某國際公寓前期策劃報告

國際公寓尚城名爵項目簡介商城名爵國際公寓位于珠江新城CBD西區(qū)，獨享繁華都市中心地帶無與倫比的交通、商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療等優(yōu)越的市政配套設(shè)施；其交通出行之便利，配套環(huán)境之成熟，區(qū)位地段之優(yōu)越，創(chuàng)享珠江新城優(yōu)越所向。該物業(yè)總共建A1、A2、A3三棟，每棟建38層共770個單位。1-3層為商業(yè)裙樓，一層為公寓大堂，二三層為豪華會所，四層空中園林；總建筑面積為15000平方米；首層5.2米層高、二三層4.8米層高、五層以上3.1米層高；配備酒店式大堂。占地總面積為11156平方米，建筑面積98172.8平方米，綠化率達(dá)31%，在繁華的都市里，享有一片寧靜之地。所有戶型都作了人性化、舒展性的精心設(shè)計安排，陽面寬度更大，南北向更通透，功能區(qū)更適用，得房率更高。前期策劃報告調(diào)研結(jié)構(gòu)宏觀調(diào)查當(dāng)前中國房地產(chǎn)近期出臺的房地產(chǎn)政策城市總體規(guī)劃、定位該市經(jīng)濟發(fā)展趨勢廣州房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀中觀調(diào)查該區(qū)域的概況該區(qū)域未來的發(fā)展規(guī)劃該區(qū)域市投資商機發(fā)展前景微觀調(diào)查區(qū)位分析地塊經(jīng)濟環(huán)境分析與周邊樓盤比較與同類樓盤比較目標(biāo)客戶群市場定位功能定位地塊優(yōu)劣勢分析地塊市政配地塊交通狀況總結(jié)宏觀調(diào)查當(dāng)前中國房地產(chǎn)根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，政府提出2010年促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求，并且出臺了一系列的政策，比如收緊信貸，提高首付、提高二套房利率（二套房首付不低于50%，利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍）等等。新政策一出臺，其對于中國當(dāng)下房產(chǎn)，特別是二套房的影響便引起了業(yè)界的熱議。也可能對部分人群和項目的交易受到限制，而對整體房地產(chǎn)市場不會有太大負(fù)面影響，無法逆轉(zhuǎn)強有力的住房需求和房價上漲，房地產(chǎn)在新的一年仍會平穩(wěn)地上升。近期出臺的房地產(chǎn)政策

國家出臺房產(chǎn)市場政策新十一條一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給

二、合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求三、加強風(fēng)險防范和市場監(jiān)管

四、加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)

五、落實地方各級人民政府責(zé)任

廣州市的總體規(guī)劃

根據(jù)《廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》，確立了“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”的空間拓展方針，并且成為華南地區(qū)最重要的中心城市之一。2010年，廣州市將通過完善綜合交通網(wǎng)絡(luò)、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保護(hù)城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境、拓展并優(yōu)化空間布局，初步形成由中心主城區(qū)、南沙副城區(qū)、花都副城區(qū)、蘿崗副城區(qū)、荔城組團、街口組團組成的“一主三副兩組團”的城市空間布局，同時不斷完善城市服務(wù)功能，優(yōu)化功能分區(qū)，強化城市六大功能建設(shè)目標(biāo)：經(jīng)濟中心、國際都會、創(chuàng)業(yè)之都、文化名城、生態(tài)城市、和諧社會。經(jīng)濟發(fā)展趨勢

