年北京領(lǐng)海商業(yè)招商方案課件

領(lǐng)海-商業(yè)招商方案北京公司·營銷策劃中心領(lǐng)海-商業(yè)招商方案北京公司·營銷策劃中心方案提綱一、本項目商業(yè)基本情況

1、商業(yè)剩余可售面積

2、商業(yè)成本情況

3、商業(yè)銷售計劃二、項目周邊商業(yè)調(diào)查

1、周邊商業(yè)概況

2、商業(yè)競爭力分析

3、小結(jié)三、項目周邊競爭對手商業(yè)情況調(diào)查

1、競爭對手確定

2、競爭對手經(jīng)營情況分析

3、小結(jié)四、大興居住人口消費情況調(diào)查五、項目SWOT分析六、商業(yè)經(jīng)營策略七、招商建議

1、商業(yè)定位

2、現(xiàn)階段商戶意向情況匯總

3、招商方案八、招商政策建議九、營銷推廣建議方案提綱一、本項目商業(yè)基本情況四、大興居住人口消費情況調(diào)查大紅門商圈金融街商圈麗澤商圈木樨園商圈領(lǐng)海商圈分布伴隨北京市的南城發(fā)展計劃，未來將有越來越多的城市居住人口南移。因此，領(lǐng)海商業(yè)未來預(yù)計將服務(wù)于金融街、中關(guān)村等商圈潛在居住人口。國際化金融投資服務(wù)區(qū)小商品批發(fā)集散地服裝批發(fā)集散地新興的金融商務(wù)服務(wù)區(qū)大紅門商圈金融街商圈麗澤商圈木樨園商圈領(lǐng)海商圈分布伴隨北京市領(lǐng)海-商業(yè)位置3#獨立商業(yè)樓會所商業(yè)售罄未售圖例說明：說明：3號樓洋房一層底商已全部售出，現(xiàn)由小業(yè)主自行招商，目前出租率85%左右。本次招商重點為東南角獨立商業(yè)樓和會所內(nèi)少量商業(yè)。領(lǐng)海-商業(yè)位置3#獨立商業(yè)樓會所商業(yè)售罄未售圖例說明：說一、商業(yè)基本情況【商業(yè)剩余可售面積】項目商業(yè)位置剩余可售面積（平米）備注一層二層三層小計領(lǐng)海東南角獨立商業(yè)地上3977.764042.754042.7512195.7估算面積，含少量地下公攤地下一層4867.564867.56人防產(chǎn)權(quán)，不可售會所內(nèi)——178.25————178.25估算面積，未實測合計12373.95

數(shù)據(jù)來源：路勁地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計部一、商業(yè)基本情況【商業(yè)剩余可售面積】項目商業(yè)位置剩余可售【商業(yè)成本情況】項目商業(yè)位置直接成本（元/平米）完全成本（元/平米）領(lǐng)海東南角17000平米獨立商業(yè)10,374.0112,117.03會所公司沒有對會所進(jìn)行單獨成本核算作為公配分?jǐn)偭?，未獨立核算備注：以上?shù)據(jù)由財務(wù)部提供【商業(yè)成本情況】項目商業(yè)位置直接成本（元/平米）完全成本【商業(yè)銷售計劃】計劃將領(lǐng)海獨立商業(yè)樓進(jìn)行對外銷售，會所暫不考慮。銷售時間：計劃2012年6月開售銷售面積：12195.7平米銷售均價：16,000元/平米銷售總收入：195,131,200元【商業(yè)銷售計劃】計劃將領(lǐng)海獨立商業(yè)樓進(jìn)行對外銷售，會所暫領(lǐng)海次級商圈核心商圈7543216物美千澤匯火神廟百聯(lián)清城玫瑰城華堂吉星德億12宜家8綠地19#地9華潤17#地10保利2#地11春光商業(yè)用地二、項目周邊商業(yè)調(diào)查【周邊商業(yè)概況】大興商業(yè)密集區(qū)：火神廟周邊（以星城商廈、帝園鞋城、物美大賣場、百聯(lián)清城為代表），距領(lǐng)海6公里。大興商業(yè)新興區(qū)：華堂商場周邊，距領(lǐng)海3公里距離。大興未來商業(yè)潛在區(qū)：綠地19#地、華潤17#地、保利2#地、春光商業(yè)用地、宜家等。領(lǐng)海周邊暫無大型商業(yè)購物場所。1、火神廟國際商業(yè)中心2、百聯(lián)清城購物中心3、玫瑰城服裝小商品中心4、吉星德億商業(yè)中心5、華堂商場（大興店）6、千澤匯商業(yè)中心7、物美（郁花園店）8、綠地19#地商業(yè)（待建）9、華潤17#地商業(yè)（待建）10、保利2#地（待建）11、春光商業(yè)用地（待建）12、宜家（待建）領(lǐng)海核心商圈7543216物美千澤匯火神廟百聯(lián)清城玫瑰城華堂【商業(yè)競爭力分析】1、火神廟國際商業(yè)中心項目位置大興衛(wèi)星城核心樞紐黃村（東側(cè)臨近京開高速）開發(fā)商北京金色時代楓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目類型商業(yè)綜合體總占地（㎡）8.58公頃總建面（㎡）23萬（地上15萬，地下8萬）開業(yè)時間預(yù)計2010年10月經(jīng)營方式租金形式租金(元/天/平米)餐飲：4~8（成交價）其他業(yè)態(tài)：2~8（成交價）已簽約商戶王府井百貨（簽約4.7萬平米，簽約價1元/天/平米）英國TESCO（樂購）（簽約2萬平米左右，簽約價2.2元/天/平米）鹿港小鎮(zhèn)等品牌餐飲入駐A棟項目簡介火神廟國際商業(yè)中心于2009年3月20日正式開工，預(yù)計2010年5月竣工。其中，A棟：高檔中式餐飲；B、C棟：精品商業(yè)街；D棟：國際美食總匯；E棟：小主力店（包括名品折扣店、運動超市、數(shù)碼影院等）；F棟：大主力店（百貨業(yè)態(tài)，地下一層為精品超市）。項目整體定位：108萬人的魅力生活港。備注9月9日，火神廟國際商業(yè)中心主力百貨樓座（F座）正式封頂。目前租售同時進(jìn)行。開發(fā)商經(jīng)營模式：自持經(jīng)營（內(nèi)部組建商業(yè)公司）【商業(yè)競爭力分析】1、火神廟國際商業(yè)中心項目位置大興衛(wèi)星火神廟國際商業(yè)中心——銷售情況開盤時間可售商業(yè)面積(㎡)可售商業(yè)面積區(qū)間(㎡)已成交商業(yè)面積(㎡)已成交主力面積(㎡)成交均價(元/㎡)銷售率2009-7-2627280.9150-35006431.4250-1502980724%數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)火神廟開盤3個月，商業(yè)成交均價29807元/㎡，成交租金按8元/天/㎡計算，則投資回報率為10%（投資回報率=1÷〔售價÷租金÷365天〕）。從火神廟單套成交面積看，50平米商鋪銷售速度最快，而超過1000平米的整層商業(yè)目前沒有成交記錄，不排除開發(fā)商自持招商的可能。銷售情況分析：火神廟國際商業(yè)中心——銷售情況開盤時間可售商業(yè)面積(㎡)A座高檔中餐B座精品商業(yè)街D座國際美食總匯E座小主力店F座大主力店N王府井百貨TESCO（樂購）已進(jìn)駐鹿港小鎮(zhèn)已進(jìn)駐C座精品商業(yè)街已銷售29套商鋪寫字樓已售完成交均價9969元/平米A座B座D座E座F座N王府井百貨已進(jìn)駐鹿港小鎮(zhèn)已進(jìn)駐C座已銷2、百聯(lián)清城購物中心項目位置大興興華大街與富強西路交匯處開發(fā)商北京龍熙房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司運營商上海百聯(lián)集團項目類型大型購物中心總建面（㎡）約5萬單層建面（㎡）B1層：1.4萬；F1-F3層：1.2萬樓層分布地下1層/地上3層停車位（個）約220個（全部為地上停車位）（收費）開業(yè)時間2006年1月19日經(jīng)營方式店中店：聯(lián)營扣點臨街商業(yè)：租金形式租金(元/天/平米)國美電器：1~1.5（成交價）臨街商業(yè)：5（成交價）扣點（%）8~15項目簡介百聯(lián)清城購物中心隸屬于上海百聯(lián)集團股份有限公司旗下的上海世紀(jì)聯(lián)華超市發(fā)展有限公司。目前國美電器、KFC、吉野家、呷哺呷哺小火鍋、李先生加州牛肉面大王、麗家寶貝等知名品牌及娛樂項目已經(jīng)入駐。備注中低檔品牌，購物環(huán)境較差開發(fā)商經(jīng)營模式：委托經(jīng)營合作方式：開發(fā)商以租賃方式，整體租給百聯(lián)集團（租金1元/天/平米），由百聯(lián)獨立招商，獨立運營2、百聯(lián)清城購物中心項目位置大興興華大街與富強西路交匯處開發(fā)百聯(lián)清城購物中心——經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分B1F1F2F3世紀(jì)聯(lián)華大賣場國美電器國美電器化妝品/流行服飾/黃金珠寶/美食天地男女服裝/運動休閑兒童用品/美食天地樓層主力品牌F3金漢斯、蠟筆小新、麗家寶貝、叮當(dāng)貓、小鬼當(dāng)佳、紳貝爾等F2好倫哥、班尼路、真維斯、I.P.ZONE、SAMUEL&KEVIN、雪蓮等F1呷哺呷哺、KFC、吉野家、李先生加州牛肉面、老莫西餅、西鐵城、ONLY、TATA、天美意等N租金（元/天/平米）1（成交價）國美：1-1.5（成交價）臨街商業(yè)：5（成交價）其他：聯(lián)營扣點，8-15%聯(lián)營扣點，8-15%聯(lián)營扣點，8-15%百聯(lián)清城購物中心——經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分B1F1F2F3世紀(jì)聯(lián)華年北京領(lǐng)海商業(yè)招商方案3、玫瑰城服裝小商品中心項目位置大興黃村棗園商業(yè)街開發(fā)商北京玫瑰城商業(yè)中心有限公司項目類型綜合性小商品批發(fā)商場總建面（㎡）9萬（玫瑰城服裝小商品中心：3萬）單層建面（㎡）玫瑰城服裝小商品中心：5000樓層分布地下2層/地上5層停車位（個）地上約100個（免費），地下未定開業(yè)時間2008年2月經(jīng)營方式租金形式為主，餐飲聯(lián)營扣點租金(元/天/平米)4~10（成交價）扣點（%）20項目簡介玫瑰城商業(yè)中心由玫瑰城家居廣場、蘇寧電器、玫瑰城小商品中心等幾大板塊構(gòu)成，其中玫瑰城家居廣場總建筑面積5萬平米，玫瑰成小商品中心總建筑面積3萬平米。地下二層為2萬平米的超大停車場。項目是大興區(qū)最大的大型一站式購物廣場，交通便利，緊鄰即將建設(shè)的地鐵站。周邊居民區(qū)密集，人流量高。備注檔次低，購物環(huán)境差，但因租金低，出租率已接近70%開發(fā)商經(jīng)營模式：自持經(jīng)營（由開發(fā)商自建商業(yè)公司）經(jīng)營方式：開發(fā)商自主招商，自主經(jīng)營3、玫瑰城服裝小商品中心項目位置大興黃村棗園商業(yè)街開發(fā)商北京玫瑰城服裝小商品中心——經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分玫瑰城家居廣場玫瑰城服裝小商品中心B1F1F2F3五金/涂料/吊頂/玻璃/石材/蘇寧電器潔具/瓷磚地板/門窗/樓梯燈具/壁紙/地毯/窗簾/廚柜/煙機B2停車場F4精品家具/吉嘉系列家具F5戶外家具/辦公家具/家裝板材箱包/鞋/日用品珠寶玉器/鐘表眼鏡/化妝品/小飾品文體用品/手機/電腦配件/工藝禮品床上用品/布藝/成人服飾/兒童用品精品服飾美食城西東租金（元/天/平米）報價：15/成交價：10報價：12/成交價：8報價：10/成交價：6報價：8/成交價：4聯(lián)營扣點，20%，押金10萬報價：10/成交價：6說明：以上所列租金為玫瑰城服裝小商品中心租金。玫瑰城服裝小商品中心——經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分玫瑰城家居廣場玫瑰城4、吉星德億商業(yè)中心項目位置大興興豐大街與康莊路交匯處開發(fā)商北京春光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司運營商北京吉星德億經(jīng)貿(mào)有限責(zé)任公司項目類型大型主題百貨商場總占地（㎡）1.6萬總建面（㎡）約1.8萬單層建面（㎡）約3000樓層分布地下2層/地上4層停車位（個）地上約150個（收費）開業(yè)時間2009年5月16日經(jīng)營方式專柜：聯(lián)營扣點臨街商業(yè)：租金形式租金(元/天/平米)5（成交價）扣點（%）10~20項目簡介項目定位打造大興區(qū)中高端主題百貨店，時尚、品質(zhì)、品位…定位于成熟、時尚、女性為主的主題百貨店，由專業(yè)人員設(shè)計并實施管理。備注中心內(nèi)部正在調(diào)整業(yè)態(tài)，準(zhǔn)備引入一些知名品牌。調(diào)整后一層以男女鞋為主，二層以女裝為主，三層以運動休閑為主，四層以兒童城為主。開發(fā)商經(jīng)營模式：委托經(jīng)營合作方式：開發(fā)商以租賃方式，整體租給吉星德億經(jīng)貿(mào)公司（租金不高于1元/

