《物業(yè)管理法規(guī)與案例教程》第五章前期服務(wù)

第五章前期服務(wù)

第一節(jié)物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)第二節(jié)物業(yè)接管驗(yàn)收第三節(jié)物業(yè)裝飾裝修管理

第一節(jié)物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo)：

通過本節(jié)的學(xué)習(xí)，使學(xué)生理解物業(yè)裝飾裝修管理的重要意義，掌握物業(yè)裝飾裝修的禁止行為，掌握裝飾裝修管理的申報(bào)登記、審批及施工管理，并能據(jù)此分析解決物業(yè)裝飾裝修管理中常見糾紛。

學(xué)習(xí)內(nèi)容

一、物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)概述二、物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)的類型及其適用范圍三、物業(yè)服務(wù)招標(biāo)四、物業(yè)服務(wù)投標(biāo)五、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

【引導(dǎo)案例】

委托物業(yè)服務(wù)到底誰說了算？開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)還是業(yè)主？中了標(biāo)卻不能入場管理的B物業(yè)公司為此一直感到頭痛，于是，他們將A大廈業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)商某公司以及和其同名的物業(yè)公司一同告上了法庭。日前，北京市宣武區(qū)人民法院對(duì)此案進(jìn)行了公開宣判。庭審中，作為被告的A大廈業(yè)主委員會(huì)滿腹委屈。他們辯稱，業(yè)主委員會(huì)于2001年4月經(jīng)宣武區(qū)居住小區(qū)管理辦公室批復(fù)依法成立。自此，A大廈開發(fā)商某公司與其同名物業(yè)公司訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同將依法終止。因此，其他物業(yè)服務(wù)單位欲與A大廈業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)依法與業(yè)主委員會(huì)開展洽商?？紤]到當(dāng)時(shí)眾多業(yè)主曾與原開發(fā)商發(fā)生利益爭議和訴訟，A大廈業(yè)主委員會(huì)沒有就是否與原物業(yè)公司續(xù)簽正式物業(yè)服務(wù)開展洽談。

2002年下半年開始，被告某開發(fā)公司和其同名物業(yè)公司均向A大廈業(yè)主委員會(huì)表示希望退出大廈物業(yè)服務(wù)，但該物業(yè)公司未經(jīng)管委會(huì)同意，單方將物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)讓給其它公司經(jīng)營。管委會(huì)明確向該物業(yè)公司和其委托公司表示，新的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公開招投標(biāo)并依法報(bào)審后，與中標(biāo)的物業(yè)公司簽訂合同。于是，2002年11月，經(jīng)公開招投標(biāo)和評(píng)標(biāo)，B物業(yè)公司中標(biāo)，原物業(yè)公司未參加投標(biāo)。2003年4月，業(yè)主委員會(huì)正式向被告開發(fā)公司及物業(yè)公司送達(dá)《交接通知》，而兩公司卻置之不理，致使中了標(biāo)的B物業(yè)公司不能依法開展A大廈物業(yè)服務(wù)?，F(xiàn)在，業(yè)主委員會(huì)同意全面履行與B物業(yè)公司所簽訂的物業(yè)服務(wù)委托合同，盡快辦理交接手續(xù)，但因原物業(yè)公司拒不撤出，故B物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)損失及管理者酬金應(yīng)由原物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。那么，A大廈現(xiàn)在應(yīng)由哪家物業(yè)公司管理？B物業(yè)公司的損失應(yīng)由誰承擔(dān)？法院又應(yīng)如何判決呢？一、物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)概述

（一）物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)的概念1.物業(yè)服務(wù)招標(biāo)

物業(yè)服務(wù)招標(biāo)是指招標(biāo)人（包括業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，或開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)）在選擇物業(yè)服務(wù)者時(shí)，通過向社會(huì)公開其所制訂的管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)競投，從中選擇最佳物業(yè)服務(wù)者，并與之訂立物業(yè)服務(wù)合同的過程。2.物業(yè)服務(wù)投標(biāo)

物業(yè)服務(wù)投標(biāo)是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)性服務(wù)企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，以及國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的綜合實(shí)力，編制投標(biāo)文件，參與競投的整個(gè)過程。參與投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)性服務(wù)企業(yè)稱為投標(biāo)人。一、物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)概述（續(xù)）

（二）物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)的意義

首先，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)市場化進(jìn)程。其次，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)公司素質(zhì)提高。再次，提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體水平。（三）物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)的基本原則

