某項目營銷思路課件

半島1號·畢露鋒芒-半島1號營銷推廣思路-半島1號·畢露鋒芒-半島1號營銷推廣思路-1推廣總體策略推廣目標(biāo)分階段推廣鋪排銷售分段策略宣傳推廣費用項目定位總結(jié)提案內(nèi)容推廣總體策略推廣目標(biāo)分階段推廣鋪排銷售分段策略宣傳推廣費用項2項目定位總結(jié)項目定位總結(jié)3新城市半島1號氣勢、品質(zhì)、內(nèi)涵

項目命名

新城市半島1號項目命名4項目定位

珠三角200萬平米居住1號

項目定位珠三角200萬平米居住1號5市場定位

定位于兩個市場：本土＋外地區(qū)域市場

市場定位定位于兩個市場：6項目檔次定位

引領(lǐng)珠三角居住潮流的高端住宅

項目檔次定位7一期項目形象定位

國際體育公園城別墅級住區(qū)

一期項目形象定位8一個200萬平米的超級大盤，首期開發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)是什么？一個200萬平米的超級大盤，首期開發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)是什么？9不是僅僅要賣掉房子而且要創(chuàng)造經(jīng)典！我們認(rèn)為：不是僅僅要賣掉房子而且要創(chuàng)造經(jīng)典！我們認(rèn)為：10半島1號是目前惠陽乃至珠三角市場上規(guī)模最大的超級大盤之一，開發(fā)時間長達(dá)6—7年,與普通小盤短期內(nèi)回收資金的開發(fā)模式大不一樣。我們認(rèn)為本項目推廣的戰(zhàn)略目標(biāo)是，將“新城市.半島1號”花園建成聞名深惠兩地乃至珠三角知名的住宅物業(yè)——引領(lǐng)珠三角居住潮流，使之成為類似甚至超過碧桂園、星河灣的品牌物業(yè)。創(chuàng)造經(jīng)典。我們相信笑到最后才算真正的勝利。半島1號是目前惠陽乃至珠三角市場上規(guī)模最大的超級大盤之一，開111、夯實“珠三角第一盤”項目品牌基礎(chǔ)2、成功樹立深圳市場影響力，為后期全面開拓該區(qū)市場創(chuàng)造前提3、快速、完銷，留下營銷之外持久美譽度一期營銷推廣的目標(biāo)：1、夯實“珠三角第一盤”項目品牌基礎(chǔ)一期營銷推廣的目標(biāo)：12本次推廣總體思路：“一個中心，三個基本點”本次推廣總體思路：13

以“引領(lǐng)珠三角居住新模式”作為本次項目推廣的中心一個中心：一個中心：14三個基本點：公園●產(chǎn)品●文化三個基本點：公園●產(chǎn)品●文化15公園

將體育公園全面升級兩個方案：1、打包：與國際運動品牌合作，全面提升公園品質(zhì)和形象力；2、化整為零：按照既定目標(biāo)，逐步實現(xiàn)公園的提升。公園將體育公園全面升級16產(chǎn)品

將別墅級生活進行到底

別墅，不僅僅代表有天有地的功能性產(chǎn)品別墅級，代表的勢尊榮和自我實現(xiàn)的心理需求別墅級生活，是兩個市場，不同客戶所共同追求的目標(biāo)。產(chǎn)品17文化“半島1號”生活文化烙印不是建筑文化不是風(fēng)情文化不是社區(qū)文化

這就是半島1號，這就是半島生活，一個我們想要地方，一個我們想要的生活文化18公園、產(chǎn)品以及文化定位分項定位說明推廣方式公園國際體育主題公園與國際（或者國內(nèi)）著名的體育運動品牌企業(yè)合作，提升公園形象力?；颍鹤陨硭茉熳陨淼钠焚|(zhì)和形象力重點借助事件營銷、公關(guān)活動營銷以及軟性炒作產(chǎn)品別墅級公館針對本土高端客戶以及深圳周邊客戶共同心理需求定位，圍繞“別墅級生活”對項目產(chǎn)品進行高度涵蓋通過戶外平面以及影視廣告的傳達(dá)吸引客戶，重點通過項目的實地展示，真正打動客戶。用實地展示闡釋項目的特質(zhì)。文化半島生活文化沉淀附加價值，一種項目的文化烙印，一種清楚的半島1號標(biāo)記性。主要在項目1期營銷中后期，通過活動來加深客戶對“半島生活文化”的體驗和感受。公園、產(chǎn)品以及文化定位分項定位說明推廣方式公園國際體育主題19本次推廣步調(diào)：一個項目兩個市場三步曲推廣本次推廣步調(diào)：20包裝及銷售推廣上的“三步曲”第一階段：珠三角第一盤第二階段：國際體育運動公園城第三階段：半島1號，體驗之城”包裝及銷售推廣上的“三步曲”21珠三角第一盤

