房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧

2010年最新稅收政策下房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅疑難問題處理、土地增值稅清算、稅務(wù)稽查重點及納稅籌劃技巧主講人；肖太壽博士1中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!目錄講、房地產(chǎn)企業(yè)的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解第二講、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的涉稅處理及清算技巧第三講、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查重點第四講、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃技巧2中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!

講、房地產(chǎn)企業(yè)的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解3中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號——非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計未來能帶來更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實質(zhì)，且公允價值能夠可靠計量。4中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

2、房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補償費收據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會計處理：借：主營業(yè)務(wù)成本——土地征用費及拆遷補償費貸：開發(fā)產(chǎn)品5中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

（二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理（1）納稅義務(wù)發(fā)生時間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補償房產(chǎn)時，營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間目前沒有明確規(guī)定，一般認(rèn)為拆遷補償?shù)臓I業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)該為補償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時。6中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

（二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理（1）計稅依據(jù)

②對超出拆遷建筑面積的部分，則應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十條規(guī)定的順序確定計稅營業(yè)額，一是可以按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；二是可以按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；三是按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）。

7中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

2、土地增值稅的處理

即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，也可以按由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。8中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理

3、企業(yè)所得稅的處理

確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為：（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定。（3）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。9中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!案例分析

江西省南昌市某房地產(chǎn)開發(fā)公司2009年度采取拆遷安置方式對某小區(qū)進行住宅開發(fā)建設(shè)，在安置方式上，公司采取“拆一還一，就地安置，差價核算，自行過渡”的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對拆除被拆遷人房屋進行安置補償。2010年6月該公司用已完工1000平方米的自建商品房償還被拆遷人（其中等面積還原部分800平方米），同類住宅房屋建造成本2200元/平方米，銷售價格3500元/平方米。請進行有關(guān)的稅務(wù)處理分析。10中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!案例分析

（二）土地增值稅的處理房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房應(yīng)視同銷售處理，上述“拆一還一”行為，在按市場價格確認(rèn)收入的同時，還應(yīng)將此收入確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。“拆一還一”等面積部分土地增值稅的計稅收入為2800000元（800×3500），同時，計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費也是2800000元，假如江西省規(guī)定普通住宅的土地增值稅預(yù)征率為2%，則應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅56000元（2800000元×2%）。11中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!案例分析

A公司2008年5月開發(fā)某項目（屬于城中村改造），該項目用地面積21000平方米，住宅建筑面積為31900平方米，可供銷售面積29000平方米，其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由銷售或使用。該項目于2009年5月完工。2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共7900平方米。2010年1月正式對外銷售，并于當(dāng)月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價格為7000元/平方米，取得銷售收入14770萬元（21100平方米×7000元/平方米）。12中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!案例分析

（一）賬務(wù)處理計算過程如下：1.開發(fā)成本6000萬元，利息費用400萬元。2.拆遷補償費支出＝7900×0.7＝5530（萬元）。需要注意的是，這里的拆遷補償費不能認(rèn)為只是拆遷戶7900平方米，而是整個樓盤的，需要在總可售面積29000平方米中分?jǐn)偂?/p>

視同銷售收入＝7900×0.7＝5530（萬元）。13中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!案例分析

會計處理如下：

1.在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理（單位：萬元，下同）：借：開發(fā)成本———拆遷補償費5530貸：應(yīng)付賬款———拆遷補償費5530借：應(yīng)付賬款———拆遷補償費5530貸：主營業(yè)務(wù)收入553014中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!案例分析

（二）稅務(wù)處理如下1.企業(yè)所得稅的處理A公司2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，就要確認(rèn)視同銷售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（萬元），繳納企業(yè)所得稅＝2280.1035×25%＝570.0259（萬元）。需要注意的是，這里不能按預(yù)計毛利率計算繳稅，而是要確認(rèn)視同銷售所得計算繳款。15中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!案例分析

2.土地增值稅的處理該項目土地增值稅清算計算過程如下：開發(fā)成本＝5530＋6000＝11530（萬元）；扣除項目金額＝11530×（1+20%）＋11530×10%+14770×5.5%＝15801.35（萬元）；增值額＝14770＋5530－15801.35＝4498.65（萬元）；增值率＝4498.65÷15801.35＝28.47%，適用稅率30%，速算扣除率為0；應(yīng)繳土地增值稅＝4498.65×30%－0＝1349.595（萬元）；已預(yù)征土地增值稅＝5530×2%＝110.6（萬元）；應(yīng)補繳土地增值稅＝1349.595－110.6＝1238.995（萬元）。

16中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!案例分析

3.營業(yè)稅的處理。（2）開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票問題。A公司如果采用企業(yè)會計準(zhǔn)則，非貨幣性資產(chǎn)交換要確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入5530萬元，A公司應(yīng)按銷售價5530萬元開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票；A公司如果采用企業(yè)會計制度，非貨幣性資產(chǎn)交換沒有確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入，則A公司應(yīng)該按成本價3249.8965萬元開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，然后視同銷售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（萬元）。17中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務(wù)處理（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用需要繳納營業(yè)稅1、由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費；2、收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；3、所收款項全額上繳財政。

凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。但是要注意的一點是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的住房專項維修基金是免征營業(yè)稅的。18中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務(wù)處理

