長(zhǎng)沙天音房地產(chǎn)XXXX年沙河·堤亞納灣二期小高層產(chǎn)品定位課件

沙河城Ⅱ期高層產(chǎn)品定位沙河城Ⅱ期高層產(chǎn)品定位PART1—說湖PART2—江湖（一）PART3—江湖（二）PART4—湖訴PART5—湖豎PART6—湖秀目錄

ContentsPART1—說湖目錄ContentsPart1:說湖——項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析Part1:說湖——項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析一、項(xiàng)目整體屬性界定（一）區(qū)域?qū)傩浴倍h(huán)內(nèi)、大盤云集、配套相對(duì)缺乏一、項(xiàng)目整體屬性界定（一）區(qū)域?qū)傩浴倍h(huán)內(nèi)、大盤云集、配一、項(xiàng)目整體屬性界定（二）項(xiàng)目屬性——低容積率、大規(guī)模、高品質(zhì)、湖景住宅一、項(xiàng)目整體屬性界定（二）項(xiàng)目屬性——低容積率、大規(guī)模、高品二、二期項(xiàng)目地塊描述二期地塊描述——地塊平整、景觀資源一般、商業(yè)潛力較大二、二期項(xiàng)目地塊描述二期地塊描述——地塊平整、景觀資源一般、三、一期小高層反思建筑規(guī)劃布局能充分保證每一棟享受最佳景觀資源；戶型采用大進(jìn)深景觀陽(yáng)臺(tái)及落地飄窗設(shè)計(jì)，增加景觀面，提升戶型品質(zhì)；以景觀為導(dǎo)向，注重細(xì)部構(gòu)件打造，是一期戶型最大特點(diǎn)之一，這也是二期產(chǎn)品需要延續(xù)的。三、一期小高層反思建筑規(guī)劃布局能充分保證每一棟享受最佳景觀資三、一期小高層反思戶型過于強(qiáng)調(diào)舒適性，忽視市場(chǎng)需求，導(dǎo)致面積偏大，總價(jià)過高，增加銷售壓力。受環(huán)線噪音影響較大。忽視市場(chǎng)需求，未采取有效措施規(guī)避先天劣勢(shì)是需要在二期改進(jìn)的。三、一期小高層反思戶型過于強(qiáng)調(diào)舒適性，忽視市場(chǎng)需求，導(dǎo)致面積四、項(xiàng)目情況小結(jié)二期地塊條件本期地塊位于項(xiàng)目西北角，景觀資源一般，且緊鄰馬路，定位高端奢華產(chǎn)品的條件并不突出。項(xiàng)目整體屬性二環(huán)內(nèi)頂級(jí)湖景資源，低密度、高品質(zhì)別墅住宅區(qū)。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)？如何實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)突破？四、項(xiàng)目情況小結(jié)二期地塊條件本期地塊位于項(xiàng)目西北角，景觀資源Part2:江湖（一）——市場(chǎng)部分分析Part2:江湖（一）——市場(chǎng)部分分析一、區(qū)域市場(chǎng)分析一、區(qū)域市場(chǎng)分析一、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）競(jìng)爭(zhēng)格局市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者：湘江世紀(jì)城——超大規(guī)模、完美配套、6公里湘江風(fēng)光帶。藏瓏?湖上國(guó)際花園——城中造湖、湖中建島、島上立宅的景觀產(chǎn)品。北辰?新河三角洲——完美的景觀及配套將成為未來市場(chǎng)新的領(lǐng)頭人。萬(wàn)科城——憑借萬(wàn)科超強(qiáng)的品牌效應(yīng)以及客戶口碑，為項(xiàng)目營(yíng)造良好營(yíng)銷環(huán)境。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）競(jìng)爭(zhēng)格局市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者：一、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）競(jìng)爭(zhēng)格局市場(chǎng)準(zhǔn)領(lǐng)導(dǎo)者：萬(wàn)國(guó)城MOMA——“以其獨(dú)特的高舒適度、微能耗”建筑形式，致力于開發(fā)舒適而節(jié)能的住宅。從而打造成一個(gè)高科技的住宅理念。雙灣國(guó)際——撈刀河、瀏陽(yáng)河交匯處，景觀資源極其豐富。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）競(jìng)爭(zhēng)格局市場(chǎng)準(zhǔn)領(lǐng)導(dǎo)者：一、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）競(jìng)爭(zhēng)格局市場(chǎng)追隨者：珠江花城——特點(diǎn)單一，市場(chǎng)影響力不高。第一灣——區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，瀏陽(yáng)河自然景觀帶也是其核心優(yōu)勢(shì)之一。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）競(jìng)爭(zhēng)格局市場(chǎng)追隨者：一、區(qū)域市場(chǎng)分析（二）競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格分析價(jià)格現(xiàn)狀——依據(jù)各自特點(diǎn)，價(jià)格高低不同項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/㎡）建筑類型湘江世紀(jì)城江景房均價(jià)：7500普通房均價(jià)：5000高層雙灣國(guó)際江景房均價(jià)：7000普通房均價(jià)：5600高層珠江花城整體均價(jià)：5000高層、小高層萬(wàn)國(guó)城MOMA科技房均價(jià)：8000普通房均價(jià)：4800小高層、高層萬(wàn)科城精裝修均價(jià)：6100洋房、高層第一灣整體均價(jià)：5400高層藏瓏湖上國(guó)際花園湖景房均價(jià)：8000普通房均價(jià)：6000別墅、洋房、高層北辰·新河三角洲普通住宅（2-8#）均價(jià)約8000樓王（1#）10000以上高層、超高層一、區(qū)域市場(chǎng)分析（二）競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格分析價(jià)格現(xiàn)狀——依據(jù)各自特一、區(qū)域市場(chǎng)分析（二）競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格分析價(jià)格策略——板塊價(jià)格跨度較大，依據(jù)各自特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破一類產(chǎn)品：湘江世紀(jì)城、雙灣國(guó)際、藏瓏項(xiàng)目憑借江景、湖景資源取得價(jià)格突破。萬(wàn)國(guó)城MOMA通過產(chǎn)品科技創(chuàng)新取得價(jià)格突破。萬(wàn)科城則通過建筑創(chuàng)新和精裝修取得價(jià)格突破。一類產(chǎn)品價(jià)格均超過7000元/㎡，藏瓏、萬(wàn)國(guó)城MOMA的一類產(chǎn)品其價(jià)格超過8000元/㎡。二類產(chǎn)品：湘江世紀(jì)城、萬(wàn)國(guó)城MOMA、第一灣等，其普通房源價(jià)格在5000-6000元/㎡。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（二）競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格分析價(jià)格策略——板塊價(jià)格跨一、區(qū)域市場(chǎng)分析（二）競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格分析價(jià)格體系——價(jià)格提升手段多樣湘江世紀(jì)城：憑借超大規(guī)模，完善配套及江景資源獲得價(jià)格上的突破。藏瓏：區(qū)位、配套、湖景是項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的重要手段。萬(wàn)國(guó)城：科技創(chuàng)新、樣板展示區(qū)、小區(qū)細(xì)節(jié)打造增加購(gòu)房者認(rèn)同感。萬(wàn)科城：品牌效應(yīng)、精裝修、精細(xì)樣板展示區(qū)、園林細(xì)部打造實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升。雙灣國(guó)際：天然景觀資源、細(xì)節(jié)打造、游艇實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（二）競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格分析價(jià)格體系——價(jià)格提升手價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)——如何依托本項(xiàng)目別墅社區(qū)的超高品質(zhì)，借助先天的湖景資源，將品質(zhì)、景觀資源、產(chǎn)品溶為一體，是本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破的關(guān)鍵所在。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（二）競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格分析價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)——如何依托本項(xiàng)目別墅社區(qū)的超高品質(zhì)，借助先天的競(jìng)品以舒適性住房為主，面積偏大。（備注：為8個(gè)項(xiàng)目在售或即將推出的產(chǎn)品戶型，共5073套）一、區(qū)域市場(chǎng)分析（三）區(qū)域樓盤戶型面積分析競(jìng)品以舒適性住房為主，面積偏大。（備注：為8個(gè)項(xiàng)目在售或即將市場(chǎng)空白點(diǎn)分析從上圖可以看出目前市場(chǎng)空白點(diǎn)：一房：60㎡以下二房：80㎡以下2+1戶型：90㎡以下相對(duì)稀缺標(biāo)準(zhǔn)三房：115㎡以下相對(duì)稀缺3+1戶型：140㎡以下四房：150㎡以下一、區(qū)域市場(chǎng)分析（三）區(qū)域樓盤戶型面積分析市場(chǎng)空白點(diǎn)分析一、區(qū)域市場(chǎng)分析（三）區(qū)域樓盤戶型面積分析下表為在售項(xiàng)目供銷套數(shù)比（備注：房產(chǎn)局網(wǎng)站缺失萬(wàn)國(guó)城1-9#數(shù)據(jù)，萬(wàn)科城2#、雙灣國(guó)際4#尚未銷售，總共2027套。）一、區(qū)域市場(chǎng)分析（四）銷售情況分析戶型面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)所占比例銷售套數(shù)供銷比二房80-901595.2%14715%1431.17100以上2106.9%962.19三房100以下2438.0%2321.05100-110882.9%651.35110-12039813.1%3721.07120-1302076.8%1491.39130-14069822.9%3342.09140以上59319.5%3961.50四房、五房160-180481.6%251.92180以上2287.5%1401.63復(fù)式200以上60.2%0/合計(jì)3046100.0%20991.45下表為在售項(xiàng)目供銷套數(shù)比（備注：房產(chǎn)局網(wǎng)站缺失萬(wàn)國(guó)城1-9#熱銷產(chǎn)品面積區(qū)間：80-90㎡二房、100㎡以下三房及110-120㎡三房。滯銷產(chǎn)品面積區(qū)間：100㎡以上二房、130-140㎡三房、160㎡以上四房、200㎡以上復(fù)式。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（四）銷售情況分析熱銷產(chǎn)品面積區(qū)間：一、區(qū)域市場(chǎng)分析（四）銷售情況分析一、區(qū)域市場(chǎng)分析（四）銷售情況分析面積緊湊、總價(jià)低成為購(gòu)房者首選產(chǎn)品供應(yīng)量大，是產(chǎn)品存量較多的原因之一，如130-140㎡三房?？們r(jià)過高是滯銷的原因之一，如100㎡二房、160㎡以上四房。片區(qū)高端別墅產(chǎn)品集中，200㎡以上大平層競(jìng)爭(zhēng)明顯處于劣勢(shì)。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（四）銷售情況分析面積緊湊、總價(jià)低成為購(gòu)房者隨著長(zhǎng)株潭一體化發(fā)展和流動(dòng)人員的增加，經(jīng)濟(jì)型或過渡型戶型的需求量有所增加。隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，購(gòu)房總價(jià)在不斷上升，將推動(dòng)購(gòu)房者購(gòu)房行為發(fā)生改變。未來需求趨勢(shì)：戶型區(qū)間緊湊、經(jīng)濟(jì)化成未來的一個(gè)趨勢(shì)。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（四）銷售情況分析隨著長(zhǎng)株潭一體化發(fā)展和流動(dòng)人員的增加，經(jīng)濟(jì)型或過渡型戶型的需銷售情況小結(jié)——緊扣市場(chǎng)需求，尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，是保證本項(xiàng)目順利實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的關(guān)鍵所在。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（四）銷售情況分析銷售情況小結(jié)——緊扣市場(chǎng)需求，尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，是保證本項(xiàng)目順產(chǎn)品型案例代表（1）：萬(wàn)國(guó)城基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地650畝，總建筑面積約120萬(wàn)方，項(xiàng)目綜合容積率為3.0。目前為項(xiàng)目二期，上品格（高科技產(chǎn)品）共2棟，滿庭春共9棟。創(chuàng)新科技：被動(dòng)建筑節(jié)能措施，節(jié)能率高達(dá)35％。主動(dòng)建筑節(jié)能措施，節(jié)能率高達(dá)45％。銷售及價(jià)格：1-9#均價(jià)4800元/㎡；18-19#均價(jià)8000元/㎡。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析產(chǎn)品型案例代表（1）：萬(wàn)國(guó)城一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型解析：一、區(qū)域市場(chǎng)分析戶型：兩房?jī)蓮d二衛(wèi)建筑面積：116㎡◆戶型采用“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜”系統(tǒng)?！舳繉捪砜臻g，舒適性好?！糁髋P帶獨(dú)立衣帽間，私密性較差?！鬖型廚房帶陽(yáng)臺(tái)，使用更舒適。◆餐廳沒有獨(dú)立的采光空間，主衛(wèi)衛(wèi)生間為暗衛(wèi)?！舢a(chǎn)品面積大，總價(jià)高。（五）產(chǎn)品分析戶型解析：一、區(qū)域市場(chǎng)分析戶型：兩房?jī)蓮d二衛(wèi)（五）產(chǎn)品分析戶型解析：一、區(qū)域市場(chǎng)分析戶型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積：143㎡◆戶型采用“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜”系統(tǒng)◆大三房設(shè)計(jì)，舒適性高，盡享尊貴身份?！裟媳蓖ㄍ福迨浇Y(jié)構(gòu)?！糁髋P帶大衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，可自由設(shè)計(jì)，選擇性更強(qiáng)。◆客廳采光條件較差。（五）產(chǎn)品分析戶型解析：一、區(qū)域市場(chǎng)分析戶型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（五）產(chǎn)品分析戶型解析：一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積：180㎡◆雖然為板式結(jié)構(gòu)，但戶型整體通透性較差，客廳、餐廳的采光不足◆以客廳為中心布局，動(dòng)靜區(qū)分不明顯，影響日常生活◆全部臥室的門都對(duì)客廳開，嚴(yán)重影響私密性◆消除了大部分交通面積，空間使用率較高◆產(chǎn)品包含不少高科技元素,具有一定亮點(diǎn)戶型解析：一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)下表為18-19#戶型（高科技產(chǎn)品）配比及銷售情況（備注：銷售數(shù)據(jù)來源于長(zhǎng)沙市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站截止8.16日）一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型面積套數(shù)比例已售套數(shù)供銷比二房1163412.5%48.5三房14317062.5%1017.01633412.5%311.3四房1803412.5%56.8合計(jì)272100.0%2212.4下表為18-19#戶型（高科技產(chǎn)品）配比及銷售情況（備注：銷案例小結(jié)：產(chǎn)品采用“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜”系統(tǒng)，是長(zhǎng)沙低碳環(huán)?？萍甲≌a(chǎn)品的代表?？萍籍a(chǎn)品對(duì)建筑外立面要求嚴(yán)格，類似于公建形式，因此對(duì)戶型通透性、舒適性及緊湊性產(chǎn)生一定影響。從銷售來看，其創(chuàng)新科技產(chǎn)品的去化并不理想，12.4:1的供銷比足以見其滯銷程度。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析案例小結(jié)：一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析產(chǎn)品型案例代表（2）：萬(wàn)科城基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地約26.9萬(wàn)㎡，總建面約50萬(wàn)㎡，容積率2.52，綠化率46%。產(chǎn)品特點(diǎn)：項(xiàng)目為高層及洋房為主。高層產(chǎn)品以創(chuàng)新的“十字”型高層單體以及目前市場(chǎng)上比較熱銷的緊湊型2+1戶型及三房產(chǎn)品，受到市場(chǎng)熱捧。銷售及價(jià)格：1#高層，共165套。1#均價(jià)6100元/㎡（精裝修價(jià)格）。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析產(chǎn)品型案例代表（2）：萬(wàn)科城一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型解析：一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型：2+1戶型建筑面積：89㎡◆大景觀陽(yáng)臺(tái)，盡享園林美景?！綮`活多變的戶型，可以改變?yōu)槿?。◆U型便捷廚房，使用率高。◆進(jìn)門過道浪費(fèi)面積。◆餐廳采光條件一般，影響整體舒適度。戶型解析：一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型：2+1戶型一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積：123㎡◆整體布局合理，干濕分區(qū)，動(dòng)靜分區(qū)?！綮`活多變的戶型，可以改變?yōu)樗姆俊裘鲝N、明衛(wèi)、明廳，采光充足?！鬠型便捷廚房，使用率高。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)下表為1#戶型配比及銷售情況（備注：銷售數(shù)據(jù)來源于長(zhǎng)沙市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站截止8.16日）一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型面積套數(shù)比例銷售套數(shù)供銷比2+189-916640.0%661.00三房1229960.0%981.01合計(jì)165100.0%1641.01下表為1#戶型配比及銷售情況（備注：銷售數(shù)據(jù)來源于長(zhǎng)沙市房產(chǎn)案例小結(jié)：憑借項(xiàng)目品牌、產(chǎn)品、現(xiàn)場(chǎng)、物業(yè)等方面的合力，項(xiàng)目取得了非常好的銷售成績(jī)，房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示目前項(xiàng)目1#僅剩下一套住宅。品牌，萬(wàn)科強(qiáng)勢(shì)品牌。產(chǎn)品，十字天闊，增加采光面，減小分?jǐn)?，提高性價(jià)比戶型，緊湊型戶型，契合市場(chǎng)需求?，F(xiàn)場(chǎng)，精致的樣板區(qū)，體現(xiàn)開發(fā)商深厚功底。物業(yè)，萬(wàn)科物業(yè)。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析案例小結(jié)：一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析產(chǎn)品型案例代表（3）：雙灣國(guó)際基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地約26.9萬(wàn)㎡，總建面約50萬(wàn)㎡，容積率2.52，綠化率46%。產(chǎn)品特點(diǎn)：項(xiàng)目位于撈刀河及湘江交匯處，景觀資源豐富，項(xiàng)目一期產(chǎn)品以160㎡以上為主。戶型上采用大面寬、短進(jìn)深及進(jìn)深調(diào)高陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)是項(xiàng)目最大亮點(diǎn)之一。銷售價(jià)格：4#高層，共93套，均價(jià)5600元/㎡。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析產(chǎn)品型案例代表（3）：雙灣國(guó)際一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型：3+2（二期）建筑面積：142㎡◆南北通透，通風(fēng)采光良好◆花園、陽(yáng)臺(tái)、飄窗贈(zèng)送面積大，性價(jià)比高◆客廳帶調(diào)高大陽(yáng)臺(tái)，景觀面豐富◆主臥帶衛(wèi)生套間設(shè)計(jì)，空間大氣◆客廳與餐廳有一定的交通浪費(fèi)面積戶型解析：一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型：3+2（二期）戶型解析：下表為4#戶型配比及銷售情況（備注：銷售數(shù)據(jù)來源于長(zhǎng)沙市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站截止8.16日）一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型面積（㎡）套數(shù)（套）所占比例銷售套數(shù)供銷比三房131-1323032.3%1035%193.2復(fù)式230-25033.2%0/總計(jì)93100.0%293.2下表為4#戶型配比及銷售情況（備注：銷售數(shù)據(jù)來源于長(zhǎng)沙市房產(chǎn)案例小結(jié)：項(xiàng)目以湘江和撈刀河的雙景觀資源為核心打造江景豪宅，在戶型定位上普遍偏大。大面寬、短進(jìn)深，調(diào)高陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，極大提高產(chǎn)品舒適度。從實(shí)際銷售情況來看，豪宅產(chǎn)品（特別是200㎡以上套型）滯銷嚴(yán)重。通過游艇、明星代言等時(shí)尚策略提高項(xiàng)目知名度及產(chǎn)品品質(zhì)。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析案例小結(jié)：一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析產(chǎn)品型案例代表（4）：湘江世紀(jì)城基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地1500畝，總建面400萬(wàn)㎡，容積率3.5。產(chǎn)品特點(diǎn)：項(xiàng)目由住宅、商業(yè)、酒店組成，規(guī)模巨大，配套設(shè)施堪稱完美，6公里沿江風(fēng)光帶，資源優(yōu)勢(shì)突出。產(chǎn)品上涵蓋普通住宅及豪華住宅，成為北城項(xiàng)目的標(biāo)桿。銷售價(jià)格：普通住宅5000元/㎡，江景房7500元/㎡。