自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新

廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例（第五章、第六章、第七章）解讀住建廳房產處黃韜

自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第1頁!業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權《物權法》第七十條：業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第2頁!專有權、共有權、管理權

專有所有權指業(yè)主對專有部分享有的自由使用、收益及處分的權利；共有所有權系指業(yè)主依據法律、合同以及管理規(guī)約，對建筑物的共有部分所共同享有的權利

；管理權，屬業(yè)主成員權的范疇，指業(yè)主基于一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的作為建筑物管理團體之一成員而享有權利和承擔的義務。

自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第3頁!三項權利之間的關系：專有權決定共有權和管理權的大小。轉讓專有權時，必須同時轉讓共有權和管理權。不得單獨轉讓共有權且不得要求分割。費用分擔，收益分配——有約定從約定，無約定以專有部分占總面積的比例確定。（維修資金的交存、公共部位經營收益的分配）權利人可以放棄對共有權的占有，但是，不得以放棄權利為由拒絕履行義務。（空置房物業(yè)費的繳納）

自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第4頁!共有部分具體包括：（1）建筑物的基本構成部分，如支柱、樓頂；（2）建筑物的共用部分以外的共有部分以及附屬物，如樓梯、走廊；（3）僅為部分區(qū)分所有人所共有的共有部分，如各層樓之間的樓板等。自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第5頁!一、使用物業(yè)的行為禁止（第四十六條）維護業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權中的共有權部分

監(jiān)督主體：其他業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)督主體有權予以制止制止無效，負有報告義務的主體：業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)（案例1）自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第6頁!有關部門是哪些？1、房地產行政主管部門

本條所涉及范圍：第（一）、（二）、（五）項

依據：⑴《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號）第三十三條、三十四條（針對第（一）、（二）項）

◆“第三十三條因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。

裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。”

◆“第三十四條裝修人因住宅室內裝飾裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設施造成損害的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任?！雹啤段飿I(yè)管理條例》（國務院令379號）第六十六條（針對第（五）項，案例2）

◆“第六十六條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的。個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款

自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第7頁!有關部門是哪些？2、公安機關

本條所涉范圍：第（三）、（七）、（九）項

依據：《中華人民共和國治安管理處罰法》（主席令第38號）第三十條（針對第（三）項）

◆“第三十條違反國家規(guī)定，制造、買賣、儲存、運輸、郵寄、攜帶、使用、提供、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質的，處十日以上十五日以下拘留；情節(jié)較輕的，處五日以上十日以下拘留?！?/p>

《中華人民共和國治安管理處罰法》（主席令第38號）第五十八條（針對第（七）項，例外：“廣場舞”的處理）?！簟暗谖迨藯l違反關于社會生活噪聲污染防治的法律規(guī)定，制造噪聲干擾他人正常生活的，處警告；警告后不改正的，處二百元以上五百元以下罰款?！?/p>

《中華人民共和國治安管理處罰法》（主席令第38號）第七十五條（針對第（九）項）◆“第七十五條飼養(yǎng)動物，干擾他人正常生活的，處警告；警告后不改正的，或者放任動物恐嚇他人的，處二百元以上五百元以下罰款。

驅使動物傷害他人的，依照本法第四十三條款的規(guī)定處罰?！?/p>

自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第8頁!有關部門是哪些？4、消防部門本條所涉范圍：第（八）項依據：《中華人民共和國消防法》第六十條?！簟暗诹畻l單位違反本法規(guī)定，有下列行為之一的，責令改正，處五千元以上五萬元以下罰款：

（一）消防設施、器材或者消防安全標志的配置、設置不符合國家標準、行業(yè)標準，或者未保持完好有效的；

（二）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材的；

（三）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的；

（四）埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距的；

（五）占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行的；

（六）人員密集場所在門窗上設置影響逃生和滅火救援的障礙物的；

（七）對火災隱患經公安機關消防機構通知后不及時采取措施消除的。

個人有前款第二項、第三項、第四項、第五項行為之一的，處警告或者五百元以下罰款。

有本條款第三項、第四項、第五項、第六項行為，經責令改正拒不改正的，強制執(zhí)行，所需費用由違法行為人承擔?！弊灾螀^(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第9頁!二、物業(yè)轉讓、租賃（第四十七條）1、管理規(guī)約作為轉讓合同或者租賃合同的附件。具有同等效力。2、轉讓人或出租人書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。3、對物業(yè)服務企業(yè)的建議：（1）應做好相關的記錄和歸檔工作，以利于產生糾紛時能夠“找對人”。