社會經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)向好。廣州市政府將在財政、政策等多方面給予金融業(yè)支持，力爭把廣州建設(shè)成為帶動全省、輻射華南、面向東南亞的區(qū)域性金融中心。近年來廣州經(jīng)濟的高速發(fā)展反映出來廣州居民整體進(jìn)入較富裕的小康生活水平，與之相呼應(yīng)的是廣州居民對居住的需求也在不斷增長，廣州房地產(chǎn)市場將面臨持續(xù)的發(fā)展。廣州城市建設(shè)持續(xù)投入提升城市價值也極大的刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的投資。廣州房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀近年來廣州經(jīng)濟的高速發(fā)展反映出來廣州居民整體進(jìn)入較富裕的小康生活水平，與之相呼應(yīng)的是廣州居民對居住的需求也在不斷增長，廣州房地產(chǎn)市場將面臨持續(xù)的發(fā)展。商品住宅：近年來廣州商品住宅供應(yīng)呈增長趨勢，每年竣工商品住宅600萬平方米左右。預(yù)售商品房房成交情況況（套數(shù)）住宅成交情情況中觀調(diào)查天河區(qū)概況況天河區(qū)具有有良好的地地理區(qū)位。。從東西方方向看，天天河區(qū)是廣廣州市向東東發(fā)展城市市帶的起點點?！稄V州州市城市總總體規(guī)劃》》確定了廣廣州市建設(shè)設(shè)和用地向向東南和東東北發(fā)展的的兩個主要要方向，向向東沿珠江江擴展城市市用地至黃黃埔，天河河區(qū)正好位位于這一發(fā)發(fā)展帶的西西部起點。。從南北方方向看，天天河區(qū)是廣廣州市新城城市中軸線線經(jīng)過的中中心地區(qū)。。廣州新城城市中軸線線包括城市市功能軸線線、城市景景觀軸線和和城市發(fā)展展軸線，上上述軸線均均經(jīng)過天河河區(qū)，這種種在空間上上聚集的城城市軸線可可以強化天天河的城市市形象，有有助于提高高天河的城城市中心地地位和經(jīng)濟濟競爭能力力。天河分區(qū)位位于廣州市市行政區(qū)域域中部總面積147.77km2。。天河區(qū)發(fā)展展定位：廣州市新城城市中心區(qū)區(qū)，廣州21世紀(jì)中中央商務(wù)區(qū)區(qū)所在地，，教育科研研基地、高高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地、、體育休閑閑和文化交交流中心之之一。天河區(qū)未來來發(fā)展規(guī)劃劃天河未來發(fā)發(fā)展規(guī)劃總總體概況———“一個核心、兩條軸線、四大版塊”。兩圈?三帶的商務(wù)商貿(mào)貿(mào)發(fā)展格局局一個核心是指位于天天河分區(qū)西西部的以珠珠江新城和和天河體育育中心周邊邊商務(wù)辦公公區(qū)為核心心的廣州新新中央商務(wù)務(wù)區(qū)。兩條軸線是指一橫一一縱兩條軸軸線：縱軸軸即廣州市市新城市中中軸線，橫橫軸是指由由西向東沿沿中山大道道延伸的城城市功能發(fā)發(fā)展軸。四大板塊包括居住綜綜合板塊、、高新技術(shù)術(shù)工業(yè)板塊塊、教育科科研板塊和和生態(tài)板塊塊。兩圈指由珠江新新城和天河河體育中心心周邊商務(wù)務(wù)辦公區(qū)組組成的廣州州市中央商商務(wù)核心區(qū)區(qū)，以及從從車陂路到到東圃、從從黃埔大道道至奧體中中心所圍合合的包括前前進(jìn)、車陂陂、黃村、、珠吉等街街道部分地地區(qū)在內(nèi)的的東部新商商圈核心區(qū)區(qū)。三帶主要指沿黃黃埔大道、、中山大道道、廣汕公公路等三條條橫貫區(qū)境境的東西向向主干道分分布的，由由廣州市中中央商務(wù)核核心區(qū)和東東部新商圈圈核心區(qū)輻輻射帶動發(fā)發(fā)展而形成成的次級商商務(wù)或商貿(mào)貿(mào)產(chǎn)業(yè)中心心，包括員員村—車陂陂商務(wù)商業(yè)業(yè)功能區(qū)、、東圃商務(wù)務(wù)商業(yè)功能能區(qū)、沙河河商業(yè)功能能區(qū)、龍洞洞商業(yè)功能能區(qū)等。三帶兩圈天河區(qū)作為為一個近年年來新興商商業(yè)區(qū)，發(fā)發(fā)展前景廣廣闊。這一一帶房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展展迅猛，是是商務(wù)人士士密集和商商務(wù)活動頻頻繁的地區(qū)區(qū)，該區(qū)近近兩年來發(fā)發(fā)展迅速，，不斷增長長的房地產(chǎn)產(chǎn)需求正在在使天河區(qū)區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)市場凸現(xiàn)現(xiàn)巨大商機機。天河區(qū)是廣廣州成熟的的新一代商商務(wù)中心區(qū)區(qū)，是繁華華的政治、、經(jīng)濟、文文化、體育育、購物、、旅游中心心，也是廣廣州商務(wù)規(guī)規(guī)劃重點，，區(qū)域內(nèi)住住宅市場發(fā)發(fā)展迅速。。目前，天河河區(qū)政府已已形成了關(guān)關(guān)于開發(fā)天天河大商圈圈的設(shè)想，，由于這個個設(shè)想中，，使得天河河區(qū)對住宅宅的需求不不斷擴大??！商機珠江新城，，為天河區(qū)區(qū)繼天河北北商圈后崛崛起的又一一商圈，被被定位為““廣州市21世紀(jì)城城市中心商商務(wù)區(qū)硬核核的一個重重要組成部部分，將發(fā)發(fā)展成為集集國際金融融、貿(mào)易、、商業(yè)、文文娛、外事事、行政和和居住等城城市一級功功能設(shè)施區(qū)區(qū)?！敝醒肷虅?wù)區(qū)區(qū)帶動了住住宅項目的的發(fā)展，各各大開發(fā)商商爭先恐后后在這些市市中心片區(qū)區(qū)安家，搶搶占先機。。未來發(fā)展前前景珠江新城的的目標(biāo)是建建立一個國國際化的中中心商務(wù)區(qū)區(qū)。隨著政政府和開發(fā)發(fā)商投資加加速，珠江江新城開始始進(jìn)入“騰騰飛期”。。2010年年的廣州亞亞運會將成成為促使城城市新CBD的整體體建設(shè)加快快步伐的契契機。隨著著廣州進(jìn)一一步的大都都市化發(fā)展展。天河區(qū)在售售住宅戶型型分布微觀調(diào)查區(qū)位分析地塊經(jīng)濟環(huán)環(huán)境分析目前珠江新新城的建設(shè)設(shè)正在進(jìn)入入成熟期，，整個開發(fā)發(fā)將于今年年2010亞運會前前逐步完成成?；A(chǔ)建建設(shè)也在近近期呈現(xiàn)巨巨大的變化化，大大提提升了投資資者對珠江江新城的入入市信心。。隨著2010年亞亞運會的臨臨近，作為為廣州國際際大都市的的城市形象象客廳、華華南未來金金融中心、、高端服務(wù)務(wù)業(yè)中心、、文化中心心和跨國公公司總部中中心的珠江江新城CBD，正如如火如荼地地建設(shè)中。。1800億的市政政投入，各各項基礎(chǔ)配配套正在迅迅速地完善善：地鐵五五號線已通通車；中國國首個無人人駕駛地下下運輸系統(tǒng)統(tǒng)——珠江江新城集運運系統(tǒng)將于于2010年亞運會會前開通；；廣州電視視塔、廣州州歌劇院、、廣州博物物館、廣州州圖書館等等七大地標(biāo)標(biāo)也相繼落落成，標(biāo)志志著珠江新新城進(jìn)入了了全面成熟熟，價值井井噴的時期期。與周邊樓盤盤比較嘉裕丹頓陽光富力公園28粵海麗江花園雋峰苑物業(yè)類別住宅住宅住宅住宅建筑類別高層洋房高層洋房、公寓高層及超高層住宅高層洋房裝修狀況精裝修精裝修精裝修毛坯開盤時間2009-102009-112008-032007-5入住時間2011-6-302011-82009-042007-12-20容積率7.021078.30綠化率30.30%30%30%30%均價22000元/平方米25000元/平方米28000元/平方米23000元/平方米物業(yè)費3.50元/平方米·月4元/平方米·月3.80元/平方米·月3.60元/平方米·月地址廣州市天河區(qū)珠江新城海安路2號廣州市天河區(qū)珠江新城馬場路28號廣州市天河區(qū)珠江新城金穗路（珠江公園西北側(cè)）廣州市天河區(qū)珠江新城興盛路10號萬菱匯君臨國際公寓朱美拉公寓富力國際公館星匯云錦物業(yè)類別住宅住宅住宅住宅建筑類別高層公寓高層公寓洋房公寓、高層洋房洋房公寓裝修狀況精裝修精裝修精裝修豪華裝修開盤時間2009年11月1日2008-11-22

2010-3-27

2009-05-01入住時間2011-4-30

2010-12-302011-06-302010-04容積率3.19

8.30

77.5綠化率暫無資料30%21%22%均價30000元/㎡均價30000元/平方米28000元/平方米27000元/平方米物業(yè)費6.8元/平方米·月4.30元/平方米·月4元/平方米·月洋房4.5元/平方米·月地址天河區(qū)天河路230、232號天河區(qū)珠江新城冼村路16號天河區(qū)珠江新城花城大道與馬場路交界處