（主攻本土市場）

時間：2005年7月——2005年10月下旬

為什么是珠三角第一盤？高舉高打，彰顯空降氣勢樹立物業(yè)形象促使本地乃至周邊地區(qū)內(nèi)的潛在客戶對之產(chǎn)生濃厚興趣

迅速占領(lǐng)本土市場高地為后期市場的轉(zhuǎn)變預(yù)留空間，埋下伏筆。珠三角第一盤

（主攻本土市場）22國際體育運動公園城

（鞏固本地市場基礎(chǔ)、擴散滲透到及深圳市場）

時間：設(shè)定為2005年10月下旬——2006年9月從珠三角第一盤較為粗線條的形象，深化落實到項目的核心賣點深化項目核心賣點，圍繞公園的主題制造事件以及公關(guān)活動進行營銷推廣目標(biāo)的實現(xiàn)有賴于中原所設(shè)想的，項目的展示面以及局部達(dá)到理想程度，包括項目的主要景觀點、公園、組團、園林、會所以及樣板房“高舉高打”的宣傳推廣都落到實處，眼見為實、展示為王！國際體育運動公園城

（鞏固本地市場基礎(chǔ)、擴散滲透到及深圳市場23“半島1號，體驗之城”

（針對本土市場和深圳市場進入收官階段）時間：2006年10月－

針對本土市場客戶，是一種真正高端居住的體驗針對周邊的市場客戶，是一種深圳后花園、休閑運動、度假生活模式的體驗?！鞍雿u1號，體驗之城”

（針對本土市場和深圳市場進入收官階24各階段推廣執(zhí)行初步方案

（可調(diào)改）

各階段推廣執(zhí)行初步方案

（可調(diào)改）251.市場預(yù)熱階段

2005年6月下旬——8月中旬

2005年6月下旬開始作形象宣傳。進行戶外廣告展示，主要依靠戶外廣告、工地圍墻展示；并同時展開繕稿炒作；

2005年7月中旬，圍繞項目重要工程節(jié)點：項目開工儀式，組織公關(guān)活動；8月中旬之前確定認(rèn)籌場所、形式以及詳細(xì)做法；8月中旬，中原銷售進場（7月中旬開始當(dāng)?shù)氐氖袌稣{(diào)查和培訓(xùn)）

1.市場預(yù)熱階段

2005年6月下旬——8月中旬2005年26達(dá)致目的

以“半島1號，橫空出世”的形象，攜“惟我獨尊”的氣勢進入市場，隨后通過一系列市場炒作正式確立其市場形象。

達(dá)致目的27活動鋪排時間及初步安排

半島1號項目動工新聞發(fā)布會（邀請當(dāng)?shù)卣賳T、當(dāng)?shù)孛襟w記者、深圳媒體記者參加）詳細(xì)方案另外探討

活動鋪排時間及初步安排28戶外廣告牌發(fā)布電視新聞及報紙繕稿炒作

主要媒體配合

戶外廣告牌發(fā)布主要媒體配合29報媒計劃時間 媒體版式主題7月15日（星期五）<惠州日報>半版軟文熱烈祝賀7月24日<南方都市報>“半島1號”奠基儀式隆重舉行7月19日（星期二）<惠州日報>軟文炒作“珠三角居住一號即將起航”

<南方都市報>7月22日（星期五）<惠州日報>軟文炒作半島1號，珠三角最大風(fēng)景樓盤半島一號周日奠基

報媒計劃308月下旬開始正式派籌認(rèn)購登記，開始試探本土市場反應(yīng)以及積累基礎(chǔ)客戶；銷售人員讓客戶派號，但是暫時不讓客戶進行選房，保持項目的神秘感，爭取時間進行項目現(xiàn)場展示面的完善；9月下旬開展項目產(chǎn)品發(fā)布會，進行活動營銷，進一步加溫市場同時，借此將認(rèn)籌推向高潮；開始軟性宣傳及新聞造勢。2.項目內(nèi)部認(rèn)購階段

2005年8月下旬－2005年10月中旬8月下旬開始正式派籌認(rèn)購登記，開始試探本土市場反應(yīng)以及積累基31達(dá)致目的

認(rèn)籌數(shù)目的目標(biāo)達(dá)到首批推售單位50％以上認(rèn)籌數(shù)。梳理市場客戶對市場進行主動試探，了解客戶，為公開發(fā)售策略尋找依據(jù)這是項目最難受的階段，項目無任何可展示，但是卻承擔(dān)重要的客戶梳理和積累任務(wù)。達(dá)致目的32必備條件

