長江路商業(yè)策劃報告課件

凱馬廣場總開發(fā)面積1500畝，主要集中30個汽車經(jīng)銷商，兩家專業(yè)汽車美容裝璜店。2006年全年凱馬廣場各汽車4S店汽車銷售量達(dá)到了10000余輛，銷售額約14億元；2007年全年凱馬廣場各汽車4S店汽車銷量達(dá)到了16000余輛，銷售額達(dá)到24億元，比06年增長了78%；預(yù)計08年汽車貿(mào)易達(dá)到35億元。江南汽配城占地83畝，共可容納300戶商家。由杭州浙江汽配城統(tǒng)一開發(fā)管理，以“專業(yè)的人，做專業(yè)的事，辦專業(yè)的市場”為指導(dǎo)理念，致力于打造蘇州首家汽配集散中心，建設(shè)一個有形與無形市場相結(jié)合的現(xiàn)代汽配物流市場。

周邊市場發(fā)展?fàn)顩r專業(yè)市場

(1公里范圍內(nèi))凱馬廣場江南汽配城長江路以東的蘇福路有大量各種類型的專業(yè)市場，如：中勝鋼材市場、馬莊石材市場、港隆裝修市場、東吳國際品牌城、華鵬裝飾市場、蘇福路地板木材市場、大江南裝飾城。各類專業(yè)市場【項目綜述】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告凱馬廣場總開發(fā)面積1500畝，主要集中30個汽車經(jīng)銷商，兩家1項目SWOT分析1、本案位于交通條件較為便捷的長江路沿線，交通方便；2、本案體量適中，通過各業(yè)態(tài)科學(xué)比例的搭配，既可以做到快速消化，同時可以通過產(chǎn)品的組合抵抗市場變化帶來的風(fēng)險因素。提供定向型城市商業(yè)服務(wù)功能創(chuàng)造出區(qū)別于市場上同區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)體系的獨特差異性；3、區(qū)域內(nèi)破冰產(chǎn)品構(gòu)筑將充分抓做市場真空需求；4、結(jié)合城市整體規(guī)劃提供泛地區(qū)性服務(wù)，可以為項目帶來更高的附加值，為拔高價格增加系數(shù)；5、同周邊項目相比，擁有大面積露天中庭的優(yōu)越環(huán)境，只此一家。STRENGTH優(yōu)勢【項目綜述】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告項目SWOT分析1、本案位于交通條件較為便捷的長江路沿線，交2WEAKNESS劣勢1、本案處于非城市核心商圈范圍內(nèi)，周邊雖已建成并規(guī)劃中有大型住宅小區(qū)和高品質(zhì)社區(qū)但實際僅有蘇香和山水兩大社區(qū)處于部分入住狀態(tài)，人口導(dǎo)入尚需較長的周期，區(qū)域整體形象對項目形象提升有阻礙；2、本案商鋪部分由于部分涉及銷售，可能造成部分品牌商家（如：KFC等）無法滿足基本入住要求；3、作為以專業(yè)市場為傳統(tǒng)印象的區(qū)位，可能會導(dǎo)致部分商家和業(yè)主對項目存在理解上誤區(qū)；4、凱馬廣場內(nèi)設(shè)商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃對我項目的運作會造成極大的沖擊；5、由于設(shè)計存有缺陷，商業(yè)盲點較多，商家面臨選擇時抗性較大；6、周邊總商業(yè)體量累積和人口之比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國際警戒線0.8的標(biāo)準(zhǔn)，過剩嚴(yán)重。【項目綜述】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告WEAKNESS劣勢1、本案處于非城市核心商圈范圍內(nèi)，周邊3OPPORTUNITY機遇1、隨著周邊幾大商業(yè)群落的投入使用，區(qū)域商業(yè)氛圍將更加濃厚。長江路沿線商業(yè)價值將達(dá)到更高的平臺；2、蘇州城市品位的提升，將直接帶動產(chǎn)業(yè)鏈的升級，第三產(chǎn)業(yè)將迎來發(fā)展大機遇，城市擴容也必將為本案奠定市場地位提供可能和空間；3、目前吳中區(qū)、木瀆板塊內(nèi)房地產(chǎn)尤其是商業(yè)服務(wù)類項目的發(fā)展還處于起步、方興未艾的階段，發(fā)展空間較大。對本案而言，空白點就是市場機遇。【項目綜述】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告OPPORTUNITY機遇1、隨著周邊幾大商業(yè)群落的投入使41、作為傳統(tǒng)的專業(yè)市場區(qū)域，導(dǎo)致商業(yè)服務(wù)類物業(yè)發(fā)展相對滯后，為本案最終定性推廣帶來盲點：客戶在哪里？2、本案南端凱馬廣場的商業(yè)布局對我項目后期執(zhí)行有很大影響，因此本案未來預(yù)期受其實施進度的牽連；3、長江路北端已建成使用的商業(yè)街區(qū)，主要商點對本案所處區(qū)域有較大威脅。4、都市“夜生活”時間段的人流缺失，為商家經(jīng)營埋下巨大隱患；5、宏觀調(diào)控、銀根緊縮條件下，商家的擴張將受到極大制約。THREATEN威脅【項目綜述】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告1、作為傳統(tǒng)的專業(yè)市場區(qū)域，導(dǎo)致商業(yè)服務(wù)類物業(yè)發(fā)展相對滯后，5【三、項目定位】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告【三、項目定位】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告6專業(yè)市場名稱總戶數(shù)蘇州高新區(qū)科技工業(yè)園39家企業(yè)索尼、達(dá)方電子、富士膠卷等大型公司近30000人專業(yè)市場

