廣州美林湖推廣策略分析課件

世聯(lián)·中信山語(yǔ)湖項(xiàng)目組2009.06廣州·美林湖

推廣策略分析世聯(lián)·中信山語(yǔ)湖項(xiàng)目組2009.06廣州·美林湖推廣策略分1美林湖·國(guó)際社區(qū)概況項(xiàng)目占地80萬(wàn)平米，項(xiàng)目擁有30萬(wàn)畝休閑森林，8000畝湖面資源。近萬(wàn)畝高爾夫球場(chǎng)，是廣東省高爾夫球基地所在地。同時(shí)擁有一座超五星級(jí)美林酒店。社區(qū)內(nèi)配套商業(yè)業(yè)小鎮(zhèn)、劇場(chǎng)、吧街、跆拳道館，國(guó)際學(xué)校、健康醫(yī)療中心，南加州溫礦泉休閑度假酒店與國(guó)際鄉(xiāng)村俱樂部均已投入使用，同時(shí)，項(xiàng)目前三期基本售罄，數(shù)百戶業(yè)主已入住，社區(qū)氛圍濃郁‘美林湖·國(guó)際社區(qū)概況項(xiàng)目占地80萬(wàn)平米，項(xiàng)目擁有30萬(wàn)畝休閑2美林湖·國(guó)際社區(qū)所在區(qū)位位于清遠(yuǎn)和花都交界處，自然景觀很好距離廣州天河1小時(shí)車程臨近芙蓉水庫(kù)、盤古神廟等著名旅游度假區(qū)距離廣州新白云機(jī)場(chǎng)僅20分鐘車程。美林湖·國(guó)際社區(qū)所在區(qū)位位于清遠(yuǎn)和花都交界處，自然景觀很31、第一批加州島（A、B區(qū)）07年5月推出350余套別墅，至今剩余50余套TH197m2-270m2獨(dú)棟305-807m22、第二批棕櫚灣07年11月推出170套單位，目前剩20套TH200-220m2150套獨(dú)棟320-460m220套3、第三批圓石灘09年1月推出55套，還剩下10套，兩套獨(dú)棟、8套雙拼雙拼190-2208000-9000獨(dú)棟350-4101.1起，均價(jià)1.5萬(wàn)4、最新一批：金色溪谷美林湖·國(guó)際社區(qū)開發(fā)進(jìn)度1、第一批加州島（A、B區(qū)）美林湖·國(guó)際社區(qū)開發(fā)進(jìn)度409年5月推出共469套，4月中推了113套，5月份開盤賣了60多套。產(chǎn)品300-360的TH（含地下室），目前4280起，4500-4800，套總價(jià)150-200萬(wàn)。金色溪谷組團(tuán)09年5月推出共469套，4月中推了113套，5月份開盤賣5美林湖價(jià)格走勢(shì)500010000150002000025000加州島開盤聯(lián)排均價(jià)8500獨(dú)棟1.3萬(wàn)-3萬(wàn)，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)約1.8萬(wàn)產(chǎn)品質(zhì)量較高。07年5月07年11月08年12月09年5月棕櫚灘開盤聯(lián)排均價(jià)8000獨(dú)棟20套，均價(jià)1.7萬(wàn)圓石灘開盤聯(lián)排單價(jià)7000-9000均價(jià)7300獨(dú)棟均價(jià)1.5萬(wàn)金色溪谷聯(lián)排3800起，均價(jià)4500美林湖價(jià)格走勢(shì)500010000150002000025006美林湖客戶構(gòu)成客戶方面，從07年開盤到現(xiàn)在，30%是清遠(yuǎn)系，40%是廣州，20%是深圳，5%左右的外籍客戶，5%東莞及佛山客戶。08年市場(chǎng)不好，他們客戶主要以廣州度假客為主。美林湖客戶構(gòu)成客戶方面，從07年開盤到現(xiàn)在，30%是清遠(yuǎn)系，7美林湖國(guó)際高爾夫練習(xí)場(chǎng)4月28日正式開業(yè);廣東省高爾夫訓(xùn)練基地前9洞5月正式落成；美林湖酒店商業(yè)街“五·一”建設(shè)落成,“十·一”開業(yè)經(jīng)營(yíng)；全新山地TOWN別墅組團(tuán)【金色溪谷】“五·一”正式公開發(fā)售美林湖·國(guó)際社區(qū)開發(fā)進(jìn)度美林湖國(guó)際高爾夫練習(xí)場(chǎng)4月28日正式開業(yè);美林湖·國(guó)際社區(qū)開8美林湖推廣分析1、推廣主題如何有效吸引客戶眼球，弱化客戶心理距離。2、媒介投放如何直達(dá)客戶，有效抓住目標(biāo)客戶。3、營(yíng)銷活動(dòng)活動(dòng)如何品牌嫁接并且旺場(chǎng)帶動(dòng)成交。美林湖推廣分析1、推廣主題9一、推廣主題（1）引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)意識(shí)，提出1小時(shí)生活圈概念。（2）市政利好，大處著手，板塊預(yù)熱。（3）提出：開創(chuàng)大廣州新居住時(shí)代。（4）轉(zhuǎn)入細(xì)節(jié)營(yíng)銷，以小見大。一、推廣主題（1）引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)意識(shí)，提出1小時(shí)生活圈概念。10（1）引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)意識(shí)，提出1小時(shí)生活圈概念。