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析產(chǎn)品型案例代表（4）：湘江世紀(jì)城一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型：三房二廳一衛(wèi)建筑面積：108-111㎡◆戶型緊湊，面積利用率高◆南北通透，通風(fēng)采光條件好◆臥室都為飄窗（轉(zhuǎn)交飄窗）設(shè)計(jì)，增加戶型舒適度◆廚房灶臺(tái)操作不便利◆餐廳采光條件相對(duì)較差戶型解析：一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型：三房二廳一衛(wèi)戶型解析：一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型：3+1戶型建筑面積：141-143㎡◆戶型緊湊，可做四房使用◆板式結(jié)構(gòu)，南北通透，通風(fēng)采光條件好，◆主臥、次臥、客廳朝南，采光條件極佳◆平行灶臺(tái)設(shè)計(jì)，使用不便◆儲(chǔ)藏空間有限，影響實(shí)際生活一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型：3+1戶型一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型：5+1戶型建筑面積：185㎡◆大面寬、短進(jìn)深設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光效果較好◆主臥連接豪華景觀陽(yáng)臺(tái)，凸顯主人尊貴◆四陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積大，性價(jià)比高◆平行廚房設(shè)計(jì)，使用效率較低◆儲(chǔ)藏空間較小，影響日常生活一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型：5+1戶型下表為項(xiàng)目融江苑（基本上為10年推出房源）戶型配比及銷售情況（備注：銷售數(shù)據(jù)來源于長(zhǎng)沙市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站截止8.16日）一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)所占比例銷售套數(shù)供銷比二房88925.0%921.0091-951689.2%1431.172+1911287.0%1141.12三房108884.8%402.20110-11840822.3%3721.10122201.1%201.003+1135-13923012.6%1961.17140-14945324.8%3731.21四房150100.5%81.25160-162663.6%431.53183-1851659.0%1321.25合計(jì)/1828100.0%15211.20下表為項(xiàng)目融江苑（基本上為10年推出房源）戶型配比及銷售情況案例小結(jié)：規(guī)模、配套、江景資源是項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)。前期銷售為項(xiàng)目積累良好口碑，樹立北城大盤形象。產(chǎn)品贈(zèng)送面積較大，性價(jià)比較高。從銷售來看，由于項(xiàng)目銷售周期較長(zhǎng)，因此整體去化較好。緊湊型產(chǎn)品去化較好。價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯也是項(xiàng)目取得如此銷售成績(jī)的主要原因。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析案例小結(jié)：一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型亮點(diǎn)：萬(wàn)科城，“十字天闊”增加整體舒適度；緊湊型、經(jīng)濟(jì)型戶型，滿足市場(chǎng)需求。萬(wàn)國(guó)城MOMA，科技創(chuàng)新，以科技提升產(chǎn)品品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值。雙灣國(guó)際，依托江景、河景，采用大面寬、短進(jìn)深及調(diào)高陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品檔次。湘江世紀(jì)城，產(chǎn)品涵蓋普通住宅及豪華住宅，產(chǎn)品贈(zèng)送面積較大，性價(jià)比高。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型亮點(diǎn)：一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析各類產(chǎn)品銷售情況小結(jié)：整體而言，緊湊型產(chǎn)品（包括二房、三房）由于總價(jià)較低而受到市場(chǎng)熱捧。高性價(jià)比產(chǎn)品市場(chǎng)接受程度較高，如湘江世紀(jì)城產(chǎn)品利用陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、飄窗增加贈(zèng)送面積，受到購(gòu)房者喜歡?？萍夹蛣?chuàng)新產(chǎn)品受到市場(chǎng)冷落。雖然具有優(yōu)越的景觀資源，但是180㎡以上套型滯銷程度相對(duì)較大，如湘江世紀(jì)城、雙灣國(guó)際及藏瓏（該項(xiàng)目將在以下具體介紹）?？們r(jià)高、受高端物業(yè)擠壓是根本原因。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析各類產(chǎn)品銷售情況小結(jié)：一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析建筑風(fēng)格：外立面各有差異，但總體基本都是采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（六）產(chǎn)品風(fēng)格分析建筑風(fēng)格：外立面各有差異，但總體基本都是采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主樣板展示區(qū)——體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，展示項(xiàng)目核心，以體驗(yàn)式營(yíng)銷感受未來居住感覺。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（六）產(chǎn)品風(fēng)格分析樣板展示區(qū)——體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，展示項(xiàng)目核心，以體驗(yàn)式營(yíng)銷感受未樣板展示區(qū)——體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，展示項(xiàng)目核心，以體驗(yàn)式營(yíng)銷感受未來居住感覺。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（六）產(chǎn)品風(fēng)格分析樣板展示區(qū)——體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，展示項(xiàng)目核心，以體驗(yàn)式營(yíng)銷感受未細(xì)節(jié)體現(xiàn)——注重細(xì)節(jié)上給客戶品質(zhì)上的感覺，如園林小品、看房通道等。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（六）產(chǎn)品風(fēng)格分析細(xì)節(jié)體現(xiàn)——注重細(xì)節(jié)上給客戶品質(zhì)上的感覺，如園林小品、看房通產(chǎn)品風(fēng)格小結(jié)——本項(xiàng)目為別墅產(chǎn)品為主的小區(qū)，在產(chǎn)品品質(zhì)上先天優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而且湖景資源得天獨(dú)厚，因此如何通過樣板區(qū)及園林細(xì)節(jié)上的營(yíng)造，將項(xiàng)目潛在優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致就是項(xiàng)目在下一期將要面對(duì)的。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（六）產(chǎn)品風(fēng)格分析產(chǎn)品風(fēng)格小結(jié)——本項(xiàng)目為別墅產(chǎn)品為主的小區(qū)，在產(chǎn)品品質(zhì)上先天物業(yè)管理——建立良好的物管服務(wù)，將形成各個(gè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)要素之一。萬(wàn)科城：全國(guó)首家物業(yè)公司，10多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，為萬(wàn)科物業(yè)樹立良好口碑。湘江世紀(jì)城：強(qiáng)大的管理能力，良好的口碑，精心的塑造。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（七）競(jìng)爭(zhēng)樓盤物業(yè)比較物業(yè)管理——建立良好的物管服務(wù)，將形成各個(gè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)要素之一。物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)——在北城各項(xiàng)目條件相對(duì)接近的情況下，如何給購(gòu)房者提供附加服務(wù)，增加客戶歸屬感、認(rèn)同感，這就是物業(yè)服務(wù)所需要達(dá)到的目標(biāo)。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（七）競(jìng)爭(zhēng)樓盤物業(yè)比較物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)——在北城各項(xiàng)目條件相對(duì)接近的情況下，如何給購(gòu)房二、未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)（一）今年下跌的理由一、二季度GDP增幅過高，打壓房地產(chǎn)不會(huì)對(duì)今年保八構(gòu)成威脅。一季度房?jī)r(jià)增幅過高，民怨沸騰。中央必須抑制住房?jī)r(jià)才能在政治上有所交代。史上最嚴(yán)厲的調(diào)控強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)價(jià)格下跌的預(yù)期，使市場(chǎng)陷入觀望、博弈和對(duì)峙，導(dǎo)致成交量迅速下滑。新政除抑制住投資和投機(jī)需求外，同樣抑制了部分剛性需求。故成交量下跌是必然的結(jié)果，且終將導(dǎo)致價(jià)格下滑。劇減的需求量和劇增的供應(yīng)量，雙重作用下必然導(dǎo)致價(jià)格下滑。若開發(fā)商因資金充裕而負(fù)隅頑抗，必將出臺(tái)更為嚴(yán)厲的政策，直至達(dá)到打壓的目的。二、未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)（一）今年下跌的理由一、二季度GDP增幅過高經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整尚無成效，實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)惡化，出口環(huán)境尚未改變，國(guó)內(nèi)消費(fèi)增長(zhǎng)不足……。這意味著GDP增長(zhǎng)并無其它明顯動(dòng)力。一旦GPD增幅明顯下滑，必然還需要房地產(chǎn)再次出場(chǎng)救市。地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴度難以改變，房地產(chǎn)不斷下滑的地方阻力將越來越大。隨著通脹預(yù)期加強(qiáng)以及對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的看好，避險(xiǎn)資本仍將進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)歷市場(chǎng)波動(dòng)的洗禮，一旦政策有所松動(dòng)，需求必然強(qiáng)勢(shì)反彈。而在客觀上被抑制的供應(yīng)量，則促使房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈。二、未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)（二）明年回升的理由經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整尚無成效，實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)惡化，出口環(huán)境尚未改變，國(guó)價(jià)格突破——依托別墅社區(qū)的超高品質(zhì)，借助先天的湖景資源，將品質(zhì)、景觀資源、產(chǎn)品溶為一體。