北京格拉斯小鎮(zhèn)中心招商方案課件

格拉斯小鎮(zhèn)中心招商方案

北京魯能置業(yè)發(fā)展有限公司營銷中心商業(yè)地產部格拉斯小鎮(zhèn)中心招商方案1目錄一、小鎮(zhèn)商業(yè)中心現(xiàn)狀二、小鎮(zhèn)中心商業(yè)定位三、小鎮(zhèn)中心業(yè)態(tài)布局四、小鎮(zhèn)中心經營分析五、目前洽談商家和工作進展六、招商工作需協(xié)調解決的問題目錄一、小鎮(zhèn)商業(yè)中心現(xiàn)狀2一、格拉斯小鎮(zhèn)商業(yè)中心現(xiàn)狀一、格拉斯小鎮(zhèn)商業(yè)中心現(xiàn)狀3一、格拉斯小鎮(zhèn)商業(yè)中心現(xiàn)狀總占地：約3萬平方米總建面：18188.37平方米（不含地下建筑面積）1#樓2#樓3#樓5#樓4#樓8#樓6#樓7#樓一、格拉斯小鎮(zhèn)商業(yè)中心現(xiàn)狀總占地：約3萬平方米1#樓2#樓34各樓宇使用情況表

樓號樓層面積（㎡）功能備注1號樓2404.2銷售中心、慶典禮堂4號樓1951已租(哈羅)7號樓33798號樓3142.55號樓二層937.94海港公司辦公用房一層1156.24待租2號樓一層842.26待租二層572.32已租（部分）3號樓一層645.65已租（部分）二層494.72已租6號樓一層1507.88待租二層1154.67待租各樓宇使用情況表樓號樓層面積（㎡）功能備注1號樓2404.25已租商鋪情況表商鋪編號面積（㎡）租金（￥)租期商戶名稱備注4#、7#、8#8130.2每年一百萬元整2008.9.1-2011.8.31北京哈羅英國學校3-1#969.370.5元/天/平方米2009.3.1-2012.3.1深圳富圖裝飾公司2-4#1320.5元/天/平方米2009.4.1-2011.4.1北京軍安服務公司6-3#2930.5元/天/平方米2009.4.1-2012.4.1北京三睦家商貿公司6-26#1100.5元/天/平方米2009.4.20-2012.4.19北京化人冠宇企業(yè)策劃公司2-3#1270.5元/天/平方米2009.4.20-2012.4.19北京巴黎婚紗公司6-21#1450.5元/天/平方米2009.5.1-2012.4.30北京禧文百代傳媒公司2-21#2-22#3060.5元/天/平方米2009.5.15-2012.5.15北京逸錦軒家居設計6-22#1010.5元/天/平方米2009.6.1-2012.5.31威爾芬精細化工北京公司合計：小鎮(zhèn)中心共出租面積為10313.57平方米（套內建筑面積）已租商鋪情況表商鋪編號面積（㎡）租金（￥)租期商戶名稱備注46自用商鋪情況表商鋪編號面積（㎡）租金租期商戶名稱備注1#樓2404.2銷售中心、慶典禮堂5#樓2層937.94海港公司辦公用房2-1#商鋪134自營咖啡廳5-4#商鋪108自營餐廳合計：小鎮(zhèn)中心自用面積為3584.14平方米自用商鋪情況表商鋪編號面積（㎡）租金租期商戶名稱備注1#樓27未租商鋪情況表商鋪編號面積（㎡）使用性質備注2-2#476待租（西餐廳）

2-23#2-24#243預留社區(qū)健身俱樂部（部分）

3-2#170待租

5-1#5-2#800預留超市、面包房、紅酒坊

5-3#122預留洗衣店及自助銀行

6-1#124預留香水博物館或香水體驗店

6-24#6-25#6-27#6-28#6-29#536預留個性化家庭自助旅館

6-2#403待租（中餐廳）

6-4#6-5#6-6#320待租

6-7#245待租

6-23#143待租

合計：小鎮(zhèn)中心未出租面積為3582平方米（套內建筑面積）。未租商鋪情況表商鋪編號面積（㎡）使用性質備注2-2#476待8存在問題分析前期招商缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，沒有形成特色和主題

小鎮(zhèn)中心今年3月份開始對外招商，當時項目入住人口少，人氣冷清，而且周邊沒有其他大的生活社區(qū)，周邊較為荒涼的。，我們與大多數品牌商戶進行聯(lián)系，但是商戶經過測算，認為近幾年商戶很難生存，招商工作極為困難。我們尋找的突破口是利用項目優(yōu)美的自然資源吸引婚紗攝影內項目作為外景基地。招入了三家較大的公司入住，給項目帶來了一定的人氣，也起到一些宣傳作用。但是沒有進行進一步的擴展，沒有真正成為小鎮(zhèn)中心的特色。另外在招商困難的情況下，招商工作急于突破，沒有堅持住統(tǒng)一規(guī)劃、入住品牌高端的原則，招入了部分辦公、家居配飾等業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài)既對項目的整體發(fā)展沒有貢獻，又占據了我們的寶貴資源，我們在下一步工作中將注意調整和優(yōu)化。存在問題分析9存在問題分析生活配套缺乏

項目一期已經基本售罄業(yè)主大部分開始裝修，二期明年年初也將集中入住，但是業(yè)主生活配套所急需的超市、餐廳、洗衣店等業(yè)態(tài)經多發(fā)聯(lián)系沒有招商成功的情況下，我們建議公司自營了一個小型餐廳和咖啡廳，目前交與俱樂部經營。但是沒有很好的宣傳和經營，沒有達到業(yè)主使用的要求，從而對整個項目的造成配套不足，缺乏生活氣息的印象，對整個項目的營銷沒有提供預想的幫助。因此在下一步的工作中，我們將集中精力解決這個生活配套問題。存在問題分析10存在問題招商工作沒有引起足夠重視，招商工作推進力度不夠

因為招商工作沒有明確的經營指標要求，一直沒有作為公司的一項重要的工作落實，商業(yè)地產今年3月才成立，目前只有工作人員2名，人手嚴重不足，招商的思路一直較為搖擺，沒有相應的扶植政策，工作推進力度不夠。經營思路不夠開闊

在項目現(xiàn)狀不能支撐商家生存、生活配套類招商不理想的情況下，未及時調整經營思路，固守收取租金的想法，導致了生活配套類的進展緩慢。存在問題11存在問題現(xiàn)場缺乏包裝、缺乏商業(yè)氛圍

