2021揚州萬科GZ229營銷地塊提報-63正式版

生活“園”來如此揚州萬科GZ229營銷地塊提報營銷策劃房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)金融服務(wù)資產(chǎn)管理數(shù)據(jù)信息智庫咨詢土地顧問品牌顧問商業(yè)運管營銷策略銷售代理小鎮(zhèn)運營合富金融合富美筑房王電商萬科第五園站在現(xiàn)代看歷史，追求自然景觀萬科朗潤園站在現(xiàn)代看未來，追求精神氣度真正的“園”生活追求自然景觀與精神氣度的統(tǒng)一灣里的房子城里的園子天下玉，揚州工灣頭打造首個玉器小鎮(zhèn)臨江之群，璞石無光千年磨礪，溫潤有方骨子里的“玉”精神揚州萬科又造一“園”能否引領(lǐng)當(dāng)下?lián)P州高端改善市場潮流p市場解析p項目定位p營銷策略p團(tuán)隊介紹土地市場——揚州進(jìn)入“全城看，全城選，全城買”的格局明年預(yù)計38家純新盤上市，而明年將達(dá)到50多家在售樓盤，隨著高地價盤入市，揚州正式步入2萬+，而8000以上高地價盤集中東區(qū)及輻射區(qū)域，競爭環(huán)境惡劣，2021年揚州將進(jìn)入全城看房，全城選房，全城買房的競爭格局，本項目應(yīng)狠抓地緣，收客全城機(jī)會點：西區(qū)項目少，作為同價值，同價格的區(qū)域，客戶來源可重點挖掘1萬5-2萬僅2個2020年揚州7000地價以上一覽表7千-8千8千-1萬1萬以上2萬左右至少10個52萬加至少6個44332221111111100000000000000000西區(qū)廣陵新城主城東區(qū)東區(qū)東北區(qū)北區(qū)西區(qū)新城東南新城南區(qū)宏觀市場——2021年揚州市場庫存激增，東區(qū)成為揚州2021年的主戰(zhàn)場短期供求關(guān)系健康，成交穩(wěn)步攀升，可售周期下降至6.4個月，2021年預(yù)計可售貨值激增至499萬㎡，遠(yuǎn)高于近3年揚州成交均量。尤其以東區(qū)競爭最為激烈，相反，西區(qū)及西區(qū)輻射的區(qū)域（西區(qū)新城，西南，西北區(qū)域等）競爭小，可作為后期主力客戶挖掘揚州近5年商品住宅年度供銷價情況供應(yīng)(萬㎡）成交(萬㎡)均價(元/㎡）35029.96%10.65%9.29%180001658716000300-0.96%25.25%137151517714000250105531039310293120002001000015021726326727033031332230027622780001611816000100400050200002015年2016年2017年2018年2019年2020年0