天/平米），由吉星德億獨立招商，獨立運營。無后期利潤分成4、吉星德億商業(yè)中心項目位置大興興豐大街與康莊路交匯處開發(fā)商吉星德億商業(yè)中心——經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分F1F2F3黃金珠寶/箱包皮具/鐘表眼鏡/藥房/煙酒茶類/化妝品/男女鞋少淑休閑/職業(yè)商務(wù)/特色服飾/時尚內(nèi)衣男裝/運動休閑/羊絨羊毛/器械F4家居床品/汽車用品/辦公用品/家電/兒童用品/兒童樂園/麗家寶貝/水吧N店中店：聯(lián)營扣點，10-20%臨街商業(yè)：5（成交價）聯(lián)營扣點，10-20%聯(lián)營扣點，10-20%運動城租金：1左右（成交價）聯(lián)營扣點，10-20%租金（元/天/平米）吉星德億商業(yè)中心——經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分F1F2F3黃金珠寶/箱5、華堂商場（大興店）項目位置大興康莊路26號（那爾水晶城）開發(fā)商北京方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司運營商華糖洋華堂商業(yè)有限公司項目類型大型綜合商場總建面（㎡）1.2萬單層建面（㎡）4000樓層分布地上3層停車位（個）地上約60個（收費）開業(yè)時間2005年1月經(jīng)營方式聯(lián)營扣點扣點（%）10~25項目簡介華糖洋華堂商業(yè)有限公司是國務(wù)院首次批準(zhǔn)成立的中國第一家合資連鎖商業(yè)企業(yè)，成立于1997年10月7日，總投資額為1.3億美元，注冊資本6500萬美元。公司由日本株式會社伊藤洋華堂、中國華孚貿(mào)易發(fā)展集團公司、伊藤忠商事株式會社、伊藤忠（中國）集團有限公司共同出資組建，投資比例分別為75.75%、12%、10.58%、1.67%。開發(fā)商經(jīng)營模式：委托經(jīng)營合作方式：開發(fā)商以租賃方式，整體租給華堂（租金1.9元/天/平米），由華堂獨立招商，獨立運營5、華堂商場（大興店）項目位置大興康莊路26號（那爾水晶城）華堂商場（大興店）——經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分F1F2F3食品超市/珠寶化妝品流行服飾家居百貨/家用電器西東10-25扣點（%）10-2510-25樓層經(jīng)營種類F3床上用品、居家裝飾、家庭百貨、窗簾布藝、家電用品、鐘表照材、眼鏡文具、玩具書店、兒童服裝、內(nèi)衣、兒童廣場、音像制品、鐘表維修、廚房用品、母嬰休息室、健身器材F2男女服裝服飾、男女皮鞋、體育用品、服裝修改室、修鞋、洗衣店、美容院F1水果蔬菜、鮮魚鮮肉、冷凍食品、休閑食品、西點面包、美食天地、茶葉煙酒、干物調(diào)料、熟食、飲料、化妝品、珠寶飾品、各式箱包、首飾加工、彩擴、花店、藥店、日用品、皮具華堂商場（大興店）——經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分F1F2F3食品超市/年北京領(lǐng)海商業(yè)招商方案6、千澤匯商業(yè)中心項目位置大興黃村興華大街東郁花園三里C區(qū)開發(fā)商北京市大興城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)集團公司項目類型建材城總建面（㎡）約2.5萬樓層分布地下1層/地上3層停車位（個）近百個（暫定）開業(yè)時間未定經(jīng)營方式租金形式租金（元/天/平米）F1：3~4（成交價）F2-F3：3（報價），預(yù)計成交價：1.5~2已簽約商戶騰王閣家居建材商城、建設(shè)銀行項目簡介項目為獨立的3層商業(yè)，硬件設(shè)施齊全完備，外墻為干掛黑灰色石材，二、三層外有8塊4.6X7.4米的廣告位，近千平方米的廣場配有百余輛停車位。備注B1整層及南側(cè)F1-F3層整租給騰王閣家居建材商城，面積2萬平米；北側(cè)F1-F3層約3000平米現(xiàn)正對外招租，目前已簽約一家建設(shè)銀行。開發(fā)商經(jīng)營模式：委托經(jīng)營+自持經(jīng)營合作方式：開發(fā)商以租賃方式，將部分商業(yè)租給家居建材城（租金1元/天/平米），由家居建材城獨立運營；另一部分商業(yè)由開發(fā)商自持，自主招商（只租不售）6、千澤匯商業(yè)中心項目位置大興黃村興華大街東郁花園三里C區(qū)開年北京領(lǐng)海商業(yè)招商方案7、物美（郁花園店）項目位置大興西紅門鎮(zhèn)北興路日月星辰光輝偉業(yè)市場內(nèi)運營商北京物美商業(yè)集團股份有限公司項目類型綜合超市總建面（㎡）約5000樓層分布地上1層停車位（個）約300-400（免費）開業(yè)時間2009年7月經(jīng)營方式租金形式租金（元/天/平米）0.6日營業(yè)額12~13萬元客單價50~100元利潤率8~12%項目簡介物美（郁花園店）是物美集團在大興區(qū)的第二家大賣場，毗鄰南五環(huán)，賣場面積近萬平米。備注該超市為臨建，大紅門鎮(zhèn)政府鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)備注：目前物美在大興已開6家店，租金均未超過1.5元/天/平米。7、物美（郁花園店）項目位置大興西紅門鎮(zhèn)北興路日月星辰光輝偉項目名稱位置建設(shè)用地面積(萬㎡)規(guī)劃建筑面積(萬㎡)規(guī)劃商業(yè)面積（萬㎡）成交日期成交價(萬元)樓面地價(元/㎡)受讓單位黃村17號地黃村鎮(zhèn)1222.72（預(yù)估）2007-12-241430006300華潤置地黃村19號商業(yè)金融和混合用地黃村鎮(zhèn)16.245.8142009-6-163025006605上海綠地集團有限公司黃村新城北區(qū)2號地（住宅及公建）黃村鎮(zhèn)9.122.48不詳2009-7-81630007248保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西紅門商業(yè)綜合區(qū)一期黃村鎮(zhèn)4.2812.8412.842009-7-23582004530北京春光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京西澳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體西紅門商業(yè)綜合區(qū)二期紅門鎮(zhèn)19.430.430.42009-7-23795612615英特宜家購物中心集團投資有限公司黃村鎮(zhèn)棗園項目黃村鎮(zhèn)2.157.547.542009-7-23344005562北京創(chuàng)智天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和智地創(chuàng)展（北京）投資有限公司聯(lián)合體合計——63.13141.7666.78————————大興未來潛在商業(yè)供應(yīng)量——預(yù)計達(dá)到70萬平米項目名稱位置建設(shè)用地面積(萬㎡)規(guī)劃建筑面積(萬㎡)規(guī)劃商業(yè)據(jù)最新報道，西紅門商業(yè)地塊買主宜家家居僅是中心集團股東之一，宜家的進(jìn)駐計劃，是要建成一個集娛樂、餐飲、購物、超市等多種功能為一體的20萬平方米購物中心，而營業(yè)面積達(dá)5萬平方米的宜家家居旗艦店則會建在購物中心里面，作為中心的旗艦店和風(fēng)向標(biāo)，預(yù)計2014年開業(yè)。宜家全球第二大店進(jìn)駐大興，勢必會拉動南城消費，吸引投資者目光，大興商業(yè)升值潛力巨大。華潤、綠地、保利、春光等項目商業(yè)規(guī)劃面積大，地塊位置相臨較近，未來有望通過商業(yè)的集中效應(yīng)將大興的核心商圈北移，提升大興整體的商業(yè)檔次。領(lǐng)海位于未來潛在商圈的核心位置，商業(yè)氛圍將日漸成熟。商機分析：據(jù)最新報道，西紅門商業(yè)地塊買主宜家家居僅是中心集團股東之一，開發(fā)商經(jīng)營模式總結(jié)：商業(yè)名稱開發(fā)商經(jīng)營模式合作方式租金(元/天/㎡)商業(yè)運營情況百聯(lián)清城購物中心委托租賃1★★★玫瑰城服裝小商品中心自持自建商業(yè)公司，自行招商、自主經(jīng)營——★★吉星德億商業(yè)中心委托租賃不高于1★華堂商場委托租賃1.9★★★★千澤匯商業(yè)中心委托+自持租賃+自行招商1未開業(yè)委托經(jīng)營為主：60%以上的開發(fā)商選擇以租賃的方式，將商業(yè)委托給商業(yè)運營公司進(jìn)行經(jīng)營和管理，這樣可以降低開發(fā)商的商業(yè)運作風(fēng)險，確保開發(fā)商的實際利益。商業(yè)運營公司管理水平有差異：從后期運營情況看，商業(yè)運營公司的管理水平和經(jīng)營理念是決定該商場是否能存活下來，是否能長期發(fā)展贏利的關(guān)鍵。開發(fā)商經(jīng)營模式總結(jié)：商業(yè)名稱開發(fā)商經(jīng)營模式合作方式租金(元/【小結(jié)】核心商圈檔次低目前大興的核心商業(yè)集中在火神廟周邊，但消費檔次低，整體形象差。富人區(qū)存在巨大商機