(1公里與2公里范圍之內(nèi))區(qū)域人口細(xì)分1.【項目定位】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告專業(yè)市場名稱總戶數(shù)蘇州高新區(qū)科技工業(yè)園39家企業(yè)索尼、達(dá)方電7周邊規(guī)模龐大的專業(yè)市場、汽車4S店、木瀆創(chuàng)業(yè)園、高新科技產(chǎn)業(yè)園、私人工業(yè)企業(yè)等帶來大量商務(wù)人群，周邊流動人口約6萬人，是本項目所針對的主要消費群之一。小結(jié)【項目定位】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告周邊規(guī)模龐大的專業(yè)市場、汽車4S店、木瀆創(chuàng)業(yè)園、高新科技產(chǎn)業(yè)8在1公里范圍內(nèi)有蘇香名園、山水華城、UP上城、誠和新旅程等四個住宅小區(qū)，共計4555戶。在1公里與2公里范圍之間有君地風(fēng)華、瀚景天下、萬楓家園、新創(chuàng)竹園、世紀(jì)花園、新升新苑、飛凡第五街、白領(lǐng)公寓等14個住宅小區(qū)，共計16046戶。2.住宅Residential【項目定位】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告在1公里范圍內(nèi)2.住宅Residential【項目定位】福鑫9以每戶3人為標(biāo)準(zhǔn)，在2公里范圍內(nèi)共有居住人口5萬人，是項目的第二大支撐性消費群。而且，這部分消費群由于居住的穩(wěn)定性，能為項目的各經(jīng)營商家?guī)沓掷m(xù)不斷的收益。2.住宅Residential小結(jié)【項目定位】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告以每戶3人為標(biāo)準(zhǔn)，在2公里范圍內(nèi)共有居住人口5萬人，是項目的10在1公里范圍內(nèi)有蘇大天平學(xué)院、瑞華雙語學(xué)校、蘇州科技工業(yè)學(xué)校，在學(xué)人數(shù)約2萬人。在1公里與2公里范圍之間有新區(qū)一中、外國語學(xué)校，在學(xué)人數(shù)共計5萬多人。小結(jié)：共21個校區(qū)，師生人口合計約70000人3.學(xué)校Schools【項目定位】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告在1公里范圍內(nèi)3.學(xué)校Schools【項目定位】福鑫長江路商113.學(xué)校Schools小結(jié)本項目的開發(fā)能有效填補學(xué)校周邊缺乏餐飲、娛樂設(shè)施的空白點，滿足學(xué)生對休閑商業(yè)設(shè)施、對追逐時尚消費的需求，成為項目輔助的消費群。

【項目定位】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告3.學(xué)校Schools小結(jié)本項目的開發(fā)能有效填補學(xué)校周邊缺乏12目前，周邊只有江南寶馬大廈一幢純寫字樓，目前入住率以達(dá)到95％，是前述幾大消費人群的補充。4.寫字樓Office【項目定位】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告4.寫字樓Office【項目定位】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃13不同人群組成人口數(shù)（人）工業(yè)園區(qū)30000專業(yè)批發(fā)市場學(xué)校師生70000周邊新建社區(qū)50000附近原住居民76000合計230000人群群落構(gòu)成(1-2公里范圍內(nèi))【項目定位】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告不同人群組成人口數(shù)（人）工業(yè)園區(qū)30000專業(yè)批發(fā)市場學(xué)校師14區(qū)域消費特征分析第一消費群體：目標(biāo)定位

周邊新住區(qū)居民;年齡特征 年齡在25－60歲，其中25-40之間的為主力目標(biāo)消費群;消費力

該類群體具有最強的消費能力，容易接受新的消費觀念;消費心理

個人收入影響消費觀念，大型品牌商業(yè)是吸引他們的主要原因,吸引這部分的消費對本項目的支持最大。第二消費群體：目標(biāo)定位

周邊工作客群;收入狀況

年齡在18－45歲;消費力

有固定收入且水平較高，因而消費力較強;消費心理

經(jīng)歷社會磨練，消費趨向成熟，在滿足心理虛榮的同時更注重“性價比”，具有習(xí)慣性思維和一定品牌忠誠度。消費領(lǐng)域以個人生活、社會交際方面為主，具有固定消費習(xí)慣?！卷椖慷ㄎ弧扛ｖ伍L江路商業(yè)項目提案策劃報告區(qū)域消費特征分析第一消費群體：第二消費群體：【項目定位】福鑫15第四消費群體：目標(biāo)定位

商務(wù)性客戶;收入狀況 年齡在25－60歲;消費力

普遍高于一般客戶;消費心理

商務(wù)性消費一般以餐飲、娛樂等休閑類活動為主，客戶比較關(guān)注該類設(shè)施的規(guī)模、品牌、環(huán)境及人均消費等因素區(qū)域消費特征分析第三消費群體：目標(biāo)定位 在校求學(xué)學(xué)生;收入狀況

