福州倉山萬達(dá)廣場投資環(huán)境分析

PAGEPAGE37《房地產(chǎn)市場營銷》課程實驗報告福州市倉山萬達(dá)廣場項目SWOT分析小組成員：林細(xì)妹0707104210林聲媛0707104209劉雄0707104223沈超0707104225沈偉鵬0707104226肖輝0707104124陳禮君0707104115專業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營管理07指導(dǎo)教師：張引2010年10月

福州倉山萬達(dá)廣場投資環(huán)境分析目錄引言……………03福州市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1.1福州市的基本情況………041.2福州商業(yè)圈發(fā)展…………041.3福州市各商業(yè)圈基本情況1.3.1四方商業(yè)圈總體趨勢分析…………051.3.2幾個主要商業(yè)圈分析………………07第二節(jié)、項目基本情況2.1地塊出讓基本信息………102.2地塊地理位置及面積……………………102.3地塊現(xiàn)狀及交通條件……………………102.4地塊視覺環(huán)境……………112.5周邊配套…………………11第三節(jié)、項目區(qū)域環(huán)境分析3.1城市規(guī)劃…………………123.2交通情況分析……………133.3人口構(gòu)成…………………143.4商業(yè)分析…………………14競爭項目分析4.1競爭項目分析……………164.1．1五四路名店街……………………164.1.2東街商圈……………174.1.3中亭臺江商圈………184.1.4萬寶商圈……………184.1.5金山板塊商圈（小商圈逐漸形成）………………194.2各個商圈的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)形式………………194.3競爭項目的數(shù)據(jù)比較………214.4局部競爭項目的租金比較…………………234.5競爭項目的交通情況………25項目SWOT分析5.1優(yōu)勢分析……………………315.2劣勢分析……………………315.3機會點分析…………………325.4威脅點分析…………………32附件………………33

引言隨著海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的重點發(fā)展，福州政府和中央政府的大力支持，城市基礎(chǔ)建設(shè)發(fā)展，本報告主要針對萬達(dá)集團(tuán)入駐倉山區(qū)金山板塊并用其優(yōu)勢項目萬達(dá)廣場打開金山的經(jīng)濟(jì)商圈。作為商業(yè)地產(chǎn)老大的萬達(dá)，憑借著其完整的產(chǎn)業(yè)鏈、突出的資源獲取能力、獨特的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式、成熟的盈利空間、高效的管控及執(zhí)行能力、優(yōu)秀的企業(yè)文化和卓越的品牌影響力，贏得政府信任的同時也贏得了市場。此次萬達(dá)進(jìn)駐倉山，必定有其獨特的戰(zhàn)略眼光和帶來非同一般的影響，但由于福州商業(yè)市場的特殊性和挑戰(zhàn)性，萬達(dá)的生存與發(fā)展也成為一個熱議的話題。利用此次的機會加深對萬達(dá)集團(tuán)以及課程市場營銷的認(rèn)識。針對福州倉山萬達(dá)廣場項目進(jìn)行市場營銷環(huán)境研究，我們主要做了以下內(nèi)容：（1）福州市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀；（2）項目的基本情況；（3）項目區(qū)域環(huán)境分析；（4）競爭項目分析；（5）項目SWOT分析。