1.公開原則2.公平原則3.公正原則4.誠實(shí)信用原則二、物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)的類型及其適用范圍

（一）公開招標(biāo)是指由招標(biāo)人向社會(huì)公開發(fā)布招標(biāo)公告，凡是符合基本條件的物業(yè)服務(wù)公司均可申請投標(biāo)的一種招標(biāo)形式。無論何種物業(yè)，無論是前期物業(yè)服務(wù)還是日常物業(yè)服務(wù)，均可采用公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)公司。（二）邀請招標(biāo)是指由招標(biāo)人向事先選定的若干有能力承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)公司發(fā)出投標(biāo)邀請，參與競標(biāo)的一種招標(biāo)形式。

《前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》沒有對(duì)邀請招標(biāo)的適用范圍進(jìn)行限制。

三、物業(yè)服務(wù)招標(biāo)

(一)對(duì)招標(biāo)人的要求

1.公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對(duì)投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審。

2.經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，

3.招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。

4.招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。

5.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。

6.招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇，不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)際不符的過高的資格等方面的要求。

7.招標(biāo)人不得向他人透露已獲得招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底必須保密。

8.在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判

9.通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)工作：新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。三、物業(yè)服務(wù)招標(biāo)（續(xù)）（二）物業(yè)服務(wù)招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)

1.招標(biāo)人自行設(shè)立招標(biāo)機(jī)構(gòu)

2.委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)

（三）物業(yè)服務(wù)招標(biāo)程序

1.組建招標(biāo)小組

2.編制招標(biāo)文件3.發(fā)布招標(biāo)公告或寄送投標(biāo)邀請書，出售招標(biāo)文件

4.召開標(biāo)前會(huì)議

四、物業(yè)服務(wù)投標(biāo)（一）對(duì)投標(biāo)人的要求

1.投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件。2.投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)規(guī)定的投標(biāo)地點(diǎn)。3.投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。4.投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。5.投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。6.禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。7.投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。四、物業(yè)服務(wù)投標(biāo)(續(xù))

（二）物業(yè)服務(wù)投標(biāo)的程序

1.取得招標(biāo)文件。2.熟悉招標(biāo)文件，考察物業(yè)現(xiàn)場。3.詳細(xì)列出管理服務(wù)方法和工作量。4.確定單價(jià)并進(jìn)行投標(biāo)決策。5.編制和遞送投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括：（1）投標(biāo)函；（2）投標(biāo)報(bào)價(jià)；（3）物業(yè)服務(wù)方案；（4）招標(biāo)文件要求提供的其他資料。6.參加開標(biāo)會(huì)議及招標(biāo)答辯。7.簽訂合同。五、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

（一）開標(biāo)

1.開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。2.開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行：（1）由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。（2）招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封。（3）開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。五、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)（續(xù)）

（二）評(píng)標(biāo)

1.評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)服務(wù)方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)服務(wù)方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。2.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真、公正、誠實(shí)、廉潔地履行職責(zé)，不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處。3.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員和與評(píng)標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的工作人員不得透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況。4.評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以用書面形式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。5.評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。6.評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。7.評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。五、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)（續(xù)）（三）中標(biāo)

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書。中標(biāo)后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償?！緦?shí)訓(xùn)案例】

某城市A房地產(chǎn)公司對(duì)其開發(fā)的小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)服務(wù)公開招標(biāo)（當(dāng)時(shí)離該小區(qū)竣工入住尚需半年左右）。A房地產(chǎn)公司對(duì)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)在招標(biāo)文件中作了明確的要求，要求投標(biāo)單位進(jìn)行物業(yè)服務(wù)報(bào)價(jià)。5家物業(yè)服務(wù)公司參加投標(biāo)。開標(biāo)后經(jīng)過評(píng)比，A房地產(chǎn)公司認(rèn)為B物業(yè)服務(wù)公司的0.52元/平方米的報(bào)價(jià)合理，決定讓B物業(yè)服務(wù)公司中標(biāo)，并發(fā)出了中標(biāo)通知書。但是，到了簽訂合同時(shí)，雙方發(fā)現(xiàn)對(duì)竣工入住后的空置房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)有不同的理解（入住后相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)會(huì)有一定比例的房屋尚未售出而形成空置房，并且在招標(biāo)時(shí)無法對(duì)入住時(shí)的空置房數(shù)量和空置的時(shí)間進(jìn)行準(zhǔn)確估計(jì)）。招標(biāo)文件對(duì)此沒有作出明確的規(guī)定，投標(biāo)文件對(duì)此也沒有涉及。B物業(yè)服務(wù)公司認(rèn)為他們的投標(biāo)報(bào)價(jià)是以全部房屋面積為基礎(chǔ)計(jì)算，空置房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)，并有該城市房管局的規(guī)定為依據(jù)。A房地產(chǎn)公司則認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)公司向住戶（業(yè)主）直接收取，開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這一費(fèi)用。雙方的合同遲遲沒有簽訂，由此形成爭議。特別需要說明的是，如果最終沒有簽訂合同，雙方都會(huì)有一些損失，則必需明確法律責(zé)任的承擔(dān)問題。問題：1.根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，空置房的產(chǎn)權(quán)人是誰？空置房的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由誰承擔(dān)？2.雙方如最終未簽訂合同，誰應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？法律依據(jù)是什么？【思考】

