2022年最新房地產估價師之估價原理與方法題庫題庫大全【輕巧奪冠】

2022年最新房地產估價師之估價原理與方法題庫題庫大全【輕巧奪冠】第一部分單選題(50題)1、通過土地重劃或調整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了()對地價的影響。

A.土地面積

B.地質條件

C.土地位置

D.土地形狀

【答案】：D

2、威廉﹒阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式中，Pc表示（）。

A.單位面積土地上農產品的產量

B.市場上每單位農產品的價格

C.生產每單位農產品的成本

D.向市場運輸每單位農產品的成本

【答案】：B

3、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產價值貶損屬于（）。

A.物質折舊

B.功能折舊

C.經濟折舊

D.會計折舊

【答案】：C

4、某辦公樓經過更新改造后，其實際成新率通常（）用直線折舊法計算出的成新率。

A.等于

B.大于

C.小于

D.無法判斷

【答案】：B

5、氣閉多由什么原因所導致？

A.濁邪外阻

B.氣不內守

C.氣的升舉無力

D.氣隨血脫

【答案】：A

6、選取了可比實例之后，應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其成交價格之間的口徑一致、（），為進行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎。

A.客觀合理

B.有根有據

C.基礎相當

D.相互可比

【答案】：D

7、某套200m2、單價4000元/m2的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現率為5%，則該套住宅的實際價格為（）萬元。

A.71.84

B.74.47

C.75.23

D.80.00

【答案】：B

8、面色白，脘腹冷痛，喜靜、下利清谷、脈微細的病機是

A.陰偏勝

B.亡陽

C.陽偏衰

D.陰陽互損

【答案】：C

9、某宗房地產，已知建筑物的重置價格為每平方米1000元，成新率為70%，房地產年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產的價格為（）元/m2。

A.1700

B.2000

C.2100

D.2400

【答案】：C

10、下列不屬于對房地產估價的需要的是（）。

A.辦理出國移民提供財產證明需要的估價

B.在房地產征收、拍賣時不需要進行估價

C.對各種涉及房地產的違法、違紀行為，在衡量情節(jié)輕重時，通常不僅考慮涉案房地產的實物量

D.國有建設用地使用權期間屆滿需要的估價

【答案】：B

11、在賣方市場下，成交價格會偏向買方（）。

A.最低賣價

B.最高買價

C.最低買價

D.最高賣價

【答案】：B

12、求取建筑物重新構建成本的建筑安裝工程費的具體方法不包括（）。

A.單位比較法

B.分部分項法

C.造價分析法

D.指數調整法

【答案】：C

13、城市規(guī)劃規(guī)定了一宗土地為居住用途，這屬于合法權益（）的內容。

A.合法產權方面

B.合法使用方面

C.合法處分方面

D.合法居住方面

【答案】：B

14、行政劃撥的土地當作有償出讓的土地來估價，違反了（）。

A.合法原則

B.最高最佳利用原則

C.估價時點原則

D.替代原則

【答案】：A

15、下列關于房地產職業(yè)道德的主要內容的說法中，不正確的是（）。

A.房地產估價師和房地產估價機構應積極接受與自己、近親屬、關聯方及其他利害關系人有利害關系的房地產估價業(yè)務

B.房地產估價師和房地產估價機構不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務

C.房地產估價師應對估價委托人提供的估價所依據的資料應進行審慎檢查

D.房地產估價師和房地產估價機構不得允許其他個人和單位以自己的名義從事房地產估價業(yè)務

【答案】：A

16、某幢寫字樓，建筑物重新購建成本為2000萬元，經濟壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重置成本為200萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年；設備的重置成本為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數為9年。假設殘值率為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為（）萬元。

A.400

B.628

C.656

D.700

【答案】：B

17、房地產的（）特性，是房地產的最重要的特性。

A.不可移動

B.供給有限

C.價值量大

D.用途多樣

【答案】：A

18、哪個臟腑的功能影響舌的功能

A.腎

B.心

C.肝

D.脾

【答案】：B

19、一塊前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為（）m。

A.22

B.28

C.38

D.50

【答案】：B

20、房地產估價機構的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務的合伙人是注冊后從事房地產估價工作（）年以上的房地產估價師。