中等偏下水平;消費力

暫無固定收入，消費能力偏低;消費心理

尋求高性價比的餐飲娛樂、零售消費，雖然消費能力有限，但沖動型消費欲望強烈，消費頻率高，內(nèi)心對流行、時尚的追求強烈。【項目定位】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告第四消費群體：區(qū)域消費特征分析第三消費群體：【項目定位】福鑫16項目定位項目案名——“長江1號”SLOGAN——“十里長江路，休閑新商業(yè)”長江路上NO.1，具有綜合性和唯一性的商業(yè)根據(jù)本項目綜合形象，考慮商業(yè)業(yè)態(tài)的互補性以及商業(yè)產(chǎn)品的差異性，本項目將做如下定位：“一站式時尚休閑中心”福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告項目定位項目案名——“長江1號”根據(jù)本項目綜合形象，考慮商業(yè)17定位理由區(qū)域內(nèi)缺乏真正的針對青年和商務(wù)人士日常交際的場所；主打“餐飲、休閑”有利于直接點中主題，有利于項目在短期內(nèi)樹立區(qū)域內(nèi)地標(biāo)地位；人氣不足是目前項目的致命傷，而餐飲和影院等主題鮮明定位能有效地吸引區(qū)域外人流，同時大大延長人流停駐時間。（如：家得利、數(shù)碼影院等）學(xué)生為主體的日間性消費和各專業(yè)市場商務(wù)人群的夜間消費，相互補充，為項目經(jīng)營、可持續(xù)性盈利提供了保障；隨著周邊社區(qū)人口的逐步進駐，將有效的保障項目的運營，屆時，本項目將真正成為區(qū)域中占主導(dǎo)地位的標(biāo)志性主題地標(biāo)?！卷椖慷ㄎ弧扛ｖ伍L江路商業(yè)項目提案策劃報告定位理由區(qū)域內(nèi)缺乏真正的針對青年和商務(wù)人士日常交際的場所；【18人性化配套時尚性人群主題性人群一站式時尚休閑中心主題性中心：作為一個主題獨特的地標(biāo)，吸引半徑1-2公里內(nèi)的目的性消費（商務(wù)人士、居民）。人性化配套：為居民提供日常生活的完善配套，作為綜合性鄰里中心服務(wù)于周邊。時尚型人群：針對于獨有的學(xué)生群體，根據(jù)其需求塑造時尚、高性價比的消費模式。綜合各項條件，建議將本項目商業(yè)定位為：一站式時尚休閑中心，其內(nèi)涵包括：1.0綜合定位項目定位福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告人性化時尚性主題性一站式主題性中心：作為一個主題獨特的地標(biāo)，19餐飲功能：滿足周邊社區(qū)居民和專業(yè)市場人士日常宴請和社交需求；娛功能樂：滿足周邊學(xué)校學(xué)生和外來旅居人群日常消磨時間需求；休閑功能：滿足新入住居民和商務(wù)人群享受和交際需求；零售功能：滿足周邊居民日常購物、鄰里生活配套需求。建議本項目在功能上定義為餐飲、娛樂、休閑、零售，注重彌補周邊商業(yè)不足，形成業(yè)態(tài)上的錯位優(yōu)勢。餐飲一站式時尚休閑中心零售休閑娛樂2.0功能定位項目定位福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告建議本項目在功能上定義為餐飲、娛樂、休閑、零售，注重彌補周20【四、產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告【四、產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告21組團聯(lián)系：由于集中了餐飲、休閑、娛樂、零售、鄰里中心等配套，所有經(jīng)營業(yè)態(tài)都在一個主題下相對獨立，通過連廊、交叉梯、休憩平臺多種交通手段串聯(lián)，最終達(dá)到一個商鋪單位經(jīng)營環(huán)境均好性目的在購物中體會“休閑、漫步、時尚”的特色。整體設(shè)計建議【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告整體設(shè)計建議【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告22業(yè)態(tài)互動：統(tǒng)一主題的前提下，將步行街劃分為不同的商業(yè)組團，并根據(jù)建筑物圍合組團和內(nèi)外街區(qū)的關(guān)系，將各組團的業(yè)態(tài)規(guī)劃有機結(jié)合，既可以靈活調(diào)整從新組合，又盡量避免了業(yè)態(tài)之間的斷層，并通過步行街人流動線的組織形成步行街的人行環(huán)流。建筑互動：考慮到日后租售的便利，希望將建筑物未來經(jīng)營要求分割的靈活性充分計算，所有的功能建議都是可以在不破壞建筑結(jié)構(gòu)前提下靈活拆分、組合，并通過建筑物的細(xì)節(jié)處理及適當(dāng)?shù)耐敢暡Ａг黾恿速徫锃h(huán)境的趣味性；整體劃分原則【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告業(yè)態(tài)互動：統(tǒng)一主題的前提下，將步行街劃分為不同的商業(yè)組團，并23業(yè)態(tài)比例：建議項目整體根據(jù)餐飲、休閑、娛樂、零售、鄰里中心五大主力元素按照3：2：2：2：1的組合比例來執(zhí)行；餐飲：將約30%的面積時規(guī)劃用作餐飲，以滿足周邊大型社區(qū)、批發(fā)市場林立，而缺乏特色、中高層次餐飲的現(xiàn)狀。作為主要主題以吸引人流聚集；休閑：將約20%的面積時規(guī)劃用作休閑，對專業(yè)市場起到了商務(wù)社交、休憩的補強作用；娛樂：將約20%的面積時規(guī)劃用作娛樂，針對項目擁有大量學(xué)生人群的特點，以“好玩、耐玩、新奇”的特色為日間空窗期帶來人氣；商業(yè)零售：將約20%用作零售商業(yè)規(guī)劃，并主要將該部分的營業(yè)面積分割為中、小面積引入時尚、年輕態(tài)業(yè)態(tài)，吸引附近高?？腿嘿徫镆?；鄰里中心：將約1

