2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫精選題庫附答案【基礎(chǔ)題】

2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫精選題庫附答案【基礎(chǔ)題】第一部分單選題(50題)1、某待開發(fā)土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發(fā)費為1.5億元/km2。假設(shè)開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為（）元/m2。

A.50.02

B.103.22

C.109.63

D.114.82

【答案】：B

2、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準(zhǔn)時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（）。

A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

B.統(tǒng)一付款方式

C.統(tǒng)一價格單位

D.統(tǒng)一市場狀況

【答案】：C

3、“決瀆之官，水道出焉”指的是

A.腎

B.膀胱

C.三焦

D.小腸

【答案】：C

4、壯水之主，以制陽光的治法是

A.瀉其陽盛，治熱以寒

B.滋陰以制陽

C.損其陰盛，治寒以熱

D.扶陽以制陰

【答案】：B

5、明確估價基本事項是實施估價的重要前提，實際估價中不能明確估價事項的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于（）。

A.估價委托人

B.估價利害關(guān)系人

C.承擔(dān)估價項目的估價師

D.估價對象的權(quán)利人

【答案】：C

6、下面不屬于造成功能折舊的因素是（）。

A.建筑設(shè)計缺陷

B.人們消費觀念的改變

C.建筑技術(shù)進(jìn)步

D.環(huán)境污染

【答案】：D

7、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶損屬于（）。

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.經(jīng)濟折舊

D.會計折舊

【答案】：C

8、每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的（）倍。

A.10

B.12

C.13

D.15

【答案】：D

9、從理論上講，在為交易服務(wù)的估價中，一個良好的評估價值等于（）。

A.賬面價格和市場價格

B.理論價格和成交價格

C.原始價格和投資價格

D.正常成交價格即市場價格

【答案】：D

10、某房地產(chǎn)在2014年3月的價格為7200元/m2，已知類似房地產(chǎn)在2014年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上個月為基數(shù)）。該房地產(chǎn)2014年9月的價格為（）元/m2。

A.8485

B.8536

C.10038

D.10098

【答案】：D

11、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過（）m的為高層。

A.12

B.20

C.24

D.48

【答案】：C

12、分布于下肢外側(cè)前緣的經(jīng)脈是

A.足陽明胃經(jīng)

B.足少陽膽經(jīng)

C.足太陽膀胱經(jīng)

D.足少陰腎經(jīng)

【答案】：A

13、神思難以集中專一，甚則神思恍惚，面色蒼白無華，舌色不榮病機是

A.心血不足

B.心陰不足

C.心的陽氣偏衰

D.心血瘀阻

【答案】：A

14、客觀存在的房地產(chǎn)價值或價格可以通過（）出來。

A.發(fā)明或創(chuàng)造

B.創(chuàng)造或確定

C.發(fā)現(xiàn)或探測

D.隱定或探索

【答案】：C

15、邪熱內(nèi)盛，深伏于里，陽氣被遏，郁閉于內(nèi)，不能外達(dá)于肢體，屬于

A.陰盛格陽

B.真寒假熱

C.陽盛格陰

D.陰陽亡失

【答案】：C

16、假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括（）。

A.測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費用

B.測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際利潤

C.測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤

D.測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格

【答案】：B

17、“有諸內(nèi)，必形諸外”反映了“整體觀念”中的

A.五臟一體觀

B.形神一體觀

C.病理上的整體性

D.診治上的整體性

【答案】：C

18、下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實物狀況描述的是（）。

A.建筑密度大小

B.房型設(shè)計

C.臨路狀況

D.公共配套設(shè)施情況

【答案】：B

19、從某種意義上講，如果想知道某項政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價格，應(yīng)當(dāng)首先分析將如何影響房地產(chǎn)的（）。

A.長期趨勢

B.后期利潤

C.權(quán)益

D.供給和需求

【答案】：D

20、天人相應(yīng)，四時脈象變化，如《素問·脈要精微論》所說：“秋日下膚”，則可見

A.如魚之游在波

B.泛泛乎萬物有余

C.蟄蟲將去

D.蟄蟲周密

【答案】：C

21、辨證論治中，疾病過程中某一階段或某一類型的病理概括是

A.病

B.證

C.癥

D.主訴

【答案】：B

22、寒病即見寒象所采用的治法是

A.熱因熱用

B.寒因寒用

C.寒者熱之

D.熱者寒之

【答案】：C

23、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應(yīng)取為()年。

A.45

B.50

C.52

D.55

【答案】：C

24、征地管理費，是由用地單位在（）的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費用。

A.農(nóng)業(yè)人口總數(shù)