天河區(qū)珠江新城華明路與同類樓盤盤比較目標(biāo)客戶群群消費群年齡齡分析購房面積的的傾向面積（㎡）75–9596–115116–135135以上比例54%27%14%5%目標(biāo)消費者者特征年齡在28~50歲歲之間，文文化程度較較高，家庭庭收入在40000元以上，，主要傾向向于男性，，職業(yè)取向向以高級白白領(lǐng)、企業(yè)業(yè)管理者為為主。目標(biāo)客戶的的購買原因因市場定位投資型高級級公寓功能定位是一個集居居住、商業(yè)業(yè)、休閑、、娛樂于一一體的精品品社區(qū)。地塊優(yōu)劣勢勢分析S(優(yōu)勢））區(qū)位好發(fā)展?jié)摿o無限W(劣勢））價格高基礎(chǔ)實施不不夠完善T(威脅））嘉裕丹頓陽陽光富力公園28粵海麗江花花園雋峰苑O(機會））珠江新城日日益成熟，，投資發(fā)展展?jié)摿o限限地塊市政配配套銀行醫(yī)療學(xué)校休閑娛樂場場所銀行中國工商銀銀行廣州農(nóng)村信信用合作社社中國民生銀銀行中國銀行農(nóng)村信用合合作社招商銀行興業(yè)銀行……醫(yī)療廣州華僑醫(yī)醫(yī)院廣州中醫(yī)藥藥大學(xué)第一一附屬醫(yī)院院天河門診診僑苑休閑康康復(fù)中心廣州康祺門門診牙科廣州華美高高級牙科中山大學(xué)附附屬第三醫(yī)醫(yī)院儒治專科診診所廣東省中醫(yī)醫(yī)院天河門門診部……學(xué)校暨南大學(xué)石牌小學(xué)新東方職業(yè)業(yè)教育廣州科峰技技能培訓(xùn)學(xué)學(xué)校石牌教教學(xué)區(qū)珠江新城D區(qū)小學(xué)珠江新城D區(qū)中學(xué)天河區(qū)第一一實驗小學(xué)學(xué)……休閑娛樂場場所珠江公園紅線女藝術(shù)術(shù)中心……地塊交通情情況黃埔大道珠江新城內(nèi)內(nèi)道路地塊位于廣廣州市主干干道黃埔大大道與珠江江新城主要要道路海業(yè)業(yè)路交界，，向北轉(zhuǎn)出出黃埔大道道可直達(dá)白白云、黃埔埔等區(qū)，而而向南則通通過馬場路路無縫連接接花城大道道，可直達(dá)達(dá)海珠、番番禺、南沙沙等區(qū)。另另外，地鐵鐵五號線““潭村”站站也在地塊塊附近。不得不提的的一點是，，該地塊附附近的無論論是人行道道或是車行行道由于長長期的地盤盤施工導(dǎo)致致路面殘破破，不利于于人車的通通行。返回地鐵5號線線：潭村站獵德路站石牌村站國防大廈站站2國防大廈站站國防大廈站站1紅線女中心心站馬場路中站站花城大道東東站駿逸苑站花城會展中中心總站……投資潛力無無限天河未來發(fā)發(fā)展規(guī)劃總總體概況———“一個個核心、兩兩條軸線、、四大版塊塊”。兩圈圈?三帶的的商務(wù)商貿(mào)貿(mào)發(fā)展格局局，已成為為各大商家家投資的焦焦點。尚城城名爵集各各優(yōu)勢于一一身，以絕絕取勝，投投資潛力無無限。核心位置注注定升值命命運尚城名爵位位處最成熟熟的天河中中央商務(wù)區(qū)區(qū)，得天獨獨厚的原點點區(qū)位。以以珠江新城城和天河體體育中心周周邊為核心心的廣州中中央商務(wù)區(qū)區(qū)。功能以以商務(wù)辦公公為主，兼兼有會議展展覽、賓館館酒店、專專業(yè)服務(wù)、、文化娛樂樂、居住、、高檔零售售業(yè)等。中中央商務(wù)區(qū)區(qū)是廣州市市實現(xiàn)“國國際性區(qū)域域中心城市市”發(fā)展目目標(biāo)的關(guān)鍵鍵區(qū)域，將將成為廣州州新世紀(jì)重重要的城市市標(biāo)志之一一。這一核核心位置注注定了尚城城名爵必定定升值,且且升值空間間極大的命命運。縱軸貫穿增增加含金量量項目位處新新一代CBD。天河河未來規(guī)劃劃的一橫一一縱兩條軸軸線，縱軸軸即廣州市市新城市中中心軸線，，北起燕嶺嶺公園，經(jīng)經(jīng)火車東站站、天河體體育中心、、珠江新城城，并繼續(xù)續(xù)向南延伸伸；縱軸的的貫穿與推推進(jìn)，為尚尚城名爵未未來的含金金量又增加加了一塊極極具份量的的籌碼。未來可見潛潛力無限限在可見的未未來，核心心商務(wù)區(qū)域域的交通配配套，城市市中央的周周邊生活配配套，尚城城名爵的投投資優(yōu)勢明明顯，升值值潛力不可可估量。產(chǎn)品策劃產(chǎn)品概況總體規(guī)劃產(chǎn)品定位產(chǎn)品類型價格定位產(chǎn)品概況產(chǎn)品名稱：：尚城名爵國國際公寓★D3-7地地塊天河區(qū)第一一實驗小學(xué)學(xué)黃埔埔大大道道西西海安安路路金穗穗路路君怡大廈海業(yè)業(yè)路路海居居路路逢源苑中海觀園國國際海樂樂路路勤建大廈譽峰珠江江公公園園地址北總體規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)模產(chǎn)品外觀產(chǎn)品功能分分區(qū)產(chǎn)品格局產(chǎn)品景觀產(chǎn)品規(guī)模地塊總面積積為11156平平方米容積率8.8綠化率31%居住用地5000平平方米住宅用地2400平平方米公建用地3681.48平方方米道路用地557.8平方米公共綠化1695.7平方米米其他用地223.12平方米米項目整體規(guī)規(guī)劃●該物業(yè)總共共建A1、A2、A3三棟，每每棟建38層共770個單元元。●2層地下室室；1-3層為商業(yè)業(yè)裙樓，一一層為公寓寓大堂，二二三層為豪豪華會所，，總建筑面面積為15000平平方米；首首層4.2米層高、、二三層3.9米層層高、四層層空中園林林；五層以以上3.1米層高；；配備酒店店式大堂。?！馎1和A2為3梯8戶戶A3為3梯六戶戶、其中A1、A2共有78㎡㎡140套套、83㎡㎡140套、105㎡70套、92㎡70套、125㎡㎡70套、、108㎡㎡70套套；A3有115㎡㎡70套套、208㎡35套、125㎡35套、95㎡70套產(chǎn)品設(shè)計外立面設(shè)計計以淡雅質(zhì)質(zhì)樸的灰色色調(diào)給人以以平和、穩(wěn)穩(wěn)重的感受受。在外觀上力力求拋卻浮浮華，將經(jīng)經(jīng)典蘊于含含蓄與內(nèi)斂斂中。定位為“五五星級酒店店的家”，，裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)將向五星星級酒店看看齊。配套功能業(yè)態(tài)必須設(shè)置推薦設(shè)置休閑保健桑拿√

SPA√

美容√

按摩√

運動設(shè)施健身房√

游泳池√

棋牌室/臺球室√

球類運動室√餐飲正餐中餐廳√

西餐廳√輕餐飲咖啡廳/茶室√

酒吧√雪茄吧/紅酒會√

其他高爾夫俱樂部√

兒童天地√太太學(xué)堂/園藝俱樂部/書友會√A1棟05單元，A2棟08單元，單元建筑筑面積約78m2，，套內(nèi)面積積約60m2，朝向向：南A1棟03/07，，A2棟01/05單元，建筑面積約約83m2套內(nèi)面積積約70m2，朝向向：西南A1棟02/06，，A2棟03/07單元，建筑面積約約105m2套內(nèi)面面積約94m2，朝朝向：南北北A1棟04單元，A2棟02單元，建筑面積約約125m2套內(nèi)面面積約110m2，，朝向：西西南A1棟08單元，A2棟06單元，建筑面積約約92m2套內(nèi)面積積約75m2，朝向向：西南A1棟01單元，A2棟04單元，單元建筑面面積約108m2，，套內(nèi)面積積約93m2，朝向向：南A3棟05單元，建筑面積積約208m2套內(nèi)內(nèi)面積約194m2