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】：C

21、關于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是（）。

A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費

B.分部分項法應結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位

C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格

D.指數調整法主要用于檢驗其他方法的測算結果

【答案】：A

22、征收耕地的安置補助費，按照（）計算。

A.農業(yè)人口

B.需要安置的農業(yè)人口

C.原占用耕地的人口

D.原耕地供養(yǎng)的人口

【答案】：B

23、建筑物實物因素中的采光和（）尤其對住宅和辦公樓來說，比較重要。

A.保溫

B.隔聲

C.日照

D.隔熱

【答案】：B

24、某種房地產的（），是指與它相互配合的其他房地產，如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產。

A.替代品

B.互補品

C.附屬品

D.配套品

【答案】：B

25、某房地產的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2，建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置成本為1800元/m2，市場上同類房地產的正常房地價格為2500元/m2。則該房地產中建筑物的實際價值比重置成本低（）元/m2。

A.200

B.300

C.700

D.1000

【答案】：B

26、關于估價目的的說法，錯誤的是（）。

A.估價目的取決于委托人對估價的實際需要

B.任何估價項目都有估價目的

C.一個估價項目通常有多個估價目的

D.估價目的限制了估價報告的用途

【答案】：C

27、在消費者收入增加時，反倒會減少對（）的需求。

A.正常商品

B.炫耀性物品

C.高檔商品

D.低檔商品

【答案】：D

28、下列選項中，不屬于影響房地產價格的周圍環(huán)境因素的是（）。

A.大氣環(huán)境

B.聲覺環(huán)境

C.衛(wèi)生環(huán)境

D.治安環(huán)境

【答案】：D

29、最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度，能夠確定估價對象最佳用途的經濟學原理是（）。

A.收益遞增原理

B.收益遞減原理

C.最佳效益原理

D.適合原理

【答案】：D

30、（）是評估房地產價格的時間界限，例如，政府有關房地產的法律、法規(guī)、政策、標準、稅收等的發(fā)布、變更、實施日期等，均有可能影響估價對象的價格。

A.價值時點

B.致委托方函日期

C.估價作業(yè)日期

D.估價報告提交日期

【答案】：A

31、政府因救災需要而征用某房屋，半年后返還，下列項目中，不應作為補償項目的是（）。

A.征用期間導致房屋毀損的價值損失

B.征用造成的家具、物資等動產搬遷費用

C.征用期間租賃經營損失

D.征用期間市場上類似房地產的增值差價

【答案】：D

32、某出租的房地產的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置成本為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設該房地產的土地使用年限為無限年，則該宗房地產的現值為（）萬元。

A.43

B.112.5

C.123.3

D.150

【答案】：C

33、下列房地產估價活動中，不屬于鑒證性估價的是（）。

A.為人民法院強制拍賣房地產確定保留價提供參考

B.為房地產損害雙方當事人確定賠償金額提供參考

C.為上市公司涉及房地產的關聯交易確定交易價格提供參考

D.為房地產開發(fā)企業(yè)在建設用地使用權指標出讓中確定投標報價提供參考

【答案】：D

34、某可比實例的成交價格為3000元/m2，建筑面積為100m2，首付12萬元，余款半年后支付8萬元，一年后支付10萬元。已知年利率為8%，則該可比實例的實際價格為（）元/m2。

A.3000

B.2895.73

C.2985.71

D.2960.80

【答案】：B

35、成本利潤率的計算公式是()。

A.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用)

B.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本)

C.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)