揚州市場供需關(guān)系預(yù)測(單位:萬㎡）600500499.41萬㎡2021年北區(qū)預(yù)67.1市場缺口：219.41萬㎡計新增貨量400105.22021年南區(qū)預(yù)計新增貨量280萬㎡42.32021年西區(qū)預(yù)300計新增貨量128.62021年東區(qū)預(yù)200計新增貨量28025.011005.75揚州目前各區(qū)69.84域剩余庫存55.610近3年揚州成交均量 2021年可售貨量（庫存+新增）（數(shù)據(jù)說明：東區(qū)為廣陵新城+主城東區(qū)+東區(qū)；西區(qū)為西區(qū)新城+西區(qū)；北區(qū)為東北區(qū)+北區(qū)；南區(qū)為東南新城+南區(qū)）以揚州區(qū)域內(nèi)近3年年均成交量280萬㎡，推算截至2020年年底，全年市場剩余貨量154.2萬㎡，根據(jù)一般高周轉(zhuǎn)開發(fā)商年目標(biāo)15-20億倒推各區(qū)域2021年需完成的貨量345.21萬㎡，合計499.41萬㎡，市場遠(yuǎn)不足以支撐，區(qū)域競爭集中與東區(qū)及南區(qū)，在全城看房的今天，客戶重點挖掘?qū)ο髴?yīng)立足西區(qū)（以西區(qū)新城為主）。市區(qū)成交天梯圖——全市改善類產(chǎn)品市場份額提升，符合本案主力產(chǎn)品區(qū)間洋房120-150㎡需求為主，其中120-130㎡最多，其次為130-140，140-150㎡持平?？們r天花板至260萬別墅150-200㎡需求為主，其次為200-250㎡。總價天花板至360萬2020年市區(qū)成交天梯圖——洋房2020年市區(qū)成交天梯圖——別墅200-240240-280280-320360-400400-500面積段320-360500以上小計130-14040000004140-15000000000150-2000253811139192234200-25000123018556250-30000010603652300-35000000000350以上000006410151小計42550463347356區(qū)域板塊產(chǎn)品——本案主力143㎡處在高流速，低庫存區(qū)域，大面積165㎡流速穩(wěn)定，供不應(yīng)求，疊加類產(chǎn)品供貨少，存在市場機(jī)會點揚州東區(qū)區(qū)域板塊90-150㎡處于高流速，尤其以100-120㎡流速最高，高流速區(qū)域內(nèi)，140-150㎡庫存最低，大面積改善產(chǎn)品160-180㎡流速穩(wěn)定，供大于求，疊加類供貨及庫存處于最低值，存在較大市場機(jī)遇1800揚州東區(qū)區(qū)域板塊庫存和流速情況20年成交套數(shù)庫存套數(shù)流速(套/月)140131高流速1600157214621221201400120010008006004002000

114595920778998538077676766244331026090以下90-100100-110110-120120-130130-140√150萬180-200萬210-230萬以下低庫存5528961515140-150150-160√250-300萬

大面積改善疊加類產(chǎn)品供貨少流速穩(wěn)定存在一定的市場機(jī)遇供大于求145156214233023140160-180180-200200-250250-300√√300萬400萬以上以上100806040200區(qū)域板塊市場——板塊容量激增，本案雖所處第二價格梯隊板塊，但應(yīng)晉升價格第一梯隊東區(qū)主城板塊歷年成交情況 板塊價格梯度——第二價格梯隊80 無供貨706050403020100

本案2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年廣陵產(chǎn)業(yè)園 廣陵新城 老東區(qū) 灣頭板塊機(jī)會—根據(jù)全城買房看房的邏輯，第一及第二價格梯隊板塊均為我項目挖掘客戶點，以高流速，底庫存為主揚州第一及第二價格梯隊各板塊成交庫存情況302518.4

近3年年均成交(萬㎡)當(dāng)前庫存(萬㎡)高流速24.87高流速高流速低庫存20.87低庫存低庫存17.4410.1410.8510.5610.26107.938.085.583.353.993.625.4153.292.852.671.811.370二城文峰廣陵新城京華香茗湖西拓老東區(qū)灣頭梅嶺蔣王競品分布圖根據(jù)目前全城看，全城選，全城買的格局，本案競品應(yīng)立足全城。競品分2類，1.價格競品——18000以上的項目以洋房為主2.產(chǎn)品競品——涵大戶型洋房，大平層，疊加別墅的項目瘦西湖壹號院（GZ111）

美的禹州大河（GZ178）

在售上市競品即將上市競品樓面價：8950元／㎡建筑面積：10.09萬㎡容積率：1.22綠地健康城（GZ100）樓面價：2483元／㎡建筑面積：37萬㎡容積率：1.37華建GZ209樓面價：8950元/㎡成交時間：2020年7月恒通、景宇GZ230樓面價：11506元/㎡成交時間：2020年11月中信泰富GZ231樓面價：10025元/㎡成交時間：2020年11月中信泰富錦辰（GZ135）樓面價：8326元／㎡建筑面積：9.9萬㎡容積率：1.90九龍灣GZ235樓面價：10829元/㎡成交時間：2020年11月