因此，代收款項中，除了代收的住房專項維修基金外，其他一切代收款項應(yīng)一并計入收入額，繳納營業(yè)稅。并不用考慮誰出具票據(jù)及會計如何處理問題。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司，取得售房收入1000萬元；該縣人民政府要求代收政府基金50萬元；代收住房專項維修基金50萬元；代收取暖費100萬元。則代收款項的營業(yè)額=1000+100+50=1150萬元。19中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務(wù)處理（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用需要繳納企業(yè)所得稅國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第五條規(guī)定：“開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金等價物以及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門和單位收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入。未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取并開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理?！?0中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的稅務(wù)處理

基于以上法律依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的各項費用是否需要繳納企業(yè)所得稅，主要取決于代收費用是以誰的名義收取。如果不是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開票收取的，則不繳納企業(yè)所得稅；如果由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開票收取的，則繳納企業(yè)所得稅，但在計算企業(yè)所得稅時，對納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)自己收取的代收費用，在轉(zhuǎn)付給委托單位時，也可以從收入中扣除。21中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!案例分析（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用不需繳納土地增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第五條規(guī)定：“條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益?！边@兩條規(guī)定中也沒有明確代收款項應(yīng)作為收入處理。22中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!案例分析

國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則〉的通知》（國稅發(fā)〔2007〕132號）第二十五條進一步明確，對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：1.代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)；23中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方式的稅務(wù)處理（一）產(chǎn)權(quán)式酒店的定義產(chǎn)權(quán)式酒店，是指投資者購買了酒店某一間客房的產(chǎn)權(quán)后，自己并不居住，而是委托給酒店管理公司經(jīng)營以獲取投資回報。該投資回報分為兩部分：一是固定的租金收入，二是浮動的年終分紅。24中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方式的稅務(wù)處理

（三）產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報的正確稅務(wù)處理：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)》（國稅函〔2006〕478號）規(guī)定：酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主（即產(chǎn)權(quán)方）在約定的時間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟實體，經(jīng)營業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)———租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅。25中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!案例分析

紅色假日酒店（甲方）與所有產(chǎn)權(quán)人（乙方）分別簽訂了為期三年的協(xié)議，由甲方負(fù)責(zé)酒店日常的經(jīng)營管理，每年按乙方購房價格（經(jīng)過統(tǒng)計，購房總價合計900萬元）的8%支付租金，每月支付一次。如果甲方實現(xiàn)的年度稅后凈利潤超過了乙方購買價格的5%，則超額部分由雙方平分。

26中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!案例分析甲方扣繳乙方租賃業(yè)的營業(yè)稅及附加為：（27+72）×5.5%=5.445(萬元)甲方扣繳乙方租賃業(yè)的房產(chǎn)稅為:：（27+72）×12%=11.88(萬元).甲方扣繳乙方租賃業(yè)的個人所得稅:（27+72）×10%=9.9(萬元).27中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!案例分析

企業(yè)平時計提的租金費用只能減少會計利潤，并不會對預(yù)繳的所得稅額產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。但是，隨著年度終了和經(jīng)營成果的確定，這27萬元也逐漸轉(zhuǎn)化成一項現(xiàn)時的義務(wù)，即使未在預(yù)提當(dāng)年支付（支付期在次年2月），由于符合確定性和權(quán)責(zé)發(fā)生制原則的要求，完全可以歸屬為2009年度的費用予以稅前扣除。

28中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!四、土地閑置費扣除的稅務(wù)處理一、土地閑置費用的定義《閑置土地處置辦法》（國土資源部令〔1999〕第5號）第二條規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地：29中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!四、土地閑置費扣除的稅務(wù)處理二、土地閑置費用的收費標(biāo)準(zhǔn)《閑置土地處置辦法》規(guī)定：對于在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)。目前，各地方政府均制定了具體的實施辦法。土地閑置費根據(jù)土地性質(zhì)按照不同類別比例收取，例如某市規(guī)定，逾期不開發(fā)的住宅用地征收土地閑置費為合同地價或者基準(zhǔn)地價的8%，逾期不開發(fā)的港口、碼頭、陸路交通運輸站場、工業(yè)、倉儲等工業(yè)用地按原合同地價的20%征收土地閑置費。30中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!四、土地閑置費扣除的稅務(wù)處理（二）企業(yè)所得稅的處理《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十二條規(guī)定，企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出———土地征用費及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。31中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!案例分析

A房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱A公司）是一家外資商業(yè)地產(chǎn)公司，采用售后返租方式銷售商鋪。開發(fā)商與購房者同時簽訂房地產(chǎn)買賣合同和租賃合同，約定商鋪按優(yōu)惠價85萬元（即總價100萬元的85%）出售，在未來5年內(nèi)，該商鋪歸開發(fā)商出租，收益歸開發(fā)商。開發(fā)商在銷售時，將價款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，并開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時，對未來5年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定，并假設(shè)當(dāng)年A公司將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金5萬元（不考慮城建稅、教育費附加、土地使用稅）。32中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!五、商鋪售后返租的案例分析

江蘇省地稅局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售返租有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》（蘇地稅函[2008]135號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價將不動產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年。這一經(jīng)營方式名義上是開發(fā)公司讓利給購房者，實質(zhì)上是優(yōu)先取得了購房者的不動產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟利益。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動產(chǎn)的行為，應(yīng)按照《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條和《稅收征管法實施細(xì)則》第四十七條規(guī)定核定其營業(yè)額。33中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!五、商鋪售后返租的案例分析

