某商業(yè)招商運(yùn)營整體定位報(bào)告

1高鐵加速度珠城新樂章高鐵蚌埠南站廣場南北樓商業(yè)招商運(yùn)營整體定位報(bào)告2013.09項(xiàng)目概況分析市場分析研究項(xiàng)目定位研究城市背景分析項(xiàng)目使命分析運(yùn)營模式研究凱澤會—思想家的私享家皖蚌橋梁新城窗口精品天地現(xiàn)代辦公3本案位于高鐵新城區(qū)，高鐵站廣場兩側(cè)，占地約2.6萬方，屬于大型站前商業(yè)項(xiàng)目占地面積：25444.55㎡用地性質(zhì)：商業(yè)用地停車率：>0.51234區(qū)位：本地塊位于蚌埠市高鐵新城區(qū)，高鐵車站站前廣場南北側(cè)，將有連廊與車站主體貫通1234車站主體站前廣場本項(xiàng)目北樓本項(xiàng)目南樓項(xiàng)目概況4從蚌埠高鐵站整體規(guī)劃出發(fā)，站前南北樓將設(shè)有商務(wù)酒店、KTV、美食廣場、精品寫字樓、各企業(yè)VIP接待中心等配套設(shè)施。出租車?？繌V場本項(xiàng)目南樓站前廣場客運(yùn)總站本項(xiàng)目北樓項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況分析市場分析研究項(xiàng)目定位研究城市背景分析項(xiàng)目使命分析運(yùn)營模式研究凱澤會—思想家的私享家皖蚌橋梁新城窗口精品天地現(xiàn)代辦公6目標(biāo)一核心目標(biāo)目標(biāo)二目標(biāo)三成功運(yùn)營，推動地區(qū)增值理念創(chuàng)新，展示項(xiàng)目精華文化深植，推動文化外向度項(xiàng)目使命

使命即方向，我們一切解決路徑都是為了“使命必達(dá)”

7靈魂我是高鐵門戶我是城市文化新概念復(fù)合體仙蚌吐珠?文化之靈8復(fù)合功能聚集引領(lǐng)高鐵時(shí)代區(qū)域驅(qū)動引擎D—Demo高鐵文化示范區(qū)C—CultureR—Railway項(xiàng)目概況分析市場分析研究項(xiàng)目定位研究城市背景分析項(xiàng)目使命分析高鐵規(guī)劃宏觀分析城市規(guī)劃運(yùn)營模式研究10

蚌埠新樞紐

大禹的千年夢11京福福高高鐵鐵從京滬滬高高鐵鐵蚌蚌埠埠站站引引出出，經(jīng)經(jīng)合合肥肥、、黃黃山山、、上上饒饒、、武武夷夷山山至至福福州州，，全長長813公里里，，全全程程運(yùn)運(yùn)行行時(shí)時(shí)間間7小時(shí)時(shí)京滬滬高高鐵鐵2011年7月通通車車，，京京福福高高速速鐵鐵路路2014年通通車車，，蚌蚌埠埠成成為為京京滬滬京京福福唯唯一一的的換換乘乘站站作為為兩兩條條南南北北向向高高鐵鐵大大動動脈脈（（京京滬滬和和京京福福臺臺））的的唯一一交匯匯點(diǎn)點(diǎn)，，蚌蚌埠埠期期待待著著再再一一次次的的涅涅槃槃重重生生。。高鐵鐵規(guī)規(guī)劃劃12蚌埠埠站站的的站站房房面面積積2萬平平米米，，規(guī)規(guī)模模大大于于蘇蘇錫錫常常，，并并為為京京滬滬京京福福高高鐵鐵唯唯一一的的中中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站站南京常州上海蚌埠京滬滬京京福福高高鐵鐵局局部部平平面面示示意意圖圖N蘇州無錫高鐵鐵規(guī)規(guī)劃劃合肥京滬滬高高鐵鐵蚌蚌埠埠南南站站京滬滬高高鐵鐵南南京京南南站站站臺臺面面積積20000㎡站臺臺面面積積38000㎡京滬滬高高鐵鐵常常州州北北站站站臺臺面面積積12971m2京滬滬高高鐵鐵無無錫錫東東站站站臺臺面面積積10988㎡站臺臺面面積積7846m2京滬滬高高鐵鐵蘇蘇州州北北站站項(xiàng)目目概概況況分分析析市場場分分析析研研究究項(xiàng)目目定定位位研研究究城市市背背景景分分析析項(xiàng)目目使使命命分分析析城市市規(guī)規(guī)劃劃高鐵鐵規(guī)規(guī)劃劃宏觀觀分分析析運(yùn)營營模模式式研研究究皖蚌蚌橋橋梁梁14蚌埠埠———水陸陸交交通通樞樞扭扭安徽徽省省重重要要的的工工業(yè)業(yè)基基地地作為為京京滬滬高高鐵鐵與與京京福福高高鐵鐵的的聯(lián)聯(lián)結(jié)結(jié)站站和和安安徽徽省省境境內(nèi)內(nèi)規(guī)規(guī)模模最最大大的的高高鐵鐵樞樞紐紐，，蚌蚌埠埠高高鐵鐵站站定定位位為為全全國國一一流流的的標(biāo)標(biāo)志志性性建建筑筑。。近四四年年蚌蚌埠埠經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)處處于于高高速速發(fā)發(fā)展展過過程程中中，，2012年城城市市居居民民人人均均可可支支配配收收入入27999元，，具具備備較較高高的的消消費(fèi)費(fèi)水水平平地區(qū)區(qū)生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值（億億元元））經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展蚌埠埠城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民人人均均可可支支配配收收入入和和消消費(fèi)費(fèi)性性支支出出（元元））15全國國生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值（億億元元））890770600522增加加13.3%增加加13.4%增加加22%增加15%增加14.8%增加8.9%全國城鎮(zhèn)居居民人均可可支配收入入和消費(fèi)性性支出（元）支出收入消費(fèi)占可支支配收入比比重超過70%，消費(fèi)需求旺旺盛以二產(chǎn)為主主，三產(chǎn)發(fā)發(fā)展相對緩緩慢；產(chǎn)業(yè)業(yè)梯度尚未未完全形成成工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)：：形成汽車零零配件、電電子、紡織織、農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品深加工工四大主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)：形成汽車零零部件、電電子信息、、新材料及及醫(yī)藥化工工等支撐產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)：在機(jī)械設(shè)備備制造、電電子信息、、新材料、、新能源、、環(huán)保節(jié)能能等領(lǐng)域，，發(fā)展新型型產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)比例產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三產(chǎn)增加值值（億元）16高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)5.7%16.7%10.2%19.6%19.2%14.4%5.1%21.9%9.8%市轄區(qū)年末總?cè)丝冢ㄈf人）城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)≥59%50%-59%40%-49%30%-39%≤30%生活標(biāo)準(zhǔn)貧困溫飽小康富裕最富裕09-12年，市轄區(qū)區(qū)年末人口口平均增加加率0.5%；“十二五””規(guī)劃建設(shè)設(shè)目標(biāo)：到到2015年末，市區(qū)區(qū)建成區(qū)面面積擴(kuò)大到到150平方公里、、市區(qū)人口口增加到120萬人。在城市擴(kuò)張張中，蚌埠埠的城市化化率從2008年的41%，迅速增長長至2012年的48.3%，城市規(guī)模模、容量和和內(nèi)涵都在在發(fā)生著““加速度””的變革。城市化率的的提升使城城鎮(zhèn)居民實(shí)實(shí)現(xiàn)小康，，“十二五五”期間間城市規(guī)模模和容量將將繼續(xù)加速速擴(kuò)張人口與生活活水平17皖北振興的的歷史機(jī)遇遇，轉(zhuǎn)型升升級的生動動實(shí)踐，爭爭先進(jìn)位的的進(jìn)取精神神，匯聚成成蓬勃向上上的“蚌埠埠力量”結(jié)論：珠城城蘊(yùn)含大發(fā)發(fā)展的先決決條件，潛潛能無限18項(xiàng)目概況分分析市場分析研研究項(xiàng)目定位研研究城市背景分分析項(xiàng)目使命分分析城市規(guī)劃高鐵規(guī)劃宏觀分析運(yùn)營模式研研究新城窗口蚌埠，位于于淮河中下下游，是全全國重要的的交通樞紐紐城市，地地理位置具具有重要的的戰(zhàn)略意義義蚌埠，地處處京滬、京京福鐵路交交點(diǎn)，與濟(jì)濟(jì)南、上海海、南昌、、鄭州、青青島、武漢漢等大城市市幾乎同等等距離；蚌埠站鐵路路日接發(fā)能能力達(dá)150列，鐵路旅旅客發(fā)送量量逐年增加加，從蚌埠埠乘火車可可直達(dá)國內(nèi)內(nèi)20個(gè)省會城市市、3個(gè)直轄市和和10多個(gè)沿海城城市；現(xiàn)代交通區(qū)區(qū)位優(yōu)勢，，營造了蚌蚌埠市經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會發(fā)發(fā)展的有利利條件?；春泳哞F蚌埠合肥南京城市概況20蚌埠高鐵南南站鐵路目目前日接發(fā)發(fā)能力達(dá)57列，年發(fā)送送旅客量近近500萬，從蚌埠埠乘高鐵至至北京3個(gè)小時(shí)、至至上海1.5小時(shí)，速度度優(yōu)勢明顯顯；城市主城區(qū)東部高鐵新區(qū)北部城市副中心西部