產(chǎn)品突破（一）——在不犧牲產(chǎn)品景觀資源及舒適度情況下，減小面積，降低總價(jià)，迎合市場(chǎng)需求。產(chǎn)品突破（二）——增加贈(zèng)送面積，提高產(chǎn)品性價(jià)比。三、區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)價(jià)格突破——依托別墅社區(qū)的超高品質(zhì)，借助先天的湖景資源，將品建筑立面突破——強(qiáng)調(diào)社區(qū)整體風(fēng)格協(xié)調(diào)性，突出產(chǎn)品品質(zhì)。產(chǎn)品細(xì)節(jié)突破——注重看房通道、樣板區(qū)、園林小品的打造，將項(xiàng)目潛在優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致。服務(wù)突破——提供附加服務(wù)，增加客戶歸屬感、認(rèn)同感。三、區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)建筑立面突破——強(qiáng)調(diào)社區(qū)整體風(fēng)格協(xié)調(diào)性，突出產(chǎn)品品質(zhì)。三、區(qū)三、區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)產(chǎn)品服務(wù)細(xì)節(jié)建筑湖景、別墅社區(qū)產(chǎn)品建筑三、區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)產(chǎn)品服務(wù)細(xì)節(jié)建筑湖景、別墅社區(qū)產(chǎn)品建筑通過市場(chǎng)部分我們提煉本項(xiàng)目主要突破點(diǎn)（產(chǎn)品、建筑）及輔助突破點(diǎn)（細(xì)節(jié)、服務(wù)）那么我們?nèi)绾我劳泻凹皠e墅社區(qū)的核心優(yōu)勢(shì)，通過對(duì)以上要素的打造，將項(xiàng)目潛力完全發(fā)揮出來呢？三、區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)通過市場(chǎng)部分我們提煉本項(xiàng)目主要突破點(diǎn)（產(chǎn)品、建筑）及輔助突破Part3:江湖（二）——個(gè)案借鑒Part3:江湖（二）——個(gè)案借鑒（一）項(xiàng)目總體規(guī)劃萬(wàn)科.東麗湖位于東麗湖北岸，南臨東麗湖、北至東麗之光大道，西臨湖堤路。東麗湖位于項(xiàng)目的南側(cè)，是天津市自然生態(tài)保護(hù)區(qū)之一，水面面積達(dá)7.3平方公里，約是杭州西湖的1.5倍。項(xiàng)目占地4095畝（273公頃），總建筑面積達(dá)137萬(wàn)方。產(chǎn)品涵蓋獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房、高層、小高層。一、王者氣質(zhì)——東麗湖·萬(wàn)科城（一）項(xiàng)目總體規(guī)劃一、王者氣質(zhì)——東麗湖·萬(wàn)科城（二）項(xiàng)目一期產(chǎn)品一期開發(fā)總占地面積為22萬(wàn)方，建筑面積6.4萬(wàn)方，規(guī)劃產(chǎn)品以獨(dú)體別墅、聯(lián)排別墅、低層公寓為主。一期產(chǎn)品共301套，2004年開始銷售，05年9月15日開始入住，2006年7月30日全面入住。獨(dú)體別墅：193棟，面積199-271㎡；聯(lián)排別墅：24套，面積165-180㎡；合院別墅：32套，165-210㎡；聯(lián)排公寓：52套，80-150㎡。（二）項(xiàng)目一期產(chǎn)品（三）項(xiàng)目二期（北）產(chǎn)品項(xiàng)目二期城市天籟：占地12萬(wàn)方，總建筑面積11.8萬(wàn)方，容積率0.98。產(chǎn)品為4－6多層，11層小高層，分為情景洋房、寬景洋房、瞰景洋房，共計(jì)1099套，2007年8月全面入住。項(xiàng)目于2005年12月開盤。（三）項(xiàng)目二期（北）產(chǎn)品（四）項(xiàng)目二期（南）產(chǎn)品項(xiàng)目二期城市街坊占地6.5萬(wàn)方，建筑面積10萬(wàn)方，延續(xù)了北歐建筑風(fēng)格，社區(qū)內(nèi)運(yùn)用“丁”字型主路設(shè)計(jì)，使出行極為便利，充分展示了休閑的城市生活理念。產(chǎn)品以11層和18層的瞰景洋房為主，景觀塔樓作為東麗湖·萬(wàn)科城全新的住宅形式，將成為整個(gè)二期的地標(biāo)性建筑。（四）項(xiàng)目二期（南）產(chǎn)品（五）項(xiàng)目三期產(chǎn)品三期占地8.1萬(wàn)方，以聯(lián)排別墅為主，并配以公寓產(chǎn)品，別墅資源為項(xiàng)目珍藏版其位置極佳，景觀視野極為開闊。整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格依舊延續(xù)了北歐簡(jiǎn)約風(fēng)格。三期產(chǎn)品在私家露臺(tái)、內(nèi)庭、天窗的設(shè)計(jì)更加人性化，更加注重居住的舒適度和家庭諧趣性。（五）項(xiàng)目三期產(chǎn)品（六）項(xiàng)目五期產(chǎn)品五期整體占地31萬(wàn)方，建筑面積55萬(wàn)方，容積率1.77，綠化率40%。產(chǎn)品以18層、27層的精裝瞰景洋房為主，配以少量的情景花園洋房。項(xiàng)目五期于08年入市，主力戶型面積為80-90㎡的經(jīng)典精裝兩居，首推入市均價(jià)約6500元/㎡。目前，項(xiàng)目小高層均價(jià)約8000-9000元/㎡，洋房11000元/㎡。最近于2010年4月份推出194套90㎡二房，目前已經(jīng)全部售罄。（六）項(xiàng)目五期產(chǎn)品（七）五期小高層產(chǎn)品解析戶型：二房二廳建筑面積：90㎡◆大面寬短進(jìn)深，采光條件較好◆主臥帶有觀景陽(yáng)臺(tái)及單獨(dú)儲(chǔ)藏室，增加產(chǎn)品舒適度◆南邊套，通透性較差◆餐廳沒有直接采光，使用受到一定影響（七）五期小高層產(chǎn)品解析戶型：二房二廳（七）五期小高層產(chǎn)品解析戶型：二房二廳建筑面積：90㎡◆戶型緊湊，面積利用率高大◆主臥、次臥朝南，采光充足◆U型廚房，操作便利◆獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)，更加人性化◆客廳、餐廳朝北◆雖然為邊套，但通透性較差（七）五期小高層產(chǎn)品解析戶型：二房二廳（八）營(yíng)銷推廣主題——景觀、品牌、親情、建筑（八）營(yíng)銷推廣主題——景觀、品牌、親情、建筑（九）個(gè)案小結(jié)7.3平方公里東麗湖，超長(zhǎng)湖岸線為項(xiàng)目提供了獨(dú)一無二的景觀資源。4000多畝超大規(guī)模，幾乎完美的配套設(shè)施。04年開始銷售，至今已經(jīng)超過6年，項(xiàng)目知名度、美譽(yù)度極高。北歐風(fēng)格建筑貫穿項(xiàng)目始終，線條簡(jiǎn)潔、硬朗，和諧中凸顯項(xiàng)目品質(zhì)。萬(wàn)科物業(yè)，細(xì)致服務(wù)。全裝修設(shè)計(jì)，精致生活。緊湊戶型，契合市場(chǎng)需求。推廣上，毫不粉飾，真摯樸實(shí)。憑借項(xiàng)目先天的優(yōu)勢(shì)條件及后天的精心打造，使得項(xiàng)目品質(zhì)與知名度從市場(chǎng)上脫穎而出。雖然項(xiàng)目在推廣過程中沒有太多投入，但是低調(diào)之中無法掩飾其王者氣質(zhì)。（九）個(gè)案小結(jié)憑借項(xiàng)目先天的優(yōu)勢(shì)條件及后天的精心打造，使得項(xiàng)（一）項(xiàng)目總體規(guī)劃星耀五洲地處天津市津南區(qū)的八里臺(tái)鎮(zhèn),項(xiàng)目總占地4100畝、周邊水域面積7000畝。總建筑面積300萬(wàn)平米，容積率1.1。項(xiàng)目總體規(guī)劃參照地球五大洲進(jìn)行布局，除開別墅、洋房、高層等普通住宅業(yè)態(tài)之外，項(xiàng)目還加入了六星級(jí)酒店、室內(nèi)滑雪場(chǎng)等豪華設(shè)施，使項(xiàng)目成為了目前天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)桿樓盤之一。二、創(chuàng)意的奢華——星耀五洲（一）項(xiàng)目總體規(guī)劃二、創(chuàng)意的奢華——星耀五洲（二）項(xiàng)目在售產(chǎn)品項(xiàng)目09年5月1日開盤，至今共推出高層產(chǎn)品2800多套，銷售約2100套，銷售率70%。項(xiàng)目目前在售的為“亞歐”組團(tuán)，包括別墅、洋房和高層產(chǎn)品，高層產(chǎn)品均價(jià)9700元/㎡，周邊高層均價(jià)8000-9000元/㎡。各產(chǎn)品根據(jù)建筑高度不同進(jìn)行有層次的排布，力求共享水景資源。（二）項(xiàng)目在售產(chǎn)品（二）項(xiàng)目在售產(chǎn)品由于項(xiàng)目還在施工當(dāng)中，無法看到外立面的真實(shí)效果。從組團(tuán)鳥瞰圖來看，高層產(chǎn)品與組團(tuán)主色調(diào)一致，選用橙色和白色。建筑結(jié)構(gòu)采用傳統(tǒng)幾何形，沒有圓弧造型或其他造型出現(xiàn)。（二）項(xiàng)目在售產(chǎn)品（二）項(xiàng)目在售產(chǎn)品戶型面積套數(shù)所占比例銷售套數(shù)供銷比兩房8057830.01%5501.057728915.01%2891.0011528915.01%2001.45三房10028915.01%2891.0012828915.01%2891.00123643.32%641.004+1243643.32%134.92212643.32%79.14總計(jì)/1926100.00%17011.13從表中可以看出，項(xiàng)目產(chǎn)品以77-80㎡兩房為主，其次為100㎡和128㎡三房，大戶型豪宅產(chǎn)品只占在售產(chǎn)品的6.6%，比重極小。從銷售結(jié)果來看，主力戶型的去化情況較為理想，而大戶型產(chǎn)品則相對(duì)滯銷。（二）項(xiàng)目在售產(chǎn)品戶型面積套數(shù)所占比例銷售套數(shù)供銷比兩房80戶型：三房?jī)蓮d（復(fù)式）建筑面積：106㎡◆結(jié)構(gòu)新穎，動(dòng)靜分區(qū)◆挑高客廳設(shè)計(jì)，空間舒適度極佳◆二層進(jìn)深過長(zhǎng)，影響整體采光及通透性◆其中一個(gè)衛(wèi)生間為暗衛(wèi)◆書房位于過道上，影響使用（二）項(xiàng)目在售產(chǎn)品戶型：三房?jī)蓮d（復(fù)式）（二）項(xiàng)目在售產(chǎn)品戶型：三房?jī)蓮d（復(fù)式）建筑面積：128㎡◆產(chǎn)品結(jié)構(gòu)新穎，動(dòng)靜分區(qū)◆朝南客廳、臥室，采光效果較好◆內(nèi)廊式設(shè)計(jì)影響整體通透性◆三個(gè)衛(wèi)生間全部為暗衛(wèi)，嚴(yán)重影響使用（二）項(xiàng)目在售產(chǎn)品戶型：三房?jī)蓮d（復(fù)式）（二）項(xiàng)目在售產(chǎn)品（八）營(yíng)銷推廣主題——規(guī)模、品質(zhì)、創(chuàng)意、奢華（八）營(yíng)銷推廣主題——規(guī)模、品質(zhì)、創(chuàng)意、奢華（九）個(gè)案小結(jié)460萬(wàn)㎡水域面積，項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。4100多畝超大規(guī)模，極致奢華的配套設(shè)施。五大洲創(chuàng)意布局，經(jīng)典無法復(fù)制。緊湊戶型，契合市場(chǎng)需求。推廣上，高舉高打，拔高普通住宅調(diào)性。09年開始銷售，引發(fā)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)又一輪瘋狂。星耀五洲憑借龐大的規(guī)模、稀缺的水域資源以及精妙的項(xiàng)目創(chuàng)意成為天津乃至全國(guó)市場(chǎng)的一個(gè)知名項(xiàng)目。從產(chǎn)品方面來看，其戶型并沒有一味的追求高端，而是設(shè)計(jì)緊湊，切合市場(chǎng)需求。但在營(yíng)銷推廣過程中，通過一些列的奢華包裝，使緊湊產(chǎn)品有了高端調(diào)性，從而成功實(shí)現(xiàn)了普通住宅產(chǎn)品在形象和價(jià)格上的雙重突破。（九）個(gè)案小結(jié)星耀五洲憑借龐大的規(guī)模、稀缺的水域資源以及精妙（一）項(xiàng)目整體規(guī)劃項(xiàng)目位置：長(zhǎng)沙市月湖畔基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目占地500畝，總建筑面積約56萬(wàn)方，容積率為1.85。產(chǎn)品特點(diǎn)：項(xiàng)目物業(yè)類型為別墅、洋房、高層，采用圍合式規(guī)劃，由南及北，由低矮的湖上獨(dú)島別墅過渡到洋房再過渡到高層住宅區(qū)，錯(cuò)落有致，保證了景觀資源的最大共享性和視覺穿透性。