0%規(guī)劃作日常生活服務(wù)業(yè)態(tài)，滿足項目周邊社區(qū)內(nèi)居民和專業(yè)市場工作人員的日常工作、生活起居需求；整體業(yè)態(tài)比例【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告業(yè)態(tài)比例：建議項目整體根據(jù)餐飲、休閑、娛樂、零售、鄰里中心五24各區(qū)域功能布局建議ACBDEF餐飲、娛樂、零售餐飲、休閑、零售、娛樂、餐飲休閑鄰里配套餐飲娛樂零售休閑餐飲娛樂零售餐飲、休閑、娛樂、鄰里配套、零售【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告各區(qū)域功能布局建議ACBDEF餐飲、餐飲、休閑、餐飲餐飲餐飲25餐飲娛樂休閑零售鄰里1層整體業(yè)態(tài)分布餐飲娛樂休閑零售鄰里1層整體業(yè)態(tài)分布26餐飲零售休閑娛樂鄰里2層整體業(yè)態(tài)分布餐飲零售休閑娛樂鄰里2層整體業(yè)態(tài)分布27鄰里娛樂休閑餐飲零售3層整體業(yè)態(tài)分布鄰里娛樂休閑餐飲零售3層整體業(yè)態(tài)分布28娛樂休閑餐飲零售鄰里4層整體業(yè)態(tài)分布娛樂休閑餐飲零售鄰里4層整體業(yè)態(tài)分布29各區(qū)域整體業(yè)態(tài)配比注：以上比例經(jīng)過四舍五入取近似值，其中地下商業(yè)面積暫不計入在內(nèi)。【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告各區(qū)域整體業(yè)態(tài)配比注：以上比例經(jīng)過四舍五入取近似值，其中地下30【A區(qū)域布局】ProjectAA【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告【A區(qū)域布局】A【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告31【A區(qū)域布局】ProjectOneA區(qū)域：沿長江路街面；主要業(yè)態(tài)：賣場、餐飲、娛樂

；定位理由：最易聚攏人氣和吸引人流關(guān)注的位置，需要具有一定體量、知名度及契合項目主題的業(yè)態(tài)來突顯項目整體形象

?！井a(chǎn)品規(guī)劃】【A區(qū)域布局】【產(chǎn)品規(guī)劃】321F平面功能劃分2F平面功能劃分量販KTV3F平面功能劃分2F平面功能劃分快餐超市賣場主題餐廳零售簡餐快餐量販KTV主題餐廳簡餐福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告1F平面功能劃分2F平面功能劃分量販KTV3F平面功能劃分233【A區(qū)域業(yè)態(tài)布局詳列】ProjectA【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告【A區(qū)域業(yè)態(tài)布局詳列】ProjectA【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江34【B區(qū)域布局】ProjectBB【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告【B區(qū)域布局】B【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告35【B區(qū)域布局】ProjectBB區(qū)域：沿長園路街面;主要業(yè)態(tài)：餐飲、零售、休閑

；定位理由：直面江南汽配城和寶馬大廈，可充分滿足商務(wù)人士社交、消閑需求，同時沿長園路街面可作時尚服飾的展示；

【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告【B區(qū)域布局】【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告36簡餐1F平面功能劃分2F平面功能劃分3F平面功能劃分4F平面功能劃分休閑KTV主題餐廳主題餐廳KTV休閑茶室茶室休閑零售零售簡餐快餐主題餐廳零售零售快餐福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告簡餐1F平面功能劃分2F平面功能劃分3F平面功能劃分4F平面37【B區(qū)域業(yè)態(tài)布局詳列】ProjectB【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告【B區(qū)域業(yè)態(tài)布局詳列】ProjectB【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江38【C區(qū)域布局】ProjectCC【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告【C區(qū)域布局】C【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告39【C區(qū)域布局】ProjectOneC區(qū)域：北側(cè)鄰天平學(xué)校街面；主要業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂、配套

；定位理由：鄰近天平學(xué)校及住宅區(qū)，考慮設(shè)置鄰里及學(xué)員配套性質(zhì)的商業(yè)，在為周邊社區(qū)補強的同時又削弱了先天陰面的商業(yè)抗性，適合目的性較強的私密型消費業(yè)態(tài)經(jīng)營

；【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告【C區(qū)域布局】C區(qū)域：北側(cè)鄰天平學(xué)校街面；【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫40量販?zhǔn)讲铇?F平面功能劃分2F平面功能劃分3F平面功能劃分網(wǎng)吧鄰里配套鄰里配套餐飲零售餐飲量販?zhǔn)讲铇侵黝}餐廳自助餐廳網(wǎng)吧餐飲網(wǎng)吧休閑休閑網(wǎng)吧福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告量販?zhǔn)讲铇?F平面功能劃分2F平面功能劃分3F平面功能劃分網(wǎng)41【C區(qū)域業(yè)態(tài)布局詳列】ProjectC【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告【C區(qū)域業(yè)態(tài)布局詳列】ProjectC【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江42【D區(qū)域布局】ProjectDD【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告【D區(qū)域布局】D【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告43【D區(qū)域布局】ProjectDD區(qū)域：西側(cè)內(nèi)街面；主要業(yè)態(tài)：餐飲（小吃）、休閑、零售