D.開發(fā)利潤÷開發(fā)完成后的房地產價值

【答案】：A

36、辨證論治中，致病邪氣作用于人體，人體正氣與之抗爭而引起的機體陰陽失調、臟腑組織損傷或生理功能障礙的一個完整過程的是

A.病

B.證

C.癥

D.主訴

【答案】：A

37、某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元。

A.2400

B.2410

C.2490

D.2500

【答案】：A

38、“有諸內，必形諸外”反映了“整體觀念”中的

A.五臟一體觀

B.形神一體觀

C.病理上的整體性

D.診治上的整體性

【答案】：C

39、資本化率是（）的倒數。

A.毛租金乘數

B.潛在毛租金乘數

C.有效毛收入乘數

D.凈收益乘數

【答案】：D

40、“至虛有盛候”為

A.真實假虛

B.真虛假實

C.虛實錯雜

D.虛實轉化

【答案】：B

41、某套住宅建筑面積為100m2，套內建筑面積為92m2，使用面積系數為0.8，每平方米使用面積價格為3000元，則該住宅建筑面積下的價格為（）元/m2。

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760

【答案】：A

42、從理論上講，在為交易服務的估價中，一個良好的評估價值等于（）。

A.賬面價格和市場價格

B.理論價格和成交價格

C.原始價格和投資價格

D.正常成交價格即市場價格

【答案】：D

43、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價格為800元／m2，建筑物殘值率6％，年折舊率2.2％，按直線法折舊計算該建筑物的現值是（）元。

A.76800

B.79104

C.80118

D.81562

【答案】：B

44、路線價法特別適用于對()進行估價。

A.單宗土地

B.大量土地

C.部分土地

D.待開發(fā)土地

【答案】：B

45、A市B房地產開發(fā)公司征收C村的100畝基本農田。該項目涉及C村農業(yè)人口50戶，180人。據查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產值約為1000元/畝。按照規(guī)定，B房地產開發(fā)公司應向C村支付的土地補償費金額最低為（）萬元。

A.30

B.60

C.80

D.100

【答案】：B

46、長期趨勢法是運用預測科學的理論和方法，特別是（），對房地產的未來價格作出推測、判斷的方法。

A.指數平滑分析

B.趨勢擬合分析

C.時間序列分析

D.相關分析

【答案】：C

47、起于四肢肘膝以上部位的是

A.十二經脈

B.奇經八脈

C.十二經別

D.十五別絡

【答案】：C

48、十二經脈之氣“結、聚、散、絡”于筋肉、關節(jié)的體系是

A.十二經脈

B.十二經筋

C.十二經別

D.十二皮部

【答案】：B

49、由于房地產的不可移動，不可隱藏，難以變現，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。這是由于（）的特性。

A.不可移動

B.用途多樣

C.相互影響

D.易受限制

【答案】：D

50、房地產所有權有單獨所有、共有和（）三種。

A.建筑物區(qū)分所有權

B.建筑物區(qū)分共有權

C.建筑物區(qū)分共用權

D.私有權

【答案】：A

第二部分多選題(50題)1、交易情況修正的方法主要有（）。

A.指數法

B.金額修正

C.分數法

D.百分比修正

E.平均增減量法

【答案】：BD

2、價值時點為過去時，（）也都要以價值時點時的狀況為準。

A.估價對象區(qū)位狀況

B.估價作業(yè)日期

C.建筑物實物狀況

D.土地用途

E.估價對象權益狀況

【答案】：ACD

3、運用基準地價修正法評估宗地價值時，應明確的基準地價內涵的內容主要包括基準地價對應的（）。

A.容積率

B.土地用途

C.土地開發(fā)程度

D.評估單位

E.土地使用權性質

【答案】：ABC

4、關于最高最佳利用原則的說法，正確的有（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現值小于支出現值的利用方式肯定不是最高最佳利用

E.經濟學上的適合原理可以幫助確定估價對象的最佳用途

【答案】：BD

5、關于房地產變現能力的說法，正確的有（）。

A.特殊廠房通常比標準廠房的變現能力弱

B.大型商場通常比小店鋪的變現能力弱

C.在建工程比現房的變現能力弱

D.熟地通常比毛地的變現能力弱

E.房地產在賣方市場下通常比在買方市場下的變現能力弱

【答案】：ABC

6、下列房地產估價活動中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。

A.某估價機構承接了該機構某股東財產的司法鑒定評估

B.某估價機構在承接估價業(yè)務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關專家提供專業(yè)幫助