三、北城明珠——藏瓏·湖上國(guó)際花園（一）項(xiàng)目整體規(guī)劃三、北城明珠——藏瓏·湖上國(guó)際花園（二）項(xiàng)目核心主打第一，幾乎完美的景觀資源條件——月湖公園；第二，項(xiàng)目位于萬(wàn)家麗路與三一大道交匯處，地段成熟，交通極其便利；第三，生活、商業(yè)、教育、醫(yī)療、娛樂配套實(shí)施十分完善。（二）項(xiàng)目核心主打（三）產(chǎn)品解析建筑立面——弧型外立面，輪廓清晰挺拔，與月湖交相輝映。（三）產(chǎn)品解析建筑立面——弧型外立面，輪廓清晰挺拔，與月湖交（四）戶型解析2+1戶型建筑面積：100㎡◆“N+1”產(chǎn)品，增強(qiáng)戶型的可塑性◆入戶花園設(shè)計(jì)，方便入戶過度、增加儲(chǔ)藏空間?！鬠型廚房，操作便利◆雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，方便更多人數(shù)使用◆贈(zèng)送面積較少，性價(jià)比相對(duì)不高◆贈(zèng)送房間尺度較小，日后使用不便（四）戶型解析2+1戶型（四）戶型解析4+2戶型建筑面積：179㎡◆板式結(jié)構(gòu)，南北通透◆“N+2”產(chǎn)品，增強(qiáng)戶型的可塑性◆贈(zèng)送面積較大，性價(jià)比較高◆U型廚房，操作便利◆臨空面和觀景空間豐富◆雙入戶門設(shè)計(jì)，提升戶型品質(zhì)感（四）戶型解析4+2戶型（五）價(jià)格及銷售情況當(dāng)前價(jià)格：均價(jià)6200元/㎡，最高價(jià)8000元/㎡（湖景）銷售情況：下表為2-5#、2-6#、3-6#、3-7#戶型配比及銷售情況（備注：銷售數(shù)據(jù)來源于長(zhǎng)沙市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站截止8.16日）戶型面積套數(shù)所占比例銷售套數(shù)供銷比二房10217636.7%921.91三房139-14118438.3%622.97170-171306.3%56.00四房178-1805812.1%252.32190-193296.0%64.83復(fù)式330-37030.6%0/總計(jì)480100.0%1902.53（五）價(jià)格及銷售情況戶型面積套數(shù)所占比例銷售套數(shù)供銷比二房1（六）案例小結(jié)：藏瓏為北城代表樓盤，憑借地段、配套、景觀資源取得市場(chǎng)領(lǐng)先地位；項(xiàng)目憑借以上幾點(diǎn)取得價(jià)格突破，高于市場(chǎng)平均價(jià)格約2000元/㎡以上；銷售上，二房去化速度優(yōu)于三房、四房及復(fù)式等中大戶型產(chǎn)品；雖然地段、景觀條件突出，但大面積依然滯銷嚴(yán)重，特別是190㎡以上四房及復(fù)式；同等總價(jià)下，性價(jià)比高的產(chǎn)品更受青睞，如上圖170-180㎡的四房銷售遠(yuǎn)優(yōu)于三房。（六）案例小結(jié)：以上案例的成功之處及本項(xiàng)目可供吸取的經(jīng)驗(yàn)：項(xiàng)目開發(fā)著眼于整體，是打造項(xiàng)目靈魂，保證項(xiàng)目品質(zhì)的前提。三個(gè)案例都是依托優(yōu)越的湖景資源，提煉項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，成為不可復(fù)制的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。別墅為先，提升項(xiàng)目檔次及品質(zhì)，帶動(dòng)項(xiàng)目其他產(chǎn)品銷售。注重項(xiàng)目各方面的打造，如規(guī)劃、產(chǎn)品、園林、物業(yè)、推廣、銷售等方面，而不僅偏向于一點(diǎn)。在產(chǎn)品方面，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，注重客戶需求。天津萬(wàn)科城及星耀五洲項(xiàng)目產(chǎn)品緊扣市場(chǎng)需求，以緊湊型戶型為主，市場(chǎng)銷售樂觀，但藏瓏則過于偏向舒適，導(dǎo)致銷售難度加大，滯銷相對(duì)嚴(yán)重。四、個(gè)案借鑒小結(jié)以上案例的成功之處及本項(xiàng)目可供吸取的經(jīng)驗(yàn)：四、個(gè)案借鑒小結(jié)Part4:湖“訴”——項(xiàng)目定位分析Part4:湖“訴”——項(xiàng)目定位分析一、項(xiàng)目整體定位湖豎豎，通“墅”，代表項(xiàng)目品質(zhì)卓絕。豎，立也，寓意著項(xiàng)目建筑雄偉、挺拔。項(xiàng)目自身?xiàng)l件項(xiàng)目市場(chǎng)條件二環(huán)內(nèi)最大天然湖景資源別墅高檔社區(qū)二環(huán)內(nèi)，區(qū)位發(fā)展?jié)摿薮蟾邫n樓盤集中，宜居氛圍突出普通樓盤眾多，競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大大盤入駐，提升板塊知名度一、項(xiàng)目整體定位湖豎豎，通“墅”，代表項(xiàng)目品質(zhì)卓絕。項(xiàng)目自身二、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品定位思考從市場(chǎng)部分我們了解到產(chǎn)品突破的兩個(gè)方向緊湊型產(chǎn)品性價(jià)比型產(chǎn)品面積小、總價(jià)低、順應(yīng)市場(chǎng)需求贈(zèng)送面積大，性價(jià)比高，舒適度強(qiáng)本項(xiàng)目的產(chǎn)品突破方向？二、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品定位思考從市場(chǎng)部分我們了解到產(chǎn)品突破的二、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品定位思考緊湊型產(chǎn)品市場(chǎng)需求量大，較為保險(xiǎn)可行性不可行性市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)緊湊型產(chǎn)品與項(xiàng)目整體定位存在偏差區(qū)域發(fā)展迅速，未來潛力巨大二、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品定位思考緊湊型產(chǎn)品市場(chǎng)需求量大，較為保二、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品定位思考性價(jià)比型產(chǎn)品有可能導(dǎo)致總價(jià)增多，存在一定風(fēng)險(xiǎn)可行性不可行性產(chǎn)品可塑性大，是市場(chǎng)亮點(diǎn)贈(zèng)送比較大，客戶接受度高與項(xiàng)目整體品質(zhì)定位相符市場(chǎng)需求量大，且產(chǎn)品相對(duì)稀缺二、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品定位思考性價(jià)比型產(chǎn)品有可能導(dǎo)致總價(jià)增多二、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品定位思考性價(jià)比型產(chǎn)品——贈(zèng)送面積大、可塑性強(qiáng)、性價(jià)比高二、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品定位思考性價(jià)比型產(chǎn)品——贈(zèng)送面積大、可二、產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品定位片區(qū)市場(chǎng)內(nèi)存在以下空白點(diǎn)：一房：60㎡以下二房：80㎡以下2+1戶型：90㎡以下相對(duì)稀缺標(biāo)準(zhǔn)三房：115㎡以下相對(duì)稀缺3+1戶型：140㎡以下四房：150㎡以下二、產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品定位片區(qū)市場(chǎng)內(nèi)存在以下空白點(diǎn)：二、產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品定位通過此前的分析得出，面積過于緊湊將影響項(xiàng)目檔次和調(diào)性。故排除“60㎡以下一房”和80㎡以下“二房”。通過項(xiàng)目自身?xiàng)l件及市場(chǎng)環(huán)境得知，180㎡以上產(chǎn)品（包括復(fù)式樓）滯銷嚴(yán)重，故排除180㎡以上產(chǎn)品。而140㎡以下3+1戶型和150㎡以下四房在功能上有重復(fù)。因而，總價(jià)更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、性價(jià)比更高的3+1產(chǎn)品是我們的首選。最終戶型定位：2+1戶型、標(biāo)準(zhǔn)三房、3+1戶型二、產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品定位通過此前的分析得出，面積過于緊湊將優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)84-88㎡兩房比舒適型兩房有總價(jià)優(yōu)勢(shì)總價(jià)優(yōu)勢(shì)不如緊湊型小兩房，空間舒適度不如大兩房95-105㎡兩房空間舒適度好功能及性價(jià)比不如小三房88-89㎡2+1性價(jià)比較高舒適度不如舒適型二房及標(biāo)準(zhǔn)三房91-97㎡小三房比常規(guī)三房有總價(jià)優(yōu)勢(shì)超過90㎡政策線，首付比高108-118㎡三房比大三房有總價(jià)優(yōu)勢(shì)空間舒適度不如大三房120-130㎡三房空間舒適度相對(duì)較好總價(jià)大于小三房，小于舒適型三房130-160㎡三房空間舒適度非常好總價(jià)不如普通三房，功能不如四房140-150㎡3+1性價(jià)比高空間舒適度不如三房和四房150-180四房空間舒適度極佳總價(jià)高，需求量少180㎡以上空間豪華總價(jià)極高，需求量少二、產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品定位優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)84-88㎡兩房比舒適型兩房有總價(jià)優(yōu)勢(shì)總價(jià)優(yōu)勢(shì)不如緊二、產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品定位戶型戶控面積定位依據(jù)2+190㎡以下功能與競(jìng)品相當(dāng)，首付比競(jìng)品少1/3，客群承受能力更強(qiáng)。三房118-125㎡功能與競(jìng)品相當(dāng)，總價(jià)較市場(chǎng)上同類產(chǎn)品低，符合未來需求趨勢(shì)。3+1130-135㎡在保證空間舒適度前提下降低總價(jià)，并同時(shí)能夠享受景觀資源。二、產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品定位戶型戶控面積定位依據(jù)2+190㎡以二、產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品定位2+1戶型：30%左右三房戶型：45%左右3+1戶型：25%左右二、產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品定位2+1戶型：30%左右三、客戶定位（一）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群分析項(xiàng)目客戶群體湘江世紀(jì)城項(xiàng)目除擁有大量市內(nèi)客戶外，還有很多來自周邊地區(qū)的進(jìn)城置業(yè)客戶，以及一線城市返鄉(xiāng)客戶等，客源非常廣泛萬(wàn)科城以開福區(qū)政府公務(wù)員、企事業(yè)單位中高層人員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、白領(lǐng)等為主，但由于萬(wàn)科品牌在全市都有追隨者，因而其他區(qū)域及地州市客戶也占有一定比例珠江花城客戶分布中伍家?guī)X商圈金融機(jī)構(gòu)（銀行、證券公司等）里的中高層管理人員較多，周邊大型醫(yī)院里的醫(yī)護(hù)人員也占有較大比例。而位置在附近的汽車北站職工以及區(qū)政府公務(wù)員反而不多雙灣國(guó)際以項(xiàng)目周邊區(qū)域的中高收入人群為主，包括周邊高校教師、醫(yī)護(hù)人員，車站管理人員等，此外還有一部分養(yǎng)老型客戶在此購(gòu)房萬(wàn)國(guó)城MOMA以開福區(qū)原住居民為主，不少在附近工作的中低層白領(lǐng)也在此購(gòu)房。隨著北城的發(fā)展，有其他外地區(qū)域的客戶來買房，這其中，湘陰地區(qū)的客戶占多數(shù)藏瓏長(zhǎng)大、國(guó)防科大、南湖大市場(chǎng)、三湘大市場(chǎng)、南航、廣州軍區(qū)、廣電等單位人員，少數(shù)周邊區(qū)域原住居民?？蛻纛愋鸵愿纳菩蜑橹?，附帶部分的養(yǎng)老型三、客戶定位（一）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群分析項(xiàng)目客戶群體湘江世紀(jì)城項(xiàng)目三、客戶定位購(gòu)買能力強(qiáng)的群體——數(shù)量少私營(yíng)業(yè)主及個(gè)體工商戶政府工作人員企業(yè)高管、高校教授置業(yè)目的：改善型需求、投資型需求