工業(yè)區(qū)南部

物流加工區(qū)“十二五”期間，蚌埠埠將進(jìn)一步步完善東進(jìn)、西聯(lián)聯(lián)、南拓、、北跨、中中優(yōu)的空間布局局，實(shí)施“一主四組團(tuán)團(tuán)”發(fā)展?！栋霾菏袊衩窠?jīng)濟(jì)和社社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃基本思思路（征求求意見稿））》城市東進(jìn)發(fā)發(fā)展政策落落實(shí)，高鐵鐵新城發(fā)展展政策利好好城市規(guī)劃21蚌埠目前仍仍然是以主主城區(qū)為中中心的單核核城市城市格局工業(yè)集中區(qū)區(qū)域，商業(yè)業(yè)主要以大大型商貿(mào)市市場為主（（如通城國國貿(mào)、海吉吉星大市場場、義烏小小商市場））。城市中心區(qū)區(qū)域，居住住氛圍濃厚厚，商業(yè)配配套發(fā)達(dá)。。傳統(tǒng)老工業(yè)業(yè)區(qū)，生活活較為便利利，污染嚴(yán)嚴(yán)重。政務(wù)新區(qū)，，居住環(huán)境境良好，基基礎(chǔ)配套完完善。高鐵站點(diǎn)帶帶動，大學(xué)學(xué)城入駐，，已有少量量高端居住住社區(qū)，商商業(yè)配套缺缺乏淮上區(qū)主城區(qū)禹會區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)高鐵新城本項(xiàng)目地處處高鐵新城城板塊，距經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)約7公里，距主城區(qū)約約10公里。22蚌埠火車站站位于京滬鐵路線上，地處處安徽省蚌埠市，瀕臨淮河，是我國京京滬鐵路運(yùn)運(yùn)輸和的樞樞紐，皖北地區(qū)物資集集散地，辦辦理客貨運(yùn)運(yùn)業(yè)務(wù)。蚌埠站區(qū)域域現(xiàn)狀23錢江商業(yè)廣廣場20000平米華聯(lián)國際廣廣場總面積20萬方安德電腦城蚌埠火車站站錦江之星由高鐵和大大學(xué)城帶動動，有較好好的規(guī)劃前前景，目前前大學(xué)城師師生50000人，居民目目前入住率率已達(dá)35%--40%.龍湖春天高鐵新城現(xiàn)現(xiàn)狀目前師生共共50000人總建面：36萬㎡，入住率30%~40%總建面面：62萬㎡，，入住率率約50%蚌埠大大學(xué)城城綠地國國際花花都24高鐵車車站海亮明明珠人口數(shù)數(shù)25十二五五計(jì)劃劃大力力打造造高鐵鐵新城城，規(guī)規(guī)劃到到2015年導(dǎo)入入常住住人口口4.5萬人,預(yù)計(jì)大大學(xué)城城師生生5萬人“高鐵新新城””結(jié)構(gòu)構(gòu)布局局概括括為：：“一軸軸、雙雙心、、兩帶帶、多多點(diǎn)”一軸：：高鐵鐵核心心區(qū)中中央綠綠帶所所形成成的生生活性性綠軸軸，雙雙心：：站前前商務(wù)務(wù)區(qū)綠綠核,低碳中中央公公園綠綠核兩帶：：學(xué)苑苑路和和李樓樓路形形成的的景觀觀道路路。多點(diǎn)：：分布布于高高鐵地地區(qū)內(nèi)內(nèi)的五五個(gè)居居住區(qū)區(qū)級組組團(tuán)綠綠地公公園十二五五期間間規(guī)劃劃導(dǎo)入入人口口為：：常住人人口4.5萬，大大學(xué)城城師生生5萬人。。高鐵新新城規(guī)規(guī)劃2626成為以以高鐵鐵為核核心驅(qū)驅(qū)動的的居住住、休休閑、、商務(wù)務(wù)復(fù)合合區(qū)，，逐漸漸自我我中心心化初具規(guī)模的大學(xué)城厚積薄發(fā)的科研優(yōu)勢，提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須的技術(shù)支撐。逐步完善的基礎(chǔ)設(shè)施龍湖大橋極大地縮短新區(qū)與主城區(qū)的通勤距離，新區(qū)各條主干道已基本具備通行條件。社區(qū)逐漸成熟綠地、海亮等開發(fā)商的進(jìn)駐，極大地帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的快速增長。龐大的客流量預(yù)計(jì)到2013底年高鐵蚌埠站將發(fā)送旅客約500萬人次，龐大的客流將帶來資本流、信息流和技術(shù)流。12354高鐵新城驅(qū)動力高瞻遠(yuǎn)矚的新區(qū)規(guī)劃舉全市之力，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，重點(diǎn)發(fā)展旅游等新興產(chǎn)業(yè)。高鐵新新城未未來高鐵開開通后后，高高鐵帶帶來大大量的的人流流和物物流，，快速速提高高區(qū)域域人氣氣人流分分析長途客客運(yùn)總總站長途客客運(yùn)總總站住宅住宅大學(xué)城城高鐵車車站2015年住宅宅人流流量達(dá)達(dá)到4.5萬人目前大大學(xué)城城師生生共5萬人皖北中中長途途客流流預(yù)計(jì)2015年日日客流流量達(dá)達(dá)到2萬人人2020年日客客流量量達(dá)到到3萬人。。27在人流流物流流齊備備的情情況下下，商商業(yè)的的發(fā)展展是水水到渠渠成28全國高高鐵貨貨物中中轉(zhuǎn)站站皖北地地區(qū)客客運(yùn)物物流集集散地地高鐵車車站可可以帶帶來約約1萬人/日的客客流量量。長途客客運(yùn)總總站匯匯聚皖皖北地地區(qū)中中長途途旅客客，同同樣人人流量量巨大大。服務(wù)于于高鐵鐵和長長途客客運(yùn)帶帶來的的巨大大人流流，物物流商機(jī)無無限人流物流商流人流分分析商圈分分析項(xiàng)目概概況分分析市場分分析研研究項(xiàng)目定定位研研究城市背背景分分析項(xiàng)目使使命分分析運(yùn)營模模式研研究淮上區(qū)主城區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)禹會區(qū)高鐵新城區(qū)淮河路商圈西區(qū)商圈光彩大市場經(jīng)開區(qū)商圈龍湖春天通城國貿(mào)30蚌埠市市的商商業(yè)主主要集集中在在主城城區(qū)，，其它它商圈圈的檔檔次較較低或或未發(fā)發(fā)展成成熟商業(yè)布布局綠地花花都海亮明明珠東海大大道商商圈義烏國國際商商貿(mào)城城國購廣廣場商圈業(yè)態(tài)功能定位客戶來源發(fā)展現(xiàn)狀淮河路商圈