；定位理由：利用開放式內(nèi)庭的特點，形成半露天小吃廣場，在吸引人流的同時帶動近端時尚消費，同時塑造娛樂天地，相對不易受人流量的制約；【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告【D區(qū)域布局】【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告44零售零售1F平面功能劃分2F平面功能劃分3F平面功能劃分零售娛樂娛樂娛樂娛樂零售小吃小吃零售小吃零售娛樂零售福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告零售零售1F平面功能劃分2F平面功能劃分3F平面功能劃分零娛45【D區(qū)域業(yè)態(tài)布局詳列】ProjectD【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告【D區(qū)域業(yè)態(tài)布局詳列】ProjectD【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江46【E區(qū)域布局】ProjectEE【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告【E區(qū)域布局】E【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告47【E區(qū)域布局】ProjectEE區(qū)域：東側(cè)內(nèi)街面；主要業(yè)態(tài)：娛樂、零售

；定位理由：在相對偏遠(yuǎn)、封閉內(nèi)部區(qū)域打造特色化影音天地，可解決由于內(nèi)部不可見空間偏多而造成的局部冷落現(xiàn)象，同時大大延長逗留時間；【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告【E區(qū)域布局】【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告48零售1F平面功能劃分2F平面功能劃分3F平面功能劃分小吃廣場小吃廣場零售零售小吃廣場零售小吃小吃鄰里娛樂鄰里娛樂娛樂休閑娛樂福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告零售1F平面功能劃分2F平面功能劃分3F平面功能劃分小吃廣場49【E區(qū)域業(yè)態(tài)布局詳列】ProjectE【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告【E區(qū)域業(yè)態(tài)布局詳列】ProjectE【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江50凱馬廣場總開發(fā)面積1500畝，主要集中30個汽車經(jīng)銷商，兩家專業(yè)汽車美容裝璜店。2006年全年凱馬廣場各汽車4S店汽車銷售量達(dá)到了10000余輛，銷售額約14億元；2007年全年凱馬廣場各汽車4S店汽車銷量達(dá)到了16000余輛，銷售額達(dá)到24億元，比06年增長了78%；預(yù)計08年汽車貿(mào)易達(dá)到35億元。江南汽配城占地83畝，共可容納300戶商家。由杭州浙江汽配城統(tǒng)一開發(fā)管理，以“專業(yè)的人，做專業(yè)的事，辦專業(yè)的市場”為指導(dǎo)理念，致力于打造蘇州首家汽配集散中心，建設(shè)一個有形與無形市場相結(jié)合的現(xiàn)代汽配物流市場。

周邊市場發(fā)展?fàn)顩r專業(yè)市場

(1公里范圍內(nèi))凱馬廣場江南汽配城長江路以東的蘇福路有大量各種類型的專業(yè)市場，如：中勝鋼材市場、馬莊石材市場、港隆裝修市場、東吳國際品牌城、華鵬裝飾市場、蘇福路地板木材市場、大江南裝飾城。各類專業(yè)市場【項目綜述】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告凱馬廣場總開發(fā)面積1500畝，主要集中30個汽車經(jīng)銷商，兩家51項目SWOT分析1、本案位于交通條件較為便捷的長江路沿線，交通方便；2、本案體量適中，通過各業(yè)態(tài)科學(xué)比例的搭配，既可以做到快速消化，同時可以通過產(chǎn)品的組合抵抗市場變化帶來的風(fēng)險因素。提供定向型城市商業(yè)服務(wù)功能創(chuàng)造出區(qū)別于市場上同區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)體系的獨特差異性；3、區(qū)域內(nèi)破冰產(chǎn)品構(gòu)筑將充分抓做市場真空需求；4、結(jié)合城市整體規(guī)劃提供泛地區(qū)性服務(wù)，可以為項目帶來更高的附加值，為拔高價格增加系數(shù)；5、同周邊項目相比，擁有大面積露天中庭的優(yōu)越環(huán)境，只此一家。STRENGTH優(yōu)勢【項目綜述】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告項目SWOT分析1、本案位于交通條件較為便捷的長江路沿線，交52WEAKNESS劣勢1、本案處于非城市核心商圈范圍內(nèi)，周邊雖已建成并規(guī)劃中有大型住宅小區(qū)和高品質(zhì)社區(qū)但實際僅有蘇香和山水兩大社區(qū)處于部分入住狀態(tài)，人口導(dǎo)入尚需較長的周期，區(qū)域整體形象對項目形象提升有阻礙；2、本案商鋪部分由于部分涉及銷售，可能造成部分品牌商家（如：KFC等）無法滿足基本入住要求；3、作為以專業(yè)市場為傳統(tǒng)印象的區(qū)位，可能會導(dǎo)致部分商家和業(yè)主對項目存在理解上誤區(qū)；4、凱馬廣場內(nèi)設(shè)商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃對我項目的運作會造成極大的沖擊；5、由于設(shè)計存有缺陷，商業(yè)盲點較多，商家面臨選擇時抗性較大；6、周邊總商業(yè)體量累積和人口之比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國際警戒線0.8的標(biāo)準(zhǔn)，過剩嚴(yán)重?！卷椖烤C述】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告WEAKNESS劣勢1、本案處于非城市核心商圈范圍內(nèi)，周邊53OPPORTUNITY機遇1、隨著周邊幾大商業(yè)群落的投入使用，區(qū)域商業(yè)氛圍將更加濃厚。長江路沿線商業(yè)價值將達(dá)到更高的平臺；2、蘇州城市品位的提升，將直接帶動產(chǎn)業(yè)鏈的升級，第三產(chǎn)業(yè)將迎來發(fā)展大機遇，城市擴容也必將為本案奠定市場地位提供可能和空間；3、目前吳中區(qū)、木瀆板塊內(nèi)房地產(chǎn)尤其是商業(yè)服務(wù)類項目的發(fā)展還處于起步、方興未艾的階段，發(fā)展空間較大。對本案而言，空白點就是市場機遇。【項目綜述】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告OPPORTUNITY機遇1、隨著周邊幾大商業(yè)群落的投入使541、作為傳統(tǒng)的專業(yè)市場區(qū)域，導(dǎo)致商業(yè)服務(wù)類物業(yè)發(fā)展相對滯后，為本案最終定性推廣帶來盲點：客戶在哪里？2、本案南端凱馬廣場的商業(yè)布局對我項目后期執(zhí)行有很大影響，因此本案未來預(yù)期受其實施進度的牽連；3、長江路北端已建成使用的商業(yè)街區(qū)，主要商點對本案所處區(qū)域有較大威脅。4、都市“夜生活”時間段的人流缺失，為商家經(jīng)營埋下巨大隱患；5、宏觀調(diào)控、銀根緊縮條件下，商家的擴張將受到極大制約。THREATEN威脅【項目綜述】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告1、作為傳統(tǒng)的專業(yè)市場區(qū)域，導(dǎo)致商業(yè)服務(wù)類物業(yè)發(fā)展相對滯后，55【三、項目定位】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告【三、項目定位】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告56專業(yè)市場名稱總戶數(shù)蘇州高新區(qū)科技工業(yè)園39家企業(yè)索尼、達(dá)方電子、富士膠卷等大型公司近30000人專業(yè)市場