樓面價：8952元／㎡建筑面積：30萬㎡容積率：1.67奧園觀湖尚居建筑面積：44萬㎡容積率：1.6中南GZ221樓面價：8527元/㎡成交時間：2020年11月

中信泰富GZ238樓面價：9694元/㎡成交時間：2020年11月遠(yuǎn)洋廣陵宸章（GZ190）樓面價：8544元／㎡建筑面積：6.4萬㎡容積率：1.83安居GZ210樓面價：14250元/㎡成交時間：2020年10月綠地也今東南（GZ128）樓面價：6153元／㎡建筑面積：23.8萬㎡容積率：1.31景瑞GZ212樓面價：9121元/㎡成交時間：2020年9月競品航道圖——待本案入市時，庫存為全盤推售中全年最低值，適逢全盤集中推售，市場競爭惡劣，項目應(yīng)提早入市，搶收全城高端改善客戶競品分類

項目名稱 2021可售庫存 已推已售 首開時間

月均流速

2021年3月底 2021年6月底 2021年9月底 2021年12月底庫存 庫存 庫存 庫存未來競品在售競品

中信泰富GZ231華建GZ209安居GZ210金地GZ215中信泰富GZ238恒通GZ230中南GZ221景瑞GZ212金通華GZ189九龍灣GZ235遠(yuǎn)洋廣陵宸章美的禹州大河金輝棲湖云庭瘦西湖壹號院綠地健康城綠地也金東南中信泰富錦園奧園觀湖尚居

12.47/2021.0715.76/2021.0412.09/2021.0714.01/2021.0412.7/2021.0914.2/2021.058.09/2021.063.8/2021.047.58/2021.0912.36/2021.105.52/2021.0229.790.712020.1220.030.672021.0120.0617.632019.1211.7212.162020.045.88.01（別墅）2018.082.81.8（別墅）2018.08(別墅)

預(yù)估0.6預(yù)估0.8預(yù)估0.3預(yù)估0.6預(yù)估0.5預(yù)估0.5預(yù)估0.7預(yù)估0.6預(yù)估0.4預(yù)估0.5預(yù)估0.30.40.31.31.50.30.1

未上市未上市11.29.4未上市13.3610.88.4未上市未上市11.110.1未上市12.2110.48.6未上市未上市12.110.5未上市13.2最11.511.1未上市7.09佳4.82.7未上市2入0.2清盤未上市未上市市7.15.8未上市未上市時未上市11.35.024.02機(jī)3.22.228.5927.325.824.619.0318.117.116.116.0612.18.14.17.222.7清盤清盤4.83.82.81.82.52.21.61.3合計 208.78 / / / 83.22 118.08 137.8 128.1競品分析——本案項目產(chǎn)品密度低，高端改善產(chǎn)品更純粹競品均為品牌開發(fā)商，項目產(chǎn)品均有洋房，疊加項目較少，產(chǎn)品方面跨度較大，與本案存在較大差別，容積率本案處于較低值，占地規(guī)模較小項目開發(fā)商物業(yè)類型產(chǎn)品占地面積（萬㎡）容積率總建面積（萬㎡）本案萬科、華鴻嘉信洋房、疊加125-185㎡3.91.45.4遠(yuǎn)洋廣陵宸章遠(yuǎn)洋洋房、高層90-125㎡2.51.836.4美的禹洲·大河美的+禹洲高層、洋房105-144㎡17.91.6443.6金輝棲湖云庭金輝洋房95-169㎡9.31.5220.7瘦西湖壹號院富景洋房、疊加145-160㎡4.81.210.1綠地健康城綠地高層、洋房、疊加98-165㎡20.21.3737.7綠地也今東南綠地洋房87-170㎡12.91.3323.8中信泰富錦辰中信高層、洋房110-167㎡5.21.99.9市場總結(jié)大 小 近全城看房，全城選房，全城產(chǎn)品符合區(qū)域板塊內(nèi)高流速，本案對比揚州同價格，同產(chǎn)低庫存的格局，大面積改善買房的格局形成，應(yīng)抓地緣，品的項目，本案優(yōu)勢在于容類產(chǎn)品流速穩(wěn)定存在較大市收全城，此外50多家新盤在積率密度更低，改善產(chǎn)品更場，本案應(yīng)與全城同價格，售，以東區(qū)競爭最激勵純粹同產(chǎn)品的競爭p市場解析p項目定位p營銷策略p團(tuán)隊介紹萬科TOP“園”地產(chǎn)“奢侈品”的代名詞奢侈品的趨勢：成為流行的“大眾”奢侈品客戶規(guī)律01