地盤包裝到位（包括工地圍墻、路燈期、指示牌、繁華路段燈箱廣告）戶外廣告（本地戶外路牌全部落實，可進行強勢戶外封殺）車體廣告（深惠線、惠淡線直通車車體廣告）銷售資料到位（待定）影視宣傳片到位（已經(jīng)洽談合作中）外展場到位（繼續(xù)找尋物色中）必備條件地盤包裝到位（包括工地圍墻、路燈期、指示牌、繁華路33主要造勢活動9月下旬進行產(chǎn)品推介會，邀請當(dāng)?shù)卣賳T以及惠州、惠陽、深圳媒體，邀請積累的客戶參與，全面剖析項目的特點以及優(yōu)勢賣點，增加市場營銷力和市場認(rèn)同度；組織公關(guān)活動（作為“產(chǎn)品推介會”活動效果作為補充性活動，視情況確定是否安排。）主要造勢活動9月下旬進行產(chǎn)品推介會，邀請當(dāng)?shù)卣賳T以及惠34媒體配合戶外廣告更新，發(fā)布認(rèn)購信息；電視新聞報道；報紙繕稿炒作；車體廣告、燈箱廣告

9月下旬開始，影視廣告發(fā)布，加快本地吸籌量。媒體配合35銷售對象

惠陽及周邊轄鎮(zhèn)，包括大亞灣客戶推售單位（待定）

銷售對象惠陽及周邊轄鎮(zhèn)，包括大亞灣客戶推售單位（待定）363.項目公開發(fā)售階段

（2005年10月下旬－2006年5月）

公開發(fā)售階段，也是項目全面展示條件具備、以現(xiàn)場打動客戶重要時機，由于期間已經(jīng)跨越了黃金銷售周，包括本土以及深圳的秋交會都以及錯過，因此，必須通過制造事件以及活動營銷來主動吸引市場關(guān)注。

在項目推售方面，中原的觀點是，建議發(fā)展商控制推售的貨量和產(chǎn)品組合，分批次推售樓盤，制造“煙花效應(yīng)”,保持市場持續(xù)熱度。因此本階段是不斷“推售－認(rèn)籌－解籌－售磬－新推－認(rèn)籌－解籌－售磬”的過程。

3.項目公開發(fā)售階段

（2005年10月下旬－2006年5月37必備條件

公園如期開放公園合作方案如期確定（即明確與品牌公司合作的細(xì)節(jié)以及內(nèi)容，若不能達(dá)致合作，自行提升的方案也必須確定）

營銷中心到位（包括銷售功能性區(qū)域以及軟性包裝到位，尤其是營銷創(chuàng)新型設(shè)施，如體驗室）樣板展示區(qū)到位（包括商業(yè)廣場、推售組團、臨時綠化、樣板房）預(yù)售證辦理到位按揭銀行及手續(xù)到位看樓車到位電視廣告出強勢發(fā)布戶外廣告更新必備條件公園如期開放38造勢活動

此階段內(nèi)的市場醞釀工作是整體銷售工作的關(guān)健，中原結(jié)合本項目的特點及市場上大型樓盤的推售手法，建議突破常規(guī)落后的營銷推廣手法，而采用一種全新、立體整合的營銷手法，通過一系列有目的、有組織、連貫性強的SP活動，令到本項目一開始就以“第一盤”的高姿態(tài)進入市場，隨后通過一系列市場炒作正式確立其第一盤的江湖地位。