◆《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持?！保?）嚴格執(zhí)行小區(qū)出入口進出制度

（案例3）自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第10頁!三、物業(yè)裝飾裝修（第四十八條）1、業(yè)主的告知義務2、物業(yè)服務企業(yè)的告知義務：房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定；臨時管理規(guī)約或管理規(guī)約；裝修禁止行為和注意事項。3、物業(yè)服務企業(yè)的現場巡查。做好相關記錄，留下管理痕跡（案例4、5）。自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第11頁!案例5：業(yè)主在小區(qū)被裝修工殺害，物業(yè)公司被判賠償17萬【案情】深圳裝修工鐘先輝使用過期的《裝修出入證》進入小區(qū)，將業(yè)主殺害，受害人之母認為物業(yè)管理處沒有盡到安全保障的義務，將東海房地產公司、戴德梁行房地產顧問（深圳）有限公司及其分支機構東海花園管理處、兇手鐘先輝一起告上了法庭，要求對方賠償各項損失近600萬元?！九袥Q結果】

法院認為，小區(qū)物業(yè)公司未以適當的方式核實鐘的身份是否真實，即同意其進入住宅樓內，系屬未盡合理限度范圍內的安全保障義務，有過錯，判定東?；▓@管理處對鐘先輝應承擔的賠償額的30％承擔補充賠償責任，約17萬余元。自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第12頁!四、物業(yè)、場地和設備用途改變（第四十九條）1、住宅改經營性用房（1）業(yè)主：應遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約；取得有利害關系的業(yè)主同意（2）物業(yè)服務企業(yè)：告知及備案，必要時可提起訴訟

◆《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條“業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。”

（案例6）2、利用共用部位、共用設施設備經營（1）征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)同意（2）物業(yè)服務企業(yè)：協(xié)助和配合

（案例7）3、共用部位、共用設施設備和物業(yè)服務用房原則上不得改變用途。自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第13頁!案例7：物業(yè)公司擅自規(guī)劃車位收費業(yè)主起訴獲支持【案情】2009年底，王某入住某小區(qū)時，小區(qū)里的車庫已經基本售完。如今，小區(qū)業(yè)主的車輛更是猛增，小區(qū)里現有的車庫已經遠遠不能滿足業(yè)主的需要，停車成為難題。最近，物業(yè)公司決定將小區(qū)道路的兩側規(guī)劃成地面停車位，以每月200元的價格出租，并且每個車位都安裝了車位鎖，沒有車庫又不租車位的業(yè)主，禁止把車停放在小區(qū)里。對此，王某認為物業(yè)公司的這一做法嚴重侵犯了自己的權益，便將物業(yè)公司訴至法院。他認為，物業(yè)公司占用小區(qū)公共道路規(guī)劃車位，應征求業(yè)主意見后再定奪，并且其收益應該屬于全體業(yè)主，要求物業(yè)公司公開已經收取的車位費的去向。物業(yè)公司則辯稱，作為小區(qū)的物業(yè)管理服務者，其有權決定對小區(qū)內現有車輛的停放進行管理，并規(guī)劃停車位，而且，收取的車位費作為物業(yè)公司的創(chuàng)收，屬于物業(yè)公司的收益，無需向業(yè)主公開?！痉ㄔ簩徖斫Y果】物業(yè)公司無權擅自規(guī)劃、出租或出售車位，雙方經調解達成和解?！窘馕觥扛鶕段餀喾ā返?4條規(guī)定，建筑區(qū)劃內的道路、其他公共場所屬于業(yè)主共有，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，當然屬于業(yè)主共有。《自治區(qū)物業(yè)管理條例》第三十條明確規(guī)定，“物業(yè)服務企業(yè)不得在物業(yè)管理區(qū)域內進行下列活動：（一）擅自改變物業(yè)共用部位、共用設施設備規(guī)劃用途”，改變公共道路情況、占用小區(qū)公共用地的，屬于小區(qū)內重大事項，應當由全體業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主委員會討論決定。自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第14頁!自治區(qū)人民政府辦公廳轉發(fā)自治區(qū)建設廳等部門關于進一步做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知（桂政辦發(fā)[2005]84號）為合理引導我區(qū)住房建設與消費，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第15頁!2、市場調節(jié)價（1）其他物業(yè)的物業(yè)服務收費，實行市場調節(jié)價。（2）實行市場調節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。3、物業(yè)服務收費的監(jiān)督縣級以上人民政府價格主管部門應當會同同級房產行政主管部門，加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第16頁!第六章物業(yè)的維護本章的條款從原條例的五條減到了四條，主要刪除了原條例中關于物業(yè)維修資金部分與《物業(yè)管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》中重復的內容。對個別條款進行了精簡和調整，個別條款進行了擴充和完善。修訂后的條例本章中主要包含專項維修資金、物業(yè)維修、物業(yè)維修的配合以及物業(yè)安全使用等四個方面的內容。