結(jié)合項(xiàng)目地理位置的特異性——距離廣州大約1小時(shí)車程，在項(xiàng)目面市前，從聞名世界的好萊塢比弗利山，南加州的圣巴巴拉，洛杉磯的長(zhǎng)灘，上海的佘山等出發(fā)，面對(duì)廣州市場(chǎng)，呼吁一小時(shí)生活圈，引領(lǐng)市場(chǎng)消費(fèi)，減少客戶對(duì)項(xiàng)目位置的心理抗性。推廣主題（1）引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)意識(shí)，提出1小時(shí)生活圈概念。

結(jié)合項(xiàng)目地11（2）市政利好，大處著手，板塊預(yù)熱。

從居住的角度解讀珠三角發(fā)展，發(fā)現(xiàn)珠三角最適宜居住最適宜豪宅生生的地方——花都，清遠(yuǎn)“第一個(gè)”珠三角：隨著城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們的物質(zhì)生活不斷提升的同時(shí)，生態(tài)環(huán)境卻與經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈反向變化。以廣州、東莞為中心的成熟片區(qū)成為生態(tài)的重災(zāi)區(qū)。“第二個(gè)”珠三角：珠三角的城市戰(zhàn)略和優(yōu)化，使珠江以西一帶的生態(tài)保護(hù)良好，但是自然資源的缺乏，使這一片區(qū)很難承載起珠三角高尚住宅的旗幟?！暗谌齻€(gè)”珠三角：隨著以廣州為中心的城市，逐步實(shí)施“南拓北優(yōu)、東進(jìn)西聯(lián)”發(fā)展規(guī)劃的逐步深化，整個(gè)珠三角已初步形成以“廣州花都、清遠(yuǎn)”為中心的北優(yōu)板塊，該地區(qū)豐富的生態(tài)資源和政府強(qiáng)有力的政策保護(hù)，使該地區(qū)擁有整個(gè)珠三角最后的居住凈地。隨著地處該區(qū)域的新白云機(jī)場(chǎng)的投入使用和強(qiáng)勁動(dòng)力，使該板塊成為整個(gè)珠三角最值得期待的高尚居住板塊。推廣主題（2）市政利好，大處著手，板塊預(yù)熱。

從居住的角度解讀珠三角12（3）提出：開創(chuàng)大廣州新居住時(shí)代。經(jīng)過前期的不斷的市場(chǎng)輿論醞釀，在項(xiàng)目5月1日首次盛大面市時(shí)，正是向市場(chǎng)提出“美林湖國(guó)際社區(qū)將開創(chuàng)大廣州新居住時(shí)代”，廣州人可以住的更遠(yuǎn)，廣州居住應(yīng)該從小康階段的家具時(shí)代進(jìn)入富裕階段的閑居時(shí)代。推廣主題（3）提出：開創(chuàng)大廣州新居住時(shí)代。經(jīng)過前期的不斷的市場(chǎng)輿論醞13（4）轉(zhuǎn)入細(xì)節(jié)營(yíng)銷，以小見大。經(jīng)過一小時(shí)生活圈的市場(chǎng)炒作，到板塊的高度認(rèn)同，再到開創(chuàng)大廣州新居住時(shí)代，美林湖國(guó)際社區(qū)已經(jīng)面市，市場(chǎng)對(duì)板塊有了清晰的認(rèn)識(shí)，對(duì)美林湖國(guó)際社區(qū)有了第一次的親密接觸，那么如何揭開項(xiàng)目神秘的內(nèi)涵和氣質(zhì)，直接推動(dòng)銷售，因此進(jìn)入了推廣的第二個(gè)階段，詮釋產(chǎn)品，以小見大，用符合項(xiàng)目南加州建筑風(fēng)格特有的內(nèi)斂的推廣方式宣揚(yáng)一種低調(diào)的奢華。推廣主題（4）轉(zhuǎn)入細(xì)節(jié)營(yíng)銷，以小見大。經(jīng)過一小時(shí)生活圈的市場(chǎng)炒作，到14美林湖平面廣告美林湖平面廣告15美林湖現(xiàn)場(chǎng)平面展板美林湖現(xiàn)場(chǎng)平面展板16二、媒介投放（1）媒體選擇（2）投放分析（3）廣告節(jié)奏二、媒介投放（1）媒體選擇17（1）媒體選擇：主流媒介投放策略報(bào)紙：以廣州日?qǐng)?bào)為主，南方都市報(bào)、羊城晚報(bào)等報(bào)紙為輔電視：本港、鳳凰衛(wèi)視、翡翠臺(tái)、廣東臺(tái)等臺(tái)進(jìn)行插播；電臺(tái)：廣州交通臺(tái)戶外廣告：廣告牌、車身廣告（主要廣州市區(qū)、華都區(qū)、項(xiàng)目周邊以及廣深高速公路等三類區(qū)域設(shè)置戶外廣告）雜志：南航云中往來(lái)，生活家等網(wǎng)站：搜房網(wǎng)鏈接、美林湖網(wǎng)等（1）媒體選擇：主流媒介投放策略18小眾媒體整合由于項(xiàng)目目標(biāo)客戶分布不集中，且消費(fèi)習(xí)慣生活習(xí)慣不同于一般洋房客戶群體，因此僅僅依靠大眾媒體，不能夠準(zhǔn)確捕捉到該部分客戶，因此美林湖充分整合其它小眾媒體，進(jìn)行精準(zhǔn)投放，如：短信，DM等。另外和一些生活雜志合作推出特刊，如《粵港直通》、《生活無(wú)限》等。媒介投放策略小眾媒體整合由于項(xiàng)目目標(biāo)客戶分布不集中，且消費(fèi)19（2）投放分析《廣州日?qǐng)?bào)》作為主導(dǎo)媒介，以硬稿為主，投放版面比較靈活，有跨版雜志，有全版，日常曝光率主要為半版，由于廣州日?qǐng)?bào)受眾面非常之廣，通過集中式的投放贏得較好的市場(chǎng)知名度，從而達(dá)到口碑轉(zhuǎn)播效果；《南方都市報(bào)》、《羊城晚報(bào)》只作為輔助媒體，增強(qiáng)目標(biāo)群層面與廣告效應(yīng)；其它地方性報(bào)紙主要是保持一定的曝光率，同時(shí)維護(hù)項(xiàng)目形象，有利于擴(kuò)大項(xiàng)目在珠三角地區(qū)的影響力。媒介投放策略（2）投放分析《廣州日?qǐng)?bào)》作為主導(dǎo)媒介，以硬稿為主，投放版面20主要在項(xiàng)目開放前，以及開盤前，采取各路媒體集中高頻率大版位的投放方式，瞬間引爆市場(chǎng)；在正常的銷售過程中，考慮大盤的持續(xù)銷售，不間斷的投放一些硬廣，維持項(xiàng)目在市場(chǎng)上的曝光率和影響力。（3）廣告節(jié)奏媒介投放策略主要在項(xiàng)目開放前，以及開盤前，采取各路媒體集中高頻率大版位的21美林湖整版報(bào)廣美林湖整版報(bào)廣22美林湖展銷網(wǎng)點(diǎn)：