(1公里與2公里范圍之內(nèi))區(qū)域人口細(xì)分1.【項目定位】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告專業(yè)市場名稱總戶數(shù)蘇州高新區(qū)科技工業(yè)園39家企業(yè)索尼、達(dá)方電57周邊規(guī)模龐大的專業(yè)市場、汽車4S店、木瀆創(chuàng)業(yè)園、高新科技產(chǎn)業(yè)園、私人工業(yè)企業(yè)等帶來大量商務(wù)人群，周邊流動人口約6萬人，是本項目所針對的主要消費群之一。小結(jié)【項目定位】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告周邊規(guī)模龐大的專業(yè)市場、汽車4S店、木瀆創(chuàng)業(yè)園、高新科技產(chǎn)業(yè)58在1公里范圍內(nèi)有蘇香名園、山水華城、UP上城、誠和新旅程等四個住宅小區(qū)，共計4555戶。在1公里與2公里范圍之間有君地風(fēng)華、瀚景天下、萬楓家園、新創(chuàng)竹園、世紀(jì)花園、新升新苑、飛凡第五街、白領(lǐng)公寓等14個住宅小區(qū)，共計16046戶。2.住宅Residential【項目定位】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告在1公里范圍內(nèi)2.住宅Residential【項目定位】福鑫59以每戶3人為標(biāo)準(zhǔn)，在2公里范圍內(nèi)共有居住人口5萬人，是項目的第二大支撐性消費群。而且，這部分消費群由于居住的穩(wěn)定性，能為項目的各經(jīng)營商家?guī)沓掷m(xù)不斷的收益。2.住宅Residential小結(jié)【項目定位】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告以每戶3人為標(biāo)準(zhǔn)，在2公里范圍內(nèi)共有居住人口5萬人，是項目的60在1公里范圍內(nèi)有蘇大天平學(xué)院、瑞華雙語學(xué)校、蘇州科技工業(yè)學(xué)校，在學(xué)人數(shù)約2萬人。在1公里與2公里范圍之間有新區(qū)一中、外國語學(xué)校，在學(xué)人數(shù)共計5萬多人。小結(jié)：共21個校區(qū)，師生人口合計約70000人3.學(xué)校Schools【項目定位】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告在1公里范圍內(nèi)3.學(xué)校Schools【項目定位】福鑫長江路商613.學(xué)校Schools小結(jié)本項目的開發(fā)能有效填補學(xué)校周邊缺乏餐飲、娛樂設(shè)施的空白點，滿足學(xué)生對休閑商業(yè)設(shè)施、對追逐時尚消費的需求，成為項目輔助的消費群。

【項目定位】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告3.學(xué)校Schools小結(jié)本項目的開發(fā)能有效填補學(xué)校周邊缺乏62目前，周邊只有江南寶馬大廈一幢純寫字樓，目前入住率以達(dá)到95％，是前述幾大消費人群的補充。4.寫字樓Office【項目定位】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告4.寫字樓Office【項目定位】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃63不同人群組成人口數(shù)（人）工業(yè)園區(qū)30000專業(yè)批發(fā)市場學(xué)校師生70000周邊新建社區(qū)50000附近原住居民76000合計230000人群群落構(gòu)成(1-2公里范圍內(nèi))【項目定位】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告不同人群組成人口數(shù)（人）工業(yè)園區(qū)30000專業(yè)批發(fā)市場學(xué)校師64區(qū)域消費特征分析第一消費群體：目標(biāo)定位