朝向：：西南A3棟02/04單單元，建筑面積積約115m2套內(nèi)內(nèi)面積約98m2朝向：東南南A3棟05單元，建筑面積積約208m2套內(nèi)內(nèi)面積約194m2A3棟06單元，建筑面積積約125m2套內(nèi)內(nèi)面積約116m2朝向：東南南產(chǎn)品定位項目是珠江江新城內(nèi)的的高檔物業(yè)業(yè)，最終定定位為豪華華公寓。是是為有相對對穩(wěn)定、高高質(zhì)的客戶戶群體及各各階層精英英人士量身身打造的一一款產(chǎn)品。。產(chǎn)品類型投資型高級級公寓它的特點和和特性就是是集商業(yè)、、居住、休休閑、健身身等多種功功能于一體體，它具有有高度的私私密性。18.5%廣州樓盤價價格分布37%17%20%7.5%產(chǎn)品定價一、項目基基本信息二、定價目目標(biāo)三、周邊可可比性樓盤盤價格調(diào)查查及分析四、定價建建議五、定價策策略五、付款方方式基本信息1、珠江新新城D3-7地塊項項目位于珠珠江新城內(nèi)內(nèi)的海業(yè)路路與海安路路交界處，，該物業(yè)總總共建A1、A2、A3三棟，每每棟建38層共770個單位位。1-3層為商商業(yè)裙房，，總建筑面面積為98172.8平方米米；商業(yè)裙裙樓面積15000平方米；；住宅面積積83172.8平平方米，首首層5.2米層高、、二三層4.8米層層高、四層層以上3.1米層高高；A1和A2為3梯8戶戶A3為3梯六戶戶（見下表表）。面積＼棟數(shù)A1（套數(shù)）A2（套數(shù)）A3（套數(shù)）總計7870701408370701409235357095707010535357010835357011570701253535351052083535總計280280210770定價目標(biāo)根據(jù)廣州房房地產(chǎn)市場場和珠江新新城周邊可可比性樓盤盤進(jìn)行調(diào)查查，分析市市場供需求求和本樓盤盤目標(biāo)客戶戶，再結(jié)合合樓盤的SWOT進(jìn)進(jìn)行定價，，以獲取合合理利潤和和提高市場場占率為目目標(biāo)在天河區(qū)這這種高端市市場中，成成交面積和和成交套數(shù)數(shù)依然占有有很大的的的比例，進(jìn)進(jìn)而說明天天河區(qū)的商商品住宅市市場還是很很活躍的從表中可看看出天河區(qū)區(qū)的成交均均價是最高高的周邊可比性性樓盤價格格調(diào)查表周邊可比性性樓盤價格格調(diào)查表說說明◆4月6日日—4月10日在本本小組人員員的配合下下，我們對對廣州市珠珠江新城樓樓市進(jìn)行了了廣泛調(diào)查查，本表只只是調(diào)查中中的幾個重重點樓盤。?！魠⒄諛潜P盤以周邊可可比性樓盤盤為準(zhǔn)定價建議根據(jù)市場比比較法以及及目前廣州州房地產(chǎn)市市場的發(fā)展展形勢尚城城名爵住宅宅公寓平均均價格應(yīng)是是：26500元/平方米，，正負(fù)出入入不宜超過過500元元。為配合分批批銷售和低低開高走的的價格策略略，第一批批提出價格格定位如下下：平均價格：：25000～26500元元/平方米米（根據(jù)市市場反饋可可適當(dāng)上浮浮1.5%-2%））本案設(shè)定均均價：26500元元/平方米米最低價與最最高價差設(shè)設(shè)計幅度：：2000～4500元/平平方米本案案設(shè)計的是是銷售實價價，銷售價價格表將根根據(jù)付款方方式上浮后后再折回。。定價策略價格是消費費者購房最最敏感因素素根據(jù)對廣州州市調(diào)查樓樓盤及周邊邊可比性樓樓盤銷售情情況的了解解，我們感感到價格的的高低直接接左右著項項目的銷售售業(yè)績，制制定合理的的銷售價格格必須是慎慎重研究的的。針對天天河區(qū)（珠珠江新城））房地產(chǎn)市市場的價格格現(xiàn)狀，我我們此次采采用的定價價技巧，一一方面是針針對同行的的競爭，另另一方面則則是在對我我們的目標(biāo)標(biāo)客戶群。。在采用了了1：競爭爭價格評估估；2：差差價設(shè)計法法。兩種方方法結(jié)合，，我們得出出了上述價價格（均價價）定位，，并建議分分批推出樓樓盤。樓層與單元元具體價格格（超鏈接接）同棟樓層差差價在150元/M2左右不同面積類類型的差價價在50-200元元/M2不同棟各樓樓層差價在在150左左右應(yīng)變方案（（超鏈接））主要是為了了及時了解解市場情況況并在第一一時間對市市場的變化化作出快速速的反應(yīng)付款方式一次性付款款分期付款按揭貸款（（商業(yè)貸款款、公積金金貸款或兩兩種結(jié)合））營銷策劃賣點策劃區(qū)位優(yōu)勢：CBD西區(qū)區(qū)：創(chuàng)享珠珠江新城優(yōu)優(yōu)勢所向，，極具投資資潛力創(chuàng)，金融商商務(wù)中心格格局高；一一座城市優(yōu)優(yōu)勢環(huán)境美：舒舒適生活內(nèi)內(nèi)外兼得，，設(shè)計簡約，，盡量凝聚聚現(xiàn)代美學(xué)學(xué)綠化，東方方式自然美美的園林設(shè)設(shè)計繁華中，給給您一片大大自然的寧寧靜戶型：朝向向好，視野野好，滿足足您完美生生活的追求求空間裝修：創(chuàng)高高貴典雅與與奢華物業(yè)管理：：創(chuàng)享面面面俱到的皇皇者禮遇，，聘請國際知名名物業(yè)管理理公司來為為業(yè)主提供高高端的私人人管理服務(wù)，使業(yè)主主的生活能能夠臻于完完美。項目營銷周周期計劃（（六階段段）第一階段預(yù)預(yù)熱期期2011年1月月-4月第第二階段段開開盤盤期2011年5月-6月月