服裝、電子、日用百貨、五金、家具等

綜合商業(yè)中心

蚌埠市全市居民為主，部分附近縣市的客戶

業(yè)態(tài)成熟，經(jīng)營良好，是蚌埠最集中的商業(yè)圈

經(jīng)開區(qū)商圈

超市，餐飲等

綜合商業(yè)中心

新城區(qū)和主城區(qū)客戶為主

已初具規(guī)模，經(jīng)營良好

西區(qū)商圈

服裝賣場、餐飲等

服裝批發(fā)市場

蚌埠本市居民為主

經(jīng)營良好

淮上區(qū)商圈建材、小商品較大規(guī)模的家居建材市場和小商品批發(fā)集散中心蚌埠本市及周邊縣市居民

還在銷售階段，未完全投入運(yùn)營龍湖春天

餐飲、服裝、KTV等

高鐵新城目前唯一的商業(yè)配套

大學(xué)城學(xué)生

發(fā)展較晚、發(fā)展速度快，影響力在快速提升

東海大道商圈城市CBD中央廣場娛、購、住、商務(wù)城市綜合體蚌埠本市及周邊縣市居民還在銷售期及導(dǎo)入期，即將投入運(yùn)營31配套完完善，，商業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)，但但大多多設(shè)施施陳舊舊，形形象一一般匯金商商業(yè)廣廣場百大購購物中中心老百貨貨大樓樓新世紀(jì)紀(jì)購物物中心心南山兒兒童公公園區(qū)位：：位于主主城區(qū)區(qū)，蚌蚌埠市市中心心區(qū)域域，靠靠近淮淮河。。功能定定位：：由集中中商業(yè)業(yè)和一一條步步行街街組成成，綜綜合商商業(yè)中中心客戶來來源：：主蚌埠埠市全全市居居民為為主，，部分分附近近縣市市的客客戶，，人氣氣非常常旺盛盛。發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀：：蚌埠最最繁華華商業(yè)業(yè)地段段，業(yè)業(yè)態(tài)成成熟，，經(jīng)營營良好好，是是蚌埠埠最集集中的的商業(yè)業(yè)圈。。步行街街國貨步步行街街新世紀(jì)紀(jì)購物物中心心淮河路路商圈圈淮河路路商圈圈8.6KM32以步行行街和和百大大購物物中心心為代代表，，外形形較為為陳舊舊，但但開始始出現(xiàn)現(xiàn)較高高檔品品牌【國貨步步行街街】概況：：國貨街街又名名港臺臺街，，是蚌蚌埠唯唯一一一條步步行商商業(yè)街街。建建成于于2003年，基基本以以一樓樓底商商為主主，二二樓以以上多多為破破舊居居民樓樓，整整體形形象較較差.業(yè)態(tài)：：主要以以服裝裝鞋帽帽等零零售為為主，，品牌牌檔次次一般般，但但具有有不錯錯的人人氣。。價(jià)格：：較好位位置租租金大大約為為200元/平米/月。蚌埠的的消費(fèi)費(fèi)的地地方不不多，，最好好的就就是這這里。。蚌埠埠人一一般都都喜歡歡在這這里買買東西西。——步行街街某店店鋪營營業(yè)員員概況：：蚌埠百百大購購物中中心總總投資資1.43億元，，建筑筑面積積2.13萬平方方米，，地上上七層層，地地下一一層。。定位：：百大購購物中中心定定位于于時(shí)尚尚、休休閑，，以女女性、、年輕輕人與與兒童童為主主要目目標(biāo)客客群，，集購購物、、休閑閑、餐餐飲等等功能能于一一體。。業(yè)態(tài)：：百大引引進(jìn)了了眾多多國際際國內(nèi)內(nèi)名品品精品品，商商品結(jié)結(jié)構(gòu)以以化妝妝品、、品牌牌珠寶寶、女女裝、、休閑閑、精精品童童裝為為特色色與重重點(diǎn)。。引進(jìn)進(jìn)品牌牌包括括：佰佰草集集，杰杰克·瓊斯，，ONLY，CITIZEN等?！景俅蟠筚徫镂镏行男摹炕春勇仿飞倘θ?3配套完完善，，商業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)，但但相對對主城城區(qū)，，目前前人氣氣仍有有欠缺缺33蚌埠會會展中中心寶龍城城市廣廣場家樂福福萬達(dá)影影城沃爾瑪瑪財(cái)富廣廣場蚌埠市體體育場淮河文化化廣場寶龍城市市廣場蚌埠會展展中心經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)商圈圈區(qū)位：蚌埠主城城區(qū)南面面的經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)位規(guī)劃劃面積46.9平方公里里，全區(qū)區(qū)人口約約12萬。功能定位位：大型綜合合商業(yè)中中心，以以超市、、餐飲為為主?？蛻魜碓丛矗盒鲁菂^(qū)和主主城區(qū)客客戶為主主。發(fā)展現(xiàn)狀狀：區(qū)域內(nèi)三三大購物物超市齊齊聚，寶寶龍城市市廣場、、財(cái)富廣廣場、蚌蚌埠會展展中心和和淮河文文化廣場場入駐。?；A(chǔ)建建設(shè)完善善，形象象、環(huán)境境優(yōu)良。。但還未未全部投投入運(yùn)營營。。7KM大潤發(fā)34代表商業(yè)業(yè)寶龍城城市廣場場和沃爾爾瑪城市市廣場，，形象環(huán)環(huán)境較好好但人氣氣不旺【寶龍城城市廣場場】概況：蚌寶龍城城市廣場場位于經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)淮河河文化廣廣場南向向、蚌埠埠市城市市幾何中中心，項(xiàng)項(xiàng)目占地地288畝，總建建筑面積積49萬㎡。業(yè)態(tài)：集購物、、娛樂、、文化、、餐飲、、休閑、、國際社社區(qū)、酒酒店式公公寓等于于一體。。其中零零售部分分涵蓋服服裝鞋帽帽，家居居生活，，運(yùn)動休休閑等。。引進(jìn)主主力店包包括大潤潤發(fā)，百百大集團(tuán)團(tuán)，橫店店影城，，時(shí)尚韓韓國城。。人氣：主力店全全部營業(yè)業(yè)，小商商鋪開業(yè)業(yè)的不多多人氣稍稍顯慘淡淡。價(jià)格：一樓均價(jià)價(jià)大概47000，四樓8000-10000，售后返返租，前前兩年年年6%，7%，后三年年每年8%?！疚譅柆敩斮徫飶V廣場】概況：沃爾瑪購購物廣場場地處勝勝利中路路1556號，位于于主城區(qū)區(qū)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)交界處處?？偨ńㄖ娣e積超過三三萬方。。業(yè)態(tài)：兩大主力力店為沃沃爾瑪超超市和華華海3C廣場。一一，二樓樓商業(yè)步步行街內(nèi)內(nèi)品牌包包括KFC，蒙自源源，傣妹妹火鍋，，耐克，，李寧，，特步等等。人氣：目前主力力店和步步行街的的商鋪都都已開始始營業(yè)，，在經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)中人氣氣較為旺旺盛，但但較主城城區(qū)仍然然偏弱。。價(jià)格：一樓均價(jià)價(jià)30000/㎡，二樓樓均價(jià)15000/㎡，售后后返租5年，每年年返8%。經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)商圈圈35以為服裝裝賣場為為主，部部分餐飲飲，商業(yè)業(yè)較為低低端，只只有白馬馬購物廣廣場人氣氣較旺張公山白馬馬也不錯，，我們也經(jīng)經(jīng)常去，不不過東西檔檔次低了點(diǎn)點(diǎn)，也沒有有國貨街繁繁華?！叫薪帜车甑赇仩I業(yè)員員概況：坐落在禹會會區(qū)張公山山公園內(nèi)，，集農(nóng)貿(mào)市市場及百貨貨零售商場場為一體，，尤其以中中低端服飾飾零售為主主。人氣：是區(qū)域內(nèi)最最大商業(yè)中中心，是蚌蚌埠人除淮淮河路商圈圈外的最喜喜歡的購物物去處，人人氣很旺。。價(jià)格：租金大約為為20元/平方米/月，售價(jià)大大約為6000元/平方米。西區(qū)商業(yè)圈圈：白馬生生活購物廣廣場西區(qū)商業(yè)圈圈區(qū)位：位于以工業(yè)業(yè)發(fā)展為主主的禹會區(qū)區(qū)，主城區(qū)區(qū)的西面。。功能定位：：服裝賣場、、餐飲等，，以服裝批批發(fā)市場為為主?？蛻魜碓矗海喊霾罕臼芯泳用駷橹?，，多數(shù)為老老顧客。發(fā)展現(xiàn)狀：：區(qū)域環(huán)境污污染較為嚴(yán)嚴(yán)重，商業(yè)業(yè)較為低端端，以白馬馬生活購物物廣場為代代表，經(jīng)營營良好。這里生意很很好，我以以前在主城城區(qū)那邊也也有店，今今年年頭200萬轉(zhuǎn)出去了了，還是白白馬這邊好好做，到了了下午兩三三點(diǎn)左右的的時(shí)候人很很多。——白馬天美億億服裝店老老板我們一年的的營業(yè)額十十一二萬吧吧，我們兩兩個(gè)人合伙伙開了三家家店，這家家的生意是是比較好的的?！遵R天香港港皮草店老老板12KM36專業(yè)市場集集中在經(jīng)開開區(qū)和淮上上區(qū)，目前前以建材為為主36【光彩大市市場】區(qū)位：座落于蚌埠埠市禹會區(qū)區(qū)，東依虎虎山森林公公園風(fēng)景區(qū)區(qū)，西靠溝溝通南北的的朝陽路淮淮河大橋，，北臨內(nèi)環(huán)環(huán)東海大道道，南貼外外環(huán)燕山路路。定位：規(guī)劃建成集集購物、休休閑、娛樂樂為一體的的大型綜合合市場，目目前形成專專業(yè)市場形形態(tài)。業(yè)態(tài)：目前經(jīng)營內(nèi)內(nèi)容包括日日用百貨、、五金、家家電、糖酒酒、摩托車車、家居家家私、土特特干果、農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品、、建筑裝飾飾等。