小鎮(zhèn)中心缺乏整體的策劃、包裝，造成現(xiàn)場商業(yè)氛圍嚴重不足。

缺乏系統(tǒng)有效的宣傳和推廣市場知名度很低，加大了招商的難度。存在問題12三、小鎮(zhèn)中心工作思路、工作目標和發(fā)展規(guī)劃

三、小鎮(zhèn)中心工作思路、工作目標和發(fā)展規(guī)劃

13工作目標遠期工作目標

將小鎮(zhèn)中心打造成為北京市場上知名的法式風情商業(yè)中心。近期工作目標

完善現(xiàn)場包裝、引入生活配套、繁榮商業(yè)氛圍、為銷售提供支撐。工作目標14工作思路1、明確小鎮(zhèn)中心功能和定位小鎮(zhèn)中心須承擔兩大功能：⑴、為格拉斯項目業(yè)主提供便利生活的商業(yè)配套設施；⑵、以鮮明的特色商業(yè)成為格拉斯項目的一大亮點，并圍繞此特色為項目的體驗式營銷、活動營銷提供支撐，為項目的整體營銷提供支持；工作思路1、明確小鎮(zhèn)中心功能和定位152、小鎮(zhèn)中心須作為一個整體來規(guī)劃、使用、經營

我們要按照“統(tǒng)一規(guī)劃、品牌高端、品質高端”的原則制定明確的規(guī)劃，所有的業(yè)態(tài)都是為了打造小鎮(zhèn)中心這個法式風情商業(yè)街而服務。招商工作要嚴格按照整體規(guī)劃展開。2、小鎮(zhèn)中心須作為一個整體來規(guī)劃、使用、經營163、小鎮(zhèn)中心的招商節(jié)奏依據項目近期配套需求和遠景規(guī)劃相結合的方式確立，當務之急是集中力量解決業(yè)主生活配套業(yè)態(tài)的招商和經營；4、在招商工作中擴展經營思路，清理不適合的業(yè)態(tài)，扶植優(yōu)質和項目急需商家；3、小鎮(zhèn)中心的招商節(jié)奏依據項目近期配套需求和遠景規(guī)劃相結合的175、盡快對小鎮(zhèn)中心現(xiàn)場進行包裝和完善，圍繞特色商業(yè)通過舉辦密集的小型暖場活動，以體驗式營銷方式繁榮現(xiàn)場人氣，創(chuàng)造生活氛圍，為項目的整體營銷提供支持。5、盡快對小鎮(zhèn)中心現(xiàn)場進行包裝和完善，圍繞特色商業(yè)通過舉辦密18發(fā)展規(guī)劃

根據別墅商業(yè)的運營規(guī)律，結合項目自身的情況，小鎮(zhèn)中心商業(yè)的發(fā)展規(guī)劃分為3個階段，按照這個目標展開工作：

第一階段

第1-3年這是項目招商較為困難的時期，招商的方向以引進基礎生活配套類商業(yè)為主，采取公司扶植的方式招商和經營；在整體布局原則之下，其他商業(yè)面積為營造商業(yè)氛圍，減少空置率，可以引進婚紗攝影、紅酒、香水等有特色的具有法式風情的業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài)的簽約期控制在3年以內，以便于隨著項目發(fā)展升級換代，優(yōu)勝劣汰。發(fā)展規(guī)劃19第二階段第3-6年

生活配套類商家逐步達到收支平衡，達到自體生存；重點打造法式風情特色商業(yè)及休閑餐飲娛樂類商業(yè)，淘汰辦公、家居類業(yè)態(tài)，婚紗攝影類業(yè)態(tài)調整合作模式，由租賃固定店面改為按拍攝次數收費的合作模式，擴大影響；小鎮(zhèn)中心在北京市場具有一定知名度，成為北京一個具有濃郁法式風情的時尚休閑場所。第二階段第3-6年20第三階段第6-10年

小鎮(zhèn)中心逐步淘汰非品牌類及經營不善類商業(yè)，引進高檔奢侈品品牌的零售店及專賣店。哈羅國際學校新校區(qū)的建成使用，屆時可把原哈羅學校占用的4#、7#、8#號商業(yè)樓改造為綜合的健身俱樂部及室內運動館，或召入大型名牌商家；小鎮(zhèn)中心發(fā)展成熟，成為北京法式風情商業(yè)街的新地標。第三階段第6-10年21下一步工作措施

⑴、順義新城、格拉斯、優(yōu)山商業(yè)資源共享、統(tǒng)一管理

優(yōu)山是發(fā)展最早的、較為成熟的項目，已經入住優(yōu)山的一些優(yōu)質商業(yè)資源，如婕妮璐超市、紅酒坊、幼兒園等都可以優(yōu)先引入格拉斯小鎮(zhèn)中心，下一步順義新城的招商，我們也要推薦現(xiàn)有的優(yōu)質資源落戶新城。三個項目實現(xiàn)統(tǒng)一管理運營，優(yōu)山、格拉斯的租金收入可以統(tǒng)一調配使用，扶植格拉斯商家前期的經營。下一步工作措施22⑵、格拉斯小鎮(zhèn)中心作為一個整體推向市場。

我們要結合項目大環(huán)境的打造，對小鎮(zhèn)中心進行整體包裝設計、推廣明、LOGO、標準色等CI形象設計，將小鎮(zhèn)中心作為一個嶄新的整體來規(guī)劃經營。外來招商入住的商家在品牌形象、外部包裝、服務規(guī)范上必須按照小鎮(zhèn)中心的統(tǒng)一形象要求；參加我們?yōu)橥茝V小鎮(zhèn)舉辦的系列推廣活動，接受我們的經營指導；自營部分的商業(yè)的規(guī)劃、服務、經營也要統(tǒng)一管理。⑵、格拉斯小鎮(zhèn)中心作為一個整體推向市場。23⑶、確定小鎮(zhèn)中心總體規(guī)劃布局

布局的規(guī)劃是按照引導人群消費的動線來規(guī)劃，依據小鎮(zhèn)中心的建筑特色規(guī)劃為內外兩條。外部的動線

我們主要將餐飲、超市、銀行等生活配套類的商業(yè)布局在此，從而方便幾期的業(yè)主從不同方向此聚集，方便居民生活，另外臨近售樓處，達到對來訪客戶展示作用，增強購買信心的目的。內部動線

則將人流引入建筑群內部，從商業(yè)休閑氣氛、庭院布置等各個方面激發(fā)人群興致并創(chuàng)造停留的可能，我們主要將特色商業(yè)部分布局與此，用這種有特色的商業(yè)吸引人群深入小鎮(zhèn)中心內部，為集聚人氣，營造商業(yè)氛圍提供了條件。從而使這個地塊真正成為整個社區(qū)中最具有活力的場所。內外動線之間也實現(xiàn)自由的溝通，將整個區(qū)域的商業(yè)空間和社區(qū)的步道系統(tǒng)融為整體。⑶、確定小鎮(zhèn)中心總體規(guī)劃布局24總體規(guī)劃圖

