北京房地產(chǎn)開發(fā)程序和稅費78P-課件

中國房地產(chǎn)開發(fā)程序與稅費2019年8月中國房地產(chǎn)開發(fā)程序與稅費2019年8月1中國房地產(chǎn)開發(fā)程序與稅費主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)的涵義房地產(chǎn)開發(fā)模式中國房地產(chǎn)開發(fā)程序與稅費中國房地產(chǎn)開發(fā)程序與稅費主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)的涵義房地產(chǎn)開發(fā)模2房地產(chǎn)開發(fā)的涵義：資金城市公用配套設(shè)施房地產(chǎn)開發(fā)勞動力土地專業(yè)人員經(jīng)驗城市基礎(chǔ)設(shè)施建筑材料資源整合提供空間房地產(chǎn)開發(fā)的涵義：資金城市公用房地產(chǎn)勞動力土地專業(yè)3房地產(chǎn)開發(fā)模式香港模式：以開發(fā)商為中心客戶預售融資、銀行按揭融資由開發(fā)商一家完成“買地、建造、賣房、管理”——縱向價值鏈開發(fā)商不持有物業(yè)美國模式：市場化資本運作聘請專業(yè)公司完成房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)——橫向價值鏈開發(fā)商持有并經(jīng)營物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)模式香港模式：美國模式：4中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式物業(yè)管理銷售蓋房子取得土地主要采用香港模式：依賴房產(chǎn)銷售收入和銀行提供資金以銷售為主的經(jīng)營模式以圈地、圈錢為主的盈利模式中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式物業(yè)管理銷售蓋房子取得土地主要采5中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step1.投資機會選擇與決策分析Step2.前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step1.Step2.Step36中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step1.投資機會選擇與決策分析Step2.前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step1.Step2.Step37投資機會選擇與決策分析機會尋找機會篩選財務(wù)分析市場分析投資機會選擇投資決策分析投資機會選擇與決策分析機會尋找機會篩選財務(wù)分析市場分析投資8中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step1.投資機會選擇與決策分析Step2.前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step1.Step2.Step39前期工作選址、定點土地二級開發(fā)土地一級開發(fā)可行性研究報告項目立項取得土地使用權(quán)

項目立項及可行性研究

確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得許可

申請兩證前期工作選址、定點土地二級開發(fā)土地一級開發(fā)可行性研究報告項目10開發(fā)項目的立項和可行性研究簽訂合作意向書確定初步開發(fā)方案編制、申報、審批項目建議書（代可行性研究報告）開發(fā)項目的立項和可行性研究簽訂確定初步編制、申報、審批11開發(fā)項目的立項和可行性研究估算投資額編制項目建議書編制可行性研究報告0.3-1億元6-14萬元12-28萬元1-5億元14-37萬元28-75萬元估算投資額編制環(huán)境影響報告書編制環(huán)境影響報告表0.3-2億元6-15萬元2-4萬元2-10億元15-35萬元4-7萬元主要稅費：可行性研究費環(huán)境影響評估咨詢費開發(fā)項目的立項和可行性研究估算投資額編制項目建議書編制可行性12取得土地使用權(quán)擬定征地方案申請建設(shè)用地受理、審批土地確定征地方案發(fā)布征地公告實施征地補償安置頒發(fā)《建設(shè)用地批準書》擬定拆遷安置方案提出拆遷申請頒發(fā)《房屋拆遷許可證》發(fā)布拆遷公告召開拆遷動員會簽訂拆遷補償協(xié)議，進行安置簽訂房屋拆遷責任書土地一級開發(fā)集體土地征用程序拆遷安置程序取得土地使用權(quán)擬定征地方案申請建設(shè)用地受理、審批土地確定征地13新增建設(shè)用地有償使用稅超轉(zhuǎn)人員安置費新菜地開發(fā)建設(shè)基金地上物補償費取得土地使用權(quán)集體土地征用過程中的主要稅費：青苗及樹木補償費勞動力安置費土地補償費征地管理費耕地占用稅耕地開墾費新增建設(shè)用地有償使用稅超轉(zhuǎn)人員安置費新菜地開發(fā)建設(shè)基金地上物14土地補償費征用對象補償標準耕地、菜地、魚塘、果園等農(nóng)作物和經(jīng)濟作物的耕地該地前3年平均年產(chǎn)值的3倍至6倍補償葦塘、砂石地、林地（包括山坡果林地）等有收益的土地糧田地前3年平均年產(chǎn)值的5倍補償宅基地、積肥場、場院地相連有收益的土地前3年平均年產(chǎn)值的5倍補償荒地、荒山、荒灘、宅基地等非耕地實際情況補償鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)使用農(nóng)村集體所有土地占用土地前3年平均產(chǎn)值的3倍至5倍補償鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)占用農(nóng)村集體所有土地占用土地前3年平均產(chǎn)值的3倍補償土地補償費征用對象補償標準耕地、菜地、魚塘、果園等農(nóng)作物和經(jīng)15青苗及樹木補償費1.青苗實際產(chǎn)量按照當年計劃產(chǎn)量結(jié)合以往一般產(chǎn)量計算，補償標準按不同作物的不同生長階段計算，青苗按照生長階段劃分為三個階段，即播種期、發(fā)育期、成熟期，其中：（1）蔬菜，在播種期最高補償產(chǎn)量的60%，發(fā)育期最高補償產(chǎn)量的80%，成熟期最高補償產(chǎn)量的90%；（2）大田作物，在播種期最高補償產(chǎn)量的70%，發(fā)育期最高補償產(chǎn)量的90%，成熟期補償全部產(chǎn)量。2.樹木補償標準按照國家牌價折算材值補償；3.果樹補償標準按照前3年平均年產(chǎn)值的5至8倍補償；4.有材值的加材值費，未結(jié)果的幼樹發(fā)給適當補助費。青苗及樹木補償費1.青苗實際產(chǎn)量按照當年計劃產(chǎn)量結(jié)合以往一般16地上物補償費1.房屋按照重置價與成新程度補償或另行選址重建；2.其他構(gòu)筑物按照建造的成本補償或重建；3.地上附屬物按照以下各項標準補償：