價(jià)格：三層打通一一起銷售，，目前均價(jià)價(jià)5000左右：租金金均價(jià)在20-25元/平米/月?！就ǔ蓢Q(mào)貿(mào)廣場】概況：位于淮上區(qū)蚌固固路懷五路路交叉口東東側(cè)，內(nèi)部部為兩層的的商業(yè)街，，是一個(gè)專專業(yè)市場，，一樓是建建材，二樓樓是家具和和燈飾。優(yōu)勢：項(xiàng)目左側(cè)紅紅星美凱龍龍約6.5萬方，已于于2007年開業(yè)。項(xiàng)項(xiàng)目對面紅紅中恒義烏烏國際商貿(mào)貿(mào)城40萬方，已于即即將開業(yè)開開業(yè)。特點(diǎn)：二樓挑高5.6米，全部用用回廊鏈接接。價(jià)格：一樓已經(jīng)售售完，二樓樓還余部分分商鋪采取取售后返租租形式，返返租49個(gè)月，每年年返6%。鋪位售價(jià)價(jià)在6000-7500/平方。通成國貿(mào)廣廣場紅星美凱龍龍專業(yè)市場光彩大市場場中恒義烏國國際商貿(mào)城城37高鐵新城內(nèi)內(nèi)唯一集中中商業(yè)，主主打?qū)W生客客群，檔次次較低，人人氣較旺龍湖春天概況：緊貼蚌埠大大學(xué)城，是是整個(gè)高鐵鐵新城內(nèi)唯唯一的集中中商業(yè)，規(guī)規(guī)劃總體量量約5萬平方米，，已開發(fā)體體量約1.3萬平方米。。功能定位：：主打?qū)W生客客群其中餐餐飲50%，網(wǎng)吧KTV15%，服裝飾品品25%成，其它如如眼鏡店、、電信、書書店等占10%。客戶來源：：大學(xué)城學(xué)生生。發(fā)展現(xiàn)狀：：無統(tǒng)一管理理，自由買買賣和租賃賃。絕大多多數(shù)為個(gè)體體經(jīng)營的小小商鋪，檔檔次較低。。業(yè)態(tài)分布1KM38高鐵附屬配套商商業(yè)，目前前只有少量量低端餐飲飲、超市等等業(yè)態(tài)，面面向高鐵相相關(guān)客源服服務(wù)。高鐵南南站概況：：與京滬高高鐵、、京福福高鐵鐵交匯匯處，，總要要樞紐紐站為為，站站房總總面積積20000平方。。站內(nèi)內(nèi)商業(yè)業(yè)配套套面積積約2000平米。。功能定定位：：主打高高鐵客客源客戶來來源：：周邊縣縣市及及市轄轄區(qū)乘乘坐高高鐵出出行的的客戶戶。發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀：：統(tǒng)一管管理，，由少少量低低端餐餐飲、、超市市、美美容組組成，，經(jīng)營營狀況況一般般。業(yè)態(tài)分分布車站底底商39面對蚌蚌埠現(xiàn)現(xiàn)有商商圈對對客戶戶的牽牽引，，我們們該怎怎么辦辦？淮河路路商圈圈經(jīng)開區(qū)區(qū)商圈圈城西商商圈專業(yè)市市場蚌埠最最為成成熟的的商圈圈，流流動客客流大大，蚌蚌埠絕絕大部部分消消費(fèi)客客群慣慣性消消費(fèi)蚌埠大大力打打造的的商圈圈，商商鋪價(jià)價(jià)值為為全蚌蚌埠市市最高高，寶寶龍、、沃爾爾瑪?shù)牡倪M(jìn)駐駐，必必將吸吸引周周邊客客戶以張公公山白白馬為為代表表，主主打本本地客客戶，，消費(fèi)費(fèi)水平平普遍遍較低低以光彩彩市場場、義義烏國國際商商貿(mào)城城為代代表，，目前前以建建材、、小商商品批批發(fā)為為主，，主要要是本本地及及周邊邊縣市市的客客戶龍湖春春天業(yè)態(tài)主主要針針對大大學(xué)城城客戶戶，補(bǔ)補(bǔ)充了了高鐵鐵新城城板塊塊的空空白，，是大大學(xué)城城學(xué)生生主要要的消消費(fèi)場場所餐飲、、購物物、娛娛樂等等基本本業(yè)態(tài)態(tài)齊全全以慣性性消費(fèi)費(fèi)為主主，除除淮河河路商商圈輻輻射整整個(gè)城城區(qū)外外，其其它商商圈基基本只只服務(wù)務(wù)當(dāng)?shù)氐乜蛻魬魧I(yè)市市場比比較集集中，，規(guī)模模較大大本項(xiàng)目目作為為蚌埠埠南站站前商商業(yè)的的開拓拓者，，距離離市中中心較較遠(yuǎn)，，且蚌蚌埠人人的消消費(fèi)慣慣性較較強(qiáng)，，在項(xiàng)項(xiàng)目啟啟動階階段難難以大大量吸吸引主主城區(qū)區(qū)客戶戶東海大大道商商圈蚌埠未未來主主城區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)大道道，城城市CBD綜合體體，萬萬達(dá)城城市廣廣場，，水游游城、、百樂樂門已已進(jìn)駐駐陸續(xù)續(xù)運(yùn)營營作為：：陌生生區(qū)域域商業(yè)業(yè)新核核開拓拓者面面對：：高鐵鐵高客客流帶帶來的的商機(jī)機(jī)我們的的突破破點(diǎn)在在哪？？項(xiàng)目概概況分分析市場分分析研研究項(xiàng)目定定位研研究城市背背景分分析項(xiàng)目使使命分分析客戶定定位業(yè)態(tài)定定位主力店店定位位整體定定位運(yùn)營模模式研研究精品天天地文化時(shí)尚站前活活力中中心·一小時(shí)時(shí)極樂樂消費(fèi)費(fèi)活力動感4243一小時(shí)時(shí)極樂樂購物物、娛娛樂———高高鐵消消費(fèi)新新概念念形象定定位高鐵門門戶·城市窗窗口·高鐵新新概念念活力復(fù)復(fù)合體體高鐵門門戶·城市窗窗口高鐵門門戶：旅客客出入入高鐵鐵站的的第一一城市市感官官城市窗窗口：蚌埠埠城市市文化化底蘊(yùn)蘊(yùn)的展展示窗窗口形象定定位44高鐵新新概念念活力力復(fù)合合體時(shí)尚文化動感活力高鐵消消費(fèi)新新概念念：一小時(shí)時(shí)極樂樂購物物、娛娛樂活力：：新型的的，快快捷的的，動動感的的，有有文化化特色色的，，時(shí)尚尚的復(fù)合體體：包括酒酒店、、餐飲飲、超超市、、精品品購物物、禮禮品特特產(chǎn)、、休閑閑娛樂樂的商商業(yè)復(fù)復(fù)合體體形象定定位45高鐵消消費(fèi)新新概念念高鐵消消費(fèi)新新概念念：一小時(shí)時(shí)極樂樂購物物、娛娛樂廣義的的一小小時(shí)：：換乘和和等車車的時(shí)時(shí)間有有多長長？半個(gè)小小時(shí)？？一個(gè)個(gè)小時(shí)時(shí)？還還可能能是兩兩個(gè)小小時(shí)？？極樂消消費(fèi)：：半個(gè)小小時(shí)會去吃吃個(gè)快快餐、、買買買禮品品、喝喝喝茶茶一個(gè)小小時(shí)可能會會去打打個(gè)電電玩、、按按按摩、、泡泡泡腳；；兩個(gè)小小時(shí)可以去去看個(gè)個(gè)電影影、唱唱唱K形象定定位46高鐵新新概念念消費(fèi)費(fèi)——禮品千千集主題定定位“悅”尚街以精品品禮品品、特特產(chǎn)為為主要要業(yè)態(tài)態(tài)的商商業(yè)街街區(qū)體現(xiàn)蚌蚌埠地地方特特色、、文化化內(nèi)涵涵的特特色禮禮品區(qū)區(qū)為來往往旅客客、居居民提提供讓讓自己己、親親人愉愉悅的的精品品禮品品對應(yīng)業(yè)業(yè)態(tài)：：精品品商店店、特特色禮禮品店店等高鐵新新概念念消費(fèi)費(fèi)——““閃”樂樂地帶帶主題定定位“閃”樂地帶帶以餐飲飲、購購物為為主要要業(yè)態(tài)態(tài)的商商業(yè)區(qū)區(qū)域時(shí)尚、、動感感、快快捷的的消費(fèi)費(fèi)體驗(yàn)驗(yàn)讓來往往旅客客能體體驗(yàn)高高效的的消費(fèi)費(fèi)樂趣趣對應(yīng)業(yè)業(yè)態(tài)：：快餐餐、電電玩游游藝等等48高鐵新新概念念消費(fèi)費(fèi)——““悠”活活時(shí)光光主題定定位“悠”活時(shí)光光以休閑閑、娛娛樂為為主要要業(yè)態(tài)態(tài)的商商業(yè)區(qū)區(qū)域不但讓讓長時(shí)時(shí)間滯滯留的的旅客客有休休閑放放松的的消費(fèi)費(fèi)體驗(yàn)驗(yàn)也為區(qū)域客客戶提供一一個(gè)全新的的悠閑時(shí)光光對應(yīng)業(yè)態(tài)：：咖啡廳、、中餐廳、、足浴、按按摩等4950商業(yè)功能商場/主力店酒店功能商務(wù)型酒店店產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品價(jià)值給其他物業(yè)業(yè)帶來增值空空間功能補(bǔ)缺核心驅(qū)動力功能構(gòu)成以商業(yè)為核核心驅(qū)動，，輔以酒店店功能的站站前商業(yè)復(fù)復(fù)合體51高鐵酒店商業(yè)作用相互關(guān)系提升整體檔檔次的有力力手段標(biāo)志性（尤尤其是對外外地和外籍籍人士）項(xiàng)目活力的的核心，建建立高端形形象形成完善配配套高鐵站的定定位可以拉拉升中轉(zhuǎn)站站的檔次高鐵的通車車可以拉升升整個(gè)區(qū)域域的形象商業(yè)為酒店店提供配套套酒店為商業(yè)業(yè)提供客流流高鐵為商業(yè)業(yè)帶來基本本消費(fèi)人流流商業(yè)為高鐵鐵提供商業(yè)業(yè)配套高鐵為酒店店提供客源源酒店為高鐵鐵客戶提供供最商務(wù)配配套人際交往、、信息匯集集、商機(jī)碰碰撞，使這這里呈現(xiàn)出出獨(dú)特的、、具有強(qiáng)烈烈感染力的的氛圍。這這一切都將將促成城市市綜合體及及其周邊區(qū)區(qū)域的快速速增值。復(fù)合體不能能割裂地看看成多個(gè)物物業(yè)的疊加加，而是各各物業(yè)功能能間存在空空間依存、、價(jià)值互補(bǔ)補(bǔ)的能動關(guān)關(guān)系。