某中心項(xiàng)目目標(biāo)任務(wù)分解講義課件

2014.2重慶·綠島中心項(xiàng)目2014年目標(biāo)任務(wù)分解12014.2重慶·綠島中心項(xiàng)目1

通過前幾次溝通，基本明確了項(xiàng)目2014年的任務(wù)目標(biāo)方向。思源在以項(xiàng)目本體和市場(chǎng)導(dǎo)向的基礎(chǔ)之上，鄭重提出實(shí)現(xiàn)2014年：簽約銷售金額突破10億的策略構(gòu)想！

2明確本次所需解決的兩大核心問題：1、任務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)與客觀條件？2、達(dá)成任務(wù)的分解規(guī)劃？以目標(biāo)為導(dǎo)向：明確本次所需解決的兩大核心問題：1、任務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)與客觀3關(guān)于任務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)Problem：關(guān)于任務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)Problem：4產(chǎn)品梳理【總貨量】住宅產(chǎn)品類型體量（㎡）套數(shù)獨(dú)棟3627.7911聯(lián)排8621.0640疊拼1134360洋房36443.75280高層32520354合計(jì)92555.6745商業(yè)辦公產(chǎn)品類型體量（㎡）套數(shù)金融街商鋪13496.77129金融街寫字樓63044.25272住宅底商3992.3151濱水商業(yè)街26317.88187總部樓18878.9331合計(jì)125730.14670產(chǎn)品總體量達(dá)21.83萬方，總套數(shù)1415套：其中住宅貨量9.3萬方，商鋪體量4.38萬方，辦公寫字樓8.19萬方。產(chǎn)品梳理【總貨量】住宅產(chǎn)品類型體量（㎡）套數(shù)獨(dú)棟3627.75產(chǎn)品梳理【總貨值】住宅產(chǎn)品類型體量（㎡）預(yù)計(jì)單價(jià)（元/㎡）產(chǎn)值（億元）獨(dú)棟3627.79110000.40聯(lián)排8621.0690000.78疊拼1134373000.83洋房36443.7558002.11高層3252048001.56合計(jì)112955.6——5.68商業(yè)辦公產(chǎn)品類型體量（㎡）預(yù)計(jì)單價(jià)（元/㎡）產(chǎn)值（億元）金融街商鋪13496.77150002.02金融街寫字樓63044.2565004.10住宅底商3992.31150000.60濱水商業(yè)街26317.88150003.95總部樓18878.9365001.23合計(jì)125730.14——11.90各物業(yè)產(chǎn)品總貨值達(dá)17.57億：其中住宅貨值5.68億元，商鋪貨值6.57億元，辦公寫字樓貨值5.33億元。產(chǎn)品梳理【總貨值】住宅產(chǎn)品類型體量（㎡）預(yù)計(jì)單價(jià)產(chǎn)值獨(dú)棟366全年目標(biāo)10個(gè)億，意味著去化一期總貨量的57%以上，項(xiàng)目全年將去化各類物業(yè)達(dá)12.2萬方以上市場(chǎng)客觀條件如何？我們以市場(chǎng)典型項(xiàng)目量價(jià)因素作為分析參考，判斷方案可行性：全年目標(biāo)10個(gè)億，意味著去化一期總貨量的57%以上，市場(chǎng)客觀7市場(chǎng)環(huán)境從市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)分析，璧山2013年成交面積較2012年有22.6%的漲幅，但相比2012年較2011年60.6%的漲幅對(duì)比有較大減少，說明璧山需求市場(chǎng)逐漸區(qū)域飽和，如果沒有較大的人口增長，中原認(rèn)為2014年璧山成交市場(chǎng)漲幅應(yīng)該在10%以內(nèi)。以上數(shù)據(jù)來源于璧山房交所網(wǎng)簽數(shù)據(jù)市場(chǎng)環(huán)境從市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)分析，璧山2013年成交面積較20128市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——金科·中央公園城成交面積

8.9萬方成交金額

4.49億成交套數(shù)

1027套成交均價(jià)

4982元/M22013年金科主要以高層為主，總成交金額約4.49億，成交套數(shù)1027套，平均每天銷售約2.88套，平均每天到訪約25套，春節(jié)期間（1.28~2.6）到訪約500組，成交50余套。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——金科·中央公園城成交面積8.9萬方成交9市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——金科·中央公園城金科中央公園城2013年月成交情況月份成交套數(shù)成交均價(jià)111350432159508131115139464510858449666545047767506287449249495022108248471178480912924670金科2013年成交情況分析：1.1~3月春季返鄉(xiāng)潮帶來成交高峰；2.價(jià)格總體持續(xù)走低，年底10~12月采用以價(jià)換量的策略消化存量，在2014年新推貨量不多情況下，此舉主要是為了快速回收資金。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——金科·中央公園城金科中央公園城2013年10市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——金科·中央公園城2014年，金科中央公園城預(yù)計(jì)推出高層、臨街商業(yè)、以及少量洋房產(chǎn)品，共計(jì)約9萬方。根據(jù)每天去化2.88套，預(yù)計(jì)3月會(huì)推出7#高層，5月推出臨街商業(yè)，6~8月推后期洋房為主，9月繼續(xù)推高層產(chǎn)品。2014年推售房源7