先知單純的認(rèn)可消費品，或其粉絲，或其真正的了解消費品，稱為“火種”傳教士從產(chǎn)品中看到獨特的價值，發(fā)覺其可承受后，將其作為一項向上貼近，向下區(qū)隔的工具。不自覺間扮演傳教角色信徒被“傳教士”鼓動而追隨性消費，沒有多少產(chǎn)品鑒別能力。被“消費漩渦”卷進(jìn)，產(chǎn)品本身已無意義，消費與否已無選擇。消費已“符號化”?！跋戎蔽阌怪靡?，本案的“先知”也是揚州所有高端項目所極力爭取的少數(shù)派“城市領(lǐng)袖”，或商或政。是本案別墅類，大平層類物業(yè)核心單位的靶心客戶。他們或是萬科TOP系的粉絲，老業(yè)主“傳教士”揚州當(dāng)?shù)氐闹猩想A層，政商界的骨干級精英。他們向往（目標(biāo)成為并有可能今后成為）“城市領(lǐng)袖”。但在自我的圈子和公眾眼中，已然是“意見領(lǐng)袖”。他們是本案143-165㎡產(chǎn)品的高端購買者?！靶磐健背鞘兄挟a(chǎn)階級，職業(yè)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，可能是嶄露頭角的新貴，可能是受父母庇佑的小開，可能是辛勤積累的中年人，可能是一夜暴富者……他們是本案128-143㎡的主力購買人群?？蛻舳ㄎ?核心客戶（40%）東區(qū)只買近的高端改善住房現(xiàn)在就是

2 3重要客戶邊緣客戶（30%）（20%）江都 西區(qū)及主城外溢進(jìn)揚州改善住房環(huán)境 改善現(xiàn)有住房環(huán)境希望成為心中仰慕客戶標(biāo)簽：向上的“城市峯層”

4補充客戶（10%）鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊縣級市改善進(jìn)城改善環(huán)境未來將是消費者進(jìn)入奢侈品世界只需滿足一個條件，感受到奢侈品的“價值”，愿意為之付出高昂的代價（即金錢）——高橋子枝子《高價也能暢銷》價值體系萬科GZ229地塊項目價值體系城規(guī)品牌配套服務(wù)產(chǎn)品規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃萬科華鴻嘉信交通配套商業(yè)配套教育配套生態(tài)配套物業(yè)服務(wù)健康住宅園系產(chǎn)品玉器小鎮(zhèn)世界500強中國房企no.59高鐵站(東)泰達(dá)Y-MSD華師大附中茱萸灣萬科物業(yè)no.1健康住宅純低密度萬科TOP級”園”廣陵新城房企前三華東no.2弘陽廣場東育才濱河濕地公園生態(tài)新城萬科三好品牌no.45王府井whatF(Features):萬科品牌/萬科TOP“園”/健康住宅客戶打動點我們賣什么？建立強調(diào)關(guān)系A(chǔ)(Advantages)：玉器小鎮(zhèn)/一線河景/廣陵新城與生態(tài)新城的核心客戶買什么？B(Benefits)：萬科TOP園/萬科物業(yè)/萬科品牌/一線河景/健康住宅6CO2+6H2O 光合作用 C6H12O6（CH2O）+6O2C—city—城市0—oasis—綠洲人居【區(qū)位價值】【生態(tài)價值】H—human【人居價值】城市屬性居住屬性廣陵新城+生態(tài)科技城核心+一線河景茱萸灣公園+健康住宅+純低密度洋房別墅光合社區(qū)【物理定位】萬科第三園·雙城核芯·低密洋房·光合社區(qū)案名建議萬科·和園p市場解析p項目定位p營銷策略p團(tuán)隊介紹線上策略短 1.高價盤項目8個月清盤，時間緊2.TOP“園”輸出時間短，不利于高端印象塑造長斷

