農(nóng)村宅基地房屋能否買賣？一戶一宅是否影響房屋買賣合同效力？法律后果是什么

農(nóng)村宅基地房屋能否買賣？一戶一宅原則是否影響房屋買賣合同效力？法律后果是什么？近年來，隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化的發(fā)展， 農(nóng)村房屋買賣糾紛不斷增多， 我們根據(jù)相關司法案例和司法觀點簡單分析一下此種糾紛存在的法律問題。農(nóng)村宅基地房屋能否買賣？近期，最高人民法院在北京召開第八次全國法院民事商事審判工作會議。 會議關于農(nóng)村宅基地買賣案件問題，形成以下意見：在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)， 可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。在非試點地區(qū)， 農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。 合同無效后， 買受人請求返還購房款及其利息， 以及請求賠償翻建或者改建成本的， 應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。 （司法案例：牟雪文訴鄭善國農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案）根據(jù)相關法律和司法觀點， 上述無效情形可因以下是由得到補正： （1）該房屋所占宅基地性質(zhì)因征收轉(zhuǎn)為國有土地； （ 2） 買方戶口遷入房屋所在地并轉(zhuǎn)為當?shù)剞r(nóng)民身份； （ 3） 辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)變動手續(xù)， 并取得權(quán)屬證書；（4）買方家庭成員是該集體成員，買房用于共同居住的。此外，人民法院在審理城鎮(zhèn)居民購買“小產(chǎn)權(quán)房”合同糾紛案件時，除非在判決前經(jīng)縣級以上人民政府對交易的“小產(chǎn)權(quán)房” 辦理了相關征地、 補交土地出讓金及規(guī)劃驗收等合法化手續(xù)，否則應依法認定交易合同無效。根據(jù)以上分析， 我們可以得出這樣的結(jié)論： 法律只保護同一集體經(jīng)濟組織成員間房屋買賣行為。違反一戶一宅原則是否影響房屋買賣合同效力？在司法實踐中，各地的裁判文書有不同的判決結(jié)果，我們認為，北京市第一中級人民法院再審審理的一起農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件所形成的判決書對此問題的分析結(jié)論可供借鑒，觀點如下：農(nóng)村房屋合同交易雙方在進行房屋買賣時系同一集體經(jīng)濟組織的成員， 房屋買賣行為未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效。依據(jù)土地管理的相關法規(guī)，一戶一宅是指農(nóng)村居民一戶只能申請一處宅基地，村民在出售自己宅基地上的房屋后無權(quán)再次申請宅基地。 一戶一宅是農(nóng)村集體土地方面的管理性規(guī)定，并非規(guī)范農(nóng)村房屋買賣合同的效力性規(guī)定，故是否違反一戶一宅原則不影響房屋買賣合同的效力。關于未辦理宅基地審批手續(xù)是否影響合同效力的問題。相關法律法規(guī)并未規(guī)定農(nóng)村房屋買賣合同需辦理宅基地審批手續(xù)后才生效，故是否辦理宅基地審批手續(xù)不影響房屋買賣合同的效力。止匕外，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，不應支持。現(xiàn)實中存在這樣的現(xiàn)象，農(nóng)戶在搬離原所屬集體時，留下有房屋，或委托親友幫忙買賣，或他人未經(jīng)該農(nóng)戶同意，在農(nóng)村集體的默許下與本集體成員簽訂買賣合同，且交付了購房款和房屋，并被買方占有居住多年。這種房屋買賣行為雖屬無權(quán)處分，但并不影響房屋買賣合同的效力。買賣農(nóng)村宅基地房屋的法律后果是什么？農(nóng)村宅基地房屋買賣合同的效力與房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是兩個概念。實踐中，

存在這樣的現(xiàn)象，買賣雙方僅簽訂買賣合同、交付購房款和房屋，并未向土地管理部門辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)，那么房屋所有權(quán)又該如何認定呢？我們認為，如果房屋合同合法有效， 雙方合同當事人已經(jīng)履行完畢的， 房屋已經(jīng)交付給受讓人占有居住的，但由于當?shù)剞r(nóng)村沒有相應的房屋產(chǎn)權(quán)登記機關進行登記， 或者由于產(chǎn)權(quán)登記機關的原因未能辦理過戶登記的， 人民法院可以依法認定受讓人取得房屋所有權(quán)。（司法案例：孫君培等與孫永祥農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓糾紛上訴案）根據(jù)房地一體原則， 不允許單獨買賣宅基地使用權(quán)或者宅基地上房屋， 均視為一并買賣。農(nóng)村村民出賣房屋后， 再申請宅基地的， 不予批準。 農(nóng)戶與土地具有天然的聯(lián)系，一旦轉(zhuǎn)讓名下唯一的農(nóng)村房屋（含宅基地） ，該農(nóng)戶在本集體的福利利益會受到影響，這種問題往往在拆遷時爆發(fā)。小編認為， 買賣農(nóng)村房屋有利于農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展， 只要不侵犯國家、 社會及第三人的利益， 應當給予法律保護。 就農(nóng)村房屋買賣合同效力而言， 根據(jù)民事活動自愿、公平、誠實信用等原則，應當依法認定其效力。關于農(nóng)村房屋所有權(quán)的歸屬，應當從合同履行情況、尊重現(xiàn)狀、保護交易秩序等角度來綜合進行認定。相關法律及司法觀點來源：《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國物權(quán)法》《最高人民法院印發(fā) ＜關于為推進農(nóng)村改革發(fā)展提供司法保障和法律服務的若干意見 ＞的通知》《中華人民共和國土地管理法》《土地管理法實施條例》《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》《國土資源部關于進一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》《國土資