商業(yè)中心哈羅學校銷售中心及禮堂水景廣場總體規(guī)劃圖

商業(yè)中心哈羅學校銷售中心及禮堂水景廣場251、生活配套類商業(yè)布局超市面包房小鎮(zhèn)餐廳健身俱樂部小鎮(zhèn)中心基礎生活配套類業(yè)態(tài)集中選址在小鎮(zhèn)中心臨外向街道的5#樓和6#樓及2#樓，以便于服務社區(qū)業(yè)主及展示給別墅來訪客戶，以促進項目銷售中餐廳洗衣店自助銀行1、生活配套類商業(yè)布局超市小鎮(zhèn)餐廳健身俱樂部中餐廳洗衣店262、法式風情商業(yè)布局香水博物館香水公司紅酒坊法餐廳法國特色商業(yè)選址在小鎮(zhèn)中心臨外向街道的5#樓、6#樓及臨水景廣場的2#樓，成半圍合狀分布，法國特色商業(yè)的聚客能力強，能有效的調動消費客群的動向流動，有利于盤活小鎮(zhèn)中心各個位置的商鋪。個性化家庭旅館2、法式風情商業(yè)布局香水博物館紅酒坊法餐廳法國特色商業(yè)選址在273、婚紗攝影休閑類商業(yè)布局歐洲經典婚紗八月婚紗攝影巴黎婚紗婚紗攝影類業(yè)態(tài)主要選址在6#樓二層及緊鄰水景廣場的2#樓，有效促進小鎮(zhèn)中心的休閑、浪漫的商業(yè)氛圍3、婚紗攝影休閑類商業(yè)布局歐洲經典婚紗八月婚紗攝影巴黎婚紗28⑷、盡快解決生活配套型商業(yè)的招商

超市小鎮(zhèn)中心規(guī)劃中設置一家社區(qū)綜合超市，位于5號樓一層5-1#商鋪，我們目前洽談的婕妮璐超市，我們提出的要求是貨物必須擺放齊全，日常生活類蔬菜、肉、水果等必須及時調換備貨充足、營業(yè)時間、服務規(guī)范要接受我們的指導。5號樓一層平面圖超市位置⑷、盡快解決生活配套型商業(yè)的招商5號樓一層平面圖超市位置29（四）盡快解決生活配套型商業(yè)的招商

超市/面包房

小鎮(zhèn)中心規(guī)劃中設置一家社區(qū)綜合超市，位于5號樓一層5-1#商鋪，我們目前洽談的婕妮璐超市，所需面積約400平米。我們提出的要求是貨物必須擺放齊全，日常生活所需的生鮮、肉類、水果等必須備貨充足、及時調換，營業(yè)時間、服務規(guī)范要接受我們的指導。在與婕妮璐超市的洽談中我們提出與其進一步合作，增加項目生活氛圍，開設一家面包房，現(xiàn)場制作面包，并為其他店面做配送。目前已經初步達成意向，規(guī)劃在5-2#為止，面積約100平米。（四）盡快解決生活配套型商業(yè)的招商30超市/面包房5-1#商鋪5號樓一層平面圖5-2#面包房超市/面包房5-1#商鋪5號樓一層平面圖5-2#面包房31洗衣店/自助銀行

洗衣店是社區(qū)商業(yè)中必不可少的基礎配套類商業(yè)業(yè)態(tài)，洗衣店只需要具備收、送衣物、簡單熨燙、鞋類清潔等功能的空間即可；社區(qū)目前的成熟度很難引入銀行，為解決業(yè)主所需，建議引入一間自助銀行，具備自動取款功能，繳納水電、電話費等資助交費項目的機器即可；因此建議將5-3#商鋪劃分為兩個商鋪，分別作為洗衣店和自助銀行。5號樓一層平面圖洗衣店位置自助銀行位置洗衣店/自助銀行5號樓一層平面圖洗衣店位置自助銀行位置32餐廳（自營特色餐廳）小鎮(zhèn)中心現(xiàn)階段自營中餐廳面積過小，無法承擔一個外向特色型商業(yè)項目的中餐店的接待能力，建議將小鎮(zhèn)中心現(xiàn)階段的中餐廳經營面積擴大,合并相鄰位置原預留的中餐廳部分，合并后總面積為340平米,達到目前別墅區(qū)人流所需中型餐廳的經營要求.隨著項目的發(fā)展,相鄰的商鋪可以作為擴展空間使用.。

6號樓一層平面圖擬擴展區(qū)域5號樓一層平面圖現(xiàn)經營區(qū)域餐廳（自營特色餐廳）6號樓一層平面圖擬擴展區(qū)域5號樓一層平面33健身俱樂部

項目已入住的業(yè)主急需室內健身場所，項目目前的入住率無法支撐一個健身俱樂部的運營，建議公司先期自置設備器材，請健身俱樂部托管的方式先期運營起來，支撐銷售的需要。后期可以靈活轉讓出租。我們規(guī)劃為一個上下層結構的商鋪，2號樓2層2-3、2-4商鋪視野開闊，采光充足，加上對應一層位置的兩個商鋪，面積約為400多平米，內部空間可以規(guī)劃設計健身器械、跳操、淋浴、更衣室等功能，初步滿足目前業(yè)主的健身要求。

健身俱樂部34北京格拉斯小鎮(zhèn)中心招商方案35（五）、近期打造的特色商業(yè)香水博物館小鎮(zhèn)中心必須拓展特色商業(yè)來吸引外部消費者，打造小鎮(zhèn)文化和亮點，根據我們的建筑特色和項目名稱，法國風情是小鎮(zhèn)中心下一步要重點打造的特色商業(yè)，紅酒和香水是法國文化中一個標志性的符號，目前已經與法籍華人謝總聯(lián)系意向在小鎮(zhèn)中心的6-1#位置設立一個香水博物館。陳列法國香水，請法國專業(yè)人士在此開設調香講座，為時尚人士調制香水。（五）、近期打造的特色商業(yè)36紅酒坊

我們正在洽談婕妮璐超市在小鎮(zhèn)中心開設一個紅酒坊，位置選在5號樓一層的5-3#位置，面積約為300平米，婕妮璐超市將精品進口酒類在此陳設，邀請客戶到格拉斯選購酒類。紅酒坊37