（1）棚子按照每個200至950元補償，簡易棚不高于每個200元；

（2）廁所按照每個50至500元補償；

（3）豬圈按照每個150至550元補償；

（4）雞兔窩按照每個20至100元補償；

（5）灶臺按照每個20至100元補償；

（6）高灶按照每平方米70元補償；

（7）火炕按照每個50至500元補償，含煙囪。4.墳墓遷移費按照以下標準補償：

（1）漢民墳遷移一次補償40元；

（2）回民墳遷移一次補償50元。

地上物補償費1.房屋按照重置價與成新程度補償或另行選址重建；17勞動力安置費1.勞動力安置補助費按照被征地前3年平均每畝產(chǎn)值的3倍補償，最高不得超過10倍。2.農(nóng)轉(zhuǎn)工補助費按照以下各項標準支付：（1）朝陽、海淀、豐臺、石景山等近郊區(qū)為每安置一人補償25000至3000元；（2）其他遠郊區(qū)、縣為每安置一人補償15000至20000元。3.農(nóng)轉(zhuǎn)非的超轉(zhuǎn)勞動力和勞動部門確認不能安置的人員，由民政部門管理，補償費由勞動部門收取。勞動力安置費1.勞動力安置補助費按照被征地前3年平均每畝產(chǎn)18超轉(zhuǎn)人員安置費1.一般征地超轉(zhuǎn)人員（指有贍養(yǎng)人的），城近郊區(qū)（朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)，下同）按照每人每月230元（生活補助費180元、醫(yī)療補助費50元）接收；遠郊區(qū)、縣按照每人每月210元（生活補助費160元、醫(yī)療補助費50元）接收。超轉(zhuǎn)人員轉(zhuǎn)居前已在農(nóng)村退休，其退休費高于接收標準的，按照其退休費標準接收。2.無人贍養(yǎng)的孤寡老人和無勞動能力的病殘人員（包括超過轉(zhuǎn)工年齡、轉(zhuǎn)居前因工傷致殘和失去自理能力的人員）按照每人每月500元接收。超轉(zhuǎn)人員安置費1.一般征地超轉(zhuǎn)人員（指有贍養(yǎng)人的），城近郊19新菜地開發(fā)建設(shè)基金1.征用朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)和大興縣南郊農(nóng)場菜地的，每畝繳納3萬元；征用其他菜地的，每畝繳納1萬元。2.因市政基礎(chǔ)設(shè)施（公路、電、水、氣、熱力管線等）和中小學校、幼兒園建設(shè)征用菜地的，經(jīng)北京市人民政府農(nóng)林辦公室會同北京市財政局確認后，按前項標準的50%繳納。3.臨時占用菜地超過6個月的，分別按上兩項規(guī)定的應繳標準的50%繳納；臨時占用菜地，不能恢復菜地原貌的，按應繳標準補繳。4.經(jīng)濟適用住房項目減半征收新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

新菜地開發(fā)建設(shè)基金1.征用朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)和20耕地占用稅1.朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)為每平方米9元；2.門頭溝、房山區(qū)、昌平、大興、順義、通縣為每平方米8元；3.密云、懷柔、平谷、延慶縣為每平方米7元；4.農(nóng)民占用耕地新建住宅，單位或個人經(jīng)批準臨時占用耕地超過1年的，按上述規(guī)定減半征收；5.單位或個人經(jīng)批準，臨時占用耕地超過2年，從第3年起按規(guī)定稅額全額征收。

耕地占用稅1.朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)為每平方米9元；21耕地開墾費1.朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)一般耕地每公頃30萬元，基本農(nóng)田每公頃37.5萬元；2.順義、昌平、通州、大興區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)一般耕地每公頃27萬元，基本農(nóng)田每公頃33萬元；3.房山、門頭溝、懷柔、平谷區(qū)和密云、延慶縣行政區(qū)域范圍內(nèi)一般耕地每公頃22.5萬元，基本農(nóng)田每公頃27萬元。耕地開墾費1.朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)一般耕22新增建設(shè)用地土地有償使用費等級標準一等二等三等四等五等六等七等八等九等十等十一等十二等十三等十四等十五等收費標準706050403228242117141210875單位：元/平方米（1）二等：朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)、通州區(qū)、房山區(qū)、門頭溝區(qū)；

（2）七等：昌平區(qū)、大興區(qū)；

（3）八等：密云縣、順義區(qū)；

（4）九等：懷柔區(qū)、延慶縣、平谷區(qū)。新增建設(shè)用地土地有償使用費等級標準一等二等三等四等五等六等七23征地管理費征地包干總費用包括以下各項費用：土地補償費；安置補助費；生活補助費；青苗補償費；地上附著物和地下構(gòu)筑物補償費；動遷補償費；新菜田建設(shè)基金；不可預見費1.實行全包征地方式的，按征地包干總費用的1.5%征收；2.實行半包征地方式的，按征地包干總費用的1.5%征收；3.實行單包征地方式的，按征地包干總費用的1.5%征收；4.只辦征地手續(xù)而不用事務(wù)所負責征地的，免收費用；5.經(jīng)濟適用房項目按征地包干總費用的0.75%征收。征地管理費征地包干總費用包括以下各項費用：24取得土地使用權(quán)拆遷安置過程中的主要稅費：國有土地房屋拆遷補償費集體土地房屋拆遷補償費城市房屋拆遷搬家補助費拆遷標準租私房資助費提前搬家獎勵費臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費一次性異地安置補助費危舊房改造區(qū)內(nèi)的拆遷安置補償費房屋拆遷管理費房屋拆遷服務(wù)費危改小區(qū)樹木移植費園林部門所有樹木補償費取得土地使用權(quán)拆遷安置過程中的主要稅費：25國有土地房屋拆遷費1.實行貨幣補償?shù)模课莶疬w補償費根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價確定。拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價包括房屋的重置成新價和區(qū)位補償價。拆遷人應當委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行評估，并將評估報告報區(qū)、縣國土房管局備案。2.實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應按照貨幣補償?shù)囊?guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額與所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場評估價款，結(jié)算差價。3.被拆遷房屋的建筑面積，按照房屋所有權(quán)證標明的建筑面積計算。但拆遷原集體土地上尚未辦理房屋所有權(quán)證的房屋，其建筑面積以實際測量的正式房屋面積為準。國有土地房屋拆遷費1.實行貨幣補償?shù)?，房屋拆遷補償費根據(jù)被拆26城市房屋拆遷搬家補助費1.拆遷住宅房屋，搬家補助費根據(jù)被拆遷正式房屋的建筑面積計算，城、近郊區(qū)按照每平方米20元補助；遠郊區(qū)、縣按照每平方米15元補助。由拆遷人出車搬遷的，不予補助。2.拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費用，按照被拆遷正式房屋建筑面積每平方米25元計算；無法恢復使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價結(jié)合成新給予補償。3.拆遷安置補助標準按照對被拆遷房屋的補償款和規(guī)定補償?shù)拖薜牟铑~確定。拆遷補償?shù)拖薨凑战?jīng)濟適用住房均價和規(guī)定面積標準計算。城市房屋拆遷搬家補助費1.拆遷住宅房屋，搬家補助費根據(jù)被拆27拆遷標準租私房資助費1.拆遷標準租私房，承租人在拆遷范圍外別無正式住房的，拆遷人應當按照所承租標準租私房建筑面積的房地產(chǎn)市場評估價扣除重置成新價對承租人給予資助；但資助標準低于城市房屋拆遷補助費的補償?shù)拖薜?，按照補償?shù)拖藿o予資助。2.承租人在拆遷范圍外另外承租公房或者已購住房，并已達到規(guī)定面積標準的，不予資助；拆遷范圍外住房未達到規(guī)定面積標準，所承租標準租私房的建筑面積小于差額面積的，按照所承租標準租私房的建筑面積資助；所承租標準租私房的建筑面積大于差額面積的，按照差額面積資助。拆遷標準租私房資助費1.拆遷標準租私房，承租人在拆遷范圍外別28停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費1.停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位和使用性質(zhì)，按照建筑面積每平方米500至1500元的標準支付。2.個體工商戶停產(chǎn)停業(yè)期間損失補助費按照以下標準執(zhí)行：

（1)安置營業(yè)用房的，按照上一年度報稅務(wù)部門的月平均納稅收入額，根據(jù)停產(chǎn)停業(yè)的時間給予補助；

（2)按規(guī)定不予安置營業(yè)用房或安置非營業(yè)用房的，按照上一年度報稅務(wù)部門的月平均納稅收入額，給予6至12個月的補助。3.企業(yè)和實行自收自支差額補貼辦法的事業(yè)單位在因拆遷停產(chǎn)停業(yè)期間的損失補助費按照以下標準執(zhí)行：