1.板塊價值兌現(xiàn)時間長2.板塊規(guī)劃玉器小鎮(zhèn)落地時間長1.未來的價格:價格與現(xiàn)在斷裂2.過去的體驗:體驗與價格斷裂【項目的推廣問題是時間的障礙，但我們的解決也與時間相關(guān)】推廣故事線時勢中國參與主導(dǎo)世界進(jìn)程文化自信領(lǐng)馭輸出世界東方已成為全球文化方向標(biāo)揚州東區(qū)是江南文化發(fā)源東區(qū)灣頭是揚州運河的第一灣國際東方是影響世界的當(dāng)代中國生活美學(xué)

主線：產(chǎn)品故事核心價值豪宅追求居住感受，身份象征，文化底蘊，產(chǎn)品細(xì)節(jié)，財富傳承增值歷史價值 交通價值 產(chǎn)品價值 規(guī)劃價值 生態(tài)價值 教育價值 品牌價值2500年高鐵東站健康住宅萬科園系緊鄰河景華師育才深耕揚州歷史沉淀高鐵提速延長生命TOP第一門口的景贏在起跑10年有余匯聚“時間的美好”生活向往

客戶時間的感悟時間的需求先知追求健康，追求極致心智迭代的生活需求傳教士+信徒追求品牌資源產(chǎn)品認(rèn)可渴望富裕時間做其他事關(guān)鍵詞世界東方

關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞時間重回故事線：世界的東方時間寓意：本案作為萬科TOP園“重回”豪宅頂端推廣策略首開前推廣策略統(tǒng)籌長線戰(zhàn)役短爆拆分，匹配階段價值全渠道覆蓋輸出針對關(guān)鍵節(jié)點匹配爆點事件吸引市場，構(gòu)筑廣告形象與信息網(wǎng)的結(jié)合站STEP1起勢期關(guān)鍵節(jié)點案名發(fā)布展廳開放關(guān)鍵 營造勢能碾壓任 引發(fā)全城關(guān)注務(wù)

STEP2 STEP3 STEP4蓄客期引流期引爆期關(guān)鍵節(jié)點關(guān)鍵節(jié)點關(guān)鍵節(jié)點品牌發(fā)布會示范區(qū)開放項目首開產(chǎn)品概念碾壓 現(xiàn)場體驗?zāi)雺?短爆吸引熱議開啟強勢蓄水 城市流量導(dǎo)入 深夜教育洗客第一階段階時代占位世界東方段主解決:聲勢碾壓客戶題品牌起勢推廣線用好微信主陣地和權(quán)威媒體，時勢論和文脈學(xué)在揚州講好時代下的國際東方故事推證動驗世界重回東方時間事件線圈層線文化領(lǐng)銜&蓄客前置2針對圈層客戶進(jìn)行定向的主題打核心動作：展廳案名發(fā)布兌現(xiàn)線下陣地:文化生活館定制活動邀請，預(yù)告生活質(zhì)感線上傳播：東方國際文化自覺體驗