正文福州倉山萬達(dá)廣場投資環(huán)境分析福州市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1.1福州市的基本情況福州是福建省省轄市，福建省省會。位于福建省中部東端、閩江下游，背山依江面海、臺灣海峽西岸。全市總面積11,968平方公里，其中市區(qū)總面積1043平方公里。該區(qū)總?cè)丝?86萬人，市區(qū)常住人口278萬人。該區(qū)劃分為下轄鼓樓、臺江、倉山、馬尾、晉安等五區(qū)；閩侯、連江、羅源、閩清、永泰、平潭等六縣以及福清和長樂兩個縣級市。1.2福州的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)福州09年GDP為2524.28億元，全國排名第24位、比上年增長12.8%，市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20289元，比上年增加12.8%。社會消費品零售總額達(dá)到1335.79億元，同比增長18%，截至2009年12月，福州地區(qū)機動車保有量達(dá)896720輛，其中汽車308610輛。同比增長12%，汽車類零售額增長20%。可看下面條狀圖1.2福州商業(yè)圈發(fā)展近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，福州的商業(yè)地產(chǎn)不斷發(fā)展壯大。區(qū)域商業(yè)的集中規(guī)?；?yīng)越發(fā)明顯，不僅傳統(tǒng)的福州市中心區(qū)商業(yè)在原有基礎(chǔ)上不斷向周邊衍射；在新區(qū)，隨著各新區(qū)大盤的大型配套商業(yè)的出現(xiàn)，以及各樓盤有意識地將商業(yè)集中連片開發(fā)，新區(qū)商業(yè)也呈現(xiàn)出了集中規(guī)?；厔荩碌纳倘φ谥饾u形成?！爸小薄行膮^(qū)商業(yè)如火如荼與過去相比，福州市中心商業(yè)已不僅僅局限于擁有得天獨厚地理優(yōu)勢的東街口和臺江這兩個傳統(tǒng)的商業(yè)圈。沿八一七路一線，在原有的東街口、中亭街兩大商圈基礎(chǔ)上，陸續(xù)出現(xiàn)了“君臨天華”、“群升國際”和“冠亞廣場”，以及正在籌建的“盛世茶亭”等大規(guī)模商業(yè)區(qū)，它們連接起兩大商圈，將福州的商業(yè)由點及面連在了一起，形成規(guī)模效應(yīng)。除此，剛興起的萬寶商業(yè)圈也逐漸成熟。目前，福州市現(xiàn)有的商業(yè)房地產(chǎn)項目大都有兩個特點，一個是運作模式大都為銷售物業(yè)，另一個是經(jīng)營業(yè)態(tài)單一。同時福州的商業(yè)場所還存在著高度集中，新興商業(yè)形態(tài)和次商圈還不發(fā)達(dá)等弊端。而福州較為成熟的三大商圈分別是東街口、臺江和萬寶商圈，這些商圈存在的商業(yè)形態(tài)大都為：傳統(tǒng)商業(yè)街、市中心的商場、獨立商鋪、購物中心等。隨著年底福州金融街萬達(dá)廣場的開業(yè)，將形成一個新的金融街萬達(dá)商圈。1.3福州市各商業(yè)圈基本情況1.3.1四方商業(yè)圈總體趨勢分1.3.1.1“東”——東區(qū)商業(yè)發(fā)展至今不足五年，現(xiàn)已形成一定規(guī)模，其中有兩大代表性項目：東方偉業(yè)商業(yè)廣場和好來屋·星光大道。東方偉業(yè)商業(yè)廣場共有營業(yè)面積3.8萬平方米，是集購物、休閑、娛樂、美食于一體的綜合性大型商業(yè)廣場；其完全商業(yè)MALL的規(guī)劃，填補了東區(qū)無大型商場的市場空白，位于一層的東方名品店，二、三層的沃爾瑪購物廣場已于2006年4－5月份正式開業(yè)。定位為LivingMall的好來屋·星光大道，建筑面積2.4萬平方米，以400米休閑步行街的形式面市，目前部分店面已開業(yè)，兩大商業(yè)項目的落成標(biāo)志著東區(qū)商圈已經(jīng)嶄露頭角。1.3.1.2“西”——西二環(huán)雙星閃耀向西，在西二環(huán)與工業(yè)路口，萬象城購物中心與寶龍城市廣場兩大ShoppingMall引爆了福州商業(yè)地產(chǎn)。單層建筑面積1.9萬平方米、總建筑面積10萬平方米的萬象城購物中心已于2006年12月22日正式開業(yè)，天虹百貨（及超市）、百安居的家居軟裝飾分店，麥當(dāng)勞等主力店已經(jīng)開業(yè)。寶龍城市廣場也已經(jīng)開業(yè)，地下兩層，地面5層，全部1000多個店面，近9萬平方米的商業(yè)規(guī)模，吸引了康城百貨、國美家電、家樂福、肯德基、麥當(dāng)勞等知名商家進(jìn)入。