洋房

商業(yè)后期高層市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——金科·中央公園城2014年，金科中央公園11市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——碧桂園成交面積別墅約2.15萬方/高層約2.29萬方成交金額別墅約1.94億元/高層1億元成交套數(shù)別墅約90套/高層約230套成交均價(jià)別墅9854元/M2高層5279元/M22013年碧桂園主要以別墅和高層為主，總成交金額約2.94億，成交套數(shù)320套，平均每天銷售約5.3套，平均每天到訪約15組，春節(jié)期間（1.28~2.6）到訪約280組，成交20余套。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——碧桂園成交面積別墅約2.15萬方/高層12市場(chǎng)環(huán)境2014年，碧桂園翡翠城預(yù)計(jì)會(huì)將推出1期所有高層產(chǎn)品（剩余約17萬方），按照碧桂園傳統(tǒng)推盤模式，預(yù)計(jì)會(huì)1~2次全部推出。目前碧桂園剩余高層約240套，按照平均每天3.8套銷售量，預(yù)計(jì)下批次開盤會(huì)在4、5月。競(jìng)品分析——碧桂園市場(chǎng)環(huán)境2014年，碧桂園翡翠城預(yù)計(jì)會(huì)將推出1期所有高層產(chǎn)品13市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——同景國際城成交面積

10.7萬方成交金額

5.64億成交套數(shù)

1391套成交均價(jià)

住宅：5055元/M22013年同景主要以高層為主，有部分公寓和商業(yè)，總成交金額約5.64億，成交套數(shù)1391套，平均每天銷售約3.81套，平均每天到訪約27套，春節(jié)期間（1.28~2.6）到訪約800組，成交60余套。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——同景國際城成交面積10.7萬方成交金14市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——同景國際城同景國際城（住宅）月份成交套數(shù)成交均價(jià)162507124149843264506848550635565126656517277250568825069914649651013450181137502412665128公寓套數(shù)總金額均價(jià)234506422265910高層套數(shù)總金額均價(jià)11014602753385055合計(jì)1335510917564同景2013年成交情況分析：1.春季返鄉(xiāng)潮明顯；2.價(jià)格基本保持平穩(wěn)，沒有太大波動(dòng)。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——同景國際城同景國際城（住宅）月份成交套數(shù)15市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——同景國際城2014年，同景國際城預(yù)計(jì)推出C組團(tuán)1#、2#、3#、4#、6#樓高層，共計(jì)約6萬方,根據(jù)每天3.81套的去化量，預(yù)計(jì)3月會(huì)新推房源。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——同景國際城2014年，同景國際城預(yù)計(jì)推出16市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——?dú)W鵬御府成交面積

0.78萬方成交金額

0.53億成交套數(shù)

55套成交均價(jià)

6788元/M2歐鵬御府2013年成交55套，成交總金額0.53億元，平均每天成交0.34套；平均每天到訪約13組。春節(jié)期間到訪約150組，成交約15套。

一期市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——?dú)W鵬御府成交面積0.78萬方成交金額17市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——?dú)W鵬御府歐鵬御府月份成交套數(shù)成交均價(jià)923679110126775111268871286650御府2013年成交情況分析：1.御府2013年主推洋房產(chǎn)品，洋房產(chǎn)品價(jià)格基本保持平穩(wěn)；2.項(xiàng)目成交情況不理想,與其定價(jià)策略有較大關(guān)系。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——?dú)W鵬御府歐鵬御府月份成交套數(shù)成交均價(jià)9218市場(chǎng)環(huán)境2014年，歐鵬御府預(yù)計(jì)推出1期1組團(tuán)8~16#洋房，約1萬方；高層預(yù)計(jì)新推3棟，約4萬方，共計(jì)約5萬方。根據(jù)每天產(chǎn)品去化0.34套和現(xiàn)場(chǎng)施工情況預(yù)判，御府在上半年主推洋房和1棟小高層，剩余大量高層產(chǎn)品預(yù)計(jì)下半年推出。市場(chǎng)環(huán)境2014年，歐鵬御府預(yù)計(jì)推出1期1組團(tuán)8~16#洋房19市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——?dú)W鵬鳳凰國際新城成交面積

4.4萬方成交金額

2.04億成交套數(shù)

401套成交均價(jià)