（1)職工工資按照上一年度單位職工工資總額計算；

（2)勞保福利費按照上一年度實際支付給職工個人的勞動保護費用計算；

（3)搬運費及機器、設(shè)備拆裝費由拆遷單位和被拆遷單位根據(jù)實際情況協(xié)商約定。停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費1.停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)29房屋拆遷管理費房屋拆遷管理費按不超過房屋拆遷安置補償費用的0.3%的標準收取。經(jīng)濟適用住房項目減半征收拆遷管理費，即按照拆遷安置補償費用的0.15%收取。房屋拆遷管理費房屋拆遷管理費按不超過房屋拆遷安置補償費用的030房屋拆遷服務(wù)費房屋拆遷服務(wù)費按照不超過房屋拆遷補償安置費用的1.5%的標準收取。房屋拆遷服務(wù)費房屋拆遷服務(wù)費按照不超過房屋拆遷補償安置費用的31危舊房改造區(qū)內(nèi)的拆遷安置補償費1.在危舊房改造中，對被拆除成套住宅房屋的居民，按照原建筑面積予以安置；對被拆除非成套住宅房屋的居民，按照以下標準給予安置：

（1)原住宅建筑面積不足20平方米的，安置1套一居室；

（2)原住宅建筑面積超過20平方米（含）不足30平方米的，安置1套二居室；

（3)住宅建筑面積超過30平方米（含）的，對于超過部分可以比照以上標準予以分套安置或者增加居室間數(shù)；

（4)按上述標準測算，安置居民人均建筑面積不足5平方米的，可以按照人均建筑面積5平方米安置。2.對被拆除房屋原建筑面積，屬自住房屋的，按照產(chǎn)權(quán)證標明的建筑面積計算；屬承租房屋的，按照租賃合同標明的使用面積的1.33倍計算。危舊房改造區(qū)內(nèi)的拆遷安置補償費1.在危舊房改造中，對被拆除32取得土地使用權(quán)招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥取得土地使用權(quán)招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥33招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)招標出讓程序：（1）招標出讓的申請；（2）招標出讓的準備；（3）招標文件的編制及審批；（4）招標審批；（5）投標人登記及標書的編制；（6）開標及評標；（7）確定中標人及簽署出讓合同。招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)招標出讓程序：34招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)拍賣出讓程序：（1）拍賣出讓的申請；（2）拍賣出讓的準備；（3）拍賣文件的擬定及審批；（4）拍賣審批；（5）競買申請的提出；（6）召開拍賣會公開拍賣；（7）出讓合同的簽署。招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)拍賣出讓程序：35招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)掛牌出讓程序：（1）掛牌出讓的申請；（2）掛牌出讓的準備；（3）掛牌文件的擬定及審批；（4）掛牌審批；（5）掛牌競買申請的提出；（6）掛牌競買；（7）出讓合同的簽署。招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)掛牌出讓程序：36招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)劃撥程序：（1）國有土地使用權(quán)劃撥用地的申請；（2）主管機關(guān)現(xiàn)場勘查；（3）劃撥用地申請的審查；（4）劃撥用地申請的批準；（5）劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)劃撥程序：37取得土地使用權(quán)地價款土地閑置費防洪工程建設(shè)維護管理費資金占用費土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費地價評估費土地二級開發(fā)過程中的主要稅費：取得土地使用權(quán)地價款土地閑置費防洪工程建設(shè)維護管理費資金占用38包括土地出讓金、四源費、大市政對于需要征收土地出讓金的項目，凡在四環(huán)路道路中心線以內(nèi)地區(qū)的，其土地出讓金應按毛地價的40%征收；凡在四環(huán)路道路中心線以外地區(qū)的，其土地出讓金應按毛地價的60%征收地價款包括土地出讓金、四源費、大市政地價款39對征用土地、土地使用權(quán)出讓的單位和個人，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20元的標準征收。對在劃撥國有土地上進行項目建設(shè)的單位和個人，以建設(shè)用地批準書確定的土地面積，按每平方米20元的標準征收。對使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個人，以實際占地面積，按每平方米每年2元的標準征收。防洪工程建設(shè)維護管理費對征用土地、土地使用權(quán)出讓的單位和個人，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證40地籍測繪費占50%，土地權(quán)屬調(diào)查費占50%：1.黨政機關(guān)、團體土地使用面積在2000平方米（含）以下，每宗地征收200元，每超過500平方米以內(nèi)加收25元，最高不超過700元；2.企業(yè)土地使用面積在1000平方米（含）以下的，每宗地征收100元，每超過500平方米以內(nèi)加收40元，最高不超過4萬元；3.事業(yè)單位按照以下規(guī)定征收：

（1）全額預算管理事業(yè)單位用地執(zhí)行黨政機關(guān)、團體收費標準；

（2）差額預算管理事業(yè)單位土地使用面積在5000平方米（含5000平方米）以下的，每宗地征收300元，每超過500平方米以內(nèi)加收25元，最高不超過1萬元；4.城鎮(zhèn)居民住房用地面積在100平方米（含）以下的，每宗地征收13元，每超過50平方米以內(nèi)加收5元，最高不超過30元；5.農(nóng)村居民生活用地面積在200平方米（含）以下的，每宗地征收5元，200平方米以上的，每宗地征收10元。土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費地籍測繪費占50%，土地權(quán)屬調(diào)查費占50%：土地權(quán)屬調(diào)查、地41地價評估費土地價格(萬元)收費標準≤1005‰101-10002.5‰1001-20001.5‰2019-50000.8‰5001-80000.4‰8001-100000.2‰>100000.1‰地價評估費土地價格(萬元)收費標準≤1005‰101-10042土地使用者不能按規(guī)定時間交付地價款的，在延長付款期間內(nèi)按月向出讓方支付資金占用費。收取標準：每月支付未付地價款額的1‰至2‰。資金占用費土地使用者不能按規(guī)定時間交付地價款的，在延長付款期間內(nèi)按月向431.征用土地閑置的，每年征收相當于同類土地年產(chǎn)值5倍的土地閑置費；2.出讓土地閑置的，征收相當于土地出讓金10%的土地閑置費。土地閑置費1.征用土地閑置的，每年征收相當于同類土地年產(chǎn)值5倍的土地閑44確定規(guī)劃設(shè)計方案獲得規(guī)劃許可開發(fā)項目選址、定點審批階段