萬象城購物中心、寶龍城市廣場在開業(yè)短短數(shù)月已迅速凝聚了人氣，寶龍城市廣場店面二層價格由原來2萬元/平方米迅速攀升到了3萬元/平方米，興旺的人氣與巨大的升值空間使得萬象城與寶龍城市廣場成為西二環(huán)邊上耀眼的明珠。1.3.1.3“南”——在金山板塊，住宅銷售如火如荼，居住人數(shù)不斷增加，商業(yè)也逐漸火熱起來。早期的金山碧水大型配套商業(yè)廣場——金榕廣場，已逐漸擺脫蕭條，日漸繁華。而目前正在醞釀成形的還有兩大新商業(yè)圈即烏龍江板塊商圈和南江濱—浦上商圈。烏龍江板塊的商業(yè)以各大樓盤的社區(qū)商業(yè)為主，由于樓盤緊密相連，日后商業(yè)將形成規(guī)模效應(yīng)，形成新的商圈。目前店面售價基本超過13000元/平方米。南江濱——浦上商圈是由2800畝江南水都社區(qū)商業(yè)街、規(guī)劃完整的商業(yè)島共6萬多平方米和浦上路沿路樓盤的社區(qū)商業(yè)街連成一片。目前江南水都推出的美域與杰座的社區(qū)商業(yè)街——長島商業(yè)街、華爾街店面269間，銷售火爆，店面售價高達(dá)18000元/平方米，日后還將有大型綜合性的商業(yè)島推出。在浦上路上，正祥?一品新筑的商業(yè)綜合體也已經(jīng)完成總平規(guī)劃。隨著日后浦上路大型超市、福州市公交總站、五星級酒店的入主，南江濱——浦上商圈必將形成氣候，金山板塊凸顯重重商機，龐大的商業(yè)體量也預(yù)示著日后金山板塊商業(yè)的殘酷競爭。1.3.1.4“北”——五四北商業(yè)“含苞欲放五四北擁有十分明顯的區(qū)位優(yōu)勢，它距離繁華的市中心不到3公里，但由于前些年該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅項目為主，沒有大型商業(yè)項目出現(xiàn)，以及該區(qū)域居住人數(shù)不足等原因，導(dǎo)致了區(qū)域商業(yè)的低迷狀態(tài)。目前，隨著許多住宅項目的交付、居住人數(shù)的增加，五四北商業(yè)得到了一定改觀，且1.3.2福州主要商業(yè)圈1.3.2.1福州核心商圈——福州市鼓樓區(qū)是福建省、福州市政要機關(guān)、本地人口的集聚地，先天的地利優(yōu)勢，造就了東街口商業(yè)區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的繁榮。東街口商圈以八一七北路、津泰路商業(yè)街和南后街為主，其位于東街口以南，南門兜以北，西至南后街，東到五一路，是目前福州最繁榮的商業(yè)區(qū)，也是福州市傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)。東街口商圈內(nèi)主要分布四大百貨商場、一個購物中心和三條商業(yè)街：其分別是東百商場、東方百貨、大洋百貨、新華都百貨和冠亞廣場及八一七北路、津泰路、南后街。涉及商業(yè)業(yè)態(tài)：服飾、餐飲、鞋帽、數(shù)碼通訊、鐘表眼鏡等。主要商業(yè)形態(tài)：市區(qū)購物中心、百貨、沿街商鋪、步行街等。主要零售企業(yè)：大洋百貨一店、東百商場、東方百貨東街店、新華都百貨、國美電器、永樂電器、蘇寧電器、好又多量販超市、冠亞廣場、大洋百貨二店。定位：中低檔為主，大眾消費。消費群體：年輕人、家庭群體、外地游客。優(yōu)勢：福州核心商圈、歷史悠久、知名度高；客流量大。劣勢：交通、停車均不方便、衛(wèi)生條件較差、車流人流混亂；沿街店鋪檔次偏低；百貨店仍以傳統(tǒng)百貨為主，硬件設(shè)施及商品布局均過于陳舊；整體形象不好，管理雜亂無章。1.3.2.2臺江商業(yè)圈臺江區(qū)作為全省商貿(mào)中心區(qū)，經(jīng)濟(jì)實力雄厚，市場商貿(mào)繁榮。自中國“五口通商”以來，臺江成為閩江流域貨物的集散地，商業(yè)日趨繁榮。中亭街源于宋代，已有近千年的歷史。新世紀(jì)，隨著中亭街的改造及東百元洪購物中心的開業(yè)，以中亭街、東百元洪購物中心、臺江農(nóng)貿(mào)市場、榕城古街為主的臺江商圈成為了福州市繁華的商貿(mào)中心區(qū)。涉及商業(yè)業(yè)態(tài)：服裝、餐飲、影城、游樂城、通訊、家電、鞋帽、家居用品、鐘表眼鏡等。以服裝服飾批發(fā)市場為主，家電賣場、主要商業(yè)街區(qū)由休閑品牌專賣店為主。主要商業(yè)形態(tài)：購物中心、百貨商場、超市、家電賣場、沿街商鋪、專業(yè)市場、批發(fā)市場等。