個性化家庭自助旅館在國內大都市休閑度假消費逐漸成為成功人士及時尚人士的首選，小鎮(zhèn)中心純歐式的建筑及優(yōu)美的自然環(huán)境具備打造一個京郊休閑度假消費項目的先提條件，因此小鎮(zhèn)中心建設一個個性化的家庭自助旅館不但能滿足社區(qū)業(yè)主探親訪友的住宿問題，還有助于小鎮(zhèn)中心打造成為區(qū)域型休閑度假消費場所。建議公司選址在小鎮(zhèn)中心6號樓2層的靠近西南角的半層商鋪位置，總面積約為600平米，約15個床位，對商鋪進行個性化的裝修和裝飾，增加度假的氛圍和浪漫感，吸引客戶入住。2-23#商鋪2-24#商鋪6-23#商鋪6-24#商鋪6-25#商鋪天然的連廊將其相連個性化家庭自助旅館在國內大都市休閑度假消費逐漸成為成功人士38以現(xiàn)有婚紗攝影為切入點擴大合作，打造項目新亮點

婚紗攝影類業(yè)態(tài)，建議將高端的婚紗攝影機構租賃店鋪入駐小鎮(zhèn)中心的方式擴展為按照拍攝次數收取費用的方式合作，廣泛吸引高端的攝影公司入園區(qū)拍攝，力爭將格拉斯小鎮(zhèn)中心的婚紗攝影基地打造為北京市知名婚紗攝影景點,可以達到多種渠道傳播格拉斯小鎮(zhèn)項目生態(tài)環(huán)境、建筑特色的目的。以現(xiàn)有婚紗攝影為切入點擴大合作，打造項目新亮點39（六)、圍繞小鎮(zhèn)中心特色商業(yè)開展推廣活動，聚集人氣，創(chuàng)造生活氛圍

小鎮(zhèn)中心整體包裝完畢后，我們將每周/兩周舉辦一次主題小型主題活動，一方面扶植商家發(fā)展，也為營銷工作聚集人氣，擴大宣傳力度。

（六)、圍繞小鎮(zhèn)中心特色商業(yè)開展推廣活動，聚集人氣，創(chuàng)造生活40四、小鎮(zhèn)中心商業(yè)經營分析

四、小鎮(zhèn)中心商業(yè)經營分析

41經營分析

小鎮(zhèn)中心的經營與小鎮(zhèn)中心在項目整體營銷中的作用和定位是緊密聯(lián)系的，為了繁榮項目人氣、提供基本生活配套、打造項目亮點、為營銷提供支撐，小鎮(zhèn)中心的商業(yè)運營由投入、扶持到自身盈虧平衡，能夠自體生存需要一段很長的時間。具體的經營建議如下：

經營分析小鎮(zhèn)中心的經營與小鎮(zhèn)中心在項目整體421、用格拉斯、優(yōu)山初期入住的商戶的租金補貼小鎮(zhèn)的發(fā)展。格拉斯前期入住的商戶年租金能夠達到140萬元，優(yōu)山已入住客戶年租金達到110萬元，兩個項目年租金共計250萬元。將這部分資金作為前期發(fā)展資金投入到小鎮(zhèn)經營的補貼上，可以大大減少公司對小鎮(zhèn)中心前期的投入。2、建立小鎮(zhèn)中心商業(yè)消費平臺，建立小鎮(zhèn)消費一卡通系統(tǒng)。3、在品牌商家暫時不愿入駐的情況下，可以采取公司加盟知名品牌自營的方式經營。1、用格拉斯、優(yōu)山初期入住的商戶的租金補貼小鎮(zhèn)的發(fā)展。格拉斯434、制定商戶的扶植政策。對項目急需引進的商戶制定優(yōu)惠政策免租期、物業(yè)費、水電等減免，以發(fā)放消費券方式刺激客戶到小鎮(zhèn)中心消費。拿出部分資金沖值到消費卡中，向入住的業(yè)主發(fā)放體驗卡；新客戶、活動禮品可以以小鎮(zhèn)中心體驗卡的形式發(fā)放，取代外購禮品，起到一舉兩得的效果；作為員工福利發(fā)放，鼓勵員工福利到小鎮(zhèn)超市中兌現(xiàn)，扶持超市經營；發(fā)放員工工服洗衣卡，扶植洗衣店的經營；外來接待安排小鎮(zhèn)中心的餐廳，扶植餐廳的經營；公司辦公用品、公關禮品的采購安排在超市，扶植超市的經營；4、制定商戶的扶植政策。對項目急需引進的商戶制定優(yōu)惠政策445、開通社區(qū)穿梭巴士，收取適當費用，定點發(fā)車，方便業(yè)主、客戶出入，盤活班車使用效率。6、統(tǒng)一規(guī)劃社區(qū)停車場。在社區(qū)交通便利的地方，統(tǒng)一規(guī)劃一個生態(tài)停車場，既解決現(xiàn)在隨意道路停車、現(xiàn)場管理混亂的狀況，也展現(xiàn)項目的管理和優(yōu)化社區(qū)環(huán)境。5、開通社區(qū)穿梭巴士，收取適當費用，定點發(fā)車，方便業(yè)主、客457、前期投入費用估算1、現(xiàn)場包裝維護費小鎮(zhèn)中心擬在2010年3月份舉辦開鎮(zhèn)儀式，在開鎮(zhèn)前要對小鎮(zhèn)中心進行整體的包裝，在公共區(qū)域內設置雕塑小品、店招、公共座椅、遮陽傘、花卉、郵箱、指示牌、遮陽棚、郵箱、垃圾箱等，綠植、花卉的更換，小鎮(zhèn)中心的整體維護，共計約需50萬元；2、招商推廣活動費根據小鎮(zhèn)中心的現(xiàn)狀和打造格拉斯新亮點的定位，商業(yè)推廣建議采取以活動聚人氣，以活動帶動商戶發(fā)展的推廣策略。具體計劃如下：小鎮(zhèn)中心擬在2010年5月份舉辦開鎮(zhèn)儀式（擬邀請法國格拉斯市考察團來訪），開街儀式的整體包裝宣傳、組織邀請嘉賓、組織邀請表演節(jié)目等約需30萬元。3-10月（除5）份的推廣策略以舉辦活動來帶動小鎮(zhèn)中心的人氣，根據公司的部署擬每個星期舉辦一次活動，一個月4次，每次組織宣傳費用大約在5萬元，一個月4次*7個月*5萬=140萬元，全年共計推廣活動費為30萬+140萬=170萬元；7、前期投入費用估算463、促銷禮品費用商業(yè)運營中心建議小鎮(zhèn)中心舉辦活動時的促銷禮品可以設置為小鎮(zhèn)中心的消費券，面額設置為每張100元。發(fā)放預算如下：小鎮(zhèn)中心2010年擬舉辦兩次大型活動，5月份開街儀式和9月份的中秋節(jié)（9.22日中秋節(jié)），5月份開街儀式擬邀請優(yōu)山美地業(yè)主500人，格拉斯一二期業(yè)主160人，公司客戶、嘉賓、媒體等100人；計發(fā)放消費券（500+160+100）*100=7.6萬元，9月份中秋節(jié)活動擬邀請優(yōu)山美地業(yè)主400人，格拉斯一二期業(yè)主160人，公司客戶、嘉賓、媒體100人，計發(fā)放消費券（400+160+100）*100=6.6萬元，全年共計禮品費用7.6萬+6.6萬=14.2萬元。小鎮(zhèn)中心舉辦的小型活動中，不再另行購買獎品，以消費券作為客戶獎品，每場活動發(fā)放30張計算，全年3000元*28次=8.4萬元全年促銷禮品費用為：22.6萬元3、促銷禮品費用474、自營/扶植商業(yè)前期裝修設備投入費1、超市/面包房2、健身房3、個性化家庭自助旅館4、餐廳5、咖啡廳4、自營/扶植商業(yè)前期裝修設備投入費48六、近期工作進展六、近期工作進展49-