廣州佛山均設(shè)置，輻射廣佛區(qū)域１、廣州體育東路百福廣場(chǎng)展示中心２、佛山南海城市休閑廣場(chǎng)展示中心３、花都秀全大道新世紀(jì)酒店展示中心４、美林湖項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待中心１２３４媒介投放策略美林湖展銷網(wǎng)點(diǎn)：

廣州佛山均設(shè)置，輻射廣佛區(qū)域１、廣州體育東23四、活動(dòng)營(yíng)銷（1）活動(dòng)營(yíng)銷從項(xiàng)目開放以來(lái)，活動(dòng)在項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣中，占有相當(dāng)?shù)谋戎?，平均每一個(gè)月2-3次大大小小的活動(dòng)，主要是60-80人左右小眾活動(dòng)為主。活動(dòng)方向主要有兩種：其一為直擊目標(biāo)客戶，例如銀聯(lián)白金卡客戶，奔馳車主，電信大客戶等聯(lián)合舉辦小型活動(dòng)，為項(xiàng)目帶來(lái)客源，同時(shí)打造圈層傳播效果；其二為樹立項(xiàng)目品牌，例如和美國(guó)商會(huì)簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議，哥德堡號(hào)回訪慶功酒會(huì)等，邀請(qǐng)美國(guó)領(lǐng)事，瑞典領(lǐng)事等在高端社會(huì)圈層有一定影響力的嘉賓，逐漸樹立項(xiàng)目市場(chǎng)形象。四、活動(dòng)營(yíng)銷（1）活動(dòng)營(yíng)銷24美林湖活動(dòng)分類第一類：炒作城市區(qū)域板塊類2007年4月12號(hào)開啟大廣州生活時(shí)代——高層論壇第二類：奠定美林國(guó)際品質(zhì)類2007年11月25號(hào)華南美國(guó)商會(huì)攜美林湖國(guó)際社區(qū)相約棒球明星2007年9月10號(hào)瑞典“哥德堡號(hào)”回訪廣州選點(diǎn)美林湖2008年7月18號(hào)世界小姐選舉中國(guó)區(qū)總決賽第三類：體現(xiàn)國(guó)際休閑生活類2009年3月27號(hào)廣東省全民健身萬(wàn)人業(yè)余高爾夫大賽第四類：現(xiàn)場(chǎng)暖場(chǎng)增加人氣類2007年4月15號(hào)百名奧迪車主自駕游活動(dòng)2009年5月28號(hào)美林湖端午節(jié)自駕游熱活動(dòng)第五類：項(xiàng)目自身開發(fā)節(jié)點(diǎn)類2009年5月1號(hào)開盤活動(dòng)：西班牙文化節(jié)等（金色溪谷開盤）活動(dòng)營(yíng)銷美林湖活動(dòng)分類第一類：炒作城市區(qū)域板塊類活動(dòng)營(yíng)銷25美林湖和美國(guó)商會(huì)及使館等國(guó)際機(jī)構(gòu)合作的活動(dòng)活動(dòng)主題2007年11月25號(hào)華南美國(guó)商會(huì)攜美林湖國(guó)際社區(qū)相約棒球明星2007年9月10號(hào)瑞典“哥德堡號(hào)”回訪廣州選點(diǎn)美林湖活動(dòng)目標(biāo)將美林湖展示在國(guó)際人士眼前，讓世界人了解美林湖，傳播美林湖國(guó)際化生活品質(zhì)，提升項(xiàng)目附加值。參與人員美國(guó)商會(huì)成員、使館官員、瑞典使館成員、媒體人員、客戶活動(dòng)地點(diǎn)美林湖項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)涉及相關(guān)機(jī)構(gòu)美國(guó)商會(huì)、美國(guó)廣州領(lǐng)事館、活動(dòng)公司、美林湖活動(dòng)要點(diǎn)讓國(guó)際人士進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)活動(dòng)。