因此，A公司銷售房地產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅100×5%=5（萬元）。購房者返租商鋪應(yīng)繳納營業(yè)稅15×5%=0.75（萬元），城市維護建設(shè)稅及附加0.75×（7%+3%）=0.075A公司還需就當(dāng)年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，即5×5%=0.25（萬元）。城市維護建設(shè)稅及附加0.25×（7%+3%）=0.025。12/11/202234中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!五、商鋪售后返租的案例分析（三）個人所得稅國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2008]576號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購房者個人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用，其實質(zhì)是購買者個人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。12/11/202235中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!五、商鋪售后返租的案例分析（三）個人所得稅根據(jù)《個人所得稅法》第八條規(guī)定，個人所得稅以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位和個人為扣繳義務(wù)人。

所以A公司在以優(yōu)惠價銷售給購房者時，需代扣代繳購房者應(yīng)繳納的個人所得稅：[15÷（5×12）－0.08]×20%×60=2.04（萬元）。否則，稅務(wù)機關(guān)會根據(jù)《稅收征管法》第六十九條規(guī)定，由稅務(wù)機關(guān)向購房者追繳稅款，對A公司處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款50%以上3倍以下的罰款。12/11/202236中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!五、商鋪售后返租的案例分析（五）所得稅國家稅務(wù)總局《關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后返租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù)》（國稅函[2007]603號）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別進行稅務(wù)處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。12/11/202237中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!五、商鋪售后返租的案例分析（五）所得稅從國家稅務(wù)總局對企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入確定條件來分析，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）條款規(guī)定，企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實現(xiàn)：

1、商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；2、企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實施有效控制；3、收入的金額能夠可靠地計量；4、已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。12/11/202238中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!五、商鋪售后返租的案例分析（六）土地增值稅本例中，A公司銷售不動產(chǎn)計征營業(yè)稅的營業(yè)額為100萬元，所得稅計稅收入為85萬元，在計算土地增值稅時應(yīng)以哪一個作為納稅人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)取得的收入呢？《土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。根據(jù)國稅函[2008]875號文件規(guī)定，確認(rèn)應(yīng)稅收入實現(xiàn)的條件是“收入的金額能夠可靠地計量”。所以A公司銷售商鋪時不確定的轉(zhuǎn)租收益不能作為其他收入計入上述第五條的收入中，應(yīng)以85萬元作為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入額。12/11/202239中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!六、房企代墊首付和購房返稅的營業(yè)稅處理

按照相關(guān)稅收政策規(guī)定，銷售不動產(chǎn)收取的預(yù)收款要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、預(yù)征土地增值稅等。其中《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》(財政部國家稅務(wù)總局第52號令)第二十五條納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。房地產(chǎn)企業(yè)為盡快回籠資金，促使客戶盡快辦理房貸按揭，自行墊付的首付款需要與業(yè)主繳納的首付款一起開具收款收據(jù)，財務(wù)處理上相當(dāng)于企業(yè)取得了房貸按揭合同約定的全部首付款預(yù)售收入，應(yīng)當(dāng)全額計入營業(yè)額，計算繳納營業(yè)稅及其他稅金。40中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!六、房企代墊首付和購房返稅的營業(yè)稅處理

（二）購房返稅某市規(guī)定，購買90平方米以下普通住房可以減按1%征收契稅。某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的住宅項目雖不符合要求，但同樣打出了購房返稅的口號：購買該企業(yè)開發(fā)的140平方米以上戶型，只需繳納1%的契稅，額外契稅由企業(yè)代客戶支付。仍以一套價值100萬元的商品房為例，客戶應(yīng)繳契稅4萬元，辦理房產(chǎn)證時客戶僅支付1萬元，另外3萬元由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)。該銷售方式下，企業(yè)實際收入僅97萬元，但申報營業(yè)稅還應(yīng)當(dāng)按100萬元計算繳納。

41中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!七、合作建房的稅務(wù)處理（一）企業(yè)所得稅的處理2、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理：（1）企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。42中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!案例分析

1、案情介紹乙單位準(zhǔn)備以2000萬元人民幣投資甲房地產(chǎn)公司的某住宅開發(fā)項目，雙方約定不成立獨立法人項目公司，由甲房地產(chǎn)公司獨立開發(fā)，投資方案擬定如下：方案一：項目實現(xiàn)利潤按各自投資資金比例分紅，項目利潤為1500萬元，乙單位享有1000萬元。方案二：乙單位按照投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品，假定該投資項目單位住宅計稅成本45萬元，單位住宅銷售價格75萬元，乙單位享有40套單位住宅。

請針對每一種方案進行稅務(wù)處理分析。

43中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!案例分析

基于以上政策規(guī)定，乙單位所享有的1000萬元利潤分成只能是甲房地產(chǎn)公司開發(fā)該項目的稅后利潤，乙單位不需要按照“利息、股息、紅利所得”計算繳納企業(yè)所得稅，乙單位凈利潤為1000萬元。甲公司不允許稅前列支此1000萬元的利潤分成，相當(dāng)于在企業(yè)所得稅前支付乙單位1000÷(1-25%)=1333.33(萬元)。甲公司可實現(xiàn)凈利潤1500×(1-25%)-1000=125(萬元)。44中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!案例分析

對甲公司來說，正常項目利潤為1500萬元，除去乙單位分成部分，可保留利潤為1500-(3000-1800)=300(萬元)，但是需要將乙單位開發(fā)產(chǎn)品分成部分調(diào)整增加應(yīng)納稅所得額，分配給乙單位開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額為2000-1800=200(萬元)，調(diào)整增加應(yīng)納稅所得額200萬元，當(dāng)期應(yīng)納稅所得額即為300+200=500(萬元)，甲公司凈利潤為(300+2000-1800)×(1-25%)=375(萬元)。