自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第17頁!二、物業(yè)維修（第五十三條）1、保修期間——建設單位承擔物業(yè)服務企業(yè)：協(xié)助和配合2、保修期滿——業(yè)主專有部分——業(yè)主承擔共用部位、共用設施設備——業(yè)主分攤，專項維修資金支付。未歸集維修資金的，按照業(yè)主專有部分建筑面積分攤。專業(yè)經營設施設備——按規(guī)定承擔物業(yè)服務企業(yè)：配合和組織自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第18頁!四、物業(yè)安全使用（第五十五條）安全隱患不分大小消防、安防、涉水景點的安全隱患尤其重要

◆《中華人民共和國侵權責任法》第三十七條賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。

因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權責任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務的，承擔相應的補充責任。第八十五條建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。物業(yè)服務企業(yè)的義務：1、設置相應的警示標志2、采取具體防范措施3、報告自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第19頁!第五十七條物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第二十八條第三款規(guī)定，未辦理退出交接手續(xù)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正,逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第20頁!第五十九條建設單位違反本條例第三十三條規(guī)定，不申請劃分物業(yè)管理區(qū)域或者不按照規(guī)定向買受人明示物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正,逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第21頁!第六十一條違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、行政法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第22頁!專有部分專有部分，其意指構造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可獨立使用的作為區(qū)分所有權之所有權之標的的建筑物部分。

自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第23頁!第五章物業(yè)的使用本章部分從原條例的五條擴充到現在的六條，雖然條數變動不多，但內容上已經作了很大的修改，刪除了原條例中原則性的規(guī)定以及跟《物業(yè)管理條例》和本條例中重復的部分內容，并調整了部分條款?，F在本章的條款主要涵蓋了使用物業(yè)的行為禁止、物業(yè)轉讓和租賃、物業(yè)裝飾裝修、物業(yè)、場地和設備用途改變、物業(yè)服務費、物業(yè)服務費收交限制等六項內容。自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第24頁!案例1：拆除承重墻致?lián)p案【案情】陳先生購買了廣州市白云區(qū)新海成花園14棟801號房屋一套。2011年9月準備裝修房屋時，發(fā)現房屋地坪、墻面、構造柱等處豎向、橫向、水平向有大小不等裂縫。陳先生即向開發(fā)商廣州新海成房產發(fā)展有限公司（以下簡稱新海成公司）和廣州紅喜物業(yè)服務公司（以下簡稱紅喜物業(yè)）反映。經上述兩公司派員現場查看，發(fā)現陳先生樓下701室的業(yè)主楊先生正在裝修房屋，并將部分承重墻拆除。事發(fā)后，陳先生多次與楊先生、開發(fā)商、物業(yè)公司進行協(xié)商，但因分歧太大，未能達成一致意見。陳先生訴至法院，請求法院判令楊先生、開發(fā)商、物業(yè)服務公司三被告修復受損房屋、消除隱患，賠償801房屋修繕費30000元。被告紅喜物業(yè)公司辯稱，其作為物業(yè)服務提供者，已向701房業(yè)主告知房屋裝修不能違規(guī)等事項。且公司發(fā)現701房業(yè)主違規(guī)裝修房子行為后，已向楊先生發(fā)出整改通知，也報告了區(qū)房管局、街道辦和居委會，已盡到了物業(yè)管理應該盡的義務，故原告目前存在的房屋墻體開裂等問題，屬房屋質量問題應與開發(fā)商交涉，是業(yè)主裝修引發(fā)的問題應和業(yè)主交涉，與被告無關?！九袥Q結果】紅喜物業(yè)公司不承擔賠償責任自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第25頁!案例2：別墅業(yè)主“圈地種菜”物業(yè)公司起訴恢復原狀【案情】：楊女士系北京市順義區(qū)某別墅區(qū)業(yè)主，其別墅北側有一塊綠地。其入住不久，將該塊綠地圈進自己的花園當中，并種植了玉米、辣椒等農作物。近日，該別墅區(qū)物業(yè)公司訴至北京市順義區(qū)人民法院，要求楊女士將該塊綠地恢復原狀。該物業(yè)公司訴稱，我物業(yè)公司受開發(fā)公司委托，對該別墅小鎮(zhèn)進行前期物業(yè)管理。楊女士于2008年3月購買了本小區(qū)別墅，面積298.98平方米，大約20平方米花園。楊女士入住后不久，就強行擴建花園，將部分公共綠地囊括進其自家花園，侵占的總公共面積大約250平方米，并種植大量的農作物。我公司認為，公共綠地為本小區(qū)公共部分，楊女士并不享有專有權。我公司作為本小區(qū)物業(yè)公司，有責任對本小區(qū)的公共部分進行管理。對于楊女士之行為，我公司只能向法院起訴，請求判令楊女士將其侵占的公共區(qū)域恢復原狀，且承擔本案訴訟費用。