讓外國(guó)人親身感受美林的加州風(fēng)情和細(xì)節(jié)展示；舉辦國(guó)際家庭嘉年華，讓外國(guó)人攜帶自己的家屬來(lái)到美林湖，免費(fèi)享受一天的休閑生活方式；將這些場(chǎng)景做好媒體跟蹤報(bào)道，吸引更多的人來(lái)美林湖置業(yè)。山語(yǔ)湖可借鑒點(diǎn)山語(yǔ)湖比美林湖更有條件成為國(guó)際人士在廣州乃至華南地區(qū)的聚居地，應(yīng)盡早搶占國(guó)外人市場(chǎng)，另外，大量外籍人士入住將有助于項(xiàng)目品質(zhì)和口碑的提高。美林湖和美國(guó)商會(huì)及使館等國(guó)際機(jī)構(gòu)合作的活動(dòng)活動(dòng)主題2007年262009年5月1號(hào)世界小姐選拔賽（開盤活動(dòng)）活動(dòng)主題“全世界都會(huì)愛上的地方”世界小姐選拔賽中國(guó)賽區(qū)廣東總決賽活動(dòng)目標(biāo)通過美女效應(yīng)，傳播項(xiàng)目?jī)r(jià)值，打造項(xiàng)目影響力參與人員美林湖誠(chéng)意客戶、認(rèn)籌客戶、媒體人員、邀請(qǐng)名流嘉賓、世界小姐參賽中國(guó)選手活動(dòng)地點(diǎn)美林湖項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)涉及相關(guān)機(jī)構(gòu)世界小姐中國(guó)組委會(huì)、媒體（生活類航空類雜志）、美林湖活動(dòng)要點(diǎn)金色溪谷開盤時(shí)舉辦該活動(dòng)，已經(jīng)是美林湖第三次和美女選拔拉上關(guān)系了。和選美專業(yè)賽事機(jī)構(gòu)合作，媒體配合大量報(bào)道，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)人氣并進(jìn)行開盤。金色溪谷開盤銷售達(dá)6成。山語(yǔ)湖可借鑒點(diǎn)品牌嫁接很重要的一點(diǎn)就是，堅(jiān)持做一件（類）事情。美林湖和美女，一直經(jīng)歷了3年才在客戶心中形成印象。2009年5月1號(hào)世界小姐選拔賽（開盤活動(dòng)）活動(dòng)主題“全世272009年3月7號(hào)廣東省全民健身萬(wàn)人業(yè)余高爾夫大賽活動(dòng)主題2009廣東省全民健身萬(wàn)人業(yè)余大賽活動(dòng)目標(biāo)通過和政府及中大EMBA等機(jī)構(gòu)合作，舉辦大型高爾夫普及賽事，有效積累客戶，并加深市場(chǎng)對(duì)美林湖配套的認(rèn)知。參與人員中山大學(xué)EMBA學(xué)員、廣州各大球會(huì)會(huì)員報(bào)名、政府公務(wù)員群體、美林湖誠(chéng)意客戶及成交客戶群體?；顒?dòng)地點(diǎn)美林湖高爾夫球場(chǎng)涉及相關(guān)機(jī)構(gòu)省體育局、羊城晚報(bào)高爾夫周刊深度合作、中大EMBA、廣州市高爾夫球協(xié)會(huì)、美林湖活動(dòng)要點(diǎn)活動(dòng)組織了大量的高爾夫球愛好者赴美林湖參觀，活動(dòng)舉行選擇了3月份，現(xiàn)場(chǎng)展示及球場(chǎng)條件都非常好，持續(xù)了一周時(shí)間，促進(jìn)了美林湖第三批單位圓石攤的銷售。山語(yǔ)湖可借鑒點(diǎn)目前項(xiàng)目不允許舉辦大型的賽事，但是可以和政府體育部門、高爾夫協(xié)會(huì)進(jìn)行深度合作，籌辦9月份后九洞開桿活動(dòng)，舉行開桿賽事，之前預(yù)選賽可在其他球場(chǎng)舉行，籌集客戶。2009年3月7號(hào)廣東省全民健身萬(wàn)人業(yè)余高爾夫大賽活動(dòng)主題282008年9月2號(hào)