第三階階段續(xù)續(xù)銷期2011年年7月-8月

第四四階段強強銷期2011年9月-10月第第五階段段續(xù)續(xù)銷銷期2011年11月-12月第第六階段尾尾盤期期2012年1月月-3月周期策策劃推出周期推出時間推出單位面積推出主題第一期1月4日A1,05.A2,0878m2大陽臺，實用率高A103/07,A201/0583m2大陽臺，書房運用靈活A(yù)1,08,A2,0692m2客廳、主房落地窗，大陽臺A104,A202,A306125m2主房落地窗，大陽臺A302/04115m2雙人套間設(shè)計，超大嵌入式衣柜設(shè)計第二期9月1日A102/06,A203/07105m2客廳、主房落地窗，大陽臺，陽臺設(shè)置浴缸，可享受香薰浴A101,A204108m2主房落地窗，大陽臺，使用率高，隱密式步入衣帽間A305208m2客廳、主房落地窗，大陽臺，超奢華享受，王者風(fēng)范A301/0395m2雙人套間設(shè)計，保持各自尊貴的私密生活，超大嵌入式衣柜設(shè)計，舒適寬敞臥室第一階階段預(yù)預(yù)熱熱期時間：：2011年1月——4月月工工作作重點點：春春節(jié)后后的2、3、4月是是消費費市場場中的的一個個淡季季。而而項目目的預(yù)預(yù)售許許可證證也尚尚未取取得，，因此此可以以利用用這一一段時時間籌籌備項項目，，對市市場進(jìn)進(jìn)行炒炒作，，吸引引人氣氣，建建立起起項目目市場場知名名度及及影響響力，，為項項目開開盤旺旺銷夯夯實基基礎(chǔ)。。工工作作內(nèi)容容：項項目銷銷售前前期準(zhǔn)準(zhǔn)備工工作。。售樓樓部裝裝修、、宣傳傳品的的制作作、銷銷售道道具準(zhǔn)準(zhǔn)備、、銷售售人員員培訓(xùn)訓(xùn)。對對項目目進(jìn)行行前期期炒作作，吸吸引客客戶、、積累累客戶戶。工作目目標(biāo)：：為項項目的的開盤盤積累累大量量有購購買意意向客客戶，，并建建立起起項目目的市市場知知名度度。第二階階段開開盤盤期時間：：2011年5月——6月月工工作作重點點：該該階段段是消消費市市場的的一個個旺季季，并并且是是項目目的開開盤期期。項項目在在該階階段的的銷售售工作作應(yīng)保保證一一炮而而紅，，因此此需要要進(jìn)一一步提提升項項目的的市場場知名名度和和影響響力。。使消消費者者熟知知項目目各方方面資資料，，并逐逐步建建立起起項目目的市市場美美譽度度，為為后階階段的的熱銷銷打下下良好好的基基礎(chǔ)。。工工作作內(nèi)容容：對對項目目的區(qū)區(qū)位、、開發(fā)發(fā)理念念、戶戶型、、生活活方式式、景景觀環(huán)環(huán)境等等賣點點進(jìn)行行全方方宣傳傳，吸吸引消消費者者上門門看房房，并并由銷銷售員員一對對一銷銷售促促進(jìn)成成交。。工作目目標(biāo)：：完成成銷售售總量量的40%左右右，建建立起起項目目的市市場美美譽度度。第三階階段續(xù)續(xù)銷銷期時間間：：2011年年7月月——8月月工工作作重重點點：：伴伴隨隨著著7、、8月月夏夏天天的的到到來來，，消消費費市市場場進(jìn)進(jìn)入入了了每每年年的的第第二二個個消消費費淡淡季季。。在在該該階階段段，，項項目目的的工工程程進(jìn)進(jìn)度度已已接接近近封封頂頂，，因因此此工工作作重重點點是是鞏鞏固固項項目目的的市市場場知知名名度度以以及及美美譽譽度度，，并并保保證證一一定定的的成成交交量量，，為為即即將將到到來來的的““金金九九銀銀十十””的的消消費費旺旺季季做做好好準(zhǔn)準(zhǔn)備備。。工工作作內(nèi)內(nèi)容容：：對對項項目目各各賣賣點點進(jìn)進(jìn)行行持持續(xù)續(xù)的的宣宣傳傳，，吸吸引引消消費費者者上上門門，，并并通通過過銷銷售售人人員員上上門門行行銷銷的的方方式式促促進(jìn)進(jìn)房房源源消消耗耗。。工作作目目標(biāo)標(biāo)：：完完成成銷銷售售總總量量50%，，在在鞏鞏固固市市場場知知名名度度的的前前提提下下進(jìn)進(jìn)一一步步提提升升項項目目的的市市場場美美譽譽度度，，第四四階階段段強強銷銷期期時間間：：2011年年9月月——10月月工工作作重重點點：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)向向來來就就有有““金金九九銀銀十十””的的說說法法，，指指的的就就是是每每年年9、、10月月的的消消費費旺旺季季。。在在這這里里階階段段內(nèi)內(nèi)，，項項目目工工程程已已經(jīng)經(jīng)主主體體封封頂頂，，整整體體形形象象已已經(jīng)經(jīng)完完全全展展示示在在消消費費者者眼眼中中。。因因此此，，項項目目市市場場美美譽譽度度也也達(dá)達(dá)到到了了頂頂峰峰。。而而項項目目因因利利用用這這一一契契機機，，進(jìn)進(jìn)行行大大面面積積的的推推廣廣，，大大量量消消耗耗房房源源。。為為后后期期的的銷銷售售減減小小壓壓力力。。工工作作內(nèi)內(nèi)容容：：對對項項目目工工程程進(jìn)進(jìn)度度、、工工程程質(zhì)質(zhì)量量、、銷銷售售價價格格、、投投資資價價值值分分析析及及區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢等等賣賣點點進(jìn)進(jìn)行行炒炒作作，，吸吸引引客客戶戶上上門門。。銷銷售售員員一一對對一一銷銷售售，，促促成成簽簽約約。。工作作目目標(biāo)標(biāo)：：完完成成銷銷售售總總量量的的70%，，維維護(hù)護(hù)項項目目的的市市場場美美譽譽度度。。第五五階階段段續(xù)續(xù)銷銷期期時間間：：2011年年11月月——12月月工工作作重重點點：：進(jìn)進(jìn)入入該該階階段段項項目目已已經(jīng)經(jīng)接接近近銷銷售售尾尾期期，，但但尚尚有有一一定定存存量量房房源源沒沒有有消消耗耗，，因因此此該該階階段段應(yīng)應(yīng)借借助助項項目目已已有有的的市市場場美美譽譽度度及及銷銷售售成成績績進(jìn)進(jìn)行行推推廣廣，，以以達(dá)達(dá)進(jìn)進(jìn)一一步步消消耗耗房房源源的的目目標(biāo)標(biāo)。。工工作作內(nèi)內(nèi)容容：：對對項項目目已已有有的的市市場場美美譽譽度度及及消消費費者者中中的的良良好好口口碑碑進(jìn)進(jìn)行行持持續(xù)續(xù)的的宣宣傳傳，，吸吸引引消消費費者者上上門門，，并并通通過過銷銷售售人人員員上上門門行行銷銷的的方方式式促促進(jìn)進(jìn)房房源源消消耗耗。。工作作目目標(biāo)標(biāo)：：完完成成銷銷售售總總量量的的85%以以上上。。第六六階階段段尾尾盤盤期期時間間：：2012年年1月月——3月月工工作作重重點點：：該該階階段段項項目目已已經(jīng)經(jīng)進(jìn)進(jìn)入入尾尾盤盤期期，，所所剩剩房房源源已已不不多多，，但但在在所所剩剩的的房房源源中中以以大大面面積積及及朝朝向向差差的的銷銷售售難難度度較較大大的的房房源源為為多多，，因因此此減減小小銷銷售售難難度度，，促促進(jìn)進(jìn)房房源源消消耗耗是是工工作作的的重重點點。。工工作作內(nèi)內(nèi)容容：：通通過過對對尾尾盤盤進(jìn)進(jìn)行行營營銷銷策策劃劃，，選選準(zhǔn)準(zhǔn)目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶，，有有針針對對性性的的進(jìn)進(jìn)行行銷銷售售推推廣廣工工作作，，吸吸引引特特定定消消費費者者上上門門，，并并通通過過銷銷售售人人員員上上門門行行銷銷及及一一對對一一銷銷售售的的方方式式促促進(jìn)進(jìn)房房源源消消耗耗。。工工作作目目標(biāo)標(biāo)：：完完成成銷銷售售總總量量的的95%以以上上。。