商貿(mào)物流地產(chǎn)開發(fā)模式與發(fā)展趨勢課件

龍巖象嶼物流園區(qū)開發(fā)有限公司商貿(mào)物流地產(chǎn)解析龍巖象嶼物流園區(qū)開發(fā)有限公司商貿(mào)物流地產(chǎn)解析1目錄商貿(mào)物流地產(chǎn)開發(fā)模式商貿(mào)物流綜合開發(fā)模式順應(yīng)商貿(mào)物流市場發(fā)展趨勢

商貿(mào)物流綜合開發(fā)模式價值及競爭性

物流商貿(mào)城體現(xiàn)形式

案例分析龍巖物流發(fā)展現(xiàn)狀

龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司目錄商貿(mào)物流地產(chǎn)開發(fā)模式商貿(mào)物流綜合開發(fā)模式順應(yīng)商貿(mào)物流市場2前言近年來，物流地產(chǎn)由于穩(wěn)定的投資回報率及資產(chǎn)穩(wěn)步升值受到了市場的關(guān)注，被納入到開發(fā)商和投資商的發(fā)展計劃中，參與者主要是政府下屬企業(yè)和外資專業(yè)物流企業(yè)。前者是將物流當作政府職能的一部分，后者則是將國外模式復(fù)制到國內(nèi)，使國內(nèi)市場進入其全球的物流網(wǎng)絡(luò)。但這兩類型的開發(fā)都是較為簡單的進行純物流物業(yè)的開發(fā)。在物流資源相對分散且不足的三四類城市，如何將分散的資源進行整合集中成為新的物流地產(chǎn)發(fā)展的探討方向。

龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司前言龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司3第一章商貿(mào)物流地產(chǎn)開發(fā)模式

商貿(mào)與物流疊加開發(fā)模式是近年來逐步發(fā)展起來的新型物流地產(chǎn)開發(fā)模式。其主要操作的模式是物流地產(chǎn)平臺開發(fā)運營商通過物流、商貿(mào)平臺的開發(fā)，整合分散的物流量與市場資源，以信息技術(shù)為手段，形成商貿(mào)與物流的良性互動，構(gòu)成整個平臺的和諧發(fā)展。物流商貿(mào)地產(chǎn)通過前后端平臺的建設(shè)，引進前后端有經(jīng)驗實力的經(jīng)營者，后端物流直接服務(wù)于前端市場，形成綜合的外向競爭實力。在整個體系中，平臺開發(fā)商是前后端市場的整合者，前后端的營運者是各自領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)者，三方可以形成強勢的互補。

龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司第一章商貿(mào)物流地產(chǎn)開發(fā)模式龍巖象嶼物流園區(qū)有4商貿(mào)物流各方關(guān)系簡圖

龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司商貿(mào)物流各方關(guān)系簡圖龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司5

商貿(mào)物流疊加開發(fā)的具體模式在國內(nèi)主要體現(xiàn)為物流商貿(mào)城。物流商貿(mào)城有別于國外Shopping

Mall以及Outlets的形式，實質(zhì)是一種多元專業(yè)市場的復(fù)合，通過前后端的互動將商業(yè)與物流更好地融合在一起，主要分布于城市中心區(qū)以外，尤其是城市副中心、新城、大型居住組團、工業(yè)區(qū)、交通樞紐等附近，兼顧批發(fā)和零售，多棟物業(yè)按照不同的專業(yè)市場類別分成若干片區(qū)，每個片區(qū)內(nèi)又具備交易、展示、倉儲、運輸、信息處理、辦公、營銷及休閑等功能，可以被看成是專業(yè)市場的最終形式。深圳華南城就是比較成功的案例。商貿(mào)物流城應(yīng)該可以視為物流地產(chǎn)的機會，現(xiàn)實中企業(yè)物流成本占銷售額的比重還是比較大的，尤其是終端零售。如果可以有效降低成本，對于吸引客戶是有很大競爭優(yōu)勢的。簡單來說，通過建立商貿(mào)與物流疊加組合，降低商品在物流環(huán)節(jié)的成本，給入駐企業(yè)帶來價格優(yōu)勢，并通過商貿(mào)城的規(guī)模效應(yīng)吸引更大范圍的客戶，達到多方共贏。龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司商貿(mào)物流疊加開發(fā)的具體模式在國內(nèi)主要體現(xiàn)為物流商6