申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

規(guī)劃設(shè)計條件審批

市政配套設(shè)計

設(shè)計方案審批

申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

申請《選址規(guī)劃意見通知書》申請《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》及用地紅線圖委托勘察設(shè)計并作出規(guī)劃設(shè)計方案完成人防、消防、環(huán)保、節(jié)水、綠化及項目規(guī)劃設(shè)計方案審核市政配套設(shè)計方案綜合圖會簽確定規(guī)劃設(shè)計方案獲得規(guī)劃許可開發(fā)項目申請《建設(shè)規(guī)劃設(shè)計市政45確定規(guī)劃設(shè)計方案獲得規(guī)劃許可工程勘察（測量）費建筑市政工程設(shè)計費工程設(shè)計費主要稅費：確定規(guī)劃設(shè)計方案獲得規(guī)劃許可工程勘察（測量）費建筑市政工程設(shè)46根據(jù)建設(shè)項目投資額的不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價建設(shè)項目總投資估算額500萬元及以上的工程勘察收費實行政府指導價建設(shè)項目總投資估算額500萬元以下的工程勘察收費實行市場調(diào)節(jié)價工程勘察（測量）費根據(jù)建設(shè)項目投資額的不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價47根據(jù)建設(shè)項目投資額的不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價建設(shè)項目總投資估算額500萬元及以上的工程設(shè)計收費實行政府指導價建設(shè)項目總投資估算額500萬元以下的工程設(shè)計收費實行市場調(diào)節(jié)價工程設(shè)計費根據(jù)建設(shè)項目投資額的不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價48建筑市政工程設(shè)計費建筑市政工程按設(shè)計階段分為：方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計三個階段。建筑市政工程按復雜程度分為：Ⅰ級、Ⅱ級、Ⅲ級三個等級。計費額（萬元）收費基價（萬元）200950020.9100038.8……………………建筑市政工程設(shè)計費建筑市政工程按設(shè)計階段分為：方案設(shè)計、初步49中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step1.投資機會選擇與決策分析Step2.前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step1.Step2.Step350建設(shè)階段開工前期準備工作工程建設(shè)招投標開工手續(xù)的辦理工程施工及竣工驗收建設(shè)階段開工前期準備工作工程建設(shè)招投標開工手續(xù)的辦理工程施工51開工前期準備工作項目開工計劃的審批與備案交納自來水廠、污水處理廠、煤氣（天然氣）廠、供熱廠建設(shè)費、供電貼費辦理“四源”接用手續(xù)設(shè)計單位出報批圖、施工圖編制、報送工程檔案資料交納檔案保證金辦理消防審核意見表審批人防工程辦理人防許可證領(lǐng)取開工審批表辦理開工登記開工前期準備工作項目開工計劃的審批與備案52開工前期準備工作主要稅費：城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費市政公用設(shè)施建設(shè)費城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費地下水資源費地下熱水資源費綠化補償費供電貼費竣工檔案保證金防空地下室異地建設(shè)費建材發(fā)展補充基金

開工前期準備工作主要稅費：53城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費自來水污水處理供熱煤氣合計商品住宅（開發(fā)）121032981非商品住宅（自建）98232262非住宅日用水量830元/噸日排污量800元/噸35萬元/百萬大卡·小時日用氣量600元/m3按實際用量單位：元/平方米城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費自來水污水處理供熱煤氣合計商品住宅54市政公用設(shè)施建設(shè)費城近郊100元/m2遠郊90-100元/m2城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費城近郊住宅160元/m2，非住宅200元/m2遠郊收費低于近郊標準地下水資源費：住宅9元/m2竣工檔案保證金：工程概算1%-3%防空地下室異地建設(shè)費：1640元/m2建材發(fā)展補充基金工程概算的2%住宅免交

市政公用設(shè)施建設(shè)費55地下熱水資源費溫度50℃以下50-60℃60-70℃70℃以上第一類0.40.60.81第二類1.522.53第三類0.911.21.5單位：元／噸地下熱水資源費溫度50℃以下50-60℃60-70℃70℃以56綠化補償費標準一類二類三類四類五類地區(qū)二環(huán)內(nèi)二環(huán)-四環(huán)四環(huán)外規(guī)定區(qū)域規(guī)定區(qū)域取費標準60005500350020001000單位：元/平方米綠化補償費標準一類二類三類四類五類地區(qū)二環(huán)內(nèi)二環(huán)-四環(huán)四環(huán)外57供電貼費用戶受電電壓等級(千伏)用戶應交納的貼費(元/千伏安)其

中自建本級電壓外部供電工程應交納貼費(元/千伏安)供電貼費(元/千伏安)配電貼費(元/千伏安)甲12340.38/0.22250-27090-100160-170200-22010200-220110-12090-100150-16035150-170150-17070-9063100-110100-11011070-9070-90供電貼費用戶受電電壓等級用戶應交納的貼費其

中自建本級58工程建設(shè)招投標辦理招標登記、招標申請招標通告編制并核準招標文件、招標工程標底標底在送審合同預算審查處確認標底送市招標辦核準后，正式申請招標召開招標會勘察現(xiàn)場資格審批編制投標書并送達召開開標會議開標，評標、決標發(fā)送中標通知書簽訂工程承包合同工程承包合同報送審查備案

工程建設(shè)招投標辦理招標登記、招標申請59建設(shè)工程招投標主要稅費：建設(shè)工程招投標管理費建設(shè)工程監(jiān)理招投標交易服務(wù)費建設(shè)工程設(shè)計招投標交易服務(wù)費建設(shè)工程勘察招標管理費工程標底編制管理費招標代理服務(wù)費

建設(shè)工程招投標主要稅費：60稅費種類取費標準其中招標方中標方建設(shè)工程招投標管理費1‰0.6‰0.4‰建設(shè)工程監(jiān)理招投標交易服務(wù)費1.2%1.2%*60%1.2%*40%建設(shè)工程設(shè)計招投標交易服務(wù)費0.9%0.9%*60%0.9%*40%建設(shè)工程勘察招標管理費5%5%*50%5%*50%稅費種類取費標準其中招標方中標方建設(shè)工程招投標管理費1‰0.61工程標底編制管理費標底額小于500萬元：標底額*0.2%標底額500-1000萬元：標底額*0.15%標底額大于1000萬元：標底額*0.1%工程標底編制管理費標底額小于500萬元：標底額*0.2%62招標代理服務(wù)費中標價格(萬元)＜100100-500500-10001000-50005000-1000010000-100000＞100000貨物招標1.5%1.0%0.8%0.5%0.25%0.05%0.01%服務(wù)招標1.5%0.8%0.45%0.25%0.1%0.05%0.05%工程招標1.0%0.7%0.55%0.35%0.2%0.05%0.05%招標代理服務(wù)費中標價格＜100100-500500-100063開工手續(xù)的辦理辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)開工統(tǒng)計登記開工前審計交納投資方向調(diào)節(jié)稅，領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證報裝施工用水、電、路協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門、交通管理部門交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議領(lǐng)取《建設(shè)工程開工許可證》

開工手續(xù)的辦理辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)64開工手續(xù)的辦理主要稅費：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（免征）

開工手續(xù)的辦理主要稅費：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（免征）65工程施工施工場地的“三通一平”施工單位進場基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)工程施工與設(shè)備安裝工程質(zhì)量監(jiān)督現(xiàn)場管理環(huán)境保護安全管理消防管理擾民管理

工程施工施工場地的“三通一平”66工程施工主要稅費：三通一平費建筑安裝工程費合同預算審查工本費質(zhì)量管理監(jiān)督費工程監(jiān)理費超計劃用水加價水費夜間施工噪聲擾民補償費占道費和交通管理費

工程施工主要稅費：67名稱收費標準三通一平費以實際發(fā)生為準建安工程費直接費（直接工程費和措施費）、間接費（規(guī)費和企業(yè)管理費）、利潤、稅金合同預算審查工本費工程造價*0.5‰質(zhì)量管理監(jiān)督費建安工程費*0.5‰夜間施工噪聲擾民費30-60元/戶·月占道費和交通管理費0.4-3元/天名稱收費標準三通一平費以實際發(fā)生為準建安工程費直接費（直接68工程監(jiān)理費總造價百分比計取，用插入法計算

建設(shè)前期階段按工程概預算的0.1～0.2％計取施工階段（含保修階段）的取費(見右表)序號工程概算（萬元）監(jiān)理取費%1小于500大于2.52

500-800

2.2-2.53800-10002.0-2.241000-30001.7-2.053000-50001.4-1.765000-80001.28-1.478000-100001.2-1.28810000-300001.0-1.2930000-500000.8-1.01050000-800000.68-0.81180000-1000000.6-0.6812100000-1500000.52-0.613150000以上小于0.5工程監(jiān)理費總造價百分比計取，用插入法計算序號工程概算監(jiān)理取69超計劃用水加價水費超計劃用水加價水費標準，按用水類別、用水季節(jié)和超計劃用水幅度，分別定為現(xiàn)行公共供水水價或者地下水資源費的1倍至30倍