樣板板房房以現(xiàn)現(xiàn)樓樓來來鞏鞏固固購購買買者者的的信信心心廣告告策策劃劃廣告告策策劃劃的的目目標(biāo)標(biāo)如何何讓讓30%的的市市民民知知道道樓樓盤盤預(yù)售售之之前前銷售售中中如何何達(dá)達(dá)到到80%的的銷銷售售量量廣告告中中必必須須闡闡述述的的機機會會點點和和問問題題點點：：樓樓盤盤的的地地段段和和價價格格的的硬硬件件屬屬性性；；樓樓盤盤規(guī)規(guī)劃劃的的人人文文溝溝通通。。目標(biāo)標(biāo)消消費費者者：：年年齡齡在在28-50歲歲之之間間，，文文化化程程度度較較高高，，家家庭庭收收入入在在40000元元以以上上，，主主要要傾傾向向男男性性，，職職業(yè)業(yè)取取向向以以高高級級白白領(lǐng)領(lǐng)、、企企業(yè)業(yè)管管理理者者為為主主.媒介介計計劃劃的的考考慮慮：：在在上上市市期期的的一一個個月月內(nèi)內(nèi)，，集集中中兵兵力力，，以以總總投投入入廣廣告告費費用用的的5%用用在在大大眾眾傳傳播播上上，，產(chǎn)產(chǎn)生生集集群群效效應(yīng)應(yīng)，，確確立立樓樓盤盤的的形形象象因因素素，，總總預(yù)預(yù)算算2218421.5元元人人民民幣幣。。期待待人人們們看看過過廣廣告告的的反反應(yīng)應(yīng)：：人人們們知知道道““尚尚城城名名爵爵””，，認(rèn)認(rèn)識識到到了了項項目目的的獨獨特特屬屬性性，，并并感感到到價價格格的的合合適適，，有有看看樓樓的的想想法法。。測定廣廣告效效果：：通過過對電電話咨咨詢?nèi)巳藬?shù)登登記和和現(xiàn)場場客流流量的的多少少來鑒鑒定。。體媒優(yōu)點局限備注報紙影響廣泛，覆蓋率高；印象深刻，便于查閱；選擇性大，自主靈活；費用低廉，經(jīng)濟合算；介紹詳細(xì)，權(quán)威性高色調(diào)呆板，形象效果差；內(nèi)容復(fù)雜，分散注意力；時效較差，受文化水平影響大是新聞宣傳最有效、御用最廣泛的輿論工具，也是目前我國電視圖文并茂、形象生動；現(xiàn)場感強，感染力好；覆蓋面廣，收看率高，娛樂性趣味性強，宣傳效果好；參與感強，可惜度高播放時間短，消失快；編導(dǎo)制作復(fù)雜，費用昂貴及聲音、圖像，色彩，動作蚊子于一體，可生動地介紹、反映商口德性能、品質(zhì)、特點和用途互聯(lián)網(wǎng)時效性強，不受地域限制，成本低廉，表現(xiàn)手法靈活、多樣、既有圖像，又有聲音，針對性強網(wǎng)速影響，下載圖片長，圖片不夠清晰空中飛行物流動性大，范圍廣要求所到地點人流量大，才能引起轟動效應(yīng)廣播能充分利用語言和音響藝術(shù)，引起聽眾注意，收聽方便、傳播快、范圍廣、制作方便、價格低廉、聽眾不受文化程度限制、聽覺效果好消縱即逝，一聽而過；有聲無形，印象不深，聽眾難以掌握，效果難以估計一聲音傳遞信息雜志對象明確，針對性強；保存期長，可充分處理命題；內(nèi)容集中，注意力強；圖文并茂，印制精美傳遞信息，影響范圍受限制傳遞信息，影響范圍受限制傳單費用低廉，比較靈活，觸及面廣，有一定得強迫性一般不為人重視，散發(fā)要持續(xù)性和持久性戶外廣告靈活性好，浮現(xiàn)率高，費用低，媒體競爭少，位置選擇靈活觀眾選擇性差直郵觀眾選擇性強，靈活性好，同一媒體沒有競爭對手，個性化性對費用高，廣告形象差選擇與與運用用廣告告媒體體媒體廣廣告投投放及及費用用分配配媒體廣告預(yù)熱期開盤期持續(xù)期強銷期持續(xù)期尾盤期費用分配報紙★★★★★★30%互聯(lián)網(wǎng)★★★★★★10%電視★★15%廣播★★★★15%戶外廣告★★★★★★15%傳單★★★★★★10%投放頻率10%20%15%35%10%10%／費用分配15%20%10%30%10%10%／廣告費費用預(yù)預(yù)算廣告調(diào)調(diào)查費費用廣告制制作費費用廣告媒媒體費費用其他相相關(guān)費費用(明細(xì)細(xì)如下下)基本總總銷售售額:26500(平平均價價格））x98172.8(建筑筑面積積)=2601579200元元廣告投投入費費用可可支付付的最最高資資金2601579200x0.02（費費用投投入比比例））=52031584元元預(yù)計投投入的的廣告告總費費用：：44368429元廣告調(diào)調(diào)查體體費用用主要包包括：：廣告告前期期市場場調(diào)研研，廣廣告效效果調(diào)調(diào)查，，廣告告咨詢詢費用用，媒媒介費費用預(yù)算費費用占占基本本銷售售額的的0.1%預(yù)算廣廣告調(diào)調(diào)查總總費用用為：：2204079200x0.001=2204079.2元元消費者者看樓樓所受受的信信息影影響55%22.7%12.7%11.6%10.9%4.3%3.4%日常閱閱讀報報紙的的時間間2%12%21%23%8%4%3%3%43%報紙媒媒體報紙媒媒體是是投放放和傳傳播房房地產(chǎn)產(chǎn)信息息的最最理想想的媒媒體；；報紙樓樓盤廣廣告到到達(dá)率率最高高的時時段為為周五五、周周六；；在報紙紙投放放的房房地產(chǎn)產(chǎn)信息息可以以集中中在要要聞、、房地地產(chǎn)新新聞、、國內(nèi)內(nèi)國際際新聞聞、經(jīng)經(jīng)濟新新聞、、體育育新聞聞等版版面關(guān)于消消費者者閱讀讀報紙紙調(diào)查查廣州城城市居居民中中有29.4%的人人每天天讀報報約1小時時，28.6%的人人每天天花半半小時時讀報報，15.7%的人人每天天讀報報時間間超過過2個個小時時。以上三三個時時間的的讀報報總?cè)巳藬?shù)為為73.7%閱讀報報紙的的時間間超超過87%的潛潛在購購房者者每天天都在在看報報紙,而在在對報報紙的的樓盤盤廣告告留意意方面面,周周五、、六、、日三三天的的留意意度比比平日日高。。獲取樓樓盤信信息的的主要要報紙紙媒，，八八成成左右右的潛潛在購購房者者認(rèn)為為《廣廣州日日報》》是獲獲取樓樓盤信信息最最多的的報紙紙各報紙紙房地地產(chǎn)信信息優(yōu)優(yōu)勢對對比93%57%38%6%廣州日日報主主流讀讀者群群特征征《廣州州日報報》的的讀者者集中中于20-49歲年年齡層層，在在教育育程度度，個個人月月收入入，家家庭月月收入入均高高于城城市水水平。?！稄V州州日報報》作作為一一張主主流大大報，，讀者者自費費購買買和訂訂閱的的比例例占八八成之之多。。其讀讀者覆覆蓋了了社會會各個個層面面，是是一份份中性性化，，市場場化程程度高高的報報紙。。因此此，樓樓盤廣廣告推推廣中中，我我們建建議《《廣州州日報報》為為主要要媒體體。南方都都市報報主流流讀者者群特特征69%《南南方都都市報報》讀讀者是是從事事具有有影響響力的的工作作，收收入優(yōu)優(yōu)厚的的機關(guān)關(guān)，企企業(yè)管管理人人員，，專業(yè)業(yè)人士士。78%的讀讀者年年收入入2萬萬元以以上這這部分分人群群正是是樂于于投資資理財財?shù)娜喝后w。。以上大大部分分讀者者與目目標(biāo)客客戶群群相吻吻合。。因此此，樓樓盤廣廣告推推廣中中，我我們建建議《《南方方都市市報》》為輔輔助媒媒體。。廣州日日報廣廣告預(yù)預(yù)算規(guī)格（彩色）版位單價1月-4月（預(yù)熱期）5月-6月（開盤期）7月-8月（持續(xù)期）9月-1月（強銷期)11月-12月（持續(xù)期）次年1月-3月（尾盤期)合計（元)48x7432x26A8-A15/A17周五742000周六2157001324219646000+2804100合計：：3768700元元南方都都市報報廣告告預(yù)算算規(guī)格（彩色）版位單價1月-4月（預(yù)熱期）5月-6月（開盤期）7月-8月（持續(xù)期）9月-1月（強銷期)11月-12月（持續(xù)期）次年1月-3月（尾盤期)合計（元)24x17A1疊底板周五185400周六1555001324212410200+2021500合計：：2612350元元電視媒媒體項目屬性使用屬性播放格式制作費用