隨著未來商業(yè)規(guī)劃的逐步完善和大型商業(yè)機構(gòu)的進(jìn)駐，大興的中高端商業(yè)市場將逐漸向西北部轉(zhuǎn)移。而西北部屬于大興的富人區(qū)，領(lǐng)海位于富人區(qū)的核心位置，因此未來市場存在很大的商機。委托經(jīng)營可降低開發(fā)商的風(fēng)險由于多數(shù)開發(fā)商缺少商業(yè)運營和管理的經(jīng)驗，因此委托商業(yè)運營公司全權(quán)管理和經(jīng)營商業(yè)，是降低開發(fā)商經(jīng)營風(fēng)險，確保實際利益的首選途徑，但對商業(yè)運營公司的水平要求較高?！拘〗Y(jié)】核心商圈檔次低領(lǐng)海商業(yè)經(jīng)營模式建議：為了完成領(lǐng)海商業(yè)的既定銷售目標(biāo)，同時實現(xiàn)公司利益最大化，建議考慮以下兩種經(jīng)營模式：首選模式：公司自行招商、銷售。備選模式：委托知名商業(yè)運營公司進(jìn)行招商及后期運營，公司只負(fù)責(zé)銷售。優(yōu)點：1、利潤可以達(dá)到最大化優(yōu)點：1、客戶資源豐富

2、招商難度相對較小

3、商業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，降低后期運營風(fēng)險缺點：1、客戶資源有限