廣東省首屆女法官休閑體育比賽活動(dòng)主題2009廣東省首屆女法官休閑體育比賽活動(dòng)目標(biāo)“迎接奧運(yùn)，開展休閑體育”進(jìn)行宣傳，有效抓住目標(biāo)客戶潛在群體，通過活動(dòng)積累客戶并產(chǎn)生影響力。參與人員廣東省高級(jí)人民法院女法官、廣東省廣州市法院系統(tǒng)女法官及其親屬?；顒?dòng)地點(diǎn)美林湖項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)涉及相關(guān)機(jī)構(gòu)省體育局、羊城晚報(bào)高爾夫周刊深度合作、中大EMBA、廣州市高爾夫球協(xié)會(huì)、美林湖活動(dòng)要點(diǎn)名為體育比賽，實(shí)際上只是準(zhǔn)備了簡(jiǎn)單的趣味比賽項(xiàng)目。卻在廣東省法院系統(tǒng)產(chǎn)生了一定的影響力，女法官們帶著自己的家人一起赴美林湖參與活動(dòng)，并了解項(xiàng)目。其中不乏項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群。通過在美林湖的切身體驗(yàn)感受項(xiàng)目。山語(yǔ)湖可借鑒點(diǎn)政府系統(tǒng)內(nèi)部有大量的目標(biāo)客戶群，尤其公檢法很多女性公務(wù)員的丈夫，有很大的潛力可以挖。2008年9月2號(hào)

廣東省首屆女法官休閑體育比賽活動(dòng)主題2029走出廣州，走進(jìn)東莞，走進(jìn)佛山，走進(jìn)深圳介于東莞、佛山等地具備較強(qiáng)的消化力，因此在推廣上面，走進(jìn)東莞，走進(jìn)佛山，挖掘客戶，如巡展，短信投放等。和中原、世聯(lián)行、合富等三級(jí)地鋪聯(lián)動(dòng)，帶動(dòng)外圍銷售。走出廣州，走進(jìn)東莞，走進(jìn)佛山，走進(jìn)深圳介于東莞、佛山等地具備30總結(jié)廣告以品質(zhì)塑造、生活方式引導(dǎo)為主；活動(dòng)以聚集人氣、制造話題、直擊客戶為主；輿論以形象和地位奠定為主；營(yíng)銷以客戶積累、渠道縱深，直接促銷為主；總結(jié)廣告以品質(zhì)塑造、生活方式引導(dǎo)為主；31TheEnd~

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ThankYou32世聯(lián)·中信山語(yǔ)湖項(xiàng)目組2009.06廣州·美林湖

推廣策略分析世聯(lián)·中信山語(yǔ)湖項(xiàng)目組2009.06廣州·美林湖推廣策略分33美林湖·國(guó)際社區(qū)概況項(xiàng)目占地80萬(wàn)平米，項(xiàng)目擁有30萬(wàn)畝休閑森林，8000畝湖面資源。近萬(wàn)畝高爾夫球場(chǎng)，是廣東省高爾夫球基地所在地。同時(shí)擁有一座超五星級(jí)美林酒店。社區(qū)內(nèi)配套商業(yè)業(yè)小鎮(zhèn)、劇場(chǎng)、吧街、跆拳道館，國(guó)際學(xué)校、健康醫(yī)療中心，南加州溫礦泉休閑度假酒店與國(guó)際鄉(xiāng)村俱樂部均已投入使用，同時(shí)，項(xiàng)目前三期基本售罄，數(shù)百戶業(yè)主已入住，社區(qū)氛圍濃郁‘美林湖·國(guó)際社區(qū)概況項(xiàng)目占地80萬(wàn)平米，項(xiàng)目擁有30萬(wàn)畝休閑34美林湖·國(guó)際社區(qū)所在區(qū)位位于清遠(yuǎn)和花都交界處，自然景觀很好距離廣州天河1小時(shí)車程臨近芙蓉水庫(kù)、盤古神廟等著名旅游度假區(qū)距離廣州新白云機(jī)場(chǎng)僅20分鐘車程。美林湖·國(guó)際社區(qū)所在區(qū)位位于清遠(yuǎn)和花都交界處，自然景觀很351、第一批加州島（A、B區(qū)）07年5月推出350余套別墅，至今剩余50余套TH197m2-270m2獨(dú)棟305-807m22、第二批棕櫚灣07年11月推出170套單位，目前剩20套TH200-220m2150套獨(dú)棟320-460m220套3、第三批圓石灘09年1月推出55套，還剩下10套，兩套獨(dú)棟、8套雙拼雙拼190-2208000-9000獨(dú)棟350-4101.1起，均價(jià)1.5萬(wàn)4、最新一批：金色溪谷美林湖·國(guó)際社區(qū)開發(fā)進(jìn)度1、第一批加州島（A、B區(qū)）美林湖·國(guó)際社區(qū)開發(fā)進(jìn)度3609年5月推出共469套，4月中推了113套，5月份開盤賣了60多套。產(chǎn)品300-360的TH（含地下室），目前4280起，4500-4800，套總價(jià)150-200萬(wàn)。金色溪谷組團(tuán)09年5月推出共469套，4月中推了113套，5月份開盤賣37美林湖價(jià)格走勢(shì)500010000150002000025000加州島開盤聯(lián)排均價(jià)8500獨(dú)棟1.3萬(wàn)-3萬(wàn)，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)約1.8萬(wàn)產(chǎn)品質(zhì)量較高。07年5月07年11月08年12月09年5月棕櫚灘開盤聯(lián)排均價(jià)8000獨(dú)棟20套，均價(jià)1.7萬(wàn)圓石灘開盤聯(lián)排單價(jià)7000-9000均價(jià)7300獨(dú)棟均價(jià)1.5萬(wàn)金色溪谷聯(lián)排3800起，均價(jià)4500美林湖價(jià)格走勢(shì)5000100001500020000250038美林湖客戶構(gòu)成客戶方面，從07年開盤到現(xiàn)在，30%是清遠(yuǎn)系，40%是廣州，20%是深圳，5%左右的外籍客戶，5%東莞及佛山客戶。08年市場(chǎng)不好，他們客戶主要以廣州度假客為主。美林湖客戶構(gòu)成客戶方面，從07年開盤到現(xiàn)在，30%是清遠(yuǎn)系，39美林湖國(guó)際高爾夫練習(xí)場(chǎng)4月28日正式開業(yè);廣東省高爾夫訓(xùn)練基地前9洞5月正式落成；美林湖酒店商業(yè)街“五·一”建設(shè)落成,“十·一”開業(yè)經(jīng)營(yíng)；全新山地TOWN別墅組團(tuán)【金色溪谷】“五·一”正式公開發(fā)售美林湖·國(guó)際社區(qū)開發(fā)進(jìn)度美林湖國(guó)際高爾夫練習(xí)場(chǎng)4月28日正式開業(yè);美林湖·國(guó)際社區(qū)開40美林湖推廣分析1、推廣主題如何有效吸引客戶眼球，弱化客戶心理距離。2、媒介投放如何直達(dá)客戶，有效抓住目標(biāo)客戶。3、營(yíng)銷活動(dòng)活動(dòng)如何品牌嫁接并且旺場(chǎng)帶動(dòng)成交。美林湖推廣分析1、推廣主題41一、推廣主題（1）引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)意識(shí)，提出1小時(shí)生活圈概念。（2）市政利好，大處著手，板塊預(yù)熱。（3）提出：開創(chuàng)大廣州新居住時(shí)代。（4）轉(zhuǎn)入細(xì)節(jié)營(yíng)銷，以小見大。一、推廣主題（1）引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)意識(shí)，提出1小時(shí)生活圈概念。42（1）引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)意識(shí)，提出1小時(shí)生活圈概念。