主要零售企業(yè)：東方百貨群升店、東百元洪購物中心、國美電器、永樂電器、蘇寧電器、世紀(jì)聯(lián)華超市、臺江農(nóng)貿(mào)市場。定位：主要以中低檔消費為主、購買力偏低。消費群體：年輕人、家庭群體、工薪階層、外地游客。優(yōu)勢：福州次核心商圈、歷史商業(yè)文化沉積、知名度高、客流量大。劣勢：檔次偏低；以傳統(tǒng)商業(yè)街為主，整體形象不好，管理雜亂無章。 1.3.2.3萬寶商業(yè)圈自2007年開業(yè)以來，隨著寶龍城市廣場對主力百貨進(jìn)行調(diào)換，以福建本土百貨企業(yè)新華都取代原有的康城百貨，并縮小了零售的經(jīng)營面積，增加了餐飲、娛樂業(yè)態(tài)的占有比例；萬象城也擴(kuò)大了餐飲娛樂的經(jīng)營面結(jié)，并對原有主力店百安居進(jìn)行了撤換，以增加能購迅速集聚人氣的零售業(yè)態(tài)。在經(jīng)過兩年多時間的經(jīng)營，寶龍城市廣場、萬象城開始集聚了不少人氣，目前已日趨成熟。因Ｓhoppingmall這種商業(yè)形態(tài)有著規(guī)模龐大、業(yè)態(tài)豐富的特征，所以“萬寶商圈”能在短期內(nèi)崛起，成為福州新興商圈。涉及商業(yè)業(yè)態(tài)：服裝、服裝、餐飲、通訊、家電、鞋帽、家居用品、鐘表眼鏡等。以兩大購物中心為主，百貨商場、家電賣場、服裝服飾專賣店、品牌餐飲店為主。主要商業(yè)形態(tài)：百貨商場、超市、家電賣場、商鋪等。主要零售企業(yè)：新華都百貨、天虹百貨、國美電器、蘇寧電器、家樂福等。定位：主要以中低檔消費為主。消費群體：追求時尚個性的年輕人、學(xué)生群體、工薪階層、家庭群體。優(yōu)勢：福州新興商圈、交通便利、停車方便、業(yè)態(tài)較豐富、客流量大。劣勢：經(jīng)營模式主要以銷售物業(yè)為主、大量的人流尚未轉(zhuǎn)化為購買力、整體形象偏低。項目基本情況2.1地塊出讓基本信息福州倉山萬達(dá)廣場由福州市國土資源局通過“招拍掛”方式出讓，于2010年6月18號掛牌，2010年6月28日出讓。受讓方大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司以9.472億拿下該宗地的土地使用權(quán)。該塊地宗號為宗地2010-28號，土地用途為住宅、辦公、商服，土地使用年限：商服用地40年、住宅用地70年。2.2地塊地理位置及面積福州倉山萬達(dá)廣場地塊也稱江夏地塊，其位于福州市倉山區(qū)金山板塊，在浦上大道以北，規(guī)劃路以南，金榕南路以西，金洲路以東。萬達(dá)廣場以南為海潤尊品、金山桔園2期；北臨金俊小區(qū)、錦繡閩江、閩江新苑、金閩小區(qū)2期，有江南水都小學(xué)、金山醫(yī)院；西臨正祥一品新筑，有英國特易購、萬豪酒店、中學(xué)；東臨尤溪洲大型商業(yè)。江夏地塊占地126287平方米（189畝）。2.3地塊現(xiàn)狀及交通條件地塊所處外圍暫無綠化帶，地表三通一平已經(jīng)完成，目前已經(jīng)運用大型廣告宣傳欄維護(hù)起來，如今正在進(jìn)行施工，整個建設(shè)工程緊張進(jìn)行。經(jīng)過倉山萬達(dá)廣場的公交路線有43路、42路、85路、79路、121路等幾路，可通入城區(qū)各個區(qū)域。地塊所處區(qū)內(nèi)，路網(wǎng)寬闊規(guī)整，南北東西交叉順直，人車通暢。南臨上浦大道，接通二環(huán)大道，東有金榕路，與南北交通路線交錯，不管是進(jìn)入城區(qū)，還是通往文化氛圍濃厚、配套設(shè)施齊全的圣殿——福州新大學(xué)城，都是很方便的。從萬達(dá)廣場到福州閩運汽車北站、火車站，路況較好，打的士只需半個小時的車程，到閩運汽車南站的車程也只需半個小時左右，而打的士到距離市中心55公里的長樂國際機場也是比較通暢，路況較好，車程在一個半小時以內(nèi)。另外，萬達(dá)廣場也靠近規(guī)劃中的地鐵7號線，且福州的母親河——閩江距離福州倉山萬達(dá)廣場不遠(yuǎn)，雖不通航，但可以觀光。2.4地塊視覺環(huán)境1、周邊建筑物。周邊沒有特別高大的建筑物，多為陣營式排列的中高層住宅樓。2、綠化、自然景觀。周邊大多是居住小區(qū)，以建成多年，有一定綠化，而上鋪大道、金榕路等道路兩側(cè)對稱種植樹木，有一定的景觀。3、歷史人文景觀。無。4、環(huán)境污染狀況。周邊為居住小區(qū)、商場等，沒有工廠，道路路面也比較干凈，環(huán)境沒有污染狀況。2.5周邊配套商業(yè)配套：英國特易購百貨、萬豪國際酒店集團(tuán)