2、前期招商難度大

3、后期運營風(fēng)險大

4、投資成本較高缺點：1、公司利潤相對降低

2、合作方式存在一定制約性領(lǐng)海商業(yè)經(jīng)營模式建議：為了完成領(lǐng)海商業(yè)的既定銷售目標(biāo)，同時實經(jīng)營模式參考案例：案例一：三里屯3.3服飾大廈開發(fā)商：華頓國際投資有限公司經(jīng)營模式：開發(fā)商自持具體操作方式：三里屯3.3服飾大廈由華頓國際投資有限公司進(jìn)行開發(fā)，前期投資4億元。后開發(fā)商自行組建商業(yè)公司，將大廈分割成小商鋪進(jìn)行銷售，同時自行招商。目前一層滿租，二層23元/天/平米，三層20元/天/平米，四層18元/天/平米經(jīng)營模式參考案例：案例一：三里屯3.3服飾大廈開發(fā)商：華頓國案例二：秀水2號經(jīng)營模式：開發(fā)商委托經(jīng)營具體操作方式：秀水2號屬于軍隊產(chǎn)權(quán)，后委托給秀水投資進(jìn)行商業(yè)運營，分割小商鋪，獨立招商，獨立運營。目前秀水2號由于經(jīng)營不善，除一層少量門臉房還在經(jīng)營外，其余各層商鋪已全部退租。2005年6月底首次招商的租金水平：一層20-22元/天/平米，二層15元/天/平米，三層10元/天/平米，四層7-8元/天/平米。案例二：秀水2號經(jīng)營模式：開發(fā)商委托經(jīng)營案例三：莊勝SOGO廣場經(jīng)營模式：開發(fā)商自持，對投資客承諾投資回報率具體操作方式：莊勝SOGO是一個大產(chǎn)權(quán)商業(yè)，開發(fā)商自持，未將大產(chǎn)權(quán)進(jìn)行劃分。開發(fā)商對投資客只銷售30年的經(jīng)營權(quán)（虛擬產(chǎn)權(quán)），并承諾30年包租，按8%投資回報率，每年返還投資客收益，12.5年回本。開發(fā)商自己組建商業(yè)管理公司，與進(jìn)駐商戶采取聯(lián)營分成的形式，進(jìn)行后期商業(yè)運營。樓層面積售價投資回報率1層5~6㎡60000元/㎡8%2層5~6㎡50000元/㎡8%3層5~6㎡40000元/㎡8%4層5~6㎡30000元/㎡8%5層5~6㎡20000元/㎡8%備注：開發(fā)商銷售30%后，由于售價過高，市場不接受，后改為長期持有。案例三：莊勝SOGO廣場經(jīng)營模式：開發(fā)商自持，對投資客承諾投案例四：天坐國際商城經(jīng)營模式：開發(fā)商自持，對小業(yè)主承諾投資回報率具體操作方式：開發(fā)商自己組建商業(yè)管理公司，先售后租。招商過程中，承諾小業(yè)主3年8%的投資回報，3年中小業(yè)主不能參與經(jīng)營。3年后將經(jīng)營權(quán)歸還小業(yè)主，由業(yè)主自行招商、經(jīng)營、管理。樓層面積售價投資回報率地下一層10~15㎡28000~30000元/㎡8%一層10~15㎡50000~80000元/㎡8%二層10~15㎡40000元/㎡8%三層10~15㎡35000元/㎡8%案例四：天坐國際商城經(jīng)營模式：開發(fā)商自持，對小業(yè)主承諾投資回領(lǐng)海彩虹新城清城金惠園首邑上城孔乙己酒家漁公漁婆剛記海鮮三、項目周邊競爭對手商業(yè)情況調(diào)查【競爭對手確定】本次競爭對手的確定以領(lǐng)海周邊底商體量較大，且底商已開始正常經(jīng)營的住宅樓盤為選取原則。本次調(diào)查競品共計4個，分別是清城、彩虹新城、首邑上城、金惠園?？紤]到領(lǐng)海3#樓底商已經(jīng)開始經(jīng)營，其租金水平具備一定參考性，故本次也做為調(diào)查對象。另外，本次增加對領(lǐng)海周邊知名餐飲的調(diào)查，共計3家，分別是孔乙己酒家、漁公漁婆、剛記海鮮。領(lǐng)海彩虹新城清城金惠園首邑上城孔乙己酒家漁公漁婆剛記海鮮三、【競爭對手經(jīng)營情況分析】競品一：清城清城北區(qū)底商清城南區(qū)底商底商總面積約25000平米，全部臨街，地上兩層。清城底商全長近500米，共139個商鋪，商鋪面積在300~500平米之間不等。小業(yè)主對外招租。清城北區(qū)底商清城南區(qū)底商N清城北區(qū)清城南區(qū)【競爭對手經(jīng)營情況分析】競品一：清城清城北區(qū)底商清城南區(qū)清城——底商業(yè)態(tài)及租金情況清城底商租金水平美容美發(fā)3~4元/天/平米二手房中介3~4元/天/平米服裝店3.5~4元/天/平米茶樓3.5~4元/天/平米醫(yī)院藥店3~4元/天/平米銀行典當(dāng)3~4元/天/平米郵政電信3~4元/天/平米洗衣店3.5~4元/天/平米便利超市4元/天/平米其他社區(qū)配套3~4元/天/平米平均租金水平3~4元/天/平米底商分析：1、社區(qū)居民消費型底商，消費檔次不高。

2、住宅底商，無餐飲。與領(lǐng)海對比：1、領(lǐng)海是獨立商業(yè)，可做餐飲，業(yè)態(tài)選擇比清城更為靈活。

2、領(lǐng)海位于富人區(qū)，消費水平比清城高，對知名品牌更有吸引力。清城——底商業(yè)態(tài)及租金情況清城底商租金水平美容美發(fā)3~4清城底商——投資回報分析底商成交均價(㎡)租金（元/天/㎡）成交主力面積（㎡）底商開盤時間銷售期投資回報率120002~33002005年4年9%數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)清城底商銷售時間早，按當(dāng)時的售價和租金推算，其商業(yè)投資回本約13年，投資回報率9%。清城投資客：大興當(dāng)?shù)氐牡鼐壭钥蛻艟佣?，看中百?lián)清城的商業(yè)價值。清城租賃商戶：以社區(qū)配套行業(yè)、家庭服務(wù)行業(yè)居多，無品牌，檔次低。點評：清城底商是先租后售，這種方式存在一個弊端，即：如果租金上不去，后期售價將會受到很大影響！清城底商——投資回報分析底商成交均價(㎡)租金（元/天/競品二：彩虹新城N底商彩虹新城底商彩虹新城北側(cè)底商彩虹新城東側(cè)底商彩虹新城底商約25000平米，全部為二層，單套90-400平米，東西向長約450米，南北向約250米。彩虹新城已營業(yè)店鋪共93個，其中東西向54個，南北向39個。小業(yè)主對外招租。競品二：彩虹新城N底商彩虹新城底彩虹新城北側(cè)底商彩虹新城東側(cè)彩虹新城——底商業(yè)態(tài)及租金情況彩虹新城底商租金水平餐飲2.3~3元/天/平米美容美發(fā)2.5~3元/天/平米二手房中介2.3~3元/天/平米服裝店2~3元/天/平米銀行典當(dāng)2~3元/天/平米洗衣店3元/天/平米便利超市2元/天/平米醫(yī)院藥店3元/天/平米其他社區(qū)配套2~3.5元/天/平米平均租金水平2~3.5元/天/平米底商分析：1、社區(qū)居民消費型底商，中低檔次。

2、餐飲集中，但店鋪小，環(huán)境差。

3、餐飲主力店有麻辣香鍋、金漢斯烤肉、慶豐包子鋪等，租金水平在2~3元/天/平米之間。與領(lǐng)海對比：領(lǐng)海位于富人區(qū)，周邊消費環(huán)境好，更適合做高檔餐飲。彩虹新城——底商業(yè)態(tài)及租金情況彩虹新城底商租金水平餐飲2彩虹新城底商——投資回報分析底商成交均價(㎡)租金（元/天/㎡）成交主力面積（㎡）底商開盤時間銷售期投資回報率119252.3~390-2002007年3月25日2.5年7%數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)彩虹新城底商自2007年初開盤銷售，但截至2009年初才有成交記錄。按售價和租金推算，彩虹新城底商的投資回本年限約14年，投資回報率7%。彩虹新城投資客：以大興當(dāng)?shù)氐牡鼐壭钥蛻艟佣?。彩虹新城租賃商戶：以餐飲、社區(qū)配套居多，無品牌，檔次較低。彩虹新城底商——投資回報分析底商成交均價(㎡)租金（元/競品三：首邑上城N首邑上城底商底商總面積約14000平米，全部為二層，以東西向為主，底商全長約180米。首邑上城已經(jīng)開始營業(yè)的底商有34個。小業(yè)主對外招租。競品三：首邑上城N首邑上城底商底商總面積約14000平米，全首邑上城——底商業(yè)態(tài)及租金情況首邑上城底商租金水平服裝店2.5~3.5元/天/平米二手房中介2~3元/天/平米美容美發(fā)2~2.5元/天/平米煙酒茶2.5~2.7元/天/平米攝影寫真2~2.5元/天/平米打印設(shè)計2.5元/天/平米洗衣店2.5元/天/平米醫(yī)院藥店2元/天/平米其他社區(qū)配套2~3.5元/天/平米平均租金水平2~3.5元/天/平米底商分析：1、社區(qū)居民消費型底商，中低檔次。

2、受華堂制約，導(dǎo)致出租率不高，租金上不去。

3、產(chǎn)品定位缺少差異性。與領(lǐng)海對比：領(lǐng)海周邊不受大型商業(yè)制約，招商業(yè)態(tài)豐富，租金有上調(diào)空間。首邑上城——底商業(yè)態(tài)及租金情況首邑上城底商租金水平服裝店競品四：金惠園金惠園位于領(lǐng)海東南角，底商全部為一層，東西向，全長約500米。金惠園已經(jīng)開始營業(yè)的底商有16家，另有部分底商在轉(zhuǎn)租中。小業(yè)主對外招租。順馳領(lǐng)海N金惠園底商競品四：金惠園金惠園位于領(lǐng)海東南角，底商全部為一層，東西向，金惠園——底商業(yè)態(tài)及租金情況金惠園底商租金水平餐飲2.19~2.3元/天/平米二手房中介3元/天/平米美容美發(fā)3元/天/平米便利超市2~3元/天/平米洗衣店3~3.5元/天/平米藥店3元/天/平米其他社區(qū)配套3元/天/平米平均租金水平2~3.5元/天/平米底商分析：1、社區(qū)居民消費型底商，檔次低。