物業(yè)招投標(biāo)常見糾紛有哪些？如何解決？第二節(jié)物業(yè)接管驗(yàn)收

學(xué)習(xí)目標(biāo)通過本節(jié)的學(xué)習(xí)，使學(xué)生理解物業(yè)接管驗(yàn)收的概念及其重要意義，掌握兩類物業(yè)接管驗(yàn)收的條件、應(yīng)提交資料及程序，理解接管驗(yàn)收中交接雙方的法律責(zé)任，并能據(jù)此分析解決物業(yè)接管驗(yàn)收常見糾紛。

學(xué)習(xí)內(nèi)容一、物業(yè)接管驗(yàn)收概述二、物業(yè)接管驗(yàn)收的條件和應(yīng)提交的資料三、接管驗(yàn)收的程序四、物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)五、物業(yè)接管驗(yàn)收雙方的法律責(zé)任【引導(dǎo)案例】2006年8月，C小區(qū)業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，2007年1月1日在北京市宣武區(qū)房屋管理局依法備案。D物業(yè)公司是C小區(qū)開發(fā)商選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2007年10月31日，C小區(qū)第二次業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定聘任一家新的物業(yè)公司。同日，C小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向D物業(yè)公司發(fā)函，要求D物業(yè)公司向業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)材料、撤管移交方案和有關(guān)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行保養(yǎng)、運(yùn)行狀況的評(píng)估報(bào)告，并要求該公司于2007年11月21日零時(shí)前撤出小區(qū)。D物業(yè)公司對(duì)業(yè)主委員會(huì)更換物業(yè)公司存在異議，未按業(yè)主委員會(huì)要求移交相關(guān)材料。2007年11月18日下午，C小區(qū)全體業(yè)主委員會(huì)成員和部分業(yè)主強(qiáng)迫D物業(yè)公司的工作人員撤出C小區(qū)，所有辦公用品、設(shè)備設(shè)施及相關(guān)材料均鎖在柜中,未帶出小區(qū)。

隨后，C小區(qū)業(yè)主委員會(huì)將D物業(yè)公司起訴至法院，認(rèn)為D物業(yè)公司未按C小區(qū)業(yè)主委員會(huì)通知移交資料和財(cái)務(wù)賬冊的行為違反了法律規(guī)定，C小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求D物業(yè)公司移交資料和財(cái)務(wù)賬冊以知曉物業(yè)收支情況。D物業(yè)公司則表示，C小區(qū)業(yè)主委員會(huì)強(qiáng)行接管物業(yè)的行為是違法的，公司原辦公場所及相關(guān)資料都被C小區(qū)業(yè)主委員會(huì)控制，公司不具備移交相關(guān)材料的條件。

本案涉及新老物業(yè)公司接管移交的問題，那么接管驗(yàn)收的程序到底是怎樣的？原物業(yè)公司究竟應(yīng)移交哪些材料及物品？本案法庭又該如何判決呢？一、物業(yè)接管驗(yàn)收概述

（一）物業(yè)接管驗(yàn)收的概念及意義

接管驗(yàn)收是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接受委托物業(yè)服務(wù)時(shí)，對(duì)新建物業(yè)或原有物業(yè)按行業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合檢驗(yàn)的過程。接管驗(yàn)收是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)前的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，通過接管驗(yàn)收，簽署一系列的文件，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的同時(shí)轉(zhuǎn)移，從而在法律上界定交接雙方的關(guān)系，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。（二）物業(yè)接管驗(yàn)收的類型