生活配套：文體中心，未來規(guī)劃的浦上醫(yī)院、中學(xué)、公交站等。項目區(qū)域環(huán)境分析3.1城市規(guī)劃萬達(dá)周邊城市區(qū)域規(guī)劃圖建設(shè)部城市規(guī)劃專業(yè)指導(dǎo)委員會主任陳秉釗：從福州的城市規(guī)劃看，未來的中心在東部。隨著海西建設(shè)、東部新城戰(zhàn)略的推進(jìn)，倉山區(qū)正乘著國務(wù)院支持加快海西建設(shè)的春風(fēng)，成為海西戰(zhàn)略東部挺進(jìn)發(fā)展的重點片區(qū)。大倉山是“中心突破、兩翼齊飛”戰(zhàn)略中的“東翼”重要經(jīng)濟(jì)增長點。倉山萬達(dá)項目從區(qū)位到本身規(guī)劃定位都具有絕對的優(yōu)勢，作為城市新中心變得勢在必得。2009年，金融街萬達(dá)進(jìn)駐福州，用不到一年的時間創(chuàng)造了萬達(dá)奇跡，同時也給福州商業(yè)地產(chǎn)帶來了期盼和渴望。正在我們?yōu)橹畾g聲雀躍時，又一個萬達(dá)出現(xiàn)了——福州倉山萬達(dá)。福州倉山萬達(dá)建成后，將填補倉山區(qū)大型城市綜合體空白，帶動城市商業(yè)升級，提升整個城市形象，成為福州無可爭議的新財富中心。3.1.1倉山區(qū)今年將結(jié)合舊城改造，整合老城區(qū)傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)態(tài)，發(fā)展餐飲酒店、文體娛樂、物業(yè)管理、醫(yī)療保健等服務(wù)業(yè)，結(jié)合南江濱大道沿線開發(fā)和舊屋區(qū)改造，高起點規(guī)劃建設(shè)寫字樓和商務(wù)中心，逐步形成以南江濱、三叉街、師大學(xué)區(qū)、白湖亭為中心的商貿(mào)圈。3.1.2、東部新城主框架初現(xiàn)端倪，大型標(biāo)志性項目——建筑面積38萬平方米、總投資37.75億元的海峽國際會展中心、建筑面積9.25萬平方米、總投資15億元的火車南站建成，福州地鐵建設(shè)也正式從地鐵1號線則徐廣場站拉開帷幕。3.1.3、東部新城片將結(jié)合海峽會展中心、火車南站的開發(fā)建設(shè)，引導(dǎo)培育交通物流、商務(wù)酒店、旅游會展、金融保險等新型業(yè)態(tài)，推進(jìn)海峽西岸國際物流商貿(mào)城等項目建設(shè)，吸引國內(nèi)外知名商業(yè)企業(yè)入駐。交通情況分析萬達(dá)周邊交通網(wǎng)絡(luò)圖項目位于金山板塊主干道浦上大道與次干道金州路交匯處，處于進(jìn)入金山片區(qū)的門戶位置，緊鄰金山主干道，南距尤溪洲大橋約300米，交通路網(wǎng)相對發(fā)達(dá)，項目交通便捷和城市核心區(qū)一江之隔，屬于福州居住新區(qū)。福州地鐵建設(shè)也正式從地鐵1號線則徐廣場站開始，預(yù)計2014年運行；距離我們項目6.5公里。周邊環(huán)境：地塊北側(cè)鄰近拆遷安置區(qū)，其住宅檔次較低，社區(qū)環(huán)境較差。道路狀況：地塊西側(cè)金州路還處在擴(kuò)建狀態(tài)，人流量、車流量極少，短時期內(nèi)難以帶來商業(yè)人流；南側(cè)浦上大道雖然是金山板塊主干道，但公共交通線路少，僅82路、89路、125路3條公交線路，難以承擔(dān)大規(guī)模人流導(dǎo)入；東側(cè)金榕南路人流、車流量有限，對商業(yè)支持有限。3.3人口構(gòu)成據(jù)不完成統(tǒng)計，目前倉山共有50多個社區(qū)樓盤，如果以一個社區(qū)3000戶，一戶三口來計算，那么倉山的消費人群將高達(dá)約45萬。這么龐大的一個消費群體，需要一座萬達(dá)廣場，一個城市中心，持續(xù)拉動消費，搞活區(qū)域經(jīng)濟(jì)。3.4商業(yè)分析3.4.1、東街口商圈業(yè)態(tài)：以經(jīng)營服裝服飾為主，由休閑品牌專賣店、自營服飾店、傳統(tǒng)百貨、主題店、時尚賣場、餐飲、影院、傳統(tǒng)老字號店及服務(wù)設(shè)施組成；沿街店鋪以休閑品牌為主。