發(fā)展商貿(mào)物流城，除了需要專業(yè)市場的需求支持，還要有較好的物流基礎(chǔ)，即有較好的區(qū)位優(yōu)勢、便利的交通運輸和物流解決方案，否則不但會增加商家的物流成本，而且會增加消費者的交通和時間成本。好的物流支持可以消除其他的影響，但是即使有了物流的支持，如果所產(chǎn)生的需求不足以支撐所開發(fā)的體量，那么物流商貿(mào)城還是難以維系，所以必須事先對市場方向和需求進行準確的預(yù)測和定位；此外還需要開發(fā)商良好的持續(xù)運營能力，需要涵蓋商貿(mào)與物流兩個領(lǐng)域的專業(yè)能力，不斷給項目注入新元素，使整個園區(qū)能夠保持良好的增長態(tài)勢，有調(diào)整和升級的潛力。

龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司發(fā)展商貿(mào)物流城，除了需要專業(yè)市場的需求支持，還要7第二章商貿(mào)物流綜合開發(fā)模式順應(yīng)商貿(mào)物流市場發(fā)展趨勢

市場經(jīng)濟低迷大環(huán)境下集合式規(guī)?；C合賣場應(yīng)勢而生，促進物質(zhì)流量相對集中，而直接影響企業(yè)成本的物流基礎(chǔ)確相對薄弱。前端市場積極尋求后端物流配套的有力支持，使其能專注主營業(yè)務(wù)，提升運營管理水平、降低物流成本提高品牌競爭力；后端依托前端流量生存發(fā)展，且通過優(yōu)勝劣汰資源整合后提供完善規(guī)范的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。單個或多個商貿(mào)型專業(yè)市場帶動流體流量，后端綜合物流作為完善配套的商貿(mào)物流綜合開發(fā)模式完全順應(yīng)商貿(mào)物流市場發(fā)展趨勢，目前在國際國內(nèi)已有成熟運作案例，但在龍巖尚屬空白。龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司第二章商貿(mào)物流綜合開發(fā)模式順應(yīng)商貿(mào)物流市場發(fā)展趨勢8第三章商貿(mào)物流綜合開發(fā)模式價值及競爭性

商貿(mào)物流綜合開發(fā)模式競爭性體現(xiàn)在“融合、集聚、網(wǎng)絡(luò)、增值”方面。融合：整個商貿(mào)物流平臺是物流、商流、信息流、資金流等價值鏈的載體，通過產(chǎn)品的交易、物流、將信息、金融、商業(yè)等經(jīng)營融為一體，促進商業(yè)與物流業(yè)的相互滲透與產(chǎn)業(yè)融合，從而創(chuàng)造新的市場需求與價值增值。集聚：以市場為導(dǎo)向，將運輸、倉儲、包裝、裝卸、銷售、配送等環(huán)節(jié)進行整合集聚，產(chǎn)生市場和物流基地的集聚效應(yīng)。網(wǎng)絡(luò)：以綜合性信息管理系統(tǒng)專業(yè)化管理的商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)，具備運輸、保管、裝卸、包裝、信息、交易、展示、保稅等多種功能，不但可滿足市場各類需求，且可形成區(qū)域信息流有助于市場信息向外輻射。并培育城際物流配送資源，最終形成區(qū)域性配送網(wǎng)絡(luò)。增值：開發(fā)商不僅可以出色的獲得商業(yè)部分的物業(yè)收入、第三方物流整合中獲取利潤，同時通過信息化系統(tǒng)的引入，獲得增值收益。更重要的是通過該模式運作，贏聚人氣做旺市場，實現(xiàn)項目全面升值。龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司第三章商貿(mào)物流綜合開發(fā)模式價值及競爭性9第四章物流商貿(mào)城體現(xiàn)形式