2、底商規(guī)模小，僅能維護(hù)社區(qū)周邊居民消費。

3、現(xiàn)有餐飲內(nèi)部裝修已老化，形象和檔次都不高。與領(lǐng)海對比：領(lǐng)海商業(yè)形象好，周邊存在大量高端潛在客戶需求，具備較強的消費力。金惠園——底商業(yè)態(tài)及租金情況金惠園底商租金水平餐飲2.1補充調(diào)查：領(lǐng)海3#樓底商領(lǐng)海3#樓底商共1800平米，單套面積30-300平米不等，目前為小業(yè)主對外招商，出租率已達(dá)到85%。經(jīng)營范圍有煙酒店、小超市、美容美發(fā)、音像店、房產(chǎn)中介等，均為日常生活配套.底商租金水平在3元/天/平米左右，售價在12800-14000元/平米之間，投資回報率約為8%。N3#樓底商補充調(diào)查：領(lǐng)海3#樓底商領(lǐng)海3#樓底商共1800平米，單套面領(lǐng)海3#樓底商點評：品質(zhì)低現(xiàn)有底商品質(zhì)低，經(jīng)營業(yè)態(tài)及形象有待改進(jìn)。缺餐飲從3#樓底商中為數(shù)不多的幾家暗中經(jīng)營的小吃店食客爆滿的現(xiàn)狀不難看出，餐飲在領(lǐng)海內(nèi)屬于極度缺乏，存在很大的市場需求。未來消費需求大領(lǐng)海業(yè)主全部入住后將達(dá)到3000戶，大規(guī)模的居住人口必然會產(chǎn)生大量的消費需求。消費檔次有提升趨勢領(lǐng)海住宅未來售價繼續(xù)上漲，居民消費檔次勢必要有所提升。領(lǐng)海位于富人區(qū)，而大興的高檔餐飲也全部集中在西北部，這為領(lǐng)海招商提供了有利條件。領(lǐng)海3#樓底商點評：品質(zhì)低位置大興區(qū)黃村北區(qū)香留園小區(qū)興盛街85-87經(jīng)營單位北京孔乙己餐飲文化有限公司營業(yè)面積（㎡）約1500樓層狀況地上2層停車位狀況路邊停車（免費）開業(yè)時間2008年租金（元/天/平米）1左右（成交價）日營業(yè)額4000~5000元客單價80~100元/人利潤率50%餐飲簡介特色紹興菜館，消費人群遍布周邊及黃村地區(qū)經(jīng)營檔次中高檔備注翡翠城三期配套餐飲餐飲一：孔乙己酒家餐飲分析：1、屬于商務(wù)宴，消費檔次高。

2、雖屬華潤開發(fā)，但位置隱蔽，大興區(qū)內(nèi)少有人知。

3、消費人群以翡翠城業(yè)主居多。與領(lǐng)海對比：領(lǐng)海商業(yè)位置好，形象優(yōu)于孔乙己，租金有較大的上調(diào)空間。位置大興區(qū)黃村北區(qū)香留園小區(qū)興盛街85-87經(jīng)營單位北京孔乙位置大興區(qū)興業(yè)大街翡翠城南側(cè)經(jīng)營單位漁公漁婆餐飲管理有限公司營業(yè)面積（㎡）約3000樓層狀況地上3層停車位狀況門前約50個車位（免費）開業(yè)時間2008年租金（元/天/平米）0.8（成交價）日營業(yè)額8000~10000元客單價100元左右/人利潤率50%餐飲簡介經(jīng)營特色以海鮮為主，以大興周邊及黃村中高端消費人群為主，是大興區(qū)為數(shù)不多的高檔餐館之一。經(jīng)營檔次中高檔備注翡翠城配套餐飲餐飲二：漁公漁婆餐飲分析：1、屬于商務(wù)宴，消費檔次高。

2、臨興業(yè)大街，形象好。

3、有內(nèi)部關(guān)系，因此租金較低。與領(lǐng)海對比：與領(lǐng)海臨興業(yè)大街的商業(yè)較相似，可作為招商的參考。位置大興區(qū)興業(yè)大街翡翠城南側(cè)經(jīng)營單位漁公漁婆餐飲管理有限公司位置大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興業(yè)大街三段26號經(jīng)營單位北京裕金峰餐飲管理有限公司營業(yè)面積（㎡）約3500樓層狀況地上2層停車位狀況路邊停車（免費）開業(yè)時間2009年租金（元/天/平米）1.5（成交價）日營業(yè)額8000元左右客單價100元左右/人利潤率50%餐飲簡介經(jīng)營海鮮和新派粵菜，面向中高端客戶群，人群消費約100元經(jīng)營檔次中高檔備注清城社區(qū)配套餐飲三：剛記海鮮餐飲分析：1、屬于商務(wù)宴，消費檔次高。

2、位于百聯(lián)清城附近，有固定的目標(biāo)消費客群。與領(lǐng)海對比：領(lǐng)海位于富人區(qū)，有固定高端消費客群。位置大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興業(yè)大街三段26號經(jīng)營單位北京裕金峰餐飲管理【小結(jié)】社區(qū)居民消費型底商多集中在大興東南部，檔次低大興居住區(qū)多集中在東南部，但居住人口消費水平有限，因此配套底商也多以滿足居民日常消費需求為主，不注重品牌，以小商品經(jīng)營居多，檔次較低。高檔餐飲圈集中在大興西北部富人區(qū)，目標(biāo)客戶清晰