功能關(guān)系復(fù)合體產(chǎn)品品增值關(guān)聯(lián)聯(lián)度分析：：各物業(yè)功功能間存在在空間依存存、價(jià)值互互補(bǔ)的能動動關(guān)系52商業(yè)街：繁繁華時(shí)尚商商業(yè)步行街街，餐飲、、娛樂一體體化的特色色功能組合合，體現(xiàn)站站前商業(yè)快快樂快捷的的購物理念念商業(yè)定位按照國際慣慣例，經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店與與星級酒店店的比例應(yīng)應(yīng)為7:3，而目前蚌蚌埠市場兩兩者的比例例大致相當(dāng)當(dāng)，經(jīng)濟(jì)型型酒店具有有極強(qiáng)的市市場潛力；；高鐵新區(qū)還還沒有酒店店，且從高高鐵新城到到主城區(qū)的的公共交通通體系還有有待完善，，不能滿足足旅客需求求；抽樣調(diào)查顯顯示經(jīng)濟(jì)型型酒店的入入住率在70%以上，經(jīng)營營情況良好好。市場供應(yīng)客戶需求高鐵客戶多多為商務(wù)客客戶，由于于經(jīng)常出差差，他們更更傾向于入入住較為熟熟悉和知名名的經(jīng)濟(jì)型型酒店；調(diào)查顯示，，入住客戶戶對蚌埠經(jīng)經(jīng)濟(jì)型酒店店的環(huán)境和和服務(wù)存在在較高的滿滿意度。從市場供應(yīng)應(yīng)和客戶認(rèn)認(rèn)可程度考考慮，定位位為中高端端經(jīng)濟(jì)型商商務(wù)酒店，，主要面向向高鐵商務(wù)務(wù)型客戶定位經(jīng)濟(jì)型型中端商務(wù)務(wù)酒店，主主要面向高高鐵商務(wù)型型客戶，提提升綜合競競爭力酒店定位53在旅途，家家的溫馨與與愜意依然然清晰酒店定位5455房型房間數(shù)量門市價(jià)格入住率面積標(biāo)準(zhǔn)單人間2415170-80％15M2標(biāo)準(zhǔn)雙人間6418080-90％25M2商務(wù)大床間1018070％25M2客房信息樓層分布功能類別餐廳會議客房層數(shù)分布5層5層3-5層酒店案例如家快捷（（大塘公園園店）是目目前蚌埠運(yùn)運(yùn)營較好的的經(jīng)濟(jì)型酒酒店，主要要以標(biāo)準(zhǔn)間間為主，入入住率70%以上。很溫馨，交交通便利，，地處政府府部門的匯匯集地，去去哪里都方方便。服務(wù)態(tài)度好好，價(jià)格合合理，周邊邊風(fēng)景好，，有公園，，也有超市市，買東西西也方便！！最重要的的是安全!我入住的是是商務(wù)大床床房，房間間挺舒適的的，就是有有點(diǎn)小，缺缺少電腦。。但整體給給人的感覺覺很溫馨，，都是暖色色調(diào)，挺干干凈的！房間環(huán)境不不錯，很整整潔，不過過有點(diǎn)小問問題，就是是我的電視視遙控器沒沒電池了，，我跟前臺臺反映了一一次，但是是沒有回音音，希望能能改進(jìn)。一般般，酒酒店房間比比較袖珍，，空間小了了點(diǎn)，其他他還好。——住客評價(jià)56800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)發(fā)展綜合業(yè)種的的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形形式消費(fèi)者者價(jià)格格敏感感多選擇擇，自自由購購物空空間體驗(yàn)式式的購購物需需求個(gè)性消消費(fèi)——?dú)W美經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)證明明，當(dāng)當(dāng)城市市的人人均GDP達(dá)到4000美金以以上時(shí)時(shí)，人人們單單純購購物的的時(shí)間間會明明顯縮縮短，，此時(shí)時(shí)融合合休閑閑、娛娛樂與與購物物的業(yè)業(yè)態(tài)將將迅速速發(fā)展展。人均GDP城市化化率25%45%70%85%95%商業(yè)處處于與與農(nóng)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)相匹配配的原原始狀狀態(tài)人均GDP位于1500美金以以下；；城市市化水水平在在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；；城市市化水水平在45%以下商業(yè)形形態(tài)出出現(xiàn)第第一次次升級，取取代了了農(nóng)業(yè)業(yè)時(shí)代代的地?cái)?、、集集貿(mào)市市場，，商品為城城市生生活活提供供基本本保障人均GDP位于2000~4000美金；；城市市化水水平在45%以上70%以下商業(yè)形形態(tài)出出現(xiàn)飛飛躍躍，多樣化化、規(guī)規(guī)?；默F(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)，如如大型型百貨、、綜合合超市市、專賣店店、精精品店店等人均GDP位于4000~8000美金；；城市市化水水平在70%以上90%以下超越傳傳統(tǒng)商商業(yè)范范疇的的廣義商商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)出出現(xiàn)現(xiàn)，，SHOPPINGMALL、大型型購購物物中中心心、、旅旅游游商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)、、物物流流等等綜綜合型型商商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)出出現(xiàn)現(xiàn)人均均GDP位于于8000~20000美金金；；城城市市化化水平平在在90%以上上廣義義性性商商業(yè)業(yè)的的升升華華轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型，，主主題題性性的的購購物物公公園等等極極具具個(gè)個(gè)性性消消費(fèi)費(fèi)的的場場所所出出現(xiàn)現(xiàn)+商業(yè)業(yè)及及業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)發(fā)展展演演變變蚌埠埠市市12年的的城城市市化化率率為為48.3%，12年人人均均GDP4435美元元/人，，按按照照15%的增長，預(yù)計(jì)計(jì)2013年人均GDP可達(dá)5100美元/人檔次定位根據(jù)人均GDP推論，蚌埠市市將進(jìn)入多選選擇、自由購購物階段，規(guī)規(guī)模化的現(xiàn)代代商業(yè)出現(xiàn)1高鐵的消費(fèi)客客群相對于火火車等比較高高端，且高鐵鐵形象較高，，因此本項(xiàng)目目不適合做低低價(jià)格低檔商商業(yè)2主城區(qū)淮河路路商圈已經(jīng)開開始引入高檔檔次品牌，城城市已進(jìn)入多多選擇、自由由購物階段，，本項(xiàng)目所在在區(qū)域?yàn)槟吧鷧^(qū)域，先期期啟動難以形形成高端消費(fèi)費(fèi)需求3項(xiàng)目做為未來來高鐵新城商商業(yè)核心的第第一個(gè)項(xiàng)目，，兼具著高鐵鐵客戶承接和和新區(qū)商業(yè)開開拓作用綜上，本項(xiàng)目目檔次定位為為中等偏上檔次定位57定位表現(xiàn)形式形象定位活力、動感、文化、時(shí)尚建筑形態(tài)內(nèi)部布局元素設(shè)計(jì)（藝術(shù)雕塑）商品組合功能定位從高鐵客戶和大學(xué)城的消費(fèi)和娛樂等出發(fā)，提供特色的快捷和有針對性的商品及服務(wù)商品組合主題定位城市文化新概念消費(fèi)：“閃”樂地帶，“悠”活時(shí)光，“悅”尚街建筑形態(tài)商品組合檔次定位中偏高端建筑形態(tài)商品組合58項(xiàng)目定位項(xiàng)目概況分析析市場分析研究究項(xiàng)目定位研究究城市背景分析析項(xiàng)目使命分析析客戶定位業(yè)態(tài)定位主力店定位整體定位運(yùn)營模式研究究高鐵客戶為主主要客戶，以以商務(wù)人士為為主，比較關(guān)關(guān)注的因素有有：經(jīng)營規(guī)范范，環(huán)境好高鐵客戶旅客乘坐高鐵鐵出行目的旅客乘坐高鐵鐵出行頻率商務(wù)客戶中出出行頻率達(dá)到到或超過一月月一次的比例例為38%，而非商務(wù)客客戶次比例僅僅為8%。旅客在高鐵站站前消費(fèi)關(guān)注注的因素旅客在高鐵站站等候時(shí)間旅客在高鐵站站前消費(fèi)意愿愿商務(wù)客戶的消消費(fèi)意愿略大大于非商務(wù)客客戶。旅客在高鐵站站的等候時(shí)間間以15-30分鐘和30-60分鐘為主。旅客在高鐵站站前消費(fèi)關(guān)注注的因素主要要包括：價(jià)格格適中，經(jīng)營營規(guī)范，選擇擇范圍大，環(huán)環(huán)境較好等，，其中經(jīng)營規(guī)規(guī)范和環(huán)境較較好占較大比比重。本案2KM半徑內(nèi)包括一一座大學(xué)城約約5萬人，三個(gè)已已售住宅項(xiàng)目目1蚌埠學(xué)院大學(xué)城，共有師生5萬人2蚌埠醫(yī)學(xué)院3安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)4安徽電子信息技術(shù)學(xué)院5綠地·國際花都初估可能遷入的居民25000人左右6龍湖春天（住宅）周邊社區(qū)2KM53241661