1.新建物業(yè)的接管驗(yàn)收新建物業(yè)，即開發(fā)商已完成竣工驗(yàn)收的建設(shè)項(xiàng)目。新建物業(yè)的其交接人為開發(fā)商，接管驗(yàn)收發(fā)生在開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司之間，接管驗(yàn)收主要側(cè)重在對(duì)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)情況、質(zhì)量狀況的檢驗(yàn)接收。2.原有物業(yè)的接管驗(yàn)收原有物業(yè)的接管驗(yàn)收發(fā)生有兩種情況下：一是發(fā)生在原有物業(yè)首次選聘物業(yè)服務(wù)公司之時(shí)；二是發(fā)生在物業(yè)服務(wù)公司的更換交替之時(shí)。原有物業(yè)的接管驗(yàn)收較之新建物業(yè)的接管驗(yàn)收涵蓋的內(nèi)容更多，工作難度更大。二、物業(yè)接管驗(yàn)收的條件和應(yīng)提交的資料

（一）接管驗(yàn)收的條件1.新建物業(yè)的接管驗(yàn)收條件新建房屋的接管驗(yàn)收，是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件：（1）建設(shè)工程全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。（2）供電、采暖、給水排水，衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。（3）房屋幢、號(hào)、編號(hào)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。2.原有物業(yè)的接管驗(yàn)收條件（1）房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚。（2）土地使用范圍明確。二、物業(yè)接管驗(yàn)收的條件和應(yīng)提交的資料（續(xù)）

1.新建物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料（1）產(chǎn)權(quán)資料。（2）竣工驗(yàn)收資料。（3）技術(shù)資料。（4）說明文件。2.原有物業(yè)的接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料（1）產(chǎn)權(quán)證書。房屋所有權(quán)證書；土地使用權(quán)證書；有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；房屋分戶使用清冊；房屋設(shè)備及定、附著物清冊。（2）技術(shù)資料。房地產(chǎn)平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設(shè)備技術(shù)資料。三、接管驗(yàn)收的程序

（一）新建物業(yè)接管驗(yàn)收的程序1.開發(fā)商書面提請接管單位接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資料。2.接管單位按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)開發(fā)商提交的申請和相關(guān)資料進(jìn)行審核，具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。3.接管單位會(huì)同開發(fā)商按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。4.驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題的處理辦法處理。5.經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，并及時(shí)簽發(fā)接管文件。三、接管驗(yàn)收的程序（續(xù)）

（二）原有物業(yè)接管驗(yàn)收的程序1.業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)書面提請接管單位接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資料。2.接管單位按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)提交的申請和相關(guān)資料進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。3.接管單位會(huì)同業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。4.查驗(yàn)房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評(píng)估房屋的完好與損壞程度及現(xiàn)有價(jià)值；對(duì)在驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按危險(xiǎn)和損壞問題處理辦法處理。5.交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和附著物，核實(shí)房屋的使用狀況。6.經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，并辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記（若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無需辦理）。四、物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)

（一）新建物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，重點(diǎn)從質(zhì)量與使用功能等方面進(jìn)行檢驗(yàn)。其具體的內(nèi)容包括主體結(jié)構(gòu)；外墻；屋面；樓地面；裝修；電氣；水、衛(wèi)、消防；采暖；附屬工程及其他等方面的質(zhì)量要求和使用標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)常引用的具體標(biāo)準(zhǔn)有：1.《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50007—2002）2.《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010—2002）3.《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011—2002）4.《屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50207—2002）5.《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GB50255-1996）6.《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50242—2002）7.《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014—2006）8.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045—1995）9.《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GB50292-1999）四、物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)（續(xù)）

（二）原有物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)1.質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)（1）以《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（GB50292-1999）和國家有關(guān)規(guī)定作為檢驗(yàn)依據(jù)。（2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。（3）檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。（4）查驗(yàn)房屋使用情況（建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備），評(píng)估房屋現(xiàn)有價(jià)值，建立資料檔案。2.危險(xiǎn)和損壞問題的處理（1）屬有危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由交接人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后，才能接管。（2）屬有損壞的房屋，由交接人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由交接人負(fù)責(zé)維修，也可采用其他補(bǔ)償形式。（3）屬法院判決沒收并通知承接的房屋，按法院判決辦理。五、物業(yè)接管驗(yàn)收雙方的法律責(zé)任