（二）目標(biāo)客群分類三、客戶定位購(gòu)買能力強(qiáng)的群體——數(shù)量少（二）目標(biāo)客群分類購(gòu)買能力較強(qiáng)的群體——數(shù)量較多企業(yè)中高層管理者高校教師及其他事業(yè)單位職工各商圈普通私營(yíng)業(yè)主退休人員地州市購(gòu)房者及外地返鄉(xiāng)客拆遷戶置業(yè)目的：剛性需求及部分改善型需求、投資型需求

（二）目標(biāo)客群分類三、客戶定位購(gòu)買能力較強(qiáng)的群體——數(shù)量較多（二）目標(biāo)客群分類三、客戶定位購(gòu)買能力弱的群體——數(shù)量較多企業(yè)中低層職工被其它區(qū)域高房?jī)r(jià)排擠的自住群體置業(yè)目的：剛性需求

（二）目標(biāo)客群分類三、客戶定位購(gòu)買能力弱的群體——數(shù)量較多（二）目標(biāo)客群分類三、客戶定位（三）客群需求分析客戶類型需求分析A購(gòu)買能力強(qiáng)的改善型需求項(xiàng)目需有較大的規(guī)模完善的配套項(xiàng)目綜合品質(zhì)高品牌開發(fā)商自住需中大戶型且更加注重居住環(huán)境的選擇B購(gòu)買能力強(qiáng)的投資型需求地段好、交通便利、配套設(shè)施成熟總價(jià)低C購(gòu)買能力較強(qiáng)的改善型需求項(xiàng)目需有較大的規(guī)模完善的配套項(xiàng)目綜合品質(zhì)高品牌開發(fā)商自住需中大戶型且更加注重居住環(huán)境的選擇D購(gòu)買能力較強(qiáng)的投資型需求地段好、交通便利、配套設(shè)施成熟總價(jià)低E購(gòu)買能力較強(qiáng)的剛性需求項(xiàng)目需有較大的規(guī)模及完善的配套項(xiàng)目綜合品質(zhì)高品牌開發(fā)商總價(jià)相對(duì)較低F購(gòu)買能力弱的剛性需求戶型總價(jià)較低，首付可以承受戶型功能滿足，不要求空間舒適度追求高性價(jià)比。其它方面有則更好，沒有則以價(jià)格為先三、客戶定位（三）客群需求分析客戶類型需求分析A購(gòu)買能力強(qiáng)的改善型需求項(xiàng)各種客戶類型（四）項(xiàng)目客戶定位三、客戶定位各種客戶類型（四）項(xiàng)目客戶定位三、客戶定位本項(xiàng)目客群篩選（四）項(xiàng)目客戶定位AFDCEB1、二環(huán)線以內(nèi)，交通便利，未來發(fā)展?jié)摿薮?、區(qū)域發(fā)展較晚，配套設(shè)施缺乏3、中高端樓盤聚集，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大市場(chǎng)條件篩選ACEF1、先天湖景資源，景觀條件突出2、別墅社區(qū)配套，品質(zhì)高雅自身?xiàng)l件篩選ACE本項(xiàng)目目標(biāo)客群三、客戶定位本項(xiàng)目客群篩選（四）項(xiàng)目客戶定位AFDCEB1、二環(huán)線以內(nèi)，本項(xiàng)目客戶以購(gòu)買能力強(qiáng)及較強(qiáng)的改善型客戶與購(gòu)買能力較強(qiáng)的剛性需求客戶為主。（四）項(xiàng)目客戶定位三、客戶定位本項(xiàng)目客戶以購(gòu)買能力強(qiáng)及較強(qiáng)的改善型客戶與購(gòu)買能力較強(qiáng)的剛性區(qū)域特征：開福區(qū)區(qū)域客戶為主周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、地區(qū)擁有不少客源（如瀏陽(yáng)、株洲、湘潭、湘陰等）返鄉(xiāng)客戶群體占有一定比例（五）目標(biāo)客戶特征分析三、客戶定位職業(yè)特征：以區(qū)域內(nèi)各企事業(yè)、機(jī)關(guān)單位里的中高收入人群為主，包括政府公務(wù)員、高校教師、醫(yī)院醫(yī)師、企業(yè)高管、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶等。以及部分養(yǎng)老型客戶。區(qū)域特征：（五）目標(biāo)客戶特征分析三、客戶定位職業(yè)特征：建筑風(fēng)格與項(xiàng)目本身風(fēng)格的協(xié)調(diào)性。從產(chǎn)品差異化角度來考慮，本項(xiàng)目應(yīng)跳出目前市場(chǎng)現(xiàn)有的各種繁雜的建筑風(fēng)格。從經(jīng)濟(jì)效益角度來考慮，本項(xiàng)目應(yīng)該在盡可能控制成本基礎(chǔ)上，提升項(xiàng)目品質(zhì)感。滿足購(gòu)房者的心理需求。五、建筑風(fēng)格及園林定位（一）建筑風(fēng)格考慮因素建筑風(fēng)格與項(xiàng)目本身風(fēng)格的協(xié)調(diào)性。五、建筑風(fēng)格及園林定位（一）五、建筑風(fēng)格及園林定位（一）建筑風(fēng)格建議鑒于項(xiàng)目一期小高層產(chǎn)品采用了現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，為了保持項(xiàng)目整體的協(xié)調(diào)性，建議本期高層產(chǎn)品同樣采用這一風(fēng)格。但為了使產(chǎn)品調(diào)性得到拔高，并形成一定的差異化，須在外立面上進(jìn)行一些別出心裁的設(shè)計(jì)和處理。五、建筑風(fēng)格及園林定位（一）建筑風(fēng)格建議鑒于項(xiàng)目一期小高層產(chǎn)（二）園林建議色五、建筑風(fēng)格及園林定位（二）園林建議色五、建筑風(fēng)格及園林定位（二）園林建議香五、建筑風(fēng)格及園林定位（二）園林建議香五、建筑風(fēng)格及園林定位（二）園林建議蔭五、建筑風(fēng)格及園林定位（二）園林建議蔭五、建筑風(fēng)格及園林定位（二）園林建議形五、建筑風(fēng)格及園林定位（二）園林建議形五、建筑風(fēng)格及園林定位（二）園林建議園林景觀原則形景觀效果50%在設(shè)計(jì)，50%在施工。所以必須選擇擁有設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)且具有施工能力的景觀公司擔(dān)當(dāng)設(shè)計(jì)和施工。以軟景為主，硬景為輔。五、建筑風(fēng)格及園林定位（二）園林建議園林景觀原則五、建筑風(fēng)格及園林定位六、其他規(guī)劃建議（一）整體規(guī)劃建議層數(shù)控制建議優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)選擇建議全部為18層建安成本較低；得房率較高；密度大；空間環(huán)境差；天際線不優(yōu)美；日照計(jì)算困難；次選27、30層組合密度小；天際線優(yōu)美；有利于景觀環(huán)境營(yíng)造；有利于日照計(jì)算；造價(jià)較高；得房率較低；首選另外，若要保證戶型品質(zhì)，單體盡量采取兩梯四戶的組合方式。六、其他規(guī)劃建議（一）整體規(guī)劃建議層數(shù)控制建議優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)選擇建六、其他規(guī)劃建議（二）產(chǎn)品組合建議：高層+商業(yè)高層建議增加項(xiàng)目識(shí)別性新穎建筑立面也有利于形成異于市場(chǎng)的標(biāo)志性建筑。為了增加資源景觀面，可以沿用原方案布局，即建筑采用15-20°東南斜角布置。另外在戶型的東向、東南向可規(guī)劃大面積景觀陽(yáng)臺(tái)或者花園，增加產(chǎn)品景觀面。六、其他規(guī)劃建議（二）產(chǎn)品組合建議：高層+商業(yè)高層建議增加項(xiàng)六、其他規(guī)劃建議商業(yè)定位——商業(yè)形態(tài)定位商業(yè)形態(tài)定位為“學(xué)區(qū)商業(yè)+偏外向型社區(qū)商業(yè)”學(xué)區(qū)商業(yè)，學(xué)區(qū)商業(yè)是以學(xué)生機(jī)教職工作為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)。其規(guī)模為2000-2500㎡。社區(qū)商業(yè)，本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)形態(tài)定位為偏外向型社區(qū)模式，其規(guī)模為1500-2500㎡。（二）產(chǎn)品組合建議：高層+商業(yè)六、其他規(guī)劃建議商業(yè)定位——商業(yè)形態(tài)定位（二）產(chǎn)品組合建議：商業(yè)定位——商業(yè)業(yè)態(tài)定位第一部分為學(xué)區(qū)商業(yè)，針對(duì)學(xué)生的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)能力，提供中小型餐飲、服飾、美發(fā)店、數(shù)碼產(chǎn)品、網(wǎng)吧、文化影像、娛樂休閑等商業(yè)形態(tài)。第二部分為社區(qū)商業(yè)，主要針對(duì)周邊社區(qū)居民提供中、大型餐飲機(jī)構(gòu)、美容美發(fā)機(jī)構(gòu)、汽車美容保養(yǎng)場(chǎng)所以及醫(yī)藥門診等商業(yè)形態(tài)。（二）產(chǎn)品組合建議：高層+商業(yè)六、其他規(guī)劃建議商業(yè)定位——商業(yè)業(yè)態(tài)定位（二）產(chǎn)品組合建議：高層+商業(yè)六、其商業(yè)定位——商業(yè)規(guī)劃建議保留原方案北邊兩棟高層之間規(guī)劃的3層商業(yè)裙樓，增加西向及北向沿街商業(yè)。門店面積可以控制在50㎡以下，部分需要增加營(yíng)業(yè)面積的業(yè)態(tài)，如汽車保養(yǎng)、中型餐飲等，如有必要可進(jìn)行合并。沿街商業(yè)采用挑高6.2m設(shè)計(jì)，二樓層高為4.0m。商業(yè)進(jìn)深可采用12m設(shè)計(jì)。（二）產(chǎn)品組合建議：高層+商業(yè)六、其他規(guī)劃建議商業(yè)定位——商業(yè)規(guī)劃建議（二）產(chǎn)品組合建議：高層+商業(yè)六、其Part5:湖豎——概念產(chǎn)品設(shè)計(jì)Part5:湖豎——概念產(chǎn)品設(shè)計(jì)一、規(guī)劃條件分析二期高層提快呈南北條狀，略帶弧形。根據(jù)原規(guī)劃，總共排布4棟1+30F高層，規(guī)劃總建筑面積46400平方米。一、規(guī)劃條件分析二期高層提快呈南北條狀，略帶弧形。根據(jù)原規(guī)劃二、原單體方案分析根據(jù)原方案規(guī)劃指標(biāo)，單體層平面面積約為387㎡。按照兩梯三戶的設(shè)計(jì)來看，應(yīng)為一套90㎡以下的兩房及兩套150㎡左右的四房或3+1房型。根據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品定位，則原方案的戶型設(shè)計(jì)不能滿足我們的定位要求。原單體方案采用兩梯三戶設(shè)計(jì)，其中兩翼為小面寬、大進(jìn)深的南北通透戶型，而中間則為凹陷在內(nèi)的不具備通風(fēng)條件的戶型。因此，原方案的層平面的設(shè)計(jì)模式上存在一定的缺陷。按照原單體方案，單體結(jié)構(gòu)有效進(jìn)深不足15米，因此，結(jié)構(gòu)造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性不理想。二、原單體方案分析根據(jù)原方案規(guī)劃指標(biāo)，單體層平面面積約為38三、產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)需滿足的條件戶型面積滿足定位需求?？偨ㄖ娣e不小于原規(guī)劃方案。戶型設(shè)計(jì)具有一定的亮點(diǎn)，各套型能夠充分享受湖景資源。戶型通風(fēng)、采光條件應(yīng)優(yōu)于原方案。贈(zèng)送面積較大，性價(jià)比高。建筑立面新穎、挺拔，體現(xiàn)建筑品質(zhì)。三、產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)需滿足的條件戶型面積滿足定位需求。圓弧外形，增加外立面的圓潤(rùn)感和差異化。首創(chuàng)挑高公共空中花園，全面積贈(zèng)送，凸顯建筑品質(zhì)。一次公攤僅13%，提高產(chǎn)品性價(jià)比。圓弧外形，增加外立面的圓潤(rùn)感和差異化。首創(chuàng)挑高公共空中花園，長(zhǎng)沙天音房地產(chǎn)XXXX年沙河·堤亞納灣二期小高層產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)——單體方案一戶型三個(gè)臨空面，采光、通風(fēng)條件極佳，舒適度強(qiáng)。陽(yáng)臺(tái)、次臥可打造成3+1居室。大面積挑高陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增加戶型景觀面，提升產(chǎn)品品質(zhì)。臥室采用大容量衣柜空間設(shè)計(jì)。