7海亮明珠（住宅）65萬平米住宅案例借鑒杭州下沙區(qū)大大學(xué)城商業(yè)大學(xué)城的學(xué)生生能否成為我我們的客戶，，他們是否有有這樣的消費(fèi)費(fèi)能力？大學(xué)生客戶可可不可能成為為我們的一個(gè)個(gè)突破點(diǎn)？從商業(yè)配套到到集中購物，，以大學(xué)城為為目標(biāo)客戶的的下沙商業(yè)區(qū)區(qū)帶動區(qū)域商商業(yè)快速發(fā)展展杭州下沙區(qū)大大學(xué)城商業(yè)區(qū)域介紹：杭州下沙高教教園以工科和和綜合性高校校為主，分東東西兩大區(qū)塊塊，規(guī)劃面積積10.91平方公里，區(qū)區(qū)內(nèi)高校15所，學(xué)生人數(shù)數(shù)15萬左右。隨著著下沙城市化化的推進(jìn)，下下沙已形成高高教西區(qū)商圈圈，由下沙大大學(xué)城最早形形成的學(xué)源路路商業(yè)街、高高沙商業(yè)街和和福雷德廣場場構(gòu)成。輻射射附近15所高校近15萬學(xué)生及周邊邊居民。主要商業(yè)：商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間面積主要業(yè)態(tài)高沙商業(yè)街