定位：中低檔為主，大眾消費。消費群體：年輕人、家庭群體、外地游客。優(yōu)勢：福州核心商圈、歷史悠久、知名度高；客流量大。劣勢：交通、停車均不方便、衛(wèi)生條件較差、車流人流混亂；沿街店鋪檔次偏低；百貨店仍以傳統(tǒng)百貨為主，硬件設(shè)施及商品布局均過于陳舊；整體形象不好，管理雜亂無章。3.4.2、臺江商圈新世紀(jì)，隨著中亭街的改造及東百元洪購物中心的開業(yè)，以中亭街、東百元洪購物中心、臺江農(nóng)貿(mào)市場、榕城古街為主的臺江商圈成為了福州市繁華的商貿(mào)中心區(qū)。涉及商業(yè)業(yè)態(tài)：服裝、餐飲、影城、游樂城、通訊、家電、鞋帽、家居用品、鐘表眼鏡等。主要商業(yè)形態(tài)：購物中心、百貨商場、超市、家電賣場、沿街商鋪、專業(yè)市場、批發(fā)市場等。主要零售企業(yè)：東方百貨群升店、東百元洪購物中心、國美電器、永樂電器、蘇寧電器、世紀(jì)聯(lián)華超市、臺江農(nóng)貿(mào)市場。3.4.3、樂都匯集購物、休閑娛樂、餐飲于一體社區(qū)型購物環(huán)境的購物廣場。3.4.4、榕城廣場榕城廣場占地168畝，是目前金山最大的商業(yè)文化休閑廣場，廣場周邊是歐式走廊步行街，包括廣場中心圓頂商業(yè)樓在內(nèi)，共有商業(yè)樓11幢，店面600間，總建筑面積6萬多平方米。業(yè)態(tài)：以興福興川正購物中心為主，新華書城、蘇寧家電賣場、兒童服飾專賣店、品牌餐飲店為主。定位：主要以中低檔家庭消費、兒童娛樂為主。消費群體：家庭群體。優(yōu)勢：金山休閑娛樂廣場。經(jīng)營模式主要以兒童服飾、兒童游樂，家居為主、交通便利。劣勢：業(yè)態(tài)組合單一、整體形象偏低，白天廣場基本沒人，主要以晚上家庭消費為主。3.4.5、學(xué)生街業(yè)態(tài)：學(xué)生街以老學(xué)生街和新學(xué)生街相連組成，主要以特色小吃、低端休閑服飾為主。代表品牌：麥當(dāng)勞、斗牛世家牛排、橙果子、立即樂茶飲消費群體：主要以大學(xué)生、18-25歲年輕人為主。優(yōu)勢：經(jīng)營模式主要以服飾、飾品、小吃為主。特色小商品較多、價格便宜、交通便利、停車方便。劣勢：70%為大學(xué)生晚上自主擺攤經(jīng)營，白天無消費人群，店鋪整體形象偏低、消費無質(zhì)量及售后保證。萬達(dá)周邊商業(yè)圈示意圖競爭項目分析4.1競爭項目分析倉山萬達(dá)廣場位于福州倉山浦上大道邊上，但是該項目本省福州在整個土地輻射面積上看，目前的道路輻射從市中心到三環(huán),輻射范圍不大。導(dǎo)致，消費者購物商圈并未形成很明顯的區(qū)位隔離，消費者會互串商圈空間。使得福州的各個商圈存在競爭,包括尚未形成的倉山萬達(dá)廣場也面臨的極大競爭。2007年（圖一）2010年（圖二）從圖一和圖二所體現(xiàn)出來知道福州的主流商圈沒有多大變化，但是從各個商圈還是增加了很多的百貨，例如臺江商圈增加了群升東百、八一路上的冠亞廣場以及金山板塊增加了新華都百貨。也有減少的，例如正大廣場的大洋新天地客源流通越來越少，逐漸退出主流市場?？梢圆贿M(jìn)行競爭比較。4.1.各個商圈基本基本情況分析4.1．1五四路名店街福州“名店街”項目是政府為完善五四中央商務(wù)區(qū)（CBD）的功能配套，改善CBD投資環(huán)境，全面提升CBD檔次與水準(zhǔn)，促進(jìn)國際、國內(nèi)的知名品牌進(jìn)駐福州CBD商圈，進(jìn)而全面提升福州城市新形象而進(jìn)行的一項城市名片工程?！懊杲帧笔且粋€以國內(nèi)外知名服飾、皮具、精品品牌專營店為主，休閑、餐飲、娛樂為輔的綜合性高尚商業(yè)服務(wù)項目，位于福州“名店街區(qū)”核心位置——溫泉公園路的兩側(cè)，地處福州五四中央商務(wù)區(qū)尊貴的CBD商圈，周邊高檔寫字樓、高尚名宅林立、星級酒店賓館密集、企業(yè)財團(tuán)、涉外組織、金融機構(gòu)眾多、大型會展活動頻繁、高消費餐飲、娛樂集中；積聚了眾多的企業(yè)金領(lǐng)、商務(wù)白領(lǐng)、商業(yè)精英、高檔公寓的業(yè)主、涉外人群以及到CBD來商務(wù)、辦公、娛樂、休閑的人群，是福州市乃至福建省強勁的高消費客群最集中的地區(qū)。