結(jié)合項(xiàng)目地理位置的特異性——距離廣州大約1小時(shí)車程，在項(xiàng)目面市前，從聞名世界的好萊塢比弗利山，南加州的圣巴巴拉，洛杉磯的長(zhǎng)灘，上海的佘山等出發(fā)，面對(duì)廣州市場(chǎng)，呼吁一小時(shí)生活圈，引領(lǐng)市場(chǎng)消費(fèi)，減少客戶對(duì)項(xiàng)目位置的心理抗性。推廣主題（1）引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)意識(shí)，提出1小時(shí)生活圈概念。

結(jié)合項(xiàng)目地43（2）市政利好，大處著手，板塊預(yù)熱。

從居住的角度解讀珠三角發(fā)展，發(fā)現(xiàn)珠三角最適宜居住最適宜豪宅生生的地方——花都，清遠(yuǎn)“第一個(gè)”珠三角：隨著城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們的物質(zhì)生活不斷提升的同時(shí)，生態(tài)環(huán)境卻與經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈反向變化。以廣州、東莞為中心的成熟片區(qū)成為生態(tài)的重災(zāi)區(qū)?！暗诙€(gè)”珠三角：珠三角的城市戰(zhàn)略和優(yōu)化，使珠江以西一帶的生態(tài)保護(hù)良好，但是自然資源的缺乏，使這一片區(qū)很難承載起珠三角高尚住宅的旗幟。“第三個(gè)”珠三角：隨著以廣州為中心的城市，逐步實(shí)施“南拓北優(yōu)、東進(jìn)西聯(lián)”發(fā)展規(guī)劃的逐步深化，整個(gè)珠三角已初步形成以“廣州花都、清遠(yuǎn)”為中心的北優(yōu)板塊，該地區(qū)豐富的生態(tài)資源和政府強(qiáng)有力的政策保護(hù)，使該地區(qū)擁有整個(gè)珠三角最后的居住凈地。隨著地處該區(qū)域的新白云機(jī)場(chǎng)的投入使用和強(qiáng)勁動(dòng)力，使該板塊成為整個(gè)珠三角最值得期待的高尚居住板塊。推廣主題（2）市政利好，大處著手，板塊預(yù)熱。