超計劃加價水費征收標準用水類別及加價倍數(shù)超計劃用水幅度自來水加價標準自備井水加價標準平

時6－8月平時6－8月10％以下1倍3倍2倍6倍10％～20％（不含20％）2倍6倍4倍12倍20％～30％（不含30％）3倍9倍6倍18倍30％～40％（不含40％）4倍12倍8倍24倍40％以上5倍15倍10倍30倍超計劃用水加價水費超計劃用水加價水費標準，按用水類別、用水季70工程竣工驗收單項工程驗收手續(xù)建設(shè)工程的預驗收開發(fā)項目驗收與備案人防工程驗收與備案規(guī)劃驗收與備案領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》建設(shè)工程檔案資料的報送移交商品住宅性能認定竣工統(tǒng)計登記、竣工房屋測繪和產(chǎn)權(quán)登記

工程竣工驗收單項工程驗收手續(xù)71工程竣工驗收主要稅費：竣工圖費工程竣工驗收主要稅費：竣工圖費72中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step1.投資機會選擇與決策分析Step2.前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step1.Step2.Step373租售階段提交完成建設(shè)項目投資證明簽署預售商品房預售款監(jiān)管協(xié)議辦理《商品房預（銷）售許可證》及銷售項目備案委托中介代理機構(gòu)進行銷售與購房者簽訂買賣契約樓宇交付入住手續(xù)制定《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)前期物業(yè)管理單位招投標及經(jīng)營資質(zhì)審批簽署物業(yè)管理委托合同居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收租售階段提交完成簽署辦理《商品房委托中介與購房者樓宇交付制定74主要稅費營業(yè)稅：銷售收入5%城市維護建設(shè)稅：營業(yè)稅的7%教育費附加：營業(yè)稅的3%印花稅：建筑工程勘察合同—0.05%，安裝工程承包合同0.03%，銷售合同0.03%，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)0.05%，房屋出租0.1%，土地使用證、房屋所有證5元契稅：成交價格的3%，個人購買普通住宅1.5%租售階段主要稅費租售階段75租售階段企業(yè)所得稅：33%房屋所有權(quán)登記費：80元/套住房交易手續(xù)費：3元/m2居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費：建安工程費的2%住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金：銷售價格2%物業(yè)管理費：市物價局和市房屋土地管理局共同制定政府指導價供暖費：24元/m2租售階段企業(yè)所得稅：33%76土地增值稅級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率（%）稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1

不超過50%的部分3002

超過50%～100%的部分4053

超過100%～200%的部分50154

超過200%的部分6035土地增值稅級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率（%）稅率（%）速算77謝謝！謝謝！78中國房地產(chǎn)開發(fā)程序與稅費2019年8月中國房地產(chǎn)開發(fā)程序與稅費2019年8月79中國房地產(chǎn)開發(fā)程序與稅費主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)的涵義房地產(chǎn)開發(fā)模式中國房地產(chǎn)開發(fā)程序與稅費中國房地產(chǎn)開發(fā)程序與稅費主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)的涵義房地產(chǎn)開發(fā)模80房地產(chǎn)開發(fā)的涵義：資金城市公用配套設(shè)施房地產(chǎn)開發(fā)勞動力土地專業(yè)人員經(jīng)驗城市基礎(chǔ)設(shè)施建筑材料資源整合提供空間房地產(chǎn)開發(fā)的涵義：資金城市公用房地產(chǎn)勞動力土地專業(yè)81房地產(chǎn)開發(fā)模式香港模式：以開發(fā)商為中心客戶預售融資、銀行按揭融資由開發(fā)商一家完成“買地、建造、賣房、管理”——縱向價值鏈開發(fā)商不持有物業(yè)美國模式：市場化資本運作聘請專業(yè)公司完成房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)——橫向價值鏈開發(fā)商持有并經(jīng)營物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)模式香港模式：美國模式：82中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式物業(yè)管理銷售蓋房子取得土地主要采用香港模式：依賴房產(chǎn)銷售收入和銀行提供資金以銷售為主的經(jīng)營模式以圈地、圈錢為主的盈利模式中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式物業(yè)管理銷售蓋房子取得土地主要采83中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step1.投資機會選擇與決策分析Step2.前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step1.Step2.Step384中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step1.投資機會選擇與決策分析Step2.前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step1.Step2.Step385投資機會選擇與決策分析機會尋找機會篩選財務(wù)分析市場分析投資機會選擇投資決策分析投資機會選擇與決策分析機會尋找機會篩選財務(wù)分析市場分析投資86中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step1.投資機會選擇與決策分析Step2.前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step1.Step2.Step387前期工作選址、定點土地二級開發(fā)土地一級開發(fā)可行性研究報告項目立項取得土地使用權(quán)

項目立項及可行性研究

確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得許可

申請兩證前期工作選址、定點土地二級開發(fā)土地一級開發(fā)可行性研究報告項目88開發(fā)項目的立項和可行性研究簽訂合作意向書確定初步開發(fā)方案編制、申報、審批項目建議書（代可行性研究報告）開發(fā)項目的立項和可行性研究簽訂確定初步編制、申報、審批89開發(fā)項目的立項和可行性研究估算投資額編制項目建議書編制可行性研究報告0.3-1億元6-14萬元12-28萬元1-5億元14-37萬元28-75萬元估算投資額編制環(huán)境影響報告書編制環(huán)境影響報告表0.3-2億元6-15萬元2-4萬元2-10億元15-35萬元4-7萬元主要稅費：可行性研究費環(huán)境影響評估咨詢費開發(fā)項目的立項和可行性研究估算投資額編制項目建議書編制可行性90取得土地使用權(quán)擬定征地方案申請建設(shè)用地受理、審批土地確定征地方案發(fā)布征地公告實施征地補償安置頒發(fā)《建設(shè)用地批準書》擬定拆遷安置方案提出拆遷申請頒發(fā)《房屋拆遷許可證》發(fā)布拆遷公告召開拆遷動員會簽訂拆遷補償協(xié)議，進行安置簽訂房屋拆遷責任書土地一級開發(fā)集體土地征用程序拆遷安置程序取得土地使用權(quán)擬定征地方案申請建設(shè)用地受理、審批土地確定征地91新增建設(shè)用地有償使用稅超轉(zhuǎn)人員安置費新菜地開發(fā)建設(shè)基金地上物補償費取得土地使用權(quán)集體土地征用過程中的主要稅費：青苗及樹木補償費勞動力安置費土地補償費征地管理費耕地占用稅耕地開墾費新增建設(shè)用地有償使用稅超轉(zhuǎn)人員安置費新菜地開發(fā)建設(shè)基金地上物92土地補償費征用對象補償標準耕地、菜地、魚塘、果園等農(nóng)作物和經(jīng)濟作物的耕地該地前3年平均年產(chǎn)值的3倍至6倍補償葦塘、砂石地、林地（包括山坡果林地）等有收益的土地糧田地前3年平均年產(chǎn)值的5倍補償宅基地、積肥場、場院地相連有收益的土地前3年平均年產(chǎn)值的5倍補償荒地、荒山、荒灘、宅基地等非耕地實際情況補償鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)使用農(nóng)村集體所有土地占用土地前3年平均產(chǎn)值的3倍至5倍補償鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)占用農(nóng)村集體所有土地占用土地前3年平均產(chǎn)值的3倍補償土地補償費征用對象補償標準耕地、菜地、魚塘、果園等農(nóng)作物和經(jīng)93青苗及樹木補償費1.青苗實際產(chǎn)量按照當年計劃產(chǎn)量結(jié)合以往一般產(chǎn)量計算，補償標準按不同作物的不同生長階段計算，青苗按照生長階段劃分為三個階段，即播種期、發(fā)育期、成熟期，其中：（1）蔬菜，在播種期最高補償產(chǎn)量的60%，發(fā)育期最高補償產(chǎn)量的80%，成熟期最高補償產(chǎn)量的90%；（2）大田作物，在播種期最高補償產(chǎn)量的70%，發(fā)育期最高補償產(chǎn)量的90%，成熟期補償全部產(chǎn)量。2.樹木補償標準按照國家牌價折算材值補償；3.果樹補償標準按照前3年平均年產(chǎn)值的5至8倍補償；4.有材值的加材值費，未結(jié)果的幼樹發(fā)給適當補助費。青苗及樹木補償費1.青苗實際產(chǎn)量按照當年計劃產(chǎn)量結(jié)合以往一般94地上物補償費1.房屋按照重置價與成新程度補償或另行選址重建；2.其他構(gòu)筑物按照建造的成本補償或重建；3.地上附屬物按照以下各項標準補償：

