無錫某地產(chǎn)某項目調(diào)研報告

調(diào)研報告10月29日無錫概況無錫概況——無錫一1無錫無錫地處長江三角洲腹地，為連接長三角東西、南北的主要交通樞紐；東鄰蘇州，距上海128公里，南瀕太湖，下屬宜興市與浙江交界；西部與常州交界，距南京183公里，北部以長江與靖江相望南京杭州無錫蘇州上海寧波太湖杭州灣城市規(guī)模全市總面積4787.6平方公里，市區(qū)1569平方公里，建成區(qū)380平方公里（2011年）。人口規(guī)模637.26萬人，含外來人口（2010年）。行政分區(qū)崇安區(qū)、南長區(qū)、北塘區(qū)、錫山區(qū)、惠山區(qū)、濱湖區(qū)、新區(qū)、江陰市、宜興市等9個市區(qū)（縣）。城市地位無錫是江蘇經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，國家歷史文化名城，在全國相對富裕地區(qū)排行榜中，無錫位列全國第五。交通條件有高速公路、鐵路、高速鐵路、機場、水運等多維立體化交通體系。經(jīng)濟實力無錫2011年GDP總量為6880.15億元，人均GDP￥107400元。無錫概況——無錫各區(qū)一2惠山區(qū)北塘區(qū)南長區(qū)濱湖區(qū)崇安區(qū)錫山區(qū)新區(qū)太湖面積327平方公里，總?cè)丝?8.9萬人，著力進行惠山新城的建設，成為無錫江陰的紐帶，區(qū)內(nèi)以安居房為主。面積31.5平方公里，人口約35萬。是近代無錫民族工商業(yè)的發(fā)祥地之一。是出入無錫的交通樞紐?？偯娣e567平方公里，常住人口45萬，目前濱湖區(qū)的房地產(chǎn)市場非?；鸨?，大量國內(nèi)一線開發(fā)商進駐?？偯娣e9.04平方公里，總?cè)丝诩s31萬人。是無錫的商業(yè)中心區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)繁華，交通發(fā)達?？偯娣e13.2平方公里，下轄6個街道。較市中心而言，這里周邊環(huán)境優(yōu)美，生活氛圍非常濃厚?？偯娣e455平方公里，總?cè)丝?3萬人。隨著與市區(qū)交通的改善，很多開發(fā)商已經(jīng)把目光瞄準了這一地區(qū)。是無錫經(jīng)濟科技含量最高，活力最強，上升空間最大的一個區(qū)。全區(qū)總面積82.32平方公里。無錫概況——無錫城市規(guī)劃一3總體戰(zhàn)略：南拓、北展、東聯(lián)、西優(yōu)，建設雙濱（濱江濱湖）城市，尤以建設太湖新城為城市發(fā)展的核心。居住、物流、工業(yè)、現(xiàn)代高科技園區(qū)。惠山區(qū)教育、科研、體育、旅游、高品質(zhì)居住、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的綜合城區(qū)。濱湖區(qū)工業(yè)、居住、商貿(mào)綜合區(qū)。錫山區(qū)商業(yè)、居住、生活服務，并承擔行政、金融、文化等功能。中心城區(qū)工業(yè)、物流、居住，無錫最主要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。新區(qū)產(chǎn)業(yè)北移城市南進發(fā)展方向：城市中心向南、東南發(fā)展，在沿太湖區(qū)域形成政治中心、在新區(qū)形成產(chǎn)業(yè)中心。在此過程中，西南、南部占據(jù)城市發(fā)展的主導地位。