投放費用投放次數(shù)基本費用廣東有線廣州有線電視專題篇整體形象簡介30分鐘膠片9000.00元/1秒鐘10000.00元

/1秒鐘11250.00元/1秒鐘11650.00元/1秒鐘10次6075000.00元6495000.00元廣東有線廣州有線電視形象廣告賣點形象塑造15秒鐘膠片6000.00元

/1秒鐘6500.00元

/1秒鐘6900.00元/1秒鐘7450.00元

/1秒鐘20次

3870000.00元4185000.00元電視總總體費費用：：20625000元電臺上午6：00———10:00電電臺臺擁有有最多多聽眾眾，此此時他他們思思想活活躍，，易于于接受受新鮮鮮觀念念。下午3:00———7：：00這這時的的聽眾眾幾乎乎與早早晨的的一樣樣的，，與匆匆忙奔奔向工工作崗崗位的的早晨晨相比比，這這是時時人們們更有有心情情買東東西。。廣播廣廣告頻頻率最最佳數(shù)數(shù)量至至少每每周3-5次想要廣廣播廣廣告起起作用用，最最基本本也要要13周；；60秒的的商業(yè)業(yè)廣告告非常常走俏俏廣播媒媒體項目屬性使用屬性播放格式制作費用投放費用投放次數(shù)基本費用廣州廣播電臺電波標(biāo)廣告節(jié)目贊助15秒檔免200.00元/次

15個工作月共投放1200次

480000.00元電波告知廣告常規(guī)廣告30秒檔免200.00元/次廣播總總體費費用：：480000.00元元廣告制制作費費用其其他他相關(guān)關(guān)費用用1.前前期軟軟性廣廣告a.新新聞發(fā)發(fā)布會會200000元b.系系列報報道350000元元2.項項目包包裝制制作類類a.模模型(地理理環(huán)境境位置置及建建筑立立體)規(guī)模：：1：：150（（底盤盤尺寸寸2.5~3.0平平方米米左右右）數(shù)量：：1個個費用：：100000元b模型型(標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層主力力戶型型)規(guī)模：：1：：20（55cm*65cm）數(shù)量：：6個個費用：：5000元/個*8個個=40000元3.樓樓書規(guī)格：：小16開開，8個p數(shù)量：：8000份費用：：8元元/本本*10000=80000元4.戶戶外廣廣告牌牌———電腦腦噴畫畫規(guī)格：：15*20m（300平方方米））數(shù)量：：2幅幅費用：：500元元/平平方米米*600平方方米=300000元5.廣廣告牌牌鐵架架規(guī)格：：15*20m（300平方方米））費用：：250元元/平平方米米*300平方方米=75000元元6.燈燈箱廣廣告費用預(yù)預(yù)算：：250000元7.電電腦噴噴畫的的展板板規(guī)格：：60*80cm數(shù)量：：10幅費用：：1000元/塊*10塊=10000元元8.效效果圖圖規(guī)格：：A2彩色色數(shù)量：：6幅幅費用：：18000元元9.宣宣傳單單張規(guī)格：：大度度16開（（157克克進(jìn)口口銅版版紙，，雙面面四色色印刷刷）數(shù)量：：10000張張費用：：1.2元元/張張*10000張=12000元元10.價目目表、、付款款方式式、認(rèn)認(rèn)購須須知、、按揭揭須知知、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)平平面圖圖規(guī)格：：16開色色紙（（雙面面單張張印刷刷）數(shù)量：：3份份*15000張=45000張張費用：：0.5元元/張張*45000張=22500元元11.氫氣氣球規(guī)格：：直徑徑3m數(shù)量：：4個個費用：：1200元/個*4個個=4800元元12.豎幅幅（懸懸掛于于塔樓樓）規(guī)格：：2*25m數(shù)量：：4條條費用：：900元元/條條*4條=3600元13.彩旗旗規(guī)格：：0.5*1.5m數(shù)量：：1600面費用：：10元/面*1600面=16000元元14.花籃籃（放放置于于售樓樓部門門前））規(guī)格：：西式式3層層數(shù)量：：28個費用：：300元元/個個*28個個=8400元元15.盆栽栽（放放置于于售樓樓部門門前））規(guī)格：：待定定數(shù)量：：40盆費用：：150元元/盆盆*40個個=6000元元16.電腦腦界字字費：：4000元17.禮儀儀小姐姐費：：150元元/天天/人人*12人人*60天天=108000元元（含含綬帶帶）制作總總費用用：1178300元整個項項目銷銷售預(yù)預(yù)計開開展2個大大型展展銷會會，4個小小型展展銷會會，預(yù)預(yù)計每每次小小型展展銷會會的費費用為為大型型展銷銷會的的一半半，即即約75萬萬元。。所以以，預(yù)預(yù)計展展銷會會費用用為：：1.展展銷銷會會費費用用=150*2+75*4=600萬萬2.報報紙紙廣廣告告費費用用大大約約為為200萬萬元元，，銷銷售售期期開開始始后后每每一一個個星星期期一一次次，，展展銷銷會會前前一一個個星星期期及及展展銷銷會會期期間間每每星星期期3次次3.電電視視廣廣告告費費用用大大約約為為400萬萬元元，，同同樣樣是是在在展展銷銷會會開開始始后后定定期期播播放放廣廣告告雜雜志志，，展展銷銷會會前前一一個個星星期期開開始始播播放放30秒秒左左右右的的廣廣告告4.專專人人派派發(fā)發(fā)宣宣傳傳單單張張，，費費用用50萬萬元元5.電電臺臺廣廣告告費費用用約約為為100萬萬元元，，銷銷售售期期開開始始后后每每天天一一次次，，展展銷銷會會前前一一星星期期及及展展銷銷會會期期間間每每天天2次次展銷銷會會總總費費用用=600+200+400+50+100=1350萬萬元元經(jīng)可可行行性性研研究究部部分分估估算算，，整整個個建建設(shè)設(shè)經(jīng)經(jīng)營營期期的的銷銷售售費費用用為為52031584元元萬元元，，由由于于總總銷銷售售收收入入為為2601579200萬萬元元，，則則該該項項目目的的銷銷售售成成本本率率=銷銷售售成成本本費費/總總銷銷售售收收入入*100%=2%主題題、、賣賣點點、、標(biāo)標(biāo)題題主題題：：創(chuàng)創(chuàng)享享尊尊貴貴生生活活賣點點：：區(qū)區(qū)位位好好、、環(huán)環(huán)境境美美、、尊尊貴貴體體現(xiàn)現(xiàn)標(biāo)題題：：心心在在高高處處，，風(fēng)風(fēng)景景在在遠(yuǎn)遠(yuǎn)處處廣告告安安排排廣告策劃重點主要媒體選擇次要媒體選擇持續(xù)時間目標(biāo)第一階段預(yù)熱期信息提示，突出項目主題，展示樓盤的基本情況，實施全方位、不間斷的形象炒作報紙媒體、戶外媒體互聯(lián)網(wǎng)媒體、傳單1月-4月以系列廣告形式傳達(dá)尚城名爵的特點——國際化社區(qū)，傳達(dá)尚城名爵如何薈萃世界的精彩第二階段