B.農(nóng)業(yè)人均占有耕地數(shù)量

C.農(nóng)業(yè)前三年的生產(chǎn)總額

D.征地費總額

【答案】：D

25、下列建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限中，正確的是（）。

A.居住用地為40年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為70年，綜合或者其他用地為70年

B.居住用地為50年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為40年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為50年

C.居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年

D.居住用地為70年，工業(yè)用地為40年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為40年

【答案】：C

26、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同、面積相等、位置相鄰，但由于()不同，價值會有所不同，而且差異可能很大。

A.區(qū)域規(guī)劃

B.臨街狀況

C.周圍環(huán)境

D.地形地勢

【答案】：B

27、一般物品的價格是（）的外在表現(xiàn)。

A.勞動

B.價值

C.利息

D.地租

【答案】：B

28、關(guān)于明確估價目的的說法，正確的是（）。

A.估價目的由價值類型決定

B.估價目的根據(jù)估價師的經(jīng)驗確定

C.估價目的由委托人的估價需要決定

D.估價目的根據(jù)估價對象和價值時點綜合確定

【答案】：C

29、下列房地產(chǎn)估價活動中，價值時點為過去，估價對象為過去狀況的估價是（）。

A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估

B.因保險賠償需要，對房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價值損失進(jìn)行評估

C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時的房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估

D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估

【答案】：C

30、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體的原因中，不正確的是（）。

A.房地產(chǎn)估價普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身

B.房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少

C.房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)相對較少

D.房地產(chǎn)估價主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機器設(shè)備、無形資產(chǎn)等

【答案】：D

31、某商品住宅項目的土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%

【答案】：B

32、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設(shè)期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為（）年。

A.1.0

B.1.5

C.2.0

D.2.5

【答案】：D

33、建筑物重新購建成本的求取方法中，將建造日期時的建安工程費調(diào)整為價值時點時的建安工程費的方法稱之為（）。

A.單位比較法

B.分部分項法

C.工料測量法

D.指數(shù)調(diào)整法

【答案】：A

34、當(dāng)建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時，其土地使用權(quán)可以自動續(xù)期的是（）。

A.寫字樓

B.生產(chǎn)用房

C.加油站

D.住宅

【答案】：D

35、關(guān)于比較法的說法，錯誤的是（）。

A.測算結(jié)果容易被人們理解、認(rèn)可、接受

B.測算結(jié)果有時并不一定是合理、真實的

C.需要估價師對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情有足夠的把握

D.每個影響因素對可比實例成交價格的影響程度都可采用定量分析予以量化

【答案】：D

36、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容積率分別為5.2、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇()。

A.甲土地

B.乙土地

C.丙土地

D.甲、乙、丙三宗土地任選其一

【答案】：B

37、比較法估價的步驟包括以下幾項：①收集交易實例；②選取可比實例；③建立比較基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行市場狀況調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦計算比較價值。則運用比較法進(jìn)行估價步驟正確的是（）。

A.③②④⑤⑥⑦①

B.②③④⑤⑥⑦①

C.①②③④⑤⑥⑦

D.①③②④⑤⑥⑦

【答案】：C

38、下列經(jīng)濟活動中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價的是（）。

A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價值

B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值

C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化

D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額

【答案】：D

39、下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，不屬于房地產(chǎn)價值評估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇的是（）

A.房地產(chǎn)價值分配業(yè)務(wù)

B.房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)

C.房地產(chǎn)投資價值評估

D.相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)

【答案】：C

40、胃脘冷痛，嘔吐清涎，同時又兼見尿頻，尿痛，小便短赤者，證屬

A.表熱里寒

B.上熱下寒

C.表寒里熱

D.上寒下熱

【答案】：D

41、在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要評估（），以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。

A.市場價格

B.保險價值

C.商品價值

D.所遭受的財產(chǎn)損失

【答案】：D

42、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/m2，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為12%，商場建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為（）萬元。

A.690.40

B.8284.79

C.8720.83

D.9746.81

【答案】：B

43、某宗房地產(chǎn)的成交價格比正常價格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常價格的5%和3%?，F(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實例選作可比實例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為（）。

A.103.26%

B.105.43%

C.112.06%

D.114.42%

【答案】：D

44、哪個臟腑的功能影響舌的功能

A.腎

B.心

C.肝

D.脾

【答案】：B

45、“大骨氣勞，短肌，心氣抑”是由于

A.味過于酸

B.味過于苦

C.味過于咸

D.味過于辛

【答案】：C

46、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作（）年以上的房地產(chǎn)估價師。

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】：C

47、強調(diào)理性認(rèn)識依賴于感性認(rèn)識，這是

A.認(rèn)識論的辯證法

B.認(rèn)識論的唯物論

C.認(rèn)識論的唯理論

D.認(rèn)識論的經(jīng)驗論

【答案】：B

48、某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2，建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置成本為1800元/m2，市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2。則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置成本低（）元/m2。