別墅和高端住宅項目的不斷開發(fā)，使大興西北部已經(jīng)逐漸成為大興的富人區(qū)，該區(qū)域的消費市場目標(biāo)明確，注重品牌，特別是餐飲的主力店紛紛進(jìn)駐，為領(lǐng)海的招商業(yè)態(tài)提供了有價值的參考。領(lǐng)海入住人口逐日增加，社區(qū)配套型商業(yè)亟待補充領(lǐng)海規(guī)劃3000戶業(yè)主全部入住后，將形成大規(guī)模的消費需求，現(xiàn)有配套無法滿足，為豐富領(lǐng)海招商業(yè)態(tài)提供了消費基礎(chǔ)?！拘〗Y(jié)】社區(qū)居民消費型底商多集中在大興東南部，檔次低領(lǐng)海招商業(yè)態(tài)建議：適合引進(jìn)業(yè)態(tài)：中、小型超市餐飲（中高檔商務(wù)餐飲、特色餐飲、火鍋店、燒烤店等）銀行藥店服裝店眼鏡店數(shù)碼產(chǎn)品（手機、小家電）美容美發(fā)店小商品批發(fā)可能拒絕業(yè)態(tài)：百貨業(yè)態(tài)大賣場（家樂福、沃爾瑪）家居建材（百安居、東方家園）電器賣場（蘇寧、國美）KTV等娛樂場所健身中心領(lǐng)海招商業(yè)態(tài)建議：適合引進(jìn)業(yè)態(tài)：中、小型超市可能拒絕業(yè)態(tài)：百四、大興居住人口消費情況調(diào)查大興企事業(yè)單位調(diào)查：規(guī)模以上企事業(yè)單位達(dá)到113家根據(jù)大興區(qū)統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)字顯示，截止到2009年2月底，大興區(qū)規(guī)模以上服務(wù)業(yè)企業(yè)已達(dá)到113家，資產(chǎn)總計已達(dá)到70.8億元，比上年同期增長0.6%。其中：資產(chǎn)過億元的企業(yè)有19家，占規(guī)模以上服務(wù)業(yè)企業(yè)總數(shù)的16.8%。行業(yè)分布廣泛，商務(wù)服務(wù)業(yè)比重較大，但高檔商務(wù)消費場所少大興區(qū)規(guī)模以上服務(wù)業(yè)企業(yè)共涉及9個行業(yè)，分別是交通運輸、倉儲和郵政業(yè)18家；信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)4家；租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)46家；科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)23家；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)6家；居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)2家；教育6家；衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)2家；文化體育和娛樂業(yè)6家。傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)占主導(dǎo)地位大興區(qū)現(xiàn)有第三產(chǎn)業(yè)單位867家，其中傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)424家，實現(xiàn)收入44.9億元，占總數(shù)的78.1%；利潤總額為0.6億元，為總數(shù)的1.1倍。傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)仍占主導(dǎo)地位。四、大興居住人口消費情況調(diào)查大興企事業(yè)單位調(diào)查：規(guī)模以上企事大興居住人口調(diào)查：大興區(qū)常住人口109萬，消費人群基數(shù)大根據(jù)2008年人口變動情況抽樣調(diào)查以及相關(guān)部門統(tǒng)計資料推算，北京市統(tǒng)計局核準(zhǔn)大興區(qū)2008年底常住人口為109.7萬人，其中大興新城戶籍常住人口15.7萬人，外來常住人口11.5萬人。高端消費人群數(shù)量逐日遞增領(lǐng)海周邊5公里輻射范圍內(nèi)有60余個住宅小區(qū)，住宅面積超過1500萬平方米，居民超過45萬人。其中有超過一半以上是中高收入人群，特別是伴隨領(lǐng)海、翡翠城、原生墅等住宅項目的入住，高端消費人群數(shù)量逐日擴大。他們關(guān)注消費環(huán)境和商業(yè)品質(zhì)，追求良好的物質(zhì)和精神享受。另外，除了黃村鎮(zhèn)45萬中高檔人群為主力消費人群外，黃村鎮(zhèn)周邊還有幾十萬潛在人群。富人區(qū)居住人口，半數(shù)以上來自城八區(qū)目前在大興核心區(qū)居住的人群中，已經(jīng)有半數(shù)以上是來自城八區(qū)，尤其是新城北區(qū)的高端住宅，有很多來自金融街、海淀、豐臺等地的人群，五環(huán)路的暢通讓他們可以在很短的時間內(nèi)穿越都市的喧囂和繁華，回到舒適的家里。大興居住人口調(diào)查：大興區(qū)常住人口109萬，消費人群基數(shù)大大興消費情況調(diào)查：大型商業(yè)網(wǎng)點19家，人均商業(yè)面積1.6平米，人均年消費超過13000元根據(jù)北京大興信息統(tǒng)計網(wǎng)顯示，2009年城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出已達(dá)到13536元，比2008年增長11.3%。人均商業(yè)營業(yè)面積已達(dá)到1.6平米。高檔餐飲集中在富人區(qū)，人均消費不低于100元根據(jù)大興區(qū)政府商業(yè)服務(wù)設(shè)施改造升級計劃，目前大興區(qū)已經(jīng)擁有13家特色餐飲企業(yè)，特別是新近開業(yè)的漁公漁婆、孔乙己等連鎖餐飲企業(yè)，在進(jìn)駐富人區(qū)的同時，也大幅度拉升了整個區(qū)域的餐飲消費檔次。零售業(yè)態(tài)的增加，導(dǎo)致大興區(qū)域商業(yè)消費向多元化方向發(fā)展華堂商場、百聯(lián)清城購物中心及王府井百貨的進(jìn)駐，使大興區(qū)域外來人口增加，而這部份人口大都在城八區(qū)工作，他們對零售業(yè)消費都有較大的需求，導(dǎo)致大興區(qū)商業(yè)消費開始由單一化向多元化方向發(fā)展。大興消費情況調(diào)查：大型商業(yè)網(wǎng)點19家，人均商業(yè)面積1.6平米結(jié)論：領(lǐng)海周邊有潛在消費力論據(jù)1：超市不飽和領(lǐng)海東側(cè)2公里外的物美綜合超市，其選址條件中對商圈的要求以1.2公里為半徑，居住人口達(dá)到2萬戶（約5萬人左右）。領(lǐng)海周邊3公里范圍內(nèi)居住人口約10萬人，與物美綜合超市的輻射半徑存在交集，必定可以分流部分物美的消費人群。領(lǐng)海正南側(cè)5公里內(nèi)沒有3000平米以上的中型超市，此區(qū)域居住的客群目前都在華堂和世紀(jì)聯(lián)華購買日常生活用品。論據(jù)2：高檔餐飲的目標(biāo)客群集中在富人區(qū)和大興企事業(yè)單位高檔餐飲的選址集中在大興的富人區(qū)，已經(jīng)開始產(chǎn)生品牌匯聚效應(yīng)。高檔餐飲的目標(biāo)客群以商務(wù)宴請、家庭聚會等高消費活動為主，消費目標(biāo)清晰化，消費檔次高，對區(qū)域整體商業(yè)品質(zhì)的提升起到快速推動作用。大興企事業(yè)單位商務(wù)宴請一般都在富人區(qū)的漁公漁婆和孔乙己進(jìn)行，而現(xiàn)有的商務(wù)消費場所遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足這部分客群的需求，同時有很多高檔品牌餐飲都想在此區(qū)域占有一席之地。結(jié)論：領(lǐng)海周邊有潛在消費力論據(jù)1：超市不飽和領(lǐng)海東側(cè)2公里外五、項目SWOT分析商業(yè)主力面臨街，具備成熟的商務(wù)條件展示面寬，可識別性強框架結(jié)構(gòu)，商鋪分割靈活獨立商業(yè)樓，可做餐飲具有很強的品牌號召力位于十字路口，兩側(cè)道路50-80米范圍內(nèi)不能開機動車出入口（主干道80米，次干道50米）地上停車位不充足前期成本高，增加售價和租金的難度銷售勢必會影響大面積租賃周邊缺少餐飲，有較大的市場空白有地下停車場，可解決停車位少的問題作為大興的知名住宅區(qū)，形象號召力強周邊有醫(yī)院、學(xué)校，有大量潛在客戶需求可對領(lǐng)海未來的3000戶業(yè)主進(jìn)行深度挖掘未來周邊商業(yè)業(yè)態(tài)不確定，競爭激烈領(lǐng)海社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)不成熟，商戶缺乏投資和經(jīng)營信心領(lǐng)海及周邊高檔社區(qū)空置率較高，短期內(nèi)不利于商業(yè)人氣的快速聚集Strength

（優(yōu)勢）Weakness（劣勢）Opportunity（機會）Threat（威脅）五、項目SWOT分析商業(yè)主力面臨街，具備成熟的商務(wù)條件位于十六、商業(yè)經(jīng)營策略經(jīng)營策略制定原則：

使領(lǐng)海商業(yè)實現(xiàn)利潤最大化六、商業(yè)經(jīng)營策略經(jīng)營策略制定原則：經(jīng)營策略：模式1：公司自行招商、銷售租售結(jié)合模式2：委托商業(yè)運營公司招商及運營以售為主經(jīng)營方式：將商鋪劃分產(chǎn)權(quán)，前期以租賃為主，待商業(yè)培養(yǎng)成熟，再擇機將商鋪出售，獲取最大利潤。經(jīng)營方式：將領(lǐng)海商業(yè)整體進(jìn)行小面積劃分，并以虛擬產(chǎn)權(quán)的模式銷售（每個商鋪總價控制在30-50萬元之間），由商業(yè)運營公司進(jìn)行招商及后期經(jīng)營管理，承諾投資者5年的投資回報，但5年內(nèi)無經(jīng)營權(quán)。建議：1、公司應(yīng)采取租售結(jié)合的經(jīng)營策略，自行招商、銷售，這樣可以使公司利益最大化。

2、若前期招商不順利，可考慮委托商業(yè)運營公司進(jìn)行招商，公司只負(fù)責(zé)銷售，這樣可以保證公司的現(xiàn)金流。經(jīng)營策略：模式1：公司自行招商、銷售租售結(jié)合模式2：委托商業(yè)招商策略：經(jīng)營策略1：租售結(jié)合超市先行經(jīng)營策略2：以售為主超市與主力餐飲同步招商招商策略：經(jīng)營策略1：租售結(jié)合超市先行經(jīng)營策略2：以售為主超七、招商建議【商業(yè)定位】中型超市+特色餐飲=迷你商業(yè)街七、招商建議【商業(yè)定位】中型超市+特色餐飲=【現(xiàn)階段商戶意向情況匯總】已基本確定