（1）棚子按照每個200至950元補償，簡易棚不高于每個200元；

（2）廁所按照每個50至500元補償；

（3）豬圈按照每個150至550元補償；

（4）雞兔窩按照每個20至100元補償；

（5）灶臺按照每個20至100元補償；

（6）高灶按照每平方米70元補償；

（7）火炕按照每個50至500元補償，含煙囪。4.墳墓遷移費按照以下標準補償：

（1）漢民墳遷移一次補償40元；

（2）回民墳遷移一次補償50元。

地上物補償費1.房屋按照重置價與成新程度補償或另行選址重建；95勞動力安置費1.勞動力安置補助費按照被征地前3年平均每畝產(chǎn)值的3倍補償，最高不得超過10倍。2.農(nóng)轉(zhuǎn)工補助費按照以下各項標準支付：（1）朝陽、海淀、豐臺、石景山等近郊區(qū)為每安置一人補償25000至3000元；（2）其他遠郊區(qū)、縣為每安置一人補償15000至20000元。3.農(nóng)轉(zhuǎn)非的超轉(zhuǎn)勞動力和勞動部門確認不能安置的人員，由民政部門管理，補償費由勞動部門收取。勞動力安置費1.勞動力安置補助費按照被征地前3年平均每畝產(chǎn)96超轉(zhuǎn)人員安置費1.一般征地超轉(zhuǎn)人員（指有贍養(yǎng)人的），城近郊區(qū)（朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)，下同）按照每人每月230元（生活補助費180元、醫(yī)療補助費50元）接收；遠郊區(qū)、縣按照每人每月210元（生活補助費160元、醫(yī)療補助費50元）接收。超轉(zhuǎn)人員轉(zhuǎn)居前已在農(nóng)村退休，其退休費高于接收標準的，按照其退休費標準接收。2.無人贍養(yǎng)的孤寡老人和無勞動能力的病殘人員（包括超過轉(zhuǎn)工年齡、轉(zhuǎn)居前因工傷致殘和失去自理能力的人員）按照每人每月500元接收。超轉(zhuǎn)人員安置費1.一般征地超轉(zhuǎn)人員（指有贍養(yǎng)人的），城近郊97新菜地開發(fā)建設(shè)基金1.征用朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)和大興縣南郊農(nóng)場菜地的，每畝繳納3萬元；征用其他菜地的，每畝繳納1萬元。2.因市政基礎(chǔ)設(shè)施（公路、電、水、氣、熱力管線等）和中小學校、幼兒園建設(shè)征用菜地的，經(jīng)北京市人民政府農(nóng)林辦公室會同北京市財政局確認后，按前項標準的50%繳納。3.臨時占用菜地超過6個月的，分別按上兩項規(guī)定的應繳標準的50%繳納；臨時占用菜地，不能恢復菜地原貌的，按應繳標準補繳。4.經(jīng)濟適用住房項目減半征收新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

新菜地開發(fā)建設(shè)基金1.征用朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)和98耕地占用稅1.朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)為每平方米9元；2.門頭溝、房山區(qū)、昌平、大興、順義、通縣為每平方米8元；3.密云、懷柔、平谷、延慶縣為每平方米7元；4.農(nóng)民占用耕地新建住宅，單位或個人經(jīng)批準臨時占用耕地超過1年的，按上述規(guī)定減半征收；5.單位或個人經(jīng)批準，臨時占用耕地超過2年，從第3年起按規(guī)定稅額全額征收。

耕地占用稅1.朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)為每平方米9元；99耕地開墾費1.朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)一般耕地每公頃30萬元，基本農(nóng)田每公頃37.5萬元；2.順義、昌平、通州、大興區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)一般耕地每公頃27萬元，基本農(nóng)田每公頃33萬元；3.房山、門頭溝、懷柔、平谷區(qū)和密云、延慶縣行政區(qū)域范圍內(nèi)一般耕地每公頃22.5萬元，基本農(nóng)田每公頃27萬元。耕地開墾費1.朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)一般耕100新增建設(shè)用地土地有償使用費等級標準一等二等三等四等五等六等七等八等九等十等十一等十二等十三等十四等十五等收費標準706050403228242117141210875單位：元/平方米（1）二等：朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)、通州區(qū)、房山區(qū)、門頭溝區(qū)；