體現(xiàn)為現(xiàn)代多功能商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)，集合多個專業(yè)市場集聚流體和流量，嫁接物流體系帶動綜合物流服務(wù)，通過先期運營帶動后期商業(yè)配套，打造區(qū)域性高標準高品位多元化的物流商貿(mào)園區(qū)。通過搭建商貿(mào)平臺、倉儲平臺、信息化平臺，以信息化技術(shù)為手段，通過資源、信息、物流的整合，打破傳統(tǒng)交易市場的經(jīng)營方式與物流運作的陳規(guī)，以全新的理念締造一種新的模式將前后端兩個市場緊密結(jié)合。龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司第四章物流商貿(mào)城體現(xiàn)形式體現(xiàn)為現(xiàn)代多功10物流商貿(mào)城業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)示意圖龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司物流商貿(mào)城業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)示意圖龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司11第五章案例分析深圳華南城龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司第五章案例分析深圳華南城龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司12深圳華南城概況華南國際工業(yè)原料城（深圳）有限公司，位于國內(nèi)唯一的一個國家級物流試驗基地——深圳市龍崗區(qū)平湖物流基地園區(qū)，規(guī)劃占地面積超過100萬平方米，總規(guī)劃建筑面積超過220萬平方米，總規(guī)劃投資約60億元人民幣。華南城項目是深圳市唯一一家連續(xù)6年（2003年、2004年、2005年、2006年、2007年、2008年）均被列為“深圳市重大建設(shè)項目”的大型物流企業(yè)。交通條件華南城這個小區(qū)域擁有便捷的交通運輸服務(wù)網(wǎng)絡(luò)：廣深、莞深、深惠等高速公路就在附近，京九鐵路近在咫尺，與世界第一大貨柜碼頭香港葵沖港、第四大碼頭鹽田港及深圳赤灣港，以及廣州、深圳、珠海、惠州等機場有便捷的交通運輸條件而具備海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢。龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司深圳華南城概況龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司13開發(fā)商相關(guān)信息華南城由香港佳寧娜集團、民生集團、建業(yè)五金塑膠廠有限公司、力嘉國際集團及京暉國際五家公司的主席、董事長攜手創(chuàng)辦。建筑形態(tài)華南城分為五大專業(yè)交易中心、一個展覽中心和五大功能分區(qū)，在空間形態(tài)上分為：交易區(qū)、公共倉庫及保稅倉儲區(qū)、配套公共設(shè)施區(qū)、員工生活服務(wù)區(qū)和中心道路、停車、綠化區(qū)。華南城一期建筑面積約47萬平方米，已于2004年12月6日投入運營。第二期建筑面積約170萬平方米，2007年7月已動工建設(shè)。深圳市最大的單體建筑，以及深圳市第二大單體建筑，單體建筑面積達33萬平方米的紡織服裝二期交易中心，預(yù)計2009年初投入運營。龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司開發(fā)商相關(guān)信息龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司14盈利模式華南國際工業(yè)原料城采取租賣結(jié)合、企業(yè)管理、政府服務(wù)的經(jīng)營管理模式。主營業(yè)務(wù)華南城主要經(jīng)營紡織服裝原輔料、皮革皮具原輔料、電子工業(yè)原材料、紙品包裝印刷、五金化工塑料等原材料及成品。運營現(xiàn)狀是一個集交易、展示、電子商務(wù)、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結(jié)算等功能于一體的超大規(guī)模工業(yè)原材料及成品交易中心，也是集采購、旅游、餐飲、休閑、娛樂為一體的現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流城。制定出“30%的展示位出售，70%的展示位只租不售”的戰(zhàn)略布局。龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司盈利模式龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司15經(jīng)營理念本著“謀求共贏、分享成功”的經(jīng)營理念，經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營品種專業(yè)化、經(jīng)營檔次高級化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營空間國際化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大規(guī)模制造業(yè)原材料專業(yè)交易中心。配套服務(wù)建立電子商務(wù)系統(tǒng)，交易雙方可全天進行遠程B2B交易，信息系統(tǒng)不斷更新各種原材料的行業(yè)動態(tài)、價格行情、供需情況及產(chǎn)品信息，從而將“有形市場與無形市場”結(jié)合；組建覆蓋全國的物流公司，為客戶提供物流咨詢、物流方案設(shè)計、裝卸與搬運、遠程代收貨款等服務(wù)；提供宣傳、信息、政策咨詢、倉儲、代辦工商稅務(wù)手續(xù)等各種服務(wù)；引進專業(yè)搬運、裝卸、運輸、銀行、保險、信息咨詢等機構(gòu)，同時還設(shè)立餐飲、賓館、會所等生活配套服務(wù)，為原料城的經(jīng)營者及客商提供各種專業(yè)化的服務(wù)以及個性化的營商環(huán)境.龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司經(jīng)營理念龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司16輻射范圍華南工業(yè)城立足于深圳、依托珠三角、輻射全國。品牌推廣依托手段先后在華南城舉辦各類商務(wù)和會展活動達200余場次，新聞媒體先后報道華南城方面的文章達600余篇次，先后同世界多個行業(yè)協(xié)會、商會組織和多個國家駐港領(lǐng)事、商務(wù)機構(gòu)建立了聯(lián)系，先后接待各國和地區(qū)的領(lǐng)事、駐華大使、商會等達60余次，先后有香港特別行政區(qū)行政長官曾蔭權(quán)、廣東省省長黃華華、深圳市市委書記劉玉浦、市長許宗衡等各級領(lǐng)導(dǎo)先后80余次蒞臨華南城參觀考察。

龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司17華南城配套示意圖龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司華南城配套示意圖龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司18第六章龍巖物流發(fā)展現(xiàn)狀

一、地方經(jīng)濟發(fā)展水平十一五產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向是做大做強“10+3”產(chǎn)業(yè)，即機械、銅、建材、鋼鐵、煙草、煤炭、電力、旅游、紡織和農(nóng)副產(chǎn)品加工等十個重點產(chǎn)業(yè)集群，培育壯大醫(yī)藥化工產(chǎn)業(yè)、電子信息、物流產(chǎn)業(yè)三個新興產(chǎn)業(yè)集群；其中機械、銅、建材、鋼鐵、煙草規(guī)劃發(fā)展為五個100億產(chǎn)業(yè)集群，煤炭、電力、旅游、紡織和農(nóng)副產(chǎn)品力爭實現(xiàn)50億產(chǎn)值。從2007年龍巖市各項指標統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知龍巖市經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢持續(xù)旺盛，經(jīng)濟總量壯大，增長提速，結(jié)構(gòu)優(yōu)化，民生改善，居民人均消費水平穩(wěn)步提高，消費能力逐步提升。龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司第六章龍巖物流發(fā)展現(xiàn)狀龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司19

二、區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與布局根據(jù)龍巖市委提出的規(guī)劃方向，中心城市建設(shè)要圍繞做大做強中心城市兩個開發(fā)區(qū)，圍繞打造商務(wù)、物流商貿(mào)、人居三大板塊，著重推進物流商貿(mào)板塊建設(shè)，策劃園區(qū)項目、城建項目、物流項目，建設(shè)閩粵贛邊區(qū)域中心城市。物流商貿(mào)板塊建設(shè)與產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展相配套，體現(xiàn)龍巖特點，突出物流與產(chǎn)業(yè)、交通相結(jié)合，與龍巖中心城市的總體發(fā)展定位和規(guī)劃相結(jié)合，擴大輻射半徑，努力建設(shè)區(qū)域性物流中心，提升中心城市對周邊城市、對縣域經(jīng)濟發(fā)展的集聚、吸納、輻射與擴散能力。

龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司二、區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與布局龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司20