意向商戶情況匯總業(yè)態(tài)商戶名稱需求面積（平米）承受租金（元/天/平米）人均消費（元）日營業(yè)額（元/日）超市天客隆超市5000-70001左右50-1008-10萬福建永輝超市7000左右1.5左右50-10010萬左右大型中餐麻辣誘惑20002左右100-1501萬左右三千里烤肉7002.5左右50-804000左右望京閣港式火鍋7002.5左右50-604000左右上魚坊10002.5左右606000左右郭林20002.5左右40-501萬左右大鴨梨20002左右408000左右青年餐廳10002左右405000左右特色餐飲拿渡麻辣香鍋3005左右503000左右嘉和一品粥3005左右20-302500左右備注：領(lǐng)海商業(yè)客戶日營業(yè)額是三年內(nèi)的平均值，第一年日營業(yè)額低于此平均值?！粳F(xiàn)階段商戶意向情況匯總】已基本確定意向商戶情況匯總備選商戶情況匯總說明：備選商戶作為招商補充，目前都在繼續(xù)跟進(jìn)中。業(yè)態(tài)商戶名稱需求面積（平米）承受租金（元/天/平米）人均消費（元）日營業(yè)額（元/日）超市華潤超市7000左右1.5左右50-1008-10萬順天府超市5000左右1.5左右50-1008萬左右大型中餐金漢斯烤肉1000正在洽談中604000左右東來順2000正在洽談中1005000左右川澤會浙江菜2000正在洽談中80-1004000左右漢拿山烤肉1000正在洽談中605000左右特色餐飲好倫哥300正在洽談中433500左右麥當(dāng)勞600正在洽談中405000左右比格300正在洽談中40-503000左右備注：領(lǐng)海商業(yè)客戶日營業(yè)額是三年內(nèi)的平均值，第一年日營業(yè)額低于此平均值。備選商戶情況匯總說明：備選商戶作為招商補充，目前都在繼續(xù)跟進(jìn)業(yè)態(tài)商戶名稱需求面積（平米）進(jìn)展情況超市天客隆超市5000-7000客戶進(jìn)駐意向較強，有可能考慮進(jìn)駐方案是北側(cè)一至三層或地下一層。福建永輝超市7000左右客戶進(jìn)駐意向較強，有可能考慮進(jìn)駐方案是北側(cè)一至三層。華潤超市7000左右客戶進(jìn)駐意向不強，有可能考慮進(jìn)駐方案是北側(cè)一至三層。順天府超市5000左右客戶進(jìn)駐意向不強，有可能考慮進(jìn)駐方案是西側(cè)一至三層。超市發(fā)超市6000-7000客戶進(jìn)駐意向不強，有可能考慮進(jìn)駐方案是北側(cè)一至三層。物美超市——客戶因本項目附近有店，不考慮我司項目。樂天瑪特超市——因我司項目工程要求不能滿足客戶開店要求，不考慮在此開店。易初蓮花超市——因我司項目工程要求不能滿足客戶開店要求，不考慮在此開店。法寶超市——客戶不考慮在南城開店。華普超市——客戶經(jīng)過調(diào)研我司項目周邊人口及物美，認(rèn)為風(fēng)險較大，不考慮進(jìn)駐。匯海銀星超市——客戶經(jīng)過調(diào)研我司項目周邊人口及物美，認(rèn)為風(fēng)險較大，不考慮進(jìn)駐。華聯(lián)BHG超市2500客戶進(jìn)駐意向不強，有可能考慮進(jìn)駐方案是北側(cè)一層。京客隆超市未定正在通過中介公司與客戶進(jìn)行溝通，目前進(jìn)駐意向還未確定。附：領(lǐng)海超市近期跟進(jìn)情況匯總業(yè)態(tài)商戶名稱需求面積（平米）進(jìn)展情況超市天客隆超市5000-經(jīng)營模式一：公司自行招商、銷售招商方案方案一：按樓層招商方案二：按樓座招商經(jīng)營模式一：公司自行招商、銷售招商方案方案一：按樓層招商【招商方案一

——按樓層招商】三層平面劃分示意N超市租金建議樓層租金（元/天/平米）備注一層5商業(yè)利潤的提升點，以單層獨立商鋪為主，預(yù)留少量1帶2入口二層3.5以大面積中餐為主，入口全部預(yù)留在一層三層1主營超市平均租金水平2.97元/天/平米經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分及租金建議：一層平面劃分示意N特色餐飲超市卸貨平臺特色餐飲二層平面劃分示意N品牌中餐品牌中餐【招商方案一——按樓層招商】三層平面劃分示意N超市租一層商戶劃分示意：圖例說明：1帶2餐飲入口獨立商鋪獨立商鋪獨立商鋪超市卸貨平臺N麥當(dāng)勞麻辣誘惑三千里大鴨梨川澤會浙江菜364.5㎡517.14㎡846.38㎡182.25㎡118㎡118㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡備注：商鋪劃分面積均為預(yù)估一層商戶劃分示意：圖例說明：1帶2餐飲入口獨立商鋪獨立商鋪獨二層商戶劃分示意：備注：商鋪劃分面積均為預(yù)估圖例說明：1帶2餐飲1帶2餐飲獨立商鋪N三千里331㎡上魚坊980.1㎡麻辣誘惑1457.04㎡大鴨梨1527㎡300㎡391㎡391㎡375㎡391㎡391㎡391㎡354㎡二層商戶劃分示意：備注：商鋪劃分面積均為預(yù)估圖例說明：1帶2圖例說明：超市三層商戶劃分示意：N順天府順天府4295.53㎡備注：商鋪劃分面積均為預(yù)估圖例說明：超市三層商戶劃分示意：N順天府順天府4295.53一層水、電管線預(yù)留示意內(nèi)部空間整改建議：1、水、電管線預(yù)留預(yù)留原則：

1、水、電總控開關(guān)預(yù)留在樓座拐角。

2、根據(jù)商鋪分割情況，每戶預(yù)留水管、電管接口，根據(jù)實際情況與總控連接。備注：具體管線排布以規(guī)劃設(shè)計部為準(zhǔn)。三層水、電管線預(yù)留示意圖例說明：水管預(yù)留口總電箱電線預(yù)留口水管總控二層水、電管線預(yù)留示意一層水、電管線預(yù)留示意內(nèi)部空間整改建議：1、水、電管線預(yù)留預(yù)2、煙道位置預(yù)留預(yù)留原則：

1、東西向和南北向樓段各預(yù)留一個主煙道。

2、根據(jù)商鋪分割情況，每戶預(yù)留煙道接口。備注：煙道管徑大小及具體排布以規(guī)劃設(shè)計部為準(zhǔn)。三層煙道預(yù)留示意圖例說明：主煙道煙道預(yù)留口一層煙道預(yù)留示意二層煙道預(yù)留示意2、煙道位置預(yù)留預(yù)留原則：三層煙道預(yù)留示意圖例說明：主煙道煙考慮到前期投入成本和運營后的維修成本，建議如下：

1、超市安裝中央空調(diào)，根據(jù)超市營業(yè)面積大小，配備適量空調(diào)機組即可。

2、一、二層商鋪均不安裝中央空調(diào)，待商戶進(jìn)駐后根據(jù)實際需要由商戶自行安裝空調(diào)。3、中央空調(diào)預(yù)留三層空調(diào)預(yù)留示意圖例說明：空調(diào)主機中央空調(diào)考慮到前期投入成本和運營后的維修成本，建議如下：3、中央空調(diào)4、超市坡梯建議根據(jù)超市對場地的要求，一般賣場應(yīng)于一層的每層須配置兩部自動扶梯（不超過12度），考慮到領(lǐng)海商業(yè)樓的實際情況，建議如下：

1、取消商業(yè)樓內(nèi)部原滾梯設(shè)計。

2、考慮到坡梯長度及上行空間等問題，建議將超市坡梯在兩側(cè)外掛，單向進(jìn)出，這樣既可以滿足使用要求，又可以最大程度減少對建筑物原有結(jié)構(gòu)的破壞。備注：坡梯位置以規(guī)劃設(shè)計部和工程部最終方案為準(zhǔn)。一層坡梯位置示意出進(jìn)二層坡梯位置示意出進(jìn)三層坡梯位置示意出進(jìn)4、超市坡梯建議根據(jù)超市對場地的要求，一般賣場應(yīng)于一層的每層坡梯外掛示例坡梯外掛示例世紀(jì)聯(lián)華超市（清城店）坡梯圖世紀(jì)聯(lián)華超市（清城店）坡梯圖N地上入口地上出口地下車庫出入口興業(yè)大街香園路卸貨平臺通道交通組織建議：地上交通組織：建議設(shè)置單向出入口，入口設(shè)在興業(yè)大街，出口設(shè)在香園路。地下交通組織：地下車庫設(shè)置雙向出入口。超市卸貨平臺：商業(yè)樓北側(cè)設(shè)超市卸貨車輛專用通道，雙向進(jìn)出，避免卸貨車輛與社會車輛交叉產(chǎn)生混雜。N地上入口地上出口地下車庫出入口興香園路卸貨平臺通道領(lǐng)海商業(yè)5年內(nèi)租金年收入預(yù)算表業(yè)態(tài)分布樓層租賃面積（㎡）成交租金（元/天/㎡）2011年收入（元）2012年收入（元）2013年收入（元）2014年收入（元）2015年收入（元）小計超市F34295.5311,567,8681,567,8681,646,2621,646,2621,728,5758,156,836餐飲F12875.2755,247,3685,247,3685,509,7365,509,7365,785,22327,299,431F25024.533.56,418,8376,418,8376,739,7796,739,7797,076,76833,394,000合計——12195.33——13,234,07313,234,07313,895,77713,895,77714,590,56668,850,266特別說明：租金按每2年遞增5%計算（即自第3年起開始遞增）。餐飲中一帶二的商鋪，其租金按二層租金計算。按方案一劃分，領(lǐng)海第一年日平均租金2.97元/天/㎡，五年內(nèi)日平均租金4.21元/天/㎡。其中：餐飲（一、二層）第一年日平均租金4.05元/天/㎡，五年內(nèi)日平均租金4.21元/天/㎡。上述租金年收入是按預(yù)估建筑面積計算而來的，最終面積以實測面積為準(zhǔn)。租金年收入預(yù)測——滿租情況2011年毛收入1323萬元，5年租金總收入6885萬元領(lǐng)海商業(yè)5年內(nèi)租金年收入預(yù)算表業(yè)態(tài)分布樓層租賃面積成年份租金年收入（元）前期投入費用（元）年租金純收入（元）中央空調(diào)投入物業(yè)費稅金201113,234,0736,000,000512,203566,0896,155,781201213,234,073——512,203566,08912,155,781201313,895,777——512,203594,39412,789,180201413,895,777——512,203594,39412,789,180201514,590,566——512,203624,11313,454,250合計68,850,2666,000,0002,561,0152,945,07957,344,172租金年收入純利測算：說明：1、物業(yè)費按3.5元/天/平米計算。