楊女士辯稱，我確實超占了一部分綠地，當時這塊綠地荒廢，我就種植了玉米，我沒有什么過錯，故我同意今年年底退還該塊綠地。【調解結果】楊女士于2009年12月1日前將侵占的綠地退回并恢復原狀，物業(yè)公司當場撤訴。自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第26頁!有關部門是哪些？3、城市規(guī)劃行政主管部門本條所涉范圍：第（四）項依據：《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號）第三十九條?！簟暗谌艞l未經城市規(guī)劃行政主管部門批準，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門按照《城市規(guī)劃法》及相關法規(guī)的規(guī)定處罰?！弊灾螀^(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第27頁!“（六）隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水和雜物，往樓下拋棄物品；”適用道德約束，造成業(yè)主損害的，引導或協(xié)助業(yè)主通過法律途徑解決。自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第28頁!案例3：房客拖欠房租搬走家具案【案情】劉先生在鄭州東風東路與金水東路交叉口的一棟寫字樓上有一間毛坯房，約60平米，半年前，他將毛坯房租給了一個年輕男子做生意，這名男子裝修了毛坯房，還購買了沙發(fā)和辦公桌等辦公用品。男子當時交了三個月房租，未交押金。三個月后，男子一直遲遲未交第二季度房租，劉先生因為工作繁忙，也未上門催要。劉先生從外地回來卻發(fā)現：早已人去樓空，室內凌亂不堪，原本放在室內的大型沙發(fā)和辦公桌都已不見，撥打年輕男子的電話已經是“空號”，劉先生原本保存的房客身份證復印件也找不到了。在物業(yè)公司卻查不到監(jiān)控，而物業(yè)公司更是堅稱自己“無責任”。業(yè)主財產損失，物業(yè)到底是否負有責任？律師觀點：物業(yè)公司在管理上存在漏洞，應承擔一定的責任自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第29頁!案例4；業(yè)主違法裝修房屋造成他人損失案【案情】施女士是某高檔住宅區(qū)的業(yè)主住在19樓。施女士在海外生活多年，對衛(wèi)生設施要求很高。由于施家衛(wèi)生間較小，施女士于是別出心裁地將北臥室改為浴室，并安裝了一個三角大浴缸。施女士在裝修浴室時，由于采取的防水措施不當，致使臺盆金屬軟管斷裂漏水，浴缸外溢，積水滲漏到樓下的陳某家中。從1999年起，已發(fā)生了3次治水事件。陳某提出意見后，施女士也對浴室進行了修理，但仍沒在恢復北房間的臥室功能。近期再次發(fā)生的治水事件，致陳家客廳的西墻北角、北臥室屋頂和墻面及窗簾等多處受損。牧業(yè)管理企業(yè)向施女士發(fā)出了整改通知，施女士置之不理。陳某無奈，只得將施女士告上了法庭?！九袥Q結果】判決施女士在規(guī)定期限內拆除安裝在北臥室的衛(wèi)浴設施，重新粉刷墻面、鋪設地板，恢復臥室的設計用途，并負責修復陳某家的受損部位，賠償損失?！締⑹尽筷P于物業(yè)管理企業(yè)的責任，《物業(yè)管理條例》第四十六條款規(guī)定：“對物業(yè)管理服務區(qū)域內違反有關治安、環(huán)衛(wèi)、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政部門報告?！钡谖迨龡l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主?！币约氨緱l例中四十八條為物業(yè)管理企業(yè)設定的一項義務。本案中，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有盡到這方面的以義務，就應當承擔相關的責任?！蹲≌覂妊b飾裝修管理辦法》第四十二條規(guī)定：“物業(yè)管理單位發(fā)現裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協(xié)議約定裝飾裝修管理服務費的倍至3倍的罰款?！比绾谓缍ǚ掌髽I(yè)是否盡到義務呢？看管理痕跡。自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第30頁!4、禁止物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主推銷裝修材料或者是限定裝修材料進入小區(qū)（住宅裝飾裝修管理辦法第十九條）