三、龍巖物流園區(qū)發(fā)展趨勢分析龍巖市政府“十一五”專項規(guī)劃明確以前端市場流量帶動后端物流發(fā)展，如依托閩西交易城、閩西糧油飼料城等綜合或?qū)I(yè)批發(fā)市場，大力發(fā)展物流中心；依托米蘭春天、新華都輝業(yè)購物、閩西農(nóng)資等連鎖企業(yè)，著力發(fā)展配送中心；依托龍巖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、各縣(市、區(qū))工業(yè)園區(qū)和工業(yè)集中區(qū)以及重點產(chǎn)業(yè)、重點企業(yè)發(fā)展為其服務(wù)的專業(yè)性物流；依托龍巖郵政等生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)發(fā)展第三方物流。相關(guān)物流體系和物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)滯后，輻射力不夠強；社會物流有效需求不足，經(jīng)營形態(tài)檔次偏低；第三方物流發(fā)展緩慢，沒有能夠提供綜合性的物流服務(wù)的現(xiàn)代物流企業(yè)，整體經(jīng)營方式、管理水平和技術(shù)裝備落后。

龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司三、龍巖物流園區(qū)發(fā)展趨勢分析龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司21四、龍巖物流市場需求調(diào)研龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司四、龍巖物流市場需求調(diào)研龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司22

分析：經(jīng)過對龍巖市的生產(chǎn)型企業(yè)、具有區(qū)域經(jīng)銷權(quán)及大宗產(chǎn)品代理的貿(mào)易型企業(yè)、屬地化具有城際物流需求的商貿(mào)型企業(yè)、能形成中轉(zhuǎn)集結(jié)的貨運型企業(yè)的需求分析調(diào)研，得出目前龍巖商貿(mào)物流市場體量相對分散，贏利模式單一、贏利能力弱，整合難度大。因此，如果單純專注于物流運營，其市場培育期與回收期將及其漫長。

必須將物流與商貿(mào)結(jié)合進行開發(fā)，引進充足市場流體流量，通過龍巖物流市場的整合與深度挖掘，并積極引進異地優(yōu)質(zhì)物流服務(wù)商培育新的物流量與增長點，實現(xiàn)宗地可利用價值的最大化。龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司23龍巖象嶼物流園區(qū)開發(fā)有限公司ThankYou!龍巖象嶼物流園區(qū)開發(fā)有限公司ThankYou!24龍巖象嶼物流園區(qū)開發(fā)有限公司商貿(mào)物流地產(chǎn)解析龍巖象嶼物流園區(qū)開發(fā)有限公司商貿(mào)物流地產(chǎn)解析25目錄商貿(mào)物流地產(chǎn)開發(fā)模式商貿(mào)物流綜合開發(fā)模式順應(yīng)商貿(mào)物流市場發(fā)展趨勢

商貿(mào)物流綜合開發(fā)模式價值及競爭性

物流商貿(mào)城體現(xiàn)形式

案例分析龍巖物流發(fā)展現(xiàn)狀

龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司目錄商貿(mào)物流地產(chǎn)開發(fā)模式商貿(mào)物流綜合開發(fā)模式順應(yīng)商貿(mào)物流市場26前言近年來，物流地產(chǎn)由于穩(wěn)定的投資回報率及資產(chǎn)穩(wěn)步升值受到了市場的關(guān)注，被納入到開發(fā)商和投資商的發(fā)展計劃中，參與者主要是政府下屬企業(yè)和外資專業(yè)物流企業(yè)。前者是將物流當作政府職能的一部分，后者則是將國外模式復(fù)制到國內(nèi)，使國內(nèi)市場進入其全球的物流網(wǎng)絡(luò)。但這兩類型的開發(fā)都是較為簡單的進行純物流物業(yè)的開發(fā)。在物流資源相對分散且不足的三四類城市，如何將分散的資源進行整合集中成為新的物流地產(chǎn)發(fā)展的探討方向。

龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司前言龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司27第一章商貿(mào)物流地產(chǎn)開發(fā)模式

商貿(mào)與物流疊加開發(fā)模式是近年來逐步發(fā)展起來的新型物流地產(chǎn)開發(fā)模式。其主要操作的模式是物流地產(chǎn)平臺開發(fā)運營商通過物流、商貿(mào)平臺的開發(fā)，整合分散的物流量與市場資源，以信息技術(shù)為手段，形成商貿(mào)與物流的良性互動，構(gòu)成整個平臺的和諧發(fā)展。物流商貿(mào)地產(chǎn)通過前后端平臺的建設(shè)，引進前后端有經(jīng)驗實力的經(jīng)營者，后端物流直接服務(wù)于前端市場，形成綜合的外向競爭實力。在整個體系中，平臺開發(fā)商是前后端市場的整合者，前后端的營運者是各自領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)者，三方可以形成強勢的互補。

龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司第一章商貿(mào)物流地產(chǎn)開發(fā)模式龍巖象嶼物流園區(qū)有28商貿(mào)物流各方關(guān)系簡圖

龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司商貿(mào)物流各方關(guān)系簡圖龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司29

商貿(mào)物流疊加開發(fā)的具體模式在國內(nèi)主要體現(xiàn)為物流商貿(mào)城。物流商貿(mào)城有別于國外Shopping

Mall以及Outlets的形式，實質(zhì)是一種多元專業(yè)市場的復(fù)合，通過前后端的互動將商業(yè)與物流更好地融合在一起，主要分布于城市中心區(qū)以外，尤其是城市副中心、新城、大型居住組團、工業(yè)區(qū)、交通樞紐等附近，兼顧批發(fā)和零售，多棟物業(yè)按照不同的專業(yè)市場類別分成若干片區(qū)，每個片區(qū)內(nèi)又具備交易、展示、倉儲、運輸、信息處理、辦公、營銷及休閑等功能，可以被看成是專業(yè)市場的最終形式。深圳華南城就是比較成功的案例。商貿(mào)物流城應(yīng)該可以視為物流地產(chǎn)的機會，現(xiàn)實中企業(yè)物流成本占銷售額的比重還是比較大的，尤其是終端零售。如果可以有效降低成本，對于吸引客戶是有很大競爭優(yōu)勢的。簡單來說，通過建立商貿(mào)與物流疊加組合，降低商品在物流環(huán)節(jié)的成本，給入駐企業(yè)帶來價格優(yōu)勢，并通過商貿(mào)城的規(guī)模效應(yīng)吸引更大范圍的客戶，達到多方共贏。龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司商貿(mào)物流疊加開發(fā)的具體模式在國內(nèi)主要體現(xiàn)為物流商30

發(fā)展商貿(mào)物流城，除了需要專業(yè)市場的需求支持，還要有較好的物流基礎(chǔ)，即有較好的區(qū)位優(yōu)勢、便利的交通運輸和物流解決方案，否則不但會增加商家的物流成本，而且會增加消費者的交通和時間成本。好的物流支持可以消除其他的影響，但是即使有了物流的支持，如果所產(chǎn)生的需求不足以支撐所開發(fā)的體量，那么物流商貿(mào)城還是難以維系，所以必須事先對市場方向和需求進行準確的預(yù)測和定位；此外還需要開發(fā)商良好的持續(xù)運營能力，需要涵蓋商貿(mào)與物流兩個領(lǐng)域的專業(yè)能力，不斷給項目注入新元素，使整個園區(qū)能夠保持良好的增長態(tài)勢，有調(diào)整和升級的潛力。

龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司發(fā)展商貿(mào)物流城，除了需要專業(yè)市場的需求支持，還要31第二章商貿(mào)物流綜合開發(fā)模式順應(yīng)商貿(mào)物流市場發(fā)展趨勢

市場經(jīng)濟低迷大環(huán)境下集合式規(guī)?；C合賣場應(yīng)勢而生，促進物質(zhì)流量相對集中，而直接影響企業(yè)成本的物流基礎(chǔ)確相對薄弱。前端市場積極尋求后端物流配套的有力支持，使其能專注主營業(yè)務(wù)，提升運營管理水平、降低物流成本提高品牌競爭力；后端依托前端流量生存發(fā)展，且通過優(yōu)勝劣汰資源整合后提供完善規(guī)范的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。單個或多個商貿(mào)型專業(yè)市場帶動流體流量，后端綜合物流作為完善配套的商貿(mào)物流綜合開發(fā)模式完全順應(yīng)商貿(mào)物流市場發(fā)展趨勢，目前在國際國內(nèi)已有成熟運作案例，但在龍巖尚屬空白。龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司第二章商貿(mào)物流綜合開發(fā)模式順應(yīng)商貿(mào)物流市場發(fā)展趨勢32第三章商貿(mào)物流綜合開發(fā)模式價值及競爭性