從以上兩種涉稅分析來看，甲和乙企業(yè)的稅負(fù)和稅后利潤都不一樣。

45中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!七、合作建房的稅務(wù)處理（二）合作建房的營業(yè)稅處理

1、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。46中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!七、合作建房的稅務(wù)處理（二）合作建房的營業(yè)稅處理

2、以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換取若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租使用權(quán)為代價換取建筑物。47中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!案例分析[案情介紹]甲方將土地使用權(quán)出租給乙方10年，乙方出資1000萬元委托某建筑公司在該土地上建造建筑物并使用，租賃期限滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。48中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!案例分析[分析]

乙方則根據(jù)與甲方簽訂的委托代建合同來確定稅目，根據(jù)國稅函發(fā)[1995]156號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答之一>的通知》第七條規(guī)定，如果乙方承包建筑安裝工程業(yè)務(wù)，無論其是否參與施工，均應(yīng)按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅，如果乙方不與建設(shè)單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，對乙方此項業(yè)務(wù)按服務(wù)業(yè)稅目征收營業(yè)稅。49中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!七、合作建房的稅務(wù)處理（二）合作建房的營業(yè)稅處理

第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。

1、房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。

按照財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅，只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅，對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。50中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁!案例分析[分析]甲方以土地使用權(quán)10000平方米，乙方以貨幣資金8000萬元合股，采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配形式，該合營企業(yè)當(dāng)年委托其他建筑單位共新建標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量均相同的住宅用戶500套，當(dāng)年銷售400套，每套售價16萬元，年終按照董事會決議，對投資各方應(yīng)分配的利潤采取實物分配的方式，其中甲方分配房屋5套，乙方分配房屋8套，分配后甲乙雙方各自享有房屋的獨占權(quán)。

51中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁!案例分析

對投資各方采取實物分配利潤的方式可以理解為合營公司銷售房地產(chǎn)后以現(xiàn)金分配利潤，也可以理解為合營公司以銷售不動產(chǎn)抵償應(yīng)付的股利，因此應(yīng)當(dāng)對合營企業(yè)對甲乙雙方分配的房屋充作利潤分配按照納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定營業(yè)稅計稅依據(jù)，征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅（5+8）×16×5%＝10.4萬元。52中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁!案例分析[案情介紹]

甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房，協(xié)議規(guī)定，房屋建成后，甲方按銷售收入的20%提成作為投資收益，合營企業(yè)共取得房屋銷售收入1000萬元，甲方取得投資收益200萬元。53中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁!案例分析[分析]

因此，應(yīng)當(dāng)對甲方按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征收營業(yè)稅200×5%＝10萬元，對合營企業(yè)按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅1000×5%＝50萬元。54中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁!案例分析

甲企業(yè)提供5000平方米的土地使用權(quán)，乙企業(yè)提供2000萬元資金并負(fù)責(zé)施工。雙方協(xié)議，房屋建成后按5：5的比例分成，房屋分配完畢后，甲方又將其分得房屋的50%出售，售價為800萬元，其余留作自用。請進行有關(guān)的營業(yè)稅處理分析。55中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁!案例分析[分析]

新《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第25條規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)或租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，因此乙方應(yīng)當(dāng)在與甲方簽訂合同時即確認(rèn)建筑業(yè)應(yīng)稅義務(wù)發(fā)生。申報交納建筑業(yè)營業(yè)稅2000×3%＝60萬元。甲方在建成后又出售的50%部分應(yīng)當(dāng)按照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅800×5%＝40萬元。56中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁!七、合作建房的稅務(wù)處理（三）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集資建房要繳納哪些稅根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于呼和浩特市鐵路局向職工銷售住房征免營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2005]334號）納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）文件規(guī)定：為了支持住房制度的改革，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。凡已經(jīng)參加過房改或?qū)嵭凶》糠峙滟J幣化，職工已享受過房改政策的單位，房改規(guī)劃未經(jīng)房改部門批準(zhǔn)的，均不得享受集資建房的優(yōu)惠政策。

57中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第57頁!七、合作建房的稅務(wù)處理（三）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集資建房要繳納哪些稅

如果單位以低于建造成本價格福利分房，那么職工所獲得的差價部分要按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價向職工售房有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅[2007]13號）文件規(guī)定繳納個人所得稅。

58中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第58頁!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（一）房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的收入處理所以這兩者的區(qū)別是明顯的，既不能站在會計的角度上理解稅法，也不能將《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）規(guī)定企業(yè)銷售商品同時滿足的條件理解為同樣適用于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅。

59中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第59頁!案例分析

[分析]B項目開發(fā)產(chǎn)品，會計已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，且收取的預(yù)收款符合國稅發(fā)[2009]31號確認(rèn)收入的條件，確認(rèn)所得稅收入10000萬元，確認(rèn)結(jié)轉(zhuǎn)成本7500萬元。若B項目所收取的預(yù)收款中4000萬元已經(jīng)按照預(yù)計計稅毛利率在上一年度匯算清繳中做過納稅調(diào)整，則在2010年度應(yīng)做納稅調(diào)減處理。

B項目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為：（10000－7500－10000×5%）－（4000×15%－4000×5%）=2000－400=1600（萬元）。60中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第60頁!案例分析