根據領導的統(tǒng)一部署安排，商運部近期開展了以下工作：梳理入住客戶，加強管理，提出整改要求。公司領導與我們一起逐一約談簽約客戶，明確提出裝修入住時間，制定下發(fā)《婚紗攝影現(xiàn)場管理規(guī)范〉，及下一步合作意向。下發(fā)《格拉斯小鎮(zhèn)中心整體包裝設計任務書〉，要求各廣告公司、顧問公司設計小鎮(zhèn)中心的CI系統(tǒng)、包裝方案等，為下一步的包裝工作做好準備。廣泛洽談超市、面包房、紅酒坊、洗衣店、健身俱樂部等急需的生活配套商家。其中婕妮璐超市、可麗絲洗衣店已與我們達成明確合作意向。生活配套商業(yè)取得突破。對一卡通平臺系統(tǒng)進行調研，對系統(tǒng)集成方式、運作方式、所需的費用做到心中有數，為下一步工作做好準備。近期我們已經開始聯(lián)系商家圍繞項目舉辦小型暖場活動1、10月31日，美式家具邀請中國攝影家協(xié)會和蜂鳥網拍攝小鎮(zhèn)中心和項目景色；2、邀請八月、巴黎、歐陸婚紗攝影公司在小鎮(zhèn)中心舉辦婚紗攝影展-

50七、需公司協(xié)調解決的問題七、需公司協(xié)調解決的問題512010年預算因為商業(yè)為新增預算費用，需要公司領導協(xié)調加以落實；格拉斯小鎮(zhèn)中心物管費尚未確定，小鎮(zhèn)中心多頭管理，造成工作銜接不力，需要公司協(xié)調，實現(xiàn)統(tǒng)一管理；需要公司制訂小鎮(zhèn)中心扶植政策，加快生活配套型商業(yè)的引進；目前商業(yè)地產部只有工作人員3名，根據工作需要，急需增加以下3個方面專業(yè)人員：⑴具有國際品牌招商資源的專業(yè)招商人員⑵專業(yè)的活動策劃人員；⑶商業(yè)經營管理人員2010年預算因為商業(yè)為新增預算費用，需要公司領導協(xié)調加以52結束

結束

53格拉斯小鎮(zhèn)中心招商方案

北京魯能置業(yè)發(fā)展有限公司營銷中心商業(yè)地產部格拉斯小鎮(zhèn)中心招商方案54目錄一、小鎮(zhèn)商業(yè)中心現(xiàn)狀二、小鎮(zhèn)中心商業(yè)定位三、小鎮(zhèn)中心業(yè)態(tài)布局四、小鎮(zhèn)中心經營分析五、目前洽談商家和工作進展六、招商工作需協(xié)調解決的問題目錄一、小鎮(zhèn)商業(yè)中心現(xiàn)狀55一、格拉斯小鎮(zhèn)商業(yè)中心現(xiàn)狀一、格拉斯小鎮(zhèn)商業(yè)中心現(xiàn)狀56一、格拉斯小鎮(zhèn)商業(yè)中心現(xiàn)狀總占地：約3萬平方米總建面：18188.37平方米（不含地下建筑面積）1#樓2#樓3#樓5#樓4#樓8#樓6#樓7#樓一、格拉斯小鎮(zhèn)商業(yè)中心現(xiàn)狀總占地：約3萬平方米1#樓2#樓357各樓宇使用情況表

樓號樓層面積（㎡）功能備注1號樓2404.2銷售中心、慶典禮堂4號樓1951已租(哈羅)7號樓33798號樓3142.55號樓二層937.94海港公司辦公用房一層1156.24待租2號樓一層842.26待租二層572.32已租（部分）3號樓一層645.65已租（部分）二層494.72已租6號樓一層1507.88待租二層1154.67待租各樓宇使用情況表樓號樓層面積（㎡）功能備注1號樓2404.258已租商鋪情況表商鋪編號面積（㎡）租金（￥)租期商戶名稱備注4#、7#、8#8130.2每年一百萬元整2008.9.1-2011.8.31北京哈羅英國學校3-1#969.370.5元/天/平方米2009.3.1-2012.3.1深圳富圖裝飾公司2-4#1320.5元/天/平方米2009.4.1-2011.4.1北京軍安服務公司6-3#2930.5元/天/平方米2009.4.1-2012.4.1北京三睦家商貿公司6-26#1100.5元/天/平方米2009.4.20-2012.4.19北京化人冠宇企業(yè)策劃公司2-3#1270.5元/天/平方米2009.4.20-2012.4.19北京巴黎婚紗公司6-21#1450.5元/天/平方米2009.5.1-2012.4.30北京禧文百代傳媒公司2-21#2-22#3060.5元/天/平方米2009.5.15-2012.5.15北京逸錦軒家居設計6-22#1010.5元/天/平方米2009.6.1-2012.5.31威爾芬精細化工北京公司合計：小鎮(zhèn)中心共出租面積為10313.57平方米（套內建筑面積）已租商鋪情況表商鋪編號面積（㎡）租金（￥)租期商戶名稱備注459自用商鋪情況表商鋪編號面積（㎡）租金租期商戶名稱備注1#樓2404.2銷售中心、慶典禮堂5#樓2層937.94海港公司辦公用房2-1#商鋪134自營咖啡廳5-4#商鋪108自營餐廳合計：小鎮(zhèn)中心自用面積為3584.14平方米自用商鋪情況表商鋪編號面積（㎡）租金租期商戶名稱備注1#樓260未租商鋪情況表商鋪編號面積（㎡）使用性質備注2-2#476待租（西餐廳）