C.某估價機構把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產估價行業(yè)組織檢查

D.估價委托人對估價結果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務簡單，某估價機構按其要求完成了估價

E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業(yè)務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告

【答案】：ACD

7、在合法處分方面，應以（）等允許的處分方式為依據。

A.法律

B.法規(guī)

C.合同

D.口頭約定

E.規(guī)章

【答案】：ABC

8、某宗房地產的價格并不是由其開發(fā)建設成本決定的，因此運用成本法估價應注意的內容包括（）。

A.應采用客觀成本而不是實際成本

B.應采用實際成本而不是客觀成本

C.應結合選址、規(guī)劃設計等對成本法的測算結果進行調整

D.應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整

E.應結合估價委托人的要求對成本法的測算結果進行調整

【答案】：ACD

9、關于運用假設開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。

A.可選擇自愿轉讓開發(fā)前提或被迫轉讓開發(fā)前提估價

B.開發(fā)完成后的房地產價值可以是以房地產為主的整體資產價值

C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產價值時可采用投資者的預算收益測算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應包括家具、設備等房地產以外財產的購置費用

E.折現率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率

【答案】：ABC

10、補地價是指需要補交給政府的一筆地價或土地使用權出讓金、土地收益等。（）是需要補地價的主要情形。

A.出讓土地使用權期滿后續(xù)期

B.建設用地使用權出讓之后變更容積率

C.轉讓、出租、抵押土地使用權的房地產

D.改變原土地使用權出讓時規(guī)定的用途

E.拍賣土地使用權

【答案】：ABD

11、下列屬于杜能地租理論的有（）。

A.研究了距離城市不同位置的地租問題

B.區(qū)分了“田莊的收入”和“土地的收益”

C.田莊提供的收入并不完全來自土地

D.肯定了亞當·斯密關于地租的計算

E.地租等于剩余勞動借以體現的剩余產品

【答案】：ABC

12、關于房地產狀況調整的說法，錯誤的有（）。

A.對不同用途房地產的價格，房地產區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調整的內容或因素越多，調整后的比較價值就越準確

C.根據價值時點的可比實例與估價對象的房地產狀況差異進行比較調整

D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調整

E.房地產狀況調整的內容包括租賃、查封、拖欠稅費因素

【答案】：ABC

13、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。

A.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設其是安全的

B.未進入被征收房屋內實地查勘，估價中對其內部狀況進行的合理設定

C.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封

D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制

E.對估價委托人提供的所有資料未進行核實，在估價假設中設定為這些資料均為真實合法有效的

【答案】：CD

14、下列制度政策的調整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產價格下降的有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場的情況下，增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產開發(fā)用地的供應量

E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產投機

【答案】：AC

15、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。

A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元

B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元

C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元

D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元

E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元

【答案】：C

16、關于房地產狀況調整的說法，錯誤的有（）。

A.對不同用途房地產的價格，房地產區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調整的內容或因素越多，調整后的比較價值就越準確

C.根據價值時點的可比實例與估價對象的房地產狀況差異進行比較調整

D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調整

E.房地產狀況調整的內容包括租賃、查封、拖欠稅費因素

【答案】：ABC

17、2006年1月13日，（）聯合出臺了《房地產抵押估價指導意見》（建住房[2006]8號）。

A.原建設部

B.國土資源部

C.中國人民銀行

D.最高人民法院

E.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會

【答案】：AC

18、房地產的獨一無二特性導致了（）。

A.難以出現相同房地產的大量供給

B.房地產市場不能實現完全競爭

C.房地產交易難以采取樣品交易的方式

D.房地產價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響

E.房地產價值量大

【答案】：ABCD

19、市場法中權益狀況調整的內容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權設立

【答案】：AB

20、運用假設開發(fā)法估價的效果，還要求有一個良好的社會經濟環(huán)境，包括（）。

A.透明、穩(wěn)定及具可預見性的房地產政策

B.一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產法規(guī)