以“打造福州名店街區(qū)、樹立城市商業(yè)新名片”為宗旨的福州“名店街”項目對街區(qū)內(nèi)的人行步道、園林綠化、景觀小品、廣告招牌、地面管網(wǎng)等進(jìn)行全面、立體的整治與改造，目標(biāo)就是讓建成后的"名店街"成為福州最優(yōu)雅的街區(qū)環(huán)境之一，成為福州對外的一個形象窗口，一張城市商業(yè)名片，為高尚的品牌商家提供與品牌定位相符的高尚優(yōu)美的街區(qū)環(huán)境。但是，該項目經(jīng)營到現(xiàn)在為止，由于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，停車場地的局限，對于顧客前晚購物有很大的阻礙。4.1.2位于福州市鼓樓區(qū)，福州市鼓樓區(qū)是福建省、福州市政要機關(guān)、本地人口的集聚地，先天的地利優(yōu)勢，造就了東街口商業(yè)區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的繁榮。東街口商圈以八一七北路、津泰路商業(yè)街和南后街為主，其位于東街口以南，南門兜以北，西至南后街，東到五一路，是目前福州最繁榮的商業(yè)區(qū)，也是福州市傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)。東街口商圈內(nèi)主要分布四大百貨商場、一個購物中心和三條商業(yè)街：其分別是東百商場、東方百貨、大洋百貨、新華都百貨和冠亞廣場及八一七北路、津泰路、南后街。4.1.3臺江區(qū)作為全省商貿(mào)中心區(qū)，經(jīng)濟(jì)實力雄厚，市場商貿(mào)繁榮。自中國“五口通商”以來，臺江成為閩江流域貨物的集散地，商業(yè)日趨繁榮。中亭街源于宋代，已有近千年的歷史。新世紀(jì)，隨著中亭街的改造及東百元洪購物中心的開業(yè)，以中亭街、東百元洪購物中心、臺江農(nóng)貿(mào)市場、榕城古街為主的臺江商圈成為了福州市繁華的商貿(mào)中心區(qū)。4.1.4自2007年開業(yè)以來，隨著寶龍城市廣場對主力百貨進(jìn)行調(diào)換，以福建本土百貨企業(yè)新華都取代原有的康城百貨，并縮小了零售的經(jīng)營面積，增加了餐飲、娛樂業(yè)態(tài)的占有比例；萬象城也擴(kuò)大了餐飲娛樂的經(jīng)營面結(jié)，并對原有主力店百安居進(jìn)行了撤換，以增加能購迅速集聚人氣的零售業(yè)態(tài)。在經(jīng)過兩年多時間的經(jīng)營，寶龍城市廣場、萬象城開始集聚了不少人氣，目前已日趨成熟。因Ｓhoppingmall這種商業(yè)形態(tài)有著規(guī)模龐大、業(yè)態(tài)豐富的特征，所以“萬寶商圈”能在短期內(nèi)崛起，成為福州新興商圈。4.1.52009年底金山新華都正式開業(yè)，隨著新華都的逐漸崛起，越來越多的金山居民以及周邊居民前往，形成金山的商業(yè)圈，如今萬達(dá)廣場的繼續(xù)加入，增加了購物空間，增加了餐飲、娛樂業(yè)態(tài)的占有比例等等，例如大歌唱KTV，樂購百貨。4.2各個商圈的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)形式各個商圈一般都是綜合性的購物廣場，集合了吃、穿、用、享受等等功能。用于表格的形式體現(xiàn)如下：商圈特點名店街東街商圈中亭臺江商圈萬寶商圈金山板塊商圈商業(yè)業(yè)態(tài)服裝、服裝、餐飲、鞋帽、服裝、服裝、餐飲、通訊、家電、鞋帽、家居用品、鐘表眼鏡等服裝、服裝、餐飲、通訊、家電、鞋帽、家居用品、鐘表眼鏡等服裝、服裝、餐飲、通訊、家電、鞋帽、家居用品、鐘表眼鏡等服裝、服裝、餐飲、通訊、家電、鞋帽、家居用品、鐘表眼鏡等主要商業(yè)形態(tài)無大型百貨、家電賣場等百貨商場、超市、家電賣場、商鋪等中亭街批發(fā)商場、臺江農(nóng)貿(mào)市場等百貨商場、超市、家電賣場、商鋪等百貨商場、超市、家電賣場、商鋪等主要商業(yè)零售附近酒店寫字樓比較多。