A.200

B.300

C.700

D.1000

【答案】：B

49、現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價格，直接取決于其（）。

A.市場價值

B.花費的成本

C.效用

D.投資價值

【答案】：C

50、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價＝路線價×（）×臨街寬度。

A.單獨深度價格修正率

B.累計深度價格修正率

C.平均深度價格修正率

D.混合深度價格修正率

【答案】：B

第二部分多選題(50題)1、假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤，計算基數(shù)應(yīng)包括（）。

A.待開發(fā)在建工程價值

B.已完工程建設(shè)成本

C.取得在建工程的稅費

D.后續(xù)開發(fā)的投資利息

E.銷售稅金

【答案】：AC

2、下列可以作為假設(shè)開發(fā)法適用的對象有()。

A.待開發(fā)的土地

B.在建工程

C.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)

D.可裝修改造或可以改變用途的房地產(chǎn)E既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)

【答案】：ABD

3、市場狀況調(diào)整的方法有（）。

A.定基價格指數(shù)法

B.環(huán)比價格指數(shù)法

C.價格變動率法

D.直接比較調(diào)整

E.間接比較調(diào)整

【答案】：ABC

4、在假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計利息的項目有（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

B.后續(xù)建設(shè)成本

C.后續(xù)管理費用

D.后續(xù)銷售稅費

E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費

【答案】：ABC

5、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

6、在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導(dǎo)致該住宅的價值下降，而興建一個花園則可能使其價值上升，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)特性中的（）。

A.用途多樣性

B.合法性

C.相互影響性

D.外部性

E.易受限制

【答案】：CD

7、2006年1月13日，（）聯(lián)合出臺了《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（建住房[2006]8號）。

A.原建設(shè)部

B.國土資源部

C.中國人民銀行

D.最高人民法院

E.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會

【答案】：AC

8、關(guān)于假設(shè)開發(fā)估價中開發(fā)經(jīng)營期的說法，正確的有（）。

A.開發(fā)經(jīng)營期的起點是假設(shè)取得估價對象的日期

B.開發(fā)經(jīng)營期的終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期

C.建造期的起點是價值時點，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日

D.銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間

E.經(jīng)營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日

【答案】：ABD

9、長期趨勢法可以用于（）。

A.推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格

B.預(yù)測收益法中未來的租金、空置率等

C.市場法中對可比實例的成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力

E.填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

【答案】：ABD

10、判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有（）。

A.臨街狀況

B.是否便于動力取得

C.是否便于廢料處理

D.是否接近大自然

E.是否便于產(chǎn)品和原料運輸

【答案】：BC

11、關(guān)于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師可以蓋個人印章不簽名

B.注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章

C.至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名

D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名

E.房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

【答案】：BC

12、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于用益物權(quán)的有()。

A.土地使用權(quán)

B.所有權(quán)

C.地役權(quán)

D.典權(quán)E租賃權(quán)

【答案】：AC

13、關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。

A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值

B.評估抵押價值應(yīng)選用較保守的估計值

C.評估期房市場價格應(yīng)選用最高的估計值

D.評估買賣價格應(yīng)選用最可能的估計值

E.評估保險價值應(yīng)選用最低的估計值

【答案】：ABD

14、評估承租人權(quán)益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有（）。

A.收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期

B.收益期應(yīng)為經(jīng)濟壽命減去租賃合同剩余租賃期

C.凈收益應(yīng)為合同租金減去運營費用

D.凈收益應(yīng)為市場租金減去運營費用

E.凈收益應(yīng)為市場租金減去合同租金

【答案】：A

15、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（）。

A.是一種專業(yè)意見

B.估計價格或價值

C.實行有償服務(wù)

D.承擔(dān)法律責(zé)任

E.估價作業(yè)日期長

【答案】：ACD

16、建筑物實物因素包括（）。

A.建筑規(guī)模

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.朝向

D.設(shè)施設(shè)備

E.裝飾裝修

【答案】：ABD

17、中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要包括（）。

A.所有權(quán)

B.建設(shè)用地使用權(quán)

C.地役權(quán)

D.抵押權(quán)

E.永租權(quán)