C.一個公平交易的房地產信息資料庫

D.一個公平競爭的市場環(huán)境

E.一個全面、連續(xù)及開放的房地產信息資料庫

【答案】：AB

21、求取建筑物折舊的方法主要有（）。

A.年限法

B.分解法

C.分部分項法

D.市場提取法

E.指數調整法

【答案】：ABD

22、某宗商用房地產于30年前建成，預計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2萬元，報酬率為8%，則（）。

A.該房地產的收益價格為136.73萬元

B.該房地產的收益價格為143.89萬元

C.以第一年凈收益為依據采用凈收益乘數法估算收益價格，凈收益乘數為5.14

D.該房地產的合理經營期限為15年

E.該房地產的合理經營期限為20年

【答案】：BCD

23、房地產租賃包括（）。

A.房屋租賃

B.土地租賃

C.土地使用權出租

D.動產租賃

E.不動產租賃

【答案】：ABC

24、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點包括（）

A.是一種專業(yè)意見

B.估計價格或價值

C.實行有償服務

D.承擔法律責任

E.估價作業(yè)日期長

【答案】：ACD

25、采用比較法時，估價人員根據基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括（）等。

A.統(tǒng)一面積大小

B.統(tǒng)一計價單位

C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

D.統(tǒng)一面積或體積內涵和計量單位

E.統(tǒng)一付款方式

【答案】：BCD

26、運用市場法時，估價人員根據基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括()等。

A.統(tǒng)一采用總價

B.統(tǒng)一采用單價

C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

D.統(tǒng)一面積內涵E統(tǒng)一付款方式

【答案】：BCD

27、在具體估算建筑物重新購建成本的方法中，單位比較法實質上是一種比較法，單位比較法主要有（）。

A.分部分項法

B.工料測量法

C.年限法

D.單位面積法

E.單位體積法

【答案】：D

28、在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導致該住宅的價值下降，而興建一個花園則可能使其價值上升，這體現了房地產特性中的（）。

A.用途多樣性

B.合法性

C.相互影響性

D.外部性

E.易受限制

【答案】：CD

29、根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調

B.達到規(guī)模遞增

C.內部構成要素的組合最適當

D.外部環(huán)境與內部因素相關聯

E.外部環(huán)境要素為最適當的組合

【答案】：AC

30、不得抵押的房地產范圍包括（）。

A.私人診所

B.公共福利事業(yè)的房地產

C.依法公告列入征收范圍的房地產

D.被依法查封.扣留.監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產

E.空置2年的房地產

【答案】：BCD

31、城市規(guī)劃對土地使用管制的內容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑結構

C.容積率

D.土地使用權來源

E.土地用途

【答案】：AC

32、運用基準地價修正法評估宗地價值時，應明確的基準地價內涵的內容主要包括基準地價對應的（）。

A.容積率

B.土地用途

C.土地開發(fā)程度

D.評估單位

E.土地使用權性質

【答案】：ABC

33、收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有（）。

A.電梯折舊費

B.租賃保證金利息

C.房地產稅

D.企業(yè)（個人）所得稅

E.房屋保險費

【答案】：BD

34、下列選項中，屬于房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況的有（）。

A.房地產使用管制

B.異議登記

C.設立了抵押權

D.住宅帶有上學指標

E.被人民法院查封

【答案】：AB

35、估價人員平常就應留意收集估價所需的有關資料，在估價時更應如此。估價所需的資料主要包括（）。

A.對房地產價格有普遍影響的資料

B.對估價對象所在地區(qū)的房地產價格有影響的資料

C.同類房地產交易、成本、收益等資料

D.反映估價對象狀況的資料

E.本地區(qū)各種類型房地產的價格變化資料

【答案】：ABCD

36、下列房地產權利中，屬于物權的有（）。

A.所有權

B.建設用地使用權

C.地役權

D.抵押權

E.租賃權

【答案】：ABCD

37、關于房地產狀況調整的說法，錯誤的有（）。

A.對不同用途房地產的價格，房地產區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調整的內容或因素越多，調整后的比較價值就越準確