解題思路中國>揚州我不是一個揚州豪宅是一個中國豪宅項目對客戶形成聲勢碾壓第一階段巡禮·世界的東方風(fēng)潮生活概念展廳玻璃磚墻世界東方風(fēng)潮實驗空間揚州首個跨界東方文化LAB廳參考愛馬仕&香奈兒的玻璃磚店面設(shè)計，在城市展廳當(dāng)中搭建一面玻璃磚墻吸睛在旗艦展廳以傳統(tǒng)文化琉璃的現(xiàn)代使用手法遙相呼應(yīng)玉文化+國際東方裝飾風(fēng)格+中式茶具定制一個特殊的文化活動體驗區(qū)，在這個部分用充滿議論感的設(shè)計xio作為概念引出國際東方美學(xué)與生活方式講述國際東方的時代趨勢論，展廳含有部分私密隔斷空間，用于本階段前置蓄客的定制化圈層活動場景第一階段禮遇·世界的東方風(fēng)潮生活定制禮本案萬科X茶靈CHALING世界東方風(fēng)潮伴手禮揚州首個國際東方文化奢牌的伴手禮選取LVMH旗下以云南普洱茶為元素打造的東方元素高端生活美學(xué)品牌為A類客戶或者萬科的朋友定制具備項目國際東方風(fēng)潮+價值感兼?zhèn)涞臇|方風(fēng)格伴手禮，禮盒內(nèi)容為CHALING+對標(biāo)品牌國際東方生活美學(xué)理念的卡片第一階段禮遇·世界的東方風(fēng)潮生活定制禮多元化的東方文化當(dāng)代設(shè)計生活第一階段線上傳播：案名發(fā)布奠定項目故事線之下的國際東方基調(diào)線上傳播第一波亮相，安名正式全球公布案名概念先導(dǎo)預(yù)告小視頻（03.01）【先導(dǎo)·玉鑒文明序幕】玉，石之美，比王字多一點Fromfarawayyoushare即使身為王，亦會在時間里淹沒thismomentwithus有了玉，便多了一點能與時間并肩的力量有玉而安，身體因此安住，大地因此安住以玉為鑒，時代因此雋永，時間因此被鑒證在永恒的祈愿與向往中CHINA·YANGZHOU【48小時后，同演進(jìn)文明進(jìn)程的全新序幕】第二階段階段 城市占位高鐵新城主題 解決:能級碾壓客戶

解題思路高鐵新城>廣陵+生態(tài)證驗事件線文化領(lǐng)銜1大核心動作：京杭之心品牌發(fā)布會[時代之下，時間之上]

土地深度解析+產(chǎn)品首發(fā)推廣線 配合朋友圈+各大V解析利用發(fā)布會制造咖位發(fā)言，價值新聞化傳播，建立全新土地概念推動世界重回東方時間圈層線兌現(xiàn)高定運維以城市展廳作為主要陣地在定制的上下文化空間進(jìn)行私密的高定圈層活動

我不是一個廣陵新城，生態(tài)科技城是一個高鐵新城對客戶形成聲勢碾壓第二階段線上傳播：品牌勢能&土地炒作鏈接城市展廳與禮品話題炒作，兩大品牌價值強勢輸出向揚州市場建立品牌認(rèn)知，為即將到來的品牌發(fā)布會造勢1.0德科地產(chǎn)頻道《揚州正在提速，萬科正在改變丨劉德科》以連淮揚鎮(zhèn)鐵路的開通作為切入點，輸出新的板塊價值見證兩個盛世的相融交匯大運河第一灣萬科&華鴻嘉信的交匯珍藏兩個時代的興盛所向

板塊定位系列刷屏#鑒證城市的偉大時刻#①大運河開始入揚州的第一灣②廣陵新城+科技生態(tài)新城的匯集之處③城市文明中軸上的國際生活區(qū)第二階段核心事件：【遠(yuǎn)見世界的東方】品牌發(fā)布會配合智庫人物強化土地價值的稀缺屬性，重定板塊概念國際東方生活產(chǎn)品首露，迭代性產(chǎn)品概念公布更多免費方案資料加微信：chuangshiji02發(fā)布會地址：京杭之心YANGZHOUBRANCHVENUETHEHEARTOFBEIJINGHANGZHOU#世界運河峰會永久會議遺址揚州的時代全球文化名片#第二階段時間的朋友核心事件：【遠(yuǎn)見世界的東方】品牌發(fā)布會邀請羅振宇揭開揚州關(guān)于文化，關(guān)于歷史時間的沉淀也側(cè)方突出我們的主題遠(yuǎn)見世界的東方時間第三階段階東方宅園國際居所段主解決:體驗?zāi)雺嚎蛻纛}產(chǎn)品深度解析+時間恒產(chǎn)支線推廣線全渠道媒體覆蓋性輸出產(chǎn)品價值強調(diào)本案的國際東方產(chǎn)品復(fù)合屬性同時具有收藏的時間價值推證動驗當(dāng)代江南里的國際居所事件線圈層線體驗領(lǐng)銜兌現(xiàn)圈層載入1大核心動作：將前期維護(hù)吸引的圈層萬科潤園&百達(dá)翡麗引入售樓處現(xiàn)場進(jìn)行活動[世界時間東方之旅]持續(xù)精準(zhǔn)圈層客戶