對于樓市的影響：中高端客源向城市南部（濱湖、新區(qū)）集中，中低端客源向城市北部（惠山、錫山）集中。無錫樓市概況無錫樓市概況——成交數(shù)據(jù)二4一月二月三月四月五月六月七月八月九月2012年1–9月成交信息893975987060763875827893760576607671202500m2219927m2465775m2395245m2613399m2605334m2500421m2383036m2329710m2均價（元/m2）無錫樓市2011年主要數(shù)據(jù)城市GDP(億元)戶籍人口(萬人)流動人口（萬人）住宅年成交量(萬平米)土地年成交量(萬平米)人均可支配收入(元)職工工資(元)消費品零售總額（億元）人均私家車保有量（輛/人）商品住宅成交均價(元/平米)地價樓價比無錫6880468175362905316384239821230.07986940.33上海1919514128907291646318384675767770.05224240.38無錫的人口規(guī)模約等于上海的三分之一，但住宅成交量卻能達到上海的一半強，均價則略多于上海的1/3。無錫樓市在調(diào)控高壓下，在往年旺季同期表現(xiàn)平平，

“金九銀十”已為過去式。但在5、6月份卻取得了不錯的成績，與全國其他各地樓市表現(xiàn)一致。無錫樓市概況——成交結(jié)構(gòu)二5剛需為王，無錫樓市中80m2以下至140m2面積段占據(jù)著成交的絕大部分比例。三足鼎立，濱湖、惠山、新區(qū)三大區(qū)域的成交量在無錫樓市一直保持絕對比例。2011年無錫市成交總面積各區(qū)占比惠山區(qū)北塘區(qū)南長區(qū)濱湖區(qū)崇安區(qū)新區(qū)錫山區(qū)6.28%26.86%4.09%20.72%6.59%11.30%24.16%北塘區(qū)7%濱湖區(qū)21%崇安區(qū)4%惠山區(qū)21%新區(qū)20%錫山區(qū)17%南長區(qū)10%2012年9月無錫市成交總面積各區(qū)占比2011年無錫商品住宅各面積段成交比重<80m29%80-100m239%100-120m216%>160m25%120-140m222%140-160m29%無錫樓市概況——無錫樓市政策二6外地戶口本地戶口限購政策只能購買一套住宅（需交滿一年社?；蛞荒暌陨霞{稅證明）?？梢再徺I第二套住宅（首付>50%），暫時限制購買第三套。公積金政策外地賬號連續(xù)交滿半年以上轉(zhuǎn)入無錫，在無錫交滿一個月，一個人最多可貸30萬，夫妻雙方最多可貸50萬。連續(xù)交滿半年以上公積金，首次首套一個人最多可貸30萬，夫妻雙方最多可貸50萬。第二次貸款可貸公積金余額的10倍，不超過貸款比例的50%，可貸總額不超過50萬元。（120m2以上只可提取公積金余額。）其他購買70m2以上住宅可獲得無錫戶口。非住宅類商品房不限購。非住宅類商品房不限購。萬科·信成道基本信息信成道基本本信息——板塊三7萬象城江南大學太湖新城綜合醫(yī)院格致中學濱湖區(qū)中醫(yī)院市文化宮海岸城商業(yè)綜合體金融街市民廣場少年宮市美術(shù)館外國語學校新城小學新城中學宗地太湖高級中學太湖新城被無錫市政府定位為“城市新中心、產(chǎn)業(yè)新高地、旅游新天地、宜居新天堂、生態(tài)新標桿”。自從2007年太湖新城全面啟動建設以來，太湖新城在整個無錫市的地位越來越高。2010年市政府正式搬遷到太湖新城辦公，隨后國聯(lián)等無錫金融財經(jīng)核心成員也搬遷到市府邊的金融街CBD。