周邊新住區(qū)居民;年齡特征 年齡在25－60歲，其中25-40之間的為主力目標(biāo)消費群;消費力

該類群體具有最強的消費能力，容易接受新的消費觀念;消費心理

個人收入影響消費觀念，大型品牌商業(yè)是吸引他們的主要原因,吸引這部分的消費對本項目的支持最大。第二消費群體：目標(biāo)定位

周邊工作客群;收入狀況

年齡在18－45歲;消費力

有固定收入且水平較高，因而消費力較強;消費心理

經(jīng)歷社會磨練，消費趨向成熟，在滿足心理虛榮的同時更注重“性價比”，具有習(xí)慣性思維和一定品牌忠誠度。消費領(lǐng)域以個人生活、社會交際方面為主，具有固定消費習(xí)慣?！卷椖慷ㄎ弧扛ｖ伍L江路商業(yè)項目提案策劃報告區(qū)域消費特征分析第一消費群體：第二消費群體：【項目定位】福鑫65第四消費群體：目標(biāo)定位

商務(wù)性客戶;收入狀況 年齡在25－60歲;消費力

普遍高于一般客戶;消費心理

商務(wù)性消費一般以餐飲、娛樂等休閑類活動為主，客戶比較關(guān)注該類設(shè)施的規(guī)模、品牌、環(huán)境及人均消費等因素區(qū)域消費特征分析第三消費群體：目標(biāo)定位 在校求學(xué)學(xué)生;收入狀況

中等偏下水平;消費力

暫無固定收入，消費能力偏低;消費心理

尋求高性價比的餐飲娛樂、零售消費，雖然消費能力有限，但沖動型消費欲望強烈，消費頻率高，內(nèi)心對流行、時尚的追求強烈?！卷椖慷ㄎ弧扛ｖ伍L江路商業(yè)項目提案策劃報告第四消費群體：區(qū)域消費特征分析第三消費群體：【項目定位】福鑫66項目定位項目案名——“長江1號”SLOGAN——“十里長江路，休閑新商業(yè)”長江路上NO.1，具有綜合性和唯一性的商業(yè)根據(jù)本項目綜合形象，考慮商業(yè)業(yè)態(tài)的互補性以及商業(yè)產(chǎn)品的差異性，本項目將做如下定位：“一站式時尚休閑中心”福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告項目定位項目案名——“長江1號”根據(jù)本項目綜合形象，考慮商業(yè)67定位理由區(qū)域內(nèi)缺乏真正的針對青年和商務(wù)人士日常交際的場所；主打“餐飲、休閑”有利于直接點中主題，有利于項目在短期內(nèi)樹立區(qū)域內(nèi)地標(biāo)地位；人氣不足是目前項目的致命傷，而餐飲和影院等主題鮮明定位能有效地吸引區(qū)域外人流，同時大大延長人流停駐時間。（如：家得利、數(shù)碼影院等）學(xué)生為主體的日間性消費和各專業(yè)市場商務(wù)人群的夜間消費，相互補充，為項目經(jīng)營、可持續(xù)性盈利提供了保障；隨著周邊社區(qū)人口的逐步進駐，將有效的保障項目的運營，屆時，本項目將真正成為區(qū)域中占主導(dǎo)地位的標(biāo)志性主題地標(biāo)?！卷椖慷ㄎ弧扛ｖ伍L江路商業(yè)項目提案策劃報告定位理由區(qū)域內(nèi)缺乏真正的針對青年和商務(wù)人士日常交際的場所；【68人性化配套時尚性人群主題性人群一站式時尚休閑中心主題性中心：作為一個主題獨特的地標(biāo)，吸引半徑1-2公里內(nèi)的目的性消費（商務(wù)人士、居民）。人性化配套：為居民提供日常生活的完善配套，作為綜合性鄰里中心服務(wù)于周邊。時尚型人群：針對于獨有的學(xué)生群體，根據(jù)其需求塑造時尚、高性價比的消費模式。綜合各項條件，建議將本項目商業(yè)定位為：一站式時尚休閑中心，其內(nèi)涵包括：1.0綜合定位項目定位福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告人性化時尚性主題性一站式主題性中心：作為一個主題獨特的地標(biāo)，69餐飲功能：滿足周邊社區(qū)居民和專業(yè)市場人士日常宴請和社交需求；娛功能樂：滿足周邊學(xué)校學(xué)生和外來旅居人群日常消磨時間需求；休閑功能：滿足新入住居民和商務(wù)人群享受和交際需求；零售功能：滿足周邊居民日常購物、鄰里生活配套需求。建議本項目在功能上定義為餐飲、娛樂、休閑、零售，注重彌補周邊商業(yè)不足，形成業(yè)態(tài)上的錯位優(yōu)勢。餐飲一站式時尚休閑中心零售休閑娛樂2.0功能定位項目定位福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告建議本項目在功能上定義為餐飲、娛樂、休閑、零售，注重彌補周70【四、產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告【四、產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告71組團聯(lián)系：由于集中了餐飲、休閑、娛樂、零售、鄰里中心等配套，所有經(jīng)營業(yè)態(tài)都在一個主題下相對獨立，通過連廊、交叉梯、休憩平臺多種交通手段串聯(lián)，最終達(dá)到一個商鋪單位經(jīng)營環(huán)境均好性目的在購物中體會“休閑、漫步、時尚”的特色。整體設(shè)計建議【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告整體設(shè)計建議【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告72業(yè)態(tài)互動：統(tǒng)一主題的前提下，將步行街劃分為不同的商業(yè)組團，并根據(jù)建筑物圍合組團和內(nèi)外街區(qū)的關(guān)系，將各組團的業(yè)態(tài)規(guī)劃有機結(jié)合，既可以靈活調(diào)整從新組合，又盡量避免了業(yè)態(tài)之間的斷層，并通過步行街人流動線的組織形成步行街的人行環(huán)流。建筑互動：考慮到日后租售的便利，希望將建筑物未來經(jīng)營要求分割的靈活性充分計算，所有的功能建議都是可以在不破壞建筑結(jié)構(gòu)前提下靈活拆分、組合，并通過建筑物的細(xì)節(jié)處理及適當(dāng)?shù)耐敢暡Ａг黾恿速徫锃h(huán)境的趣味性；整體劃分原則【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告業(yè)態(tài)互動：統(tǒng)一主題的前提下，將步行街劃分為不同的商業(yè)組團，并73業(yè)態(tài)比例：建議項目整體根據(jù)餐飲、休閑、娛樂、零售、鄰里中心五大主力元素按照3：2：2：2：1的組合比例來執(zhí)行；餐飲：將約30%的面積時規(guī)劃用作餐飲，以滿足周邊大型社區(qū)、批發(fā)市場林立，而缺乏特色、中高層次餐飲的現(xiàn)狀。作為主要主題以吸引人流聚集；休閑：將約20%的面積時規(guī)劃用作休閑，對專業(yè)市場起到了商務(wù)社交、休憩的補強作用；娛樂：將約20%的面積時規(guī)劃用作娛樂，針對項目擁有大量學(xué)生人群的特點，以“好玩、耐玩、新奇”的特色為日間空窗期帶來人氣；商業(yè)零售：將約20%用作零售商業(yè)規(guī)劃，并主要將該部分的營業(yè)面積分割為中、小面積引入時尚、年輕態(tài)業(yè)態(tài)，吸引附近高?？腿嘿徫镆?；鄰里中心：將約1