[分析]按照國稅發(fā)[2009]31號文第九條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

61中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第61頁!案例分析

[分析]在建D項目預(yù)收收入3500萬元，會計不結(jié)轉(zhuǎn)收入，也無法計算計稅成本。但是其符合國稅發(fā)[2009]31號所得稅收入確認(rèn)條件，應(yīng)計算為企業(yè)所得稅收入3500萬元。其中由于其屬于未完工開發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。所以D項目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為：3500×15%－3500×5%=350（萬元）。不考慮期間費用，A房地產(chǎn)企業(yè)2010年度應(yīng)納稅所得額為：1600+1375+350=3325（萬元）。62中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第62頁!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（二）年終匯算清繳不能忽視的完工條件

2、國稅函[2010]201號的規(guī)定國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》（國稅函[2010]201號）規(guī)定：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定精神和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。63中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第63頁!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（三）完工項目要及時核算計稅成本開發(fā)產(chǎn)品完工前，依據(jù)預(yù)計計稅毛利率確定應(yīng)納稅所得額，收入是重點，成本稅務(wù)檢查關(guān)注力度小。開發(fā)產(chǎn)品完工后，依據(jù)實際成本確定應(yīng)納稅所得額，成本為重點。

開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的成本費用通過“開發(fā)成本”科目反映，“開發(fā)成本”成本項目與國稅發(fā)[2009]31號文計稅成本支出的內(nèi)容相同，包括如下：土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等。

開發(fā)產(chǎn)品完工前由于會計核算不進行損益結(jié)轉(zhuǎn)，“開發(fā)成本”科目累計借方發(fā)生額或期末余額反映了開發(fā)產(chǎn)品項目成本費用的實際投入。依據(jù)預(yù)計計稅毛利率核算應(yīng)納稅所得額暫不必考慮實際發(fā)生的成本狀況。64中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第64頁!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（三）完工項目要及時核算計稅成本項目完工后，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，難以確定的不再是收入額，而是計稅成本的確定，開發(fā)項目有其既定的周期，工程完工開發(fā)商也要留一定比例的質(zhì)保金，2008年地方政府為促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有一些配套資金的緩繳政策，還有物業(yè)配套、基礎(chǔ)設(shè)施的有待進一步開發(fā)完善等，在業(yè)主入住時，這些成本、費用并沒有實際發(fā)生或?qū)儆跁嫼怂泐A(yù)提入賬。這部分費用在年終匯算清繳時也要特別注意納稅調(diào)整。

65中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第65頁!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（五）房地產(chǎn)企業(yè)年終匯算清繳預(yù)提成本還要注意主管稅務(wù)機關(guān)的具體規(guī)定。

《山東省青島市地方稅務(wù)局2009年度企業(yè)所得稅業(yè)務(wù)問題解答》明確：年度申報預(yù)提工程款計入銷售成本計算扣除時，應(yīng)提供正式的出包合同、完工證明、竣工驗收備案證明或交付使用證明、出包工程的項目預(yù)算書以及預(yù)算調(diào)整的相關(guān)證明等。66中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第66頁!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（六）完工項目確定計稅成本核算終止日很重要。

國稅發(fā)[2009]31號第三十五條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后?？梢詺w納為以下幾點：

1.開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年度完工必須結(jié)算計稅成本（完工指稅法視同完工條件）。2.根據(jù)計稅成本結(jié)算額，對以前銷售收入實際毛利額與預(yù)計毛利額差額調(diào)整計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。3.計稅成本核算有終止日，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。

67中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第67頁!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理

核算終止日的規(guī)定遵從了《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條的規(guī)定：企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費用；不屬于當(dāng)期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費用。這樣就給了房地產(chǎn)企業(yè)充分的核算申報時間，即企業(yè)可以在年度結(jié)束后的5個月匯算清繳期內(nèi)，盡快地完成出包工程結(jié)算，索取發(fā)票，完整確定完工項目的計稅成本。補計需要在當(dāng)年度稅前扣除的應(yīng)計未計、應(yīng)提未提項目。68中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第68頁!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（八）未完工開發(fā)產(chǎn)品不進行匯算清繳。

國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額。同時企業(yè)將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

69中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第69頁!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（八）未完工開發(fā)產(chǎn)品不進行匯算清繳。未完工開發(fā)產(chǎn)品在納稅年度結(jié)束時，只有預(yù)售收入，其成本費用項目仍然不能夠歸集全，也不能夠準(zhǔn)確核算出來，因此，納稅年度結(jié)束時，仍未完工的開發(fā)產(chǎn)品在當(dāng)年度內(nèi)預(yù)繳的所得稅，不能參加當(dāng)年度的企業(yè)所得稅匯算清繳。70中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第70頁!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（九）所得稅匯算不同于項目清算

A房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的B項目，2007年實現(xiàn)預(yù)售收入1000萬元，預(yù)計計稅毛利率為20%，期間費用及可扣除稅金為150萬元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅16.5萬元；2008年實現(xiàn)預(yù)售收入2000萬元，預(yù)計計稅毛利率為15%，期間費用及可扣除稅金為200萬元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅25萬元；71中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第71頁!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（九）所得稅匯算不同于項目清算