解題思路城市打卡點>售樓處我不是一個地產(chǎn)售樓處是一個城市網(wǎng)紅人文陣地對客戶形成體驗?zāi)雺簢H東方X時間造物館峰值記憶+奢侈對標(biāo)第三階段時間的匠人核心事件：【世界時間·東方之旅】示范區(qū)開放針對國際生活質(zhì)感+時間+傳承+極致精工理念使用百達(dá)翡麗作為現(xiàn)場的主題腕表策展覽核心品牌現(xiàn)場重點體驗+價值內(nèi)容輸出規(guī)劃本案項目示范區(qū)當(dāng)代東方美學(xué)造園示范區(qū)

百達(dá)翡麗IP城市聯(lián)展家族傳世作品的極致體驗

精神對標(biāo)X形象客戶生活習(xí)慣體驗家藝術(shù)品位主題樣板示范區(qū)第三階段峰值記憶點【空中花園】

【通道】關(guān)鍵道具：金屬瓊花植株

關(guān)鍵道具：竹林位置：售樓處大廳參考：南京涵碧樓-金屬梅花樹銷講內(nèi)容：①揚州市花的當(dāng)代解構(gòu)再設(shè)計，本案對城市文化+

位置：售樓處內(nèi)通道參考：北京望京凱悅-大堂竹林銷講內(nèi)容：①何園與個園的竹林意向復(fù)刻，闡述品牌對城市東方文脈傳承+國際再設(shè)計復(fù)興當(dāng)代生活美學(xué)

的深入了解②現(xiàn)代手法+傳統(tǒng)元素，整個項目為揚州帶來的又一個園系產(chǎn)品

②對標(biāo)圈層的玉，君子向上的精神③強調(diào)項目為當(dāng)代精神貴族階層定制居所第三階段奢侈對標(biāo)【會客洽談區(qū)】

【會客洽談區(qū)】關(guān)鍵道具：特選區(qū)域綠楊春茶，揚州特產(chǎn)，中國國

關(guān)鍵道具：酒泉夜光杯，獲全國旅游商品研評會金家地理標(biāo)志產(chǎn)品

獎、輕工部優(yōu)秀出口產(chǎn)品銀質(zhì)獎、全國工藝美術(shù)行位置：洽談區(qū)銷講內(nèi)容：①茶葉的稀缺+制作過程考究故事，關(guān)聯(lián)講項目對

業(yè)優(yōu)秀質(zhì)量管理獎等18項獎項位置：洽談區(qū)銷講內(nèi)容：產(chǎn)品的對標(biāo)內(nèi)容

①用傳統(tǒng)的夜光杯（玉）遙相呼應(yīng)本項目的地塊②使用大明寺泉（天下第五泉）進(jìn)行沖泡，萬科對于揚州歷史的傳承+以唐宋名士飲茶款帶圈層

玉器小鎮(zhèn)，以匠心VS萬科園系的匠心，也是生活方式的機(jī)制美學(xué)表現(xiàn)線下策略渠道拓客思路STEP1

STEP2

STEP3

STEP4客戶摸查

拓客鋪墊

拜訪邀約

特權(quán)接待1.搜查客戶的邏輯1.萬科分享家大會1.標(biāo)準(zhǔn)拜訪流程1.日?？蛻艟S護(hù)2.2.高端私宴2.不同階段拜訪2.特權(quán)接待服務(wù)直接客戶獲取3.激活老業(yè)主搜查客戶邏輯預(yù)設(shè)房價支付門檻及家庭財富水準(zhǔn)鎖定客戶對應(yīng)的渠道用車存款老城企業(yè)高端小區(qū)行會場所車價通常占年收約等首付新房價*80%當(dāng)?shù)匦袠I(yè)商會按當(dāng)?shù)叵M水平入的70%-90%，取協(xié)會，工商聯(lián)設(shè)量化額度中間值80%計