2-23#2-24#243預留社區(qū)健身俱樂部（部分）

3-2#170待租

5-1#5-2#800預留超市、面包房、紅酒坊

5-3#122預留洗衣店及自助銀行

6-1#124預留香水博物館或香水體驗店

6-24#6-25#6-27#6-28#6-29#536預留個性化家庭自助旅館

6-2#403待租（中餐廳）

6-4#6-5#6-6#320待租

6-7#245待租

6-23#143待租

合計：小鎮(zhèn)中心未出租面積為3582平方米（套內建筑面積）。未租商鋪情況表商鋪編號面積（㎡）使用性質備注2-2#476待61存在問題分析前期招商缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，沒有形成特色和主題

小鎮(zhèn)中心今年3月份開始對外招商，當時項目入住人口少，人氣冷清，而且周邊沒有其他大的生活社區(qū)，周邊較為荒涼的。，我們與大多數品牌商戶進行聯(lián)系，但是商戶經過測算，認為近幾年商戶很難生存，招商工作極為困難。我們尋找的突破口是利用項目優(yōu)美的自然資源吸引婚紗攝影內項目作為外景基地。招入了三家較大的公司入住，給項目帶來了一定的人氣，也起到一些宣傳作用。但是沒有進行進一步的擴展，沒有真正成為小鎮(zhèn)中心的特色。另外在招商困難的情況下，招商工作急于突破，沒有堅持住統(tǒng)一規(guī)劃、入住品牌高端的原則，招入了部分辦公、家居配飾等業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài)既對項目的整體發(fā)展沒有貢獻，又占據了我們的寶貴資源，我們在下一步工作中將注意調整和優(yōu)化。存在問題分析62存在問題分析生活配套缺乏

項目一期已經基本售罄業(yè)主大部分開始裝修，二期明年年初也將集中入住，但是業(yè)主生活配套所急需的超市、餐廳、洗衣店等業(yè)態(tài)經多發(fā)聯(lián)系沒有招商成功的情況下，我們建議公司自營了一個小型餐廳和咖啡廳，目前交與俱樂部經營。但是沒有很好的宣傳和經營，沒有達到業(yè)主使用的要求，從而對整個項目的造成配套不足，缺乏生活氣息的印象，對整個項目的營銷沒有提供預想的幫助。因此在下一步的工作中，我們將集中精力解決這個生活配套問題。存在問題分析63存在問題招商工作沒有引起足夠重視，招商工作推進力度不夠

因為招商工作沒有明確的經營指標要求，一直沒有作為公司的一項重要的工作落實，商業(yè)地產今年3月才成立，目前只有工作人員2名，人手嚴重不足，招商的思路一直較為搖擺，沒有相應的扶植政策，工作推進力度不夠。經營思路不夠開闊

在項目現(xiàn)狀不能支撐商家生存、生活配套類招商不理想的情況下，未及時調整經營思路，固守收取租金的想法，導致了生活配套類的進展緩慢。存在問題64存在問題現(xiàn)場缺乏包裝、缺乏商業(yè)氛圍

小鎮(zhèn)中心缺乏整體的策劃、包裝，造成現(xiàn)場商業(yè)氛圍嚴重不足。

缺乏系統(tǒng)有效的宣傳和推廣市場知名度很低，加大了招商的難度。存在問題65三、小鎮(zhèn)中心工作思路、工作目標和發(fā)展規(guī)劃

三、小鎮(zhèn)中心工作思路、工作目標和發(fā)展規(guī)劃

66工作目標遠期工作目標

將小鎮(zhèn)中心打造成為北京市場上知名的法式風情商業(yè)中心。近期工作目標

完善現(xiàn)場包裝、引入生活配套、繁榮商業(yè)氛圍、為銷售提供支撐。工作目標67工作思路1、明確小鎮(zhèn)中心功能和定位小鎮(zhèn)中心須承擔兩大功能：⑴、為格拉斯項目業(yè)主提供便利生活的商業(yè)配套設施；⑵、以鮮明的特色商業(yè)成為格拉斯項目的一大亮點，并圍繞此特色為項目的體驗式營銷、活動營銷提供支撐，為項目的整體營銷提供支持；工作思路1、明確小鎮(zhèn)中心功能和定位682、小鎮(zhèn)中心須作為一個整體來規(guī)劃、使用、經營

我們要按照“統(tǒng)一規(guī)劃、品牌高端、品質高端”的原則制定明確的規(guī)劃，所有的業(yè)態(tài)都是為了打造小鎮(zhèn)中心這個法式風情商業(yè)街而服務。招商工作要嚴格按照整體規(guī)劃展開。2、小鎮(zhèn)中心須作為一個整體來規(guī)劃、使用、經營693、小鎮(zhèn)中心的招商節(jié)奏依據項目近期配套需求和遠景規(guī)劃相結合的方式確立，當務之急是集中力量解決業(yè)主生活配套業(yè)態(tài)的招商和經營；4、在招商工作中擴展經營思路，清理不適合的業(yè)態(tài)，扶植優(yōu)質和項目急需商家；3、小鎮(zhèn)中心的招商節(jié)奏依據項目近期配套需求和遠景規(guī)劃相結合的705、盡快對小鎮(zhèn)中心現(xiàn)場進行包裝和完善，圍繞特色商業(yè)通過舉辦密集的小型暖場活動，以體驗式營銷方式繁榮現(xiàn)場人氣，創(chuàng)造生活氛圍，為項目的整體營銷提供支持。5、盡快對小鎮(zhèn)中心現(xiàn)場進行包裝和完善，圍繞特色商業(yè)通過舉辦密71發(fā)展規(guī)劃

根據別墅商業(yè)的運營規(guī)律，結合項目自身的情況，小鎮(zhèn)中心商業(yè)的發(fā)展規(guī)劃分為3個階段，按照這個目標展開工作：

第一階段

第1-3年這是項目招商較為困難的時期，招商的方向以引進基礎生活配套類商業(yè)為主，采取公司扶植的方式招商和經營；在整體布局原則之下，其他商業(yè)面積為營造商業(yè)氛圍，減少空置率，可以引進婚紗攝影、紅酒、香水等有特色的具有法式風情的業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài)的簽約期控制在3年以內，以便于隨著項目發(fā)展升級換代，優(yōu)勝劣汰。發(fā)展規(guī)劃72第二階段第3-6年

生活配套類商家逐步達到收支平衡，達到自體生存；重點打造法式風情特色商業(yè)及休閑餐飲娛樂類商業(yè)，淘汰辦公、家居類業(yè)態(tài)，婚紗攝影類業(yè)態(tài)調整合作模式，由租賃固定店面改為按拍攝次數收費的合作模式，擴大影響；小鎮(zhèn)中心在北京市場具有一定知名度，成為北京一個具有濃郁法式風情的時尚休閑場所。第二階段第3-6年73第三階段第6-10年