造勢活動此階段內(nèi)的市場醞釀工作39主要造勢內(nèi)容

事件：1、惠陽國際體育公園開園2、與運動品牌公司簽約，珠三角第一個××國際體育公園活動：1、開盤活動周（開盤嘉年華＋名人營銷、體育營銷）3、06年2月春節(jié)聯(lián)歡文藝晚會主要造勢內(nèi)容事件：活動：40開盤嘉年華方案核心攻擊點：1、展示中心外休閑環(huán)境+戶外活動 2、現(xiàn)場西班牙風(fēng)情表演，斗牛士表演！ 3、展示中心庭院展示+咖啡廊 4、公園環(huán)境展示5、別墅樣板間開放6、公園環(huán)境展示+養(yǎng)鳥+喂天鵝市場攻擊策略：1、開盤現(xiàn)場是第一次決戰(zhàn)點，其將第一次全面地完成眼見為實的市場攻擊力，成為買家信賴感的關(guān)鍵；2、現(xiàn)場的氛圍一定是生活的氛圍而非工地的氣氛，讓買家更多地感受未來的生活、未來的希望；3、希望非常優(yōu)異的現(xiàn)場同時成為惠州地產(chǎn)的新指標(biāo)，成為惠州地產(chǎn)或買家購買的標(biāo)準(zhǔn)，建立口碑傳播，成為參觀性的第一領(lǐng)導(dǎo)品牌；4、沿街面的環(huán)境與活動非常重要，其將建立項目的第一印象，建議不斷加強大環(huán)境的氛圍營造；開盤嘉年華方案核心攻擊點：1、展示中心外休閑環(huán)境+戶外活動41活動鋪排時間及初步安排10月下旬，公園開園；10月下旬，組織惠陽泗水公園與××運動品牌強強合作簽約儀式；10月底配合公園開園以及簽約儀式組織活動，10月底項目營銷中心開放、樣板區(qū)開放；10月底首批VIP客戶解籌；11月份，樣板房開放，第二次推售第二次認(rèn)籌；11月份，配合樣板房開放禮儀活動

（具體活動內(nèi)容待定）

12－06年1月份，組織“首屆××國際公園杯羽毛球大賽”，邀請知名羽毛球明星出席，指導(dǎo)本地羽毛球愛好者參與比賽，設(shè)立一等獎2萬元、二等獎1萬元，三等獎5000元，（具體比賽方案根據(jù)報名情況的實際確定）。由羽毛球明星頒獎并合影留念；2月份，圍繞春節(jié)，組織公園節(jié)慶活動，如與政府合作主辦大型春節(jié)聯(lián)歡表演活動；配合春節(jié)活動，現(xiàn)場組織促銷活動；4月份，籌備參加深圳春交會，為項目向深圳地區(qū)滲透打響頭炮；活動鋪排時間及初步安排10月下旬，公園開園；42媒體配合戶外廣告（包括燈箱、車體）更新，及時發(fā)布項目銷售和活動信息；惠城、惠陽有線電視廣告強勢發(fā)布電視新聞軟性報道炒作；報紙繕稿炒作；啟動深圳地區(qū)的戶外和網(wǎng)絡(luò)媒體以及報紙軟性炒作，進行項目進入深圳之前的預(yù)熱。

媒體配合43銷售對象

惠陽本地客戶大亞灣客戶惠城及周邊客戶推售單位（待定）銷售對象惠陽本地客戶推售單位（待定）444.項目持銷階段

（2006年5月－2006年9月）

在前幾個階段徹底炒熱本地市場的基礎(chǔ)上，從市場的熱度反應(yīng)上將進入一個相對降溫的過程，因此，在現(xiàn)場的硬件越來越完善、項目展示力越來越理想的條件下，中原認(rèn)為可以開始向周邊市場的滲透，進行點式的推廣。本階段推廣的目的：在本地市場熱度降溫，通過對深圳進行推廣，保持項目持續(xù)熱度，且在深圳開始建立項目的形象及品牌。4.項目持銷階段

（2006年5月－2006年9月）45必備條件

深圳一線關(guān)、二線關(guān)、深汕、深惠高速以及深惠國道龍崗鎮(zhèn)段等主要路段，戶外廣告發(fā)布；深圳巡展準(zhǔn)備，預(yù)定場地，人員及物料安排，看樓車準(zhǔn)備等報紙媒體軟性炒作網(wǎng)絡(luò)媒體炒作預(yù)定春交會展位、展場設(shè)計必備條件深圳一線關(guān)、二線關(guān)、深汕、深惠高速以及深惠國道龍崗46主要造勢活動

主要事件：深圳掀起惠陽置業(yè)潮主要活動：惠州房交會深圳春交會現(xiàn)場sp活動配合主要造勢活動主要事件：472006年5月份，參加惠州房交會。繼續(xù)鞏固本地市場的認(rèn)同度；2006年5月份，參加深圳春交會；2006年5月份借春交會之機，舉辦“惠陽置業(yè)投資講座”；報紙媒體以“惠陽，深圳后花園，掀起置業(yè)潮”軟性新聞炒作；網(wǎng)絡(luò)媒體“惠陽置業(yè)潮”軟性炒作；2006年5－10月，定期從深圳load秀展場，用看樓專車組織惠陽看樓團；