2005約6萬㎡餐飲、購物、娛樂、住宿學(xué)源路商業(yè)街

2005約5000㎡服飾四號大街2006約50000㎡休閑娛樂業(yè)為主金沙數(shù)碼港2005.24000㎡IT賣場物美大賣場2005.1215000㎡綜合大超市都尚購物中心2007.615000㎡一站式綜合商場下沙商貿(mào)城2005.930000㎡大型綜合商場新美商城2006.9

20000㎡高檔綜合商場福雷德廣場2008192630㎡集購物、休閑、娛樂多位一體的城市體驗(yàn)之城物美大超市高沙商業(yè)街學(xué)源路商業(yè)街街四號大街新美商城都尚購物中心心下沙商貿(mào)城金沙數(shù)碼港福雷德廣場2005年物美大賣場場進(jìn)入，啟動動下沙區(qū)商業(yè)業(yè)。如今，以以四號中心商商業(yè)街為核心心，幾大購物物商場為輻射射的商業(yè)聚集集區(qū)已經(jīng)形成成杭州下沙區(qū)大大學(xué)城商業(yè)物美大賣場四號大街（中心商業(yè)街街）學(xué)源路商業(yè)街街高沙商業(yè)街大型綜合購物物商場20052006-20082005.1220062005年12月26日，下沙一號號大街的物美美大賣場正式式開業(yè)，是進(jìn)進(jìn)入下沙大學(xué)學(xué)新城的第一一個(gè)大型超市市。同年開業(yè)業(yè)的還有下沙沙商貿(mào)城，博博庫書庫，但但是經(jīng)營慘淡淡。物美開業(yè)業(yè)后，商業(yè)市市場開始啟動動。以學(xué)生為目標(biāo)標(biāo)客戶。學(xué)源源路商業(yè)街主主要以服裝為為主要業(yè)態(tài)，，多為國內(nèi)和和杭州本地的的服裝品牌加加盟店和連鎖鎖店。高沙商商業(yè)街長約300米，主要以餐餐飲為主，含含有小吃、中中餐、西餐、、韓國料理等等。不僅包括高教教園區(qū)近16萬的學(xué)生群體體，還包括了了工業(yè)園區(qū)超超過10萬的員工，因因此也是目前前下沙的中心心商業(yè)街。四四號大街最大大的特色是休休閑娛樂業(yè)較較為繁榮，主主要以足浴、、美容、美發(fā)發(fā)、咖啡吧、、酒吧、茶吧吧、健身房、、KTV為主。片區(qū)商業(yè)氣氛氛逐漸濃厚，，下沙商貿(mào)城城，都尚購物物中心、新美美商城的開業(yè)業(yè)經(jīng)營良好，，豐富了區(qū)域域業(yè)態(tài)。.2008年福雷德廣場全面提升了區(qū)區(qū)域的消費(fèi)檔檔次和層級四大開發(fā)商的的進(jìn)入之后片區(qū)價(jià)值迅速速升高，保利利、朗詩、世世茂、碧桂園園等地產(chǎn)大鱷鱷入主下沙，，發(fā)展住宅，，文化娛樂、、旅館、商業(yè)業(yè)金融等項(xiàng)目目。建設(shè)時(shí)間下沙大學(xué)城商商業(yè)給本案例例的啟示杭州下沙大學(xué)學(xué)城商業(yè)在滿足區(qū)域大大學(xué)生客戶基基本需求的基基礎(chǔ)上，品牌牌商業(yè)比重加加大，逐漸形形成各自的商商業(yè)特色，高高沙商業(yè)街以以餐飲為主，，學(xué)源路以服服飾為主，四四號大街以休休閑娛樂為主主，博庫書店店為大型書城城，金沙數(shù)碼碼港以IT產(chǎn)品銷售為特特色，定位清清晰，形成分分工。發(fā)展?jié)M足大學(xué)學(xué)生消費(fèi)的中中檔餐飲和購購物，管理規(guī)規(guī)范，形成規(guī)規(guī)模滿足區(qū)域消費(fèi)費(fèi)需求，分工工定位準(zhǔn)確，，繁榮區(qū)域商商業(yè)2005年下沙區(qū)商業(yè)業(yè)已經(jīng)有下沙沙商貿(mào)城進(jìn)入入，但是無法法形成人氣，，直到物美大大賣場進(jìn)入，，滿足了當(dāng)?shù)氐鼐用竦幕颈拘枨?，啟動動了?dāng)?shù)厣虡I(yè)業(yè)滿足基本需求求的大型超市市先入，啟動動當(dāng)?shù)厣虡I(yè)成功KPI逐漸形成特色色，并完成商商業(yè)升級，帶帶動區(qū)域發(fā)展展隨著區(qū)域商業(yè)業(yè)的豐富，逐逐漸實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)升級換代，，綜合商場的的出現(xiàn)提升了了購物檔次。。2008年福雷德廣場全面提升了區(qū)區(qū)域的消費(fèi)檔檔次和層級。。以學(xué)源路和高高沙街商業(yè)為為前期商業(yè)熱熱點(diǎn)，經(jīng)營中中檔精品餐飲飲和購物，有有別于一般的的大學(xué)周邊商商業(yè)街，起點(diǎn)點(diǎn)較高，經(jīng)營營規(guī)范。帶動動了區(qū)域商業(yè)業(yè)的發(fā)展。周邊已有三個(gè)個(gè)居民小區(qū)，，檔次中高端端，作為邊緣緣客戶2KM住宅客戶你們可以把眼眼光放的長一一點(diǎn)，周邊的的住宅的居民民的消費(fèi)水平平也挺高的，，周邊又沒什什么商業(yè)，你你們可以考慮慮下他們的需需求?！不肇?cái)大教授授目前蚌埠市住住宅均價(jià)約為為6000元/平方米。本地地塊周邊兩樓樓盤：綠地·國際花都和龍龍湖春天均低低于平均水平平，在蚌埠整整體市場處于于中端偏低水水平。綠地·國際花都：360000平米M2龍湖春天住宅宅：620000平米M2海亮明珠住宅宅：650000平米M267消費(fèi)群客戶定定位：以蚌埠埠高鐵站客戶戶為主，同時(shí)時(shí)補(bǔ)充周邊大大學(xué)城的生活活娛樂需要IIIIIIIII邊緣客戶——周邊居民及未未來的商務(wù)人人士為周邊居民提提供一定的商商業(yè)配套，同同時(shí)考慮區(qū)域域未來辦公開開發(fā)后為商務(wù)務(wù)人士的需求求I主要客戶：高高鐵乘客客戶來源:25-45歲的蚌埠高鐵鐵站客戶，以以商務(wù)出差的的白領(lǐng)為主消費(fèi)特征：有有一定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)費(fèi)能力消費(fèi)目的：消消磨等車時(shí)間間，消費(fèi)快捷捷，購置外出出紀(jì)念品傾向業(yè)態(tài)：快快餐、茶吧、、書吧、特產(chǎn)產(chǎn)零售等II次要客戶：大大學(xué)城學(xué)生客戶來源:19－26歲的大學(xué)城的的學(xué)生消費(fèi)特征：消消費(fèi)能力不強(qiáng)強(qiáng)，目的性消消費(fèi)為主消費(fèi)目的：購購買生活必需需品和目的性性休閑娛樂傾向業(yè)態(tài)：飯飯店、超市、、KTV、網(wǎng)吧等客戶定位消費(fèi)群客戶臨臨摹他們是城市的的白領(lǐng)，在各各個(gè)城市穿梭梭，他們要帶帶走每個(gè)城市市的紀(jì)念他們選擇高鐵鐵，選擇快的的生活節(jié)奏，，在高鐵消費(fèi)費(fèi)，是打發(fā)等等車的時(shí)間他們有點(diǎn)小資資，他們追求求情調(diào)，高鐵鐵站是他們小小憩的驛站他們自信，他他們經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定定，有一定的的消費(fèi)能力客戶描?。海焊哞F客戶戶客戶定位消費(fèi)群客戶戶臨摹客戶描?。海捍髮W(xué)城客客戶客戶定位他們是在校校的學(xué)生，，可支配的的時(shí)間充裕裕他們愛玩，，他們追求求新奇，他他們喜歡唱唱唱歌，上上上網(wǎng)他們喜歡聚聚會，喜歡歡聚在一起起吃吃飯、、聊聊天項(xiàng)目概況分分析市場分析研研究項(xiàng)目定位研研究城市背景分分析項(xiàng)目使命分分析客戶定位業(yè)態(tài)定位主力店定位位整體定位運(yùn)營模式研研究71案例借鑒滬寧高速鐵鐵路上在運(yùn)運(yùn)營的案例例研究已運(yùn)營的交交通樞紐是是如何做的的？常州站規(guī)模：以高鐵站站為核心，，總規(guī)劃面面積16萬，目前在在運(yùn)營商業(yè)業(yè)面積5000平米商業(yè)定位：強(qiáng)調(diào)高鐵交交通圈這一一核心價(jià)值值，營造““城市客廳廳”。站南南以交通和和接待功能能為主，大大面積的廣廣場和綠化化，凸顯高高鐵站屋簡簡潔流暢、、科技感十十足的現(xiàn)代代建筑形象象。站北則則圍繞北廣廣場以大規(guī)規(guī)模商業(yè)綜綜合開發(fā)為為主，布局局最具活力力和時(shí)尚氣氣息的購物物中心、美美食城、休休閑中心和和娛樂中心心。結(jié)合周周邊大型SHOPPINGMALL、百貨商城城星級酒店店等功能單單元，整體體新城生態(tài)態(tài)有機(jī)的““商業(yè)休閑閑中心”。?？山梃b點(diǎn)：優(yōu)化消費(fèi)環(huán)環(huán)境，完善善人流動線線；識別牌牌隨處可見見，注重引引導(dǎo)消費(fèi)。。為滬寧城際際高鐵而新新建的城市市綜合性交交通樞紐，，站前商業(yè)業(yè)已初具規(guī)規(guī)模商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)駐品牌業(yè)態(tài)比例餐飲大娘水餃、老娘舅、麥當(dāng)勞、肯德基、菜根香、筷客美食園、梧桐小廚、索列咖啡、CoffeeBar等43%購物喜士多超市、世紀(jì)聯(lián)華超市、人壽天藥房、華聯(lián)超市、驚喜休閑書吧、Relay經(jīng)緯等47%休閑娛樂永泉電玩2%其他中國銀行、興業(yè)銀行、中國電信8%酒店如家快捷、新錦江商旅、天安城市、緣來快捷70-80％（平均入住率）73上海南站上海南站是是城市大型型交通樞紐紐，站前商商業(yè)定位中中高端，建建成后成為為區(qū)域商業(yè)業(yè)中心規(guī)模及經(jīng)營營狀況：南站345萬平方米米的建設(shè)總總量中，包包括約70萬平方米米的商業(yè)設(shè)設(shè)施和40萬平方米米的酒店賓賓館用房，，這些商業(yè)業(yè)設(shè)施將陸陸續(xù)投放市市場。