（一）交接人的責(zé)任1.提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備。2.在接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格的負(fù)責(zé)返修。3.房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接交人會(huì)同建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因由交接人位負(fù)責(zé)處理。如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因，則應(yīng)由接交人負(fù)責(zé)處理。4.按規(guī)定負(fù)責(zé)保修，并應(yīng)向接交人預(yù)付保修保證金和保修費(fèi)。5.新建房屋接管后；應(yīng)負(fù)責(zé)在3個(gè)月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦應(yīng)承擔(dān)因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。（二）接交人的責(zé)任1.對(duì)接管驗(yàn)收申請應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢、及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收。2.經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，井應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管驗(yàn)收文件。3.接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收條件進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)明確記錄在案，并會(huì)同交接人共同協(xié)議處理辦法，商定復(fù)驗(yàn)時(shí)間，督促施工單位限期改正。4.房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)會(huì)同建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬管理不善的原因，應(yīng)負(fù)責(zé)處理。5.根據(jù)協(xié)議，可負(fù)責(zé)代修、保修。接管驗(yàn)收時(shí)如有爭議，交接雙方應(yīng)盡可能協(xié)商解決，如不能協(xié)商解決時(shí)雙方均應(yīng)申請市、縣房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決?！緦?shí)訓(xùn)案例】

北京市豐臺(tái)區(qū)一住宅小區(qū)的全體業(yè)主通過投票，更換了小區(qū)的物業(yè)公司。但因?yàn)樾^(qū)原物業(yè)公司拒絕交付小區(qū)的物業(yè)管理用房，新老物業(yè)公司對(duì)簿公堂。北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院日前已正式受理此案。北京E資產(chǎn)管理有限公司起訴稱，2009年9月15日，公司與北京市豐臺(tái)區(qū)一住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，約定物業(yè)服務(wù)合同由該小區(qū)業(yè)主大會(huì)同意后生效，由E公司對(duì)該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。2009年11月14日，小區(qū)進(jìn)行全體業(yè)主投票，同意由E公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。但小區(qū)的原物業(yè)公司北京某物業(yè)服務(wù)公司拒絕將該小區(qū)的物業(yè)管理用房交付給E公司，導(dǎo)致E公司的物業(yè)服務(wù)人員無法進(jìn)駐該小區(qū)。E公司認(rèn)為，小區(qū)的物業(yè)管理用房是小區(qū)開發(fā)商在建設(shè)小區(qū)時(shí)統(tǒng)一規(guī)劃的專用于物業(yè)服務(wù)的房屋，被告公司終止對(duì)該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)后，應(yīng)將物業(yè)管理用房騰出。由于被告公司的行為，妨礙了E公司對(duì)該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，E公司將小區(qū)原物業(yè)公司訴至法院，要求小區(qū)原物業(yè)公司將該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)用房騰出。問題：1.依照相關(guān)法律規(guī)定，物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)歸誰？2.對(duì)原物業(yè)公司拒不移交物業(yè)管理用房的行為，除本案中北京億展資產(chǎn)管理有限公司外，該有哪些主體可以起訴？3.法庭當(dāng)如何判決？法律依據(jù)是什么？【思考】

物業(yè)接管驗(yàn)收中最常見糾紛有哪些？應(yīng)如何避免？第三節(jié)物業(yè)裝飾裝修管理

學(xué)習(xí)目標(biāo)：通過本節(jié)的學(xué)習(xí)，使學(xué)生理解物業(yè)裝飾裝修管理的重要意義，掌握物業(yè)裝飾裝修的禁止行為，掌握裝飾裝修管理的申報(bào)登記、審批及施工管理，并能據(jù)此分析解決物業(yè)裝飾裝修管理中常見糾紛。