4618元/M2歐鵬鳳凰國際新城2013年成交401套，成交總金額2.04億元，平均每天成交3.3套。平均每天到訪約14組，春節(jié)期間到訪約350組，成交約25套。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——?dú)W鵬鳳凰國際新城成交面積4.4萬方成交20市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——?dú)W鵬鳳凰國際新城歐鵬鳳凰國際新城月份成交套數(shù)成交均價(jià)4102462553546726314821711481381546189744631108045831131443312224462鳳凰國際新城2013年成交情況分析：1.推出產(chǎn)品均為高層產(chǎn)品；2.價(jià)格呈高開低走趨勢(shì)。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——?dú)W鵬鳳凰國際新城歐鵬鳳凰國際新城月份成交21市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——?dú)W鵬鳳凰國際新城2014年歐鵬鳳凰國際新城預(yù)計(jì)推出4#、5#、13#、14#、15#，共計(jì)約7萬方。根據(jù)產(chǎn)品去化每天去化3.3套，歐鵬預(yù)計(jì)在2014上4月推出4#、5#。根據(jù)平均成交數(shù)據(jù)分析和市場(chǎng)周期預(yù)判，8~9月推出1~2棟高層，年底推出最后1棟。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——?dú)W鵬鳳凰國際新城2014年歐鵬鳳凰國際新22市場(chǎng)環(huán)境2月疊拼28套3月疊拼36套、洋房24套4月疊拼48套5月洋房28套6月高層210套9月高層410套，洋房3611月疊拼84套12月高層248套1月高層162套競(jìng)品分析——卉森秀湖鷺島市場(chǎng)環(huán)境2月疊拼28套3月疊拼36套、洋房24套4月疊拼4823市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)同景金科碧桂園御府鳳凰城香漫溪岸壁河名都2月3月4月5月7月6月8月9月10月11月12月洋房高層別墅秋實(shí)學(xué)府卉森秀湖鷺島商業(yè)5月—8月為全年住宅推售空檔期，本項(xiàng)目可集中放量市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)同景金科碧桂園御府鳳凰城香漫溪岸壁河名都2月3月24任務(wù)分解10億任務(wù)如何分解？任務(wù)分解10億任務(wù)如何分解？25任務(wù)分解分解說明：1、2014年任務(wù)分解將以月度為單位。2、本次任務(wù)分解將以區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)爭項(xiàng)目全年各月度銷售情況為參考依據(jù)。3、本次任務(wù)分解將結(jié)合項(xiàng)目2014年預(yù)售證辦理日期，推貨結(jié)構(gòu)予以充分考慮。4、本次任務(wù)分解僅針對(duì)目標(biāo)10億元進(jìn)行分解。任務(wù)分解分解說明：1、2014年任務(wù)分解將以月度為單位。26預(yù)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)2014.3.15金融街2014.5高層、洋房、疊拼2014.8濱水總部2014.10金融街2014.7獨(dú)棟預(yù)售時(shí)間2014.4聯(lián)排住宅商業(yè)2014.6濱水商業(yè)2014年3月2014年10月2014年6月、8月2014年5月2014年5月2014年4月2014年5月2014年7月預(yù)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)2014.3.152014.52014.820127推售策略結(jié)合2014年市場(chǎng)供應(yīng)情況和項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)，本項(xiàng)目全年推售策略：上半年：住宅為主，商業(yè)為輔下半年：商業(yè)為主，住宅為輔策略要點(diǎn)：住宅市場(chǎng)競(jìng)爭激烈，小步快跑減少蓄客周期