C.根據價值時點的可比實例與估價對象的房地產狀況差異進行比較調整

D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調整

E.房地產狀況調整的內容包括租賃、查封、拖欠稅費因素

【答案】：ABC

38、()等不宜作為抵押物，一般不具有抵押價值。

A.一個高爾夫球洞

B.一條保齡球球道

C.封閉使用的大院深處的一幢房屋

D.在建工程E經濟適用住房

【答案】：ABC

39、求取建筑物折舊的方法主要有（）。

A.年限法

B.分解法

C.分部分項法

D.市場提取法

E.指數調整法

【答案】：ABD

40、關于投資價值和市場價值的說法，正確的有（）。

A.投資價值與市場價值都可以采用收益法評估

B.評估市場價值所采用的折現率是與該類房地產的風險程度對應的社會一般報酬率

C.評估投資價值所采用的折現率是某個特定的投資者所要求的最高報酬率

D.評估投資價值時，凈收益應采用稅前凈收益

E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的

【答案】：AB

41、房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質量

C.相應的配套的基礎設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

42、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封

B.未進入被征收房屋內實地勘察，估價中對內部狀況進行的合理設定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設定

【答案】：AD

43、比較法中實物狀況比較、調整的內容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.建筑設施設備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

44、評估一套單元式住宅的抵押估價，若未做特別說明，應包含在估價對象范圍內的有（）。

A.二次裝修時所鋪的木地板

B.可拆卸的水凈化處理設備

C.嵌入式固定衣柜

D.隨建筑配置的中央空調系統(tǒng)

E.擺放在室內的沙發(fā)

【答案】：ACD

45、下列屬于非收益性房地產的有（）。

A.農用地

B.行政辦公樓

C.教堂

D.寺廟

E.汽車加油站

【答案】：BCD

46、房地產抵押對房地產估價的需要，包括（）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產進行動態(tài)監(jiān)測

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產抵押貸款

D.處置抵押房地產

E.租賃抵押房地產

【答案】：ABCD

47、在求取土地的重新構建價格時，通常是假設土地上的建筑物并不存在，再采用()等方法求取其重新取得價格或重新開發(fā)成本。

A.比較法

B.成本法

C.基準地價修正法

D.標定地價修正法E假設開發(fā)法

【答案】：ABC

48、下列影響房地產需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當前需求的有（）。

A.當前該類房地產價格水平較高

B.消費者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消

D.人們預期該項房地產價格未來會上漲

E.城市居民出現向郊區(qū)遷移的趨勢

【答案】：CD

49、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，然后采用（）等方法求取該土地的重新購置價格。

A.市場法

B.成本法

C.假設開發(fā)法

D.基準地價修正法

E.長期趨勢法

【答案】：ABD

50、在房地產抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括（）。

A.在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘

B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應采用居中的收益估計值進行估價

C.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低

D.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊

E.在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，應對后續(xù)開發(fā)建設的必要支出及應得利潤進行適當修正

【答案】：ACD

第三部分大題(50題)1、房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質量

C.相應的配套的基礎設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

2、關于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現值小于支出現值的利用方式不是最高最佳利用

E.經濟學上的

【答案】：BD

3、當房地產價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

4、比較法中實物狀況比較、調整的內容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.建筑設施設備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

5、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；

6、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現金流量

E.稅后現金流量

【答案】：ABC

7、根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調

B.達到規(guī)模遞增

C.內部構成要素的組合最適當

D.外部環(huán)境與內部因素相關聯

E.外部環(huán)境要素為最適當的組合

【答案】：AC

8、房地產由于壽命長久，供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產自然增值的因素有（）。

A.對房地產本身進行投資改良

B.房地產需求增加導致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經濟性

E.建造成本提高

【答案】：BD

9、房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過（）來實現。

A.充公權

B.管制權

C.征稅權

D.征收權

E.出讓權

【答案】：ABCD

10、關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果

【答案】：AB

11、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權利性質相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