市民廣場、太湖國際博覽中心、保利大劇院等公共設施也漸次投入使用。太湖新城近幾年的飛速發(fā)展吸引了萬科綠城等等眾多地產(chǎn)巨鱷扎堆會戰(zhàn)，比如魅力萬科城、綠城玉蘭花園、太湖國際等等項目。這里的生活配套資源也迅速的成熟起來，如海岸城、萬象城等等。太湖新城是無錫著力打造的新城區(qū)，公園綠地遍布，環(huán)境非常優(yōu)美。交通條件也是幾大城區(qū)中最好的，2014年，地鐵一號線也將通車。信成道基本本信息——位置三8萬科信成道位于濱湖區(qū)新市中心信成道高浪路交匯處（觀順道西側(cè)）。是萬科在無錫繼魅力萬科城、萬科·東郡、金域藍灣、金域緹香之后的第五個項目。項目北依高浪路，南靠觀山路，西枕信成道，東臨觀順道。距離無錫新市政府約一公里，到老市中心直線距離約九公里。無錫新市政府信成道公園金橋小學軌交一號線（在建）信成道觀順路觀山路高浪路信成道基本本信息——詳情三9物業(yè)類別住宅、商鋪建筑類別高層（一期為6棟32層高層）建筑面積385298m2占地面積154000m2綠化率30%入住時間預計2014年11月物業(yè)費3.00元/平方米·月停車位1:1.6所屬商圈太湖新城版塊裝修狀況精裝修交通狀況68路到軍分區(qū)下，130、135、138路至市民中心站，地鐵一號線（在建）市民廣場站。售樓地址新市中心信成道與高浪路交岔口東南側(cè)。信成道基本本信息——一期總平面面三10N高浪路信成道4號樓5號樓售樓處6號樓3號樓2號樓1號樓信成道公園萬科·信成道推盤信息表2011.7.162012.3.242012.9.112012.10樓棟1號樓5號樓三期19、20#樓三期19、20#樓加推產(chǎn)品80多套135m2三房29套172m2三房120套135m2三房約90平米三房約90平米三房均價14000-14500元/平米16000元/平米14000元/平米12500元/平米12000-13000元/平米裝修精裝標準2000元左右精裝標準2000元左右1200、1300元1200、1300元優(yōu)惠交10萬意向金優(yōu)惠一個點；按時簽約優(yōu)惠1%。購房金卡1%，藍卡0.2%；按時簽約1%。準時簽約可享1個點優(yōu)惠。2%優(yōu)惠\總價優(yōu)惠2萬，按時簽約1%\簽約優(yōu)惠1%+指定房源1%。信成道基本本信息——競品三11綠城玉蘭花園在售戶型將推戶型產(chǎn)品二期3號樓163、196、240平二期2號樓170、206平二期1號103、106、167、177、201、206平一期4號樓少量西邊套268平四期1、3#樓中間套89、138平均價13000元11000元/平米9500元/平米起優(yōu)惠5天內(nèi)簽約優(yōu)惠300元/平，按揭200元/平，一次性付款500元/平。認籌2萬抵5萬，此外還有“日進千金”的優(yōu)惠活動萬科信成道在售產(chǎn)品產(chǎn)品約90平小戶型精裝房135平米高層精裝房172平米精裝房均價12000-13000元/平米14000元/平米270多萬元/套濱湖區(qū)一直直是無錫樓樓市除了城中板板塊、蠡溪溪板塊的價價格第三高高地，主要是高端端項目集中中的緣故。。本板塊內(nèi)，，目前與萬萬科信成道道構(gòu)成競爭爭關系的項項目僅有綠綠城玉蘭花花園。他們們的競爭關關系在于：：共享配套、、地段相近近、有或即即將有同面面積段產(chǎn)品品、均價相相近、品牌牌競爭。信成道基本本信息——亮點三12作為萬科在在無錫最新新開發(fā)的項項目，信成成道占據(jù)著著相當好的的地段，周周邊配套在在未來三年年之內(nèi)就能能與老牌市市中心——中山路平起起平坐。