從居住的角度解讀珠三角44（3）提出：開創(chuàng)大廣州新居住時(shí)代。經(jīng)過前期的不斷的市場(chǎng)輿論醞釀，在項(xiàng)目5月1日首次盛大面市時(shí)，正是向市場(chǎng)提出“美林湖國(guó)際社區(qū)將開創(chuàng)大廣州新居住時(shí)代”，廣州人可以住的更遠(yuǎn)，廣州居住應(yīng)該從小康階段的家具時(shí)代進(jìn)入富裕階段的閑居時(shí)代。推廣主題（3）提出：開創(chuàng)大廣州新居住時(shí)代。經(jīng)過前期的不斷的市場(chǎng)輿論醞45（4）轉(zhuǎn)入細(xì)節(jié)營(yíng)銷，以小見大。經(jīng)過一小時(shí)生活圈的市場(chǎng)炒作，到板塊的高度認(rèn)同，再到開創(chuàng)大廣州新居住時(shí)代，美林湖國(guó)際社區(qū)已經(jīng)面市，市場(chǎng)對(duì)板塊有了清晰的認(rèn)識(shí)，對(duì)美林湖國(guó)際社區(qū)有了第一次的親密接觸，那么如何揭開項(xiàng)目神秘的內(nèi)涵和氣質(zhì)，直接推動(dòng)銷售，因此進(jìn)入了推廣的第二個(gè)階段，詮釋產(chǎn)品，以小見大，用符合項(xiàng)目南加州建筑風(fēng)格特有的內(nèi)斂的推廣方式宣揚(yáng)一種低調(diào)的奢華。推廣主題（4）轉(zhuǎn)入細(xì)節(jié)營(yíng)銷，以小見大。經(jīng)過一小時(shí)生活圈的市場(chǎng)炒作，到46美林湖平面廣告美林湖平面廣告47美林湖現(xiàn)場(chǎng)平面展板美林湖現(xiàn)場(chǎng)平面展板48二、媒介投放（1）媒體選擇（2）投放分析（3）廣告節(jié)奏二、媒介投放（1）媒體選擇49（1）媒體選擇：主流媒介投放策略報(bào)紙：以廣州日?qǐng)?bào)為主，南方都市報(bào)、羊城晚報(bào)等報(bào)紙為輔電視：本港、鳳凰衛(wèi)視、翡翠臺(tái)、廣東臺(tái)等臺(tái)進(jìn)行插播；電臺(tái)：廣州交通臺(tái)戶外廣告：廣告牌、車身廣告（主要廣州市區(qū)、華都區(qū)、項(xiàng)目周邊以及廣深高速公路等三類區(qū)域設(shè)置戶外廣告）雜志：南航云中往來(lái)，生活家等網(wǎng)站：搜房網(wǎng)鏈接、美林湖網(wǎng)等（1）媒體選擇：主流媒介投放策略50小眾媒體整合由于項(xiàng)目目標(biāo)客戶分布不集中，且消費(fèi)習(xí)慣生活習(xí)慣不同于一般洋房客戶群體，因此僅僅依靠大眾媒體，不能夠準(zhǔn)確捕捉到該部分客戶，因此美林湖充分整合其它小眾媒體，進(jìn)行精準(zhǔn)投放，如：短信，DM等。另外和一些生活雜志合作推出特刊，如《粵港直通》、《生活無(wú)限》等。媒介投放策略小眾媒體整合由于項(xiàng)目目標(biāo)客戶分布不集中，且消費(fèi)51（2）投放分析《廣州日?qǐng)?bào)》作為主導(dǎo)媒介，以硬稿為主，投放版面比較靈活，有跨版雜志，有全版，日常曝光率主要為半版，由于廣州日?qǐng)?bào)受眾面非常之廣，通過集中式的投放贏得較好的市場(chǎng)知名度，從而達(dá)到口碑轉(zhuǎn)播效果；《南方都市報(bào)》、《羊城晚報(bào)》只作為輔助媒體，增強(qiáng)目標(biāo)群層面與廣告效應(yīng)；其它地方性報(bào)紙主要是保持一定的曝光率，同時(shí)維護(hù)項(xiàng)目形象，有利于擴(kuò)大項(xiàng)目在珠三角地區(qū)的影響力。媒介投放策略（2）投放分析《廣州日?qǐng)?bào)》作為主導(dǎo)媒介，以硬稿為主，投放版面52主要在項(xiàng)目開放前，以及開盤前，采取各路媒體集中高頻率大版位的投放方式，瞬間引爆市場(chǎng)；在正常的銷售過程中，考慮大盤的持續(xù)銷售，不間斷的投放一些硬廣，維持項(xiàng)目在市場(chǎng)上的曝光率和影響力。（3）廣告節(jié)奏媒介投放策略主要在項(xiàng)目開放前，以及開盤前，采取各路媒體集中高頻率大版位的53美林湖整版報(bào)廣美林湖整版報(bào)廣54美林湖展銷網(wǎng)點(diǎn)：

廣州佛山均設(shè)置，輻射廣佛區(qū)域１、廣州體育東路百福廣場(chǎng)展示中心２、佛山南海城市休閑廣場(chǎng)展示中心３、花都秀全大道新世紀(jì)酒店展示中心４、美林湖項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待中心１２３４媒介投放策略美林湖展銷網(wǎng)點(diǎn)：