【答案】：ABD

12、下列選項中屬于構筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

13、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權利性質相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

【答案】：ABD

14、影響工業(yè)房地產價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

15、下列影響房地產價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設施

【答案】：ABC

16、下列房地產中，屬于“干凈”的房屋所有權和出讓建設用地使用權的房地產的有（）。

A.已設立了抵押權的房地產

B.單獨所有的房地產

C.共同所有的房地產

D.房地產開發(fā)過程中各項手續(xù)齊全的房地產

E.存在拖欠建設工程款的房地產

【答案】：BD

17、房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質量

C.相應的配套的基礎設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

18、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現金流量

E.稅后現金流量

【答案】：ABC

19、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

20、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

21、市場法中權益狀況調整的內容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權設立

【答案】：AB

22、正常成交價格的形成條件包括()。

A.公開市場，交易對象本身也具備市場性

B.理性的經濟行為

C.適當的期間完成交易

D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對價格具有控制力量

【答案】：ABCD

23、市場法中權益狀況調整的內容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權設立

【答案】：AB

24、對于商業(yè)房地產來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎設施條件

【答案】：AC

25、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應計息項目

B.預售、預租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

26、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價

B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作

D.房地產估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務

E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名

【答案】：ABCD

27、房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過（）來實現。

A.充公權

B.管制權

C.征稅權

D.征收權

E.出讓權

【答案】：ABCD

28、下列情況中會導致房地產價格下降的是（）。

A.上調貸款利率

B.嚴格控制房地產開發(fā)貸款

C.開征房地產持有環(huán)節(jié)的稅收

D.減免房地產持有環(huán)節(jié)的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

29、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實例

C.對可比實例成交價格做適當處理

D.價格調整E求取比準價格

【答案】：ABC

30、下列影響房地產價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設施

【答案】：ABC

31、根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調

B.達到規(guī)模遞增

C.內部構成要素的組合最適當

D.外部環(huán)境與內部因素相關聯

E.外部環(huán)境要素為最適當的組合

【答案】：AC

32、一個估價項目通常只有一個估價目的，估價目的決定其（）。

A.估價委托人

B.估價師

C.價值類型

D.估價對象

E.估價結果

【答案】：CD

33、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

34、房地產需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產不可移動性

【答案】：AC

35、下列關于房地產估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產價值是客觀存在的

B.房地產價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結果

C.房地產價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經驗去“發(fā)現”或“探測”房地產價值

【答案】：ACD

36、下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平

C.預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調整

E.對房地產市場中出現的新型房地產的價格進行評估

【答案】：BD

37、估價當事人包括（）。

A.注冊房地產估價師

B.估價師協(xié)會

C.房地產估價機構

D.估價委托人

E.房地產經紀人

【答案】：ACD

38、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）

39、假設開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。

A.區(qū)位

B.用途

C.檔次

D.周圍環(huán)境

E.建筑規(guī)模

【答案】：BC

40、對于商業(yè)房地產來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎設施條件

【答案】：AC

41、下列關于房地產估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產價值是客觀存在的

B.房地產價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結果

C.房地產價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經驗去“發(fā)現”或“探測”房地產價值

【答案】：ACD

42、房地產的社會經濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設

B.外部配套設施

C.人口素質變化

D.地區(qū)衰落

E.城市建設

【答案】：ABD

43、關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果

【答案】：AB

44、關于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設開發(fā)法中預測開發(fā)完成后的房地產價值

B.可用于收益法中預測未來租金、經營收入、運營費用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整

D.可用來比較分析兩宗房地產價格水平的高低

E.可用于填補某些房地產歷史價格資料的缺乏

【答案】：AB

45、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應計息項目

B.預售、預租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

46、比較法中實物狀況比較、調整的內容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.建筑設施設備

E.建筑物裝飾裝修