贈(zèng)送面積巨大，性價(jià)比極高。四、產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)——單體方案一戶型三個(gè)臨空面，采光、通風(fēng)條件四、產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)——單體方案一四、產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)——單體方案一長(zhǎng)沙天音房地產(chǎn)XXXX年沙河·堤亞納灣二期小高層產(chǎn)品定位長(zhǎng)沙天音房地產(chǎn)XXXX年沙河·堤亞納灣二期小高層產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)——單體方案二挑高陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增加空間感及品質(zhì)感?？蛷d挑高，體現(xiàn)產(chǎn)品尊貴感。復(fù)式設(shè)計(jì)，產(chǎn)品新穎獨(dú)特。三衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，增加戶型舒適度。主臥轉(zhuǎn)交飄窗，增加戶型景觀面。臥室采用大容量衣柜空間設(shè)計(jì)。U型廚房操作臺(tái)，更加便利。四、產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)——單體方案二挑高陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增加空間感及品質(zhì)Part5:湖秀——推廣戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行Part5:湖秀——推廣戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行一、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略依托項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)，突出產(chǎn)品創(chuàng)新，從而實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)突破的目的。一、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略依托項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)，突出產(chǎn)品創(chuàng)新，從而實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)高調(diào)入市，提高心理預(yù)期。少量多推，制造哄搶氣氛，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。銷售期靈活調(diào)整并配合銷控策略，保證利益最大化。后期以老帶新、口碑營(yíng)銷，以達(dá)到降低營(yíng)銷成本的目的。（一）銷售推盤策略二、銷售策略高調(diào)入市，提高心理預(yù)期。（一）銷售推盤策略二、銷售策略價(jià)格策略保證及時(shí)回款和利潤(rùn)最大化原則，價(jià)格采用平開高走的價(jià)格策略。均價(jià)目標(biāo)由于二期高層的入市時(shí)間估計(jì)在2012年，在當(dāng)前市場(chǎng)波動(dòng)較大的情況下，目前很難對(duì)二期高層的均價(jià)做出準(zhǔn)確判斷。若基于正常的市場(chǎng)發(fā)展，二期高層的均價(jià)應(yīng)能達(dá)到7000元/㎡以上。（二）價(jià)格策略二、銷售策略價(jià)格策略（二）價(jià)格策略二、銷售策略三、樣板展示區(qū)建議戶外指示牌、道旗、設(shè)計(jì)物料用中英文雙語(yǔ)導(dǎo)示系統(tǒng)等，體現(xiàn)人性化和專業(yè)化。（一）營(yíng)銷中心外展示三、樣板展示區(qū)建議戶外指示牌、道旗、設(shè)計(jì)物料用中英文雙語(yǔ)導(dǎo)沿用項(xiàng)目已有銷售中心，個(gè)別細(xì)節(jié)部分進(jìn)行微調(diào)，突出高層住宅產(chǎn)品的信息、元素。（二）營(yíng)銷中心三、樣板展示區(qū)建議沿用項(xiàng)目已有銷售中心，個(gè)別細(xì)節(jié)部分進(jìn)行微調(diào)，突出高層住宅產(chǎn)品精裝修樣板間：寬敞、明亮、簡(jiǎn)潔、大氣是本期樣板間主題。通過樣板房的視覺沖擊力和心靈震撼，喚起客戶對(duì)將來在此定居的憧憬。（三）樣板展示區(qū)三、樣板展示區(qū)建議精裝修樣板間：寬敞、明亮、簡(jiǎn)潔、大氣是本期樣板間主題。通過樣毛坯樣板間：交房標(biāo)準(zhǔn)，以實(shí)際的工程質(zhì)量增加購(gòu)房者購(gòu)買信心。（三）樣板展示區(qū)三、樣板展示區(qū)建議毛坯樣板間：交房標(biāo)準(zhǔn)，以實(shí)際的工程質(zhì)量增加購(gòu)房者購(gòu)買信心。（以新穎獨(dú)特的展廳形式分步驟展示施工過程，讓客戶了解他們所購(gòu)買的房子的質(zhì)量及性能。（四）房屋功能組件展示三、樣板展示區(qū)建議以新穎獨(dú)特的展廳形式分步驟展示施工過程，讓客戶了解他們所購(gòu)買看房通道，不僅僅是看高層，還是看湖、看別墅的通道?？捶客ǖ赖脑O(shè)計(jì)除了要求便捷安全之外，還要求外觀大氣、美觀。注重大堂、樓梯、服務(wù)方面的細(xì)節(jié)安排。（五）看房通道設(shè)計(jì)三、樣板展示區(qū)建議看房通道，不僅僅是看高層，還是看湖、看別墅的通道。（五）看房以高層產(chǎn)品開盤為節(jié)點(diǎn)，將項(xiàng)目推廣分為6個(gè)階段，即入市期、蓄客期、蓄客加強(qiáng)期、開盤、強(qiáng)銷期、持銷期。6個(gè)階段緊密聯(lián)系，成為一個(gè)完整的銷售周期。其中，通過入市期、蓄客期和蓄客加強(qiáng)期三個(gè)階段的成功操作為項(xiàng)目續(xù)集足夠多的客戶，以保證開盤的火爆銷售，并為開盤后的強(qiáng)銷期和持銷期創(chuàng)造有利條件。（一）市場(chǎng)推廣策略四、市場(chǎng)推廣及銷售的主要策略以高層產(chǎn)品開盤為節(jié)點(diǎn)，將項(xiàng)目推廣分為6個(gè)階段，即入市期、蓄客通過洗籌、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等方式對(duì)蓄積的客戶進(jìn)行不斷測(cè)試，從而提高客戶心理預(yù)期和誠(chéng)意度。通過房源優(yōu)劣搭配實(shí)現(xiàn)銷售的均衡去化。通過少量多推的方式制造需求饑渴，并借助暗箱操作促進(jìn)房源的快速去化。通過外展點(diǎn)、客戶外拓等多條渠道進(jìn)行擴(kuò)客宣傳，為項(xiàng)目提供源源不斷的新客源。通過圈層營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)口碑傳播，保證銷售的持續(xù)性。通過一定量的小型活動(dòng)進(jìn)行親情營(yíng)銷，保持項(xiàng)目的曝光率。通過建立客戶推介機(jī)制，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)客戶的資源共享，提高成交率。（二）銷售策略四、市場(chǎng)推廣及銷售的主要策略通過洗籌、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等方式對(duì)蓄積的客戶進(jìn)行不斷測(cè)試，從而提高客ThanksThanks沙河城Ⅱ期高層產(chǎn)品定位沙河城Ⅱ期高層產(chǎn)品定位PART1—說湖PART2—江湖（一）PART3—江湖（二）PART4—湖訴PART5—湖豎PART6—湖秀目錄

ContentsPART1—說湖目錄ContentsPart1:說湖——項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析Part1:說湖——項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析一、項(xiàng)目整體屬性界定（一）區(qū)域?qū)傩浴倍h(huán)內(nèi)、大盤云集、配套相對(duì)缺乏一、項(xiàng)目整體屬性界定（一）區(qū)域?qū)傩浴倍h(huán)內(nèi)、大盤云集、配一、項(xiàng)目整體屬性界定（二）項(xiàng)目屬性——低容積率、大規(guī)模、高品質(zhì)、湖景住宅一、項(xiàng)目整體屬性界定（二）項(xiàng)目屬性——低容積率、大規(guī)模、高品二、二期項(xiàng)目地塊描述二期地塊描述——地塊平整、景觀資源一般、商業(yè)潛力較大二、二期項(xiàng)目地塊描述二期地塊描述——地塊平整、景觀資源一般、三、一期小高層反思建筑規(guī)劃布局能充分保證每一棟享受最佳景觀資源；戶型采用大進(jìn)深景觀陽(yáng)臺(tái)及落地飄窗設(shè)計(jì)，增加景觀面，提升戶型品質(zhì)；以景觀為導(dǎo)向，注重細(xì)部構(gòu)件打造，是一期戶型最大特點(diǎn)之一，這也是二期產(chǎn)品需要延續(xù)的。三、一期小高層反思建筑規(guī)劃布局能充分保證每一棟享受最佳景觀資三、一期小高層反思戶型過于強(qiáng)調(diào)舒適性，忽視市場(chǎng)需求，導(dǎo)致面積偏大，總價(jià)過高，增加銷售壓力。受環(huán)線噪音影響較大。忽視市場(chǎng)需求，未采取有效措施規(guī)避先天劣勢(shì)是需要在二期改進(jìn)的。三、一期小高層反思戶型過于強(qiáng)調(diào)舒適性，忽視市場(chǎng)需求，導(dǎo)致面積四、項(xiàng)目情況小結(jié)二期地塊條件本期地塊位于項(xiàng)目西北角，景觀資源一般，且緊鄰馬路，定位高端奢華產(chǎn)品的條件并不突出。項(xiàng)目整體屬性二環(huán)內(nèi)頂級(jí)湖景資源，低密度、高品質(zhì)別墅住宅區(qū)。項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)？如何實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)突破？四、項(xiàng)目情況小結(jié)二期地塊條件本期地塊位于項(xiàng)目西北角，景觀資源Part2:江湖（一）——市場(chǎng)部分分析Part2:江湖（一）——市場(chǎng)部分分析一、區(qū)域市場(chǎng)分析一、區(qū)域市場(chǎng)分析一、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）競(jìng)爭(zhēng)格局市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者：湘江世紀(jì)城——超大規(guī)模、完美配套、6公里湘江風(fēng)光帶。藏瓏?湖上國(guó)際花園——城中造湖、湖中建島、島上立宅的景觀產(chǎn)品。北辰?新河三角洲——完美的景觀及配套將成為未來市場(chǎng)新的領(lǐng)頭人。萬(wàn)科城——憑借萬(wàn)科超強(qiáng)的品牌效應(yīng)以及客戶口碑，為項(xiàng)目營(yíng)造良好營(yíng)銷環(huán)境。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）競(jìng)爭(zhēng)格局市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者：一、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）競(jìng)爭(zhēng)格局市場(chǎng)準(zhǔn)領(lǐng)導(dǎo)者：萬(wàn)國(guó)城MOMA——“以其獨(dú)特的高舒適度、微能耗”建筑形式，致力于開發(fā)舒適而節(jié)能的住宅。從而打造成一個(gè)高科技的住宅理念。雙灣國(guó)際——撈刀河、瀏陽(yáng)河交匯處，景觀資源極其豐富。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）競(jìng)爭(zhēng)格局市場(chǎng)準(zhǔn)領(lǐng)導(dǎo)者：一、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）競(jìng)爭(zhēng)格局市場(chǎng)追隨者：珠江花城——特點(diǎn)單一，市場(chǎng)影響力不高。第一灣——區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，瀏陽(yáng)河自然景觀帶也是其核心優(yōu)勢(shì)之一。