所得稅及相關(guān)政策許昌市局

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理及相關(guān)政策釋疑許昌市國(guó)家稅務(wù)局所得稅科楊學(xué)軍聯(lián)系電話子郵箱:yxj19701210@126.所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!總體架構(gòu)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅管理概述第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的幾個(gè)重要文件解讀(重點(diǎn)講國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))\國(guó)稅函[2010]201號(hào)、2010年第29號(hào)公告

第三部分：案例分析所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅管理概述主要內(nèi)容1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)流程

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算特點(diǎn)

35 4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅管理內(nèi)容目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅管理中存在問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)

所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)流程立項(xiàng)與規(guī)劃建筑施工銷售管理產(chǎn)權(quán)辦理注冊(cè)登記土地取得所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)流程2、建筑施工階段：在建筑施工階段，開(kāi)發(fā)商安排所屬建筑公司或委托其他建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)。該階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要階段。（時(shí)間最長(zhǎng)）在建筑施工階段，開(kāi)發(fā)商為了盡快的收回成本，回籠資金，通常采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行銷售。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的

財(cái)務(wù)核算特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算，與其他行業(yè)企業(yè)的顯著區(qū)別：投入資金大，建設(shè)周期長(zhǎng)，成本核算復(fù)雜，銷售方式多樣，社會(huì)影響面廣（環(huán)境改造、百姓安居、勞動(dòng)就業(yè)等），涉及稅種眾多（營(yíng)業(yè)稅、教育費(fèi)附加、城建稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅等）。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括以下幾個(gè)方面：（1）土地（建設(shè)場(chǎng)地）的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；（2）商品房的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)和建設(shè)；（4）代建房屋和工程的建設(shè)；（5）經(jīng)營(yíng)房屋的出租和經(jīng)營(yíng)；（6）其他多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!具體分以下幾部分：項(xiàng)目管理：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)同時(shí)進(jìn)行的若干開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按項(xiàng)目分別核算收入、成本，每個(gè)項(xiàng)目要單獨(dú)核算。臺(tái)帳、明細(xì)帳管理：對(duì)未完工項(xiàng)目和未建項(xiàng)目要分別建立明細(xì)帳；對(duì)企業(yè)稅款交納情況、減免稅情況、計(jì)稅成本（6項(xiàng)）要分別建立明細(xì)帳；對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售、銷售情況分類別（分樓號(hào)、住宅、車庫(kù)、商鋪等），跨年度彌補(bǔ)虧損、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)稅前扣除、職工教育費(fèi)稅前扣除、固定資產(chǎn)折舊等建立臺(tái)帳等。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!注冊(cè)、變更、注銷稅務(wù)登記管理1、新辦登記：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)向所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理稅務(wù)登記。2、變更登記：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)登記內(nèi)容發(fā)生變化的，若需在工商部門辦理稅務(wù)登記的，應(yīng)自工商部門辦理變更稅務(wù)登記之日起30日內(nèi)，持有關(guān)證件到原稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理變更稅務(wù)登記；若不需在工商部門辦理稅務(wù)登記，或者其稅務(wù)登記內(nèi)容與工商登記無(wú)關(guān)的，應(yīng)自批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)或宣布變更登記之日起30日內(nèi)，持有關(guān)證件到原稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理變更稅務(wù)登記。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!發(fā)票管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)收取款項(xiàng)時(shí)，必須開(kāi)具稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一印制的《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》；按照使用對(duì)象不同分為《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（自開(kāi)）》和《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（代開(kāi)）》兩種。在收取定金、預(yù)收款時(shí)，根據(jù)實(shí)際收取金額開(kāi)具《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》，在房地產(chǎn)交付環(huán)節(jié)開(kāi)總房款時(shí)，售房款金額按總房款開(kāi)具，原開(kāi)具預(yù)收款和定金發(fā)票可以不收回，但必須在發(fā)票上備注定金和預(yù)收款的發(fā)票號(hào)碼和金額。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!資料備案管理備案項(xiàng)目：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，必須向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證及有關(guān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)立項(xiàng)的審批文件，以便主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依此登記備案，全面掌握房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的名稱、建房方式、施工時(shí)限、建設(shè)地點(diǎn)、投資預(yù)算等。2、在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。（31號(hào)第26條）所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始申報(bào)時(shí),必須附送有關(guān)部門批準(zhǔn)的經(jīng)適房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售文件及相關(guān)證明材料；凡不符和規(guī)定或未報(bào)送批準(zhǔn)文件及證明材料的，一律按銷售非經(jīng)適房規(guī)定執(zhí)行。（國(guó)稅函[2008]299號(hào)）5、稅法規(guī)定其它需要減免稅備案的項(xiàng)目。（豫國(guó)稅發(fā)[2009]141號(hào)）所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!預(yù)繳申報(bào)管理注意：預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)，企業(yè)當(dāng)期發(fā)生的期間費(fèi)用可以在當(dāng)期扣除；銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅在預(yù)繳時(shí)不能扣除，會(huì)計(jì)與稅法差異可在年度申報(bào)時(shí)做納稅調(diào)減；預(yù)繳時(shí)可彌補(bǔ)以前年度虧損；預(yù)售收入不填入預(yù)繳申報(bào)表“營(yíng)業(yè)收入”欄；有預(yù)售收入不一定繳稅。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!年度申報(bào)管理企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理。（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第四條）年度匯算清繳應(yīng)納稅額=[當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)+（期末預(yù)收帳款-期初預(yù)收帳款）*預(yù)計(jì)毛利率+其它納稅調(diào)整—彌補(bǔ)以前年度虧損]*25%所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!五、目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅管理中存在問(wèn)題1、收入、成本不按項(xiàng)目進(jìn)行核算，糊涂帳，一鍋粥；2、對(duì)計(jì)稅成本（6項(xiàng)）、跨年度結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目沒(méi)有分類設(shè)置明細(xì)帳和臺(tái)帳；3、會(huì)計(jì)核算不完善。需分?jǐn)偟拈g接成本、共同成本直接計(jì)入成本對(duì)象成本；應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的借款費(fèi)用直接記入財(cái)務(wù)費(fèi)用；完工項(xiàng)目已售產(chǎn)品不轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入；自用項(xiàng)目不轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)；將不屬于自己承擔(dān)的成本費(fèi)用、稅金在本單位進(jìn)行會(huì)計(jì)核算等所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的幾個(gè)文件解讀國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件（分四章）章：總則第二章：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅收入管理第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅計(jì)稅成本的管理第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用的管理所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)