現(xiàn)場公關(guān)活動需配合深圳外地客戶的品味和喜好，圍繞公園生活、休閑度假以及異域文化風(fēng)情組織相關(guān)的活動。配合深圳地區(qū)客戶的喜好，定期舉辦sp活動，例如：香檳節(jié)、西班牙舞蹈秀、行為藝術(shù)展等活動，并進行持續(xù)的軟行炒作宣傳。初步活動安排計劃

2006年5月份，參加惠州房交會。繼續(xù)鞏固本地市場的認(rèn)同度；48銷售對象

龍崗客戶特區(qū)內(nèi)部分客戶部分通過其他途徑獲知項目信息的香港客戶中原網(wǎng)絡(luò)客戶銷售對象龍崗客戶49媒體配合深圳及本地戶外廣告更新，及時發(fā)布項目銷售和活動信息；增加深惠、惠淡線直通車巴士廣告發(fā)布；報紙繕稿炒作；深圳網(wǎng)絡(luò)媒體跟蹤炒作啟動當(dāng)?shù)匦”娒襟w（包括酒店雜志、黃頁廣告等）媒體配合50

本階段項目進展按照計劃進入交付使用階段，社區(qū)的生活氛圍開始形成，因此，推廣的角度和主題從形象、展示深化到體驗、感受上面。在造勢活動上，圍繞入住，體現(xiàn)管理和服務(wù)品質(zhì)感，組織相關(guān)的社區(qū)活動來維系客戶對本項目的更深的好感。為第二期項目的推售做好鋪墊。重點在于客戶關(guān)系維護，增強市場口碑和美譽度。

4.項目尾銷階段

本階段項目進展按照計劃進入交付使用階段，社區(qū)的生活氛51主要事件營銷：

“998支香檳，與我們最誠摯的祝?！?/p>

為配合項目二期的銷售啟動，針對1期銷售本身的市場認(rèn)同度需要由更具人文性的事件炒作，中原建議在推售過程中每成交一套單位，都為客戶開香檳一支，表示祝賀，也讓客戶購買半島1號的感受區(qū)別于其他任何本地項目，更多的一份尊榮。因此，在1期銷售接近尾聲的時候，以“998支香檳的祝賀”為題進行炒作和宣傳，以顯示項目的銷售過程中的市場追捧以及項目的尊榮和人文特質(zhì)。

主要事件營銷：

“998支香檳，與我們最誠摯的祝福”52宣傳推廣預(yù)算

宣傳推廣預(yù)算53THANKSTHEENDTHANKS54半島1號·畢露鋒芒-半島1號營銷推廣思路-半島1號·畢露鋒芒-半島1號營銷推廣思路-55推廣總體策略推廣目標(biāo)分階段推廣鋪排銷售分段策略宣傳推廣費用項目定位總結(jié)提案內(nèi)容推廣總體策略推廣目標(biāo)分階段推廣鋪排銷售分段策略宣傳推廣費用項56項目定位總結(jié)項目定位總結(jié)57新城市半島1號氣勢、品質(zhì)、內(nèi)涵

項目命名

新城市半島1號項目命名58項目定位

珠三角200萬平米居住1號

項目定位珠三角200萬平米居住1號59市場定位

定位于兩個市場：本土＋外地區(qū)域市場

市場定位定位于兩個市場：60項目檔次定位

引領(lǐng)珠三角居住潮流的高端住宅

項目檔次定位61一期項目形象定位

國際體育公園城別墅級住區(qū)

一期項目形象定位62一個200萬平米的超級大盤，首期開發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)是什么？一個200萬平米的超級大盤，首期開發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)是什么？63不是僅僅要賣掉房子而且要創(chuàng)造經(jīng)典！我們認(rèn)為：不是僅僅要賣掉房子而且要創(chuàng)造經(jīng)典！我們認(rèn)為：64半島1號是目前惠陽乃至珠三角市場上規(guī)模最大的超級大盤之一，開發(fā)時間長達(dá)6—7年,與普通小盤短期內(nèi)回收資金的開發(fā)模式大不一樣。我們認(rèn)為本項目推廣的戰(zhàn)略目標(biāo)是，將“新城市.半島1號”花園建成聞名深惠兩地乃至珠三角知名的住宅物業(yè)——引領(lǐng)珠三角居住潮流，使之成為類似甚至超過碧桂園、星河灣的品牌物業(yè)。創(chuàng)造經(jīng)典。我們相信笑到最后才算真正的勝利。半島1號是目前惠陽乃至珠三角市場上規(guī)模最大的超級大盤之一，開651、夯實“珠三角第一盤”項目品牌基礎(chǔ)2、成功樹立深圳市場影響力，為后期全面開拓該區(qū)市場創(chuàng)造前提3、快速、完銷，留下營銷之外持久美譽度一期營銷推廣的目標(biāo)：1、夯實“珠三角第一盤”項目品牌基礎(chǔ)一期營銷推廣的目標(biāo)：66本次推廣總體思路：“一個中心，三個基本點”本次推廣總體思路：67