另另外，交通通條件也是是很便利的的。外部條件的的優(yōu)秀，還還需內(nèi)有強強勁的品質(zhì)質(zhì)才堪稱““高端”。。萬科信成成道內(nèi)建1.5萬平米的鄰鄰里中心、、近千平米米的活動場場地、兒童童活動的大大型游樂區(qū)區(qū)。該項目建建設全地下下車庫，實實現(xiàn)了人車車分流。萬科信成道道四周有金金匱公園、、尚賢河濕濕地等等數(shù)數(shù)個公園綠綠地，它還還有緊鄰的的市政代建建項目——信成道公園園?？梢哉f該該項目的生生態(tài)環(huán)境非非常優(yōu)越。。萬科信成道道在教育資資源上還有有周邊項目目難以競爭爭優(yōu)勢——它與無錫最最知名的教教育資源極極為雄厚的的金橋小學達達成了戰(zhàn)略略協(xié)議，使本項目目業(yè)主的孩孩子享有優(yōu)先入學的的資格。金橋小學學與本項目目相鄰，配配有高配置置的幼兒園園。這對于于年輕家庭庭的誘惑力力相當大。。萬科·信成道現(xiàn)現(xiàn)場萬科信成成道現(xiàn)場場——售樓處四13由外圍道路進入售樓處的通道，4、5米高的圍擋氣勢很足。萬科信成成道現(xiàn)場場——售樓處四14售樓處外觀正面萬科信成成道現(xiàn)場場——售樓處四15售樓處外觀側(cè)面萬科信成成道現(xiàn)場場——售樓處四16售樓處內(nèi)景萬科信成成道現(xiàn)場場——樣板間四17135平米樣板房客廳主衛(wèi)次衛(wèi)主臥次臥餐廳廚房萬科信成成道現(xiàn)場場——樣板間四18172平米樣板房客廳書房主臥次臥餐廳廚房萬科信成成道現(xiàn)場場——樣板間四1990平米樣板房客廳餐廳廚房衛(wèi)生間書房兒童房萬科信成成道現(xiàn)場場——圍墻四20項目四周圍擋萬科信成成道現(xiàn)場場——戶型圖四21在售中間套90m2戶型萬科信成成道現(xiàn)場場——戶型圖四22在售邊套90m2戶型萬科信成成道現(xiàn)場場——戶型圖四23在售135m2戶型萬科信成成道現(xiàn)場場——戶型圖四24在售172m2戶型萬科信成成道現(xiàn)場場——總結(jié)四25現(xiàn)場打造造上，萬萬科信成成道很下下了一番番功夫。。外圍高高大的圍圍擋、內(nèi)內(nèi)場裝潢潢的堂皇皇富麗、、以及一一直為萬萬科驕傲傲的物業(yè)業(yè)服務，，都能帶帶給參觀觀者較強強的影響響。萬科信成成道沒有有做戶外外看板、、道旗、、高炮等等物料，，但是在在無錫萬萬科其他他項目如如金域緹緹香、藍藍灣、酩酩悅的內(nèi)內(nèi)部置放放了本項項目的易易拉寶之之類的簡簡介物料料。戶型上，，中間套套的都是是半通透透的戶型型，在這這些中間間套的北北邊窗外外，是通通往邊套套的開放放式走廊廊。對于于中間套套來說，，影響采采光，同同時這種種設計也也導致了了所有戶戶型的得得房率普普遍較市市面上的的普通產(chǎn)產(chǎn)品低了了4個點左右右。本項目北北部有信信成道公公園，已已經(jīng)建成成，環(huán)境境非常優(yōu)優(yōu)美怡人人，倘若若將看房房通道安安排經(jīng)過過，將會會大大增增加項目目的感染染力。萬科信成成道的90戶型有個個非常厲厲害的偷偷面積的的舉措，，就是在在雙數(shù)樓樓層的書書房位置置做成架架空層，，交付時時再施工工還原，，形成一一個全贈贈送房間間，以此此彌補較較低的得得房率。。