商貿(mào)物流綜合開發(fā)模式競爭性體現(xiàn)在“融合、集聚、網(wǎng)絡(luò)、增值”方面。融合：整個商貿(mào)物流平臺是物流、商流、信息流、資金流等價值鏈的載體，通過產(chǎn)品的交易、物流、將信息、金融、商業(yè)等經(jīng)營融為一體，促進商業(yè)與物流業(yè)的相互滲透與產(chǎn)業(yè)融合，從而創(chuàng)造新的市場需求與價值增值。集聚：以市場為導(dǎo)向，將運輸、倉儲、包裝、裝卸、銷售、配送等環(huán)節(jié)進行整合集聚，產(chǎn)生市場和物流基地的集聚效應(yīng)。網(wǎng)絡(luò)：以綜合性信息管理系統(tǒng)專業(yè)化管理的商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)，具備運輸、保管、裝卸、包裝、信息、交易、展示、保稅等多種功能，不但可滿足市場各類需求，且可形成區(qū)域信息流有助于市場信息向外輻射。并培育城際物流配送資源，最終形成區(qū)域性配送網(wǎng)絡(luò)。增值：開發(fā)商不僅可以出色的獲得商業(yè)部分的物業(yè)收入、第三方物流整合中獲取利潤，同時通過信息化系統(tǒng)的引入，獲得增值收益。更重要的是通過該模式運作，贏聚人氣做旺市場，實現(xiàn)項目全面升值。龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司第三章商貿(mào)物流綜合開發(fā)模式價值及競爭性33第四章物流商貿(mào)城體現(xiàn)形式