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭較小，蓄勢(shì)銷售增強(qiáng)影響力度推售策略結(jié)合2014年市場(chǎng)供應(yīng)情況和項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)，上半年28推售計(jì)劃【第一批次】此階段各類推廣進(jìn)入實(shí)施階段，新形象，新價(jià)值推出，市場(chǎng)開始形成新的關(guān)注焦點(diǎn)?？紤]到蓄客時(shí)間短，建議新增商業(yè)產(chǎn)品實(shí)施自然銷售。指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容推售時(shí)間2014年4月1日—2014年4月31日供應(yīng)計(jì)劃金融街5-9#供應(yīng)量約181套，29797㎡供應(yīng)貨值商鋪：15000元/㎡，總貨值0.96億寫字樓：6500元/㎡，總貨值1.52億當(dāng)期銷售目標(biāo)商業(yè)去化70%實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額0.67億總目標(biāo)達(dá)成率6.7%推售計(jì)劃【第一批次】此階段各類推廣進(jìn)入實(shí)施階段，新形象，新價(jià)29推售計(jì)劃【第二批次】此階段具備一定的市場(chǎng)影響力，推廣以住宅為項(xiàng)目主要形象。本批次產(chǎn)品為項(xiàng)目住宅主力形象產(chǎn)品，對(duì)項(xiàng)目住宅銷售有一定的推到作用，且蓄客時(shí)間較為充足，建議本批次采取集中開盤擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容推售時(shí)間2014年5月1日—2014年5月31日供應(yīng)計(jì)劃住宅：聯(lián)排、疊拼供應(yīng)量聯(lián)排40套，8621㎡疊拼60套，11343㎡供應(yīng)貨值聯(lián)排：9000元/㎡，總貨值0.78億疊拼：7300元/㎡，總貨值0.83億當(dāng)期銷售目標(biāo)去化90%實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額1.45億總目標(biāo)達(dá)成率14.5%推售計(jì)劃【第二批次】此階段具備一定的市場(chǎng)影響力，推廣以住宅為30推售計(jì)劃【第三批次】本批次產(chǎn)品建議獨(dú)棟線下自然銷售，洋房物業(yè)集中開盤。本階段推廣工作依然以住宅為主，輔助商業(yè)產(chǎn)品信息發(fā)布，同時(shí)線下進(jìn)行商業(yè)客戶蓄積指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容推售時(shí)間2014年7月1日—2014年7月15日供應(yīng)計(jì)劃住宅：獨(dú)棟、洋房供應(yīng)量獨(dú)棟11套，3628㎡洋房140套，18222㎡供應(yīng)貨值獨(dú)棟：11000元/㎡，總貨值0.4億洋房：5800元/㎡，總貨值1.06億當(dāng)期銷售目標(biāo)去化90%實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額1.3億總目標(biāo)達(dá)成率13%推售計(jì)劃【第三批次】本批次產(chǎn)品建議獨(dú)棟線下自然銷售，洋房物業(yè)31推售計(jì)劃【第四批次】此階段住宅產(chǎn)品全部面市，推廣方面逐漸向商業(yè)方向轉(zhuǎn)移，主打項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品信息。本批次產(chǎn)品為高層物業(yè)，但蓄客時(shí)間較短，建議采取小規(guī)模的集中開盤，住宅底商采取線下自然銷售的方式銷售。指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容推售時(shí)間2014年8月1日—2014年8月31日供應(yīng)計(jì)劃住宅：高層商業(yè)：住宅底商供應(yīng)量高層354套，32520㎡住宅商業(yè)：51套，3992.31㎡供應(yīng)貨值高層：4800元/㎡，總貨值1.56億商鋪：15000元/㎡，總貨值0.6億元銷售目標(biāo)高層去化80%商業(yè)去化80%實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額1.7億總目標(biāo)達(dá)成率17%推售計(jì)劃【第四批次】此階段住宅產(chǎn)品全部面市，推廣方面逐漸向商32推售計(jì)劃【第五批次】住宅產(chǎn)品全部出貨完畢，本批次洋房產(chǎn)品為加推產(chǎn)品，采取線下自然銷售方式。指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容推售時(shí)間2014年9月1日—2014年9月15日供應(yīng)計(jì)劃住宅：洋房供應(yīng)量洋房140套，18222㎡供應(yīng)貨值洋房：5800元/㎡，總貨值1.06億當(dāng)期銷售目標(biāo)去化60%實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額0.64億總目標(biāo)達(dá)成率6.4%推售計(jì)劃【第五批次】住宅產(chǎn)品全部出貨完畢，本批次洋房產(chǎn)品為加33推售計(jì)劃【第六批次】此階段住宅產(chǎn)品全部面市，推廣方面逐漸想商業(yè)方向轉(zhuǎn)移，主打項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品信息。本批次供貨量較大，且蓄客周期較長，建議集中開盤。指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容推售時(shí)間2014年9月15日—2014年9月31日供應(yīng)計(jì)劃商業(yè)：濱水商業(yè)街供應(yīng)量約218套，28183㎡供應(yīng)貨值商鋪：15000元/㎡，總貨值3.9億總部樓：6500元/㎡，總貨值1.23億當(dāng)期銷售目標(biāo)商鋪去化40%實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額1.56億總目標(biāo)達(dá)成率15.6%推售計(jì)劃【第六批次】此階段住宅產(chǎn)品全部面市，推廣方面逐漸想商34推售計(jì)劃【第七批次】項(xiàng)目一期產(chǎn)品全部面市，以商業(yè)產(chǎn)品收尾，本批次產(chǎn)品為一期最后一次集中開盤，項(xiàng)目整體進(jìn)入持銷期。指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容推售時(shí)間2014年11月1日—2014年11月31日供應(yīng)計(jì)劃金融街1-4#供應(yīng)量金融街：約220套，46744㎡供應(yīng)貨值商鋪：15000元/㎡，貨值1.07億寫字樓：6500元/㎡，貨值2.62億當(dāng)期銷售目標(biāo)商鋪去化70%實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額0.75億總目標(biāo)達(dá)成率7.5%推售計(jì)劃【第七批次】項(xiàng)目一期產(chǎn)品全部面市，以商業(yè)產(chǎn)品收尾，本35推售對(duì)比同景金科碧桂園御府鳳凰城香漫溪岸壁河名都2月3月4月5月7月6月8月9月10月11月12月洋房高層別墅秋實(shí)學(xué)府卉森秀湖鷺島商業(yè)綠島中心推售對(duì)比同景金科碧桂園御府鳳凰城香漫溪岸壁河名都2月3月4月36推售計(jì)劃匯總2014年項(xiàng)目預(yù)計(jì)總供應(yīng)貨值17.7億。不含寫字樓銷售，去化46%，達(dá)8億元辦公物業(yè)補(bǔ)充銷售2億，達(dá)成全年10億目標(biāo)月份4月5月7月8月9月初9月底11月合計(jì)供應(yīng)物業(yè)金融街聯(lián)排、疊拼獨(dú)棟、洋房高層、底商洋房濱水商業(yè)金融街——供應(yīng)套數(shù)1811001514051402182201415供應(yīng)體量（㎡）29797199642185036512182222818346774約21萬方銷售單價(jià)150007300/900011000/58004800/15000580015000/650015000/6500總貨值（億）2.481.611.462.161.065.133.69約17.7當(dāng)期銷售率30%90%90%80%60%30%20%銷售額（億）0.741.451.311.730.641.540.748全年銷售率46%推售計(jì)劃匯總2014年項(xiàng)目預(yù)計(jì)總供應(yīng)貨值17.7億。月份4月37推售計(jì)劃匯總

貨值

2015

4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月金融街商鋪銷售額20245.1552100172513501350870600375240015001200750面積13496.771400115090090058040025016001000800500單價(jià)150001500015000150001500015000150001500015000150001500015000