（2）七等：昌平區(qū)、大興區(qū)；

（3）八等：密云縣、順義區(qū)；

（4）九等：懷柔區(qū)、延慶縣、平谷區(qū)。新增建設(shè)用地土地有償使用費等級標準一等二等三等四等五等六等七101征地管理費征地包干總費用包括以下各項費用：土地補償費；安置補助費；生活補助費；青苗補償費；地上附著物和地下構(gòu)筑物補償費；動遷補償費；新菜田建設(shè)基金；不可預見費1.實行全包征地方式的，按征地包干總費用的1.5%征收；2.實行半包征地方式的，按征地包干總費用的1.5%征收；3.實行單包征地方式的，按征地包干總費用的1.5%征收；4.只辦征地手續(xù)而不用事務(wù)所負責征地的，免收費用；5.經(jīng)濟適用房項目按征地包干總費用的0.75%征收。征地管理費征地包干總費用包括以下各項費用：102取得土地使用權(quán)拆遷安置過程中的主要稅費：國有土地房屋拆遷補償費集體土地房屋拆遷補償費城市房屋拆遷搬家補助費拆遷標準租私房資助費提前搬家獎勵費臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費一次性異地安置補助費危舊房改造區(qū)內(nèi)的拆遷安置補償費房屋拆遷管理費房屋拆遷服務(wù)費危改小區(qū)樹木移植費園林部門所有樹木補償費取得土地使用權(quán)拆遷安置過程中的主要稅費：103國有土地房屋拆遷費1.實行貨幣補償?shù)模课莶疬w補償費根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價確定。拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價包括房屋的重置成新價和區(qū)位補償價。拆遷人應當委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行評估，并將評估報告報區(qū)、縣國土房管局備案。2.實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應按照貨幣補償?shù)囊?guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額與所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場評估價款，結(jié)算差價。3.被拆遷房屋的建筑面積，按照房屋所有權(quán)證標明的建筑面積計算。但拆遷原集體土地上尚未辦理房屋所有權(quán)證的房屋，其建筑面積以實際測量的正式房屋面積為準。國有土地房屋拆遷費1.實行貨幣補償?shù)?，房屋拆遷補償費根據(jù)被拆104城市房屋拆遷搬家補助費1.拆遷住宅房屋，搬家補助費根據(jù)被拆遷正式房屋的建筑面積計算，城、近郊區(qū)按照每平方米20元補助；遠郊區(qū)、縣按照每平方米15元補助。由拆遷人出車搬遷的，不予補助。2.拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費用，按照被拆遷正式房屋建筑面積每平方米25元計算；無法恢復使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價結(jié)合成新給予補償。3.拆遷安置補助標準按照對被拆遷房屋的補償款和規(guī)定補償?shù)拖薜牟铑~確定。拆遷補償?shù)拖薨凑战?jīng)濟適用住房均價和規(guī)定面積標準計算。城市房屋拆遷搬家補助費1.拆遷住宅房屋，搬家補助費根據(jù)被拆105拆遷標準租私房資助費1.拆遷標準租私房，承租人在拆遷范圍外別無正式住房的，拆遷人應當按照所承租標準租私房建筑面積的房地產(chǎn)市場評估價扣除重置成新價對承租人給予資助；但資助標準低于城市房屋拆遷補助費的補償?shù)拖薜?，按照補償?shù)拖藿o予資助。2.承租人在拆遷范圍外另外承租公房或者已購住房，并已達到規(guī)定面積標準的，不予資助；拆遷范圍外住房未達到規(guī)定面積標準，所承租標準租私房的建筑面積小于差額面積的，按照所承租標準租私房的建筑面積資助；所承租標準租私房的建筑面積大于差額面積的，按照差額面積資助。拆遷標準租私房資助費1.拆遷標準租私房，承租人在拆遷范圍外別106停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費1.停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位和使用性質(zhì)，按照建筑面積每平方米500至1500元的標準支付。2.個體工商戶停產(chǎn)停業(yè)期間損失補助費按照以下標準執(zhí)行：

（1)安置營業(yè)用房的，按照上一年度報稅務(wù)部門的月平均納稅收入額，根據(jù)停產(chǎn)停業(yè)的時間給予補助；

（2)按規(guī)定不予安置營業(yè)用房或安置非營業(yè)用房的，按照上一年度報稅務(wù)部門的月平均納稅收入額，給予6至12個月的補助。3.企業(yè)和實行自收自支差額補貼辦法的事業(yè)單位在因拆遷停產(chǎn)停業(yè)期間的損失補助費按照以下標準執(zhí)行：

（1)職工工資按照上一年度單位職工工資總額計算；

（2)勞保福利費按照上一年度實際支付給職工個人的勞動保護費用計算；

（3)搬運費及機器、設(shè)備拆裝費由拆遷單位和被拆遷單位根據(jù)實際情況協(xié)商約定。停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費1.停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)107房屋拆遷管理費房屋拆遷管理費按不超過房屋拆遷安置補償費用的0.3%的標準收取。經(jīng)濟適用住房項目減半征收拆遷管理費，即按照拆遷安置補償費用的0.15%收取。房屋拆遷管理費房屋拆遷管理費按不超過房屋拆遷安置補償費用的0108房屋拆遷服務(wù)費房屋拆遷服務(wù)費按照不超過房屋拆遷補償安置費用的1.5%的標準收取。房屋拆遷服務(wù)費房屋拆遷服務(wù)費按照不超過房屋拆遷補償安置費用的109危舊房改造區(qū)內(nèi)的拆遷安置補償費1.在危舊房改造中，對被拆除成套住宅房屋的居民，按照原建筑面積予以安置；對被拆除非成套住宅房屋的居民，按照以下標準給予安置：

（1)原住宅建筑面積不足20平方米的，安置1套一居室；

（2)原住宅建筑面積超過20平方米（含）不足30平方米的，安置1套二居室；

（3)住宅建筑面積超過30平方米（含）的，對于超過部分可以比照以上標準予以分套安置或者增加居室間數(shù)；

（4)按上述標準測算，安置居民人均建筑面積不足5平方米的，可以按照人均建筑面積5平方米安置。2.對被拆除房屋原建筑面積，屬自住房屋的，按照產(chǎn)權(quán)證標明的建筑面積計算；屬承租房屋的，按照租賃合同標明的使用面積的1.33倍計算。危舊房改造區(qū)內(nèi)的拆遷安置補償費1.在危舊房改造中，對被拆除110取得土地使用權(quán)招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥取得土地使用權(quán)招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥111招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)招標出讓程序：（1）招標出讓的申請；（2）招標出讓的準備；（3）招標文件的編制及審批；（4）招標審批；（5）投標人登記及標書的編制；（6）開標及評標；（7）確定中標人及簽署出讓合同。招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)招標出讓程序：112招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)拍賣出讓程序：（1）拍賣出讓的申請；（2）拍賣出讓的準備；（3）拍賣文件的擬定及審批；（4）拍賣審批；（5）競買申請的提出；（6）召開拍賣會公開拍賣；（7）出讓合同的簽署。招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)拍賣出讓程序：113招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)掛牌出讓程序：（1）掛牌出讓的申請；（2）掛牌出讓的準備；（3）掛牌文件的擬定及審批；（4）掛牌審批；（5）掛牌競買申請的提出；（6）掛牌競買；（7）出讓合同的簽署。招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)掛牌出讓程序：114招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)劃撥程序：（1）國有土地使用權(quán)劃撥用地的申請；（2）主管機關(guān)現(xiàn)場勘查；（3）劃撥用地申請的審查；（4）劃撥用地申請的批準；（5）劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押招標掛牌土地二級開發(fā)拍賣劃撥國有土地使用權(quán)劃撥程序：115取得土地使用權(quán)地價款土地閑置費防洪工程建設(shè)維護管理費資金占用費土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費地價評估費土地二級開發(fā)過程中的主要稅費：取得土地使用權(quán)地價款土地閑置費防洪工程建設(shè)維護管理費資金占用116包括土地出讓金、四源費、大市政對于需要征收土地出讓金的項目，凡在四環(huán)路道路中心線以內(nèi)地區(qū)的，其土地出讓金應按毛地價的40%征收；凡在四環(huán)路道路中心線以外地區(qū)的，其土地出讓金應按毛地價的60%征收地價款包括土地出讓金、四源費、大市政地價款117對征用土地、土地使用權(quán)出讓的單位和個人，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20元的標準征收。對在劃撥國有土地上進行項目建設(shè)的單位和個人，以建設(shè)用地批準書確定的土地面積，按每平方米20元的標準征收。對使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個人，以實際占地面積，按每平方米每年2元的標準征收。防洪工程建設(shè)維護管理費對征用土地、土地使用權(quán)出讓的單位和個人，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證118地籍測繪費占50%，土地權(quán)屬調(diào)查費占50%：1.黨政機關(guān)、團體土地使用面積在2000平方米（含）以下，每宗地征收200元，每超過500平方米以內(nèi)加收25元，最高不超過700元；2.企業(yè)土地使用面積在1000平方米（含）以下的，每宗地征收100元，每超過500平方米以內(nèi)加收40元，最高不超過4萬元；3.事業(yè)單位按照以下規(guī)定征收：