大洋百貨、冠亞廣場、東方百貨、國美電器等群升東百、元洪東百、國美電器、永樂電器、中亭蘇寧、美聯(lián)大超市新華都百貨、天虹百貨、國美電器、蘇寧電器、家樂福等新華都百貨、樂購、國美電器、樂都會等等電影院福州大戲院海峽影城、大眾影城無金逸影城萬達(dá)影城定位高檔、目標(biāo)消費中高檔、目標(biāo)消費中檔、大眾消費中高檔、小目標(biāo)消費中高檔、目標(biāo)消費消費群體寫字樓白領(lǐng)酒店客人等年輕人、家庭群體男女老少、家庭、等年輕人居多、大學(xué)生、家庭家庭群體從該張圖標(biāo)可以看出，本項目與競爭項目的商業(yè)形態(tài)以及消費群體并沒有很大的區(qū)別。主要的區(qū)別就是項目本身的區(qū)域位置，以及交通狀況。4.3競爭項目的數(shù)據(jù)比較各個項目綜合數(shù)據(jù)百貨特點大洋百貨東街店東百東街店東方百貨東街店群升東百元洪東百寶龍城市廣場萬象城開業(yè)時間2002年9月1997年2004年7月2009年4月2009年4月2007年5月2006年12月總建面積/萬平方米43.82.63101711年銷售額/億人民幣8.611.9333.8無數(shù)據(jù)無數(shù)據(jù)樓層/層109745554.3.1倉上萬達(dá)廣場建筑形態(tài)業(yè)態(tài)面積占地面積約合189.4畝城市綜合體酒店式公寓建筑面積15萬m2寫字樓13.73萬m2室外步行街/酒樓6.1萬m2甲級5A寫字樓4.45萬m2商務(wù)酒店0.8萬m2大商業(yè)主體（含大型百貨、超市、五星級國際影城、動感電玩城、KTV娛樂城、數(shù)碼電器等）8.2萬m2室內(nèi)商業(yè)步行街（3層、350米）4萬m大商業(yè)面積12.2萬m2停車場及配套（共2850個車位）5.55萬m2項目總建筑面積合計：約64.67萬m2從這里看出萬達(dá)廣場未來非常有前景，容量空間比較大。這個表格體現(xiàn)競爭項目過去的平均銷售額，也可以看去人員的主流動場地。4.4局部競爭項目的租金比較4.4.1競爭對手租金情況-寶龍城市廣場樓層平均租金（元/月/㎡)物業(yè)費（元/月/㎡)代表品牌F1沿街鋪面400-500內(nèi)街鋪面200-3005（沒有空調(diào)費用）耐克、唐朱迪、方家鋪子、寶閩-匡威、中國聯(lián)通、興業(yè)銀行、伊萊雅、寶島眼鏡F2150-2005兩岸咖啡、愛上秀發(fā)、達(dá)子的春天、天姿化妝品、藝施美甲、阿依蓮F3130-1505斗牛士、享燕臺式精致涮涮鍋、柒牌男裝、七匹狼男裝、幽豹服飾、圣吉奧、圣吉奧、福森林、衣品苑、男仕男裝、柔婷、圣邦男裝、BUT、日城世家、七彩馬、我愛大嘴猴、樂健鍵康生活館F480-1205斗牛士、華夏啟智親子樂園、緹安琳纖體舒身館、百度燒烤、金川秀養(yǎng)生館、韓影宮、AGOGO、C&D、圣杰士、詩蒂喜糖、非常道、妞妞麻吉、品家居、洋鋪F560-805若可咖啡吧、109station、巧先生奶茶、漁人碼頭、金逸影城、B150-905食尚制造、健康面、三福百貨、音服、萬福娃4.4.2競爭對手租金情況-萬象城樓層平均租金（元/月/㎡)物業(yè)費（元/月/㎡)代表品牌F1200-45026天虹百貨、COODOO、興業(yè)銀行、麥當(dāng)勞F2120-18026棒約翰、阿瓦山寨、味時尚F390-12026九牧王、七匹狼、耐克F480-10026愛嬰室、神采飛揚F57026GogoKTV、大千世界美食廣場B110026天馬旅行社、美津濃4.4．3競爭對手租金情況-TESCO樓層平均租金（元/月/㎡)物業(yè)費（元/月/㎡)代表品牌F120040麥當(dāng)勞、佐丹奴、以純F2超市F3超市F440-6040美食廣場、大豐收說明：由于土地存在土地極差，根據(jù)福州榕城【2004】土地評判等級，東街臺江商圈均屬于一級地段，并且是傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)商業(yè)區(qū)域，租金低價均較高，本項目不予比較，與之較近的萬寶商圈屬于二級地與三級地邊緣交接處，倉上萬達(dá)廣場也在這個區(qū)域等級類，與之比較。并且具有可比性。4.5競爭項目的交通情況五四路名店街：公家車樹湯路站121路，樹兜站9路20路夜間22路23路51路51路夜間52路53路55路空調(diào)69路72路107路117路121路310路951路。乘坐的士方便，但不容易停車，停車位有限。東街商圈：2路5路11路22路27路55路空調(diào)74路102路118路301路。乘坐的士方便，但交通擁擠，高峰段堵車，地下停車位有限，停車麻煩。臺江中亭