聯(lián)排銷售額7758.954

34921971837657

面積8621.06

38802190930730

單價(jià)9000

9000900090009000

疊拼銷售額8280.39

255573011681168730730365

面積11343

350010001600160010001000500

單價(jià)7300

7300730073007300730073007300

獨(dú)棟銷售額3990.57

1320880880550

面積3627.79

1200800800500

單價(jià)11000

11000110001100011000

洋房銷售額21137.38

5220174040602320185617401160928面積36443.75

90003000700040003200300020001600單價(jià)5800

58005800580058005800580058005800

高層銷售額15609.6

720033603360144

面積32520

1500070007000300

單價(jià)4800

4800480048004800

住宅底商銷售額5988.465

600300750750750300150面積3992.31

400200500500500200100單價(jià)15000

15000150001500015000150001500015000

濱水商業(yè)銷售額39476.82

750060001500150015001500面積26317.88

500040001000100010001000單價(jià)15000

150001500015000150001500015000推售計(jì)劃匯總貨值20154月5月6月7月83839THANKYOU3939THANKYOU392014.2重慶·綠島中心項(xiàng)目2014年目標(biāo)任務(wù)分解402014.2重慶·綠島中心項(xiàng)目1

通過前幾次溝通，基本明確了項(xiàng)目2014年的任務(wù)目標(biāo)方向。思源在以項(xiàng)目本體和市場(chǎng)導(dǎo)向的基礎(chǔ)之上，鄭重提出實(shí)現(xiàn)2014年：簽約銷售金額突破10億的策略構(gòu)想！

41明確本次所需解決的兩大核心問題：1、任務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)與客觀條件？2、達(dá)成任務(wù)的分解規(guī)劃？以目標(biāo)為導(dǎo)向：明確本次所需解決的兩大核心問題：1、任務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)與客觀42關(guān)于任務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)Problem：關(guān)于任務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)Problem：43產(chǎn)品梳理【總貨量】住宅產(chǎn)品類型體量（㎡）套數(shù)獨(dú)棟3627.7911聯(lián)排8621.0640疊拼1134360洋房36443.75280高層32520354合計(jì)92555.6745商業(yè)辦公產(chǎn)品類型體量（㎡）套數(shù)金融街商鋪13496.77129金融街寫字樓63044.25272住宅底商3992.3151濱水商業(yè)街26317.88187總部樓18878.9331合計(jì)125730.14670產(chǎn)品總體量達(dá)21.83萬方，總套數(shù)1415套：其中住宅貨量9.3萬方，商鋪體量4.38萬方，辦公寫字樓8.19萬方。產(chǎn)品梳理【總貨量】住宅產(chǎn)品類型體量（㎡）套數(shù)獨(dú)棟3627.744產(chǎn)品梳理【總貨值】住宅產(chǎn)品類型體量（㎡）預(yù)計(jì)單價(jià)（元/㎡）產(chǎn)值（億元）獨(dú)棟3627.79110000.40聯(lián)排8621.0690000.78疊拼1134373000.83洋房36443.7558002.11高層3252048001.56合計(jì)112955.6——5.68商業(yè)辦公產(chǎn)品類型體量（㎡）預(yù)計(jì)單價(jià)（元/㎡）產(chǎn)值（億元）金融街商鋪13496.77150002.02金融街寫字樓63044.2565004.10住宅底商3992.31150000.60濱水商業(yè)街26317.88150003.95總部樓18878.9365001.23合計(jì)125730.14——11.90各物業(yè)產(chǎn)品總貨值達(dá)17.57億：其中住宅貨值5.68億元，商鋪貨值6.57億元，辦公寫字樓貨值5.33億元。產(chǎn)品梳理【總貨值】住宅產(chǎn)品類型體量（㎡）預(yù)計(jì)單價(jià)產(chǎn)值獨(dú)棟3645全年目標(biāo)10個(gè)億，意味著去化一期總貨量的57%以上，項(xiàng)目全年將去化各類物業(yè)達(dá)12.2萬方以上市場(chǎng)客觀條件如何？我們以市場(chǎng)典型項(xiàng)目量價(jià)因素作為分析參考，判斷方案可行性：全年目標(biāo)10個(gè)億，意味著去化一期總貨量的57%以上，市場(chǎng)客觀46市場(chǎng)環(huán)境從市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)分析，璧山2013年成交面積較2012年有22.6%的漲幅，但相比2012年較2011年60.6%的漲幅對(duì)比有較大減少，說明璧山需求市場(chǎng)逐漸區(qū)域飽和，如果沒有較大的人口增長，中原認(rèn)為2014年璧山成交市場(chǎng)漲幅應(yīng)該在10%以內(nèi)。以上數(shù)據(jù)來源于璧山房交所網(wǎng)簽數(shù)據(jù)市場(chǎng)環(huán)境從市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)分析，璧山2013年成交面積較201247市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——金科·中央公園城成交面積

8.9萬方成交金額

4.49億成交套數(shù)

1027套成交均價(jià)