開盤期突出賣點，進(jìn)行全方宣傳，吸引消費者上門看房報紙媒體、傳單、戶外媒體互聯(lián)網(wǎng)媒體、廣播、5月-6月通過各個廣告，還有價格與形象之間的落差來推動銷售第三階段

續(xù)銷期對項目各賣點進(jìn)行持續(xù)的宣傳，鞏固項目的市場知名度以及美譽度，報紙媒體傳單7月-8月第四階段強銷期全面總攻，與主要媒體進(jìn)行配合，突出賣點為主報紙媒體、傳單、戶外媒體、電視媒體互聯(lián)網(wǎng)媒體、雜志9月-10月第五階段續(xù)銷期

加強廣告主題、深化內(nèi)容，強調(diào)價格優(yōu)勢，進(jìn)行大量的促銷活動報紙媒體傳單11月-12月第六階段尾盤期

以樸實的宣傳為重點，并輔以適量的價格策略報紙媒體傳單次年1月-3月建立、鞏固尚城名爵明星樓盤的地位，主要以銷售業(yè)績、專家評價、媒介報道為依據(jù)媒體體投投放放安安排排及及節(jié)節(jié)奏奏把把握握廣告告投投放放需需要要配配合合銷銷售售周周期期的的各各階階段段而而進(jìn)進(jìn)行行，，才才能能到到達(dá)達(dá)預(yù)預(yù)期期的的投投放放效效果果。。因因此此我我司司將將根根據(jù)據(jù)前前面面規(guī)規(guī)劃劃的的銷銷售售周周期期制制定定了了項項目目的的廣廣告告投投放放周周期期安安排排及及節(jié)節(jié)奏奏把把握握，，以以使使項項目目的的廣廣告告宣宣傳傳能能達(dá)達(dá)到到最最好好的的宣宣傳傳效效果果，，也也更更加加有有利利于于項項目目市市場場知知名名度度及及市市場場美美譽譽度度的的建建立立。。第一一階階段段預(yù)預(yù)熱熱期期在該該階階段段，，項項目目剛剛進(jìn)進(jìn)入入市市場場，，消消費費者者對對項項目目還還不不熟熟悉悉。。因因此此本本階階段段的的媒媒體體廣廣告告投投放放應(yīng)應(yīng)全全線線出出擊擊并并迅迅速速建建立立目目市市場場知知名名度度，，使使目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶對對項項目目有有一一定定認(rèn)認(rèn)知知。。應(yīng)應(yīng)以以輔輔助助媒媒體體投投放放項項目目形形象象廣廣告告進(jìn)進(jìn)行行滲滲透透，，并并在在報報刊刊媒媒體體上上對對項項目目進(jìn)進(jìn)行行少少量量的的前前期期炒炒作作，，引引起起市市場場關(guān)關(guān)注注。。（續(xù)續(xù)））第第一一階階段段預(yù)預(yù)熱熱期期1、、報報紙紙媒媒體體投投放放時時間間：：集集中中在在四四月月中中下下旬旬臨臨近近項項目目認(rèn)認(rèn)籌籌活活動動開開始始之之前前投投放放。。投投放放內(nèi)內(nèi)容容：：大大版版面面投投放放項項目目形形象象廣廣告告，，告告之之消消費費者者項項目目開開始始認(rèn)認(rèn)籌籌的的消消息息。。投投放放節(jié)節(jié)奏奏：：于于4月月19日日分分別別在在《《廣廣州州日日報報》》及及《《南南方方日日報報》》上上各各投投放放一一期期半半版版硬硬廣廣，，以以測測試試兩兩種種報報刊刊媒媒體體的的投投放放效效果果，，以以便便確確定定后后期期主主力力報報刊刊媒媒體體。。2、、戶戶外外媒媒體體該該廣廣告告媒媒體體已已經(jīng)經(jīng)投投放放，，主主要要以以項項目目的的形形象象廣廣告告為為主主，，并并已已起起到到良良好好效效果果。。3、、互互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)媒媒體體投投放放時時間間：：將將于于即即日日起起開開始始投投放放。。投投放放內(nèi)內(nèi)容容：：由由于于該該媒媒體體固固有有的的特特點點，，可可以以對對項項目目所所有有賣賣點點、、優(yōu)優(yōu)勢勢及及基基本本資資料料進(jìn)進(jìn)行行投投放放，，以以擴擴大大廣廣告告的的影影響響面面。。投投放放節(jié)節(jié)奏奏：：貫貫穿穿于于項項目目銷銷售售的的全全過過程程。。4、、傳傳單單投投放放時時間間：：集集中中在在四四月月中中下下旬旬臨臨近近項項目目認(rèn)認(rèn)籌籌活活動動開開始始之之前前投投放放。。投投放放內(nèi)內(nèi)容容：：可可以以對對項項目目所所有有賣賣點點、、優(yōu)優(yōu)勢勢及及基基本本資資料料進(jìn)進(jìn)行行投投放放，，以以擴擴大大廣廣告告的的影影響響面面。。投投放放節(jié)節(jié)奏奏：：貫貫穿穿于于項項目目銷銷售售的的全全過過程程。。第二二階階段段開開盤盤期期該階階段段的的廣廣告告投投放放應(yīng)應(yīng)以以之之前前輔輔助助媒媒體體的的廣廣告告滲滲透透為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，大大規(guī)規(guī)模模投投放放項項目目的的賣賣點點及及形形象象廣廣告告，，以以達(dá)達(dá)到到廣廣而而告告之之消消費費者者項項目目開開盤盤信信息息的的目目的的，，并并在在市市場場中中引引起起一一定定反反響響初初步步建建立立起起項項目目的的市市場場美美譽譽度度。。報紙媒體、傳傳單、戶外媒媒體、互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)、廣播投投放時間：項項目開盤前一一周內(nèi)。投投放內(nèi)容：：在項目開盤盤前著力對項項目的各賣點點進(jìn)行宣傳，，并告之消費費者項目開盤盤銷售、優(yōu)惠惠促銷活動的的信息。投投