以“引領(lǐng)珠三角居住新模式”作為本次項目推廣的中心一個中心：一個中心：68三個基本點：公園●產(chǎn)品●文化三個基本點：公園●產(chǎn)品●文化69公園

將體育公園全面升級兩個方案：1、打包：與國際運動品牌合作，全面提升公園品質(zhì)和形象力；2、化整為零：按照既定目標(biāo)，逐步實現(xiàn)公園的提升。公園將體育公園全面升級70產(chǎn)品

將別墅級生活進行到底

別墅，不僅僅代表有天有地的功能性產(chǎn)品別墅級，代表的勢尊榮和自我實現(xiàn)的心理需求別墅級生活，是兩個市場，不同客戶所共同追求的目標(biāo)。產(chǎn)品71文化“半島1號”生活文化烙印不是建筑文化不是風(fēng)情文化不是社區(qū)文化

這就是半島1號，這就是半島生活，一個我們想要地方，一個我們想要的生活文化72公園、產(chǎn)品以及文化定位分項定位說明推廣方式公園國際體育主題公園與國際（或者國內(nèi)）著名的體育運動品牌企業(yè)合作，提升公園形象力?；颍鹤陨硭茉熳陨淼钠焚|(zhì)和形象力重點借助事件營銷、公關(guān)活動營銷以及軟性炒作產(chǎn)品別墅級公館針對本土高端客戶以及深圳周邊客戶共同心理需求定位，圍繞“別墅級生活”對項目產(chǎn)品進行高度涵蓋通過戶外平面以及影視廣告的傳達(dá)吸引客戶，重點通過項目的實地展示，真正打動客戶。用實地展示闡釋項目的特質(zhì)。文化半島生活文化沉淀附加價值，一種項目的文化烙印，一種清楚的半島1號標(biāo)記性。主要在項目1期營銷中后期，通過活動來加深客戶對“半島生活文化”的體驗和感受。公園、產(chǎn)品以及文化定位分項定位說明推廣方式公園國際體育主題73本次推廣步調(diào)：一個項目兩個市場三步曲推廣本次推廣步調(diào)：74包裝及銷售推廣上的“三步曲”第一階段：珠三角第一盤第二階段：國際體育運動公園城第三階段：半島1號，體驗之城”包裝及銷售推廣上的“三步曲”75珠三角第一盤

（主攻本土市場）

時間：2005年7月——2005年10月下旬

為什么是珠三角第一盤？高舉高打，彰顯空降氣勢樹立物業(yè)形象促使本地乃至周邊地區(qū)內(nèi)的潛在客戶對之產(chǎn)生濃厚興趣

迅速占領(lǐng)本土市場高地為后期市場的轉(zhuǎn)變預(yù)留空間，埋下伏筆。珠三角第一盤

（主攻本土市場）76國際體育運動公園城

（鞏固本地市場基礎(chǔ)、擴散滲透到及深圳市場）

時間：設(shè)定為2005年10月下旬——2006年9月從珠三角第一盤較為粗線條的形象，深化落實到項目的核心賣點深化項目核心賣點，圍繞公園的主題制造事件以及公關(guān)活動進行營銷推廣目標(biāo)的實現(xiàn)有賴于中原所設(shè)想的，項目的展示面以及局部達(dá)到理想程度，包括項目的主要景觀點、公園、組團、園林、會所以及樣板房“高舉高打”的宣傳推廣都落到實處，眼見為實、展示為王！國際體育運動公園城

（鞏固本地市場基礎(chǔ)、擴散滲透到及深圳市場77“半島1號，體驗之城”

（針對本土市場和深圳市場進入收官階段）時間：2006年10月－

針對本土市場客戶，是一種真正高端居住的體驗針對周邊的市場客戶，是一種深圳后花園、休閑運動、度假生活模式的體驗?！鞍雿u1號，體驗之城”

（針對本土市場和深圳市場進入收官階78各階段推廣執(zhí)行初步方案

（可調(diào)改）

各階段推廣執(zhí)行初步方案

（可調(diào)改）791.市場預(yù)熱階段

2005年6月下旬——8月中旬

2005年6月下旬開始作形象宣傳。進行戶外廣告展示，主要依靠戶外廣告、工地圍墻展示；并同時展開繕稿炒作；

2005年7月中旬，圍繞項目重要工程節(jié)點：項目開工儀式，組織公關(guān)活動；8月中旬之前確定認(rèn)籌場所、形式以及詳細(xì)做法；8月中旬，中原銷售進場（7月中旬開始當(dāng)?shù)氐氖袌稣{(diào)查和培訓(xùn)）

