曾經(jīng)有某知名汽車銷售企業(yè)，將其公司不知道哪里來的字畫，估值幾十億元，計入公司資產(chǎn)，還真的去銀行融到資金了。中國的銀行人員向來不傻，很顯然該企業(yè)能夠如此操作，肯定不是那么簡單。后面，該企業(yè)在資本市場發(fā)行債券，財務(wù)報告信息披露這一情況，引起資本市場嘩然。企業(yè)弄巧成拙，差點當(dāng)即崩盤。

現(xiàn)在再去回看這家企業(yè)，目前流傳出來的新聞是“800億債務(wù)壓頂，債務(wù)集中到期資金鏈承壓”。我們難以想像，一旦違約將各種問題暴露，那些配合的銀行人員將何以自處？

上面關(guān)于長沙出臺的這個房市政策的效力的分析，推廣開來，是有深刻的含義的。而這才是本文寫作的目的。

在市場經(jīng)濟活動當(dāng)中，任何政策或者策略，都不能把市場主體當(dāng)做傻瓜或者是會完全按照策略實施者的思路行事的棋子。關(guān)于這點，亞當(dāng)斯密在《國富論》當(dāng)中，早就有過精炒的論斷。在下棋的時候，這種想當(dāng)然的以為對手按照自己的思路進(jìn)行的棋，叫做隨手棋。你正準(zhǔn)備要跳馬臥槽，對手就配合提前來個回馬窩心？

中國人都知道的一個現(xiàn)像：上有政策，下有對策。很多政策要發(fā)揮作用，必須要以相應(yīng)人群的特定響應(yīng)為前提。因此，政策出臺者與出臺政策者，都需要自問下，這個政策會有人如愿響應(yīng)，實現(xiàn)政策出臺的目標(biāo)嗎？

經(jīng)濟學(xué)關(guān)于政策有個經(jīng)典的論斷就是你不能強按著牛喝水?，F(xiàn)在更貼切的類比是：原來是牛想要喝水吃草，被繩子束縛住了?，F(xiàn)在牛已經(jīng)又饑又渴，昏厥過去了，時間長了怕是要死。這個時候，只是把繩子解開，就希望能夠把牛救活？

甚至可以這么