學(xué)習(xí)內(nèi)容：

一、物業(yè)裝飾裝修管理的意義二、物業(yè)裝飾裝修管理機(jī)構(gòu)三、住宅室內(nèi)裝飾裝修的禁止行為四、必須經(jīng)過批準(zhǔn)的住宅室內(nèi)裝飾裝修行為五、物業(yè)裝飾裝修的申報(bào)登記及審批六、裝修施工管理【引導(dǎo)案例】施女士是某高檔住宅區(qū)的業(yè)主，住19樓。施女士在海外生活多年，對(duì)衛(wèi)生設(shè)施要求很高。由于施家衛(wèi)生間較小，施女士于是別出心裁地將北臥室改為浴室，并安裝了一個(gè)三角大浴缸。施女士在裝修浴室時(shí)，由于采取的防水措施不當(dāng)，致使臺(tái)盆金屬軟管斷裂漏水，浴缸外溢，積水滲漏到樓下的陳某家中。從1999年起，已發(fā)生了3次漏水事件。陳某提出意見后，施女士也對(duì)浴室進(jìn)行了修理，但仍沒在恢復(fù)北房間的臥室功能。近期再次發(fā)生的漏水事件，致陳家客廳的西墻北角、北臥室屋頂和墻面及窗簾等多處受損。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向施女士發(fā)出了整改通知，施女士置之不理。陳某無奈，只得將施女士告上了法庭。本案類似情況在實(shí)踐中十分常見，有不少業(yè)主以為：我花錢買的房，我愛怎么裝修就怎么裝修，物業(yè)公司無權(quán)干涉?？墒牵瑳]有人對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)管就極容易造成這種糾紛。那么物業(yè)公司到底能否對(duì)業(yè)主裝飾裝修進(jìn)行管理呢？應(yīng)如何管理才合法呢？本案法庭又應(yīng)如何判決呢？一、物業(yè)裝飾裝修管理的意義

物業(yè)裝飾裝修管理的意義在于規(guī)范裝飾裝修市場和行為，確保物業(yè)結(jié)構(gòu)和施工過程安全，保證裝飾裝修質(zhì)量，保護(hù)人民生命、財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)公共安全和公眾利益。二、物業(yè)裝飾裝修管理機(jī)構(gòu)

國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的管理工作。直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的管理工作。裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)申報(bào)登記，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。

三、住宅室內(nèi)裝飾裝修的禁止行為《城市住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條規(guī)定：“住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為?！逼渲校ㄖ黧w，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。四、必須經(jīng)過批準(zhǔn)的住宅室內(nèi)裝飾裝修行為

《城市住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第六條規(guī)定：“裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（三）拆改供暖管道和設(shè)施；（四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。本條所列第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)；第（三）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)；第（四）項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)?！鄙鲜鲂袨殡m不一定危害建筑主體和結(jié)構(gòu)的安全部，但分別涉及城市規(guī)劃、供暖、供氣等專業(yè)性極強(qiáng)的問題，因此這些行為是否準(zhǔn)予實(shí)施，須由上述各有關(guān)單位審批決定。五、物業(yè)裝飾裝修的申報(bào)登記及審批（一）申報(bào)登記裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)（以下簡稱物業(yè)服務(wù)單位）申報(bào)登記。裝修人在申報(bào)登記時(shí)應(yīng)提交下列材料：1.房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）；2.申請人身份證件；3.裝飾裝修方案；4.變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案；5.涉及本辦法第六條行為的，需提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，涉及本辦法第七條、第八條行為的，]需提交設(shè)計(jì)方案或者施工方案；6.委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件。另外，非業(yè)主的住宅使用人進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修的，還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明。

五、物業(yè)裝飾裝修的申報(bào)登記及審批（續(xù)）

（二）裝修申報(bào)的審批

1.裝修申報(bào)的審核審核裝修申報(bào)要依據(jù)《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》、《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》（GB50327-2001）、《建筑裝飾裝修工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50210-2001）、《室內(nèi)裝飾工程質(zhì)量規(guī)范》（QB1838-93）、《家庭裝飾工程質(zhì)量規(guī)范》（QB/T6016-97）等進(jìn)行，主要內(nèi)容包括：（1）檢查裝修方案是否有對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、外墻立面、共用設(shè)施設(shè)備的改動(dòng)、破壞。（2）檢查裝修方案是否有嚴(yán)重的消防及其他安全隱患。（3）是否有其他違章違規(guī)情況。（4）安全協(xié)議書。2.裝修申報(bào)的批準(zhǔn)在確認(rèn)裝修方案沒有對(duì)建筑安全、共用設(shè)施設(shè)備及房屋外觀造成不良影響后，給予批準(zhǔn)。3.告知注意事項(xiàng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主和使用人及其委托的裝飾裝修企業(yè)。六、裝修施工管理（一）簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議

住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

1.裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；

2.裝飾裝修