小鎮(zhèn)中心逐步淘汰非品牌類及經營不善類商業(yè)，引進高檔奢侈品品牌的零售店及專賣店。哈羅國際學校新校區(qū)的建成使用，屆時可把原哈羅學校占用的4#、7#、8#號商業(yè)樓改造為綜合的健身俱樂部及室內運動館，或召入大型名牌商家；小鎮(zhèn)中心發(fā)展成熟，成為北京法式風情商業(yè)街的新地標。第三階段第6-10年74下一步工作措施

⑴、順義新城、格拉斯、優(yōu)山商業(yè)資源共享、統(tǒng)一管理

優(yōu)山是發(fā)展最早的、較為成熟的項目，已經入住優(yōu)山的一些優(yōu)質商業(yè)資源，如婕妮璐超市、紅酒坊、幼兒園等都可以優(yōu)先引入格拉斯小鎮(zhèn)中心，下一步順義新城的招商，我們也要推薦現(xiàn)有的優(yōu)質資源落戶新城。三個項目實現(xiàn)統(tǒng)一管理運營，優(yōu)山、格拉斯的租金收入可以統(tǒng)一調配使用，扶植格拉斯商家前期的經營。下一步工作措施75⑵、格拉斯小鎮(zhèn)中心作為一個整體推向市場。

我們要結合項目大環(huán)境的打造，對小鎮(zhèn)中心進行整體包裝設計、推廣明、LOGO、標準色等CI形象設計，將小鎮(zhèn)中心作為一個嶄新的整體來規(guī)劃經營。外來招商入住的商家在品牌形象、外部包裝、服務規(guī)范上必須按照小鎮(zhèn)中心的統(tǒng)一形象要求；參加我們?yōu)橥茝V小鎮(zhèn)舉辦的系列推廣活動，接受我們的經營指導；自營部分的商業(yè)的規(guī)劃、服務、經營也要統(tǒng)一管理。⑵、格拉斯小鎮(zhèn)中心作為一個整體推向市場。76⑶、確定小鎮(zhèn)中心總體規(guī)劃布局

布局的規(guī)劃是按照引導人群消費的動線來規(guī)劃，依據小鎮(zhèn)中心的建筑特色規(guī)劃為內外兩條。外部的動線

我們主要將餐飲、超市、銀行等生活配套類的商業(yè)布局在此，從而方便幾期的業(yè)主從不同方向此聚集，方便居民生活，另外臨近售樓處，達到對來訪客戶展示作用，增強購買信心的目的。內部動線

則將人流引入建筑群內部，從商業(yè)休閑氣氛、庭院布置等各個方面激發(fā)人群興致并創(chuàng)造停留的可能，我們主要將特色商業(yè)部分布局與此，用這種有特色的商業(yè)吸引人群深入小鎮(zhèn)中心內部，為集聚人氣，營造商業(yè)氛圍提供了條件。從而使這個地塊真正成為整個社區(qū)中最具有活力的場所。內外動線之間也實現(xiàn)自由的溝通，將整個區(qū)域的商業(yè)空間和社區(qū)的步道系統(tǒng)融為整體。⑶、確定小鎮(zhèn)中心總體規(guī)劃布局77總體規(guī)劃圖

商業(yè)中心哈羅學校銷售中心及禮堂水景廣場總體規(guī)劃圖

商業(yè)中心哈羅學校銷售中心及禮堂水景廣場781、生活配套類商業(yè)布局超市面包房小鎮(zhèn)餐廳健身俱樂部小鎮(zhèn)中心基礎生活配套類業(yè)態(tài)集中選址在小鎮(zhèn)中心臨外向街道的5#樓和6#樓及2#樓，以便于服務社區(qū)業(yè)主及展示給別墅來訪客戶，以促進項目銷售中餐廳洗衣店自助銀行1、生活配套類商業(yè)布局超市小鎮(zhèn)餐廳健身俱樂部中餐廳洗衣店792、法式風情商業(yè)布局香水博物館香水公司紅酒坊法餐廳法國特色商業(yè)選址在小鎮(zhèn)中心臨外向街道的5#樓、6#樓及臨水景廣場的2#樓，成半圍合狀分布，法國特色商業(yè)的聚客能力強，能有效的調動消費客群的動向流動，有利于盤活小鎮(zhèn)中心各個位置的商鋪。個性化家庭旅館2、法式風情商業(yè)布局香水博物館紅酒坊法餐廳法國特色商業(yè)選址在803、婚紗攝影休閑類商業(yè)布局歐洲經典婚紗八月婚紗攝影巴黎婚紗婚紗攝影類業(yè)態(tài)主要選址在6#樓二層及緊鄰水景廣場的2#樓，有效促進小鎮(zhèn)中心的休閑、浪漫的商業(yè)氛圍3、婚紗攝影休閑類商業(yè)布局歐洲經典婚紗八月婚紗攝影巴黎婚紗81⑷、盡快解決生活配套型商業(yè)的招商

超市小鎮(zhèn)中心規(guī)劃中設置一家社區(qū)綜合超市，位于5號樓一層5-1#商鋪，我們目前洽談的婕妮璐超市，我們提出的要求是貨物必須擺放齊全，日常生活類蔬菜、肉、水果等必須及時調換備貨充足、營業(yè)時間、服務規(guī)范要接受我們的指導。5號樓一層平面圖超市位置⑷、盡快解決生活配套型商業(yè)的招商5號樓一層平面圖超市位置82（四）盡快解決生活配套型商業(yè)的招商

超市/面包房

小鎮(zhèn)中心規(guī)劃中設置一家社區(qū)綜合超市，位于5號樓一層5-1#商鋪，我們目前洽談的婕妮璐超市，所需面積約400平米。我們提出的要求是貨物必須擺放齊全，日常生活所需的生鮮、肉類、水果等必須備貨充足、及時調換，營業(yè)時間、服務規(guī)范要接受我們的指導。在與婕妮璐超市的洽談中我們提出與其進一步合作，增加項目生活氛圍，開設一家面包房，現(xiàn)場制作面包，并為其他店面做配送。目前已經初步達成意向，規(guī)劃在5-2#為止，面積約100平米。（四）盡快解決生活配套型商業(yè)的招商83超市/面包房5-1#商鋪5號樓一層平面圖5-2#面包房超市/面包房5-1#商鋪5號樓一層平面圖5-2#面包房84洗衣店/自助銀行