A房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員認(rèn)為，B項目竣工清算共計實現(xiàn)銷售收入6000萬元（1000＋2000＋3000），發(fā)生計稅成本4200萬元，項目期間費用及可扣除稅金600萬元（150＋200＋250），應(yīng)納稅所得額＝6000－4200－600＝1200（萬元），應(yīng)繳企業(yè)所得稅＝1200×25%＝300（萬元），實際預(yù)繳企業(yè)所得稅＝16.5＋25＝41.5（萬元），項目竣工清算應(yīng)補繳企業(yè)所得稅＝300－41.5＝258.5（萬元）。（提示：這種清算是錯誤的）

72中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第72頁!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（九）所得稅匯算不同于項目清算

正確的項目清算辦法：

第二，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的銷售收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季度（或月度）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。上例中，A房地產(chǎn)企業(yè)2007年銷售收入對應(yīng)的應(yīng)納稅所得額＝1000×20%－150＝50（萬元），2008年銷售收入對應(yīng)的應(yīng)納稅所得額＝2000×15%－200＝100（萬元）。73中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第73頁!八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（九）所得稅匯算不同于項目清算

正確的項目清算辦法：

第四，確定2009年度應(yīng)納稅所得額＝3000－[4200－3000×（1－30%）]－250＋400＝1050（萬元），應(yīng)納所得稅＝1050×25%＝262.5（萬元）。以上計算結(jié)果與企業(yè)財務(wù)人員計算結(jié)果的差額＝262.5－258.5＝4（萬元），形成此差異的原因在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于銷售收入的理解不準(zhǔn)確，將項目清算與所得稅匯算相互混淆。該例中，清算僅指項目計稅成本的最終結(jié)算，涵蓋了3年的銷售期間，而匯算指按照年度分別計算的企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額，兩者不能等同。74中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第74頁!九、房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主間違約金的處理

（二）

個人在購房時從房產(chǎn)公司取得的違約金或賠償金的稅務(wù)處理?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于個人取得解除商品房買賣合同違約金征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2006]865號）規(guī)定：“商品房買賣過程中，有的房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無法繳納后續(xù)房屋價款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金。根據(jù)個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定，購房個人因上述原因從房地產(chǎn)公司取得的違約金收入，應(yīng)按照“其他所得”應(yīng)稅項目繳納個人所得稅，稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳?！?5中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第75頁!十、房地產(chǎn)預(yù)收的誠意金、訂金、定金的處理（一）定金的稅務(wù)處理所謂“定金”，其法律定義是指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為“定金”。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，銷售者違約時，“定金”雙倍返還；消費者違約時，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標(biāo)的的20%.定金具有擔(dān)保性質(zhì)。76中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第76頁!十、房地產(chǎn)預(yù)收的誠意金、訂金、定金的處理（一）定金的稅務(wù)處理

《營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定：營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！稜I業(yè)稅暫行條例》第十二條新增加了前置條件：即納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)發(fā)生后才能征營業(yè)稅。77中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第77頁!十、房地產(chǎn)預(yù)收的誠意金、訂金、定金的處理（一）定金的稅務(wù)處理因此，一般情況下，對應(yīng)稅行為提供前收到的款項不能以收到款項的當(dāng)天確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時間。但是，《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十五條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?；谝陨险咭?guī)定，預(yù)收定金必須要交企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。78中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第78頁!十、房地產(chǎn)預(yù)收的誠意金、訂金、定金的處理（二）訂金（保證金、誠意金、VIP卡）的稅務(wù)處理

訂金、誠意金均不屬于建立在購房合同上的預(yù)收款性質(zhì)，在合同簽訂日之前，此時企業(yè)所得稅、營業(yè)稅應(yīng)稅行為尚未成立，不應(yīng)作為預(yù)收賬款征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。訂金暫時可以記在“其他應(yīng)付款”。但是，一簽合同，訂金（保證金、誠意金、VIP卡）馬上要從其他應(yīng)付款轉(zhuǎn)到預(yù)收賬款繳企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。簽了合同還把誠意金放在其他應(yīng)付款是錯誤的，這也是稅務(wù)機關(guān)檢查的重點。79中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第79頁!十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同拆遷補償方式的涉稅政策（一）產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式下的涉稅處理

此方式下開發(fā)企業(yè)用于補償?shù)拈_發(fā)產(chǎn)品將涉及營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅問題。1、營業(yè)稅

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，即“拆一還一”的行為，從實質(zhì)上看，屬于房地產(chǎn)公司以自己的開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)的行為，按照稅法規(guī)定，應(yīng)申報繳納營業(yè)稅。按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)[1995]549號）的規(guī)定：“對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅?！?0中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第80頁!十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同拆遷補償方式的涉稅政策（一）產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式下的涉稅處理

2、土地增值稅由于從產(chǎn)權(quán)調(diào)轉(zhuǎn)補償?shù)男再|(zhì)上看，屬于以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)性質(zhì)，因此開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照上述規(guī)定進行土地增值稅視同銷售處理。81中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第81頁!十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同拆遷補償方式的涉稅政策（一）產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式下的涉稅處理

3、企業(yè)所得稅

產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式同時涉及換入資產(chǎn)的計稅成本確認(rèn)問題，目前并無專門政策文件進行規(guī)范。但可以參考國稅發(fā)[2009]31號文件中關(guān)于以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品的規(guī)定：國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定：企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：1、企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

82中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第82頁!案例分析

A房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓方式取得一塊國有土地并符合該塊土地上的拆遷安置工作。根據(jù)土地出讓合同的約定，該房地產(chǎn)企業(yè)在出讓地塊上應(yīng)建設(shè)30萬平方的安置房用于和被拆遷戶進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。為方便說明，我們以一戶被拆遷戶的具體情況來舉例。該被拆遷戶B（個人）原有房屋的建筑面積為65平方米。83中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第83頁!案例分析