0%規(guī)劃作日常生活服務(wù)業(yè)態(tài)，滿足項目周邊社區(qū)內(nèi)居民和專業(yè)市場工作人員的日常工作、生活起居需求；整體業(yè)態(tài)比例【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告業(yè)態(tài)比例：建議項目整體根據(jù)餐飲、休閑、娛樂、零售、鄰里中心五74各區(qū)域功能布局建議ACBDEF餐飲、娛樂、零售餐飲、休閑、零售、娛樂、餐飲休閑鄰里配套餐飲娛樂零售休閑餐飲娛樂零售餐飲、休閑、娛樂、鄰里配套、零售【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告各區(qū)域功能布局建議ACBDEF餐飲、餐飲、休閑、餐飲餐飲餐飲75餐飲娛樂休閑零售鄰里1層整體業(yè)態(tài)分布餐飲娛樂休閑零售鄰里1層整體業(yè)態(tài)分布76餐飲零售休閑娛樂鄰里2層整體業(yè)態(tài)分布餐飲零售休閑娛樂鄰里2層整體業(yè)態(tài)分布77鄰里娛樂休閑餐飲零售3層整體業(yè)態(tài)分布鄰里娛樂休閑餐飲零售3層整體業(yè)態(tài)分布78娛樂休閑餐飲零售鄰里4層整體業(yè)態(tài)分布娛樂休閑餐飲零售鄰里4層整體業(yè)態(tài)分布79各區(qū)域整體業(yè)態(tài)配比注：以上比例經(jīng)過四舍五入取近似值，其中地下商業(yè)面積暫不計入在內(nèi)?！井a(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告各區(qū)域整體業(yè)態(tài)配比注：以上比例經(jīng)過四舍五入取近似值，其中地下80【A區(qū)域布局】ProjectAA【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告【A區(qū)域布局】A【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告81【A區(qū)域布局】ProjectOneA區(qū)域：沿長江路街面；主要業(yè)態(tài)：賣場、餐飲、娛樂

；定位理由：最易聚攏人氣和吸引人流關(guān)注的位置，需要具有一定體量、知名度及契合項目主題的業(yè)態(tài)來突顯項目整體形象

。【產(chǎn)品規(guī)劃】【A區(qū)域布局】【產(chǎn)品規(guī)劃】821F平面功能劃分2F平面功能劃分量販KTV3F平面功能劃分2F平面功能劃分快餐超市賣場主題餐廳零售簡餐快餐量販KTV主題餐廳簡餐福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告1F平面功能劃分2F平面功能劃分量販KTV3F平面功能劃分283【A區(qū)域業(yè)態(tài)布局詳列】ProjectA【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告【A區(qū)域業(yè)態(tài)布局詳列】ProjectA【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江84【B區(qū)域布局】ProjectBB【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告【B區(qū)域布局】B【產(chǎn)品規(guī)劃】福鑫長江路商業(yè)項目提案策劃報告85【B區(qū)域布局】ProjectBB區(qū)域：沿長園路街面;主要業(yè)態(tài)：餐飲、零售、休閑