國(guó)家稅務(wù)總局

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的公告

本公告就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的退稅問(wèn)題進(jìn)行了明確?，F(xiàn)逐條解析如下：一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)按照以下方法計(jì)算出其在注銷前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅：所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)2、“注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損”是指只有注銷當(dāng)年，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的“匯算清繳”出現(xiàn)虧損，才適用本公告。注銷當(dāng)年匯算清繳”與清算期間所得稅計(jì)算是兩個(gè)階段，兩個(gè)概念。期間不同，結(jié)果是不同的。清算所得如出現(xiàn)虧損不適用本公告。

（一）企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?，具體按以下公式計(jì)算：各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項(xiàng)目年度銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額）本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入,但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)（二）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。

解析：29號(hào)公告主要解決房地產(chǎn)企業(yè)注銷期間虧損如何處理的問(wèn)題。而不是解決清算土地增值稅年度嚴(yán)重虧損，到企業(yè)所得稅義務(wù)終止時(shí)，仍無(wú)法彌補(bǔ)的問(wèn)題。如果注銷前企業(yè)匯算清繳中發(fā)生虧損，可以將清算的土地增值稅，向清算當(dāng)年和以前年度，按對(duì)應(yīng)的銷售收入進(jìn)行分?jǐn)?，重新?jì)算相關(guān)各年度的所得稅，然后按稅收法規(guī)規(guī)定處理所得稅事項(xiàng)。其分?jǐn)傆?jì)算的結(jié)果可能對(duì)注銷產(chǎn)生的虧損有影響，也可能沒(méi)有影響。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)二、企業(yè)在申請(qǐng)退稅時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供書(shū)面材料證明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計(jì)算過(guò)程，包括企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額、整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額、項(xiàng)目年度銷售收入、各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率等。

解析：注意這里的一切都是要求按項(xiàng)目進(jìn)行操作。不屬于與項(xiàng)目土地增值稅相關(guān)的事項(xiàng)，均不適用本公告。

所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)四、本公告自2010年1月1日起施行。

解析：追溯從2010年1月1日施行。是指所得稅納稅人2010年以來(lái)申請(qǐng)注銷，至今未處理完成的，可以適用本公告。已處理注銷完畢的，涉稅事項(xiàng)不能重新處理，即多繳不退，少繳不補(bǔ)。