洗衣店是社區(qū)商業(yè)中必不可少的基礎配套類商業(yè)業(yè)態(tài)，洗衣店只需要具備收、送衣物、簡單熨燙、鞋類清潔等功能的空間即可；社區(qū)目前的成熟度很難引入銀行，為解決業(yè)主所需，建議引入一間自助銀行，具備自動取款功能，繳納水電、電話費等資助交費項目的機器即可；因此建議將5-3#商鋪劃分為兩個商鋪，分別作為洗衣店和自助銀行。5號樓一層平面圖洗衣店位置自助銀行位置洗衣店/自助銀行5號樓一層平面圖洗衣店位置自助銀行位置85餐廳（自營特色餐廳）小鎮(zhèn)中心現(xiàn)階段自營中餐廳面積過小，無法承擔一個外向特色型商業(yè)項目的中餐店的接待能力，建議將小鎮(zhèn)中心現(xiàn)階段的中餐廳經營面積擴大,合并相鄰位置原預留的中餐廳部分，合并后總面積為340平米,達到目前別墅區(qū)人流所需中型餐廳的經營要求.隨著項目的發(fā)展,相鄰的商鋪可以作為擴展空間使用.。

6號樓一層平面圖擬擴展區(qū)域5號樓一層平面圖現(xiàn)經營區(qū)域餐廳（自營特色餐廳）6號樓一層平面圖擬擴展區(qū)域5號樓一層平面86健身俱樂部

項目已入住的業(yè)主急需室內健身場所，項目目前的入住率無法支撐一個健身俱樂部的運營，建議公司先期自置設備器材，請健身俱樂部托管的方式先期運營起來，支撐銷售的需要。后期可以靈活轉讓出租。我們規(guī)劃為一個上下層結構的商鋪，2號樓2層2-3、2-4商鋪視野開闊，采光充足，加上對應一層位置的兩個商鋪，面積約為400多平米，內部空間可以規(guī)劃設計健身器械、跳操、淋浴、更衣室等功能，初步滿足目前業(yè)主的健身要求。

健身俱樂部87北京格拉斯小鎮(zhèn)中心招商方案88（五）、近期打造的特色商業(yè)香水博物館小鎮(zhèn)中心必須拓展特色商業(yè)來吸引外部消費者，打造小鎮(zhèn)文化和亮點，根據我們的建筑特色和項目名稱，法國風情是小鎮(zhèn)中心下一步要重點打造的特色商業(yè)，紅酒和香水是法國文化中一個標志性的符號，目前已經與法籍華人謝總聯(lián)系意向在小鎮(zhèn)中心的6-1#位置設立一個香水博物館。陳列法國香水，請法國專業(yè)人士在此開設調香講座，為時尚人士調制香水。（五）、近期打造的特色商業(yè)89紅酒坊

我們正在洽談婕妮璐超市在小鎮(zhèn)中心開設一個紅酒坊，位置選在5號樓一層的5-3#位置，面積約為300平米，婕妮璐超市將精品進口酒類在此陳設，邀請客戶到格拉斯選購酒類。紅酒坊90

個性化家庭自助旅館在國內大都市休閑度假消費逐漸成為成功人士及時尚人士的首選，小鎮(zhèn)中心純歐式的建筑及優(yōu)美的自然環(huán)境具備打造一個京郊休閑度假消費項目的先提條件，因此小鎮(zhèn)中心建設一個個性化的家庭自助旅館不但能滿足社區(qū)業(yè)主探親訪友的住宿問題，還有助于小鎮(zhèn)中心打造成為區(qū)域型休閑度假消費場所。建議公司選址在小鎮(zhèn)中心6號樓2層的靠近西南角的半層商鋪位置，總面積約為600平米，約15個床位，對商鋪進行個性化的裝修和裝飾，增加度假的氛圍和浪漫感，吸引客戶入住。2-23#商鋪2-24#商鋪6-23#商鋪6-24#商鋪6-25#商鋪天然的連廊將其相連個性化家庭自助旅館在國內大都市休閑度假消費逐漸成為成功人士91以現(xiàn)有婚紗攝影為切入點擴大合作，打造項目新亮點

婚紗攝影類業(yè)態(tài)，建議將高端的婚紗攝影機構租賃店鋪入駐小鎮(zhèn)中心的方式擴展為按照拍攝次數收取費用的方式合作，廣泛吸引高端的攝影公司入園區(qū)拍攝，力爭將格拉斯小鎮(zhèn)中心的婚紗攝影基地打造為北京市知名婚紗攝影景點,可以達到多種渠道傳播格拉斯小鎮(zhèn)項目生態(tài)環(huán)境、建筑特色的目的。以現(xiàn)有婚紗攝影為切入點擴大合作，打造項目新亮點92（六)、圍繞小鎮(zhèn)中心特色商業(yè)開展推廣活動，聚集人氣，創(chuàng)造生活氛圍

小鎮(zhèn)中心整體包裝完畢后，我們將每周/兩周舉辦一次主題小型主題活動，一方面扶植商家發(fā)展，也為營銷工作聚集人氣，擴大宣傳力度。

（六)、圍繞小鎮(zhèn)中心特色商業(yè)開展推廣活動，聚集人氣，創(chuàng)造生活93四、小鎮(zhèn)中心商業(yè)經營分析

四、小鎮(zhèn)中心商業(yè)經營分析

94經營分析

小鎮(zhèn)中心的經營與小鎮(zhèn)中心在項目整體營銷中的作用和定位是緊密聯(lián)系的，為了繁榮項目人氣、提供基本生活配套、打造項目亮點、為營銷提供支撐，小鎮(zhèn)中心的商業(yè)運營由投入、扶持到自身盈虧平衡，能夠自體生存需要一段很長的時間。具體的經營建議如下：

經營分析小鎮(zhèn)中心的經營與小鎮(zhèn)中心在項目整體951、用格拉斯、優(yōu)山初期入住的商戶的租金補貼小鎮(zhèn)的發(fā)展。格拉斯前期入住的商戶年租金能夠達到140萬元，優(yōu)山已入住客戶年租金達到110萬元，兩個項目年租金共計250萬元。將這部分資金作為前期發(fā)展資金投入到小鎮(zhèn)經營的補貼上，可以大大減少公司對小鎮(zhèn)中心前期的投入。2、建立小鎮(zhèn)中心商業(yè)消費平臺，建立小鎮(zhèn)消費一卡通系統(tǒng)。3、在品牌商家暫時不愿入駐的情況下，可以采取公司加盟知名品牌自營的方式經營。1、用格拉斯、優(yōu)山初期入住的商戶的租金補貼小鎮(zhèn)的發(fā)展。格拉斯964、制定商戶的扶植政策。對項目急需引進的商戶制定優(yōu)惠政策免租期、物業(yè)費、水電等減免，以發(fā)放消費券方式刺激客戶到小鎮(zhèn)中心消費。拿出部分資金沖值到消費卡中，向入住