【答案】：ABCD

18、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了通路、（）等設(shè)施或條件以及場地平整。

A.給水

B.排水

C.電力

D.通信

E.熱力

【答案】：ABCD

19、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，包括（）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

D.處置抵押房地產(chǎn)

E.租賃抵押房地產(chǎn)

【答案】：ABCD

20、估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔主要有以下作用()。

A.有助手估價機構(gòu)和估價人員不斷提高估價水平

B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛

C.有助于保持估價機構(gòu)工作的連續(xù)性

D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核E可以為日后的估價提供參考

【答案】：ABD

21、房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)的主流是由()決定的。

A.需要專業(yè)估價的資產(chǎn)必須是同時具有獨一無二和價值量大兩個特性

B.房地產(chǎn)估價師不僅懂得房地產(chǎn)價值及其評估，而且具備其他專業(yè)知識和經(jīng)驗

C.房地產(chǎn)估價行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景

D.房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少E房地產(chǎn)需要估價的情形很多，其他資產(chǎn)需要估價的情形很少

【答案】：AD

22、亞當(dāng)·斯密將房租區(qū)分為（）。

A.建筑物租

B.絕對地租

C.地皮租

D.壟斷地租

E.級差地租

【答案】：AC

23、下列存在互補關(guān)系的有（）。

A.經(jīng)濟適用房與普通商品住宅之間

B.城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費

C.賓館與寫字樓之間

D.住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間

E.住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間

【答案】：BD

24、運用路線價法對臨街土地價值進(jìn)行評估時，不需要做的項目有（）。

A.交易情況修正

B.市場狀況調(diào)整

C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.劃分路線價區(qū)段

E.制作價格修正率表

【答案】：AB

25、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有（）。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.環(huán)境污染

D.交通擁擠

E.正常使用的磨損

【答案】：CD

26、運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，包括（）。

A.透明、穩(wěn)定及具可預(yù)見性的房地產(chǎn)政策

B.一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)

C.一個公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫

D.一個公平競爭的市場環(huán)境

E.一個全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫

【答案】：AB

27、正常成交價格的形成條件包括()。

A.公開市場，交易對象本身也具備市場性

B.理性的經(jīng)濟行為

C.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易

D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對價格具有控制力量

【答案】：ABCD

28、下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封

B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實地勘察，估價中對其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評估，對可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定

【答案】：AD

29、比較法中實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

30、下列關(guān)于重新購建價格的說法中，正確的有()。

A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出

B.重新購建價格是在估價時點的價格

C.重新購建價格是客觀的價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格E土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格