4982元/M22013年金科主要以高層為主，總成交金額約4.49億，成交套數(shù)1027套，平均每天銷售約2.88套，平均每天到訪約25套，春節(jié)期間（1.28~2.6）到訪約500組，成交50余套。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——金科·中央公園城成交面積8.9萬方成交48市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——金科·中央公園城金科中央公園城2013年月成交情況月份成交套數(shù)成交均價(jià)111350432159508131115139464510858449666545047767506287449249495022108248471178480912924670金科2013年成交情況分析：1.1~3月春季返鄉(xiāng)潮帶來成交高峰；2.價(jià)格總體持續(xù)走低，年底10~12月采用以價(jià)換量的策略消化存量，在2014年新推貨量不多情況下，此舉主要是為了快速回收資金。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——金科·中央公園城金科中央公園城2013年49市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——金科·中央公園城2014年，金科中央公園城預(yù)計(jì)推出高層、臨街商業(yè)、以及少量洋房產(chǎn)品，共計(jì)約9萬方。根據(jù)每天去化2.88套，預(yù)計(jì)3月會(huì)推出7#高層，5月推出臨街商業(yè)，6~8月推后期洋房為主，9月繼續(xù)推高層產(chǎn)品。2014年推售房源7

洋房

商業(yè)后期高層市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——金科·中央公園城2014年，金科中央公園50市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——碧桂園成交面積別墅約2.15萬方/高層約2.29萬方成交金額別墅約1.94億元/高層1億元成交套數(shù)別墅約90套/高層約230套成交均價(jià)別墅9854元/M2高層5279元/M22013年碧桂園主要以別墅和高層為主，總成交金額約2.94億，成交套數(shù)320套，平均每天銷售約5.3套，平均每天到訪約15組，春節(jié)期間（1.28~2.6）到訪約280組，成交20余套。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——碧桂園成交面積別墅約2.15萬方/高層51市場(chǎng)環(huán)境2014年，碧桂園翡翠城預(yù)計(jì)會(huì)將推出1期所有高層產(chǎn)品（剩余約17萬方），按照碧桂園傳統(tǒng)推盤模式，預(yù)計(jì)會(huì)1~2次全部推出。目前碧桂園剩余高層約240套，按照平均每天3.8套銷售量，預(yù)計(jì)下批次開盤會(huì)在4、5月。競(jìng)品分析——碧桂園市場(chǎng)環(huán)境2014年，碧桂園翡翠城預(yù)計(jì)會(huì)將推出1期所有高層產(chǎn)品52市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——同景國際城成交面積

10.7萬方成交金額

5.64億成交套數(shù)

1391套成交均價(jià)

住宅：5055元/M22013年同景主要以高層為主，有部分公寓和商業(yè)，總成交金額約5.64億，成交套數(shù)1391套，平均每天銷售約3.81套，平均每天到訪約27套，春節(jié)期間（1.28~2.6）到訪約800組，成交60余套。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——同景國際城成交面積10.7萬方成交金53市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——同景國際城同景國際城（住宅）月份成交套數(shù)成交均價(jià)162507124149843264506848550635565126656517277250568825069914649651013450181137502412665128公寓套數(shù)總金額均價(jià)234506422265910高層套數(shù)總金額均價(jià)11014602753385055合計(jì)1335510917564同景2013年成交情況分析：1.春季返鄉(xiāng)潮明顯；2.價(jià)格基本保持平穩(wěn)，沒有太大波動(dòng)。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——同景國際城同景國際城（住宅）月份成交套數(shù)54市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——同景國際城2014年，同景國際城預(yù)計(jì)推出C組團(tuán)1#、2#、3#、4#、6#樓高層，共計(jì)約6萬方,根據(jù)每天3.81套的去化量，預(yù)計(jì)3月會(huì)新推房源。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——同景國際城2014年，同景國際城預(yù)計(jì)推出55市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——?dú)W鵬御府成交面積

0.78萬方成交金額

0.53億成交套數(shù)

55套成交均價(jià)

6788元/M2歐鵬御府2013年成交55套，成交總金額0.53億元，平均每天成交0.34套；平均每天到訪約13組。春節(jié)期間到訪約150組，成交約15套。

一期市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——?dú)W鵬御府成交面積0.78萬方成交金額56市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——?dú)W鵬御府歐鵬御府月份成交套數(shù)成交均價(jià)923679110126775111268871286650御府2013年成交情況分析：1.御府2013年主推洋房產(chǎn)品，洋房產(chǎn)品價(jià)格基本保持平穩(wěn)；2.項(xiàng)目成交情況不理想,與其定價(jià)策略有較大關(guān)系。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——?dú)W鵬御府歐鵬御府月份成交套數(shù)成交均價(jià)9257市場(chǎng)環(huán)境2014年，歐鵬御府預(yù)計(jì)推出1期1組團(tuán)8~16#洋房，約1萬方；高層預(yù)計(jì)新推3棟，約4萬方，共計(jì)約5萬方。根據(jù)每天產(chǎn)品去化0.34套和現(xiàn)場(chǎng)施工情況預(yù)判，御府在上半年主推洋房和1棟小高層，剩余大量高層產(chǎn)品預(yù)計(jì)下半年推出。市場(chǎng)環(huán)境2014年，歐鵬御府預(yù)計(jì)推出1期1組團(tuán)8~16#洋房58市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——?dú)W鵬鳳凰國際新城成交面積

4.4萬方成交金額

2.04億成交套數(shù)

401套成交均價(jià)