三、調(diào)換面積低于被拆遷面積的，房地產(chǎn)企業(yè)按4600元/平方米向被拆遷戶支付拆遷補償；四、超面積部分，10平方米以內(nèi)的，被拆遷戶按5500元/平方米向房地產(chǎn)企業(yè)支付補差款，超過10平方米的，被拆遷戶應(yīng)按市場價格6100元/平方米向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付價款。最終，該被拆遷戶B通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換取得了一套80平方米的房屋，根據(jù)拆遷補償協(xié)議規(guī)定，B向房地產(chǎn)企業(yè)A支付了98500元。經(jīng)核定，同類房屋的建造成本為2100元/平方米（不含地價），含地價成本為3600元/平方米。84中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第84頁!案例分析

[分析]考慮到等面積部分還有200元/平方米的結(jié)構(gòu)價差，對于這個結(jié)構(gòu)價差我們認(rèn)為也應(yīng)征收營業(yè)稅。這樣，等面積部分的營業(yè)稅計稅依據(jù)就是149500元（65×2100+65×200）超面積部分：根據(jù)拆遷補償協(xié)議，10平方米以內(nèi)的，被拆遷戶按5500元/平方米向房地產(chǎn)企業(yè)支付補差款，超過10平方米的，被拆遷戶應(yīng)按市場價格6100元/平方米向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付價款。因此，超面積部分的營業(yè)稅計稅依據(jù)為85500元（10×5500+5×6100）。

總體營業(yè)稅的計稅依據(jù)為235000元，應(yīng)繳納營業(yè)稅11750元。85中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第85頁!十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同拆遷補償方式的涉稅政策（二）作價補償方式下的涉稅處理

在這種方式下，按照政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付的拆遷補償費，可計入土地增值稅扣除項目金額，并計入企業(yè)所得稅計稅成本扣除。另一種情況：在簽署拆遷協(xié)議時，雙方確認(rèn)了拆遷補償?shù)慕痤~；但以補償商品房的形式履行協(xié)議。這種情況，從稅務(wù)上應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)重組，按照如下規(guī)定進行處理：86中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第86頁!十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同拆遷補償方式的涉稅政策

上述規(guī)定中公允價值的確定建議借鑒國稅發(fā)[2009]31號文件的方法和順序

國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

三、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合方式下的涉稅處理

該方式為上述兩種方式的結(jié)合，可參照上述政策具體把握。87中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第87頁!十三、售房部（接待處）、樣板房的稅務(wù)處理原國稅法[2006]31號規(guī)定：開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計入其建造成本。國稅法[2009]31號取消了售房部（接待處）按自建固定資產(chǎn)處理的做法。因此，售房部（接待處）、樣板房都應(yīng)計入開發(fā)間接費88中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第88頁!十四、預(yù)收款不可以作為房企廣告費、宣傳費和業(yè)務(wù)招待費扣除基數(shù)?《企業(yè)所得稅法實施條例》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5‰。企業(yè)每一納稅年度發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。按照國稅發(fā)[2009]31號文件有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有取得的開發(fā)產(chǎn)品收入才可確認(rèn)為銷售收入。。89中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第89頁!十四、預(yù)收款不可以作為房企廣告費、宣傳費和業(yè)務(wù)招待費扣除基數(shù)1、年終仍未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅金及附加不允許在繳納當(dāng)年扣除2、年終仍未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入雖然已按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，但是其預(yù)售收入并不能算做房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年的銷售收入。根據(jù)計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額所遵循的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，年終仍未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅金及附加也不屬于當(dāng)年的費用，不應(yīng)該在繳納的當(dāng)年扣除，其扣除時間應(yīng)在開發(fā)產(chǎn)品的實際完工年度。90中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第90頁!十五、房企銷售未完工產(chǎn)品的稅費處理

這兩條規(guī)定表明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品，在計算預(yù)計毛利額的同時，可以扣除已繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，遵循了收付實現(xiàn)制。但在實際操作中，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未完工開發(fā)產(chǎn)品已繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制，財務(wù)上不計入當(dāng)期損益，先歸集在“應(yīng)交稅金”科目借方，或轉(zhuǎn)入資產(chǎn)類科目，等完工后再配比轉(zhuǎn)入損益表“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，計算會計利潤，即未完工開發(fā)產(chǎn)品預(yù)繳的地方稅金，完工前以負(fù)數(shù)反映在資產(chǎn)負(fù)債表“應(yīng)交稅金”科目或資產(chǎn)類科目，不在損益表“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”中反映，開發(fā)產(chǎn)品完工后再結(jié)轉(zhuǎn)到“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目。91中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第91頁!十五、房企銷售未完工產(chǎn)品的稅費處理

(一）并入當(dāng)期會計損益的處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入后繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，會計處理上直接計入主營業(yè)務(wù)稅金及附加，并入當(dāng)期會計損益。所得稅處理時，不再單獨納稅調(diào)整。所得稅申報時，可以直接按照國稅發(fā)〔2009〕31號文件第九條的規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品未完工銷售時計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。完工后，計算出實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入應(yīng)納稅所得額。

按季度（月度）申報時，可以參考以下公式：會計利潤＋本期銷售未完工產(chǎn)品收入×預(yù)計計稅毛利率－完工產(chǎn)品會計核算轉(zhuǎn)銷售收入×預(yù)計計稅毛利率。92中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第92頁!十五、房企銷售未完工產(chǎn)品的稅費處理