【答案】：BCD

31、下列關(guān)于交付估價報告的說法中，正確的有（）。

A.交付估價報告是房地產(chǎn)估價的基本程序

B.估價報告需經(jīng)內(nèi)部機構(gòu)審核

C.估價報告只能由委托人簽收

D.在交付估價報告時，需在《估價報告交接單》上簽收

E.估價報告交給委托人后，房地產(chǎn)估價程序即已結(jié)束

【答案】：ABD

32、估價所需資料主要包括下列（）。

A.反映估價對象狀況的資料

B.估價對象及同類房地產(chǎn)的交易.收益.成本等資料

C.對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

D.對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

E.建筑物建造階段工程監(jiān)理資料

【答案】：ABCD

33、估價人員平常就應(yīng)留意收集估價所需的有關(guān)資料，在估價時更應(yīng)如此。估價所需的資料主要包括（）。

A.對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

B.對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

C.同類房地產(chǎn)交易、成本、收益等資料

D.反映估價對象狀況的資料

E.本地區(qū)各種類型房地產(chǎn)的價格變化資料

【答案】：ABCD

34、收集交易實例時應(yīng)收集的交易實例信息包括（）。

A.成交價格

B.議價時間

C.成交日期

D.交易方式

E.交易目的

【答案】：ACD

35、某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有()。

A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格

B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元

C.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元

D.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元E該房地產(chǎn)不存在名義價格

【答案】：D

36、下列各項中，不屬于房地產(chǎn)價格影響因素中區(qū)域因素的有（）。

A.土地形狀

B.地形

C.城市規(guī)劃調(diào)整

D.環(huán)境狀況

E.配套設(shè)施狀況

【答案】：AB

37、保存的估價資料應(yīng)全面、完整，一般包括（）。

A.估價報告

B.估價委托書

C.估價中的不同意見記錄

D.外部專業(yè)幫助和的專業(yè)意見

E.內(nèi)部專業(yè)幫助和專業(yè)意見

【答案】：ABCD

38、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價

C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證

D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

【答案】：AD

39、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報酬率為8%，則（）。

A.該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元

B.該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元

C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14

D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年

E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年

【答案】：BCD

40、下面()引起的房地產(chǎn)價格上升是房地產(chǎn)的保值，不是真正的房地產(chǎn)自然增值。

A.更新或添加設(shè)施、設(shè)備，重新進(jìn)行裝飾裝修，改進(jìn)物業(yè)管理

B.政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等

C.經(jīng)濟發(fā)展和人口增長帶動房地產(chǎn)需求增加

D.將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率E通貨膨脹

【答案】：A

41、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。

A.地役權(quán)設(shè)立情況

B.土地使用期限

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.容積率

E.臨街狀況

【答案】：ABD

42、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬元，銷售稅費為50萬元。正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費用在建設(shè)期初一次性投入，其他費用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.31%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法，正確的有（）。

A.評估對象土地取得成本為196萬元

B.應(yīng)計算利息項目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計息項目應(yīng)計投資利息總額為15.73萬元

E.開發(fā)利潤為64.20萬元

【答案】：ACD

43、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應(yīng)計息的項目包括（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費

C.續(xù)建開發(fā)成本

D.銷售費用

E.銷售稅金

【答案】：ABCD

44、關(guān)于專業(yè)房地產(chǎn)估價的說法，正確的有（）。

A.應(yīng)由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成

B.應(yīng)經(jīng)過審慎判斷并提供專業(yè)意見

C.出具的結(jié)果具有證明效力

D.應(yīng)收取一定的服務(wù)費用

E.咨詢性估價無需承擔(dān)法律責(zé)任

【答案】：ABCD

45、求取建筑物折舊的方法主要有（）。

A.年限法

B.分解法

C.分部分項法

D.市場提取法

E.指數(shù)調(diào)整法

【答案】：ABD

46、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價

C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證

D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

【答案】：AD

47、比較法估價中，對可比實例成交價格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.租賃權(quán)限制情況

B.交易稅費負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況

C.已抵押擔(dān)保債權(quán)情況

D.地役權(quán)設(shè)立情況

E.利用方式限制情況

【答案】：ACD

48、在房地產(chǎn)抵押中，需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價的環(huán)節(jié)包括（）。

A.初次抵押中的抵押價值評估

B.再次抵押中的抵押價值評估

C.續(xù)貸抵押中的抵押價值評估

D.處置抵押中的市場價值評估

E.租賃抵押中的權(quán)益價值評估

【答案】：ABCD

49、對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱的說法，錯誤的有（）。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱

D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱

E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱

【答案】：ABC

50、在房地產(chǎn)抵押估價實務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括（）。

A.在運用市場法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進(jìn)行必要的實地查勘

B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應(yīng)采用居中的收益估計值進(jìn)行估價

C.在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低

D.在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊

E.在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，應(yīng)對后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進(jìn)行適當(dāng)修正

【答案】：ACD

第三部分大題(50題)1、市場法中選取可比實例時，應(yīng)做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當(dāng)

E.建成年份相同

【答案】：ABD

2、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

3、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

4、當(dāng)房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

5、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

6、假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。

A.區(qū)位

B.用途

C.檔次

D.周圍環(huán)境

E.建筑規(guī)模

【答案】：BC

7、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；

8、正常成交價格的形成條件包括()。

A.公開市場，交易對象本身也具備市場性

B.理性的經(jīng)濟行為

C.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易

D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對價格具有控制力量

【答案】：ABCD

9、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進(jìn)行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評估

【答案】：BD

10、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產(chǎn)的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產(chǎn)不可移動性

【答案】：AC

11、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進(jìn)行估價

B.估價項目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作

D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名

【答案】：ABCD

12、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應(yīng)計息項目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

13、比較法中實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

14、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】：具體計算過程如下：（1）總有效毛

15、一個估價項目通常只有一個估價目的，估價目的決定其（）。

A.估價委托人

B.估價師

C.價值類型

D.估價對象

E.估價結(jié)果

【答案】：CD

16、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】：AC

17、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

【答案】：AD

18、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

19、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元

20、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）

21、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

22、比較法中實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

23、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。

A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)

B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進(jìn)行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構(gòu)對估價對象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價報告中說明

E.估價師在提

【答案】：ABD

24、關(guān)于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果

【答案】：AB

25、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

26、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值

【答案】：ACD

27、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值

【答案】：ACD

28、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進(jìn)行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評估

【答案】：BD

29、關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用

E.經(jīng)濟學(xué)上的

【答案】：BD

30、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

31、下列選項中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

32、關(guān)于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果

【答案】：AB

33、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝1260