2、發(fā)票稅金按5.4%收取。

3、以上租金年收入按100%滿租測算，實際收入根據(jù)招租情況有所變化。年份租金年收入（元）前期投入費用（元）年租金純收入（元）中央領(lǐng)海商業(yè)銷售價格

預(yù)算表業(yè)態(tài)分布樓層面積（㎡）2011年租金（元/天/㎡）投資回報率銷售單價（元/㎡）超市F34295.5316%6083餐飲F12875.2756%30416F25024.533.56%21291合計——12195.332.976%18067特別說明：領(lǐng)海周邊商業(yè)尚不成熟，同時領(lǐng)海商業(yè)的鋪位劃分面積較大，投資回報年限預(yù)計要在15年至20年之間，因此商業(yè)投資回報率按6%進(jìn)行推算。由于超市租金低，建議對超市長期持有，不宜銷售。（租金反推法：銷售單價=租金×365天÷投資回報率）銷售價格反推——2011年銷售均價可達(dá)18067元/平米，利潤率為49%領(lǐng)海商業(yè)銷售價格預(yù)算表業(yè)態(tài)分布樓層面積（㎡）2011領(lǐng)海商業(yè)整體租金、銷售收入測算（5年）：年份可售面積（㎡）租賃測算銷售測算預(yù)計收入金額（元）較預(yù)計增加收入出租率租賃面積（㎡）租金（元/天/㎡）截至當(dāng)年租金收入（元）銷售價格（元/㎡）當(dāng)年銷售收入（元）預(yù)計金額（元）比預(yù)計增加收入金額（元）增長比例20111237450%61872.976,707,01718067223,561,058230,268,075185,609,25044,658,82524%20121237480%98992.9717,438,24518970234,739,111241,446,12855,836,87830%20131237480%98993.1228,711,45419919246,476,066263,914,31278,305,06242%20141237490%111373.1241,393,81420915258,799,870287,511,324101,902,07455%20151237490%111373.2854,726,55221961271,739,863313,133,677127,524,42769%說明：收入測算均為毛利，未去除物業(yè)費、前期投入費用、稅金等。領(lǐng)海商業(yè)整體租金、銷售收入測算（5年）：年份可售面積租賃測算【招商方案二

——按樓座招商】經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分及租金建議：特別說明：此方案是根據(jù)近期接洽的有意向超市客戶提出的，僅做參考。租金建議樓座樓層租金（元/天/平米）備注1#F1-F31.5臨興業(yè)大街，整棟租給超市2#F15臨香園路，以特色餐飲為主，預(yù)留部分1帶2餐飲入口F22.5中型餐飲主營區(qū)，考慮分割為2-3家F31.5大型中餐主營區(qū)，考慮分割1-2家平均租金水平1.97元/天/平米一層平面劃分示意N餐飲超市卸貨平臺超市1#2#二層平面劃分示意N餐飲超市1#2#三層平面劃分示意N餐飲超市1#2#【招商方案二——按樓座招商】經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分及租金建議：圖例說明：1帶2餐飲入口1帶2帶3餐飲入口獨立商鋪獨立商鋪超市一層商戶劃分示意：超市卸貨平臺N永輝超市上魚坊三千里烤肉麻辣誘惑1964.02㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡備注：商鋪劃分面積均為預(yù)估圖例說明：1帶2餐飲入口1帶2帶3餐飲入口獨立商鋪獨立商鋪超二層商戶劃分示意：圖例說明：1帶2餐飲1帶2帶3餐飲超市N永輝超市上魚坊三千里烤肉麻辣誘惑2154.89㎡970.39㎡391㎡497㎡備注：商鋪劃分面積均為預(yù)估二層商戶劃分示意：圖例說明：1帶2餐飲1帶2帶3餐飲超市N永三層商戶劃分示意：圖例說明：1帶2帶3餐飲超市N永輝超市麻辣誘惑2154.89㎡1858.39㎡備注：商鋪劃分面積均為預(yù)估三層商戶劃分示意：圖例說明：1帶2帶3餐飲超市N永麻2154內(nèi)部空間整改建議：1、水、電管線預(yù)留預(yù)留原則：

1、水、電總控開關(guān)預(yù)留在樓座拐角。

2、根據(jù)商鋪分割情況，每戶預(yù)留水管、電管接口，根據(jù)實際情況與總控連接。備注：具體管線排布以規(guī)劃設(shè)計部為準(zhǔn)。圖例說明：水管預(yù)留口總電箱電線預(yù)留口水管總控一層水、電管線預(yù)留示意二層水、電管線預(yù)留示意三層水、電管線預(yù)留示意內(nèi)部空間整改建議：1、水、電管線預(yù)留預(yù)留原則：圖例說明：水管2、煙道位置預(yù)留預(yù)留原則：

1、東西向和南北向樓段各預(yù)留一個主煙道。

2、根據(jù)商鋪分割情況，每戶預(yù)留煙道接口。備注：煙道管徑大小及具體排布以規(guī)劃設(shè)計部為準(zhǔn)。圖例說明：主煙道煙道預(yù)留口一層煙道預(yù)留示意二層煙道預(yù)留示意三層煙道預(yù)留示意2、煙道位置預(yù)留預(yù)留原則：圖例說明：主煙道煙道預(yù)留口一層煙道考慮到前期投入成本和運營后的維修成本，建議如下：

1、超市安裝中央空調(diào)，根據(jù)超市營業(yè)面積大小，配備適量空調(diào)機組即可。

2、餐飲樓不安裝中央空調(diào)，待商戶進(jìn)駐后根據(jù)實際需要由商戶自行安裝空調(diào)。3、中央空調(diào)預(yù)留圖例說明：空調(diào)主機中央空調(diào)三層空調(diào)預(yù)留示意二層空調(diào)預(yù)留示意一層空調(diào)預(yù)留示意考慮到前期投入成本和運營后的維修成本，建議如下：3、中央空調(diào)領(lǐng)海商業(yè)5年內(nèi)租金年收入預(yù)算表業(yè)態(tài)分布樓層租賃面積（㎡）成交租金（元/天/㎡）2011年收入（元）2012年收入（元）2013年收入（元）2014年收入（元）2015年收入（元）小計超市F1-F36473.81.53,544,4063,544,4063,721,6263,721,6263,907,70718,439,770餐飲F11093.551,995,6381,995,6382,095,4192,095,4192,200,19010,382,304F21908.142.51,741,1781,741,1781,828,2371,828,2371,919,6489,058,477F32719.891.51,489,1401,489,1401,563,5971,563,5971,641,7777,747,250合計——12195.33——8,770,3618,770,3619,208,8799,208,8799,669,32245,627,801特別說明：租金按每2年遞增5%計算（即自第3年起開始遞增）。餐飲中一帶二的商鋪，其租金按二層租金計算；一帶二帶三的商鋪，租金按三層計算。按方案二劃分，領(lǐng)海第一年日平均租金1.97元/天/㎡，五年內(nèi)日平均租金2.05/天/㎡。上述租金年收入是按預(yù)估建筑面積計算而來的，最終面積以實測面積為準(zhǔn)。租金年收入預(yù)測——滿租情況2011年毛收入877萬元，5年租金總收入4562萬元領(lǐng)海商業(yè)5年內(nèi)租金年收入預(yù)算表業(yè)態(tài)分布樓層租賃面積成年份租金年收入（元）前期投入費用（元）年租金純收入（元）中央空調(diào)投入物業(yè)費稅金20118,770,3616,000,000512,203473,5991,784,55920128,770,361——512,203