可將銷售未完工產(chǎn)品收入減去完工產(chǎn)品會計核算轉(zhuǎn)銷售收入的差額（可以是負(fù)數(shù)）計入其他視同銷售收入，同時在其他視同銷售成本中填入“銷售未完工產(chǎn)品收入×（1－預(yù)計計稅毛利率）”減去“完工產(chǎn)品會計核算轉(zhuǎn)銷售收入×（1－預(yù)計計稅毛利率）”的差額（可以是負(fù)數(shù)）。完工產(chǎn)品會計核算轉(zhuǎn)銷售收入，僅指按照國稅發(fā)〔2009〕31號文件已經(jīng)確認(rèn)為企業(yè)所得稅收入，并且已作為計提廣告費、業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費基數(shù)的完工開發(fā)產(chǎn)品預(yù)收收入額。93中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第93頁!案例分析[分析]

銷售未完工產(chǎn)品繳納營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，在繳納當(dāng)期記入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目。（一）2008年應(yīng)納所得稅申報如下：

應(yīng)納稅所得額＝未完工產(chǎn)品預(yù)計毛利額＋會計利潤＝12000×15%＋（－846－200）＝754（萬元）；

應(yīng)納所得稅＝754×25%＝188.5（萬元）。

94中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第94頁!案例分析

（三）2009年度匯算清繳申報表填寫如下：

“其他視同銷售收入”中填寫金額：15000－12000＝3000（萬元）；

“其他視同銷售成本”中填寫金額：（15000－12000）×（1－15%）＝2550（萬元）。95中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第95頁!十五、房企銷售未完工產(chǎn)品的稅費處理

(二）不并入當(dāng)期會計損益的處理

所得稅申報在計算出未完工產(chǎn)品的預(yù)計毛利額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額時，要減去已經(jīng)繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅；開發(fā)產(chǎn)品完工后，計算實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額時，要將已經(jīng)稅前扣除的完工開發(fā)產(chǎn)品相應(yīng)的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅轉(zhuǎn)回，計入應(yīng)納稅所得額。96中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第96頁!十五、房企銷售未完工產(chǎn)品的稅費處理

(二）不并入當(dāng)期會計損益的處理

匯算清繳填表時，計入其他視同銷售收入和其他視同銷售成本的口徑與種情況一致，但是在其他調(diào)整事項中，應(yīng)將銷售未完工產(chǎn)品營業(yè)稅金及附加、土地增值稅作為應(yīng)納稅所得額的調(diào)減數(shù)，將完工開發(fā)產(chǎn)品已扣除的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅作為應(yīng)納稅所得額的調(diào)增數(shù)。

97中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第97頁!案例分析

[分析]銷售未完工產(chǎn)品繳納營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，在繳納當(dāng)期未記入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，開發(fā)產(chǎn)品完工后配比轉(zhuǎn)入完工當(dāng)期“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目的分析98中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第98頁!案例分析

[分析]（二）2009年應(yīng)納所得稅申報如下：

應(yīng)納稅所得額＝（2009年度未完工產(chǎn)品預(yù)計毛利額－未完工產(chǎn)品繳納營業(yè)稅金及附加、土地增值稅）＋會計利潤－（2009年度完工產(chǎn)品預(yù)計毛利額－已扣除的相應(yīng)的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅）＝（15000×15%－1057.5）＋（12000－9600－846－350）－（12000×15%－846）＝1442.5（萬元）；

應(yīng)納所得稅＝1442.5×25%＝360.625（萬元）。99中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第99頁!案例分析

[分析]

（三）2009年度匯算清繳申報表填寫如下：

“其他視同銷售收入”中填寫金額：15000－12000＝3000（萬元）；

“其他視同銷售成本”中填寫金額：（15000－12000）×（1－15%）＝2550（萬元）；

“扣除類調(diào)整項目其他”調(diào)增金額：846萬元，調(diào)減金額：1057.5萬元。100中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第100頁!十六、售樓部的會計與稅收處理

(一）建設(shè)售樓部的四種情況

1、利用企業(yè)開發(fā)的商品房臨時性作為售樓部，待銷售基本完成后，再將該售樓部的房屋銷售；

2、利用企業(yè)開發(fā)的商品房臨時性作為售樓部，待銷售完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

3、在開發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷售基本完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

4、在開發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷售完成后，將其拆除。101中國納稅籌劃師——肖太壽博士房地產(chǎn)涉稅納稅籌劃技巧共518頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第101頁!十六、售樓部的會計與稅收處理

(二）售樓部的二種會計處理方法

（3）當(dāng)售樓部（商品房）銷售后，分別結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本。其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”。（4）當(dāng)售樓部轉(zhuǎn)作自用時，其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。當(dāng)售樓部出租時，其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。

（5）售樓部由開發(fā)商自用或出租時，僅僅是計提折舊，不作其他帳務(wù)處理。

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(二）售樓部的稅務(wù)處理

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部與開發(fā)的商品房一起建設(shè)時，其售樓部的建設(shè)（含裝修費）均發(fā)包給施工單位完成，支付售樓部工程款時，取得施工單位的建筑業(yè)發(fā)票即可，不存在涉稅處理；如果售樓部的裝修由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行完成（自購材料、自請工人施工），計入開發(fā)成本，則這部分價值，應(yīng)該補繳建筑業(yè)營業(yè)稅金及附加。

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