上海南站地地下商業(yè)規(guī)規(guī)模約7萬平方米，，目前快捷捷類餐飲以以及各種專專業(yè)市場經(jīng)經(jīng)營狀況較較好，其中中餐飲類出出租率基本本上都達(dá)到到了90%，服裝零售售類出租率率也在80%左右。商業(yè)定位：功能定位主主要是為過過路人流服服務(wù)，而地地面商場將將主要面向向周邊居民民和商務(wù)辦辦公人流，，站前高端端品牌折扣扣商業(yè)區(qū)可借鑒點(diǎn)：高鐵站商業(yè)業(yè)可以形成成自己的規(guī)規(guī)模和主題題優(yōu)勢，可可以逐漸形形成自我中中心化上海南站規(guī)規(guī)劃圖商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)駐商業(yè)業(yè)態(tài)比例餐飲棒約翰，味千拉面，巴貝拉，禾綠壽司，麥當(dāng)勞，肯德基、星巴克、DQ冰激凌27%購物Jack&Jones，nike360，adidas三葉草，G-2000，TONYWEAR，VEROMODA，BabyFox，Jessimoda，Etam，ONLY73%休閑娛樂幾乎沒有0％酒店格林豪泰、漢庭、錦江之星、7天、上海航空80％（平均入住率）74無錫站站臺正在升升級改造中中，將打造造成未來無無錫的城市市名片無錫站分南南、北廣場場，北廣場場占地總面面積約為44萬平方方米，總建建筑面積160萬平平方米，目目前正在建建設(shè)中。北廣場高鐵鐵候車廳二二樓一邊配配有集中商商業(yè)配套設(shè)設(shè)施，總面面積約600平米。商業(yè)定位：站外商業(yè)業(yè)服務(wù)于普普通鐵路旅旅客，高鐵鐵候車室提提供以中高高端商務(wù)旅旅客為主的的商務(wù)性配配套商業(yè)，，周邊商業(yè)業(yè)服務(wù)周邊邊居民?？山梃b點(diǎn)：適當(dāng)考慮慮周邊居民民的消費(fèi)需需求，擴(kuò)大大客戶量無錫站規(guī)劃圖商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)駐商業(yè)業(yè)態(tài)比例餐飲肯德基、麥當(dāng)勞、加州牛肉面、萬德福餐飲連鎖、9+1快餐、9+1休閑茶吧等50%購物星馳超市、無錫特產(chǎn)超市等40%休閑娛樂億世紀(jì)網(wǎng)吧等10％酒店凱達(dá)商務(wù)、泰山賓館、7天連鎖、格林豪泰、莫泰16875-90%（平均入住率）75南京站南京站商業(yè)業(yè)主要集中中在站前廣廣場西側(cè)，，商業(yè)面積積為4000平方米，業(yè)業(yè)態(tài)分布比比較混亂商業(yè)定位：以滿足普普通鐵路乘乘客為主的的站前配套套商業(yè)可借鑒點(diǎn)：：站前商業(yè)可可適當(dāng)引進(jìn)進(jìn)足浴、溫溫泉會所等等休閑設(shè)施施南京站站外外商業(yè)沒提提供針對高高鐵客戶的的商業(yè)，商商業(yè)整體上上略顯低檔檔南京站示意意圖商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)駐商業(yè)業(yè)態(tài)比例餐飲大娘水餃、老娘舅、麥當(dāng)勞、肯德基、新亞大包、新亞快餐、悠仙美地、口渴了等50%購物好又多超市、南京特產(chǎn)超市、世紀(jì)華聯(lián)超市、上鐵新曙光商場、旅友書屋等35%休閑娛樂曙光網(wǎng)吧、溫泉會所、足浴等15%酒店莫泰168、漢庭快捷、錦江之星、曙光國際大酒店80-90%（平均入住率）76案例總結(jié)通過案例分分析，高鐵鐵站前商業(yè)業(yè)以餐飲為為主，零售售次之業(yè)態(tài)餐飲購物休閑娛樂酒店其他快餐甜點(diǎn)百貨超市書店酒吧電玩KTV等網(wǎng)吧等經(jīng)濟(jì)型酒店星級酒店銀行移動營業(yè)廳等常州站上海南站無錫站南京站成功的高鐵鐵站前商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)包括括餐飲、購購物、休閑閑娛樂、酒酒店等快餐、甜點(diǎn)點(diǎn)、百貨、、超市、咖咖啡吧、電電玩、書吧吧、酒店等等業(yè)態(tài)定位方方向項(xiàng)目商業(yè)定位服務(wù)客群業(yè)態(tài)比例餐飲：購物：休閑娛樂：其它檔次特色常州站不出站即能實(shí)現(xiàn)一站式消費(fèi)的綜合商業(yè)體以商務(wù)旅客為主43：47：2：8中高端注重細(xì)節(jié)，重視人流導(dǎo)向，識別牌隨處可見；消費(fèi)環(huán)境良好上海南站的站前高端品牌折扣商業(yè)區(qū)以外來旅客、本地交通換乘和區(qū)域居民為主27：73：0中高端品牌折扣主題無錫站商業(yè)配套，高鐵站內(nèi)少量中高端商務(wù)旅客為主的商務(wù)性配套商業(yè)旅客和周邊居民50：40：10中低高規(guī)模較大，業(yè)態(tài)齊全，自由發(fā)展，無主題特色南京站以滿足普通鐵路乘客為主的站前配套商業(yè)以旅客為主50：35：15中高端實(shí)現(xiàn)住宿、餐飲、娛樂的銜接77以火車站配配套商業(yè)為主主主要服務(wù)出出行旅客少量服務(wù)周周邊居民中端為主除上海南站站為品牌折扣主題外外，其它火車站無突突出特色思考：我們們是否可以以在特色上上做文章，，做出蚌埠埠自己的特特色商業(yè)？？案例總結(jié)餐飲占比多多數(shù)接近一半半78高鐵客戶商商業(yè)需求餐飲：中式快餐、、西式快餐餐、網(wǎng)吧、、咖啡廳等等購物：超市、民俗俗特產(chǎn)、書書吧等休閑娛樂：：酒店、足浴浴數(shù)據(jù)來源：：高鐵站客客戶調(diào)查問問卷對餐飲需求求較大，多多樣化，購購物、休閑閑主要以超超市，特產(chǎn)產(chǎn)和書吧和和酒店為主主高鐵客戶79通過調(diào)查問問卷統(tǒng)計(jì)，，大學(xué)城學(xué)學(xué)生最常去去的的消費(fèi)費(fèi)場所為超市、餐飲飲、KTV和精品商店店。大學(xué)城學(xué)生生經(jīng)常去的的消費(fèi)場所所大學(xué)城學(xué)生生希望高鐵鐵站引進(jìn)的的業(yè)態(tài)通過調(diào)查問問卷統(tǒng)計(jì)，，大學(xué)城學(xué)學(xué)生最希望望引進(jìn)的業(yè)業(yè)態(tài)為中西式快餐餐、電影院院、超市和和精品商店店。通過對大學(xué)學(xué)城學(xué)生的的消費(fèi)習(xí)慣慣和意愿調(diào)調(diào)查，我們們發(fā)現(xiàn)超市市、飯店、、KTV、精品店和和影院可能能是開發(fā)機(jī)機(jī)會超市餐飲KTV精品商店影院機(jī)會挖掘大學(xué)城客戶戶80龍湖春天：：基本無超市市，有數(shù)家家水果攤位位安徽財(cái)經(jīng)大大學(xué)：兩家小型超超市蚌埠醫(yī)學(xué)院院一家中型超超市目前大學(xué)城城校區(qū)內(nèi)和和龍湖春天天的超市的的供給明顯顯不能滿足足學(xué)生的需需求買東西太困困難了，學(xué)學(xué)校里面里里就有一個(gè)個(gè)超市，而而且東西看看上去也挺挺假的，種種類也不多多?！霾横t(yī)學(xué)院院學(xué)生買日常用品品也不方便便，那個(gè)高高鐵站離我我們一個(gè)校校門挺近的的吧，如果果價(jià)格合理理，種類又又多，我們們應(yīng)該是會會去的?！霾横t(yī)學(xué)院院學(xué)生供給需求VS大學(xué)城超市餐飲KTV精品商店電影院81大學(xué)城附近近稍高檔餐餐飲非常缺缺乏，學(xué)生生對品牌快快餐較為歡歡迎供給對于稍高檔檔次的餐飲飲有一定需需求，尤其其是西式快快餐比較受受學(xué)生歡迎迎。龍湖春天內(nèi)內(nèi)小飯店眾眾多，但檔檔次較低，，食品衛(wèi)生生和用餐環(huán)環(huán)境都較差差。目前高校內(nèi)內(nèi)食堂供應(yīng)應(yīng)單一，口口味較差，，每餐消費(fèi)費(fèi)基本在8元以內(nèi)。需求龍湖春天里里飯店用餐一般都都在學(xué)校解解決。龍湖春天很很少去，感感覺還不如如學(xué)校食堂堂干凈呢。。對西式快餐餐挺感興趣趣的，會和和男朋友一一起去吃。。————蚌埠醫(yī)學(xué)院院大四學(xué)生生大學(xué)城超市餐飲KTV精品商店電影院82高品質(zhì)KTV在該區(qū)域?qū)賹儆跇I(yè)態(tài)空空白，引進(jìn)進(jìn)后可迅速速占領(lǐng)市場場空白。需求KTV品質(zhì)較高周邊環(huán)境良好價(jià)格適中離學(xué)校比較近交通方便供給龍湖春天內(nèi)內(nèi)有大量KTV但品質(zhì)普遍遍較差不能滿足部部分消費(fèi)能能力較高學(xué)學(xué)生的需求求市區(qū)內(nèi)有較較多高品質(zhì)質(zhì)KTV但距大學(xué)城城比較遠(yuǎn)，，交通不便便利對KTV還是有需求求的，班級級里幾個(gè)玩玩的比較好好的同學(xué)會會去聚聚會會、唱唱歌歌，一兩周周就會去一一次吧。龍湖春天的的KTV音響效果實(shí)實(shí)在太差，，去了幾次次就不再去去了?！不肇?cái)經(jīng)大大學(xué)大二學(xué)學(xué)生龍湖春天KTV市區(qū)TV：好樂迪大學(xué)城超市餐飲KTV精品商店電影院83龍湖春天購購物市區(qū)購物龍湖春天內(nèi)內(nèi)有少量精精品購物，，但品質(zhì)較較低，環(huán)境境較差，多多數(shù)學(xué)生的的購物需求求不能被滿滿足龍湖春天商商業(yè)：優(yōu)勢：價(jià)格低廉交通便利劣勢：環(huán)境臟亂差差商品質(zhì)量不不高學(xué)生需求：價(jià)格適中，有一定品質(zhì)交通便利，環(huán)境稍好VS也會會去去龍龍湖湖春春天天，，但但感感覺覺那那邊邊還還是是比比較較臟臟，，沒沒有有可可供供選選擇擇的的東東西西，，也也沒沒有有自自己己喜喜歡歡的的東東西西。。偶偶爾爾也也會會去去市市區(qū)區(qū)買買東東西西。?！不栈肇?cái)財(cái)經(jīng)經(jīng)大大學(xué)