1.市場預(yù)熱階段

2005年6月下旬——8月中旬2005年80達(dá)致目的

以“半島1號，橫空出世”的形象，攜“惟我獨尊”的氣勢進入市場，隨后通過一系列市場炒作正式確立其市場形象。

達(dá)致目的81活動鋪排時間及初步安排

半島1號項目動工新聞發(fā)布會（邀請當(dāng)?shù)卣賳T、當(dāng)?shù)孛襟w記者、深圳媒體記者參加）詳細(xì)方案另外探討

活動鋪排時間及初步安排82戶外廣告牌發(fā)布電視新聞及報紙繕稿炒作

主要媒體配合

戶外廣告牌發(fā)布主要媒體配合83報媒計劃時間 媒體版式主題7月15日（星期五）<惠州日報>半版軟文熱烈祝賀7月24日<南方都市報>“半島1號”奠基儀式隆重舉行7月19日（星期二）<惠州日報>軟文炒作“珠三角居住一號即將起航”

<南方都市報>7月22日（星期五）<惠州日報>軟文炒作半島1號，珠三角最大風(fēng)景樓盤半島一號周日奠基

報媒計劃848月下旬開始正式派籌認(rèn)購登記，開始試探本土市場反應(yīng)以及積累基礎(chǔ)客戶；銷售人員讓客戶派號，但是暫時不讓客戶進行選房，保持項目的神秘感，爭取時間進行項目現(xiàn)場展示面的完善；9月下旬開展項目產(chǎn)品發(fā)布會，進行活動營銷，進一步加溫市場同時，借此將認(rèn)籌推向高潮；開始軟性宣傳及新聞造勢。2.項目內(nèi)部認(rèn)購階段

2005年8月下旬－2005年10月中旬8月下旬開始正式派籌認(rèn)購登記，開始試探本土市場反應(yīng)以及積累基85達(dá)致目的

認(rèn)籌數(shù)目的目標(biāo)達(dá)到首批推售單位50％以上認(rèn)籌數(shù)。梳理市場客戶對市場進行主動試探，了解客戶，為公開發(fā)售策略尋找依據(jù)這是項目最難受的階段，項目無任何可展示，但是卻承擔(dān)重要的客戶梳理和積累任務(wù)。達(dá)致目的86必備條件

地盤包裝到位（包括工地圍墻、路燈期、指示牌、繁華路段燈箱廣告）戶外廣告（本地戶外路牌全部落實，可進行強勢戶外封殺）車體廣告（深惠線、惠淡線直通車車體廣告）銷售資料到位（待定）影視宣傳片到位（已經(jīng)洽談合作中）外展場到位（繼續(xù)找尋物色中）必備條件地盤包裝到位（包括工地圍墻、路燈期、指示牌、繁華路87主要造勢活動9月下旬進行產(chǎn)品推介會，邀請當(dāng)?shù)卣賳T以及惠州、惠陽、深圳媒體，邀請積累的客戶參與，全面剖析項目的特點以及優(yōu)勢賣點，增加市場營銷力和市場認(rèn)同度；組織公關(guān)活動（作為“產(chǎn)品推介會”活動效果作為補充性活動，視情況確定是否安排。）主要造勢活動9月下旬進行產(chǎn)品推介會，邀請當(dāng)?shù)卣賳T以及惠88媒體配合戶外廣告更新，發(fā)布認(rèn)購信息；電視新聞報道；報紙繕稿炒作；車體廣告、燈箱廣告

9月下旬開始，影視廣告發(fā)布，加快本地吸籌量。媒體配合89銷售對象

惠陽及周邊轄鎮(zhèn)，包括大亞灣客戶推售單位（待定）

銷售對象惠陽及周邊轄鎮(zhèn)，包括大亞灣客戶推售單位（待定）903.項目公開發(fā)售階段

（2005年10月下旬－2006年5月）

公開發(fā)售階段，也是項目全面展示條件具備、以現(xiàn)場打動客戶重要時機，由于期間已經(jīng)跨越了黃金銷售周，包括本土以及深圳的秋交會都以及錯過，因此，必須通過制造事件以及活動營銷來主動吸引市場關(guān)注。

在項目推售方面，中原的觀點是，建議發(fā)展商控制推售的貨量和產(chǎn)品組合，分批次推售樓盤，制造“煙花效應(yīng)”,保持市場持續(xù)熱度。因此本階段是不斷“推售－認(rèn)籌－解籌－售磬－新推－認(rèn)籌－解籌－售磬”的過程。