所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)流程主要包括前期準(zhǔn)備、建筑施工、房產(chǎn)銷售三個(gè)階段。1、前期準(zhǔn)備階段：前期準(zhǔn)備階段主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批和規(guī)劃審批、設(shè)計(jì)施工、市場(chǎng)規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。（拿地階段、辦理證照階段）前期準(zhǔn)備階段的重點(diǎn)是取得項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的一系列許可證和取得建設(shè)用地的國(guó)有土地使用權(quán)。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)流程3、房產(chǎn)銷售階段：房產(chǎn)銷售階段，開(kāi)發(fā)商出售商品房、回籠資金、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段。（也是最終產(chǎn)生利潤(rùn)階段預(yù)售即通常所說(shuō)的期房銷售，是指開(kāi)發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售?，F(xiàn)房銷售即開(kāi)發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!業(yè)務(wù)發(fā)展地域性強(qiáng)

運(yùn)作環(huán)節(jié)多

投資風(fēng)險(xiǎn)高

社會(huì)影響面廣

投入金額大

產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)

行業(yè)特點(diǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)核算特點(diǎn)所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅管理的主要內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅管理主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：正確界定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，實(shí)行項(xiàng)目管理；按照銷售方式確認(rèn)企業(yè)所得稅的應(yīng)稅收入；正確區(qū)分計(jì)稅成本和期間費(fèi)用；計(jì)稅成本在不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、在完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品間的分配；期間費(fèi)用各費(fèi)用項(xiàng)目在企業(yè)所得稅前的扣除；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)的所得稅處理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的憑證管理等。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!合法憑證管理：企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。（國(guó)稅發(fā)[2009]第三十四條）合法憑證是只能證明真實(shí)交易的憑據(jù)。除發(fā)票外，下列支出不用取得發(fā)票，其他真實(shí)證據(jù)也可作為合法憑證：工資薪金；境外勞務(wù)費(fèi)；土地出讓金；股東受讓款不構(gòu)成價(jià)外費(fèi)用的違約金；接受投資；拆遷補(bǔ)償費(fèi)；接受投資；向個(gè)人借款利息；實(shí)物捐贈(zèng)等。證據(jù)：工資表；匯款單；股東大會(huì)決議；股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；投資合同（協(xié)議）；拆遷補(bǔ)償協(xié)議（個(gè)人白條收據(jù)）；雙方簽定的借款合同；財(cái)政專用收據(jù)等。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!3、注銷登記：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生解散、破產(chǎn)、撤消以及其他情形，依法終止納稅義務(wù)的，應(yīng)自工商注銷登記前，向原稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理注銷稅務(wù)登記。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)被工商部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)自吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起15日內(nèi)，向原稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理注銷稅務(wù)登記。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交注銷稅務(wù)登記申請(qǐng)、主管部門或董事會(huì)決議及其他證明材料，同時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)清稅款、滯納金和罰款，繳銷發(fā)票、發(fā)票購(gòu)領(lǐng)薄和稅務(wù)登記證件，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，辦理注銷稅務(wù)登記手續(xù)。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁(yè)!稅務(wù)清算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生解散、破產(chǎn)、撤消以及其他情形，終止納稅義務(wù)的，應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)清算。企業(yè)應(yīng)按規(guī)定成立清算組織，對(duì)現(xiàn)存資產(chǎn)、負(fù)債進(jìn)行清理和處置，然后及時(shí)向稅務(wù)部門提出書(shū)面注銷和清算申請(qǐng)，繳銷發(fā)票和所有稅、費(fèi)、罰款和滯納金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅清算所得，是指企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價(jià)值或交易價(jià)格減除資產(chǎn)凈值、清算費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)等后的余額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅清算以清算期為一個(gè)納稅年度。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁(yè)!3、成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。提交有關(guān)資料說(shuō)明選擇成本對(duì)象的依據(jù)和成本計(jì)算方法.成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆.如確需改變成本對(duì)象的，企業(yè)應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交有關(guān)資料,說(shuō)明變化原因及對(duì)已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的影響,征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后方可改變成本對(duì)象。（31號(hào)第26條）(豫國(guó)稅發(fā)[2009]101號(hào))4、土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連接房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。（31號(hào)第30條）所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁(yè)!預(yù)繳申報(bào)和年度申報(bào)管理月（季）預(yù)繳申報(bào)管理：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行按（月）季預(yù)繳企業(yè)所得稅期限，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)自月或季終了后15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理預(yù)繳申報(bào)。月（季）預(yù)繳應(yīng)納稅額的計(jì)算：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額*稅率應(yīng)納稅所得額=當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)+（期末預(yù)收帳款-期初預(yù)收帳款）*預(yù)計(jì)毛利率—彌補(bǔ)以前年度虧損所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁(yè)!年度申報(bào)管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在年度匯算清繳時(shí)，根據(jù)稅收法律、法規(guī)等有關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計(jì)算全年應(yīng)納稅所得稅額，根據(jù)月度或季度預(yù)繳所得稅額，確定該年度應(yīng)補(bǔ)、應(yīng)退稅額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在年度終了后5個(gè)月內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理企業(yè)所得稅年度匯算清繳申報(bào)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在一個(gè)納稅年度中間開(kāi)業(yè)，或者終止了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使該年度實(shí)際經(jīng)營(yíng)期不足12個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際經(jīng)營(yíng)期為一個(gè)納水年度；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在年度中間終止經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)自實(shí)際經(jīng)營(yíng)終止之日起60日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理當(dāng)期企業(yè)所得稅匯算清繳。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁(yè)!年度申報(bào)管理注意：年度申報(bào)時(shí)，未完工項(xiàng)目預(yù)售收入不填入年度申報(bào)表（A表）主表“營(yíng)業(yè)收入”，據(jù)其計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利潤(rùn)應(yīng)在附表三第52行調(diào)增列中；完工項(xiàng)目當(dāng)年由“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)收入的填入主表“營(yíng)業(yè)收入”，同時(shí)在附表三第52行調(diào)減列填以前年度已調(diào)增的預(yù)計(jì)毛利潤(rùn)；房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行事后核定，事前都應(yīng)采取查帳征收方式。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁(yè)!四、目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅管理中存在問(wèn)題4、完工項(xiàng)目不及時(shí)進(jìn)行竣工決算和項(xiàng)目清算；已銷產(chǎn)品不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本，不及時(shí)開(kāi)票和取得發(fā)票。5、不及時(shí)將項(xiàng)目籌備、建設(shè)、預(yù)售、竣工、銷售等情況向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行資料備案；損失不報(bào)批隨意稅前列支等。6、預(yù)繳、年度申報(bào)不正確，存在按預(yù)繳稅款倒推成本、隨意調(diào)整收入、成本的情況。7、原始憑證混亂。地稅局代開(kāi)發(fā)票占份額較大；假發(fā)票、白條量較大。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁(yè)!國(guó)稅函[2010]201號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題的通知》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。（期房以銷售合同“房產(chǎn)交付日期”為準(zhǔn)；現(xiàn)房以實(shí)際銷售為準(zhǔn)））所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁(yè)!國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)

解析：本條有兩點(diǎn)需要注意：1、這里的注銷，是指以所得稅納稅人為單位，包括做為獨(dú)立納稅人管理的法人企業(yè)、不符合分支機(jī)構(gòu)條件的分支機(jī)構(gòu)、獨(dú)立納稅的項(xiàng)目部等等，向其企業(yè)所得稅主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷的情形。實(shí)際征管過(guò)程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)跨省、市、縣、區(qū)，甚至同一縣區(qū)內(nèi)不同的項(xiàng)目，都可能被要求視同獨(dú)立納稅人，獨(dú)立就地繳納企業(yè)所得稅等各種稅費(fèi)。公告條款中未說(shuō)明是法人企業(yè)注銷，其實(shí)充分考慮到現(xiàn)實(shí)征管的情況，有利于征納雙方處理。所得稅及相關(guān)政策許昌市局共39頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁(yè)!國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)

解析：這里的銷售收入指的是清算時(shí)計(jì)算土地增值稅對(duì)應(yīng)的收入，是實(shí)際發(fā)生的銷售收入。一般情況下不包括預(yù)收收入。本條是對(duì)土地增值稅總額確定分?jǐn)傓k法，根據(jù)配比原則，只有用計(jì)算