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（一）競(jìng)爭(zhēng)格局市場(chǎng)追隨者：一、區(qū)域市場(chǎng)分析（二）競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格分析價(jià)格現(xiàn)狀——依據(jù)各自特點(diǎn)，價(jià)格高低不同項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/㎡）建筑類型湘江世紀(jì)城江景房均價(jià)：7500普通房均價(jià)：5000高層雙灣國(guó)際江景房均價(jià)：7000普通房均價(jià)：5600高層珠江花城整體均價(jià)：5000高層、小高層萬(wàn)國(guó)城MOMA科技房均價(jià)：8000普通房均價(jià)：4800小高層、高層萬(wàn)科城精裝修均價(jià)：6100洋房、高層第一灣整體均價(jià)：5400高層藏瓏湖上國(guó)際花園湖景房均價(jià)：8000普通房均價(jià)：6000別墅、洋房、高層北辰·新河三角洲普通住宅（2-8#）均價(jià)約8000樓王（1#）10000以上高層、超高層一、區(qū)域市場(chǎng)分析（二）競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格分析價(jià)格現(xiàn)狀——依據(jù)各自特一、區(qū)域市場(chǎng)分析（二）競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格分析價(jià)格策略——板塊價(jià)格跨度較大，依據(jù)各自特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破一類產(chǎn)品：湘江世紀(jì)城、雙灣國(guó)際、藏瓏項(xiàng)目憑借江景、湖景資源取得價(jià)格突破。萬(wàn)國(guó)城MOMA通過產(chǎn)品科技創(chuàng)新取得價(jià)格突破。萬(wàn)科城則通過建筑創(chuàng)新和精裝修取得價(jià)格突破。一類產(chǎn)品價(jià)格均超過7000元/㎡，藏瓏、萬(wàn)國(guó)城MOMA的一類產(chǎn)品其價(jià)格超過8000元/㎡。二類產(chǎn)品：湘江世紀(jì)城、萬(wàn)國(guó)城MOMA、第一灣等，其普通房源價(jià)格在5000-6000元/㎡。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（二）競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格分析價(jià)格策略——板塊價(jià)格跨一、區(qū)域市場(chǎng)分析（二）競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格分析價(jià)格體系——價(jià)格提升手段多樣湘江世紀(jì)城：憑借超大規(guī)模，完善配套及江景資源獲得價(jià)格上的突破。藏瓏：區(qū)位、配套、湖景是項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的重要手段。萬(wàn)國(guó)城：科技創(chuàng)新、樣板展示區(qū)、小區(qū)細(xì)節(jié)打造增加購(gòu)房者認(rèn)同感。萬(wàn)科城：品牌效應(yīng)、精裝修、精細(xì)樣板展示區(qū)、園林細(xì)部打造實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升。雙灣國(guó)際：天然景觀資源、細(xì)節(jié)打造、游艇實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（二）競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格分析價(jià)格體系——價(jià)格提升手價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)——如何依托本項(xiàng)目別墅社區(qū)的超高品質(zhì)，借助先天的湖景資源，將品質(zhì)、景觀資源、產(chǎn)品溶為一體，是本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破的關(guān)鍵所在。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（二）競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格分析價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)——如何依托本項(xiàng)目別墅社區(qū)的超高品質(zhì)，借助先天的競(jìng)品以舒適性住房為主，面積偏大。（備注：為8個(gè)項(xiàng)目在售或即將推出的產(chǎn)品戶型，共5073套）一、區(qū)域市場(chǎng)分析（三）區(qū)域樓盤戶型面積分析競(jìng)品以舒適性住房為主，面積偏大。（備注：為8個(gè)項(xiàng)目在售或即將市場(chǎng)空白點(diǎn)分析從上圖可以看出目前市場(chǎng)空白點(diǎn)：一房：60㎡以下二房：80㎡以下2+1戶型：90㎡以下相對(duì)稀缺標(biāo)準(zhǔn)三房：115㎡以下相對(duì)稀缺3+1戶型：140㎡以下四房：150㎡以下一、區(qū)域市場(chǎng)分析（三）區(qū)域樓盤戶型面積分析市場(chǎng)空白點(diǎn)分析一、區(qū)域市場(chǎng)分析（三）區(qū)域樓盤戶型面積分析下表為在售項(xiàng)目供銷套數(shù)比（備注：房產(chǎn)局網(wǎng)站缺失萬(wàn)國(guó)城1-9#數(shù)據(jù)，萬(wàn)科城2#、雙灣國(guó)際4#尚未銷售，總共2027套。）一、區(qū)域市場(chǎng)分析（四）銷售情況分析戶型面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)所占比例銷售套數(shù)供銷比二房80-901595.2%14715%1431.17100以上2106.9%962.19三房100以下2438.0%2321.05100-110882.9%651.35110-12039813.1%3721.07120-1302076.8%1491.39130-14069822.9%3342.09140以上59319.5%3961.50四房、五房160-180481.6%251.92180以上2287.5%1401.63復(fù)式200以上60.2%0/合計(jì)3046100.0%20991.45下表為在售項(xiàng)目供銷套數(shù)比（備注：房產(chǎn)局網(wǎng)站缺失萬(wàn)國(guó)城1-9#熱銷產(chǎn)品面積區(qū)間：80-90㎡二房、100㎡以下三房及110-120㎡三房。滯銷產(chǎn)品面積區(qū)間：100㎡以上二房、130-140㎡三房、160㎡以上四房、200㎡以上復(fù)式。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（四）銷售情況分析熱銷產(chǎn)品面積區(qū)間：一、區(qū)域市場(chǎng)分析（四）銷售情況分析一、區(qū)域市場(chǎng)分析（四）銷售情況分析面積緊湊、總價(jià)低成為購(gòu)房者首選產(chǎn)品供應(yīng)量大，是產(chǎn)品存量較多的原因之一，如130-140㎡三房?？們r(jià)過高是滯銷的原因之一，如100㎡二房、160㎡以上四房。片區(qū)高端別墅產(chǎn)品集中，200㎡以上大平層競(jìng)爭(zhēng)明顯處于劣勢(shì)。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（四）銷售情況分析面積緊湊、總價(jià)低成為購(gòu)房者隨著長(zhǎng)株潭一體化發(fā)展和流動(dòng)人員的增加，經(jīng)濟(jì)型或過渡型戶型的需求量有所增加。隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，購(gòu)房總價(jià)在不斷上升，將推動(dòng)購(gòu)房者購(gòu)房行為發(fā)生改變。未來需求趨勢(shì)：戶型區(qū)間緊湊、經(jīng)濟(jì)化成未來的一個(gè)趨勢(shì)。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（四）銷售情況分析隨著長(zhǎng)株潭一體化發(fā)展和流動(dòng)人員的增加，經(jīng)濟(jì)型或過渡型戶型的需銷售情況小結(jié)——緊扣市場(chǎng)需求，尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，是保證本項(xiàng)目順利實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的關(guān)鍵所在。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（四）銷售情況分析銷售情況小結(jié)——緊扣市場(chǎng)需求，尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，是保證本項(xiàng)目順產(chǎn)品型案例代表（1）：萬(wàn)國(guó)城基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地650畝，總建筑面積約120萬(wàn)方，項(xiàng)目綜合容積率為3.0。目前為項(xiàng)目二期，上品格（高科技產(chǎn)品）共2棟，滿庭春共9棟。創(chuàng)新科技：被動(dòng)建筑節(jié)能措施，節(jié)能率高達(dá)35％。主動(dòng)建筑節(jié)能措施，節(jié)能率高達(dá)45％。銷售及價(jià)格：1-9#均價(jià)4800元/㎡；18-19#均價(jià)8000元/㎡。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析產(chǎn)品型案例代表（1）：萬(wàn)國(guó)城一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型解析：一、區(qū)域市場(chǎng)分析戶型：兩房?jī)蓮d二衛(wèi)建筑面積：116㎡◆戶型采用“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜”系統(tǒng)?！舳繉捪砜臻g，舒適性好?！糁髋P帶獨(dú)立衣帽間，私密性較差?！鬖型廚房帶陽(yáng)臺(tái)，使用更舒適。◆餐廳沒有獨(dú)立的采光空間，主衛(wèi)衛(wèi)生間為暗衛(wèi)。◆產(chǎn)品面積大，總價(jià)高。（五）產(chǎn)品分析戶型解析：一、區(qū)域市場(chǎng)分析戶型：兩房?jī)蓮d二衛(wèi)（五）產(chǎn)品分析戶型解析：一、區(qū)域市場(chǎng)分析戶型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積：143㎡◆戶型采用“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜”系統(tǒng)◆大三房設(shè)計(jì)，舒適性高，盡享尊貴身份?！裟媳蓖ㄍ?，板式結(jié)構(gòu)?！糁髋P帶大衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，可自由設(shè)計(jì)，選擇性更強(qiáng)?！艨蛷d采光條件較差。（五）產(chǎn)品分析戶型解析：一、區(qū)域市場(chǎng)分析戶型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（五）產(chǎn)品分析戶型解析：一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積：180㎡◆雖然為板式結(jié)構(gòu)，但戶型整體通透性較差，客廳、餐廳的采光不足◆以客廳為中心布局，動(dòng)靜區(qū)分不明顯，影響日常生活◆全部臥室的門都對(duì)客廳開，嚴(yán)重影響私密性◆消除了大部分交通面積，空間使用率較高◆產(chǎn)品包含不少高科技元素,具有一定亮點(diǎn)戶型解析：一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)下表為18-19#戶型（高科技產(chǎn)品）配比及銷售情況（備注：銷售數(shù)據(jù)來源于長(zhǎng)沙市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站截止8.16日）一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品分析戶型面積套數(shù)比例已售套數(shù)供銷比二房1163412.5%48.5三房14317062.5%1017.01633412.5%311.3四房1803412.5%56.8合計(jì)272100.0%2212.4下表為18-19#戶型（高科技產(chǎn)品）配比及銷售情況（備注：銷案例小結(jié)：產(chǎn)品采用“恒溫、恒濕、恒氧、恒靜”系統(tǒng)，是長(zhǎng)沙低碳環(huán)?？萍甲≌a(chǎn)品的代表?？萍籍a(chǎn)品對(duì)建筑外立面要求嚴(yán)格，類似于公建形式，因此對(duì)戶型通透性、舒適性及緊湊性產(chǎn)生一定影響。從銷售來看，其創(chuàng)新科技產(chǎn)品的去化并不理想，12.4:1的供銷比足以見其滯銷程度。一、區(qū)域市場(chǎng)分析（五）產(chǎn)品