4618元/M2歐鵬鳳凰國際新城2013年成交401套，成交總金額2.04億元，平均每天成交3.3套。平均每天到訪約14組，春節(jié)期間到訪約350組，成交約25套。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——?dú)W鵬鳳凰國際新城成交面積4.4萬方成交59市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——?dú)W鵬鳳凰國際新城歐鵬鳳凰國際新城月份成交套數(shù)成交均價(jià)4102462553546726314821711481381546189744631108045831131443312224462鳳凰國際新城2013年成交情況分析：1.推出產(chǎn)品均為高層產(chǎn)品；2.價(jià)格呈高開低走趨勢(shì)。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——?dú)W鵬鳳凰國際新城歐鵬鳳凰國際新城月份成交60市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——?dú)W鵬鳳凰國際新城2014年歐鵬鳳凰國際新城預(yù)計(jì)推出4#、5#、13#、14#、15#，共計(jì)約7萬方。根據(jù)產(chǎn)品去化每天去化3.3套，歐鵬預(yù)計(jì)在2014上4月推出4#、5#。根據(jù)平均成交數(shù)據(jù)分析和市場(chǎng)周期預(yù)判，8~9月推出1~2棟高層，年底推出最后1棟。市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)品分析——?dú)W鵬鳳凰國際新城2014年歐鵬鳳凰國際新61市場(chǎng)環(huán)境2月疊拼28套3月疊拼36套、洋房24套4月疊拼48套5月洋房28套6月高層210套9月高層410套，洋房3611月疊拼84套12月高層248套1月高層162套競(jìng)品分析——卉森秀湖鷺島市場(chǎng)環(huán)境2月疊拼28套3月疊拼36套、洋房24套4月疊拼4862市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)同景金科碧桂園御府鳳凰城香漫溪岸壁河名都2月3月4月5月7月6月8月9月10月11月12月洋房高層別墅秋實(shí)學(xué)府卉森秀湖鷺島商業(yè)5月—8月為全年住宅推售空檔期，本項(xiàng)目可集中放量市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)同景金科碧桂園御府鳳凰城香漫溪岸壁河名都2月3月63任務(wù)分解10億任務(wù)如何分解？任務(wù)分解10億任務(wù)如何分解？64任務(wù)分解分解說明：1、2014年任務(wù)分解將以月度為單位。2、本次任務(wù)分解將以區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)爭項(xiàng)目全年各月度銷售情況為參考依據(jù)。3、本次任務(wù)分解將結(jié)合項(xiàng)目2014年預(yù)售證辦理日期，推貨結(jié)構(gòu)予以充分考慮。4、本次任務(wù)分解僅針對(duì)目標(biāo)10億元進(jìn)行分解。任務(wù)分解分解說明：1、2014年任務(wù)分解將以月度為單位。65預(yù)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)2014.3.15金融街2014.5高層、洋房、疊拼2014.8濱水總部2014.10金融街2014.7獨(dú)棟預(yù)售時(shí)間2014.4聯(lián)排住宅商業(yè)2014.6濱水商業(yè)2014年3月2014年10月2014年6月、8月2014年5月2014年5月2014年4月2014年5月2014年7月預(yù)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)2014.3.152014.52014.820166推售策略結(jié)合2014年市場(chǎng)供應(yīng)情況和項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)，本項(xiàng)目全年推售策略：上半年：住宅為主，商業(yè)為輔下半年：商業(yè)為主，住宅為輔策略要點(diǎn)：住宅市場(chǎng)競(jìng)爭激烈，小步快跑減少蓄客周期