萬科·信成道企企劃萬科信成成道企劃劃——報廣五26形象稿萬科信成成道企劃劃——報廣五27形象稿萬科信成成道企劃劃——報廣五28形象稿萬科信成成道企劃劃——報廣五29第二次開盤認籌硬廣萬科信成成道企劃劃——報廣五3090m2樣板間開放硬廣萬科信成成道企劃劃——報廣五31第三次開盤認籌硬廣萬科信成成道企劃劃——活動五322011年活動活動內(nèi)容2011.2.19-2.20、2.26-2.27、3.5-3.6萬科2011禮享季"幸福記錄家“,拍攝溫馨全家福2011.4.10感受春天新市中心一日游2011.4.16萬科健康十公里徒步活動健康十公里徒步活動2011.5.4萬科?信成道獨家簽約無錫金橋教育萬科?信成道獨家簽約無錫金橋教育2011.7.2炎炎夏日此處風景獨好攝影愛好者集聚2011.7.6地產(chǎn)大腕集聚萬科信成道暨信成道品鑒會·搜房博友見面會2011.7.7信成道夜公園煙火晚會煙火晚會2011.8.3-8.5信成道公園早教活動兩場早教活動2011.8.13萬科信成道攜手寶馬寶馬M全系試駕體驗活動2011.9.10-9.12幸福無錫優(yōu)居萬科萬科四盤聯(lián)動,中秋晚會、少年才藝秀、趣味燈謎萬家2011.12.4萬科?信成道:發(fā)現(xiàn)我家小天才!頂尖兒童潛能專家講座萬科信成成道企劃劃——活動五332012年活動（一）活動內(nèi)容2012.1.1-1.31萬科新年團GO月單價8077元/㎡起，總價68萬起，總讓利5000萬，最高優(yōu)惠100萬。2012.2.26萬科信成道周末親子匯美味西點DIY2012.3.4寶貝創(chuàng)意五項能力拓展計劃”創(chuàng)意五項拓展2012.3.24萬科·信成道周末親子匯寶貝生日會2012.4.2踏青游園悅享品質(zhì)萬科·信成道&萊姿名品皮包護理專場活動2012.4.14-5.16賞春信成，悅動全城看房送禮2012.4.22萬科信成道周末親子匯"天藍地綠游園會"2012.4.29-4.30賞春信成繽紛五一全家福拍攝+新款奧迪試乘試駕2012.5.5"金橋·信成道公園學生課外活動基地"啟用儀式金橋"船模制作試航親子活動"2012.5.13感恩母親節(jié)傾心信成道萬科·信成道母親節(jié)"養(yǎng)生·理財"講座2012.6.3"愛陪你長大"業(yè)主生日會萬科·信成道小業(yè)主集體生日party萬科信成成道企劃劃——活動五342012年活動（二）活動內(nèi)容2012.8.4萬科信成道夜公園"禮"匯送螢火蟲，品哈根達斯，贏宜家禮品，放蓮花燈2012.8.26小手拼出大世界萬科?信成道樂高體驗季2012.9.8共享知識的奇妙旅程圖書漂流活動2012.9.15萬科?信成道"炫彩涂鴉"第一季泥人涂鴉DIY2012.9.22萬科?信成道"炫彩涂鴉"第二季T恤涂鴉2012.9.29萬科?信成道"炫彩涂鴉"第三季數(shù)字油畫2012.10.1-10.7理性愛國公益送溫暖萬科?信成道"送溫暖抵房款"溫暖藏區(qū)活動萬科信成成道連續(xù)續(xù)性舉辦辦的各種種暖場活活動，比比較好的的吸引了了目標客客戶群——首次置業(yè)業(yè)、首次次改善型型客群的的注意，，并很好好的實現(xiàn)現(xiàn)了有效效蓄水，，為項目目三次開開盤取得得良好的的去化成成績打好好了堅實實的基礎礎。這些暖場場活動應應景，成成本可控控，成系系列化，，能夠增增強客戶戶的黏性性，可以以借鑒。。其他其他六35項目地塊編號為錫國土2010-2XDG-2009-68地塊。樓面價4900元每平。出讓起始金：105957萬元。萬科旗下鼎安房地產(chǎn)有限公司于2010年2月以19億元拿下。關于地塊清末無錫首付周舜卿所辦中國第一家民辦銀行信成銀行