◆“第十九條禁止物業(yè)管理單位向裝修人指派裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料”。

5、在裝飾裝修中，禁止物業(yè)服務企業(yè)收取業(yè)主的裝修押金或保證金。（《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)服務收費管理暫行辦法》桂價格[2007]122號第十四條）◆第十四條物業(yè)管理企業(yè)對裝修住宅進行指導和監(jiān)督。除法律法規(guī)規(guī)規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)不得以任何名義向業(yè)主收取押金、保證金等。裝修過程破壞公共部位及設施的，如承重墻、墻埋水電線、電話線等需要恢復的費用和裝修垃圾的清運費用，按實際發(fā)生數額，由業(yè)主或使用人承擔。

自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第31頁!案例6：業(yè)主擅自將房屋改為酒吧案【案例】2003年6月，吳某在某小區(qū)買了一套三居室商品房，房屋位于樓房的層。入住后他發(fā)現由于小區(qū)是新落成的，各種配套設施還不完善，娛樂場所也不多，于是，吳某就把他那100多平方米的房子改成了一個小酒吧。吳某認為房屋是他自己的，他開酒吧是為大家服務，有利于提高小區(qū)小區(qū)業(yè)主的生活質量，物業(yè)管理企業(yè)不應該干涉。為此，雙方發(fā)生糾紛，訴諸法院?！九袥Q結果】判決吳某關閉酒吧。自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第32頁!五、物業(yè)服務費（第五十條）1、政府指導價（1）普通住宅類的物業(yè)服務收費實行政府指導價。成立業(yè)主大會前的實行政府指導價，成立業(yè)主大會之后實行市場調節(jié)價

◆普通住宅的界定？國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）為了合理引導住房建設與消費，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足一下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第33頁!（2）實行政府指導價的，設區(qū)的市、縣人民政府價格主管部門應當會同同級房產行政主管部門，根據普通住宅類型、服務內容、服務水平、服務成本和物價指數變動等情況，分類制定相應的基準價和浮動幅度，定期向社會公布。具體的物業(yè)服務收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。

自治區(qū)物業(yè)條例宣貫課件新共41頁，您現在瀏覽的是第34頁!六、物業(yè)服務費收交限制（第五十一條）

1、依服務合同約定收費

◆《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。2、通過正確的途徑追繳欠費（案例8）案例8：【案情】湖北省武漢市洪山區(qū)人民法院審結一起物業(yè)公司起訴業(yè)主拖欠物業(yè)費的案件，原告家安物業(yè)公司因無證據證明其已向業(yè)主書面通知催交物業(yè)管理費的事實，而被依法駁回其訴訟請求。【解析】最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定：“經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。”至于具體的書面形式，既可以是當面送達，也可以是發(fā)送傳真，也可