（1）全額預算管理事業(yè)單位用地執(zhí)行黨政機關(guān)、團體收費標準；

（2）差額預算管理事業(yè)單位土地使用面積在5000平方米（含5000平方米）以下的，每宗地征收300元，每超過500平方米以內(nèi)加收25元，最高不超過1萬元；4.城鎮(zhèn)居民住房用地面積在100平方米（含）以下的，每宗地征收13元，每超過50平方米以內(nèi)加收5元，最高不超過30元；5.農(nóng)村居民生活用地面積在200平方米（含）以下的，每宗地征收5元，200平方米以上的，每宗地征收10元。土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費地籍測繪費占50%，土地權(quán)屬調(diào)查費占50%：土地權(quán)屬調(diào)查、地119地價評估費土地價格(萬元)收費標準≤1005‰101-10002.5‰1001-20001.5‰2019-50000.8‰5001-80000.4‰8001-100000.2‰>100000.1‰地價評估費土地價格(萬元)收費標準≤1005‰101-100120土地使用者不能按規(guī)定時間交付地價款的，在延長付款期間內(nèi)按月向出讓方支付資金占用費。收取標準：每月支付未付地價款額的1‰至2‰。資金占用費土地使用者不能按規(guī)定時間交付地價款的，在延長付款期間內(nèi)按月向1211.征用土地閑置的，每年征收相當于同類土地年產(chǎn)值5倍的土地閑置費；2.出讓土地閑置的，征收相當于土地出讓金10%的土地閑置費。土地閑置費1.征用土地閑置的，每年征收相當于同類土地年產(chǎn)值5倍的土地閑122確定規(guī)劃設(shè)計方案獲得規(guī)劃許可開發(fā)項目選址、定點審批階段

申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

規(guī)劃設(shè)計條件審批

市政配套設(shè)計

設(shè)計方案審批

申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

申請《選址規(guī)劃意見通知書》申請《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》及用地紅線圖委托勘察設(shè)計并作出規(guī)劃設(shè)計方案完成人防、消防、環(huán)保、節(jié)水、綠化及項目規(guī)劃設(shè)計方案審核市政配套設(shè)計方案綜合圖會簽確定規(guī)劃設(shè)計方案獲得規(guī)劃許可開發(fā)項目申請《建設(shè)規(guī)劃設(shè)計市政123確定規(guī)劃設(shè)計方案獲得規(guī)劃許可工程勘察（測量）費建筑市政工程設(shè)計費工程設(shè)計費主要稅費：確定規(guī)劃設(shè)計方案獲得規(guī)劃許可工程勘察（測量）費建筑市政工程設(shè)124根據(jù)建設(shè)項目投資額的不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價建設(shè)項目總投資估算額500萬元及以上的工程勘察收費實行政府指導價建設(shè)項目總投資估算額500萬元以下的工程勘察收費實行市場調(diào)節(jié)價工程勘察（測量）費根據(jù)建設(shè)項目投資額的不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價125根據(jù)建設(shè)項目投資額的不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價建設(shè)項目總投資估算額500萬元及以上的工程設(shè)計收費實行政府指導價建設(shè)項目總投資估算額500萬元以下的工程設(shè)計收費實行市場調(diào)節(jié)價工程設(shè)計費根據(jù)建設(shè)項目投資額的不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價126建筑市政工程設(shè)計費建筑市政工程按設(shè)計階段分為：方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計三個階段。建筑市政工程按復雜程度分為：Ⅰ級、Ⅱ級、Ⅲ級三個等級。計費額（萬元）收費基價（萬元）200950020.9100038.8……………………建筑市政工程設(shè)計費建筑市政工程按設(shè)計階段分為：方案設(shè)計、初步127中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step1.投資機會選擇與決策分析Step2.前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step1.Step2.Step3128建設(shè)階段開工前期準備工作工程建設(shè)招投標開工手續(xù)的辦理工程施工及竣工驗收建設(shè)階段開工前期準備工作工程建設(shè)招投標開工手續(xù)的辦理工程施工129開工前期準備工作項目開工計劃的審批與備案交納自來水廠、污水處理廠、煤氣（天然氣）廠、供熱廠建設(shè)費、供電貼費辦理“四源”接用手續(xù)設(shè)計單位出報批圖、施工圖編制、報送工程檔案資料交納檔案保證金辦理消防審核意見表審批人防工程辦理人防許可證領(lǐng)取開工審批表辦理開工登記開工前期準備工作項目開工計劃的審批與備案130開工前期準備工作主要稅費：城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費市政公用設(shè)施建設(shè)費城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費地下水資源費地下熱水資源費綠化補償費供電貼費竣工檔案保證金防空地下室異地建設(shè)費建材發(fā)展補充基金

開工前期準備工作主要稅費：131城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費自來水污水處理供熱煤氣合計商品住宅（開發(fā)）121032981非商品住宅（自建）98232262非住宅日用水量830元/噸日排污量800元/噸35萬元/百萬大卡·小時日用氣量600元/m3按實際用量單位：元/平方米城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費自來水污水處理供熱煤氣合計商品住宅132市政公用設(shè)施建設(shè)費城近郊100元/m2遠郊90-100元/m2城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費城近郊住宅160元/m2，非住宅200元/m2遠郊收費低于近郊標準地下水資源費：住宅9元/m2竣工檔案保證金：工程概算1%-3%防空地下室異地建設(shè)費：1640元/m2建材發(fā)展補充基金工程概算的2%住宅免交

市政公用設(shè)施建設(shè)費133地下熱水資源費溫度50℃以下50-60℃60-70℃70℃以上第一類0.40.60.81第二類1.522.53第三類0.911.21.5單位：元／噸地下熱水資源費溫度50℃以下50-60℃60-70℃70℃以134綠化補償費標準一類二類三類四類五類地區(qū)二環(huán)內(nèi)二環(huán)-四環(huán)四環(huán)外規(guī)定區(qū)域規(guī)定區(qū)域取費標準60005500350020001000單位：元/平方米綠化補償費標準一類二類三類四類五類地區(qū)二環(huán)內(nèi)二環(huán)-四環(huán)四環(huán)外135供電貼費用戶受電電壓等級(千伏)用戶應交納的貼費(元/千伏安)其

中自建本級電壓外部供電工程應交納貼費(元/千伏安)供電貼費(元/千伏安)配電貼費(元/千伏安)甲12340.38/0.22250-27090-100160-170200-22010200-220110-12090-100150-16035150-170150-17070-9063100-110100-11011070-9070-90供電貼費用戶受電電壓等級用戶應交納的貼費其

中自建本級136工程建設(shè)招投標辦理招標登記、招標申請招標通告編制并核準招標文件、招標工程標底標底在送審合同預算審查處確認標底送市招標辦核準后，正式申請招標召開招標會勘察現(xiàn)場資格審批編制投標書并送達召開開標會議開標，評標、決標發(fā)送中標通知書簽訂工程承包合同工程承包合同報送審查備案

工程建設(shè)招投標辦理招標登記、招標申請137建設(shè)工程招投標主要稅費：建設(shè)工程招投標管理費建設(shè)工程監(jiān)理招投標交易服務(wù)費建設(shè)工程設(shè)計招投標交易服務(wù)費建設(shè)工程勘察招標管理費工程標底編制管理費招標代理服務(wù)費

建設(shè)工程招投標主要稅費：138稅費種類取費標準其中招標方中標方建設(shè)工程招投標管理費1‰0.6‰0.4‰建設(shè)工程監(jiān)理招投標交易服務(wù)費1.2%1.2%*60%1.2%*40%建設(shè)工程設(shè)計招投標交易服務(wù)費0.9%0.9%*60%0.9%*40%建設(shè)工程勘察招標管理費5%5%*50%5%*50%稅費種類取費標準其中招標方中標方建設(shè)工程招投標管理費1‰0.139工程標底編制管理