體現(xiàn)為現(xiàn)代多功能商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)，集合多個專業(yè)市場集聚流體和流量，嫁接物流體系帶動綜合物流服務(wù)，通過先期運營帶動后期商業(yè)配套，打造區(qū)域性高標準高品位多元化的物流商貿(mào)園區(qū)。通過搭建商貿(mào)平臺、倉儲平臺、信息化平臺，以信息化技術(shù)為手段，通過資源、信息、物流的整合，打破傳統(tǒng)交易市場的經(jīng)營方式與物流運作的陳規(guī)，以全新的理念締造一種新的模式將前后端兩個市場緊密結(jié)合。龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司第四章物流商貿(mào)城體現(xiàn)形式體現(xiàn)為現(xiàn)代多功34物流商貿(mào)城業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)示意圖龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司物流商貿(mào)城業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)示意圖龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司35第五章案例分析深圳華南城龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司第五章案例分析深圳華南城龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司36深圳華南城概況華南國際工業(yè)原料城（深圳）有限公司，位于國內(nèi)唯一的一個國家級物流試驗基地——深圳市龍崗區(qū)平湖物流基地園區(qū)，規(guī)劃占地面積超過100萬平方米，總規(guī)劃建筑面積超過220萬平方米，總規(guī)劃投資約60億元人民幣。華南城項目是深圳市唯一一家連續(xù)6年（2003年、2004年、2005年、2006年、2007年、2008年）均被列為“深圳市重大建設(shè)項目”的大型物流企業(yè)。交通條件華南城這個小區(qū)域擁有便捷的交通運輸服務(wù)網(wǎng)絡(luò)：廣深、莞深、深惠等高速公路就在附近，京九鐵路近在咫尺，與世界第一大貨柜碼頭香港葵沖港、第四大碼頭鹽田港及深圳赤灣港，以及廣州、深圳、珠海、惠州等機場有便捷的交通運輸條件而具備海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢。龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司深圳華南城概況龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司37開發(fā)商相關(guān)信息華南城由香港佳寧娜集團、民生集團、建業(yè)五金塑膠廠有限公司、力嘉國際集團及京暉國際五家公司的主席、董事長攜手創(chuàng)辦。建筑形態(tài)華南城分為五大專業(yè)交易中心、一個展覽中心和五大功能分區(qū)，在空間形態(tài)上分為：交易區(qū)、公共倉庫及保稅倉儲區(qū)、配套公共設(shè)施區(qū)、員工生活服務(wù)區(qū)和中心道路、停車、綠化區(qū)。華南城一期建筑面積約47萬平方米，已于2004年12月6日投入運營。第二期建筑面積約170萬平方米，2007年7月已動工建設(shè)。深圳市最大的單體建筑，以及深圳市第二大單體建筑，單體建筑面積達33萬平方米的紡織服裝二期交易中心，預(yù)計2009年初投入運營。龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司開發(fā)商相關(guān)信息龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司38盈利模式華南國際工業(yè)原料城采取租賣結(jié)合、企業(yè)管理、政府服務(wù)的經(jīng)營管理模式。主營業(yè)務(wù)華南城主要經(jīng)營紡織服裝原輔料、皮革皮具原輔料、電子工業(yè)原材料、紙品包裝印刷、五金化工塑料等原材料及成品。運營現(xiàn)狀是一個集交易、展示、電子商務(wù)、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結(jié)算等功能于一體的超大規(guī)模工業(yè)原材料及成品交易中心，也是集采購、旅游、餐飲、休閑、娛樂為一體的現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流城。制定出“30%的展示位出售，70%的展示位只租不售”的戰(zhàn)略布局。龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司盈利模式龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司39經(jīng)營理念本著“謀求共贏、分享成功”的經(jīng)營理念，經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營品種專業(yè)化、經(jīng)營檔次高級化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營空間國際化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大規(guī)模制造業(yè)原材料專業(yè)交易中心。配套服務(wù)建立電子商務(wù)系統(tǒng)，交易雙方可全天進行遠程B2B交易，信息系統(tǒng)不斷更新各種原材料的行業(yè)動態(tài)、價格行情、供需情況及產(chǎn)品信息，從而將“有形市場與無形市場”結(jié)合；組建覆蓋全國的物流公司，為客戶提供物流咨詢、物流方案設(shè)計、裝卸與搬運、遠程代收貨款等服務(wù)；提供宣傳、信息、政策咨詢、倉儲、代辦工商稅務(wù)手續(xù)等各種服務(wù)；引進專業(yè)搬運、裝卸、運輸、銀行、保險、信息咨詢等機構(gòu)，同時還設(shè)立餐飲、賓館、會所等生活配套服務(wù)，為原料城的經(jīng)營者及客商提供各種專業(yè)化的服務(wù)以及個性化的營商環(huán)境.龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司經(jīng)營理念龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司40輻射范圍華南工業(yè)城立足于深圳、依托珠三角、輻射全國。品牌推廣依托手段先后在華南城舉辦各類商務(wù)和會展活動達200余場次，新聞媒體先后報道華南城方面的文章達600余篇次，先后同世界多個行業(yè)協(xié)會、商會組織和多個國家駐港領(lǐng)事、商務(wù)機構(gòu)建立了聯(lián)系，先后接待各國和地區(qū)的領(lǐng)事、駐華大使、商會等達60余次，先后有香港特別行政區(qū)行政長官曾蔭權(quán)、廣東省省長黃華華、深圳市市委書記劉玉浦、市長許宗衡等各級領(lǐng)導(dǎo)先后80余次蒞臨華南城參觀考察。

龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司41華南城配套示意圖龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司華南城配套示意圖龍巖象嶼物流園區(qū)有限公司42第六章龍巖物流發(fā)展現(xiàn)狀

一、地方經(jīng)濟發(fā)展水平十一五產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向是做大做強“10+3”產(chǎn)業(yè)，即機械、銅、建材、鋼鐵、煙草、煤炭、電力、旅游、紡織和農(nóng)副產(chǎn)品加工等十個重點產(chǎn)業(yè)集群，培育壯大醫(yī)藥化工產(chǎn)業(yè)、電子信息、物流產(chǎn)業(yè)三個新興產(chǎn)業(yè)集群；其中機械、銅、建材、鋼鐵、煙草規(guī)劃發(fā)展為五個100億產(chǎn)業(yè)集群，煤炭、電力、旅游、紡織和農(nóng)副產(chǎn)品力爭實現(xiàn)5