商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭較小，蓄勢(shì)銷售增強(qiáng)影響力度推售策略結(jié)合2014年市場(chǎng)供應(yīng)情況和項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)，上半年67推售計(jì)劃【第一批次】此階段各類推廣進(jìn)入實(shí)施階段，新形象，新價(jià)值推出，市場(chǎng)開始形成新的關(guān)注焦點(diǎn)?？紤]到蓄客時(shí)間短，建議新增商業(yè)產(chǎn)品實(shí)施自然銷售。指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容推售時(shí)間2014年4月1日—2014年4月31日供應(yīng)計(jì)劃金融街5-9#供應(yīng)量約181套，29797㎡供應(yīng)貨值商鋪：15000元/㎡，總貨值0.96億寫字樓：6500元/㎡，總貨值1.52億當(dāng)期銷售目標(biāo)商業(yè)去化70%實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額0.67億總目標(biāo)達(dá)成率6.7%推售計(jì)劃【第一批次】此階段各類推廣進(jìn)入實(shí)施階段，新形象，新價(jià)68推售計(jì)劃【第二批次】此階段具備一定的市場(chǎng)影響力，推廣以住宅為項(xiàng)目主要形象。本批次產(chǎn)品為項(xiàng)目住宅主力形象產(chǎn)品，對(duì)項(xiàng)目住宅銷售有一定的推到作用，且蓄客時(shí)間較為充足，建議本批次采取集中開盤擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容推售時(shí)間2014年5月1日—2014年5月31日供應(yīng)計(jì)劃住宅：聯(lián)排、疊拼供應(yīng)量聯(lián)排40套，8621㎡疊拼60套，11343㎡供應(yīng)貨值聯(lián)排：9000元/㎡，總貨值0.78億疊拼：7300元/㎡，總貨值0.83億當(dāng)期銷售目標(biāo)去化90%實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額1.45億總目標(biāo)達(dá)成率14.5%推售計(jì)劃【第二批次】此階段具備一定的市場(chǎng)影響力，推廣以住宅為69推售計(jì)劃【第三批次】本批次產(chǎn)品建議獨(dú)棟線下自然銷售，洋房物業(yè)集中開盤。本階段推廣工作依然以住宅為主，輔助商業(yè)產(chǎn)品信息發(fā)布，同時(shí)線下進(jìn)行商業(yè)客戶蓄積指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容推售時(shí)間2014年7月1日—2014年7月15日供應(yīng)計(jì)劃住宅：獨(dú)棟、洋房供應(yīng)量獨(dú)棟11套，3628㎡洋房140套，18222㎡供應(yīng)貨值獨(dú)棟：11000元/㎡，總貨值0.4億洋房：5800元/㎡，總貨值1.06億當(dāng)期銷售目標(biāo)去化90%實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額1.3億總目標(biāo)達(dá)成率13%推售計(jì)劃【第三批次】本批次產(chǎn)品建議獨(dú)棟線下自然銷售，洋房物業(yè)70推售計(jì)劃【第四批次】此階段住宅產(chǎn)品全部面市，推廣方面逐漸向商業(yè)方向轉(zhuǎn)移，主打項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品信息。本批次產(chǎn)品為高層物業(yè)，但蓄客時(shí)間較短，建議采取小規(guī)模的集中開盤，住宅底商采取線下自然銷售的方式銷售。指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容推售時(shí)間2014年8月1日—2014年8月31日供應(yīng)計(jì)劃住宅：高層商業(yè)：住宅底商供應(yīng)量高層354套，32520㎡住宅商業(yè)：51套，3992.31㎡供應(yīng)貨值高層：4800元/㎡，總貨值1.56億商鋪：15000元/㎡，總貨值0.6億元銷售目標(biāo)高層去化80%商業(yè)去化80%實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額1.7億總目標(biāo)達(dá)成率17%推售計(jì)劃【第四批次】此階段住宅產(chǎn)品全部面市，推廣方面逐漸向商71推售計(jì)劃【第五批次】住宅產(chǎn)品全部出貨完畢，本批次洋房產(chǎn)品為加推產(chǎn)品，采取線下自然銷售方式。指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容推售時(shí)間2014年9月1日—2014年9月15日供應(yīng)計(jì)劃住宅：洋房供應(yīng)量洋房140套，18222㎡供應(yīng)貨值洋房：5800元/㎡，總貨值1.06億當(dāng)期銷售目標(biāo)去化60%實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額0.64億總目標(biāo)達(dá)成率6.4%推售計(jì)劃【第五批次】住宅產(chǎn)品全部出貨完畢，本批次洋房產(chǎn)品為加72推售計(jì)劃【第六批次】此階段住宅產(chǎn)品全部面市，推廣方面逐漸想商業(yè)方向轉(zhuǎn)移，主打項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品信息。本批次供貨量較大，且蓄客周期較長，建議集中開盤。指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容推售時(shí)間2014年9月15日—2014年9月31日供應(yīng)計(jì)劃商業(yè)：濱水商業(yè)街供應(yīng)量約218套，28183㎡供應(yīng)貨值商鋪：15000元/㎡，總貨值3.9億總部樓：6500元/㎡，總貨值1.23億當(dāng)期銷售目標(biāo)商鋪去化40%實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額1.56億總目標(biāo)達(dá)成率15.6%推售計(jì)劃【第六批次】此階段住宅產(chǎn)品全部面市，推廣方面逐漸想商73推售計(jì)劃【第七批次】項(xiàng)目一期產(chǎn)品全部面市，以商業(yè)產(chǎn)品收尾，本批次產(chǎn)品為一期最后一次集中開盤，項(xiàng)目整體進(jìn)入持銷期。指標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容推售時(shí)間2014年11月1日—2014年11月31日供應(yīng)計(jì)劃金融街1-4#供應(yīng)量金融街：約220套，46744㎡供應(yīng)貨值商鋪：15000元/㎡，貨值1.07億寫字樓：6500元/㎡，貨值2.62億當(dāng)期銷售目標(biāo)商鋪去化70%實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額0.75億總目標(biāo)達(dá)成率7.5%推售計(jì)劃【第七批次】項(xiàng)目一期產(chǎn)品全部面市，以商業(yè)產(chǎn)品收尾，本74推售對(duì)比同景金科碧桂園御府鳳凰城香漫溪岸壁河名都2月3月4月5月7月6月8月9月10月11月12月洋房高層別墅秋實(shí)學(xué)府卉森秀湖鷺島商業(yè)綠島中心推售對(duì)比同景金科碧桂園御府鳳凰城香漫溪岸壁河名都2月3月4月75推售計(jì)劃匯總2014年項(xiàng)目預(yù)計(jì)總供應(yīng)貨值17.7億。不含寫字樓銷售，去化46%，達(dá)8億元辦公物業(yè)補(bǔ)充銷售2億，達(dá)成全年10億目標(biāo)月份4月5月7月8月9月初9月底11月合計(jì)供應(yīng)物業(yè)金融街聯(lián)排、疊拼獨(dú)棟、洋房高層、底商洋房濱水商業(yè)金融街——供應(yīng)套數(shù)181100151405