廣州佛山均設(shè)置，輻射廣佛區(qū)域１、廣州體育東55四、活動(dòng)營(yíng)銷（1）活動(dòng)營(yíng)銷從項(xiàng)目開放以來(lái)，活動(dòng)在項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣中，占有相當(dāng)?shù)谋戎?，平均每一個(gè)月2-3次大大小小的活動(dòng)，主要是60-80人左右小眾活動(dòng)為主?；顒?dòng)方向主要有兩種：其一為直擊目標(biāo)客戶，例如銀聯(lián)白金卡客戶，奔馳車主，電信大客戶等聯(lián)合舉辦小型活動(dòng)，為項(xiàng)目帶來(lái)客源，同時(shí)打造圈層傳播效果；其二為樹立項(xiàng)目品牌，例如和美國(guó)商會(huì)簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議，哥德堡號(hào)回訪慶功酒會(huì)等，邀請(qǐng)美國(guó)領(lǐng)事，瑞典領(lǐng)事等在高端社會(huì)圈層有一定影響力的嘉賓，逐漸樹立項(xiàng)目市場(chǎng)形象。四、活動(dòng)營(yíng)銷（1）活動(dòng)營(yíng)銷56美林湖活動(dòng)分類第一類：炒作城市區(qū)域板塊類2007年4月12號(hào)開啟大廣州生活時(shí)代——高層論壇第二類：奠定美林國(guó)際品質(zhì)類2007年11月25號(hào)華南美國(guó)商會(huì)攜美林湖國(guó)際社區(qū)相約棒球明星2007年9月10號(hào)瑞典“哥德堡號(hào)”回訪廣州選點(diǎn)美林湖2008年7月18號(hào)世界小姐選舉中國(guó)區(qū)總決賽第三類：體現(xiàn)國(guó)際休閑生活類2009年3月27號(hào)廣東省全民健身萬(wàn)人業(yè)余高爾夫大賽第四類：現(xiàn)場(chǎng)暖場(chǎng)增加人氣類2007年4月15號(hào)百名奧迪車主自駕游活動(dòng)2009年5月28號(hào)美林湖端午節(jié)自駕游熱活動(dòng)第五類：項(xiàng)目自身開發(fā)節(jié)點(diǎn)類2009年5月1號(hào)開盤活動(dòng)：西班牙文化節(jié)等（金色溪谷開盤）活動(dòng)營(yíng)銷美林湖活動(dòng)分類第一類：炒作城市區(qū)域板塊類活動(dòng)營(yíng)銷57美林湖和美國(guó)商會(huì)及使館等國(guó)際機(jī)構(gòu)合作的活動(dòng)活動(dòng)主題2007年11月25號(hào)華南美國(guó)商會(huì)攜美林湖國(guó)際社區(qū)相約棒球明星2007年9月10號(hào)瑞典“哥德堡號(hào)”回訪廣州選點(diǎn)美林湖活動(dòng)目標(biāo)將美林湖展示在國(guó)際人士眼前，讓世界人了解美林湖，傳播美林湖國(guó)際化生活品質(zhì)，提升項(xiàng)目附加值。參與人員美國(guó)商會(huì)成員、使館官員、瑞典使館成員、媒體人員、客戶活動(dòng)地點(diǎn)美林湖項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)涉及相關(guān)機(jī)構(gòu)美國(guó)商會(huì)、美國(guó)廣州領(lǐng)事館、活動(dòng)公司、美林湖活動(dòng)要點(diǎn)讓國(guó)際人士進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)活動(dòng)。讓外國(guó)人親身感受美林的加州風(fēng)情和細(xì)節(jié)展示；舉辦國(guó)際家庭嘉年華，讓外國(guó)人攜帶自己的家屬來(lái)到美林湖，免費(fèi)享受一天的休閑生活方式；將這些場(chǎng)景做好媒體跟蹤報(bào)道，吸引更多的人來(lái)美林湖置業(yè)。山語(yǔ)湖可借鑒點(diǎn)山語(yǔ)湖比美林湖更有條件成為國(guó)際人士在廣州乃至華南地區(qū)的聚居地，應(yīng)盡早搶占國(guó)外人市場(chǎng)，另外，大量外籍人士入住將有助于項(xiàng)目品質(zhì)和口碑的提高。美林湖和美國(guó)商會(huì)及使館等國(guó)際機(jī)構(gòu)合作的活動(dòng)活動(dòng)主題2007年582009年5月1號(hào)世界小姐選拔賽（開盤活動(dòng)）活動(dòng)主題“全世界都會(huì)愛上的地方”世界小姐選拔賽中國(guó)賽區(qū)廣東總決賽活動(dòng)目標(biāo)通過美女效應(yīng)，傳播項(xiàng)目?jī)r(jià)值，打造項(xiàng)目影響力參與人員美林湖誠(chéng)意客戶、認(rèn)籌客戶、媒體人員、邀請(qǐng)名流嘉賓、世界小姐參賽中國(guó)選手活動(dòng)地點(diǎn)美林湖項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)涉及相關(guān)機(jī)構(gòu)世界小姐中國(guó)組委會(huì)、媒體（生活類航空類雜志）、美林湖活動(dòng)要點(diǎn)金色溪谷開盤時(shí)舉辦該活動(dòng)，已經(jīng)是美林湖第三次和美女選拔拉上關(guān)系了。和選美專業(yè)賽事機(jī)構(gòu)合作，媒體配合大量報(bào)道，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)人氣并進(jìn)行開盤。金