單價2萬/㎡，主力143㎡，總價300萬以上首付120萬（二套房40%），月供10000元（按30年算）主力143㎡，家庭可支配資金不少于120萬，年收入不低于40萬(月供/30%*12）①價格35萬以上的車主②存款在120萬以上或等額理財產(chǎn)品的銀行儲戶③當(dāng)?shù)丶案浇铣菂^(qū)16000元/㎡以上二手的業(yè)主④當(dāng)?shù)厣虝〒P州老板）的會員⑤高端美容院（人均單次消費2000元以上）...⑥高端餐飲場所(人均單次消費1000元以上）...直接客戶獲取合作方條件針對供應(yīng)商等合作方(媒體、活動、包裝制作等），將提供客戶資源作為合作附帶條件。

資源互換通過活動，客戶維護(hù)等形式，以內(nèi)外資源互換吸納新客戶(對銀行、車行、商會、協(xié)會等高端商業(yè)及企事業(yè)單位以提供會所、泳池、運動場地等資源協(xié)辦活動形式打入客戶圈層直接客戶獲取高效、便捷、有效

資源購買競爭對手、電信公司、網(wǎng)絡(luò)公司、小區(qū)物業(yè)等渠道購買客戶數(shù)據(jù)(直效獲取定向客戶資源）萬科分享家大會時間：2021年4月目的：整合當(dāng)?shù)厮姓莆崭叨丝蛻糍Y源的人，為項目提供客源，也為項目立勢萬科分享家召集大會對象高端商家渠道媒體及企事業(yè)當(dāng)?shù)馗偲芳岸献鞣絾挝魂P(guān)鍵人手經(jīng)濟(jì)行銷售1.名車，名表，名家字畫等奢侈1.定向拓展企業(yè)品銷售經(jīng)理單位中具有影響2.銀行理財客戶1.重點拉動當(dāng)?shù)亓Σ⒂幸欢ㄔ捳Z1.工程，材料，經(jīng)理，高端商場高端樓盤的銷售權(quán)的關(guān)鍵人活動，廣告等與會員管理人員人員參與2.行業(yè)協(xié)會代表我項目有關(guān)系往3.高爾夫，出國2.二手經(jīng)濟(jì)行業(yè)3.醫(yī)院學(xué)校等單來的單位旅游等協(xié)會渠道代表位的組織者4.當(dāng)?shù)刂髁γ襟w4.高端娛樂餐飲客戶經(jīng)理高端私宴——根據(jù)季節(jié)包裝不同的私家宴主題，打造高端稀缺的私家宴，提高客戶體驗揚州私宴定位：舌尖上的揚州四季！把揚州四季的特色菜做足，達(dá)到“唯有揚州能代言淮揚系傳統(tǒng)飲食文化”的境界。以本案《揚州宴》為例：第一步：氛圍營造“四香”過去，在揚州的園林里吃飯，要有四香：花香，茶香，酒香和熏香。桌上冷蝶和玉蘭櫻花鮮花第二步：養(yǎng)生且符合時令的菜譜：獅子頭，文思豆腐，鵝肝，松鼠鱖魚等。。。夏天可以燒烤3月5月7月9月11月

春之宴于生機(jī)勃勃的春天，攜好友踏青，登山逛園，品春之特色美食夏之宴每每夏季，擼串是貧富人都最愛的，奢闊露臺燒烤Party秋之宴秋季養(yǎng)生，品嘗河蟹，海鮮，養(yǎng)生