3.項目公開發(fā)售階段

（2005年10月下旬－2006年5月91必備條件

公園如期開放公園合作方案如期確定（即明確與品牌公司合作的細(xì)節(jié)以及內(nèi)容，若不能達(dá)致合作，自行提升的方案也必須確定）

營銷中心到位（包括銷售功能性區(qū)域以及軟性包裝到位，尤其是營銷創(chuàng)新型設(shè)施，如體驗室）樣板展示區(qū)到位（包括商業(yè)廣場、推售組團、臨時綠化、樣板房）預(yù)售證辦理到位按揭銀行及手續(xù)到位看樓車到位電視廣告出強勢發(fā)布戶外廣告更新必備條件公園如期開放92造勢活動

此階段內(nèi)的市場醞釀工作是整體銷售工作的關(guān)健，中原結(jié)合本項目的特點及市場上大型樓盤的推售手法，建議突破常規(guī)落后的營銷推廣手法，而采用一種全新、立體整合的營銷手法，通過一系列有目的、有組織、連貫性強的SP活動，令到本項目一開始就以“第一盤”的高姿態(tài)進入市場，隨后通過一系列市場炒作正式確立其第一盤的江湖地位。

造勢活動此階段內(nèi)的市場醞釀工作93主要造勢內(nèi)容

事件：1、惠陽國際體育公園開園2、與運動品牌公司簽約，珠三角第一個××國際體育公園活動：1、開盤活動周（開盤嘉年華＋名人營銷、體育營銷）3、06年2月春節(jié)聯(lián)歡文藝晚會主要造勢內(nèi)容事件：活動：94開盤嘉年華方案核心攻擊點：1、展示中心外休閑環(huán)境+戶外活動 2、現(xiàn)場西班牙風(fēng)情表演，斗牛士表演！ 3、展示中心庭院展示+咖啡廊 4、公園環(huán)境展示5、別墅樣板間開放6、公園環(huán)境展示+養(yǎng)鳥+喂天鵝市場攻擊策略：1、開盤現(xiàn)場是第一次決戰(zhàn)點，其將第一次全面地完成眼見為實的市場攻擊力，成為買家信賴感的關(guān)鍵；2、現(xiàn)場的氛圍一定是生活的氛圍而非工地的氣氛，讓買家更多地感受未來的生活、未來的希望；3、希望非常優(yōu)異的現(xiàn)場同時成為惠州地產(chǎn)的新指標(biāo)，成為惠州地產(chǎn)或買家購買的標(biāo)準(zhǔn)，建立口碑傳播，成為參觀性的第一領(lǐng)導(dǎo)品牌；4、沿街面的環(huán)境與活動非常重要，其將建立項目的第一印象，建議不斷加強大環(huán)境的氛圍營造；開盤嘉年華方案核心攻擊點：1、展示中心外休閑環(huán)境+戶外活動95活動鋪排時間及初步安排10月下旬，公園開園；10月下旬，組織惠陽泗水公園與××運動品牌強強合作簽約儀式；10月底配合公園開園以及簽約儀式組織活動，10月底項目營銷中心開放、樣板區(qū)開放；10月底首批VIP客戶解籌；11月份，樣板房開放，第二次推售第二次認(rèn)籌；11月份，配合樣板房開放禮儀活動

（具體活動內(nèi)容待定）

12－06年1月份，組織“首屆××國際公園杯羽毛球大賽”，邀請知名羽毛球明星出席，指導(dǎo)本地羽毛球愛好者參與比賽，設(shè)立一等獎2萬元、二等獎1萬元，三等獎5000元，（具體比賽方案根據(jù)報名情況的實際確定）。由羽毛球明星頒獎并合影留念；2月份，圍繞春節(jié)，組織公園節(jié)慶活動，如與政府合作主辦大型春節(jié)聯(lián)歡表演活動；配合春節(jié)活動，現(xiàn)場組織促銷活動；4月份，籌備參加深圳春交會，為項目向深圳地區(qū)滲透打響頭炮；活動鋪排時間及初步安排10月下旬，公園開園；96媒體配合戶外廣告（包括燈箱、車體）更新，及時發(fā)布項目銷售和活動信息；惠城、惠陽有線電視廣告強勢發(fā)布電視新聞軟性報道炒作；報紙繕稿炒作；啟動深圳地區(qū)的戶外和網(wǎng)絡(luò)媒體以及報紙軟性炒作，進行項目進入深圳之前